För att förstå bostadssituationen i Herrgården skall även här tecknas en kort historik av ägarväxlingarna vid Ramels väg under 1990-talet. Idag ägs merparten av fastigheterna av ACTA Kapitalförvaltning som är ett nordiskt kapitalförvaltningsbolag verksamt i Norge och Sverige. Fastigheterna i Bostads AB Gröningen innehåller 867 lägenheter (med beteckningarna Kronodirektören 2 och Kronodirektören 4 – 10) och är placerade i ACTA:s dotterföretag Hyresfastighet Holding 2 AB. Newsec Asset Management är förvaltare till vad som får anses vara lejonparten av Herrgårdens bostäder.

Insprängt bland Newsecs bestånd finns tre höghus bestående av 160 lägenheter. Husen med fastighetsbeteckningen Kronodirektören 3 ägs och förvaltas av Contentus, ett företag med säte i Ystad som köpte fastigheten av MKB 1995. Ett år tidigare hade MKB i sin tur övertagit fastigheten från Bunkeflobyggen. Denna vidareförsäljning, i kombination med flera års avhållsamhet att förvärva fastigheterna Landsfiskalen 1 och 2 med adress von Rosens väg 50-78, visar med all önskvärd tydlighet att MKB initialt inte visat något intresse att förvärva ett fastighetsbestånd i Herrgården.

Med fokus på ACTA:s lägenhetsbestånd har här, precis som i Landsfis- kalen 1 och 2 vid von Rosens väg, funnits en viss turbulens i ägarskapet. Samtidigt finns en viss kontinuitet genom bröderna Paulssons involvering i företagen Peab, Metreva, Skånehus och Brinova. År 2004 sålde Brinova fastigheterna till Erik Selin Fastigheter AB och Fastighets AB Fossema som placerade fastigheterna i Bostads AB Gröningen. Enligt Jan Kockum, en av ägarna till Bostads AB Gröningen var fastigheterna vid övertagandet 2004 i gott skick. Det fanns enligt hans bedömning inte något behov av renoveringar (SDS 2004-02-03). Ägarskapet blev dock kortvarigt och fast- igheterna såldes vidare till ACTA med 10 miljoner kronor i vinst. Enligt

hyresgästföreningen verkar de nya ägarna vara överraskade av ett allt mer pockande behov av underhåll.

Men ni har ju för fan köpt det, har ni inte besiktigat fastigheterna innan? Nä, ja vi har gjort en teknisk besiktning och det innebär att man tittar på siffrorna. Alltså de köper en aktieportfölj, de köper ett objekt, en investering. De tittar bara på siffrorna, driftsnetto, driftskostnaderna och hyresintäkterna och så gör de allt för att hålla nere underhållet för att skapa det här utrymmet och suga ut benmärgen. De har inte varit och tittat, de har köpt in blanco.

Representant för Hyresgästföreningen 2008-12-05.

Ägarna tycks ha gjort det till en affärsidé att köpa fastigheter, minimera underhållet och därmed maximera vinsten. Den här affärsidén har i det här fallet visat sig drabba hyresgästerna på ett olyckligt sätt. Det finns många vittnesmål som visar att hyresgästerna under åren känt sig negligerade.

[D]et kommer mycket lukt, mycket äckligt en eller ett par dagar i veckan från brunnen. Även från 2:a och 3:e våningen, man måste ha dörren till badrummet stängd. Jag tror det är något som fastnat. Newsec gör inget, de bara lyssnar, de vill inte svara.

Kvinnlig hyresgäst i ACTA/Newsec:s bestånd 2008-11-28.

När hyresgästerna inte anser sig få den hjälp de behöver är Hyresgästför- eningen en av dessa instanser man vänder sig till. Vid samtal med Hyres- gästföreningen framkommer uppfattningen att man med ledning av det mönster av nonchalans som utvecklats av ägarna till fastighetsbeståndet, bedömer att hyresgästerna är, och har under lång tid varit utsatta för struk- turell diskriminering. Här följer ett exempel, som dessvärre inte är ensamt i sitt slag.

Han hade ju kommit ner och felanmält den här fuktskadan, det var ju från grannens toalett som läckte. Han påstår att han berättat vad som hänt, och de skriver ner det på en lapp och knycklar ihop lappen och slänger den i papperskorgen och bara skrattar åt honom. Och även andra hyresgäster berättar att när de kommer in på kontoret: ja, ja det ordnar sig säger de och sen skiter de i det. Så att något grövre exempel…(på struktu- rell diskriminering), men det står givetvis inte i Newsec:s policy att de ska bemöta hyresgäster på det här sättet utan det är en kultur som utvecklats.

