Genomgången av Europeiska länders bolånemarknader visar att skillnaderna mellan olika länder är betydande. Samtidigt sker bostadsutlåningen till konsumenter nästan uteslutande inom respektive land.
Sedan lång tid har det funnit tankar om att på olika sätt göra marknaderna för bolån mera gränsöverskridande. Det finns anledning att redovisa det aktuella läget för en sådan utveckling, de hinder och möjligheter som kan identifieras, samt att göra en bedömning av hur utvecklingen kan komma att se ut de närmaste åren.
Det ska inledningsvis konstateras att handeln med finansiella tjänster idag sker över gränserna i mycket stor omfattning. Främst i form av transaktioner mellan olika institutioner, men även enskilda konsumenter kan spara och låna pengar av aktörer belägna i andra länder. Detta har bl.a. motiverat framtagandet av ett nytt konsumentkreditdirektiv som omsatts i svensk lag från den 1 januari 2011. Bostadslån är undantagna från direktivet, och i den svenska
lagstiftningen förekommer en mängd undantag för denna typ av lån. Bankerna agerar numera över landgränserna, ibland som ägare till lokala banker, men också under eget namn i flera länder. Några exempel på att banker tagit med sig bolåneprodukter från en marknad till en annan har inte påträffats. För den som köper eller bygger ett hus i Sverige är det i praktiken omöjligt att låna med huset som säkerhet i en bank utanför Sverige.
Motiven för en gränsöverskridande bolånemarknad är i grunden densamma som för allt annat ekonomiskt samarbete inom EU. Genom att ge
konsumenter och företag tillgång till en större marknad kommer tillväxten och välståndet i Europa att öka, liksom konkurrenskraften gentemot omvärlden. Med den utgångspunkten presenterade Kommissionen redan 1985 ett förslag till direktiv för fri etableringsrätt för kreditinstitut och fri rätt att tillhandahålla hypotekslån. Någon enighet kring detta förslag gick inte att uppnå.
Kommissionen har under det senaste decenniet återupptagit arbetet på området och presenterat en Grönbok, 2005, en Vitobok, 2007, och hösten 2010 ett arbetsdokument som förberedelse för ett konkret förslag våren 2011. I denna process har två andra motiv för marknadsgemensamma åtgärder tillkommit vid sidan av det traditionella tillväxtargumentet. För det första omsorgen om konsumenterna och för det andra den finansiella stabiliteten. Genom att jämföra rubrikerna i de tre dokumenten i rutan nedanför, går det att se hur alla förändringar med syfte att främja en gränsöverskridande
marknad försvinner och i det senaste dokumentet finns bara åtgärder till skydd för konsumenter och det finansiella systemet kvar.
Av Kommissionen presenterade dokument. Motiven för åtgärder framgår av rubrikerna eller av de parenteser som följer efteråt. Där inget står är motivet ökad konkurrens.
Grönboken 2005
II – KONSUMENTSKYDD Information
Rådgivning och kreditförmedling Förtidsinlösen
Årlig räntesats
Ockerregler och rörlig ränta Låneavtal
Genomförande och tillgång till rättslig prövning III – RÄTTSLIGA FRÅGOR
Kundernas kreditvärdighet (stabilitet) Egendomsvärdering Tvångsförsäljningsförfaranden Skatt IV – PANTFÖRSKRIVNING Fastighetsregister Eurohypotekslån (Euromortgage) V – FINANSIERING AV HYPOTEKSLÅN Vitboken 2007
Förtida återbetalning (konsument)
Information till låntagare, inklusive jämförelseränta (konsument) Ansvarig kreditbedömning (stabilitet)
Tvångsförsäljning och fastighetsregistrering Sanktioner mot konkurrensbegränsning
Arbetsdokumentet 2010
Kompetenskrav på låneinstitut och förmedlare (stabilitet) Marknadsföringsregler (konsument)
Informationskrav före och i samband med avtal (konsument) Bedömning av kreditvärdighet (stabilitet)
Jämförelseränta (konsument)
- Auktorisation och övervakning av låneförmedlare (stabilitet)
Förutom att Kommissionen synbarligen givit upp alla försök att skapa en ökad konkurrens på bolånemarknaden i Europa, går det att notera att det initiativ man föreslår för att förstärka konsumentskyddet ändrar karaktär. Så sent som 2007 ingick en reglering av möjligheten till förtida återbetalning bland det som skulle stärka konsumentskyddet. Detta initiativ, liksom allt som berör
möjligheterna för långivare att få tillgång till fastighetsdata, enhetlig hantering av tvångsförsäljning av pant och samordning av inskrivning av panter, har visat sig alltför svårt att komma överens om. Att kraven på institut och
låneförmedlare föreslås skärpas ska naturligtvis ses i ljuset av finanskrisen, och det ökade intresset generellt för att reglera finansmarknaderna.
