Köp, slit och sälj – von Rosens väg som exempel

I dokument Det är inte stenarna som gör ont : Röster från Herrgården, Rosengård - om konflikter och erkännande (sidor 38-41)

När det gäller hyreshusen vid von Rosens väg 50-78 (med fastighetsbe- teckningarna Landsfiskalen 1 och 2) på Herrgården har befolkningen under hela 1990-talet och en del av 2000-talet fått leva med ständiga ägarväxlingar. Turbulensen började under 1990-talet, strax efter 1990 års skattereform och en bostadspolitisk kursändring. Skatteväxlingen innebar i korthet minskade inkomstskatter, höjd fastighetsskatt och minskade räntesubventioner. En konsekvens av den förda politiken var att hyrorna höjdes och under några år blev det ett stort lägenhetsöverskott i städer som Malmö (Ramberg 2000).

Lägenhetsöverskottet märktes även på Herrgården, och ungefär samti- digt påbörjades en karusell av ägarbyten som började med Landsfiskalen 2 (med adress von Rosens väg 66-78) i början av 1990-talet när familjen Åhman i Linköping övertog fastigheten bestående av tre höghus och ca 300 lägenheter. Fastigheten hade för övrigt också tidigare varit i ägo av ett företag med säte i Linköping. Inom några månader överläts fastigheten till bröderna Pavlic, som företrädde Handelsbolaget Styrmannen 8 (Popoola 1998). De hade sitt kontor i Göteborg, och fastighetsskötseln överläts i ett inledande skede åt Finestigo AB, ett företag med huvudkontor i Lands- krona. Ägarna hade inledningsvis önskemål om att ändra befolkningssam- mansättningen, de var speciellt intresserade att skriva kontrakt med unga par som stod i begrepp att bilda familj. Ambitionerna förmedlades till kommunen, och till förvaltaren som hade en person som fungerade som fastighetens ”allt i allo”. Förvaltningen sköttes av en kombinationstjänst

som innefattade vaktmästaruppdrag, ekonomisk hantering och kontrakt- skrivningar samt besiktningar. Underhållet var eftersatt, kackerlackor var ett återkommande problem, men dessa bekymmer överskuggades av andra och större problem som omgav vardagen. Källarbränder var ett av dessa. Under en period var fastigheten den plats i Malmö som brandkåren mest frekvent besökte. Det var till och med så illa att en kvinna omkom i en av dessa återkommande källarbränder. Husen hade redan tidigare varit dåligt underhållna, nu förföll de ytterligare. Skulderna ökade och hyresgästerna möttes av en ständig negligering av sina önskemål och krav på reparationer och underhåll. Den negativa utvecklingen ledde till att hyresnämnden beslutade om tvångsförvaltning. År 1993 trädde det tvångsförvaltande bolaget Formator in i bilden (ibid).

Formator började sitt uppdrag med att tillkalla hyresgästerna som framför allt hade ursprung i Östeuropa, Libanon och Irak. Romer var en framträdande grupp bland hyresgästerna. Man agerade systematiskt och kallade hyresgästerna trappa efter trappa, det organiserades ”trapphusmö- ten”. Nu ville man veta vilka önskemål hyresgästerna hade. Olika projekt påbörjades för att minska skadegörelsen, hyresgästerna engagerade sig tillsammans med personalen för att skapa en god anda i bostadsområdet. Hyresgästerna bidrog genom att i flera fall engagera sig ideellt, de ställde upp och målade lokaler, bakade kakor till olika sammankomster och enga- gerade sig i husen, gårdens och den yttre skötseln. I flera fall skapades vad som skulle benämnas en tillitsfull relation mellan de individer som arbetade i fastighetsförvaltningens tjänst, kommunen och hyresgästerna som hade att leva under förvaltarskapet. Relationerna blev emellertid inte långvariga, Styrmannen 8 försattes i konkurs och Formator fråntogs sitt uppdrag när fastigheten 1994 såldes till HSB för 9,1 miljoner kronor, som redan var ägare till Landsfiskalen 1 med adress von Rosens väg 50-64 (ibid).

