• No results found

Bostadskostnaden för småhus

Som bostadskostnad för ett eget småhus inrättat som bostad för en eller två familjer räknas

• 70 procent av räntekostnaden för det upplånade kapitalet med säkerhet i fastigheten

• 70 procent av tomträttsavgälden

• arrendeavgift

• kommunal fastighetsavgift

• fastighetsskatt

• uppvärmningskostnader och övriga driftskostnader Detta framgår av 10 § PFS 2010:6.

3.5.1 Räntekostnad

Om fastigheten har lämnats som säkerhet för lånet får den del av räntekostnaden ingå i beräkningen av bostadskostnaden. För att en fastighet ska kunna lämnas som säkerhet för ett lån (pantsättas) måste det finnas en inteckning i fastigheten. Pantbrev utfärdas som bevis på inteckningen. Detta administreras av Lantmäteriet (tidigare inskrivningsmyndigheten).

Vid beräkning av bostadskostnaden ska 70 procent av räntekostnaden anses som bostadskostnad. (6 § PFS 2010:6). Det finns inget krav på att det upplånade kapitalet ska ha använts till åtgärder i fastigheten. Det är den faktiska räntan som betalas som får räknas som bostadskostnad.

Räntekostnad får ingå i bostadskostnaden även om den berättigade inte står på lånehandlingen. Detsamma gäller om flera personer än den berättigade står på lånehandlingen. Förutsättningen är att BT-tagaren har kostnad för räntan på lånen.

3.5.2 Seniorlån

Seniorlån innebär att bostaden sätts som säkerhet för att det ska bli lättare att få en kredit beviljad. Lånet kan gå till konsumtion eller till förbättring av bostaden. Det ska inte ställas högre krav på ett seniorlån när det gäller att visa på vad lånet används till än övriga bostadslån på marknaden. Det finns liknande låneformer med andra benämningar.

Seniorlån räknas enbart med om ränta faktiskt betalas och inte ökar skulden.

Annars räknas inte skulden med som bostadskostnad (6 § PFS 2010:6).

Skulden kan inte heller räknas av från tillgångar, se avsnitt 4.9.3.

3.5.3 Räntefria lån

För vissa lån, till exempel Jaklån, betalas istället för ränta en avdragsgill avgift som är procentuell till lånets storlek. Eftersom denna låneform är etablerad och ett alternativ till de traditionella låneformerna, är det naturligt att avgiften jämställs med ränta. Detta gäller dock endast om avgiften faktiskt betalas.

3.5.4 Bundet lån löses i förtid

Ett bundet lån för en bostad kan lösas i förtid. Den sökande får härmed en lägre bostadskostnad för framtiden. Varken avgiften eller ränteskillnadsersättningen som betalas i samband med omläggningen räknas som bostadskostnad.

3.5.5 Hus på ofri grund

Vid beräkning av bostadskostnad för hus på så kallad ofri grund kan räntor på eventuella lån ingå i bostadskostnaden endast om lånet tagits med fastigheten som säkerhet. Detta framgår av 6 § PFS 2010:6. Med ofri grund menas att huset ligger på annans mark. Beteckningen fastighet avser marken.

Om fastighetsägaren dvs. den som äger marken godkänner att hans fastighet pantsätts för lån räknas även skuldräntan på sådant lån med som bostadskostnad.

3.5.6 Arrendeavgift

Den som äger småhus på arrenderad mark får räkna med arrendeavgiften som bostadskostnad. Detta framgår av 10 § PFS 2010:6. Eftersom arrende-avgiften inte är avdragsgill vid beskattningen får hela arrende-avgiften räknas som bostadskostnad.

3.5.7 Tomträttsavgäld

För hus som inte uppförts på egen mark betalas tomträttsavgäld (hyra för marken). Tomträtt förekommer vanligen i storstadsområden. Avgiften för tomträtten får dras av vid taxeringen på samma sätt som lån i fastigheten.

