I detta kapitel redovisas allt insamlat och transkriberat material från de semistrukturerade intervjuerna med samtliga respondenter från tre olika mäklarfirmor. Efter varje fråga ges en kort sammanfattning och slutligen ges kommentarer i relation till forskningsfrågorna.
7.1 Hur går mäklare till väga när de bedömer ett pris på ett småhus?
Mäklare 1
Det första man tittar på är vad som har sålts i närheten. Sen tittar man på om det finns något likvärdigt som har sålts inom en rimlig tid, så då får man ju en liten känsla för hur marknaden ser ut och om marknaden varit på ett speciellt sätt de senaste månaderna. Har det varit ungefär samma i ett år bestämmer det tidsspannet för hur långt tillbaka i tiden som man kan gå för att få relevanta jämförelsebostäder. Sen så beror det också på, är det en friliggande villa så kanske den är mer unik än ett radhus eller kedjehus. Radhus finns det ju massa underlag på för de är ganska generiska så då är det mycket lättare att sätta ett värde. Medan för en villa i steg två så är det mer mjuka värden som kommer in. Man börjar med att ta ut ungefär samma byggår, storlek på tomt och så vidare och sen ute på plats tittar man på det allmänna skicket, både invändigt och utvändigt. Det kanske är utvändigt man börjar att titta på. Har de bytt taket, har huset nya fönster, har de dränerat och så tittar man om skalet är schysst, för det är sådant som kostar mycket och folk tycker det är tråkigt att göra. Det är roligt att renovera ett kök för det händer någonting och det blir ett fint resultat men att lägga om taket kostar lika mycket, men är inte lika kul, så därför är nästan skicket på det utvändiga viktigare. Sen kollar man planlösningen och tänker på målgrupp. Är det kanske en barnfamilj som ska flytta in här? Hur ser disponeringen av sovrummen ut? Så det är de faktorerna man kollar på och sen får man ha en generell känsla för marknaden. På en visning träffar man 40–50 familjer och samlar på sig information om vad de är ute efter. Känslan för marknaden är en färskvara så man måste verkligen vara aktiv och ute för att man ska vara riktigt vass.
31
Mäklare 2
Det första är att skaffa sig lokalkännedom. Framför allt här i området så har jag ganska bra koll på vad husen är värderade till. Sen finns det områden där det är olika typer av bebyggelse och sen finns det områden där det är väldigt lika bebyggelse. Är det lika bebyggelse så kan man ganska snabbt komma fram till ett pris. Det som är avgörande på priset är tomtens storlek och om man nyligen har renoverat och så vidare. Men generellt, det första man gör när man bedömer pris är att kolla vilket område det ligger i, då får man ganska bra koll på vad värdena runt omkring ligger på och ser då även sånt som sticker ut. Vi går efter sålda objekt i närområdet, och utifrån det få fram vad värderingsobjektet borde säljas för. Sen så räknar vi oftast på ett kvadratmeterpris, då utgår man från objekt med liknande boarea och lika stor tomt och på så sätt utgår från samma pris. Men sen måste man ta med skillnaderna på objekten, vilka har renoverat, vilka har inte det, har vi ett söderläge eller norrläge, är det skillnad på tomt? Så det blir ju lättare desto mer lika husen är. Men det är så vi börjar, framförallt kolla på det som sålts i närheten och sedan hitta likalydande exempel och sedan titta efter olikheter.
Vi kollar på objekt sålda i ungefär samma tidpunkt. Vi har olika system vi kan använda oss av som räknar marknaden upp och ner. Framför allt vill man ha dem som såldes nu i samma tidpunkt, men det kommer inte alltid finnas.
De system vi jobbar med är Värderingsdata och Valueguard, men sen så förutom dem så jobbar vi med vad alla privatpersoner säger också. Vi kollar på Hemnet slutpriser, Hemnet till salu och Booli och Hitta hem, men sen går vi ut till våra register där vi kan titta djupare. Sen tar man oftast ett genomsnittsvärde med hjälp av systemet. Man beräknar vad ett hus i det här skicket ska gå för men sen så får vi justera det utifrån skicket, vad andra hus har sålts för och hur dem ser ut.
