Marknad och uthyrning
Förväntningarna på den nya broförbindelsen mellan Malmö och Köpenhamn är det som främst påverkar marknadsut-vecklingen och framtidstron i regionen. Därtill kommer utbyggnaden av det nya universitetet i Malmö och universi-tetsfilialen i Helsingborg samt den planerade citytunneln i Malmö. Brobygget har redan på kort sikt medfört ökad akti-vitet i den lokala ekonomin medan det nya universitetet bedöms medföra en mer långsiktig stimulans på områdets näringsliv. Detta bör leda till ökande efterfrågan på lokaler och bostäder. I Lund råder redan idag stor aktivitet medan det troligen dröjer ytterligare en tid innan Malmö- och Helsingborgsmarknaderna har uppnått full balans.
Den stigande efterfrågan på lokaler i Lund har medfört att flera nybyggnadsprojekt har påbörjats. Även i Malmö märks en ökad aktivitet på fastighetsmarknaden med sti-gande priser som följd. Det råder brist på moderna kontor i centrala lägen, vilket drivit fram moderniseringar av äldre fastigheter medan det i mindre centrala lägen fortfarande finns betydande vakanser trots en ökande efterfrågan under det senaste året. Nyproduktionen av kommersiella fastig-heter är fortfarande obetydlig. Kommande nybyggnationer i Malmö kommer huvudsakligen att koncentreras till
”Universitetsholmen”. I Helsingborg är vakanserna fort-farande av en sådan omfattning att de begränsar intresset för nyproduktion.
För centralt belägna kontorsfastigheter i Malmö ligger avkastningsnivåerna vid försäljning mellan 6–7 %. När det gäller lager- och industrifastigheter i Malmö är avkastningen 9–10 %. I Lund ligger avkastningsnivåerna för kontors-fastigheter i A-B-lägen i intervallet 6–8 % och i Helsingborg mellan 7–9 % beroende på läge och standard. För välbeläg-na lager- och industrifastigheter i Lund och Helsingborg är avkastningsnivåerna 9–11 %.
Hyresnivåerna inom området varierar kraftigt beroende på ort och läge. Centralt belägna kontorslokaler i Malmö, Lund och Helsingborg ligger på nivåer mellan 900–1 800 kr/kvm medan vakanserna i B- och C-lägen i Helsingborg och Malmö lokalt medför kraftigt reducerade hyror. I Malmö förväntas dock vakanserna minska kraftigt under de när-maste åren. Butikslokaler i A-lägen betalas i Helsingborg med mellan 1 200–2 500 kr/kvm, i Malmö med mellan 1 700–3 000 kr/kvm och i Lund med 2 000–3 500 kr/kvm.
Välbelägna industri- och lagerlokaler ligger på hyresnivåer om 500–700 kr/kvm. I Malmö har efterfrågan på större
industri- och lagerlokaler i anslutning till ringlederna ökat i takt med utbyggnaden av broförbindelsen.
I Castellums bestånd i regionen uppgick de genomsnitt-liga hyresnivåerna för kontor/butik till 887 kr/kvm och för lager/industri till 464 kr/kvm. Nyuthyrningen i det kommer-siella beståndet uppgick under året till 51 tkvm motsvarande ett hyresvärde om 30 Mkr. Uthyrningsgraden i det kommer-siella beståndet har under året ökat med 2,1 procentenheter till 89,0 %.
Efterfrågan på bostadslägenheter är hög i såväl Lund som Helsingborg och några nämnvärda vakanser förekommer inte idag. Detta innebär att viss nyproduktion i speciellt exklusiva lägen förekommer, i Helsingborg med hyresnivåer på 1 200–1 500 kr/kvm, vilket i sin tur öppnar möjligheter att bygga om äldre välbelägna fastigheter till goda villkor.
Vidare kan man förutse ett ökat antal bostadsrätter i attrak-tiva lägen.
Den genomsnittliga hyresnivån i Castellums bostads-fastigheter uppgick till 811 kr/kvm medan uthyrningsgraden var 96,8 %. Vakanserna fanns företrädesvis i Landskrona.
Lokalt fastighetsbolag
Castellums fastigheter i Öresundsområdet ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Briggen med huvudkontor i Malmö. Bolagets verksamhet omfattar två affärsområden, ”Briggen” med kommersiella fastigheter i Malmö, Lund, Landskrona, Helsingborg och Ängelholm samt ”SkåneBo” med bostadsfastigheter i Helsingborg, Lund och Landskrona. I Helsingborg finns ett lokalkontor för bostäder. Fastighets AB Briggen hade vid årsskiftet 29 anställda.