Det som nu återstår av Kommissionens försök att samordna
bolånemarknaderna liknar väldigt mycket det som redan idag ingår i Konsumentkreditdirektivet. Trots detta är det inte säkert att det blir några gemensamma regler. Det sätt som anvisas för att beräkna jämförelseränta för konsumentkrediter låter sig inte utan problem överföras till bolån. Det finns dessutom betydligt mindre intresse av samordning från medlemsstaterna, eftersom bolån över gränserna idag knappast existerar.
För den som vill argumentera mot en integration av bolånemarknaderna är möjligheterna stora. Den mest fundamentala kritiken går ut på att
konsumentnyttan av en öppnare marknad är liten, samtidigt som risker och kostnader är stora. Bakom ett sådant resonemang ligger tanken att
marknaderna för finansiering redan är helt integrerade, varför de minskade kostnader som skulle kunna komma kunderna till del måste bero på ökad konkurrens i utlåningsledet. Så länge ett kreditinstitut som vill etablera sig på en ny marknad tvingas anpassa sig till alla lokala regler, blir kostnaden för hög, vilket är det som ger upphov till dagsläget. Om det istället blev tillåtet för alla att ta med sig sina egna produkter över gränserna kommer kunderna att översvämmas med erbjudanden om billiga lån, som de inte kan överblicka villkoren för. Samtidigt måste dessa produkter per definition vara osäkrare eftersom långivaren inte kan göra samma goda bedömning av riskerna som inhemska etablerade institut. De vinster som Kommissionen har indicerat kommer huvudsakligen av ökad konsumtion när fler belånar sig mera, vilket i sig inte är sunt.
Ovanstående stycke är en mycket komprimerad sammanfattning av en tysk skrift161 som ihärdigt argumenterar mot alla försök att integrera
bolånemarknaderna, och försvara det tyska, stabila, bostadslånesystemet. Som framgår av argumentationen finns det självmotsägelser. ”Det är för dyrt att för nya företag att etablera sig, men kunderna skulle ändå inte tjäna på mer konkurrens”, är ett argument som skulle föranleda småleenden i andra branscher. Det som gör att medlemsstaterna inte ser något skäl att ta tag i frågan är att bolånemarknaderna är direkt integrerade med system för fastighetsregistrering och beskattning, vilket gör följderna av en öppen marknad oöverskådlig. För närvarande är också viljan att sitta still i båten betydande.
I Kommissionens Grönbok från 2005 uppmärksammas att det pågår ett arbete med konstruera ett Europagemensamt regelverk för bostadslån avsett att fungera parallellt med de befintliga nationella regelverken. Man hänvisar särskilt till en forskargrupp som presenterade ett utkast till sådant regelverk
161 Köndgen Johannes (2010).
samma år.162 På webbplatsen Eurohypothec.com har denna forskargrupp presenterat sina resultat.
Grundbulten i forskarnas förslag till gemensamt Europeiskt – ett 28:e – regelverk, är den i Sverige välkända funktionen pantbrev, dvs. en inskriven rättighet i fast egendom som kan handlas oberoende av fastigheten, och som inte är kopplad till ett specifikt lån. Forskargruppen kallar detta för
Eurohypothek. I många länder skrivs själva lånet in i fastigheten, och belastningen minskar i och med att lånet återbetalas.
