• No results found

4. Analys

4.2. För och nackdelar med ägarlägenheter

4.2.2. Nackdelar

Det finns nackdelar som inte är direkt kopplade till ägarlägenheten som sådan, utan snarare att bostadsrätten i vissa aspekter försvårar ägarlägenhetens etablering. Det har tillkommit

lagregler efter införandet av ägarlägenheter där det på olika sätt blivit enklare att hyra ut sin bostadsrätt. Ändringar har gjorts i BRL som gör bostadsrättsföreningens samt hyresnämndens bedömning mer generös, vilket indirekt innebär att bostadsrättshavaren lättare kan hyra ut sin lägenhet. Den stora fördel som ägarlägenheten hade i den fria uthyrningsrätten när den infördes är inte lika stor när en väletablerad bostadsform som bostadsrätten sänker kraven för uthyrning. Samtidigt har det införts en möjlighet att ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse för bostadsrättsföreningen, vilket är fördelaktigt för ägarlägenheten eftersom det gör

uthyrningen av bostadsrätten dyrare.

Att ägarlägenheter inte har byggts enligt förväntningarna kan också härröra sig från den allmänna uppfattningen att du äger din bostadsrätt. Tillsammans med att bostadsrätten är en väletablerad boendeform kan även detta påverka ägarlägenhetens möjlighet att etablera sig. Om den potentiella ägaren inte blir upplyst om skillnaderna mellan ägarlägenheter och bostadsrätter samtidigt som bostadsrätter i större utsträckning finns på bostadsmarknaden, så förhindrar det ett genomslag för ägarlägenheter.

Det finns nackdelar i att begränsa bildandet av ägarlägenheter till nyproduktion och åtta års- regeln. Det förhindrar ägarlägenheters inträde på bostadsmarknaden. I 2012 års

ägarlägenhetsutredning föreslås möjligheten att ombilda hyresrätter till ägarlägenheter. Att vidga bildandet av ägarlägenheter till befintliga lägenheter som redan används i

bostadsändamål kan medföra en positiv utveckling för ägarlägenheter. Eftersom

ägarlägenheter inte har fått det genomslag som lagstiftaren presumerat så finns det ännu större anledning att möjliggöra fler tillfällen för att bilda en ägarlägenhetsfastighet.

Från ett ägarperspektiv kan det relativt omfattande regelverket ses som en nackdel. Detta gäller främst för de ägarna som är nya på bostadsmarknaden och som inte tidigare ägt någon annan typ av fastighet. I ett sådant fall kan regelverket kring ägarlägenheter uppfattas som överväldigande och krångligt, samtidigt som reglerna kring bostadsrätterna återfinns till stor del i en och samma lag. Det bostadsrättsliga regelverket har också funnits sedan 1930 och genomgått två stora reformer sedan dess, vilket har resulterat i tydligare lagar som dessutom kompletteras av en mängd rättspraxis. Trots att regelverket för fast egendom har existerat länge har dessa regler kanske inte anpassats till ägarlägenheter än, vilket skapar en osäkerhet hos aktörer på marknaden.

Gemene man kanske inte direkt uppfattar regelverket vid första anblick som en nackdel med ägarlägenheter, men det finns situationer där det omfattande regelverket kan bli problematiskt. Exempelvis vid en grannelagsrättslig tvist där bostadsrättsinnehavaren åberopar BRL, men ägarlägenhetsinnehavaren måste bestämma om JB, MB eller kanske SFL ska åberopas. Det är av egen åsikt att det bostadsrättsliga regelverket har en mer lättöverskådlig struktur som

45 kompletteras med en genomarbetad och förklarlig juridisk litteratur. Det är således lättare att sätta sig in i vad en bostadsrätt innebär än vad en ägarlägenhet innebär.

För att ägarlägenhetslagstiftningen ska bli mer lättöverskådlig borde lagstiftaren se över möjligheten att införa en separat lag för ägarlägenheter. En sådan ägarlägenhetslag finns redan i Norge och Danmark208 och i Sverige har vi en särskild bostadsrättslag. Det borde därför vara

mycket möjligt att i svensk lagstiftning utföra en liknande speciallagstiftning för

ägarlägenheter. Det skulle i och för sig innebära ännu en reform, men resultatet skulle ge en mer anpassad lag för enbart ägarlägenheter och det skulle vara möjligt att vara mer specifik kring vissa aspekter, exempelvis hur störningar ska hanteras eller hur mycket engagemang i samfällighetsföreningen som krävs av ägarlägenhetsinnehavaren.

