Intervjustudie - Banker - Fastighetsvärdering ur tre perspektiv

I detta kapitel redovisas allt insamlat och transkriberat material från de semistrukturerade intervjuerna med samtliga tre respondenter från banken. Efter varje fråga ges en kort sammanfattning och slutligen ges kommentarer i relation till forskningsfrågorna.

6.1 Hur går banken till väga när de vill få underlag till kreditgivning vid bostadsköp?

Bank 1

Det första steget är att kundansvarig får information om småhusets fastighetsbeteckning.

Därefter knappas fastighetsbeteckningen in i ett program från en extern leverantör som gör en så kallad statistisk värdering av huset. Nästa steg är att göra en rimlighetsbedömning av det erhållna värdet. Om det statistiska värdet inte bedöms rimligt görs en fullständig intern

värdering. Som underlag för den fullständiga värderingen kan till exempel budgivningslistor, prospekt, foton och information som framkommit i samtalet med kunden användas för att få en bättre uppfattning om till exempel skick och standard på objektet.

Bank 2

Det första är att vi gör en bedömning av kundens återbetalningsförmåga. Men när vi har bestämt att vi kommer låna ut pengar till kunden så tar vi ofta in mäklarens objektsbeskrivning om skicket när det gäller köp men vi har även god lokalkännedom. Sen ibland så kan det också vara så att vi begär in ett besiktningsprotokoll. Men ofta undersöker vi från eget håll och då kan det vara med Google street view för att gå omkring på gatan och titta på det specifika objektet och området. Vi har dessutom en värderingsapplikation som baserar sig på statistik som vi gör en jämförelse med. Om ett objekt sticker iväg i pris, speglar det marknadsvärdet eller inte? Det är ju den där ständiga diskussionen man får ha med kunden egentligen. För kunden så är det ju det man köper huset för som är marknadsvärdet. Men ett specifikt objekt är ju inte alltid det som speglar hela marknaden.

Bank 3

När man pratar om värdering så är det så att man använder sitt lånelöfte om man hittar någonting som man vill köpa, då ska ju vi godkänna objektet och titta på rimligheten i det här värdet. Det är ju vår roll och då skulle jag säga, i de flesta fallen så jämför vi med våran datavärdering som vi köper in och så gör vi en jämförelse mot köpeskillingen kontra vad våran datavärdering säger.

Det kan alltid finnas en fördröjning i statistiken. Har du haft en ordentlig prisuppgång så kanske den inte alltid hänger med. Så det finns fördelar och nackdelar och skulle det visa sig då att det är allt för stora intervaller eller skillnader då tar vi in en kompletterande extern värdering. Då räcker det med, i de fallen, att det kan vara en mäklare från samma kontor, inte den som har sålt objektet utan en kollega som kan verifiera att det här är ett korrekt marknadsvärde. Sen är det ändå alltid upp till rådgivaren att göra en rimlighetsbedömning av värdet.

Det rådgivaren tittar på är vad som avses med värderingen, är det är en förhandsvärdering eller är det ett värdeutlåtande på vad den här fastigheten är värd här och nu? Så man måste vara tydlig vilket syfte den avser och sen ska ju själva objektet vara graderat, till exempel används oftast en 1 till 5 skala och då pratar man om orten, skicket eller läget. Det är olika parametrar som man tar hänsyn till. Det ska vara bedömt och sen gärna en beskrivning av själva objektet.

Mäklarna är ju mer eller mindre bra på det där. En del kan ju också köra, istället för att jobba med 1 till 5 skala, en gradering som är exempelvis “i mycket gott skick” och använder

vokabulär istället och det kan vi ju också godkänna om vi känner att den ändå uppfyller andra kriterier.

På följdfrågan om hur de skulle gå till väga om de inte håller med den externa värderingen så svarade Bank 3 att man kan begära in en second opinion, att man tar in en ny värdering från en annan mäklare.