Den stora fördelen med ett pantbrevssystem, men också det som gjort att förslaget mött motstånd, är att självständiga pantbrev öppnar möjligheten för att använda hela fastighetsmassan som säkerhet för ekonomiska transaktioner, oberoende av fastighetsägarens aktuella lånebehov. Det institut som innehar pantbrevet kan med detta som säkerhet ställa ut obligationer som inte behöver kopplas till lånevillkoren på den aktuella utlåningen. När pantbrevet väl är uttaget ger det också fastighetsägaren möjlighet att öka sin belåning oberoende av om pengarna kommer att användas till förbättringar på den aktuella
fastigheten.
Förslaget om ett Eurohypotek innehåller inga nya institutioner. Varje pantbrev som uppfyller vissa karakteristika är per definition ett Eurohypoteksbrev. Reglerna för utlåning förutsätts även fortsättningsvis vara nationella. Det som behöver samordnas är regler för inträdandeordning för konkurrerande
pantbrev, möjligheterna för pantbrevsinnehavaren att få överta egendomen eller utlösa tvångsförsäljning, samt att beskattningen av bostadslån måste läggas enbart på pantbrevet, och inte också på lånebeloppen. Även om det kan se tämligen okomplicerat ut för en svensk, innefattar detta tillräckliga svårigheter för att förhindra ett genomförande. Rent tekniskt behöver också tillgången till inskrivningsregister vara öppen via Internet till låg kostnad för att långivare ska kunna arbeta med systemet.
Det finns idag ingenting som talar för att bolånetagarna inom EU kommer att möta ett bredare utbud av produkter de närmaste åren. Möjligen kommer det att tillkomma ännu mera information som långivarna måste försäkra sig om att låntagaren tagit del av, för att fullgöra nya gemenskapskrav. Drivkraften att skapa gränsöverskridande lösningar finns på finansieringssidan, där
möjligheterna att ställa ut obligationer med korgar av pantbrev från olika säkerhet skulle kunna vara intressant. Det går därför att förutsäga att
finansinstituten kommer att försöka påverka länderna att skapa elektroniska inskrivningsregister och förenklad hantering av pantbrev. Men formaliserade samarbeten mellan de länder som redan ligger långt framme kan också tänkas. Sverige befinner sig redan i den krets av länder som har ett lätt åtkomligt system för pantsättning av fastigheter, och våra kreditinstitut deltar redan i den internationella handeln med säkerställda obligationer. I Sverige kommer
kreditinstituten att koncentrera sig på att göra även pantsättning av bostadsrätter lika tillgänglig som den idag är för fastigheter.
Den stora förändringen som på sikt kan inträffa är att länder vars bostadsutlåning helt finansieras med kontoinlåning också integreras i marknaden för obligationsinlåning. Det utesluter inte att delar av
bolånemarknaden i Europa även fortsättningsvis kommer att styras av helt egna spelregler, som de danska realkreditlånen eller de tyska bausparlånen.
Appendix II. Building societies
Christine Whitehead har för BKN skrivit rapporten The Nature and Role of
Building Societies in the UK, 2008. Building societies är finansiella institut vilka
grundades under slutet av 1700-talet för att finansiera bostadsägande. De har en lång och viktig historia i Storbritannien. De är en form av ömsesidiga finansiella institut som lämnar bolån och tillhandahåller vissa andra finansiella tjänster. De tillkom och utvecklades i syfte att stödja finansiering av egna hem. De är ägda av sina medlemmar, vilka har rätt att rösta och få information enligt särskilda regler. Merparten av dem som har sparkonto och/eller bolån är medlemmar. Till skillnad från banker finns inga externa aktieägare som kräver utdelning och de är heller inte bolag. Det innebär att de inte heller utsätts för spekulation på samma vis som andra bolåneinstitut, vilket gör dem mindra utsatta för marknadskrafter.