Mäklare 3
Det finns två stora aktörer vad gäller värderingsverktyg och det är Värderingsdata och Valueguard. Vi använder Värderingsdata och där slår man in fastighetsbeteckningen och får en så kallad intagsrapport. Den ger mycket underlag såsom hur stor fastigheten är, om det finns särskilda bestämmelser om servitut eller liknande men även referensförsäljningar. Sen kan man aldrig veta om det stämmer helt men man får iallafall ett hum. Men om intagsrapporten inte är tillräckligt bra måste man ibland göra ortsprismetoden själv och välja ut gator, områden och titta på egna listor. Systemet har i sin tur ett system som säger hur mycket fastigheten bör vara värd, men där kan det finnas en stor osäkerhet om det inte finns så mycket referensförsäljningar och då kan det ge ett stort prisspann. Man får ta det värdet med en klackspark.
Så den första delen är att vi förbereder oss inför värderingen genom att kolla i systemet och sedan åker vi ut på plats. Del två är att vi tittar på plats eftersom systemet inte tar hänsyn till om det är bladguld i hela huset eller bara jordstampat golv. Alltså måste man göra en bedömning på plats om skicket. Är det renoverat eller är det gammalt och slitet? Helt enkelt kolla förutsättningarna för vad folk egentligen vill ha. Jag tror egentligen att i en småhusvärdering så är det utifrån tre parametrar som vi kan sätta något sorts marknadsvärde och det är statistiken, erfarenhet och bedömningen på plats. Statistiken från värderingsprogrammet, intrycket vi får på plats och erfarenhet av vad vi sålt sen tidigare, vad som gått bra och inte och vad folk vill ha.
32
Sammanfattning
Vid bedömning av ett pris inleder samtliga mäklare processen med att studera nyligen sålda objekt i närheten. Mycket handlar om att skapa sig en uppfattning om marknaden för att sedan jämföra den med sitt värderingsobjekt. Mäklare 1 och Mäklare 2 går mer på lokalkännedom medan Mäklare 3 tittar på värderingsdatans referensobjekt i första hand. Mäklare 1 och Mäklare 3 är eniga om att en del av arbetet handlar om att få en “känsla” för marknaden genom att skaffa sig erfarenhet och direktkontakt med kunderna om vad de vill ha. Samtliga mäklare använder sig sedan av ortsprismetoden för att ta fram ett marknadsvärde för objektet. De studerar även samma värdepåverkande faktorer såsom läge, renoveringar, tomt och standard och så vidare.
För att bedöma skicket gör samtliga mäklare ett platsbesök.
7.2 Hur skulle mäklare prissätta ett småhus vid lånelöfte, bodelning, omförhandling av ett fastighetslån och vid en exekutiv försäljning?
Mäklare 1
Jag vill säga att vi värderar precis samma på alla scenarier men det är ju inte så. Grejen är att vi inte är värderingsmän. Vi är säljare så om jag kommer hem till er och ni ska sälja ert hus så kanske ni har en bild av vad ert hus är värt och om ni tänker att ert hus är värt nio och jag tror att det är värt åtta så kommer ni inte anlita mig om jag säger att det är värt åtta. Då kommer ni anlita den som värderar till nio. Där är man ju en säljare och försöker få ut så mycket information av er som möjligt. Vad köpte ni huset för och så vidare. För då kommer det andra faktorer in, hur länge man har bott där och så får man en känsla för vart ni ska i nästa skede. Ni kanske tycker att huset är värt nio och då kommer jag att försöka lägga mig så nära 8 som möjligt om jag tror att värdet är åtta, men för att fortfarande kunna få in försäljningsuppdraget.
Sen är det marknaden som bestämmer i slutändan i alla fall, så i det läget är inte värderingen lika viktig för då kommer det ändå ut på marknaden som får säga sitt och då kanske jag hade fel och de hade rätt eller tvärtom.
