4. Analys
4.1. Jämförelse
4.1.1. Allmänna förutsättningar
Bostadsrätten och ägarlägenheten har olika utgångspunkter i historien. Bostadsrätten växte fram i slutet av 1800-talet som en sorts motståndsrörelse till att hyresvärdar tog höga hyror i storstäderna och har sedan dess varit en vedertagen boendeform. Ägarlägenheten infördes först 2009, trots att utredningar visar att ägarlägenheter har varit föremål för utredning åtminstone sedan 1975.
Innan ägarlägenheter infördes ansåg lagstiftaren under en lång tid att ägarlägenheter var oförenligt med svensk fastighetsrätt.196 Ägarlägenheter har mötts av ett motstånd på
lagstiftarnivå som bostadsrätterna inte alls har erfarit. Detta historiska motstånd till
ägarlägenheter kan mycket väl påverka de attityder som finns till ägarlägenheter idag och kan vara en faktor till att den nya boendeformen har haft en långsam start. Bostadsrätten har jämförelsevis varit en självklar boendeform länge.
En väsentlig skillnad mellan bostadsrätter och ägarlägenheter är att det är olika typer av egendom. Bostadsrätten är lös egendom och ägarlägenheten räknas som fast egendom. Detta innebär bland annat att olika regelverk tillämpas. Bostadsrätterna har ett stort och omfattande regelverk i BRL, med kompletterande bestämmelser i EFL. Där återfinns regler om bland annat styrelsen, den ekonomiska planen, lägenhetsförteckning samt förverkande. Det
regelverk som kan appliceras på ägarlägenheter återfinns bland annat i JB, MB, SFL och FBL. Skillnaden ligger alltså både i vilken typ av egendom det är fråga om samt vilka och hur många lagar som tillämpas på bostadsformen.
En annan skillnad mellan de olika boendeformerna är det förväntade engagemanget i föreningen. En bostadsrättsinnehavare förutsätts bo i sin lägenhet under den större delen av innehavstiden, trots att det finns möjlighet till uthyrning, och samtidigt delta i
bostadsrättsföreningens förvaltning. Syftet med bostadsrätten är ju delvis det kooperativa inslaget där medlemmarna av föreningen hjälps åt med förvaltningen. Det finns också ett intresse för en bostadsrättsinnehavare att delta i förvaltningen, eftersom den egna insatsen är en del av ekonomin. Samma intresse finns inte för en ägarlägenhetsinnehavare att engagera sig i en samfällighetsförening. Detta engagemang kan snarare liknas vid en nödvändighet som krävs för att lägenheternas gemensamma ytor ska vara i bra skick.
Eftersom en bostadsrätt bara kan upplåtas till en medlem i föreningen, ska
bostadsrättsföreningen även godkänna den person som ska flytta in i föreningens bostadsrätt. Det skiljer sig från ägarlägenheten, där samfällighetsföreningen inte kan välja sina
medlemmar. Det är inte heller motiverat att samfällighetsföreningen ska utse vem som får bo i ägarlägenhetsfastigheten. Till skillnad från bostadsrättsföreningen, som äger hela fastigheten, så äger var och en sin ägarlägenhet med direkt äganderätt och samfällighetsföreningen är till för förvaltningen av de gemensamma ytorna.
Det har visat sig att föräldrar har intresserat sig för att köpa en ägarlägenhet som sedan hyrs ut i väntan på att barnen flyttar hemifrån. Bostadsrätten kan inte på samma sätt intressera samma
37 typ av kundgrupp, eftersom en bostadsrätt enbart kan upplåtas till en medlem i föreningen. Det finns således en risk att barnen inte skulle bli godkända av bostadsrättsföreningen och därmed inte skulle få ta över bostadsrätten. En sådan risk finns inte vid ett förvärv av en ägarlägenhet, vilket också skiljer boendeformerna åt.