Sammanfattning

Samtliga banker börjar med att ta fram det statistiska värdet för fastigheten. Därefter gör de en jämförelse med sina statistiska datavärderingsprogram med det inkomna värdet på huset. Efter detta görs en rimlighetsbedömning av det inkomna värdet gentemot vad det statistiska värdet säger. Om värdet anses vara rimligt används det som marknadsvärde. Däremot om det inte anses rimligt gör Bank 1 en fullständig intern värdering medan Bank 3 tar in en kompletterande extern värdering av mäklare. Bank 2 utvecklar inte sitt svar på den frågan.

6.2 Hur gör banken för att få fram ett marknadsvärde på ett småhus vid belåning?

Bank 1

I grunden gör man alltid en statistisk värdering och om kunden har en mäklarvärdering

jämförs den statistiska värderingen med den externa värderingen. Om banken vid rimlighetsbedömningen bedömer att ingen av dessa värderingar verkar tillförlitlig görs en intern värdering.

Bank 2

Vi har ju den här värderingsapplikationen som baseras på statistik på sålda småhus och den är baserad på ortsprismetoden. Men kunderna kan ju röra sig till andra orter där vi inte har lika stor lokalkännedom och då stämmer vi ofta av med en mäklare på den orten. Det finns ju tillfällen när man känner sig osäker på objektet och det kan ju vara om en kund kommer in med en värdering från en mäklare. Här så har vi ganska bra koll på att några är väldigt frikostiga med sina värderingar när det bara handlar om att värdera. Det är väl någon form av försäljningsdel i det hela som gör att de vill värdera högt. Men då kan vi ju stämma av med en annan mäklare om värdet är rimligt och de gångerna är det för att vi fått en känsla av att det är något som är osäkert i värderingen. Vi kan också kolla mot värderingsapplikationen vad det statistiska värdet eventuellt skulle kunna vara. Så det primära är att kolla statistiken och sen i så fall gå till en mäklare för att stämma av.

Bank 3

Jag skulle nog säga att vi rekommenderar nog oftast att göra en statistisk värdering först. Det beror lite på syftet med vad kunden ska göra. När man införde amorteringsregelverket så rekommenderar man kanske att man ska ta in en extern värdering där man har en mäklare på plats. Det blir oftast bättre än att man tar in en datavärdering, man får någon som ändå är där och tittar på objektet. För en datavärdering tar inte hänsyn till det specifika objektet och vilket skick det är i.

Sammanfattning

För att få fram ett slutligt marknadsvärde anser samtliga banker att det primära är att kolla vad statistiken säger. Om Bank 2 bedömer värdet som osäkert går de till en annan mäklare och stämmer av. Bank 3 tar i sådana fall in en oberoende extern värdering för att kontrollera. Bank 1 gör i stället en intern värdering.

6.3 Hur skulle banken värdera ett småhus vid bodelning, omförhandling av lån respektive en exekutiv försäljning?

Bank 1

Vid en bodelning och omförhandling av lån skiljer sig processen inte sig åt utan sker på samma sätt som tidigare beskrivits. Vid exekutiv försäljning är det Kronofogdemyndigheten som värderar.

Bank 2

Tillvägagångssättet är ju likadant i alla tre scenarier. Det vi börjar med är att titta på tidigare värdering. Vad är det vi faktiskt har värderat det här objektet till tidigare? Då har vi vissa tidsintervall, om den är färskare än ett år, då behöver vi inte jaga rätt på en ny värdering utan då kan vi luta oss mot den. Men sen har vi också värderingsmandat själva så att om jag känner att jag har tillräcklig kunskap om objektet så måste jag inte stämma av med någon annan. Vi bedömer om det värdet fortfarande är relevant. Det som utmanar oss lite kan vara väldigt stor skillnad. Om det är en bodelningslikvid som ska utgå så att man måste köpa ut den andra personen, då vill man ju att det ska vara så lågt värderat som möjligt för sin egen vinning för att slippa betala så mycket. Den andra vill istället att det ska vara värt så mycket som möjligt för att få ut så mycket som möjligt. I en situation där personer är oense så får vi bli den dömande parten, men vi tänker ju oftast den försiktiga värderingen. Är det någon som värderar lägre så känner vi oss mer trygga i den. Om de kommer med två olika värderingar kollar vi också i statistiken, vad har vi värderat den till tidigare?

