4. Produkter som skyddar vid prisfall
4.2. Nederländerna, exempel på garantier vid prisfall
Det finns olika former av statligt stödda garantier i många länder, vilka också kan medverka till att sprida riskerna och därmed risktagandet för låntagare och långivare. Kostnaderna varierar i olika länder: Vanligen är garantin förenad med en avgift som bygger reserver för att täcka kreditriskerna. De flesta stater som lämnar statliga garantier skyddar långivaren direkt, men det finns även de som skyddar låntagare. I Sverige finns kreditgarantier för ny- och
ombyggnation samt räntebetalningar för förstagångsköpares bostadslån. I Nederländerna finns två huvudtyper av garantier; garantier för ”social housing” och garantier för bostadsägare. Nedan diskuteras garantin för bostadsägare. Nederländerna har en relativt skuldsatt befolkning och prisstegringarna har varit stora; räntorna sjönk under flera år samtidigt som inkomsterna var goda. Efterfrågan på bostadslån har varit stor och kreditgivningen generös.
Amorteringsfria lån är vanliga och ränteavdragen generösa, vilket har bidragit den stora skuldsättningen.69 Andelen bostadsägare har stigit från 42 procent
1985 till 54 procent 2006.
Tabell VI . Kort faktaruta, Nederländerna
Årlig tillväxt; BNP 1,8 (2010)
Arbetslöshet 4,47 (2010)
Bor i egen ägd bostad 54 %
“Social housing” 34 %
Privat hyresrätt 12 %
Antal bostäder 7 100 000
Reala bostadsprisförändringar , 1997-2007 74 %
Bolån, andel av GDP 111 % (2010)
Skatt på ärvd bostad Ja*
Ränteavdrag Ja
Skatt vid bostadsförsäljning Ja**
Årlig fastighetsskatt Ja, 0,1-0,3 % av fastighetens värde Bidrag till bostadsägare Ja, I mycket begränsad omfattning
Belåningsgrad Max 106 %
Transaktionskostnader 11 %
Bundna eller rörliga räntor Bunden ränta vanligast
Finansiering Insättningar 80 %, RMBS 15 %,
Obligationer 5 % (2010)
Amorteringsfria lån Ja, vanliga, nyligen har de dock begränsats *barn och make/maka undantagna upp till ett viss belopp.
**Vanligen 6 procent, nu (i samband med krisen) har skatten sänkts till 2 procent.
Källa: Reinhart Carmen och Reinhart Vincent (2010), Neuteboom Peter (2011), Eurostat (2011).
Också priser, LTV och bostadslån som andel av BNP har stigit kraftigt. En del av finansieringen sker med hjälp av värdepapperisering, RMBS, och forskare spår att siffran kommer att öka.70
69 Se exempelvis IMF (2011b).
Trots detta verkar de nederländska hushållen rida ut krisen. Enligt forskare Richard Ronald och Kees Dol (2011) har
Nederländerna än så länge klarat sig bättre än liknande ekonomier med mindre skuldsättning. Neuteboom (2011) pekar på att detta delvis beror på att
arbetslösheten fortfarande är relativt låg. Två andra förklaringarna till att hushållen, trots en allvarlig och djup kris, ännu inte upplever stora förluster på bostadsmarknaden är de nederländska bostadsgarantierna samt en stor
subventionerad hyressektor.71
Den subventionerade hyressektorn (s.k. ”social housing”) består av 2,2 miljoner bostäder. Sektorn håller god kvalitet och låga hyror. Den är gott komplement till ägande och inte stigmatiserad som i flera andra länder. Som synes i tabellen ovan bor cirka 34 procent i en subventionerad bostad. Här ska dock noteras att EU nyligen beslutat att enbart låginkomsttagare ska
subventioneras. Hyrorna kommer att stiga för övriga och vissa kan nödgas lämna sina bostäder.72 De problem man ser i USA med så kallade subprime-
lån för låginkomsttagare finns inte i Nederländerna. Motsvarande hushåll bor vanligen istället i en subventionerad hyresrätt här. 25 procent av hushållen har en garanti, vilket gör långivare och bostadsägarna mindre utsatta än vad som annars skulle ha varit fallet. Bostadsägare som av specifika skäl, som
arbetslöshet, skilsmässa, sjukdom, inte kan betala sitt bostadslån och därför säljer sitt hus till ett lägre pris än skuldens storlek slipper sin restskuld. Garantin ombesörjer kostnaden för prisfallet genom att långivaren ersätts. Den nederländska garantifonden Dutch Mortgage Guarantee Fund (NHG) etablerades 1993 på initiativ av bostadsdepartementet och en organisation bestående av de nederländska kommunerna. Fonden är privat, men banden till staten (och kommuner fram till januari 2011) är starka eftersom staten åtagit sig att vid behov backa upp garantierna, med räntefria lån, om fonden töms. Avtalet rörande denna uppbackning medför att NHG kan betala sina åtagande vad som än sker (om inte staten går i konkurs), vilket i sin tur medför att den nederländska centralbanken värderar garantin lika högt som om den vore en statlig garanti. Uppbackningen av stat och kommun reducerar kreditriskerna för långivaren. Garanti ger den utlånande institutionen en säkerhet; lånet kommer att betalas även om värdet minskar. Lån som täcks av garantin är undantagna solvenskrav för långivaren. De reducerade räntorna (se nedan) tillsammans med den extra säkerheten gör garantin attraktiv även för låntagarna.