Nu började vad som kan sägas vara en repetition av det förra förval- tarskapet. Nu utlystes till nya trapphusmöten, nu ville HSB veta vad hyresgästerna önskade sig av det nya bostadsföretaget. Hyresgäster ställde upp och tolkade, man hjälpte till att engagera sig i den yttre skötseln av fastigheten. Nya planer skissades och presenterades för hyresgästerna, man ville bygga om den yttre miljön, garagen skulle repareras och tvättstugor skulle flyttas och renoveras. HSB hade dessutom en egen agenda, man ville byta befolkningsunderlag. Enligt ansvariga fanns det en oönskad hög koncentration av romer, eller zigenare enligt det rådande språkbruket. Det gjordes ansträngningar att förändra befolkningssammansättningen. Under en kort tid flyttade romer ut och araber in. När det gällde den etniska sammansättningen kunde det uppvisas direkta förändringar, men när det gällde husen och dess skötsel motsvarade engagemanget inte det intresse man påbörjade ägarskapet med (ibid).

Stafettpinnen gick vidare och 1996 var det så dags igen. HSB sålde fastigheterna Landsfiskalen 1 och 2 till Nor Swe AB, ett norskägt företag. Återigen tillkallades trapphusmöten, återigen engagerade sig hyresgästerna och återigen ventilerades problem med dåligt underhållna lägenheter. Ut- vecklingen gav ständigt upphov till nya déjà vu-upplevelser. År 2003 var det åter dags för ägarbyte, nu till Landsfiskalen Holding AB som betalade 125 miljoner för de båda fastigheterna vilket innebar att fastigheterna ökat i värde sedan förra köptillfället när fastigheterna såldes för 107 miljoner kronor. Fastigheterna fick således återigen nya ägare, men nu inträffade något som skulle kunna betecknas vara ett trendbrott.

År 2006 ansåg Malmö kommun att det vara dags att bryta den onda cirkeln, de förvärvade fastigheterna genom att utnyttja sin förköpsrätt, men då hade fastigheterna under ett tiotal år ständigt varit föremål för ägarbyten med ett minimalt eller obefintligt underhåll som följd. MKB Fastighets AB köpte fastigheterna för sammanlagt 122 miljoner kronor (MKB 2006). Samtidigt värderades fastigheterna till endast 80 miljoner kronor, vilket innebar att fastigheternas värde endast motsvarade 2/3 av den betalade köpesumman. Här skall också tilläggas att fastigheterna var i omedelbart behov av renovering vilket ställde krav på ytterligare investe- ringar. År 2009 uppskattades renoveringarna ha uppgått till 47 miljoner kronor (DN 2009-05-03) . Totalt motsvarar summan av inköp och reno- veringar i det här läget närmare 170 miljoner kronor.

MKB:s övertagande var ett i många stycken tungrott arbete som ru- tinmässigt började med kontakt med hyresgästerna och nya möten för att försöka skapa relationer i och runt om fastigheterna.

Vi gick hem till alla och knackade dörr och sa ”Hej, vi kommer från MKB”. Vi frågade inte vad man ville med sin lägenhet utan sa att kom ner till vårt kontor så träffas vi där i lugn och ro. Så vi hade en tjur- rusning här egentligen första året. Alla kom ner hela tiden, så försökte vi åtgärda felen. Nollställa till normalt läge.

Representant för MKB 2008-12-15.

Normalläge handlade om mer än att renovera, det handlade också om attityder, respekt och mellanmänskliga relationer.

Vi hade fördomsfulla entreprenörer som fanns på området sen tidigare men vi sa: Nä, du är inte välkommen hit längre. Vi kände det fanns motsägelser, vissa killar bland våra entreprenörer kände vi, nä det passar sig inte. Lite attitydproblem, det funkar inte.

Entreprenörer byttes ut, standarden i fastigheterna förbättrades, nödvän- diga renoveringar i bostäderna skedde, den yttre miljön förändrades och det gjordes försök till omflyttningar för att skapa bättre förutsättningar för trångbodda familjer. Detta var en vällovlig insats, men man skulle i och för sig redan kunnat initiera den här insatsen i början av 1990-talet när Styr- mannen 8 försattes i konkurs. Nu tvingades hyresgästerna genomgå flera ägarbyten, som genomgående försämrade fastigheternas skick. Samtidigt steg inköpssumman och behovet av ytterligare insatser ökade kostnaderna, vilket i slutändan drabbat Malmö kommun, och därmed malmöborna som är ägare till MKB Fastighets AB.

I dokument Det är inte stenarna som gör ont : Röster från Herrgården, Rosengård - om konflikter och erkännande (sidor 38-41)