Lagstiftaren såg ett behov av speciallagstiftning för bostadsrätter när dessa ökade rejält i antal.209 På samma sätt kan speciallagstiftning aktualiseras i framtiden för ägarlägenheter när

boendeformen dels har ökat i antal, dels etablerat sig på bostadsmarknaden.

Från ett ägarperspektiv har det också framförts en osäkerhet kring att ägarlägenheten kan hyras ut fritt. Det innebär en minskad trygghet att inte veta vilka som bor i samma hus som en själv. Det har också anförts av aktörer på marknaden att ägarlägenheter förvärvas som

spekulationsobjekt och hyrs sedan ut, vilket i sin tur skulle skapa osäkra hyreskontrakt. Nackdelen med detta är dels att osäkra hyreskontrakt i sig utgör en ovisshet för hyresgästen, dels att det kan diskuteras om syftet med införandet av ägarlägenheter skulle vara att tillföra spekulationsobjekt till bostadsmarknaden.

Lagstiftaren konstaterade vid införandet av ägarlägenheter att ägarlägenheter skulle, likt småhus, förvärvas främst i syfte att bo där själv och att ägarlägenheter inte löpte större risk att förvärvas i spekulativt syfte än bostadsrätter eller småhus.210 Det är snarare motsatsen som

konstateras av aktörer på marknaden211 att ägarlägenheter har ett stort spekulativt inslag,

vilket alltså riskerar att resultera i både osäkra hyreskontrakt och att ägarlägenheter förvärvas i ett annat syfte än att bo där själv. Inslaget av spekulation medför att ägarlägenheter förvärvas i syfte att göra en bra placering av kapital och inte för att förvärvaren är i behov av en bostad, vilket inte var syftet med ägarlägenhetslagstiftningen vid införandet.

Kanske var det lite naivt av lagstiftaren att tro att det spekulativa inslaget i en ägarlägenhet inte skulle vara större än i ett småhus eftersom många remissinstanser varnade för det. Samtidigt är det svårt att veta på förhand i vilka syften som en ny boendeform kommer att förvärvas i. Lagstiftaren borde på grund av remissinstansernas invändningar utrett risken för spekulation ytterligare, istället för att enbart avfärda det. Introduceras en ny boendeform på marknaden är det mycket rimligt att spekulation sker, särskilt inledningsvis. Därför borde detta inte varit främmande för lagstiftaren att diskutera i förarbetena.

Vad som också kan uppfattas som en nackdel från ett ägarperspektiv är hur mycket engagemang det krävs i samfällighetsföreningen. Själva boendeformen ägarlägenheter motiveras av bland annat av en långtgående självständighet. Vid köp av en ägarlägenhet måste det givetvis finnas en tanke kring att vissa åtgärder, exempelvis sophämtning och

208 Se ovan 1.1. 209 Se ovan 2.1. 210 Se ovan 3.3. 211 Se ovan 3.5.

46 trappstädning, ska skötas gemensamt. Samtidigt har det visat sig i utredningen att styrelsen i samfälligheten även kan kontaktas vid stökiga grannar.212 Det skulle innebära att styrelsen i

samfällighetsföreningen har en större makt än vad som var tänkt och det är att se som en nackdel. Eftersom boendeformen fortfarande är ny och inte utbredd kan engagemanget i samfällighetsföreningen vara ett osäkerhetsmoment.

