7. Slutsatser och vägar framåt för Sverige
7.2. Försäkringar och garantier kan skydda hushållen
Försäkringar och garantier kan utgöra skydd mot försämrad betalningsförmåga och vid prisfall. Bundna räntor verkar som en försäkring mot framtida
räntehöjningar. 7.2.1. Ränterisker
Vad gäller möjligheter att hantera ränterisker kan vi notera att andelen lån med rörliga räntor är hög i Sverige. Det har i perioder varit dyrt på kort sikt att binda sina räntor, vilket är avgörande för låntagarnas beslut. För ett hushåll i riskzonen, dvs. för hushåll med låga inkomster och lite buffert, kan det dock vara rimligt att hantera ränterisken genom att binda räntan på längre sikt.150
Att binda sin ränta är en slags försäkring mot framtida räntestegringar. Här ska noteras att Bankföreningen i en helt ny rapport pekar på att andelen som väljer räntor bundna på kort tid (1 ̶ 5 år) nu ökar i Sverige. I Tyskland påverkar försiktigheten även finansieringen; bolånetagare föredrar lån med bundna räntor. Rörliga bolån används i Tyskland främst som en temporär lösning, och dessa kan dessutom försäkras mot för höga räntestigningar.
7.2.2. Betalningsförsäkring
Liksom det kan finnas skäl för dem med liten buffert och låga inkomster att räntesäkra och bygga upp en buffert, finns det skäl för dessa hushåll och andra hushåll att minska risken för framtida betalningssvårigheter genom att gå med i en a-kassa och teckna privat betalningsförsäkringar. Dessa kan ge ett temporärt skydd vid exempelvis arbetslöshet och skilsmässa. Beträffande försäkringar kan det emellertid konstateras att det snarare torde vara de riskaverta än de med stort behov som tecknar dem. I Sverige finns ett relativt gott samhälleligt
149 Det ska tillfogas att hur stor effekten är av Beleihungswert i Tyskland inte har utretts Det
kan också noteras att olika former av ”mortgage lending value” finns i exempelvis Polen och Spanien. I det senare fallet har bostadspriserna utvecklats kraftigt ändå. En återhållsam värdering kan bidra till stabilare priser, men sannolikt krävs ytterligare instrument för att effekten ska bli tydlig.
150 Hushåll som det planerar att flytta inom en snar framtid kan föredra rörlig ränta eftersom
skydd för betalningssvårigheter, vilket gör det möjligt för hushåll att bo kvar/bo kvar under en tid, exempelvis under en sjukdomsperiod. 7.2.3. Prisfallsförsäkring
Vad gäller olika försäkringar vid prisfall har dessa generellt fått liten genomslagskraft. Både praktiker och akademiker, har funnit tanken på en marknad för finansiella derivat baserade på privatbostäder tilltalande. Som noterats tidigare har Valueguard och Nasdaq OMX nu startat upp ett svenskt boprisindex i syfte att möjliggöra produkter där risker med bostadsägande kan köpas och säljas.
De nederländska garantierna har en bred täckning, framförallt allt bland medelinkomsttagare. Garantin skyddar såväl bankerna som det enskilda
hushållet mot förluster vid försäljning vid prisfall. På så vis minskar garantierna inlåsningseffekter, vilket har positiva effekter också för arbetsmarknaden. Garantierna syftar till att reducera riskerna på bostadsmarknaden; avgifter, regler och garantiorganisationen är alla präglade av detta syfte. Företrädare för den nederländska garantiorganisationen framhåller att det är essentiellt att starta upp en liknande organisation i tider när den ekonomiska situationen är stabil. I Nederländerna startades garantierna upp i goda tider, bostadspriserna steg och bostäderna blev värda allt mer, vilket medförde att få bostäder såldes med förlust. Att påbörja en liknande organisation i tider när priserna faller torde medföra så stora avgifter att garantin slutar att vara attraktiv:
startpunkten är av största vikt för en gynnsam och trygg utveckling.151 Det kan
därför vara svårt att introducera garantier liknande dessa på den svenska bolånemarknaden idag eftersom det finns förväntningar om att priserna på svenska bostäder kommer att falla.
