Studiens syfte var att få en ökad förståelse för hur fastighetsbolag tänker och agerar vid investeringar i gröna byggnader, samt vilka incitament det finns för och emot investering och hur fastighetsbolags hållbarhetsstrategier ser ut.
Studien visar på att det finns både incitament som talar för och emot investeringar i gröna byggnader. Miljöfrågan är ett högst aktuellt ämne som enligt studiens respondenter kommer att öka i framtiden med stor säkerhet. Anledningarna till att investera i gröna byggnader mellan respondenterna överensstämde med vissa skillnader. En central anledning till att bolagen arbetar med gröna byggnader är att det ses som attraktivt för hyresgäster och låneinstitut. Genom att skapa en bra image utåt attraheras hyresgäster där vissa av dessa till och med har som krav från deras hållbarhetsarbete att sitta i gröna byggnader. Denna image kan också möjliggöra grön finansiering från låneinstitut, det vill säga fördelaktiga lågräntelån som kan spara fastighetsbolagen mycket pengar på lång sikt. Dock så finns det även en risk med grön finansiering då fastighetsbolagen kan förlora denna om en viss nivå av hållbarhetsarbete inte upprätthålls av fastighetsbolaget.
Genom att erhålla certifieringar och grön finansiering skapar det en möjlighet för fastighetsbolagen att övervaka sina system och strukturera upp sitt hållbarhetsarbete i sina fastigheter, vilket är en viktig faktor för fastighetsbolagen utöver att det ser bra ut. Den energieffektivisering som sker vid hållbarhetsarbetet skapar således en fördel för de inblandade parterna både ekonomiskt och miljömässigt, då det sker en mindre klimatpåverkan och en bättre optimerad energianvändning. Om rätt standard inte erhålls kan fastigheten förlora sin certifiering, och därav är övervakning av systemen en viktig del för fastighetsbolagen att arbeta kring optimering och utveckling så att rätt standard upprätthålls.
Miljöcertifieringen sker även av en tredje part som bedömer fastighetens egenskaper, vilket kan anses problematiskt av fastighetsbolagen då det är utom deras kontroll. Däremot kan det emellertid vara ett attraktivt kvitto på att fastighetens egenskaper uppfyller de krav och mål som efterfrågas, eftersom det sker av en oberoende tredje part. På så sätt går det att konstatera att fastigheten upprätthåller rätt kvalitet. Ytterligare effekt kan vara att de fastighetsbolag som bedriver aktivt hållbarhetsarbete får förtur och förfrågan att förvärva fastigheter. De fastighetsbolag som arbetar med gröna byggnader kan också uppleva konkurrensfördelar
gentemot bolag som inte gör detta.
Fastighetsbolagen var överens om att gröna fastigheter har en påverkan på hyresgästernas beteende. De som hyr in sig i dessa fastigheter tenderar att vara mer mottagliga och förlåtande vid förändringar och problem som uppstår i fastigheten. Tidigare studier antyder att hyresgäster i gröna fastigheter har lägre sjukfrånvaro samtidigt som det övergripande välmåendet och produktiviteten ökar väsentligt. Därmed har vissa fastighetsbolag valt att inrikta sig på WELL- certifiering utöver de andra certifierade. Följaktligen finns det tendenser för dessa hyresgäster att teckna längre hyresavtal än hyresgäster i konventionella fastigheter. Som nämnt har vissa hyresgäster som krav i deras hållbarhetsarbete att minimera sin klimatpåverkan och då kan gröna fastigheter vara en sådan aspekt. Det i sin tur resulterar i lägre vakansnivåer på sikt för fastighetsbolagen.
Det konstaterades även att ingen av respondenterna kunde se ett samband mellan gröna byggnader och högre hyror eller marknadsvärde. Samtliga var överens om att läge var den faktor som var absolut mest signifikant för högre hyresnivåer och marknadsvärden. Således är dessa parametrar inget incitament för att investera i gröna byggnader.
