En av 1999 års största investeringar var uppförandet av en ny byggnad för ABB vid Söderleden i Mölndal.
Under 1999 färdigställdes ytterligare en fullt uthyrd nybyggnad vid Söderleden i Mölndal.
Under 1999 invigdes en ny butiksbyggnad vid Trelleborgsvägen i Malmö.
På en närliggande tomt vid Söderleden färdigställdes under augusti en ny industri- och kontorsbyggnad om 2 600 kvm, som är helt uthyrd.
I Lund har en genomgripande ombyggnad genomförts av en äldre butiksfastighet vid Stortorget. Eftersom fastighe-ten ligger i ett område med medeltida anor har ombyggnads-arbetet föregåtts av speciella arkeologiska undersökningar.
Av den ursprungliga byggnaden har endast fasaden bevarats, bakom vilken en modern butiksgalleria om totalt 2 100 kvm har uppförts. Gallerian, som är fullt uthyrd, invigdes i slutet av 1999.
Vid Trelleborgsvägen, som är en av Malmös större infarts-leder, äger bolaget en före detta industrifastighet som suc-cessivt kommer att byggas om till kontor och butiksända-mål. Under hösten 1999 har en första etapp omfattande bland annat nybyggnation av lokaler för detaljhandel om 3 400 kvm färdigställts.
Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att tillvarata värdepotentialen. Detta sker både genom investeringar i befintliga fastigheter och genom nyproduk-tion. Investeringar skall genomföras där åtgärderna möjlig-gör förbättrad uthyrningsgrad, ökade hyror och förbättrade kassaflöden. I samband med att en affärsplan upprättas för fastigheten görs de bedömningar och överväganden som senare kan resultera i ett förslag till investering. Därvid tas hänsyn till varje fastighets specifika förutsättningar, poten-tial och målsatta hyresgästsammansättning.
Ny utvecklingspotential tillförs successivt genom förvärv av såväl färdiga förvaltningsfastigheter som outnyttjade byggrätter. Bolaget förfogar över välbelägna byggrätter som gör det möjligt att delta i nyproduktion av kommersiella fastigheter i den takt som efterfrågan och investeringsut-rymmet medger.
Projekt som färdigställts under 1999 Bland de större projekt som färdigställts under 1999 kan nämnas följande.
Utmed Söderleden i Mölndal har uppförts en fastighet om-fattande ca 13 000 kvm kontors- och verkstadsytor, vilka i sin helhet disponeras av ABB-anknutna företag. Projektet, som färdigställdes under hösten 1999, uppgick till ca 140 Mkr.
Interiör från den nyöppnade gallerian Carl Werner vid Stortorget i Lund.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Projekt och byggrätter
Under 1999 inleddes uppförandet av en ny kontorsbyggnad på fastigheten Gjutaren 26 nära E20 i Alingsås.
Renoveringen av Amerikahuset kommer att slutföras under år 2000.
Perspektivskiss över det nya kontorshus som uppförs vid Lilla Bommen i Göteborg.
Igångsatta ännu ej avslutade projekt Vid årsskiftet fanns det igångsatta men ej avslutade större projekt motsvarande investeringar om totalt ca 700 Mkr.
Bland annat kan nämnas följande.
Under 1999 inleddes en genomgripande ombyggnad av det så kallade Amerikahuset vid hamnen, en av Göteborgs mest välkända monumentala byggnader, som ingår i kom-munens bevarandeprogram. Renoveringen har skett med stor varsamhet, då delar av huset är kulturminnesskyddade. Efter ombyggnaden kommer fastigheten att innehålla såväl 56 mindre bostadslägenheter, som ca 5 000 kvm lokaler för kontor och butiker. De första bostadshyresgästerna kunde flytta in före årsskiftet och projektet färdigställs i sin helhet under år 2000. Den totala ombyggnadskostnaden är beräk-nad till ca 80 Mkr.