För en person som vill in på bostadsmarknaden och som vill köpa sin första lägenhet är kanske inte ägarlägenheten ett alternativ. Vid själva köpet beaktas kanske inte att kostnaderna framöver är låga, utan snarare vad prislappen blir vid köptillfället. Som konstaterats ovan har ägarlägenheter en högre prisbild än bostadsrätter. Att komma in på bostadsmarknaden genom ett köp av en ägarlägenhet är därför inte så troligt. Det betyder motsatsvis att ägarlägenheter enbart attraherar de ägare som redan är på bostadsmarknaden på ett eller annat sätt. Samma resonemang skulle delvis kunna appliceras på annan fast egendom som småhus. Småhus har funnits längre och därför finns ett större utbud och därmed ett större spektrum av priser. För en person som vill köpa sin första bostad är nog det vanligaste att köpa en bostadsrätt och inte ett småhus eller en ägarlägenhet. En bostadsrätt finns i många fler, lägre, prisklasser än ägarlägenheter samtidigt som att medlemmarna i föreningen hjälps åt med förvaltningen. Vid köp av småhus och ägarlägenheter krävs ett större individuellt ansvar och för en som precis köpt sin första bostad kan detta ansvar kännas betungande, jämfört med bostadsrätten. Att introducera en ny boendeform har effekter på hela bostadsmarknaden. Hittills, eftersom ägarlägenheter byggts i en ringa omfattning, har effekterna på övriga marknaden inte varit särskilt stora. I takt med att antalet ägarlägenheter ökar har byggbolag rapporterat om en minskad byggnation av bostadsrätter.213 Skulle ägarlägenheter fortsätta att i samma takt öka i

antal samtidigt som byggandet av bostadsrätter minskar, kan det resultera i att majoriteten av nyproducerade bostäder kommer att vara ägarlägenheter i framtiden. Trots att ägarlägenheter är i behov av en ökning för att bli etablerade på marknaden, finns det också en risk att det kommer vara en mycket hög prisbild för att köpa en lägenhet i framtiden. Det skulle i sin tur leda till att färre har en möjlighet att komma in på bostadsmarknaden, vilket ur ett

ägarperspektiv är att se som en nackdel.

Om byggandet av ägarlägenheter påverkar byggandet av bostadsrätter negativt, så finns det även en risk för att andra boendeformer också påverkas, exempelvis hyresrätter. Det skulle i sådana fall även påverka de som inte vill eller har möjlighet att betala en kontantinsats för sitt boende på ett negativt sätt, eftersom utbudet med tiden skulle minska för denna typ av

boendeform.

Från ett fastighetsägarperspektiv kan det innebära en nackdel att om inte alla ägarlägenheter blir sålda får fastighetsägaren hyra ut lägenheterna istället och därmed agera hyresvärd. I och för sig kan det vara en fördel att byggherren har möjlighet att hyra ut vissa lägenheter i väntan på försäljning. I takt med att efterfrågan växer har byggherren möjlighet att sälja av

ägarlägenheterna, vilket är gynnsamt för byggherren.

Eftersom fastighetsägaren driver näringsverksamhet gäller inte privatuthyrningslagen, utan istället tillämpas de vanliga reglerna i JB om bland annat besittningsskydd. För

fastighetsägarna, som vill få sålt lägenheterna är det en nackdel att hyresgästen kan få

212 Se ovan 3.5. 213 Se ovan 3.5.

47 besittningsskydd. Det kan resultera i att fastighetsägaren inte vill bygga ägarlägenheter och stå risken att ägarlägenheterna inte blir sålda. Samtidigt har hyresnämnderna godkänt avtal om avstående av besittningsskydd under förutsättning att lägenheten hyrs ut i väntan på

försäljning med en tidsbegränsning på fyra år.214

För att fastighetsägaren skulle vara säker på att ett avstående från besittningsskydd alltid godkänns av alla hyresnämnder och därmed minska osäkerheten kring den tidsbegränsade uthyrningen, borde detta regleras som ett undantag i lag. Detta skulle eliminera ett potentiellt hinder för fastighetsägaren i processen att bygga ägarlägenheter.

Den största nackdelen med ägarlägenheter är enligt egen åsikt att ägarlägenheter har byggts i en sådan liten omfattning att vissa aspekter framstår som oklara, exempelvis hur mycket engagemang som krävs i samfällighetsföreningen. Det har visat sig att byggherren står en risk att alla lägenheter inte blir sålda vid byggandet av en ägarlägenhetsfastighet. En sådan risk gör det mindre attraktivt att bygga ägarlägenheter och hindrar därmed ägarlägenhetens etablering på bostadsmarknaden.

Vissa nackdelar som har beskrivits ovan har haft med själva etableringen av ägarlägenheter att göra. I själva ägandet av ägarlägenheten finns inte några större nackdelar. Det som har visat sig kunna bli problematiskt är bland annat störningar och grannerättsliga konflikter. Det finns en osäkerhet kring vilka rättigheter en ägarlägenhetsinnehavare har gentemot en störande granne och om de nuvarande sanktionerna är tillräckliga för att kunna lösa en sådan konflikt. Vid en framtida utvärdering är det därför intressant att se hur sådana konflikter har lösts.