En annan central skillnad jämfört med banker är begränsningsregler rörande finansieringen av verksamheten på kapitalmarknaderna. Lagen föreskriver building societies som ett särskilt slags institut med särskilt reglerade verksamhetsförutsättningar. De kan till exempel inte dela ut överskott och deras möjligheter att finansiera verksamheten på kapitalmarknaden är begränsad. Begränsningsreglerna har varierat över tiden. Building Societies Association beskriver dessa institut på följande vis:
A building society is a mutual institution. This means that most people who have a savings account, or mortgage, are members and have certain rights to vote and receive information, as well as to attend and speak at meetings. Each member has one vote, regardless of how much money they have invested or borrowed or how many accounts they may have. Each building society has a board of directors who run the society and who are responsible for setting its strategy.163
Building societies hade 2009 ca 23 miljoner medlemmar (men många hushåll är medlemmar i flera olika institut varför det faktiska antalet medlemmar totalt är betydligt lägre). De har (2009) tillgångar på ca £385 miljarder, varav ca £240 miljarder är bolån. (Building societies svarar för knappt 20 procent av bolånen, banker för drygt 50 procent och andra specialister för drygt 30 procent).
En lagändring 1986 gav vidare handlingsutrymme jämfört med tidigare. De snävare regler som gällde dessförinnan syftade till att tillförsäkra en ”lågrisk”- verksamhet kombinerat med möjligheter till billig finansiering. Brittiska regeringen har också meddelat att de ser över förutsättningarna för building societies” att verka på marknaderna. I den översynen ingår bl.a. att överväga att kopiera inslag från kontinentaleuropeiska modeller liksom
begränsningsreglerna för finansiering.164 Synen på den roll ”building societies”
och andra ömsesidiga institut ̶ kan spela formuleras som:
… The Government believes that financial mutuals can provide a robust alternative to financial services companies in the future. In order to have this strength for the future, it is important that the mutual sector has:
Good corporate governance;
A modern legislative and regulatory framework; and Access to capital and funding through modern markets.165
Building societiess har inte undgått finanskrisens verkningar, men framställs på olika håll som en tilltalande och hållbar modell i ljuset av erfarenheterna från krisen. Antalet building societies 1960 var hela 700. Sammanslagningar, och omvandlingar till banker etc. har minskat antalet drastiskt. I samband med krisen föll antalet ytterligare, från 59 (2008) till 48 (2011). Hur framtiden ser ut för dessa institut framstår som oklart. De har tveklöst spelat stor roll
historiskt och gissningsvis kommer de att överleva krisen och fortsätta att vara ett alternativ och bredda möjligheterna på bolånemarknaden. Kanske kommer tom inflytande att växa i en värld som nu värderingar säkerhet och trygghet högre än för några år sedan. Christine Whitehead (2008) skriver:
Even so the fundamentals – of mutual organisations owned by their borrowers and depositors carries with it an ethos of security and risk aversion which is currently appealing. In this context, many commentators are suggesting that the building society concept will increasingly be seen as a sustainable model in the new environment.
164 HM Treasury (2009). 165 Ibid.
Appendix III. Grafer och tabeller över arbetslöshet,
bostadspris, genomsnittsräntor och statsskuld
0 5 10 15 20 25 2001 2004 2007 2010 p r o c e n t e n h e t e r Diagram 7. Arbetslöshet ES IE FR FI SE UK DK DE NL 0 5 10 15 20 25 2001 2004 2007 2010 p r o c e n t
Diagram 8. Genomsnittsräntor på bostadslån
ES IE FR FI SE UK DK DE NL
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2000 2002 2004 2006 2008 2010 p r o c e n t
Diagram 9. Statsskuld som andel av BNP
UK FR IE NL ES DE FI DK SE
Tabell XI. Förändringar av bostadspris och BNP,
Land Prisförändring 1997-2007,% (jämförande numrering) Prisförändring 2007-2010, % (jämförande numrering) Förändring Real BNP 2009* Förändring Real BNP 2010* Belgien 101 (6) 2,3 (13) -2,8 2,2 Danmark 79,7 (10) -19,8 (4) -4,7 1,8 Finland 51,1 (13) 2,3 (13) -8,0 Frankrike 111,6 (5) -11,6 (7) -2,6 1,4 Grekland 88,6 (8) -9,3 (8) -2,3 - 4,5 Irland 114,8 (4) -23,1 (3) -7,6 -1,0 Island 66,9 (12) -32,1 (1) -6,8 Italien 35,3 (14) 0,6 (11) -5,0 1,2 Nederländerna 74,1 (11) -6,6 (9) -3,9 1,8 Schweiz 9,9 (15) 1,4 (12) -1,9 2,6 Spanien 118,5 (2) -16,6 (5) -3,7 -0,1 Sverige 114,9 (3) 2,8 (14) -5,1 5,4 Tyskland -11,1 (16) -0,1 (10) -4,7 3,7 Storbritannien 150,1 (1) -16,0 (6) -5,0 1,4 USA 86,5 (9) -23,4 (2) -2,6 3,0
* jämfört med året innan.