Vid Lilla Bommen i Göteborgs city förvärvades under 1999 en byggrätt där byggnation av ett nytt kontorshus om ca 8 000 kvm kontorslokaler med därtill hörande parke-ringsgarage har påbörjats. Genom projektet, som är kost-nadsberäknat till ca 160 Mkr, får bolaget bättre möjligheter att möta den växande efterfrågan på större, centralt belägna kontorsytor av hög kvalitet. Projektet beräknas vara färdig-ställt under våren år 2001.
I Alingås pågår nybyggnation av en kontorsbyggnad om ca 3 500 kvm på en av bolagets fastigheter med läge i direkt anslutning till E20. Den nya byggnaden, som är fullt uthyrd, innebär en investering om ca 36 Mkr.
Vid det expansiva Ideon-området i Lund äger Castellum flera fastigheter, bland annat den så kallade ”Lundaporten”, som byggs ut med en ny huskropp innehållande ca 4 500 kontorsytor i tre plan med inredningsbar vind samt källare.
Dessutom genomförs en ytterligare förädling av den tidigare befintliga byggnaden. Investeringen beräknas uppgå till ca 50 Mkr.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Jönköping får ett nytt, stort och centralt hotell när ombyggna-den av fastigheten Hotellet 8 är färdig-ställd.
I Alingsås pågår ombyggnad av fastigheten Konfektasken 15.
De nya lokalerna är fullt uthyrda.
Fastigheten Stockholmsledet 8 även kallad ”Lundaporten” i Lund utökas med ytterligare en huskropp.
I Alingsås pågår även ombyggnad av en lager- och indu-strifastighet bestående av flera friliggande byggnader. Den nu aktuella ombyggnaden som är helt uthyrd avser en bygg-nad uppförd 1888 med lokaler av enkel standard, som varit outhyrda under en längre tid. Investeringen om ca 20 Mkr innebär en genomgipande ombyggnad, som kommer att med-föra en förbättrad utveckling för fastigheten som helhet.
I centrala Jönköping byggs en fastighet med studentlägenhe-ter om till hotell. Fastigheten har stadens bästa läge för hotell-verksamhet samtidigt som marknadsunderlaget för hotell suc-cessivt har förbättrats genom en ökande mäss- och kongress-verksamhet och högskolans expansion. När projektet är färdig-ställt under våren år 2000 kommer hotellet att ha drygt 200 rum.
Projekt/Byggrätter
Huvuddelen av Castellums byggrätter ligger i storstadsområ-dena. Totalt finns i beståndet byggrätter om sammanlagt 728 tkvm. Därav finns 275 tkvm i Storstockholm, 269 tkvm i Storgöteborg, 112 tkvm i västra Småland, 60 tkvm i Öre-sundsområdet och 12 tkvm i Mälardalen. Dessa byggrätter befinner sig i olika planeringsstadier och i några lägen pågår redan byggnation eller projektering. Planeringsarbetet har intensifierats under 1999 och i såväl Storstockholm och Göteborg som Malmö och Lund finns projekt där planeringen är långt framskriden.
Norrvikens Strand mellan Stockholm och Arlanda erbjuder möjligheter till utbyggnad av lokaler med stora miljömässiga mervärden för hyresgästerna.
Storstockholm
Norr om Stockholm vid Norrviken Strand halvvägs till Arlanda finns en större byggrätt om ca 110 tkvm i direkt anslutning till E4/E20. Detta är ett av stockholmsområdets mest intressanta framtidslägen för högkvalitativa arbetsplat-ser med tillgång till både bra kommunikationer och natur-sköna omgivningar.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Under år 2000 startar första etappen i utbyggnaden av en nyförvärvad byggrätt som ligger i anslutning till Ideonområdet i Lund.
Vid Bolidenplan nära Globen i Stockholm finns planer på nybyggnation av ett större kontorshus. (Fotomontage).
Smista Park som området kan komma att se ut i färdigbyggt skick.
