let att hyra, eller hyra ut, en bostad i andra hand kan vara många, vilket gör att omfattningen av andrahandsmarknaden varierar. Grunden är – ur ett nationalekonomiskt perspektiv – dock att marknaden inte fungerar perfekt, utan bostadsmarknaden kännetecknas av en rad imperfektioner. På en väl fungerande marknad skulle det i princip inte finnas några skäl till att hyra ut i andra hand.54 En väl fungerande marknad definieras oftast
som en marknad som uppfyller kraven på perfekt konkurrens. En sådan marknad ska uppfylla dessa krav: väldigt många företag, full frihet att gå in och ur marknaden, identiska produkter, företagen är pristagare och per- fekt information.
I realiteten finns det dock knappast någon marknad som fullt ut uppfyller dessa krav, och bostadsmarknaden, med dess många särdrag55, är exem-
pel på en marknad som torde ligga rätt långt från den stiliserade perfekta konkurrensmarknaden.
Redan i kapitel 4 konstaterade vi att det i dagsläget finns bostadsbrist på svensk bostadsmarknad. På en perfekt konkurrensmarknad existerar egentligen inte begreppet brist. Utbud och efterfrågan klarerar marknaden och en viss kvantitet bjuds ut till ett visst pris.56 Vi har dock redan kon-
54
Detta är givetvis en förenkling, det kan finnas andra skäl än ekonomiska till att man vill hyra ut sin bostad.
55 Bostäder skiljer sig i en rad avseenden från de enkla varor som är förebilden för den
ekonomiska teorins antaganden. Exempel på dessa särdrag som brukar anföras är: nöd- vändighet, ekonomisk betydelse, lång livslängd, geografisk orörlighet, odelbarhet, kom- plexitet/heterogenitet, diskontinuiteter i produktionen och asymmetrisk information (se till exempel Bengtsson (1992) och referenser däri). Det är inget av dessa särdrag som i sig är unikt för bostadsmarknaden. Det finns många varor som är exempelvis nödvändiga, lång- livade, orörliga eller komplexa. Det är i stället kombinationen av dessa särdrag som ger bostadsmarknaden dess speciella förutsättningar.
56
Svensk bostadsmarknad är dock uppbyggd av flera delmarknader där prissättningen sker på olika sätt. På hyresrättsmarknaden sätts priserna, det vill säga hyrorna, genom kol-
staterat att bostadsmarknaden inte är en perfekt konkurrensmarknad och en del av bostadsbristen utgörs av ett efterfrågeöverskott som följer av att marknaden inte klarerar. På hyresbostadsmarknaden kan det handla om hur hyressättningssystemet fungerar medan det på bostadsrätts- och äganderättsmarknaden exempelvis finns trösklar in på marknaden. Bostadbristen behöver dock inte enbart bero på ovanstående typ av mark- nadsmisslyckanden som leder till ett efterfrågeöverskott. Bostadsbristen kan även bero på socioekonomiska och demografiska faktorer. I detta fall uppstår ett behov av, och en brist på, bostäder som har helt andra orsaker än de mer ekonomiska faktorer som beskrevs ovan.
Vi kommer nedan att illustrera hur efterfrågan och hyressättning på andrahandsmarknaden påverkas av situationen på förstahandsmarknaden. Exemplet nedan relaterar främst till situationen på hyresmarknaden men effekterna kan även gälla för andra imperfektioner på bostadsmarknaden som gör att den inte ligger i jämvikt.
6.1.1 Modell
För att beskriva hur en marknad fungerar används i nationalekonomin ofta ett diagram över utbud (U) och efterfrågan (E). Under vissa antagan- den bestäms priset och kvantiteten av varan där dessa två kurvor korsas, det vill säga där utbudet är lika med efterfrågan. Figur 6.1 nedan visar hur detta kan se ut för bostadsmarknaden där varan är bostad. De svarta lin- jerna visar hur pris (p) och kvantitet (q) sätts på en så kallad perfekt marknad. Priset på en marknad i jämvikt är 𝑝𝑝∗ och kvantiten är 𝑞𝑞∗ bostä- der.
Figur 6.1 Jämvikt på en marknad och hur en prisreglering påverkar pris och kvan- titet
lektiva förhandlingar. Detta leder i många fall, åtminstone i storstadsregionerna, till att hyresnivån hamnar under en marknadsklarerande hyra – vilket även innebär ett lägre ut- bud och att det uppstår ett efterfrågeöverskott. På bostadsrättsmarknaden och ägande- rättsmarknaden är prissättningen mer marknadsstyrd, det vill säga priset bestäms utifrån utbud och efterfrågan.