Källa: Reinhart Carmen och Reinhart Vincent (2010), Eurostat (2011), Deutsche bank research (2011) Scanlon, Kathleen, Lunde Jens, Whitehead och Whitehead Christine (2011)
Referenser
AFME/ESF (2011). AFME/ESF securitization data report Q1 2011. AFME/ESF (2008). AFME/ESF securitization data report Q1 2008.
BKN (2008). Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och
tillväxt. www.bkn.se
BKN (2009). Bostadsmarknaden i Tyskland. Statliga och delstatliga finansiella
åtgärder m.m. www.bkn.se
BKN (2010). En bostadsbubbla kostar. Marknadsrapport, februari 2010. www.bkn.se
BKN (2011a). Hushållens skuldsättning i spåren av finanskrisen–en internationell
jämförelse. Marknadsrapport Februari 2011. www.bkn.se
BKN (2011b). Vad bestämmer bostadsinvesteringarna. Marknadsrapport Maj 2011. www.bkn.se
BKN (2011c). Kortsiktiga hushåll – lärdomar för framtiden. Marknadsrapport Oktober 2011. www.bkn.se
Blood Roger G. (2009). Regulation of mortgage default insurance: Principles and
issues. HOFINET.
Boelhower Peter (2011). The Dutch Social Housing Model: The Success of
Guarantees and Revolving Funds. Housing Finance International, Autumn
2011.
Boelhouwer Peter (2011b). Tudelft. Intervju.
Borio Claudio och Zhu Haibin (2008). Capital regulation, risk-taking and
monetary policy: a missing link in the transmission mechanism? BIS Working
Paper, No 268.
Burgess Gemma (2009). Low Cost Home Home Ownership in the UK
Downturn. Paper for ENHR 2009.
Campbell John Y., Jackson Howell E., Madrian Brigitte C och Tufano Peter (2011) Consumer Financial Protection. Journal of Economic Preferences, Vol 25, No. 1.
Claessens Stijn, Kose M., Ayhan och Terrones1 Marco E. (2008). What
Collins Michael och 0`Rourke Collin (2011). Homeownership education and
counseling: Do we know what works? Research institute for Housing America.
Mortgage Bankers Association.
Courchane Marsha J., Surette Brian J. och Zorn Peter M. (2004) Subprime
Borrowers: Mortgage Transitions and Outcomes. The Journal of Real Estate
Finance and Economics, Volume 29, Number 4.
Danmarks Nationalbank (2011) Nationalbankens MFI statistik. Danmarks statistik (2011) www.dst.dk.
de Jong-Tennekes Martijn (2011) NHG. Intervju.
Deutsche Bank Research (2010) German residential property Back in fashion –
with good reason? September 3, 2010.
Deutsche Bank Research (2011) Bank funding of residential mortgages in the
EU, August 12, 2011.
Di Zhu Xiao (2007) Growing wealth, Inequality and Housing in the United
States. Joint center for housing. Harvard University.
Diaz-Serrano L. (2004) Income volatility and residential mortgage delinquency:
evidence from 12 countries. IZA DP No.1396.
Directive on credit agreements relating to residential property (2011)
http://eurlex.Europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=CELEX:52011PC014 2:EN:NOT.
Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act (2010). http://www.sec.gov/about/laws/wallstreetreform-cpa.pdf
Doms Mark och Krainer John (2007). Innovations in Mortgage Markets and
Increased spending on Houses. Working paper.