Vid beräkning av bostadskostnaden ska 70 procent av tomträttsavgälden anses som bostadskostnad. (10 § PFS 2010:6)

3.5.8 Samfällighetsavgift

Samfällighetsavgift kan räknas med om den uppfyller kraven enligt 5 § första stycket PFS 2010:6. För småhus ska ingen samfällighetsavgift läggas till bostadskostnaden då beräkning sker enligt schablon.

3.5.9 Fastighetsavgift/fastighetsskatt

Fastighetsavgiften betalas per kalenderår av den som äger fastigheten den 1 januari taxeringsåret. Det innebär att den som köper en fastighet under perioden 2 januari – 31 december inte debiteras någon fastighetsavgift för det året.

Fastighetsavgiften ingår i beräkningen av bostadskostnaden. Därvid ska inte hänsyn tas till skattereduktion för den kommunala fastighetsavgiften. Detta framgår av 10 § PFS 2010:6.

Ändras taxeringsvärdet för en fastighet ska det nya värdet användas vid beräkningen av bostadskostnaden först från och med året efter det år då taxeringsvärdet ändrades.

Ändras fastighetsavgiften för en fastighet ska den nya avgiften användas vid beräkning av bostadskostnaden först från och med året efter det år då den nya fastighetsskatten trätt i kraft. Detta framgår av 10 § PFS 2010:6.

I vissa fall betalas också fastighetsskatt och denna ska då räknas med som bostadskostnad.

Finns flera hus på samma fastighet måste en fördelning ske mellan vad som belöper på sökandens bostad (permanentbostad) och övriga taxerande hus på fastigheten. Fördelningen bör ske utifrån delarnas taxeringsvärden.

3.5.10 Kostnad för uppvärmning

Kostnader för uppvärmning ingår i beräkningen av bostadskostnaden (4 § PFS 2010:6). För beräkning av uppvärmningskostnad används schablon som för varje år fastställs av myndigheten i föreskrifter om uppskattning av kostnader för en bostads uppvärmning, hushållsel och övrig drift vid beräkning av bostadskostnaden (för år 2013 i PFS 2012:5), se avsnitt 3.2 Hyrd bostad.

3.5.11 Övriga driftskostnader

Övriga driftskostnader förutom uppvärmning ingår också i beräkningen av bostadskostnaden (4 § PFS 2010:6). För beräkningen används Pensionsmyndighetens föreskrifter om uppskattning av kostnader för en bostads uppvärmning, hushållsel och övrig drift vid beräkning av bostadskostnaden. Kostnaderna är fastställda till ett belopp per kvadratmeter boyta och år och är samma för hela landet. Schablonbeloppet är avsett att täcka kostnader för bland annat vatten, avlopp, sophämtning, underhåll och försäkring.

Nedan följer ett exempel på hur bostadskostnaden beräknas för ett småhus.

Richard bor i eget småhus med en boyta på 114 kvadratmeter.

Fastigheten är belägen i en kommun där uppvärmningskostnaden ska enligt schablon beräknas till 172 kronor, schablon zon III 2013. De

per kvadratmeter. Till grund för beräkning av fastighetsavgiften ligger ett taxeringsvärde på 1 200 000 kronor. Skulderna i fastigheten är vid ansökningstillfället 648 000 kronor till 3,5 procents ränta.

Bostadskostnaden beräknas enligt följande.

Räntekostnad 3,5 % av 648 000 22 680 kronor I bostadskostnaden medräknas 70 % av 22 680 +15 876 kronor Fastighetsavgift 0,75 % av 1 200 000 kronor

Maximal fastighetsavgift

9 000 kronor +6 825 kronor Uppvärmningskostnad 114 × 172 kronor +19 609 kronor Övrig driftskostnad 114 × 206 kronor +23 484 kronor Summa bostadskostnad per år 65 330 kronor