Vid lånelöfte, bodelning, omförhandling av lån eller exekutiv försäljning sätter man det värdet som man verkligen tror, för då spelar det ingen roll. Det är ingen som ska ta ett beslut. Jag är inte säljare i det läget utan då är jag där för att värdera. Då har man en annan hatt på sig. Vi tackar nej till exekutiv försäljning och anledningen är att det kan vara så att en person har skulder till 35 olika instanser och vi ska säkerställa att alla 35 godkänner försäljningspriset så det är alldeles för administrativt jobbigt. Vi tackar nej så får Kronofogden köra det. Det spelar roll vem som är uppdragsgivare men ingen roll om det är en bodelning eller om banken behöver en värdering för omförhandling av lån, för då vill man bara ha en bra värdering på vad det är och sen så kanske man lägger sig kanske lite mer safe och lite lägre då i en sådan värdering.
Mäklare 2
Egentligen skulle jag säga att jag skulle gå till väga på exakt samma sätt men sen skulle jag dock för både lånelöfte och vid bodelning, framför allt vid lånelöfte, hålla mig till ett medelvärde. Men om jag skulle vara lite osäker så skulle jag alltid lägga mig på den nedre kanten. Om jag värderar ett hus för ett lånelöfte så är det för att de ska sälja huset och köpa
33
någonting annat och lånelöftet är baserad på vad de får för sin bostad. Om jag säger att de kommer få sex miljoner för huset och de får ett lånelöfte på nio miljoner på ett nytt hus, så är dem beroende av att få minst sex miljoner.
Jag tycker bodelning är det absolut svåraste att göra en värdering till och där brukar ju många oftast ta in väldigt många olika värderingar. Vid bodelning sätter vi ett pris eller en värdering här och nu som kommer vara till grund för hur mycket pengar parterna får. Utan att vi egentligen vet, för det är bara en öppen och fri marknad som kan avgöra hur mycket pengar de egentligen får. Vid bodelning så är det priset vi sätter, annars säger man ett ungefärligt värde, men det går inte vid en bodelning då det oftast är en part som vill ha högt värde och en part som vill ha ett lågt värde.
Skillnaden när jag gör en värdering på en bodelning jämfört med en värdering till försäljning är att jag alltid kollar statistik innan jag går på ett möte. Sen så kollar jag på huset och pratar med kunden och därefter brukar jag aldrig lämna någon värdering. Jag kan säga ett ungefär men jag lämnar aldrig värderingen på plats, utan då tar jag alltid tillbaka det och så fortsätter jag att kolla med statistik och tar hänsyn till att jag har sett huset.
Vid omförhandling av lån tycker jag att den egentligen är likadant. Det är ju som både vid lånelöfte och bodelning och sen har ju banken också sina egna system där de såklart kollar. Men jag tycker det är väldigt lika på alla de där scenarierna.
Vid exekutiv försäljning är det Kronofogden som gör försäljningarna.
Mäklare 3
Rent generellt eller rent formellt så ska ju den värderingen inte spela någon roll. En värdering ska ju i nio fall av tio motsvara det pris jag tror att jag skulle få om jag la ut den på en öppen marknad. Det handlar ju någonstans om jag värderar någonting så ska jag också tro att det är värt det på en öppen marknad. Men det ska egentligen inte spela roll om det är ett dödsbo, om det är inför ett lånelöfte, inför en försäljning, till en bank som värderingsunderlag, för i min värld i alla fall, så är värderingarna vi gör till för att fastställa rätt värde utifrån att man skulle sälja det på en öppen marknad.
Däremot så är det problematiskt när det gäller bodelning. Det är alltid en part som vill ha ett jättebra pris då den ska köpas ut och den andra tycker att huset är värdelöst. Där blir det ett problem att sätta rätt värde för den ena kommer alltid tycka det för högt och den andra tycker det är för lågt.
Vid nummer tre “omförhandling av lån”, där har ju mäklare över lag en tendens att vara mer generösa i värderingen när det kommer till en bankvärdering. Det är med tanke på att den ska vara giltig i fem år och då behöver du inte värdera det objektet gentemot banken igen inom fem år och för att man vill ge kunden bra underlag för de här fem åren. En exekutiv försäljning gör nästan bara Kronofogden.
Annars är tillvägagångssättet detsamma vid de tre första punkterna, det som kan skilja är att vi kanske inte alltid gör platsbesök, exempelvis om det gäller nyproduktion som vi sålde nyligen, då vet vi exakt hur det ser ut i området och skicket på bostaden.