Drewicz-Tulodziecka Agnieszka (2005). Basic Guidelines for a Eurohypothec, Warsawa, maj 2005.
Dübel Hans-Joachim och Rothemund Marc (2011). A New Mortgage Credit
Regime for Europe: Setting the Right Priorities. Financial Markets, CEPS, Special
Reports.
Duca John V., Muellbauer John och Murphy Anthony (2010). Housing
Markets and the Financial Crisis of 2007-2009: Lessons for the Future. SERC
Dynan Karen och Gayer Ted (2011). The Government´s Role in the Housing
Finance System: Where do we go from Here? Working paper, Brookings
Institution.
ECB (2009). Housing finance in the Euro Area. Occasional Paper series, no 101, March 2009.
EMF (2011) www.hypo.org
Englund Peter (2009a). Indexderivat som skydd mot bostadsprisrisker. Ekonomisk debatt, årgång 2009.
Englund Peter (2009b). Metoder för att hantera prisrisker på
bostadsmarknaderna. BKN.
Eurostat (2011).
http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/eurostat/home European Standard Information Sheet (ESIS) (2001). http://eur-
lex.Europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=CELEX:32001H0193:EN: NOT
EU (2010). Vitboken 2010.
EU (2011). Directive on credit agreements relating to residential property. Eurobarometer (2005). http://ec.Europa.eu/public_opinion/index_en.htm Ferreira Fernando, Gyourko Joseph och Tracy Joseph (2008). Housing Busts
and Household Mobility. Journal of Urban Economics, vol. 68.
Financial Services Authorites (2009). Mortgage Market Review. Discussion paper 09/3. London: FSA.
Finansinspektionen (2010). Den svenska bolånemarknaden och bankernas
kreditgivning. Februari 2010.
Finansinspektionen (2011a). Effekter av bolånetaket. En första utvärdering. April 2011.
Finansinspektionen (2011b) Räknefärdigheter och finansiell förmåga.
Preliminära resultat från Finansinspektionens konsumentundersökning 2010. Finansinspektionen (2011c). Kreditmarknadsbarometern, kvartal 2, September 2011.
Forrest Ray (2011). Households, Homeownership and Neoliberalism. In: Housing markets and the Global Financial Crisis. The uneven impact on households. Eds. Forrest Ray och Yip Ngai-Ming. Edward Elgar,
Cheltenehamn UK.
Glaeser Edward L., och Gyourko Joseph (2008). The Case against Housing
Price Supports. The Economists' Voice: Vol. 5: Iss. 6, Article 3.
Glaeser Edward L, Gottlieb Joshua och Gyourko Joseph (2010). Can cheap
credit explain housing boom? NBER Working paper series.
Hallberg Jonas (2011). Hyresgästföreningens bostadsbidragsutredning. Hamm Hartwig och Conradi Rolf (2011). Landesbausparkassen, intervju. HM Treasury (2009). Reforming financial markets. July 2009.
Howard John (2011). Long Term Safety Nets to Protect Mortgage Borrowers. Building societies Association.
IMF (2007). Denmark: Financial Sector Assessment Program. Technical Note.
The Danish Mortgage Market-A comparative Analysis. IMF Country Report No.
07/123.
IMF (2011). Housing finance stability – back to basics? April 2011.
IMF (2011b). Kingdom of The Netherlands – Netherlands: Financial stability
Assessment. IMF Country Report No 11/144.
IMF (2011c). How to deal with Real Estate Booms: Lessons from country
Experiences. IMF Working Paper.
Interagency Guidance on Sub-prime lending (2007) http://occ.treas.gov/news- issuances/bulletins/2007/bulletin-2007-26.html
IUHF (2010). International Union for Housing Finance, Fact Sheet, Denmark.
Kane Stephen A., och McCoy John D. (2006). Is it time for an exchange traded
futures contract based on a housing price index? Journal of Business & Economic
Research, June.
Köndgen Johannes (2011). A European Internal Market for Housing Finance. Study of the Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) in cooperation with Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung Mannheim (ZEW) and Prof. Dr. Johannes Köndgen, University of Bonn, Schriftenreihe des Instituts für