Kontraktsförfallostruktur i Öresundsområdet 1999–12–31
Antal Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt tkvm värde Mkr värdet %
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Sollentuna
Rosersberg/-Märsta
Botkyrka
Veddesta/Lunda
Skärholmen/-Kungens kurva
Bromma
Johanneshov E 4
t
E 18
E 4 E 20
t
Akalla
Storstockholm
Fastighetsbestånd
Castellums fastighetsbestånd i stockholmsområdet är kon-centrerat till expansiva närförorter med goda kommunika-tioner och utbyggd service. Större kontorsfastigheter finns i Johanneshov, Bromma, Sollentuna och Akalla medan industrifastigheter finns i Botkyrka, Veddesta/Lunda och Rosersberg/Märsta. Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 1999 i Storstockholm omfattade 71 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 303 Mkr och ett bokfört värde om 1 806 Mkr.
Beståndet i Storstockholm svarar för 21 % av Castellums totala hyresvärde. Storstockholms andel av det totala hyres-värdet i det kommersiella beståndet är 24 %.
Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm 1999–12–31
Bokfört Hyres- Ekon. ut- Hyres- Drift, under- Drifts-
Direkt-Antal värde Yta värde hyrnings- intäkter håll m m överskott avkastning
fastigheter Mkr tkvm Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %
Fördelning per fastighetskategori
Kontor/butik 35 1 271 212 209 91,2 191 71 120 9,4
Lager/industri 32 478 153 94 90,8 85 30 55 11,5
Bostäder — — — — — — — — —
Projekt — — — — — — — — —
Obebyggd mark och dylikt 4 57 — — — — — — —
Totalt 71 1 806 365 303 91,1 276 101 175 10,0
Fördelning per geografiskt område
Bromma 8 476 81 76 87,5 67 30 37 7,7
Sollentuna 6 293 53 46 89,9 41 15 26 8,7
Johanneshov 2 168 26 25 93,3 24 8 16 9,3
Akalla 4 150 25 32 96,0 30 10 20 13,6
Veddesta/Lunda 10 115 35 21 91,7 19 9 10 8,9
Skärholmen/Kungens kurva 7 162 29 26 94,7 25 8 17 10,4
Botkyrka 4 65 30 16 81,3 13 4 9 14,9
Rosersberg/Märsta 13 160 46 30 92,0 27 7 20 12,5
Övriga Storstockholm 13 160 40 31 95,8 30 10 20 12,3
Obebyggd mark och dylikt 4 57 — — — — — — —
Totalt 71 1 806 365 303 91,1 276 101 175 10,0
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration –15 –0,8
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 160 9,2 I fastighetsförteckningen på sidan 76–77 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Storstockholm.
Storstockholms hyresvärde per kategori
Kontor/butik 69 % Lager/industri 31 %
Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1999 till 9,2 %.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Storstockholm
Marknad och uthyrning Aktiviteten på fastighetsmarknaden i Storstockholm har varit fortsatt hög under det gångna året. Direktavkastnings-kravet vid fastighetsinvesteringar i Stockholms förorter, där bolagets fastigheter är belägna, är för kontorsfastigheter ca 6,5–9 % och för industrifastigheter ca 8–10 %, dock med kraftiga variationer beroende på den lokala delmarknaden.
Efterfrågan på lokaler i området har under året varit stark.
Utbudet av attraktiva, större, sammanhängande lediga loka-ler är begränsat. De nybyggnadsprojekt som pågår innehål-ler bara ett fåtal lokainnehål-ler som inte redan är kontrakterade.
Sammantaget har detta inneburit att hyresnivåerna fortsatt att öka under 1999.
Bolagets vakanta lokaler i Storstockholm är fördelade på ett flertal mindre enheter spridda över bolagets större del-marknader. Hyresnivåerna inom området varierar beroende på delmarknad och läge. På bolagets viktigare delmarknader har hyresutvecklingen varit positiv. I Akalla är hyran för kontorslokaler ca 1 300–1 400 kr/kvm, vilket innebär en ökning under 1999 med ca 15 %. I Mariehäll i Bromma varierar hyresnivån för kontor mellan 1 000–1 250 kr/kvm medan hyran för lagerlokaler är ca 900 kr/kvm. Detta är nivåer som ligger ca 10 % högre än 1998. Även i Johannes-hov har hyresnivån för kontor av hög kvalitet höjts med ca 10 procent och ligger nu på nivåer om ca 1 250–1 400 kr/kvm.