4.3.

Varför infördes ägarlägenheter?

Ägarlägenheter infördes som en ny boendeform för drygt 10 år sedan. Införandet av just denna boendeform motiverades av att ägaren ska ha en ökad valfrihet att välja boende, av ett ökat boendeinflytande samt att fritt kunna hyra ut och överlåta sin lägenhet.

Intresset för den nya boendeformen har länge varit svalt och till följd därav har det inte byggts lika många ägarlägenheter som prognostiserats. Nu går det att se en markant ökning på

bostadsmarknaden, vilket vittnar om att det verkar växt fram ett intresse. Det är möjligt att ägarlägenheten har haft svårt att ta sig in på den svenska bostadsmarknaden eftersom

bostadsrätten är en utbredd boendeform. Med tanke på den uppåtgående trenden just nu finns det anledning att tro att ägarlägenheter bara hade en trög start.

Aktuell uppsats har visat att det finns ett intresse hos exempelvis föräldrar att investera i en ägarlägenhet och hyra ut denna tills barnen kan flytta in i lägenheten. I jämförelse med bostadsrätten, som inte lockar med samma investeringsmöjligheter, kan ägarlägenheter bidra med ytterligare en kundgrupp på bostadsmarknaden.

När ägarlägenheter infördes diskuterade lagstiftaren inte om ägarlägenheter kunde vara ett investeringsobjekt för framtida användning. Det kan därför ifrågasättas om ägarlägenheter var tänkt att förvärvas i detta syfte. Precis som lagstiftaren konstaterat ovan215 förväntades

ägarlägenheter, precis som traditionella småhus, köpas i syfte att bo där själv. Efter ett par år och speciellt nu när ägarlägenheter ökar i antal är en av de stora kundgrupperna personer som vill investera sina pengar på ett eller annat sätt. Eftersom ägarlägenheten var en obeprövad

214 Se ovan 3.3. 215 Se ovan 3.3.

48 boendeform på den svenska bostadsmarknaden, kunde det inte vara möjligt att på förhand veta exakt vilka situationer som ägarlägenheter skulle förvärvas i. För att ägarlägenheter ska få ett fäste på bostadsmarknaden måste det locka kundgrupper med något som bostadsrätten inte kan erbjuda, vilket bland annat kan vara i kapitalplaceringssyfte.

Det finns även andra kundgrupper som skulle lockas mer av ägarlägenheten än av

bostadsrätten. Intresset finns bland annat, som konstaterat ovan, hos villaägare som vill flytta till lägenhet och behålla samma låga kostnader. En barnfamilj med egna aktiviteter eller andra engagemang lockas kanske inte av delta i bostadsrättsföreningens drift. Även äldre människor som inte har krafterna till att hjälpa till i bostadsrättsföreningen skulle föredra en

ägarlägenhet. Många gånger har kanske den äldre personen tidigare bott i en villa och vill nu bo i något mindre med lite ansvar för och samtidigt behålla de låga kostnaderna.

Det kan också tänkas att många lockas av att inte behöva delta i en förening. I det stressiga och mer individuella samhälle vi lever i idag kan många se sin förenings förvaltning som något besvärligt och något att inte lägga sin fritid på. Ägarlägenheten kan därför vara ett alternativ för de personer som inte vill delta i förvaltningen i samma utsträckning som i en bostadsrättsförening.

Uthyrning, pantsättning och utmätning har utretts ovan. Trots att det finns skillnader i de olika förfarandena, så skiljer sig bostadsrätter och ägarlägenheter inte väsentligt åt i dessa aspekter. Ur ett ägarperspektiv kan du både hyra ut, pantsätta och riskera att din lägenhet blir föremål för utmätning. Ur ett borgenärsperspektiv kan du ha en pantfordran i lägenheten samt begära utmätning. Sett utifrån detta perspektiv kan det vara svårt att förstå varför ägarlägenheter infördes, eftersom den till stor del liknar bostadsrätten.