När det kommer till hållbarhetsstrategier så visar studien på att samtliga fastighetsbolag arbetar på ett eller annat sätt med långsiktiga hållbarhetsstrategier med förankring i agenda 2030. Fastighetsbolagen arbetar antingen med LEED, WELL, BREEAM, Svanen eller Miljöbyggnad. Det är också varierande om bolagen bedriver sin hållbarhetsstrategi genom inhouse eller outsourcing. Till exempel har ett bolag en egen projektavdelning som konstruerar mycket av nyproduktionen och sedan sköts förvaltningen i egen regi. Ett annat bolag tillämpar intern strategi för hur de ska upphandla med leverantörer som producerar hållbara byggmaterial. Flera bolag har egen policy och riktlinjer som följs vad gäller hållbarhetsarbete där till exempel en viss certifiering används. Bolagen beskriver sina certifieringar som dels viktiga mot kund men framförallt för att upprätta en struktur i förvaltningen och skapa värde internt. Gemensamt för samtliga tillförfrågade bolag är att de ser en längre investeringshorisont gällande gröna byggnader. En tydlig skillnad mellan bolagen är att MKB sällan förvärvar och säljer fastigheter, vilket gör att de inte ser ett värde i att arbeta lika hårt med certifieringar. Deras arbete innefattar istället ett hållbarhetsarbete i form av egen energieffektiv nyproduktion, erbjuda mobilitetsalternativ samt att producera efter ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter.
Källhänvisning
Tryckta källor
Alvesson, M., Sköldberg, K. (1994) Tolkning och reflektion: vetenskapsfilosofi och kvalitativ metod. (upplaga 1). Lund: Studentlitteratur AB.
Andersson C., Evers H., Hansson F., & Wahlgren L. (2008): Vad innebär CSR? - En studie av hur företag relaterar till begreppet Corporate Social Responsibility.
Bryman, A. & Nilsson, B. (2011): Samhällsvetenskapliga Metoder. (2:a upplagan). Malmö: Liber.
Davis, K. (1967) Understanding the Social Responsibility Puzzle. Business Horizon, 10(4), s 45-50.
Deuble, M. P., & de Dear, R. J. (2012). Green occupants for green buildings: The missing link? Building and Environment, (56), 21-27.
Eichholtz, P., Kok, N., & Quigley, J. M. (2010). Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings. The American Economic Review, 100(5), s 2294-2511.
FN:s ekonomiska kommission för Europa. (2017). Overcoming barriers to investing in energy efficiency. Genéve: FN:s ekonomiska kommission för Europa.
FN:s miljöprogramsfinansinitiativ. (2017). Unlocking the energy efficiency retrofit investment opportunity (DTI/1756/GE). Genéve: Candy Factory
Garriga E. & Mele D. (2004): Corporate Social Responsibility Theories: Mapping the territory. Journal of Business Ethics, 53, s 51-71.
Grant, M, Robert (2016). Contemporary strategy analysis. Padstow, Cornwall: TJ International.
Ho, K, H., Rengarajan., & Ying, H, L., (2014). “Green” buildings and Real Estate Investment Trust ́s (REIT) performance.
Holgersen, S., & Malm, A., (2016). Green Fix” As Crisis Management. Or, In Which World Is Malmö The World ́s Greenest City?. Geografiska Annaler: Series B, Human Geography, 97 (4), s 275-290.
Lundgren, U. P, Säljö, R & Liberg, C. (2014). Lärande, skola, bildning. Grundbok för lärare (3. Uppl.) Stockholm: Natur & Kultur.
M, Dalen. (2008). Intervju som metod (1). Malmö: Gleerups Utbildning.
Medved, P. (2017). Leading sustainable neighbourhoods in Europe: Exploring the key principles and processes. Urbani Izziv, 28(1), s 107-121.
Ott, C., & Hahn, J., (2017). Green pay off in commercial real estate in Germany: assessing the role of Super Trophy status. Journal of Property Investment & Finance, 36(1), s 104-124.
Perlinski, M. (2009): Kvantitativ metod sedd inifrån köket. Ur: L. Dahlgren & L. Sauer (red.): Att forska i socialt arbete: utmaningar, förhållningssätt och metoder (1). Lund: Studentlitteratur.