Att köpa en bostadsrätt är förenat med en ekonomisk risk. Risken ligger inte bara i själva köpet av lägenheten, utan också i att ekonomin i föreningen ska skötas av medlemmarna själva. En dåligt skött ekonomi kan leda till likvidation och att fastigheten säljs, vilket
resulterar i att bostadsrätterna upphör. Skillnaden mot ägarlägenheter är att varje ägare sköter ekonomin för sin fastighet själv och därmed riskerar inte ägarlägenhetsinnehavaren
exempelvis att insatsen går förlorad om samfällighetsföreningens ekonomi inte går bra. Eftersom en samfällighetsförening inte kan försättas i konkurs är ett medlemskap i en samfällighetsförening säkrare för både borgenärer och den enskilde ägaren.
En annan skillnad ur ett ägarperspektiv är risken att bostadsrätten blir förverkad och att innehavaren måste flytta ut. Ett förverkande kan, som konstaterat ovan, bland annat aktualiseras vid allvarliga störningar.197 Vid en jämförelse av det regelverk som
ägarlägenheter omfattas av finns inte alls samma möjlighet för samfällighetsföreningen eller grannar att få en störande granne att flytta ut. Det finns regler om vitesföreläggande och andra sanktioner,198 men en ägarlägenhetsinnehavare kan aldrig tvingas till att flytta ut på samma
sätt som en bostadsrättsinnehavare kan genom att bostadsrätten förverkas. Att samfällighetsföreningen inte har samma möjlighet att tvinga en oskötsam
ägarlägenhetsinnehavare att flytta kan givetvis vålla problem för resterande medlemmar i föreningen. Det kan innebära omfattande störningar som påverkar alla i
ägarlägenhetsfastigheten. Denna problematik ställs emot den långtgående förfoganderätt som en ägarlägenhetsinnehavare är berättigad till, där förfoganderätten måste väga tyngst. Även fast en ägarlägenhetsinnehavare kan tvingas flytta, så finns andra sanktioner som kan påföras. De sanktioner som finns anses i nuläget vara tillräckliga för att ägarlägenheter fortfarande ska behålla den omfattande självbestämmanderätt som en ägarlägenhetsinnehavare har.
4.1.2. Uthyrning av egen bostad
Vid en jämförelse av uthyrningsförfarandet mellan ägarlägenheter och bostadsrätter kan följande konstateras. Att hyra ut en bostadsrätt föregås av att bostadsrättsinnehavaren ska få godkännande av bostadsrättsföreningen. Om föreningen motsätter sig uthyrningen, kan
bostadsrättsinnehavaren söka tillstånd hos hyresnämnden. Trots att bedömningen i princip ska tillåtas om det finns ett rimligt behov att behålla lägenheten, finns ändå risken att
bostadsrättsinnehavaren kan bli nekad uthyrning av sin lägenhet. Som konstaterat ovan kan en bostadsrättsförening exempelvis ha en åldersklausul i sina stadgar,199 vilket omöjliggör
uthyrning till personer som inte nått den specifika åldern. Om uthyrningen sker utan tillstånd, riskerar bostadsrätten att bli förverkad. Just detta förfarande skiljer sig mycket åt i jämförelse med ägarlägenheter, där ägarlägenhetsinnehavaren fritt kan välja vem som ska hyra
lägenheten.
197 Se ovan 2.2. 198 Se ovan 3.2.4. 199 Se ovan 2.3.
38 Själva boendeformen ägarlägenheter i sig motiveras som nämnt ovan av en oinskränkt rätt att hyra ut, utan tillstånd som krävs för bostadsrättsinnehavaren. Just det faktum att en
bostadsrättsinnehavare inte kan hyra ut sin lägenhet fritt är en av de aspekter där ägarlägenheter och bostadsrätter skiljer sig mest åt. I och med privatuthyrningslagen är skillnaden mellan lägenhetsinnehavare och hyresgäst inte särskilt stor. Skillnaden ligger i att bostadsrättsinnehavaren i relation till bostadsrättsförening eller hyresnämnd måste ha
tillstånd. Sådant tillstånd krävs inte för uthyrning av en ägarlägenhet.