34
Sammanfattning
Samtliga mäklare är överens om att det egentligen inte ska vara någon skillnad på prissättningen i de olika scenarierna men att det ändå blir det. Mäklare 2 och Mäklare 3 tyckte att scenariot om bodelning kunde bli särskilt problematiskt med tanke på att prissättningen ligger till grund för hur mycket varje part ska få. Ofta vill en part ha ett högt pris på huset medan den andra inte vill det. Det kan med andra ord finnas stor oenighet kring vilket pris som ska gälla. Mäklare 1 sätter i ett sådant fall ett pris som man verkligen tror och menar att det inte spelar någon roll.
Mäklare 1 säger även att vid ett försäljningstillfälle så blir det en fråga om mäklarens säljarroll.
Då blir underlaget av särskild vikt då man vill ha så mycket underlag som möjligt för utlåtandet.
Mäklare 3 upplever att vid omförhandling av lån kan mäklare ha en tendens till att vara generösa i värderingen då värdet gäller i fem år gentemot banken. Ingen av mäklarna utför en prissättning för en exekutiv försäljning.
7.3 Hur tar mäklare hänsyn till eventuella förändringar av husets värde över tiden?
Mäklare 1
Nej, vi gör en ögonblicksvärdering så som det är värt nu och sen så har bankerna sina regler.
Man får göra en värdering vart femte år. När marknaden var så bra som den har varit nu är det jättemånga som har velat ha en värdering till sin bank nu när värdet är så pass högt för sen så sitter det värdet i fem år. Sen efter fem år igen, ja, då kan man göra en omvärdering och där är det många som passar på, men vi tar inte hänsyn till om någon värdeförändring framåt för bankens säkerhet utan vi tänker “så här mycket är huset värt nu”.
Mäklare 2
Självklart tar man ju hänsyn till det, men samtidigt är det ju vår uppgift att värdera bostaden i dagens marknad vid en fri och öppen försäljning som vi kallar det och då kan inte jag ta hänsyn till att marknaden kraschar sen eller om det går upp. Så vi värderar ju egentligen som det är idag. Det är ju bankens uppgift och de kan ju det bättre.
Mäklare 3
Värderingen är ju här och nu. Det är så här det ser ut idag och det sätter vi alltid på våra skriftliga värderingar. Däremot i början av pandemin rusade priserna iväg på bostadsmarknaden, speciellt villamarknaden och sommarstugor och när det ökade väldigt kraftigt på ganska kort tid så vet jag att bankerna hade en annan försiktighet. De såg våra värderingar och undrade om det var hållbart och rimligt eller om det bara var en kort uppgång. De bedömde ändå att de ville dra ner det lite då de inte trodde att det skulle vara hållbart över tid. Men vi gör alltid värderingen för dagens datum och sen är det upp till banken att säga sitt.
35
Sammanfattning
Samtliga mäklare säger att värderingen ska motsvara ett värde här och nu. Alla säger att de inte har något ansvar gentemot bankens säkerhet i samband med värdeförändringar. Mäklare 3 säger att i de fallen har banken dragit ner värdet själva.
7.4 Vad ställs det för krav på det utlåtande som fastighetsmäklare gör?
Mäklare 1
Nu har det kommit nya krav. Som jag har förstått det så är det så att bankerna har krav på värderingen och att det ska vara en relevant person. Så jag kan inte göra en värdering på en fastighet i Västerås för att jag har ingen koll på Västerås och sen så ska det finnas mer information i värderingen om fastigheten och dess skick än innan. Hur många rum och storleken och lite så där. Men utöver det så är det inte något mer, de nya kraven har varit mer att det ska vara en relevant person som gör värderingen. Oftast får privatpersoner inget skriftligt underlag på värderingen utan de får en muntlig uppskattning av vad huset är värt. Sen om de ber om den skriftligt, då vill de ha det till banken och då är det samma underlag. Så det är fortfarande samma krav, samma information som är med i värderingarna.