Hyresgästerna söker sig till Hyresgästföreningen, men också till social- tjänsten eller andra instanser som skulle kunna tänkas hjälpa dem. Dessa försök att fästa uppmärksamheten på sin belägenhet har inte haft någon större genomslagskraft. Underhållet i bostäderna är och har under lång tid varit eftersatt, men det är framför allt under de senare åren som det eftersatta underhållet exponerats i media och fäst uppmärksamheten på fastighetsägarnas ansvar.

Mögel, fukt och ohyra har debatterats som om det vore fråga om alldeles nya upptäckter. Kackerlackor har demonstrerats, uppförstorade i TV-rutan där bilden framställs som kackerlackornas intåg, som om det aldrig tidigare varit känt och aldrig tidigare nämnt.

Anders Rubin, byggkommunalråd i Malmö intervjuades i slutet av 2008 i SVT:s Agenda där han sa sig inte ha förstått att det var så illa som det nu visat sig vara. Andra röster från läkare, sjukvårdspersonal och soci- alarbetare visade dock ingen förvåning. Faktum är att förhållandena varit kända, eller åtminstone borde varit kända under lång tid. En representant för Hyresgästföreningen säger under tiden som debatten om kackerlack- orna var som mest intensiv:

[O]ch hela stan vet ju om att där både finns kackerlackor och trång- boddheten är alarmerande därute. Så det visste man ju om så därför känns det lite lustigt när man läser tidningarna de senaste två veckorna. Hela stan har visst om det, det har varit den största offentliga sanningen som ingen kände till!

Representant för Hyresgästföreningen 2008-12-05.

En representant för socialtjänstens Individ och familjeomsorg kontrar kritiken från Hyresgästföreningen och säger:

Vad jag här inte förstår är hur Hyresgästföreningen kan vara så fruktans- värt tandlös. De sitter på de så kallade ”Ilmarmötena” på Herrgården.20

Ilmarmötena tillkom efter de här bränderna för några år sedan när ”Rosengård brann”. Med jämna mellanrum har Ilmar möten med stadsdelen, närpolisen, MKB, stadskontoret, fastighetsägarna o s v. Och frågar sig vad som skall göras för att förbättra situationen på Herrgården, på Rosengård. De träffas en gång i kvartalet.//. Och det är för mig oförståeligt att Ilmar som är så tuff, med kunskap om hur Newsec sköter sina bostäder, (den kunskapen) har vi haft länge, att han inte säger: vi är inte intresserad att prata med dimridåerna, antingen gör ni något åt det eller inte.

Medias intresse gav information om vad som doldes bakom de så kallade ”dimridåerna”. Uppmärksamheten och den följande utvecklingen har utmynnat i förändringar och löften om förändringar. Dels handlar det om förändringar i lagstiftningen, dels handlar det om miljöförvaltningens hot om vite för eftersatt underhåll i de fastigheter vid Ramels väg som Newsec förvaltar. Framöver kommer tvångsförvaltning kunna tillgripas på ett tidigare stadium men samtidigt skall det bli lättare att kunna förvärva fastigheter (jfr: prop. 2009/10:21). I samband med miljöförvaltningens hot om vite så har missförhållanden blivit så uppenbara att hyresnämnden beslutat om en hyressänkning motsvarande fem och en halv procent från den första oktober 2009 (SDS 2009-11-10).

Ur ett samhälleligt perspektiv kan hyressänkningen förmodligen upp- fattas som en form av hyresgästernas upprättelse, men rent konkret blir det för de hyresgäster som är beroende av försörjningsstöd knappast en påtag- lig förändring. Förändringar räknas i andra fysiska och konkreta åtgärder. Här är det bättre nyheter att den fastlagda underhållsplanen forceras och att husen rustas upp för minst 100 miljoner kronor (SDS 2009-11-03). Det kan förefalla som en ansenlig summa, men underhållet skall sättas i relation till ACTA:s övriga ekonomi. Som jämförelse kan nämnas att sju av ACTA:s högre chefer under 2008 fick dela på 67 miljoner i bonus (SDS 2009-04-07).

Det något sent uppkomna renoveringsinitiativet skall jämföras med att fastigheterna, sedan de byggdes i slutet av 1960-talet och början av 1970-talet, inte har varit föremål för några renoveringar.

