För att bättre kunna diskutera om det är möjligt att utveckla den svenska bostadsmarknaden med hjälp av redovisade internationella erfarenheter presenteras i följande kapitel den svenska bolånemarknaden kortfattat. För en djupare analys av situationen i Sverige hänvisas till BKN:s
marknadsrapporter.140
Finansmarknaderna har sedan flera år avreglerats på global nivå; 1985
avskaffade exempelvis Riksbanken i Sverige det tak som justerade bankernas och bostadsinstitutens utlåning. Avregleringar tillsammans med låga räntor och innovationer på bolånemarknaden har bidragit både till prisökningar och till att bankernas utlåning till bostäder ökat markant i Sverige.141 Det är viktigt att
ha i åtanke att bostadsmarknader är cykliska. Även Sverige har haft flera prisfall och även om svenska bostadspriser och byggnation (ännu) inte påverkats i någon större utsträckning av den senaste krisen hittills, talar det mesta för att framtiden kommer att bjuda på fler cykliska förändringar. Nedan presenteras en kort faktaruta relevanta för svensk bolånemarknad:
Tabell IX. Kort faktaruta, Sverige
Invånare 9 047 752 Ärlig tillväxt, BNP 5,4 (2010) Arbetslöshet 8,4 (2010) Äganderätter 41 % Bostadsrätter 22 % Hyresrätter + övrigt 37 %
Antal bostäder 4,4 miljoner
Reala bostadsprisförändringar, 1997-2007 115 % Bolån, andel av BNP 61 % (2010)
Totala bolån 2 684 miljarder (juni 2011)
Ränteavdrag Ja
Skatt vid försäljning Skatt på vinst, stämpelskatt
Fastighetsskatt Kommunal avgift
Bidrag till bostadsägare Ja, men främst till dem som bor i hyresrätt Belåningsgrad 65 % i genomsnitt, nya lån max 85 procent Transaktionskostnader Cirka 5 %
Rörlig eller bunden ränta, typisk Rörlig ränta
Finansiering Obligationer 70 %, Insättningar 30% Amorteringsfria lån Ja, mycket vanliga
Källa: Reinhart Carmen och Reinhart Vincent (2010), SCB, Eurostat (2011), BKN (2011c)
Bostadspriserna har stigit kraftigt och är fortsatt höga. Svenskarna är högt belånade och det är särskilt svårt för storstadsbor att finna ett alternativ till att köpa; hyressektorn är reglerad och vakansgraderna är mycket små. Cirka 37 procent av bostäderna är hyresrätter. Bolånetagare väljer oftast rörliga räntor. I de fall då räntorna är bundna är bindningstiden kort; cirka 5 procent har en
140 Se exempelvis BKN (2011a).
141 OECD (2011) kommer fram till att avregleringarna har höjt bostadspriserna med upp till
bindningstid på 5 år eller mer. (I Tyskland är motsvarande siffra över 60 procent). Ränteförändringar påverkar därför snabbt en stor del av de svenska bolånetagarna. Amorteringsfria lån är vanliga i Sverige och hushållen kan ta ut eget kapital om bostaden stiger i värde.
Därutöver är transaktionskostnaderna, exklusive reavinstbeskattningen, låga och räntorna avdragsgilla Det kan också noteras att finansieringen baseras på obligationer och insättningar. Vad gäller demografi sker i Sverige, liksom i många andra länder, en inflytning till landets större städer. Det är intressant att notera att internationella betraktare pekar på en bostadsmarknad med
störningar i form av bland annat lågt utbud, höga byggkostnader, reglerade hyror, vilket gör det svårt att flytta till de platser där tillväxten är som starkast:
It is a system where lucky “insiders” gain at a considerable expensive of “outsiders”. This not only creates unintended social consequences but also imposes significant economic costs.142
Eftersom svenskarna är högt belånade har ett bolånetak införts, vilket innebär att man inte kan belåna sin bostad till mer än 85 procent av marknadsvärdet. I praktiken kan den som behöver låna mer än 85 procent av bostadspriset göra det, men då till en högre ränta. Lån som inte har bostaden som pant kallas blancolån – lån utan säkerhet. Enligt bankerna ligger blancolåneräntorna ungefär tre procentenheter över bolåneräntorna. Det ska också noteras att Svenska Bankföreningen antog nya principer för utlåning i december 2010, dessa innebär att bolånetagare bör amortera den del av bolånet som överstiger 75 procent av marknadsvärdet. Det har också observerats att ökningstakten i den svenska bolånestocken minskat successivt under de senaste åren,
framförallt för utlåning med bostadsrätter som säkerhet.143 Den svenska
skuldtillväxten är dock fortfarande hög.144
Finansinspektionen (2011a) har genomfört en attitydundersökning hos ett antal svenska banker beträffande bolånetaket och bland de tillfrågade bankerna har samtliga sett en minskning av belåningsgraderna. Vissa av bankerna har dessutom infört eller fattat beslut om att införa/rekommendera amortering på alla nya lån med en belåningsgrad över 75 procent (i enlighet med
Bankföreningens rekommendationer som nämndes ovan). Enligt undersökningen menar bankerna att:
…..bankföreningens rekommendationer tillsammans med den allmänna debatten underlättar deras ambition att få tillbaka en amorteringskultur.