Ur ett ägarperspektiv finns det alltså en skillnad i möjligheten att hyra ut lägenheten. Som utredningen ovan har påvisat finns det ett intresse för exempelvis föräldrar att investera i en ägarlägenhet och hyra ut denna tills barnen är tillräckligt gamla för att själva flytta in i lägenheten. En bostadsrättsinnehavare förutsätts bo i sin lägenhet större delen av
innehavstiden och därför kan inte en bostadsrätt förvärvas enbart för framtida användning. Detta skulle i sådana fall gå emot syftet med en bostadsrätt och skulle förmodligen inte godkännas av en bostadsrättsförening.
Ur ett borgenärsperspektiv kan den fria uthyrningsrätten för ägarlägenheter leda till att gäldenären har möjligheten att fortsätta betala sin fordran till långivaren under den tiden lägenhetsinnehavaren inte brukar lägenheten. Visserligen gäller detta även för
bostadsrättsinnehavare som hyr ut sin lägenhet med förutsättning att tillstånd har lämnats av föreningen. Om uthyrningen inte godkänns av varken föreningen eller hyresnämnden riskerar lägenheten att stå tom och således göra det svårare för bostadsrättsinnehavaren att betala eventuella fordringar.
Det finns även en skillnad vad gäller samfällighetsföreningens respektive bostadsrättsföreningens rätt att ta ut avgift för uthyrningen. Sedan 2014 har bostadsrättsföreningen en möjlighet att ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse.
Samfällighetsföreningen har inte en liknande möjlighet att ta ut en avgift. En sådan avgift är motiveradfrån bostadsrättsföreningens, vilket också är borgenärer i detta hänseende,
perspektiv. Detta eftersom bostadsrättsföreningen faktiskt äger lägenheten och därmed står risken för uthyrningen, vilket är ett starkt incitament till att ta ut en avgift.
Det är också motiverat från bostadsrättsföreningen att ta ut en avgift för uthyrningen, eftersom bostadsrättsföreningen faktiskt tappar en medlem som förväntas vara engagerad i
styrelsearbetet. Bostadsrättsföreningen kan inte ålägga hyresgästen samma skyldighet att hjälpa till, då hyresgästen inte är en medlem av föreningen. Bostadsrättsföreningen är då i behov av ekonomisk kompensation, vilket resulterar i den avgift som tas ut.
Det kan diskuteras vem som faktiskt ska betala avgiften för andrahandsupplåtelsen. Ur bostadsrättsinnehavarens perspektiv borde kanske hyresgästen betala den, eftersom bostadsrättsinnehavaren kommer ha andra boendekostnader och tycker att avgiften ska adderas till den månadskostnad som hyresgästen betalar. Ur bostadsrättsföreningens
perspektiv kan det istället tyckas att bostadsrättsinnehavaren ska betala den, eftersom det är medlemmen som avsäger sig sina skyldigheter mot föreningen under en tid och kompenserar föreningen med avgiften. Eftersom hyressättningen är friare idag, är det rimligtvis så att bostadsrättsinnehavaren lägger avgiften på hyresgästen, trots att syftet egentligen kanske är att bostadsrättsinnehavaren själv ska betala den.
39 Att ha ett system där bostadsrättsföreningen kan ta ut en avgift är på ett sätt bra. Dels eftersom det är föreningen som egentligen står risken för uthyrningen, dels för att föreningen förlorar en medlem i förvaltningen och behöver ekonomiskt kompenseras för detta. Å andra sidan så är det förståeligt att en bostadsrättsinnehavare under en tidsperiod måste bo i en annan stad för att exempelvis studera och kan därför inte stå med dubbla kostnader för en bostad. Huruvida systemet med avgift för andrahandsupplåtelse är bra eller inte beror därför på vilket
perspektiv som frågan ses utifrån.