Där är inte en ROT-miljon som har pumpats ut under 70-80-talet från staten. De här byggsubventionerna har aldrig landat där. Och det är ju för att fastighetsägarna inte ens har brytt sig om att få gratispengar, för de har inte brytt sig. Det har inte legat i deras intresse att rusta och hålla efter, de har ägt och vi har sett att de byter ägare vart tredje år. Och som ett marknadsvärde som har stigit, som har följt konjunkturen. Men det är ägare som bara har hoppats att marknaden skall stiga, och så sälja av det. Så kommer nästa som bara skall tjäna pengar, och så sälja av.…

Representant för Hyresgästföreningen 2008-12-05.

Parallellt med bristande underhåll har området mött en befolkningsökning som fastigheterna inte har varit avpassad för, hög omflyttningstakt och barnrika familjer har bidragit till en ökad förslitning av lägenheterna som blir allt mer uppenbar. Hur kan man då förstå dessa ständiga ägarbyten och vad som kan tyckas vara en allt mer aggressiv hållning från fastighetsägarna sett som exempel på systemiskt våld?

Fallet Herrgården visar att fastighetsägare har olika syn och mål med sitt fastighetsinnehav. Fastighetsföretag kan å ena sidan delas in i kapital- förvaltande bolag som har som mål att maximera vinsten sett i relation till risken. De äger fastigheter för att eventuellt förädla och sedan sälja dem vidare. Fastigheter är för dem främst ett sätt att få avkastning på investeringar och ses som en form av inkomstkälla (Dewulf, Krumm & de Jonge, 2000). Fastighetsförvaltande bolag å andra sidan ser fastigheter som en produktionsresurs med syfte att skapa lönsamhet på kort och lång sikt genom att möta krav från hyresgästernas sida avseende lokaler och hyror. Dessa skilda synsätt är varken historiskt nytt eller på något sätt unikt. Fastighetsägarskapet ingår i en stordriftshantering som kunnat upp- märksammas allt sedan början av 1900-talet (Wallengren 1994: 105-112, 333-338). Stordriftshanteringen i början av 1900-talet och 2000-talets början har däremot olika karaktär. Enskilda individer och identifierbara bolag har bytts ut mot en allt mer anonym kapitalmarknad. Ägare och förvaltare består av olika företag, aktiebolag och dotterbolag som korsvis kan hanteras av samma fysiska personer, men i juridisk mening handlar det om olika företag som i sin tur kan ägas av part i tredje eller fjärde led som endast har ett minimalt intresse för fastigheter eller fastighetsmarknaden överhuvudtaget. Denna utveckling ses emellertid inte som enbart positiv bland många av fastighetsmarknadens aktörer. Det har riktats skarp kritik mot hanteringen av fastigheterna på Herrgården från flera ledande företrä- dare från fastighetsföretag i regionen.

Gränserna för det enskilda ansvaret i ägarkedjorna framstår som alltmer otydligt. Inte minst gäller det när ägarskapet i något eller några led består av enskilda aktieägare som inte har närmare anknytning till företagens hyresvärdar än den investering som gjorts i hopp om att under kort tid kunna öka det ursprungligt satsade kapitalet. Detta avstånd från kapitalin- vesteringar till kackerlackor, fukt och mögel kan vara en av förklaringarna till fastighetsägarnas kortsiktiga placeringar och allt rymligare samveten, samtidigt som frågorna under lång tid trängts bort från den politiska agen- dan. I den här hanteringen kan man utan större svårigheter peka ut skab- rösa hyresvärdar. Det finns emellertid en risk att analysen blir ofullständig om man inte också pekar på en allt mer global ekonomisk utveckling och fastighetsmarknadens förändrade villkor. Här måste man också peka på bostadspolitikens roll, som varit framträdande under hela efterkrigstiden och fram till miljonprogrammets dagar, men som under senare årtionden intagit en alltmer sekundär roll inom det socialpolitiska fältet. Det går inte att bortse från att bostadspolitiken har en unik roll, för Herrgårdens hyres- gäster och andra som befinner sig i en likartad situation, vars insatser skulle kunnat mildra eller förhindra de negativa konsekvenserna av det ”anonyma” kapitalets inre logik som tycks varit styrande i exemplet Herrgården.

I dokument Det är inte stenarna som gör ont : Röster från Herrgården, Rosengård - om konflikter och erkännande (sidor 41-46)