En av de största byggrätterna i stockholmsområdet är Smista Park/Huddinge utmed E4/E20 vid Kungens kurva söder om Stockholm. Byggrätten, som omfattar ca 125 tkvm med inriktning mot främst kontor och lager/logistik men också bostäder, är för närvarande föremål för detaljplane-ändring.
I Johanneshov nära Globen city finns en byggrätt om ca 15 tkvm. Projektering pågår för ett hus som avses inrymma större tjänsteföretag, restaurang och en del annan närservice.
Byggstart kommer att ske så snart hyresavtal har tecknats.
Storgöteborg
I Storgöteborg finns bland annat ett antal byggrätter i det stora och expansiva industriområdet Högsbo/Sisjön/Åbro söder om Göteborg, där bolaget äger ett större bestånd.
Sammanlagt uppgår dessa byggrätter till ca 70 tkvm.
Med ett attraktivt skyltläge mot E6/E20 och nära riksväg 40 till Landvetter och Borås, finns vidare en byggrätt om ca 40 tkvm kontorslokaler. Ett förslag till en tänkbar utform-ning av ett kontorshus med hög teknisk standard har tagits fram genom en arkitekttävling.
Västra Småland
Castellums byggrätter i Västra Småland uppgår till totalt ca 112 tkvm, varav ca 30 tkvm finns i Värnamo, ca 6 tkvm i Jönköping och ca 50 tkvm i Gnosjö.
Vidareutvecklingen av den f d strumpfabriken vid Trelleborgsvägen i Malmö kommer att fortsätta. Den första utbyggnadsetappen har nyligen färdigställts och byggnation har inletts av ytterligare en ny, fullt uthyrd detaljhandels-byggnad. Vidare har bolaget möjlighet att under de närmaste åren utveckla ytterligare ca 4 000 kvm butiksytor och 8 000 kvm kontorslokaler genom iordningställande av råytor i tidi-gare industrilokaler.
Öresundsområdet
Under 1999 förvärvade bolaget en byggrätt om ca 35 tkvm vid Ideon-området i Lund. Byggnationen är tänkt att ske i etapper, varav den första etappen kommer att starta under år 2000. Den första etappen består av två huskroppar närmast motorvägen (E22) med totalt ca 9 tkvm uthyrningsbar yta, varav cirka hälften är uthyrd. Fullt utbyggt kommer projek-tet att bestå av åtta byggnader med goda möjligheter till inbördes kommunikation.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
I Aspholmenområdet i Örebro kommer inom kort byggnation av ett nytt kontorshus att startas.
Ekenäs 1-4 i i norra Kista är moderna kontorsfastigheter med möjlighet till ytterligare utbyggnader (inramade ytor).
.
E6 E20
Tynnereds-motet
Järnbrottsmotet
Sisjömotet
SÄRÖLEDEN DAGHAMMARSKJÖLDSLEDEN VÄSTERLE
DEN
SÄRÖLEDEN
158
BIFROST
ÅBY
RÄVEKÄRR
MÖLNDAL
JÄRNBROTT FRÖLUNDA
HÖGSBO
Åbyfältet
ÅBRO HÖGSBO
SISJÖN
SÖDERLEDEN 1.700 kvm
1.200 kvm
2.300 kvm
2.500 kvm 4.000 kvm
24.000 kvm
8.100 kvm
2.800 kvm 2.400 kvm
4.800 kvm 2.800 kvm 15.000 kvm
4.000 kvm
2.800 kvm
I Högsbo-Sisjön-Åbro utmed Söderleden i Göteborg och Mölndal äger bolaget byggrätter om totalt ca 70 000 kvm.
Förslag till nytt kontorshus vid E6/E20 söder om Göteborgs centrum.
I Akalla i nordvästra Stockholm nära E4/E20 äger bolaget fyra kontorsfastigheter som utgör en sammanhållen enhet med ca 25 tkvm befintliga lokaler. Där finns också en bygg-rätt om ca 12 tkvm där bolaget har påbörjat projektering för ett kontorshus samt konferenslokaler och restaurang.