U E p q 𝑝𝑝̅ 𝑞𝑞𝑈𝑈 𝑞𝑞𝐸𝐸 𝑝𝑝𝑠𝑠 𝑞𝑞∗ 𝑝𝑝∗
Om det skulle finnas något som gör att priset sätts nedanför jämviktspris- et vid exempelvis 𝑝𝑝̅ skulle kvantiteten som bjudas ut vara 𝑞𝑞𝑈𝑈 medan det skulle efterfrågas 𝑞𝑞𝐸𝐸, det skulle således finnas ett efterfrågeöverskott på bostäder som motsvarar 𝑞𝑞𝐸𝐸− 𝑞𝑞𝑈𝑈. Den brist som då uppstår leder till ökade sökkostnader för att hitta en bostad och kan även leda till en svart marknad och andrahandsmarknader. Vid utbudet 𝑞𝑞𝑈𝑈 skulle hushåll vara villiga att betala 𝑝𝑝𝑠𝑠 för en bostad och det skulle vara möjligt att ta ut detta pris på en begränsad svart marknad.
På en andrahandsmarknad är det inte möjligt att ta ut 𝑝𝑝𝑠𝑠, om den inte har en väldigt begränsad omfattning, även om det skulle råda fri prissättning där. Anledningen är att utbudet av andrahandslägenheter pressar ned pri- set på just den marknaden även om det inte påverkar priset på första- handsmarknaden. Andrahandsmarknadens prissättning och relation till förstahandsmarknaden kan beskrivas av nedanstående modell, under an- taganden som att det råder en underprissättning på förstahandsmarknaden och att det råder friare prissättning på andrahandsmarknaden.
Figuren nedan visar utbudet på förstahandsmarknaden (𝑈𝑈𝑃𝑃), och på andrahandsmarknaden (𝑈𝑈𝐴𝐴) samt det totala utbudet (U) och efterfrågan (E). Vi antar att imperfektioner på marknaden gör att priset är 𝑝𝑝̅, vilket är lägre än jämviktspriset som skulle varit i skärningen mellan utbud och ef- terfrågan. Vid detta pris är det ett efterfrågegap som uppgår till �𝑞𝑞𝐸𝐸𝑝𝑝− 𝑞𝑞𝑈𝑈𝑝𝑝� om det inte finns en andrahandsmarknad. Vid utbudet 𝑞𝑞𝑈𝑈𝑝𝑝 skulle kon- sumenterna, liksom i föregående figur, vara villiga att betala 𝑝𝑝𝑆𝑆, och vid det priset skulle några kunna hyra ut svart på marknaden. Tar vi med andrahandsmarknaden är det totala utbudet 𝑈𝑈, och vid priset 𝑝𝑝̅ på första- handsmarknaden är konsumenterna villiga att betala 𝑝𝑝𝐴𝐴 på andrahands- marknaden och utbudet på andrahandsmarknaden skulle vara 𝑞𝑞𝑈𝑈𝐴𝐴. Det gör att det totala utbudet blir 𝑞𝑞𝑈𝑈. Men i detta läge är �𝑞𝑞𝑈𝑈− 𝑞𝑞𝑈𝑈𝑝𝑝� < 𝑞𝑞𝑈𝑈𝐴𝐴 vilket är en följd av att priset är högre på andrahandsmarknaden och att det därmed är mer lönsamt att hyra ut, vilket i sin tur leder till att utbudet ökar. Och eftersom utbudet ökar sjunker priset på andrahandsmarknaden tills en jämvikt nås och �𝑞𝑞𝑈𝑈− 𝑞𝑞𝑈𝑈𝑝𝑝� = 𝑞𝑞𝑈𝑈𝐴𝐴 .
