kollektiva förhandlingarna) sker lokalt att det i många avseenden är svårt att tala om ”hyressättningssystemet”. Regelverket gör att systemet fungerar olika på olika marknader. Innevarande avsnitt bygger på aktörernas uttalanden i olika publika sammanhang samt på ett par studentuppsatser som undersökt aktörernas syn på
hyressättningssystemet34.
33
Bengtsson (2005) hävdar att ”systemet med en mycket stark och institutionaliserad hyresgäströrelse och det korporatistiska systemet för hyresförhandlingar är helt unikt för Sverige.
34
4.2.1 Fastighetsägarsidan Fastighetsägarna
Något generaliserat kan anföras att de privata fastighetsägarna anser att det nuvarande hyressättningssystemet leder till att marknadskrafterna och attraktiviteten för boendet får ett för litet genomslag i hyressättningen. Det speglar inte hyresgästernas värderingar och detta gäller åt båda hållen. Det finns områden längre ut i förorterna där hyrorna är för höga, samtidigt som det finns områden i centralare delar där hyrorna är för låga i ett marknadsperspektiv. Marknaden bör få styra mer hur hyrorna sätts – läge, skick och standard måste få ett större genomslag i hyressättningen.
I Wangenborgs (2012) studie sägs fastighetsägarsidan vara överens om att själva bruksvärdessystemet i sig inte är något stort problem utan det är själva tillämpningen av det som leder till problem – framförallt hur hyresgästföreningen har tillämpat bruksvärdessystemet. Det är förödande för hyresrätten i Stockholm menar Fastighetsägarna.
En av de intervjuade menar att det är för tidigt att säga om nuvarande hyressättningssystem behöver förändras. Om hyresgästföreningen får rätt i sin tolkning av den nya lagen – då behöver den definitivt förändras. Om fastighetsägarsidan får rätt – då behöver den inte förändras. Det beror helt enkelt på vems tolkning som får stöd i denna fråga. Därefter får praxis utvisa vad slutresultatet blir.
Ovanstående citat kan troligen stå för många privata fastighetsägare. Man ser inte en förändring av systemet som ett självändamål, men vill utnyttja de möjligheter som systemet ger på ett helt annat sätt än vad som sker idag.
SABO
SABO anser att dagens system i grunden är det system som bör
användas. Man anser att marknadshyror inte löser några problem.35 Man anser dock att arbetet med systematisk hyressättning är viktigt och att arbetet med att utveckla den systematiska hyressättningen måste fortsätta.
Detta innebär dock inte att alla kommunala bostadsbolag är nöjda med det rådande systemet. Vår uppfattning är att det finns antal bostadsbolag som anser att förändringar mot ett friare hyressättningssystem bör göras. 4.2.2 Hyresgästorganisationer
I huvudsak anser Hyresgästföreningen att effekterna av bruksvärdessystemet är goda eftersom det fungerar som ett
kvalitetssäkringssystem – hyresgästerna ska betala för det de får. Det betyder också att statsbilden i någon mening förbättras eftersom fastighetsägaren inte bara får betalt för att huset står på ett visst läge i staden, utan lägenhetens skick och standard spelar in.
Hyresgästföreningen menar att i huvudsak fungerar
bruksvärdessystemet och det är anledningen till att den svenska modellen, med förhandlade hyror, fortfarande används. Det blir en möjlighet för fastighetsägarna och deras hyresgäster att förhandla om vad som behöver göras och fastighetsägaren får en lojalitet hos sina hyresgäster eftersom de är med och sätter priset. Detta har gynnat såväl näringen som
35
4 Regelverket och den praktiska tillämpningen 33
hyresgästerna. Det har inneburit att hälften av hyresfastigheterna är privata och hälften är allmännyttiga. De privata fastighetsägarna har byggt mer än vad allmännyttan har gjort.
4.2.3 Motsättningarna tycks större än på länge
Det kan konstateras att – åtminstone på central nivå – tycks
Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen stå längre i från varandra än på länge. I samband med införandet av den nya lagstiftningen 2011 tycktes det råda en viss konsensus och uttalanden andades en viss optimism.
I en gemensam skrivelse från Hyresgästföreningen och SABO skriver man36:
”På flera orter finns ett behov av förändringar i hyressättningen så att den bättre än idag motsvarar hyresgästernas värderingar av lägenheternas olika
bruksvärden. Prissättningen bör dock inte styras genom statliga ingripanden utifrån domstolsbedömningar av efterfrågan. Ansvaret för hyressättningen bör även framdeles åvila de lokala parterna.”
Fastighetsägarnas vd Reinhold Lennebo sade i ett pressmeddelande att:
”Förändringarna kommer att bidra till en bättre fungerande hyresmarknad till glädje för alla som vill bo i hyresrätt. Riksdagsbeslutet markerar samtidigt ett viktigt delmål i en konstruktiv process mellan Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningen för att modernisera hyresmarknaden.”
Det tycktes som alla parter nu var beredda att ta ett steg framåt för att i en anda av samförstånd gemensamt söka lösa de problem som fanns på hyresbostadsmarknaden. Sedan dess har dock denna samförståndsanda mellan parterna haltat betänkligt. Ett tydligt tecken på detta är
sammanbrottet i diskussionerna kring den så kallade Stockholmsmodellen.
Faktum är att mycket troligen kan sammanfattas i det faktum att aktörerna står så långt från varandra i tolkningen av den nya
lagstiftningen som infördes den förste januari 2011. Hur lagstiftningen ska tolkas – vem som har rätt och fel – är inget Boverket tar ställning till men anser att det är ett stort problem då de aktörer som har fått ansvaret för hyressättningen tolkar den på så olika sätt.
Fastighetsägarna Sverige lade så sent som i december 2013 fram vad man själva kallar ”en färdplan för en långsiktig reformering av den svenska hyresmarknaden”. Fastighetsägarna sammanfattar sina reformförslag på följande sätt37:
Hyresgäst och hyresvärd ges rätt att fritt avtala om hyra för nyskapade lägenheter.
Parterna kommer själva överens om hyresnivån och andra villkor i hyresavtalet.
Möjligheter att komma överens om årlig hyresförändring kopplad till index.
36
Se Hyresgästföreningen och SABO (2009).
37
Efter en del av reformperioden införs avtalsfrihet även vid inflyttning i ledigblivna bostäder.
Efter minst 10 år avtalsfrihet också för befintliga hyreskontrakt, med möjlighet till gradvis intrappning av ny målhyra.
Offentlig fördjupad hyresstatistik som ökar transparensen på marknaden.
Besittningsskydd, rätt att få hyran skälighetsprövad, bytesrätt samt rätt att hyra ut i andrahand bevaras.
Dessa förslag är ett stort steg från fastighetsägarnas uttalanden i samband med att riksdagen beslutat om de nya reglerna från och med 1 januari 2011, och det handlar om förslag som i grunden skulle förändra dagens hyressättningssystem.