Bland byggrätterna i stockholmsområdet kan vidare näm-nas ca 10 tkvm i Eriksbergs industriområde i Botkyrka kommun. Fastigheten, som har ett bra läge nära E4/E20 och gränsar till bolaget största lagerfastighet i området, planeras för lager- och distributionsverksamhet.
Mälardalen
Vid infarten till Aspholmen, det mest attraktiva externområ-det i Örebro, äger bolaget en byggrätt där bygglov har erhållits för ett nytt kontorshus om ca 3 tkvm. Byggnationen beräknas komma igång under början av innevarande år.
Under 1999 förvärvades en kontorsfastighet med tillhörande byggrätt om ca 4 tkvm vid Linnéplatsen i centrala Göteborg.
Vidare finns ca 50 tkvm byggrätter längs E6 på Hisingen.
Värderingsmodell
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de framtida kassaflöden som till-gången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att be-skriva och exemplifiera en kassaflödesbaserad modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde samt bolagets juste-rade egna kapital.
Modell – beräkning fastighetsbeståndets värde Beräkningen av fastighetsbeståndets värde sker med utgångspunkt från kassaflödets bedömda utveckling under de närmaste 10 åren utifrån antaganden om bland annat uthyrningsgrad samt hyres- och kostnadsutveckling.
Fastighetsbeståndets värde beräknas i denna modell som summa nuvärde av driftsöverskott inklusive räntebidrag de närmaste 9 åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10.
Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark med tillhörande byggrätter samt det bokförda värdet av projektfastigheter.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i beräkningsmodellen.
Antaganden och förutsättningar
• Driftsöverskottet 1999 exklusive projekt utgör utgångspunkten för exemplet (se tabell sidan 11).
• Den ekonomiska uthyrningsgraden bedöms öka de närmaste två åren för att nå en bedömd långsiktig nivå om 95 % år 2001.
• Tillväxten i driftsöverskottet/kassaflödet har antagits öka med 1 % per år under hela kalkylperioden, varvid såväl hyresvärde som fastighetskostnader antas utvecklas i samma takt.
• Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har an-tagits till 50 år.
• Byggrätter om ca 683 tkvm har bedömts till ett marknadsvärde om 600 kr/kvm, totalt 410 Mkr. Totala byggrätter om 728 tkvm har därvid minskats med 45 tkvm vilka ingår under projektfastig-heter.
• Soliditeten har antagits till 30 % vilket motsvarar Castellums mål-sättning om lägsta soliditet.
• Skattemässiga konsekvenser har beaktats enbart vid bedömning av justerat eget kapital och då till en diskonterad skattesats om 20 %.
• Avkastningskravet beräknas enligt följande antaganden:
den:
Avkastnings- Andel av Vägt avkast-krav, % kapital, % ningskrav, %
Ränta lånat kapital 6,0 70 4,2
Avkastningskrav
eget kapital 9,2–19,3 30 2,8–5,8
Vägt avkastningskrav 100 7,0–10,0
Avkastningskravet
Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital.
• Kostnaden för lånat kapital har antagits vara räntekostna-den för lån med genomsnittlig löptid om ca 2,5 år.
• Kostnaden för eget kapital utgår från den ”riskfria räntan”
motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för
”riskpremie” samt eventuell skattebelastning. Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investera-rens uppfattning om framtida risk och potential.
Castellums interna värdering
Castellum har per den 31 december 1999 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10 årig kassaflödesmodell, som i stort överensstämmer med här presenterad värderings-modell. Den interna värderingen visar att fastigheternas långsiktiga avkastningsvärde med god marginal överstiger det bokförda värdet.
Allt sedan Castellum bildades har denna kassaflödesbase-rade värderingsmodell utgjort underlag vid beslut om för-värv och försäljningar samt vid investeringar i befintliga fastigheter. Detta kassaflödesorienterade synsätt skall ses i ljuset av Castellums övergripande strategi om fokusering på tillväxt i kassaflöden och resultat.