Detta kapitel behandlar tillvägagångssätt i form av olika metoder för att värdera en fastighet.
Kapitlet redogör för de metoder som är relevanta för värdering av småhus. Det kommer även belysas vilka faktorer på en fastighet som är värdepåverkande. Slutligen ges en kort beskrivning av fastighetsvärderaryrket. Syftet med kapitlet är att ge läsaren en grundläggande förståelse för olika värderingsmetoder och vilka parametrar som kan styra det slutliga marknadsvärdet.
3.1 Metoder för fastighetsvärdering
Vid värdering av fastigheter finns det fyra huvudsakliga metoder. Dessa är ortsprismetoden, avkastningsmetoden, produktionskostnadsmetoden och hedonisk metod (Bengtsson, 2018 kap.4). Kassaflödesmetoden är tillämpbar endast på avkastningsfastigheter och kommer därför inte att behandlas i denna uppsats.
3.1.1 Ortsprismetoden
En värdering med ortsprismetoden grundar sig i priser på sålda objekt med liknande egenskaper som sannolikt kan överföras till och spegla ett marknadsvärde på värderingsobjektet (Bengtsson, 2018 s.143). Metoden bygger på tre huvudsakliga steg: insamling av data i form av jämförelseobjekt som är relevanta för det aktuella objektet, analys av datan, samt en slutgiltig marknadsvärdesbedömning (Fastighetsnomenklatur, 2021 s.275).
För att få fram ett rättvisande värde på värderingsobjektet krävs det att två samband som metoden bygger på uppfylls (Bengtsson, 2018 s.144). Dessa är i) att observerade priser ska spegla marknadsvärdet på de sålda fastigheterna och ii) att egenskaperna hos de sålda fastigheterna ska överensstämma med värderingsobjektet (ibid). Ytterligare en förutsättning för
13
att använda metoden är att jämförelseobjekten har sålts på en öppen och fri marknad (Nilsson och Thörnberg, 2010). Ett förfaringssätt för att säkerställa att sambanden uppfylls är att ur en given mängd jämförelseobjekt gallra bort de som inte är relevanta för värderingsobjektet (Bengtsson, 2018 s.144). Ett exempel på ett tillfälle när ett av sambanden inte håller är när en fastighet säljs familjemedlemmar emellan. I ett sådant fall kommer priset som objektet säljs för troligtvis att hamna under marknadsvärdet och sannolikt inte över som en budgivning annars kan ge upphov till.
Metoden har inte ett renodlat tillvägagångssätt utan det finns fyra undermetoder. Dessa är areametoden, köpeskillingskoefficientmetoden, bruttokapitaliseringsmetoden och nettokapitaliseringsmetoden (Fastighetsnomenklatur, 2021 s.274). De olika metoderna relaterar värdet till olika faktorer. Areametoden relaterar värdet till ytan på fastigheten och köpeskillingskoefficientmetoden till fastighetens taxeringsvärde – dessa är de mest relevanta faktorerna vid småhusvärdering. Bruttokapitaliseringsmetoden och nettokapitaliseringsmetoden relaterar till bruttointäkterna respektive nettointäkterna. Detta är inte relevant i fallet med småhus då de inte genererar vare sig brutto- eller nettointäkter.
Ortsprismetoden har dock sina nackdelar. Eftersom varje fastighet är unik vad gäller läge, tomtens utformning, invändigt skick med mera så kan det vara problematiskt att hitta bra och relevanta jämförelseobjekt (Andersson och Lindvall, 2012). Dessutom får tidsrymden från försäljningen av jämförelseobjekten till värderingstidpunkten inte vara för lång och medföra risk att marknaden kan hunnit ändras (Arnesson och Kullander, 2014).
3.1.2 Produktionskostnadsmetoden
Produktionskostnadsmetoden bygger på att uppskatta en återanskaffningskostnad på det aktuella värderingsobjektet (Bengtsson, 2018 s.174). Det innebär kostnaden för att anskaffa en likvärdig fastighet och bygga en byggnad med motsvarande egenskaper som värderingsobjektet.
Om det vid värderingstillfället bara är byggnaden som är intressant att värdera så fungerar produktionskostnadsmetoden bra, men vid tillfällen då även marken värderas måste metoden kombineras med ortsprismetoden (Bengtsson, 2018 s.174). Det slutgiltiga värdet för en byggnad tas helt enkelt fram som nyproduktionskostnaden minus avdrag för ålder och förslitning (ibid).
Metoden används inte i samma utsträckning som ortsprismetoden utan är istället som ett sistahandsval om ortsprismetoden inte är tillämpbar. Tillfällen då produktionskostnadsmetoden används är exempelvis försäkringstillfällen om del av byggnad rasat, brunnit eller liknande.
3.1.3 Hedonisk metod
Den hedoniska metoden är, till skillnad från de två föregående metoderna, inte lika tillämpad i praktiken. Metoden går ut på att värdera egenskaper i en byggnad som konsumenten värdesätter men som inte går att observera direkt (Monson, 2009). Då kan metoden användas för att värdera en sammansatt produkt, i detta fall småhus, utifrån dess samlade egenskaper.