Figur 6.2. Andrahandsmarknadens prissättning och relation till förstahandsmark- naden
Modellen kan även beskrivas matematiskt utifrån följande ekvationer:
Efterfrågan: 𝑞𝑞𝐸𝐸= 𝑎𝑎 − 𝑏𝑏𝑝𝑝
Utbud förstahand marknad: 𝑞𝑞𝑆𝑆= 𝑐𝑐 + 𝑑𝑑𝑝𝑝 Utbud andrahand: 𝑞𝑞𝐴𝐴= 𝑒𝑒 + 𝑓𝑓𝑓𝑓
Totalt utbud: 𝑞𝑞𝑇𝑇 = (𝑐𝑐 + 𝑑𝑑𝑝𝑝) + (𝑒𝑒 + 𝑓𝑓𝑓𝑓)
Där a, b, c, d och e är parametrar, p är priset på förstahandsmarknaden och rho är priset på andrahandsmarknaden och q är kvantiteten bostad. Utifrån dessa kan vi undersöka hur priset på andrahandsmarknaden be- stäms samt hur priset påverkas av priset på förstahandsmarknaden. Priset på andrahandsmarknaden bestäms av följande ekvation:
UP E 𝑝𝑝̅ 𝑞𝑞𝐸𝐸𝑝𝑝 𝑞𝑞𝑈𝑈𝑝𝑝 UA 𝑞𝑞𝑈𝑈𝐴𝐴 𝑝𝑝𝑆𝑆 U 𝑞𝑞𝑈𝑈 𝑝𝑝𝐴𝐴 p q
𝑓𝑓 =𝑎𝑎 − 𝑐𝑐 − 𝑒𝑒 − (𝑑𝑑 + 𝑓𝑓)𝑝𝑝̅𝑏𝑏
Vi kan här se att priset på andrahandsmarknaden är en funktion av para- metrarna a, c, e, d, f och b samt priset på förstahandsmarknaden och att priset på andrahandsmarknaden är högre än på förstahandsmarknaden. För att undersöka hur priset på förstahands marknaden påverkar priset på andrahandsmarknaden tar vi derivatan på uttrycket med avseende på det reglerade priset:
𝛿𝛿𝑓𝑓 𝛿𝛿𝑝𝑝̅ = −
(𝑑𝑑 + 𝑓𝑓) 𝑏𝑏
Derivatan är negativ vilket innebär att priset på andrahandsmarknaden minskar när priset på förstahandsmarknaden ökar. Skulle priset regleras hårdare på förstahandsmarknaden ökar priset på andrahandsmarknaden. Se bilaga 5 för en mer omfattande matematisk beskrivning av modellen och hur marknadsanpassningen sker.
6.1.2 Slutsatser av modellen
Utifrån modellen ovan kan vi sedan dra några slutsatser:
1. Det är den strukturella bristen på bostäder (efterfrågeöverskott) som driver upp hyrorna på andrahandsmarknaden. I modellen skulle ett sådant efterfrågeöverskott kunna minskas dels genom att höja hyrorna på förstahandsmarknaden.57 Det skulle innebära
att hushåll efterfrågar mindre av varan bostad samtidigt som ut- budet ökar. Dels skulle även utbudet kunna stimuleras så utbuds- kurvan skiftar åt höger tills hyran når en jämvikt.
2. En större skillnad mellan jämviktshyra och den reglerade hyran på förstahandsmarknaden leder till en högre hyra på andra- handsmarknaden. Detta innebär att hyrorna på andrahandsmark- naden förväntas vara högre i regioner där hyressättningen be- gränsas. Samtidigt vore skillnaderna mellan första- och andra- handsmarknaden små eller obefintliga i regioner där hyrorna på förstahandsmarknaden mer eller mindre är jämviktshyran. 3. Hyrorna blir som sagt högre på andrahandsmarknaden om det rå-
der friare prissättning där medan hyressättningen på något vis är begränsad på förstahandsmarknaden. Denna hyra blir högre än
57
Det är dock viktigt att skilja på efterfrågan och behov. Den faktiska bostadsefterfrågan, som beror av marknadsförutsättningar såsom priset, skulle minska av höjda hyror (Bover- ket, 2016). Höjda hyror medför alltså en minskad efterfrågan, men behovet kvarstår.
vad en marknadsjämvikt skulle gett om den rådande lagstiftning- en tillåter det.
Det vi kan förvänta oss är således att hyrorna på andrahandsmarknaden är högre där det finns en större brist på bostäder. Nivån på hyran påverkas även av hur prissättningen fungerar på förstahandsmarknaden. Det går alltså att vänta sig att hyrorna på andrahandsmarknaden är högre i region- er där den faktiska hyran är relativt låg jämfört med en potentiell mark- nadshyra. Andrahandshyrorna kan även väntas bli högre än den potenti- ella marknadshyran i sådana regioner.