Ägarlägenhetsinnehavaren, som självständigt äger lägenheten, bestämmer även avgiften för hyresupplåtelsen. Därför finns det ingen anledning att dessutom ta ut en avgift av ägaren. Då avgiften avser andrahandsupplåtelse kan den heller inte appliceras på
ägarlägenhetsinnehavarens hyresförhållande med hyresgästen, då detta är ett förstahandsavtal. I och för sig betalar ägarlägenhetsinnehavaren en avgift till samfällighetsföreningen för exempelvis sophantering och trappstädning men denna avgift är kanske mer motiverad att hyresgästen betalar, eftersom det är hyresgästen som tar del av tjänsterna under
hyresperioden.
Att bostadsrättsföreningen kan ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse är ett bra system utifrån flera perspektiv. Avgiften ger bostadsrättsföreningen en ekonomisk kompensation och möjliggör för den fortsatta förvaltningen i föreningen. En bostadsrätt är inte heller ämnad att hyras ut på samma sätt som en ägarlägenhet och därför ska det vara möjligt för
bostadsrättsföreningen att göra det mindre attraktivt att hyra ut sin bostadsrätt. Det är också bra att ägarlägenheten, som inte tar ut en liknande avgift, blir mer attraktiv och på så sätt kan skilja sig från bostadsrätten i den bemärkelsen.
4.1.3. Pantsättning
En bostadsrätt kan, likt en ägarlägenhet, pantsättas i stor omfattning. Skillnaden mellan bostadsrätter och ägarlägenheter är därför inte så stora avseende just möjligheten att pantsätta sin lägenhet. Själva förfarandet vid pantsättning av en bostadsrätt respektive en ägarlägenhet är det som skiljer sig väsentligt åt.
Förfarandet vid pantsättning av bostadsrätter är osäkrare än förfarandet vid pantsättning av ägarlägenheter. Bostadsrätter, som är lös egendom, intecknas inte så som fast egendom. Det är istället upp till varje enskild bostadsrättsförening att, efter denuntiation från
bostadsrättsinnehavare, föra in en anteckning om pantsättning i lägenhetsförteckningen. Om pantsättningen inte antecknats, riskerar en person att förvärva en pantsatt bostadsrätt.
Samtidigt löper en risk för panthavaren att inte få betalt för sin fordran vid en eventuell utmätning, då denna inte står med i lägenhetsförteckningen. Det kan också innebära att panthavaren få en sämre rätt än vad panthavaren antog vid själva pantsättningen. Det får sedan konsekvenser vid utmätningen.200
En annan skillnad som gör pantsättning av en bostadsrätt mer osäker än för fast egendom är att det inte finns några formkrav för pantsättning av en bostadsrätt. För fast egendom, och därmed för ägarlägenheter, finns vissa lagstadgade formkrav,201 medan det för en bostadsrätt
gäller ett civilrättsligt avtal.
200 Se nedan 4.1.4. 201 Se ovan 3.4.1.
40 Vid en jämförelse av samfällighetsföreningens respektive bostadsrättsföreningens legala panträtt finns även här en del likheter. Precis som att samfällighetsföreningen har förmånsrätt till sina fordringar i de delägande fastigheterna, har bostadsrättsföreningen förmånsrätt till årsavgifter som är obetalda. Bostadsrättsföreningens förmånsrätt är dock förenad med en skyldighet att inom angiven tidsram underrätta panthavare när panträtten kan komma att aktualiseras för att inte förlora sin förmånsrätt, 7 kap. 31 § BRL.
För samfällighetsföreningen finns inte samma skyldighet att underrätta andra panthavare om sin förmånsrätt. Eftersom samfällighetsföreningen inte för register över
ägarlägenhetsinnehavares panthavare, har de inte samma möjlighet att känna till alla andra panthavare. Det sätter samfällighetsföreningen i en fördelaktig position, eftersom de har förmånsrätt. Övriga borgenärer, vars fordran kanske inte är förenad med förmånsrätt, blir motsatsvis satta i en sämre position eftersom de har någon kännedom kring hur stora fordringar samfällighetsföreningen eller andra borgenärer med förmånsrätt har.