14
Ett småhus tillfredsställer ett gäng behov hos den boende. Det kan handla om läge i förhållande till arbetsmarknaden, tomten, skydd från väder med mera, och alla dessa egenskaper sammantaget och i kombination ger det man kan kalla för implicita priser, också kallat hedoniska priser (Bengtsson, 2018 s.179). Eftersom egenskaperna i sig inte kan generera ett småhus värde kan en hedonisk prismodell användas för att mäta egenskapernas inflytande på transaktionspriset (Monson, 2009).
Förutom att värdera ett småhus som en sammansatt produkt utifrån dess egenskaper menar Bengtsson att den kan användas på två ytterligare sätt. Det ena handlar om att mäta hur värdet skulle påverkas av ytterligare en kvadratmeter boyta eller om en balkong skulle finnas (Bengtsson, 2018 s.180). Det andra tillämpningsområdet är att få fram ett mer rättvisande prisindex (ibid).
Värderingen med denna metod görs utifrån ett stort antal observationer, liknande de i ortsprismetoden, och deras värdepåverkande faktorer. Det slutgiltiga värdet blir funktionen av egenskaperna som sedan sammanställs i en regressionsanalys (Bengtsson, 2018 s.180).
3.2 De värdepåverkande faktorerna
Det finns fyra klasser av värdepåverkande faktorer som påverkar priset på en fastighet, dessa är läge, tomt, byggnader samt rättigheter och skyldigheter (Bengtsson, 2018 s.126). Vidare för att förstå vad som avgör ett värde på en fastighet krävs en förståelse för hur väl fastigheten uppfyller behoven för den som använder den. För att konkretisera vad användaren av fastigheten värdesätter ges exempel på dessa egenskaper: närhet till centrum, närhet till friluftsområde, tillgång till skola samt vård och omsorg (Fransson, Rosenqvist och Turner, 2002).
3.2.1 Läge
Enligt Bengtsson är nyckelordet för läget tillgänglighet som i sin tur kan punktas upp i tre ytterligare kategorier såsom arbetsmarknad, social och kommersiell service samt livsmiljö (Bengtsson, 2018 s.129). En privatbostads närhet till arbete och skola kan innebära avsevärda skillnader i pris. Priset kan också bero på om bostaden är belägen i en stor eller liten stad. Det hänger i sin tur ihop med att arbetsmarknaden är bättre i storstäder (Bengtsson, 2018 s.129).
Exempelvis är Stockholmsregionen den största arbetsmarknaden i landet (Länsstyrelsen Stockholm, u.å.). Läsaren har kanske observerat de höga priserna i Stockholm som alltså speglar bland annat arbetsmarknaden. Vidare är tillgängligheten till social och kommersiell service såsom vård och bra kommunikationer viktigt. Att ha bra vägar, cykelvägar och närhet till flygplatser eller tågstationer kommer också påverka fastighetens värde positivt. Sist men inte minst är livsmiljön i form av tillgången på rekreationsområden en avgörande faktor.
3.2.2 Tomt
Tomtens egenskaper i form av stor areal och utformning är attribut hos en fastighet som tenderar till att påverka priset (Barremyr och Sjöström, 2013). Precis som tillgängligheten i föregående avsnitt kan tomtens egenskaper punktas upp i tre ytterligare kategorier enligt Bengtsson. Dessa
15
är avskildhet, produktion och rekreation. Avskildhet ger brukaren möjlighet att vara på tomten utan insyn. Fullvuxna träd kan vara positivt värdepåverkande just för insynens skull och det förser tomten med skugga (Barremyr och Sjöström, 2013). Med kategorin produktion avses möjligheten att odla och ha en trädgård för växtlighet, likaså parkering för fordon (Bengtsson, 2018 s.131). Inom kategorin rekreation kan exempelvis havsutsikt nämnas, som är en egenskap som i nästintill alla fall är ett väldigt attraktivt attribut som kan ge en kraftig värdepåverkan (Bengtsson, 2018 s.131). Även bra sollägen och altan i kvällssol brukar vara värdehöjande.
3.2.3 Byggnader
Antalet byggnader och vilket skick dessa har anses som en självklar värdepåverkande faktor enligt Bengtsson. Därutöver påverkas byggnaderna i sin tur också av hur väl de är planerade, hur stor boarean är samt bostadens byggnadstekniska egenskaper och arkitektur. Dessutom påverkar antalet komplementbyggnader och användningen av dessa fastighetens slutgiltiga värde (Bengtsson, 2018 s.127).