För att beviljas garantin får bostadens värde (samt transaktionskostnader förenade med köpet) inte överstiga 350 000 Euro. Låntagaren betalar ett engångsbelopp; 0,55 procent av lånet för garantin. Därefter beviljas låntagaren en årlig räntereduktion på upp till 0,6 procent av bolåneräntan. (Högst 50 procent av lånet får vara amorteringsfritt). Garantin skyddar mot prisfall; om låntagaren måste sälja huset och priset inte täcker det kvarvarande lånet (och
71 Ronald Richard och Dol Kees (2011).
72 Se exempelvis RICS (2011). Hyresgäster med högre inkomster utgör cirka 15 procent av
hyressektorn i Nederländerna och det är allstå dessas hyror som kommer att höjas (Boelhower Peter, 2011).
om bostadsägaren inte åstadkommit en kraftig värdeminskning genom att missköta huset) betalar garantifonden den resterande summan till långivaren.73
Låntagaren behöver inte betala tillbaka denna summa.
Målet med garantierna var från början att göra det tryggare för
låginkomsttagare att äga sin bostad. Det målet visade sig dock inte uppfyllas i någon större utsträckning. Låginkomsttagare har ett gott boende i den sociala sektorn och priserna steg så kraftigt att detta avhöll många från att köpa. Över åren breddades därför syftet med garanti och kom att bli ett allmänt stöd till låg- och medelinkomsttagande bostadsägare. En senare utvärdering pekar på att garantin främst når medel- och höginkomsttagare (78 procent), hushåll med högre utbildning, samt hushåll med familj (85 procent). 55 procent ansökte om garanti för att öka tryggheten, 39 procent ansökte om garanti p.g.a. av räntefördelarna. Utvärderingen visade också att majoriteten av de hushåll som fick garantin hade klarat bostadsköpet också utan denna.74 En
förekommande invändning mot garantier är att de inte eliminerar några risker utan bara förflyttar dem. En statlig garanti flyttar i princip risken från
investerare till skattebetalarna.
Sedan 1995 har cirka en miljon hushåll (drygt 908 000) tecknat en garanti. Under 2010 utfärdades 130 248 nya garantier, de flesta var dock
omläggningarna från gamla lån utan garantier (2001 blev det tillåtet att lägga om sina gamla lån). Under 2010 lämnades 1335 fordringar in (51,1 miljoner Euro). 37,3 miljoner Euro betalades ut (i genomsnitt 33 062 Euro). Till dags dato har ingen uppbackning behövts från stat eller kommun och garantin har blivit alltmer populär efter krisen. NHG betraktas som en trygg och säker organisation; hushållen betalar med sin avgift alla kostnaderna och
organisationen går med vinst, också i kristider. Investeringarna som görs med avgiftspoolen är strikt reglerade och inriktade på lågriskinvesteringar. En mängd riskscenarios beräknas varje år och om detta pekar på förhöjda risker stiger avgifterna för dem som tecknar garantin. För närvarande betalas garantin ut för cirka 2000 bostäder årligen, denna siffra har höjts sedan 2008. (Innan krisen vara antalet cirka 500 ̶ 600 bostäder per år).75
Sammantaget förekommer flera av de högriskfaktorer i Nederländerna; hög belåningsgrad, värdepapperisering etc. Samtidigt finns garantisystem som skyddar långivare och en hyressektor, vilken tillhandahåller ett gott boende för låginkomsttagare och därmed minskar trycket på ägarmarknaden.
Närmast ges ett danskt exempel på skydd för låntagare som tillhandahålls av det lånefinansierande system i sig själv:
73 Därutöver sökte garantifonden sätta upp ytterligare ett skydd, mot temporära uteblivna
inbetalningar, denna del har dock inte attraherat kunderna alls. Dels finns goda privata försäkringar, dels beror de uteblivna inbetalningarna sällan på temporära utan permanenta förändringar för hushållen, såsom skilsmässa, ålder etc. Endast 38 hushåll har hittills tecknat dessa (Neuteboom Peter, 2011).
74 Neuteboom Peter och Dol Kees (2008). 75 de Jong-Tennekes Martijn (2011).
4.3. Danmark, exempel på generösa återbetalningsvillkor