4.1.4. Utmätning
Vid en jämförelse av utmätningsförfarandet av bostadsrätter och ägarlägenheter kan det konstateras att det finns fler regler som skyddar bostadsrätter från utmätning. För bostadsrätter gäller att utmätning som huvudregel inte får ske om det är gäldenärens stadigvarande bostad. Ägarlägenheten omfattas inte av samma undantagsregler.
Trots att beneficiereglerna skyddar bostadsrätter från utmätning, finns inskränkningar som begränsar reglerna. Bostadsrätten kan inte undantas från utmätning om det är oskäligt utifrån bostadsrättens värde och gäldenärens behov. I ovan nämnda praxis202 har HD i de flesta fallen
konstaterat att den aktuella bostadsrätten inte är undantagen från utmätning. Med tanke på den ständiga prisutveckling som sker på bostadsmarknaden är det möjligt att många bostadsrätter idag är värda så mycket att det vore oskäligt att undanta från utmätning. Beneficiereglerna får därmed begränsad verkan.
I praktiken torde det alltså inte skilja sig särskilt mycket kring vilka bostadsrätter respektive ägarlägenheter som blir föremål för utmätning. Skillnaden ligger i själva förfarandet, där prövningen utgår från olika förutsättningar. Prövningen tycks många gånger resultera i att både bostadsrätter och ägarlägenheter kan utmätas, trots att det finns fler regler som skyddar bostadsrätten från utmätning.
Från ett borgenärsperspektiv finns vissa skillnader avseende utmätning. Just eftersom
ägarlägenheten inte omfattas av undantagsreglerna i 5 kap. UB blir det aldrig aktuellt med en sådan prövning. Kronofogdemyndigheten ska alltid på eget initiativ pröva om beneficium föreligger. Trots att HD har konstaterat att en bostadsrätt många gånger inte är undantagen utmätning, är det fortfarande möjligt att en sådan prövning i det enskilda fallet resulterar i att bostadsrätten är ett beneficium och därmed icke utmätningsbar. Skulle utmätning bli aktuellt för en ägarlägenhetsinnehavare kan borgenären, utan prövning huruvida lägenheten är undantagen utmätning eller inte, begära utmätning och få sin fordran betald.
Vid utmätning av fast egendom upprättas en sakägarförteckning. Vid utmätning av en bostadsrätt, som är lös egendom, upprättas inte en sakägarförteckning. Istället är det
41 inskrivningarna i lägenhetsförteckningen som ligger till grund vid utmätningen. Det innebär att om bostadsrättsföreningen har glömt att skriva in en panthavare, kan denna ha svårt att hävda sin rätt vid en utmätning. Det blir således mindre säkert för en borgenär att vara panthavare om det kan innebära att fordran inte blir betald vid en utmätning.
Om bostadsrättsföreningen inte har antecknat en pantsättning i lägenhetsförteckningen
innebär det också att en panthavare är i tron om att denne har en bättre rätt än vad den faktiskt har. En borgenär skulle kanske inte avtalat om pant till gäldenären med en sådan sämre rätt om borgenären hade haft vetskap om de andra pantsättningarna. Detta är också en stor osäkerhet för borgenären.
En ägarlägenhet utgör således i teorin en bättre säkerhet än bostadsrätten. Dels på grund av att ägarlägenheten inte omfattas av beneficiereglerna, dels på grund av pantsättningsförfarandet. Det har konstaterats att pantsättningsförfarandet för bostadsrätter är mindre säker, eftersom bostadsrättsföreningen kan ha missat att registrera pantsättningen i lägenhetsförteckningen. En fastighetspant registreras å andra sidan vid inskrivningsmyndigheten och då kan alla panträtter som belastar fastigheten begäras ut.
Sakägarförteckningen, som upprättas vid utmätning av fast egendom, bidrar också med en större säkerhet för borgenärerna. Vid bevakningssammanträdet kan borgenärerna delta och dels hävda sin egen rätt, dels få en överblick kring vilka andra fordringar som belastar
egendomen och vilken turordning borgenären har. Det bidrar också med en säkerhet och med en förutsägbarhet om borgenären kan räkna med att få sin fordran täckt eller inte.