Vid omförhandling av lån så är det samma tillvägagångssätt, lite som vid köp. Vissa objekt känner vi oss väldigt trygga med men det är objektsbeskrivning och besiktning som sätter

grunden. Jag har inte helt koll på en exekutiv försäljning men min spontana bedömning är att vi inte gör något speciellt utan vi går via Kronofogden. De gör ofta en värdering av extern part också. Det viktigaste för oss är att vi får tillbaka våra pengar och då gäller det ju att vi har, vid inledande av den här affärsrelationen, faktiskt värderat det rätt.

Bank 3

I en bodelning kommer troligtvis någon utav parterna vara intresserade av att ta över fastigheten och lånen och då behöver man kompensera den andra parten. Då tar man dit en mäklare för att göra en värdering av fastigheten. Sen beroende på hur överens man är kan man kanske göra två, tre värderingar och så lägger man sig sen på något medelvärde i sitt bodelningsavtal. Sen kommer den som ska ta över det här att komma in med bodelningsavtalet och värderingen och troligtvis då så krävs det någon form utav utökning på lånen, skulle jag tro, utan att veta exakt.

Men det är det troligaste scenariot, att man behöver utöka och då gör vi samma sak igen. Vi jämför den värderingen som de presenterar för oss i förhållande till köpet och i förhållande till vår statistiska data. Håller dem sig inom parametrarna så går vi på det. I alla de här tre scenarierna som ni har presenterat är det samma tillvägagångssätt.

Det är väl lite speciellt vid en exekutiv försäljning för att det kan bli ganska stor variation på köpeskillingen och vad den är värd. Man köper i befintligt skick och oftast kanske man inte har fått tillgång till att göra en besiktning eller så har Kronofogden gjort en besiktning. Men det finns ju alltid risk för att det finns dolda fel. Det är nog mest hänsyn till kunden att vi är lite försiktigare med hur mycket du kan låna till det objektet. Vi kanske säger att ett fastställt värde blir max 75 procent eller något liknande just för att skapa lite säkerhetsavstånd. För går man upp till 85 procent och sen händer någonting, då finns det inga möjligheter egentligen att göra någonting. Vi kan inte hjälpa kunden och då måste kunden ta andra dyra finansieringsformer.

Vi skulle titta på köpeskillingen och jämföra den med vår datavärdering men eventuellt så kanske man skulle, i det fallet, begära in även en extern värdering om vi känner oss osäkra med värdet. Då är det jätteviktigt att man som rådgivare tar ställning till värdet på det som blir presenterat så att man inte bara slentrianmässigt godkänner någonting utan att man verkligen gör en undersökning. I den undersökningen använder de till exempel Mäklarstatistik men även Hemnet och Booli och tittar på slutpriser. Ibland tar man även kontakt med vårt eget fastighetsmäkleri. Vi kan då ställa frågan om det är ett rimligt värde för den här typen av objekt.

Bara för att sen kunna dokumentera varför man har kommit fram till att det här värdet är rimligt.

Sammanfattning

Alla bankerna är ense om att man inte värderar huset olika beroende på om det handlar om ett köp, en bodelning, en omförhandling av lån eller en exekutiv försäljning. Vid bodelning blir både Bank 2 och Bank 3 som en slutgiltig ställningstagare för vilket marknadsvärde som ska ligga till grund för värdet på belåningen. Ofta får de in flera olika värderingsutlåtanden och behöver således kolla med sin egen statistiska värderingsdata för att bedöma ett rimligt marknadsvärde. Bank 1 använder samma tillvägagångssätt i de två första scenarierna som nämns i föregående fråga.

Vid en exekutiv försäljning använder sig Bank 1 och Bank 2 av Kronofogdens värdering medan Bank 3 inte nämner detta uttryckligen. Däremot tolkas svaret som att det ändå är Kronofogden som gör värderingen då de gör en besiktning av fastigheten som brukar gå hand i hand med en värdering.