Popescu, D., Bienert, S., Schützenhofer, C., Boazu, R. (2012.) Impact of energy efficiency measures on the economic value of buildings. Applied Energy, 89(1), 454-463.
Porter, M. (1980). Competitive Strategy: Techniques for Analyzing Industries and Competitors (1). New York: Free Press
Ries, R., Bilec, M., Gokhan, N., & Needy, K. (2006) The Economic Benefits of Green Buildings: A Comprehensive Case Study. The Engineering Economist. A Journal Devoted to the Problems of Capital Investment, 51, (3), s 259-295.
Schaefer, H., Gromer, C. & Neligan, A., (2012). The demand of sustainable property investments in Germany: An explorative empirical study. Journal of Property Investment & Science, 30 (1), s 5-17.
Sundfors, F., & Bonde, M. (2018). Sustainability metrics for commercial buildings in Sweden. Emerald Insight, 36(5), s 521-543.
Thurén, T (2007): Vetenskapsteori För Nybörjare (2). Stockholm: Liber.
Veld, H., & Martijn, V. (2014). The Effect of Sustainability on Retail Values, Rents and Investment Performance: European Evidence. Journal of Sustainable Real Estate, 6(1), s 163- 185.
Wu Z,. Jiang M,. Cai Y,. Wang H,. & Li S. (2019): What Hinders the Development of Green Building? An Investigation of China. International Journal Of Environmental Research And Public Health, 16 (17), s 3140.
Elektroniska källor
Castellum: Verksamhet och fastighetsbestånd, 2020. Från internet:
https://www.castellum.se/om-castellum/verksamhet-och-fastighetsbestand/ (Hämtad 2020-04- 05)
CBRE: De tre vanligaste frågorna om certifiering av fastigheter, 2019. Från internet: https://blog.cbre.se/sverigesfastighetsblogg/de-3-vanligaste-fragorna-om-certifiering-av- fastigheter-1 (Hämtad 2020-03-25)
Klövern: Om Klövern, 2020. Från internet:
https://www.klovern.se/sv/om-klovern/ (Hämtad 2020-04-05) Kungsleden: Om Kungsleden, 2020. Från internet:
https://www.kungsleden.se/om-kungsleden/kort-om-oss/ (Hämtad 2020-04-05) MKB Fastighet: Om MKB, 2020. Från internet: https://www.mkbfastighet.se/om-mkb/ (Hämtad 2020-04-05) SGBC: Om BREAAM, 2020. Från internet: https://www.sgbc.se/certifiering/breeam-se/ (Hämtad 2020-06-17) SGBC: Om certifieringar, 2020. Från internet: https://www.sgbc.se/certifiering/ SGBC: Om Miljöbyggnad, 2020. Från internet: https://www.sgbc.se/certifiering/miljobyggnad/ (Hämtad 2020-06-17) Stena Fastigheter: Fastighetsbestånd, 2020. Från internet:
https://www.stenafastigheter.se/stena-fastigheter/ (Hämtad 2020-04-05) USGBC: LEED, 2019. Från internet:
https://www.usgbc.org/leed/v41 (Hämtad 2020-03-26) Wihlborgs: Om Wihlborgs, 2020. Från internet:
Muntliga referenser
Anna Haraldsson Jensen, Stena Fastigheter, telefonintervju (2020-04-28) Erik Florman, Kungsleden, telefonintervju (2020-04-21)
Jenny Holmquist, MKB Fastigheter, telefonintervju (2020-05-01) Lisa Östling, Castellum, telefonintervju (2020-05-15)
Staffan Fredlund, Wihlborgs, telefonintervju (2020-04-24) Teresa Mattison, Klövern, telefonintervju (2020-05-11)
Bilaga 1. Intervjumall Intervjufrågor
1. Vid förvärv av nya fastigheter, tar ni hänsyn till hållbarhet då? 2. Vilka effekter har ni märkt med gröna fastigheter?
3. Har ni längre eller kortare investeringshorisont vid gröna fastigheter? 4. Vilka möjligheter ser ni med gröna fastigheter?
5. Vilka risker finns det? 6. Vilka hinder finns det?