Hybridlån (Shared equity) minskar riskerna vid prisfall för låntagare. De kan betraktas som en delförsäkring mot prisfall, men har egentligen ett bredare syfte än så. Hybridlånen är ofta särskilt inriktade mot låginkomsttagare och syftar också till att åstadkomma minskad fattigdomskoncentration i utsatta områden. Hybridlån kan, enligt brittiska forskare, om det utvecklas, gynna såväl hushåll, staten som finansiärer. Hushållen kan äga sin egen bostad utan att utsättas för all risk som sammanfaller med detta. Staten kan minska sina subventioner och marknaden kan tillhandahålla en ny produkt att investera i ̶ finansiella marknader har sannolikt andra möjligheter att hantera risk och kostnader än det enskilda låginkomsttagande hushållet.152 Det ska dock noteras
att intresset från privata långivare varit svalt och kostnadseffektiviteten tveksam. I Storbritannien har marknaden endast i liten utsträckning erbjudit hybridlån på egen hand, dvs. utan statliga subventioner. För att hybridlånen ska fungera bör de utformas som enkla, lättförståeliga och standardiserade produkter.
Många bostäder i det svenska miljonprogrammet står inför omfattande renoveringar. I dessa områden bor många låginkomsttagare. Med hjälp av
151 de Jong-Tennekes Martijn (2011).
hybridlån kan det finnas möjligheter att blanda områden i större utsträckning och att utöka äganden utan att hushållen möter riskerna med att äga sin bostad fullt ut. Vi har noterat tidigare att unga, utomEuropeiskt födda och de med låg utbildning är de som främst löper risk för arbetslöshet. Vi har också framhållit att de rörliga och de med låga inkomster sannolikt har minst nytta av att äga sin bostad. I miljonprogrammet finns dessa grupper väl representerade, varför ett ökat ägande bör följas av goda skydd och riskreducerande instrument. Det danska systemet med matchande obligationer och generösa
återbetalningssystem har rönt uppmärksamhet internationellt. Systemet lägger grund för en flexibel bostadsmarknad, stabil och transparent finansiering och kan för vissa lån innehålla en slags ”försäkring” mot negativa tillgångsvärden. Den traditionella danska modellen har emellertid luckrats upp varför det är svårare att framhålla det nuvarande danska systemet, trots att det fortfarande innehåller önskvärda element. Allt färre tecknar de traditionella
realkreditlånen med fast ränta och amorteringskrav. Många hushåll har visserligen temporärt fått en bättre månatlig ekonomi genom att byta de traditionella lånen med bunden ränta till lån med rörlig (och för närvarande låg) ränta. Men det har också medfört att danskarna blivit räntekänsliga. Försäkringsaspekten vad gäller prisfall har inte fungerat under krisen, eftersom räntorna har sjunkit (och därmed har priserna på de långsiktigt matchande obligationerna stigit) samtidigt som bostadspriser sjunkit. I och med EU:s kapitaldirektiv är matchningen inte lagstadgad utan bibehålls av tradition. Stabiliteten och transparensen i det danska systemet är imponerande, men låter sig inte enkelt importeras – det har byggts upp under hundratals år tid. Avslutningsvis är det viktigt att alla former av stöd, försäkringar och garantier är noga övervägda och inte riskerar att driva upp priserna ytterligare. Att öka bostadsägandet för låginkomsttagare och andra icke-traditionella bostadsköpare var under flera år ett politiskt mål i exempelvis USA.153 Bostadsägandet ökade
också kraftigt bland unga och låginkomsttagare från mitten av 1990-talet bland annat p.g.a. nya, mer flexibla lånevillkor. Detta skulle emellertid visa sig vara ohållbart på lång sikt.154