6.4 Hur tar banken hänsyn till eventuella förändringar av husets värde över tiden?

Bank 1

Det finns lagkrav (Capital Requirement Regulations 2013 och Lag om utgivning av säkerställda obligationer 2003:1223) om att banken ska kontrollera fastighetens marknadsvärde var tredje år. Vi gör statistiska värderingar på alla objekt men detta behöver inte påverka kunden. Det huvudsakliga uppdraget är att få fram ett marknadsvärde vilket inte alltid är detsamma som köpeskillingen.

Bank 2

Jag skulle inte säga att vi gör någon specifik bedömning. Men fastigheter påverkas ju också av väder och vind på ett annat sätt men det är ju inget vi gör någon specifik bedömning för. Det är inget banken tar med in i marknadsvärdet. Sen finns det städer som har gruvor och industrier som kan påverka men det är inget vi har. Sen om kunden hör av sig på något sätt och vill göra någon förändring, det är ju då vi tittar på värdet igen, men så länge kunden har lånat och betalar och allt till frid och fröjd då tittar inte vi på värdet löpande egentligen.

Bank 3

Det är ju alltid svårt. Vi känner ändå, att om vi nu pratar om Stockholmsmarknaden, att det finns en hyfsat reglerad marknad, alltså utbud och efterfrågan. I Stockholm så har man vetat att allting blir sålt. De flesta får ut det som de har tänkt sig eller ännu mer och det intressanta är väl vad som händer nu framöver när vi haft inflationen som ligger och trycker. Om jag bara pratar för oss så har vi inte sett någon avmattning än så länge. Vi upplever inte, än så länge, att några kunder hamnar i problem, att de inte får sitt objekt sålt och det är fortfarande stigande priser.

Vilket också verifieras med om man tittar på Mäklarstatistik. Men det är ett problem att det är väldigt lite objekt ute och då blir det många köpare på få objekt.

När det inte är de här kraftiga prisuppgångarna, då hänger ju vår statistiska värdering med. Den hänger kanske inte riktigt med när det går väldigt fort fram och släpar då lite. Men och andra sidan kan det också vara så när det går ner, då kan den ligga kvar på en högre nivå än vad det egentligen är. Det ställer ju krav på rådgivarna att göra en bedömning av rimlighet i värdet varje gång.

Sammanfattning

Denna fråga har tolkats lite olika av bankerna. Bank 1 kontrollerar enligt lag fastighetens värde vart tredje år men detta behöver inte påverka kunden. Bank 2 gör ingen specifik bedömning av någon värdeförändring om inte kunden själv ber om det. Bank 3 säger att det är rådgivarna som får göra en kontroll då statistiken inte alltid hänger med värdeförändringarna.

6.5 Vad ställer banken för krav på ett utlåtande om pris från en mäklare?

Bank 1

Vad gäller utlåtandet så är förhoppningen att alla mäklare ska följa Beställarhandledningen men så ser det inte ut i verkligheten. Vi har inte heller det som absolut krav att allt i Beställarhandledningen ska finnas med. Det vi absolut måste ha med i en extern värdering är tillräckligt med uppgifter så att man som läsare ska kunna se vilket objekt det är och förstå varför värdebedömningen blev som den blev. Exempelvis fastighetsbeteckning, area, standard och skick, eventuella speciella värdepåverkande faktorer, marknadsvärde inklusive förklaring hur hen har kommit fram till det, värdetidpunkt samt mäklarens underskrift.

Bank 2

Vi har inget uttalat att utlåtandet måste vara utformat på ett visst sätt, men sen skulle jag säga att de flesta mäklare har ju sin standardmall för de ser väldigt lika ut oberoende på vem som skickar in den. De brukar ju bedöma områdets attraktivitet och objektets standard och sådana saker med en 5-gradig skala, och priset baseras på det. Om vi inte riktigt förstår på vilka grunder priset har satts så kan det tas muntligt, det har hänt. Det är ju egentligen det vi baserar rimligheten på. Sen krav på själva mäklaren har vi att personen ska vara lokalt verksam.

Bank 3

Det måste vara en registrerad fastighetsmäklare från mäklarsamfundet. Det är ett grundkrav för att vi ska godkänna värderingen och sen är det att mäklaren följer Beställarhandledningen. Det är egentligen det vi ställer som krav och sen har vi oberoendet och även rotationskrav som vi tittar på.