För småhus handlar det främst om hur väl bostaden kan nyttjas till sitt ändamål. Dels vilka behov som kan uppfyllas, dels vilka möjligheter bostaden kan ge. Exempelvis krävs det kök, badrum, sovrum, förvaring och så vidare för att uppfylla de basala behoven, medan ytterligare rum är sådant som kan öka intresset för boendet från köparens sida. Storleken räknas således i boarea och antalet rum. Ett mönster som märks är att ju större boarean är desto mindre betydelse har antalet rum för köparen (Bengtsson, 2018 s.131). Det kan förklaras med att om boytan är stor finns det möjligheter till att göra om planlösningen i högre grad än om boytan är liten.
Den standard som bostaden uppvisar är en annan värdepåverkande faktor. Standarden påverkas av byggnadens ålder, eventuella ombyggnationer och vilket skick rummen och de tekniska installationerna har. Detta påverkas i sin tur av hur byggnaden är konstruerad och vilka material byggnaden består av (Barremyr och Sjöström, 2013).
Slutligen kan det konstateras att även komplementbyggnader har sin del i marknadsvärdet.
Garage eller carport är av särskild vikt för småhus. Men även utrymmen som exempelvis förråd eller växthus påverkar värdet positivt (Bengtsson, 2018 s.132).
3.2.4 Rättigheter och skyldigheter
Jordabalken (1970:994) anger de rättigheter och skyldigheter som en fastighetsägare har. Det tredje kapitlet i Jordabalken reglerar rättsförhållandet grannar emellan medan det fjärde kapitlet handlar om köp, byte och gåva och reglerar de rättigheter och skyldigheter köpare och säljare av en fastighet har.
Vad som får byggas och i vilken utsträckning det får byggas regleras huvudsakligen i Plan- och bygglagen (2010:900). Kommunen, där fastigheten är belägen, ansvarar för detaljplanearbetet och anger vad som får och inte får göras inom ett område. Exempelvis kan det krävas bygglov för att ändra färgen på fasaden om det betydligt förändrar bostadens utseende (Boverket, 2020).
Detta kan påverka värdet i den bemärkelse att den både kan ge upphov till möjligheter men även inskränkningar vad gäller en förändring av en fastighet. Bengtsson förklarar detta med att
“marknadsvärdet bestäms av dess mest värdefulla användning - Highest and best use”
(Bengtsson, 2018 s.141). Områden som är av särskild betydelse, exempelvis riksintressen
16
regleras huvudsakligen av Miljöbalken (1998:808). Som tidigare nämnda regleringar påverkar detta fastighetens användning och således värde (Bengtsson, 2018 s.127)
Servitut, gemensamhetsanläggningar och andra fastighetssamverkande faktorer påverkar även värdet på fastigheten. Om ett servitut belastar fastigheten innebär det att ägaren är skyldig att ge tillträde till den del av fastigheten som servitutet avser. Det kan handla om en genomfartsväg eller en brunn som inte kan anordnas på annat sätt (Barremyr och Sjöström, 2013).
3.3 Fastighetsvärderare i Sverige
En fastighetsvärderares yrkesutövande har huvudsakligen tre inriktningar för auktorisation (Samhällsbyggarna, u.å.(a)). Dessa är auktoriserad fastighetsvärderare som är den mest generella typen av auktorisation, auktoriserad lantbruksvärderare och auktoriserad småhus- och lägenhetsvärderare (Samhällsbyggarna, u.å.(a)). Auktorisationen kan vara intern eller oberoende och det som skiljer sig är avsaknaden av partsintresse för den oberoende värderaren.
Kraven som Samhällsbyggarna ställer på värderaren, oavsett typen av auktorisation, är att God värderarsed ska följas och att ha oberoendeställning om auktorisationen inte är intern (ibid).
God värderarsed innefattar tio regler som ska fungera vägledande för värderaren enligt Samhällsbyggarna. De etiska förhållningssätten har integrerats i reglerna och ska följas av alla auktoriserade värderare, dock ”vid försummelse kan erinran, varning eller uteslutning ur värderarsektionen meddelas av styrelsen” (Samhällsbyggarna, u.å.(b)).
3.4 Sammanfattning
Det kan konstateras att de ovannämnda värderingsmetoderna är olika tillämpbara vid olika tillfällen. Ortsprismetoden lämpar sig som bäst när det finns flera jämförelseobjekt som kan spegla ett marknadsvärde på värderingsobjektet. Produktionskostnaden används främst i sammanhang då enbart byggnaden ska värderas och är inte lika tillämpbar vid småhus. Den hedoniska metoden utgår från att huset är en sammansatt produkt och kombinerar kvaliteter där resultatet oftast nås genom en regressionsanalys. Det värde som motsvarar marknadsvärdet för ett objekt kommer att ligga till grund för utlåning. De värdepåverkande faktorerna är starkt knutna till vilka behov som kan uppfyllas och vilka möjligheter som finns på en fastighet vilket i sin tur utgör grunden för ett marknadsvärde. De är indirekt knutna till den säkerhet banken har för utlåningen. I Sverige finns värderare som har auktorisation för att sätta ett marknadsvärde på en fastighet. Utöver dessa kan även fastighetsmäklare sätta ett marknadsvärde vilka beskrivs mer utförligt i nästa kapitel.
17