Mäklare 2
Våra utlåtanden ska ha värdetidpunkt och en tidpunkt när man skriver värderingen. Så man kan kolla på huset en tid men skriva värderingen en annan. Men det handlar oftast om samma dag eller någon dag emellan. Sen ska man veta vilken adress det är, om det är en lägenhet – vilken förening det är. Sen sätter vi betyg på en skala 1–5 där 1 är mindre bra och 5 är jättebra. Betyget sätter man på läge, område, efterfrågan och materialstandard. Så mycket brukar hamna på 3–4.
Sen ska vi beskriva vilken metod vi använt och då är det oftast ortsprismetoden, då man tar hänsyn till vad som sålts i området.
Mäklare 3
Kunden är ju i de flesta fallen uppdragsgivare. Men jag tror att kraven utifrån dem är väldigt beroende på hur situationen ser ut. Som sagt är det en separation, bodelning, så är ju kraven från ena personen att göra en låg värdering och andra en hög värdering. Så jag tror att kravet ligger i att när jag värderar någonting så ska jag göra det utifrån vad jag tror och anser, med erfarenhet och statistik, blir en korrekt bedömning. Så kraven på oss, i alla fall i mäklarbranschen, när vi gör värderingen är att de ska få en rättvis bedömning. Det skulle jag säga är generellt. De gäller även från bankernas håll. Sen kom det även en ny fastighetsmäklarlag för inte så länge sen och den lagen ställer lite högre krav på våra skriftliga värderingar gentemot bankerna. Du ska fylla i en 5-gradig skala för läge, område, standard och så vidare. Energideklaration, driftkostnad och objektsbeskrivning ska också vara med.
36
Sammanfattning
Angående krav på ett utlåtande säger Mäklare 1 att banken har krav om att mäklaren ska ha lokalkännedom. Själva utlåtandet ska vara mer utförligt än innan den nya fastighetsmäklarlagen kom vilket berör samtliga mäklare. Det handlar om att fylla i en 5-gradig skala om läge, standard och ange vilken metod som använts. Mäklare 3 tillägger att det även ska vara en rättvis bedömning av priset.
7.5 Finns det något annat du skulle vilja tillägga/berätta om marknaden för småhus i relation till belåning samt prissättning?
Endast mäklare 3 hade något att tillägga på denna fråga och berättar att det är ganska svårt att värdera småhus, speciellt i en uppåtgående marknad som det har varit de senaste åren. “Vi värderar och så har det sprungit i väg i budgivningen så väldigt många har fått sina förväntningar överträffade eftersom det har varit en bra marknad. Det är svårt som mäklare att sätta en prislapp eller en korrekt värdering”.
7.6 Kommentarer
När mäklarna ska ta fram ett pris så är det inledande steget alltid detsamma. De börjar med att studera nyligen sålda objekt och skaffar sig sedan en uppfattning av marknaden. Två mäklare går mer på lokalkännedomen medan den tredje går direkt på värderingsdatan. Alla mäklare använder sig dock av ett värderingsverktyg någon gång i processen för att få fram en lista på jämförelseobjekt. De huvudsakliga verktygen som används är Valueguard och Värderingsdata.
Den metod som ligger till grund för framtagandet av marknadsvärdet är ortsprismetoden.
Verktygen tar även fram ett värde på värderingsobjektet men en av mäklarna uttrycker att “man får ta det värdet med en klackspark” då det kan ge ett stort prisspann om det inte finns tillräckligt många jämförelseobjekt. Som ett komplement till värderingsverktyget genomför samtliga mäklare ett platsbesök på objektet för att få ett intryck av skicket men även för att undersöka objektets förutsättningar på den rådande marknaden. Slutligen uttrycker en av mäklarna att det är tre parametrar – statistiken, erfarenheten och bedömningen på plats – som
Verktygen tar även fram ett värde på värderingsobjektet men en av mäklarna uttrycker att “man får ta det värdet med en klackspark” då det kan ge ett stort prisspann om det inte finns tillräckligt många jämförelseobjekt. Som ett komplement till värderingsverktyget genomför samtliga mäklare ett platsbesök på objektet för att få ett intryck av skicket men även för att undersöka objektets förutsättningar på den rådande marknaden. Slutligen uttrycker en av mäklarna att det är tre parametrar – statistiken, erfarenheten och bedömningen på plats – som