Det här med oberoendet och rotation, att man blir mer tydlig och skarp, är riktlinjer från EBA, Europeiska Bankmyndigheten.

Sammanfattning

Krav på utlåtandet ser lite olika ut mellan bankerna. Bank 1 ser gärna att Beställarhandledningen följs medan Bank 3 har det som krav. Det Bank 1 kräver är att utlåtandet ska innehålla tillräckligt med uppgifter så man förstå vad värdet grundas på. Bank 2 ser inget behov av att sätta några krav på utlåtandet då samtliga utlåtanden de får in är utformade på samma godtagbara sätt.

6.6 Ställer banken några särskilda krav som gäller ett värdeutlåtande till exempel framställning och utformning?

Bank 1

Svenska Bankföreningen har tillsammans och Mäklarsamfundet tagit fram ett Beställarhandledningen. Banken ser att det är önskvärt att de följer instruktionerna för att säkerställa att de gjort en bra värdering. Dock är det inte ett krav men som sagt önskvärt.

Bank 2

Nej, inget som vi har definierat.

Bank 3

Vi ser gärna att det ska vara tydligt vad den gäller. Det kan ju finnas olika former utav värdering.

Vid nyproduktion kanske det är en förhandsvärdering som man har för att bevilja ett byggnadslån. Sen har vi den här graderingen 1 till 5 eller om det är graderat i “mindre gott skick” till “mycket gott skick”. Sen ska det framgå vilken metod som använts, exempelvis om det är ortsprismetoden, så vi vet vad de har baserat värdet på. Och det händer att vi inte tycker att det är tillräckligt bra för att de kanske inte har skrivit någonting om fastigheten och bara satt 1–5 men ingenting mer. Det är ju många som hör av sig, till exempel för att de vill höja sitt värde på sin fastighet. De kanske har gjort renoveringar eller tillbyggnader. Då är det viktigt att det framgår vilka typer av renoveringar eller tillbyggnader de har gjort. Och ibland så står inte det och då blir det väldigt svårt. Det brukar ju oftast gå att vända sig till kunden och säga att mäklarna får komplettera med det här och så kommer de tillbaka med en ny. Så att det är ju inga problem.

Sammanfattning

Bank 1 och Bank 3 har krav på att värdeutlåtandet ska vara tydligt och det är önskvärt enligt Bank 1 att Beställarhandledningen följs. Bank 3 nämner inget om handledningen men kräver att det ska vara graderat på en skala 1–5, att val av metod och om det gjorts några renoveringar redovisas, och att värdeutlåtandet i allmänhet är tydligt. Bank 2 har inga definierade krav på framställning och utformning.

6.7 Vad ställer banken för krav på den som utför en fastighetsvärdering som kan godtas som bank?

Bank 1

Vi har tre krav på den som ska värdera. Kraven är att personen i fråga ska vara antingen en av Samhällsbyggarna auktoriserad värderare eller registrerad mäklare hos Fastighetsmäklarinspektionen. Det andra är att personen ska ha kännedom om den lokala marknaden och det sista kravet är att de inte ska ha förmedlat en försäljning på det aktuella objektet i närtid och alltså inte ha något ekonomiskt intresse i detta.

Bank 2

Inget mer än att personen ska vara lokalt verksam. Detta gäller mäklare. Vi kan ju också använda oss av en extern värderare. Det finns en avdelning som jobbar med fastighetsvärdering bara, men det skulle jag säga inte är småhus utan det är mer företagskopplade fastigheter. För värderare ska personen vara auktoriserad via RICS eller Samhällsbyggarna men det skulle jag inte säga att vi använder vid småhus. Vi använder huvudsakligen mäklare.

Bank 3

Auktoriserad värderare är ju oftast mer knutna till företagssidan tänker jag. Vi kontrollerar att de är registrerade fastighetsmäklare när det gäller småhus. Sen när det kommer till företag och sådant då är det mer att man kanske tittar på samhällsbyggarna att de är auktoriserade värderingsmän för typ kanske lantbruk eller för kommersiella hyresfastigheter.

In document Fastighetsvärdering ur tre perspektiv (Page 19-30)