Trots frågetecken kring om det faktiskt har funnits ett behov på bostadsmarknaden, så har det visat sig att det faktiskt finns intresse för ägarlägenheter. Trots att det har tagit nästan ett decennium innan ägarlägenheter har börjat byggas, så verkar det som att boendeformen nu börjar få ett genomslag. I takt med att ägarlägenheter blir en mer etablerad boendeform kommer skillnaderna mellan bostadsrätten och ägarlägenheten i praktiken bli tydligare, vilket i sin tur leder till att anledningarna för varför ägarlägenheter infördes kommer vara tydligare. Genom att introducera möjligheten att omvandla befintliga hyresrätter till ägarlägenheter ökar chansen att fler ägarlägenheter tillkommer på marknaden. Eftersom möjligheten redan finns för bostadsrättsföreningar, bör det även finnas för ägarlägenheter. Trots att ägarlägenheter just nu ökar i antal, så sker ökningen från väldigt låga antal. Ombildningsmöjligheten kan hjälpa ägarlägenheten att bli en mer välkänd boendeform och det i sin tur ökar erfarenheten kring ägarlägenheter.

I syfte att bilda fler ägarlägenheter finns det anledning att utvärdera regelverket igen och att istället införa en enhetlig ägarlägenhetslag. Det innebär att ägarlägenheter kan särskiljas mer från annan fast egendom och det skulle vara möjligt att exempelvis reglera att byggherren kan avtala om ett avstående från besittningsskydd. På så sätt blir det mer säkert för byggbolagen att uppföra ägarlägenheter.

Avslutningsvis finns det anledning att även fråga sig varför det inte har byggts fler

ägarlägenheter. Av aktuell uppsats kan det konstateras att det finns flera svar på frågan. Dels har byggbolag ställt sig avvaktande till den nya boendeformen, dels har existensen av den starka och väletablerade bostadsrätten gjort att många inte sett behovet för en ny boendeform.

49

5. Avslutning

Följande slutsatser kan dras av detta arbete. Vid uthyrningsförfarandet skiljer sig

ägarlägenheter och bostadsrätter åt genom att bostadsrättsinnehavaren måste söka om tillstånd av bostadsrättsföreningen för att kunna hyra ut sin lägenhet. En ägarlägenhetsinnehavare ansöker inte om tillstånd för sin uthyrning och kan därmed välja fritt vem som lägenheten ska hyras ut till.

Pantsättningsförfarandet skiljer sig också åt mellan ägarlägenheter och bostadsrätter. Ägarlägenheten har ett säkrare registreringssystem där inskrivningsmyndigheten registrerar alla inteckningar. Det åligger varje bostadsrättsförening att i lägenhetsförteckningen anteckna pantsättningen. Om detta inte görs, riskerar nästa bostadsrättshavare att köpa en lägenhet som är belastad med pant. Samma risk finns inte för en ägarlägenhetsinnehavare.

Det finns skillnader när det kommer till utmätning av ägarlägenhet och bostadsrätt. För borgenären innebär ägarlägenheten en bättre säkerhet, främst eftersom borgenärerna genom sakägarförteckningen kan ha koll på vilken prioritet dess fordran har. En borgenär vid

utmätning av bostadsrätt får förlita sig på att bostadsrättsföreningen antecknat alla panthavare i lägenhetsförteckningen och kan därför riskera att en panthavare har blivit glömd. Det

innebär i sin tur att en panthavare riskerar att ha sämre rätt än vad panthavaren trodde vid avtalstidpunkten för pantsättningen, vilket kan innebära att borgenären inte får sin fordran täckt vid en utmätning.

Trots att bostadsrätten omfattas av beneficiereglerna i 5 kap. UB har utredningen visat att dessa många gånger inte är tillämpliga på dagens bostadsrätter, eftersom priset idag är så högt att det vore oskäligt att undanta bostadsrätten från utmätning. Ägarlägenheter omfattas inte av detta regelverk, utan kan utmätas i samma utsträckning som annan fast egendom.

Utredningen har visat att det finns flera fördelar med ägarlägenheter. En fri uthyrningsrätt, ett säkrare pantsättningsförfarande, lägre kostnader än bostadsrätten samt en större

självbestämmanderätt är några av de fördelar som finns. Ägarlägenheten är också ur ett borgenärsperspektiv en bättre säkerhet.

Några nackdelar som har tagits upp har inte med ägarlägenheten i sig att göra. Istället har bostadsrätten i form av en väletablerad boendeform ansetts vara en nackdel för att

ägarlägenheten ska kunnat etableras på bostadsmarknaden. Det är också en nackdel att det

Related documents