Sollentuna är ett område där marknadsaktiviteten har ökat påtagligt under året, vilket medfört en markant ökning av bolagets uthyrning. Hyresnivån har dock varit oförändrad, 900–1 000 kr/kvm, under året. I övrigt kan konstateras att efterfrågan på industri- och produktionslokaler i Skär-holmen/Kungens kurva är stark och endast ett fåtal vakanser återstår. Efterfrågan på kontorslokaler i området är dock fortfarande svag med oförändrade hyresnivåer.
I Castellums bestånd i regionen uppgick de genomsnittli-ga hyresnivåerna för kontor/butik till 984 kr/kvm och för lager/industri till 613 kr/kvm. Nyuthyrningen i det kommer-siella beståndet uppgick under året till 39 tkvm motsvarande ett hyresvärde om 37 Mkr. Uthyrningsgraden för kontor/-butik har under året ökat med 5 procentenheter till 91,2 % och för lager/industri med 3,3 procentenheter till 90,8 %.
vkastningskrav mellan 7,5–9 %.
300
Investeringar och försäljningar i Storstockholm
1997 1998 1999
Förvärv
Investeringar i befintliga fastigheter Försäljningsintäkt, fastighetsförsäljning
I Stockholms kommun äger Castellum 33 fastigheter med en sammanlagd yta om 203 tkvm och ett bokfört värde om 1 082 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 80 % kontor och butik, samt 20 % lager och industri.
Beståndet i Sollentuna, Botkyrka och Sigtuna kommuner omfattar sammanlagt 23 fastigheter med en total yta om 129 tkvm till ett bokfört värde om 518 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 45 % kontor och butiker samt 55 % lager och industri.
Investeringar och försäljningar
I Storstockholm har under 1999 förvärvats fyra kommersiella fastigheter för sammanlagt 133 Mkr. I Bromma–Mariehäll där bolaget har ett betydande bestånd av kommersiella loka-ler förvärvades under året dels en outhyrd kontorsfastighet om 3 417 kvm, dels en kontors- och lagerfastighet om 4 350 kvm. Dessa förvärv förbättrar bolagets möjligheter att möta den stigande efterfrågan på lokaler i området. Vidare har Castellum förvärvat en kontorsfastighet om ca 6 500 kvm i Edsberg/Sollentuna norr om Stockholm samt en lager- och kontorsfastighet om ca 5 300 kvm vid Sätra söder om staden
Investeringar i befintliga fastigheter har under året genom-förts med 59 Mkr. (Se även avsnittet Projekt och byggrätter, sid 31–35).
Under 1999 har Castellum inte avyttrat några fastigheter i Storstockholm.
Efter räkenskapsårets slut har två mindre, fullt uthyrda kontorsfastigheter i Gamla stan avyttrats för sammanlagt 28 Mkr, vilket innebar en vinst om drygt 12 Mkr.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
I slutet av 1999 förvärvades kontors- och lagerfastigheten Linaberg 15 i Mariehäll.
I Edsbacka i Sollentuna kommun har förvärvats kontorsfastigheten Ekstubben bestående av ett flertal byggnader.
I Mariehäll vid Bromma flygplats har efterfrågan på lokaler varit stark under 1999. Vallonsmidet 5 är en av Castellums attraktiva kontorsfastigheter i området.
Fastigheten Ekenäs 1 ligger i den s k Elektronikbyn i norra Kista där efterfrågan på lokaler ökat starkt under 1999.
I fastigheten Ringpärmen 4 i Sollentuna har betydande nyuthyrningar skett under 1999.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Storstockholm
Kontraktsförfallostruktur i Storstockholm 1999–12–31
Antal Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt tkvm värde Mkr värdet %
Kommersiellt 2000 51 33 20 8
2001 168 98 75 27
2002 109 81 71 26
2003 78 77 68 25
2004 15 13 13 5
2005+ 12 23 25 9
Summa 433 325 272 100
Bostäder 0 0 0
P-platser och övrigt 140 0 5
Totalt 573 325 277
Lokalt fastighetsbolag
Castellums fastigheter i Storstockholm ägs och förvaltas i huvudsak av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Brostaden med huvudkontor i Stockholm.
Åtta fastigheter i Märsta, Sigtuna kommun, ägs och förval-tas av det helägda dotterbolaget, Aspholmen Fastigheter AB.
Brostadens verksamhet är uppdelad i fyra marknadsom-råden och ute hos bolagets hyresgäster finns nio fastighets-ansvariga som har den dagliga kontakten med kunderna.
Brostaden hade vid årsskiftet 27 anställda.
Under 1998 och 1999 förvärvades fastigheterna Betongblandaren 11 och 12 i Mariehäll. Efter att ha slagits samman (Betongblandaren 12) och hyrts ut, byggs nu lokalerna om för inflyttning under våren 2000.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999