Beträffande topplån är det flera banker som inte längre tillhandahåller dessa och de flesta anger att de är betydligt dyrare än bottenlånen. Undersökningen pekar på att viss effekt erhållits. Men eftersom undersökningen endast är en
142 Se RICS (2011) och exempelvis OECD (2011). 143 Bankföreningen (2011) baserat på data från SCB. 144 BKN (2011a).
attitydundersökning är det svårt att se hur stor genomslagskraft
belåningsbegränsningen faktiskt har haft. Detsamma gäller Bankföreningens rekommendationer om amortering av de högre belåningsgraderna.145
Finansinspektionen utreder för närvarande bolånetakets effekt. 6.1. Risker för hushåll med bolån
Det finns i stora drag tre risker för hushåll med bolån: risk för
betalningssvårigheter, risk för räntestegringar och risk för prisfall. Det krävs vanligen både att bostadspriserna går ned och att det enskilda hushållets möjlighet att betala finansieringskostnaderna minskar, exempelvis på grund av arbetslöshet, sjukdom eller skilsmässa, för att de negativa effekterna vid prisfall ska realiseras. Vid räntestegringar kan både priser och betalningsförmåga sjunka. En långsiktig bolånetagare bör beakta dessa risker innan hon ingår ett lånekontrakt och inte avgränsa intresset till att klara betalningarna under den närmaste framtiden.
Det ska också noteras att i Sverige bär låntagare större risker än i exempelvis USA, där bankerna omvänt tar en större risk. Detta minskar sannolikt
effekterna av stora lån för den svenska finansiella stabiliteten. Omvänt bär hushållen större risk för att under många år bära med sig skulder efter en förlustförsäljning.
I Sverige har andelen bostadsägare (bostadsrätter inkluderade) stigit.
Kostnaderna för att äga en bostad inklusive bostadsrätt blir ofta högre ju sämre ekonomi hushållet har och ju fler osäkra moment de står inför.146 Det är främst
de rörliga och de med liten buffert, dvs. generellt unga och låginkomsttagare, som drabbas av ägandets negativa effekter. När andelen bostadsägare stiger kommer fler låginkomsttagande hushåll in på ägarmarknaden.
6.1.1. Exempel på försäkringar i Sverige
Vad gäller försäkringar och garantier finns i Sverige ett samhälleligt skyddsnät, vilket skyddar vid temporära inkomstsänkningar och därmed även
betalningssvårigheter. Den som blir arbetslös och har en
arbetslöshetsförsäkring kan få a-kassa under ett knappt år (i vissa fall kan perioden förlängas med ytterligare 150 dagar).Vad gäller försörjningsstödet är reglerna strama och beviljas inte för den som samtidigt får a-kassa. Som
bostadsägare kan du under vissa förhållanden få försörjningsstöd (under högst 4 månader) medan du säljer tillgången eller ordnar försörjningsproblemet på andra sätt. Det finns egentligen ingen bortre gräns för sjukförsäkringen, men även här är reglerna strikta, särskilt för ersättning på längre sikt.
Beträffande direkt stöd för bostaden skall det noteras att de offentliga bostadsbidragen även gäller bostadsägare, men gränserna vad gäller yta,
145 En tidigare undersökning från Finansinspektionen (2010) pekar på att 12 procent av
hushållen har en belåningsgrad på över 90 procent.
inkomst och kostnadsersättning är ganska snäva.147 Som noterats tidigare finns
det också särskilda privata betalningsförsäkringar för den som äger sin bostad. Dessa skyddar bolånetagare temporärt vid exempelvis skilsmässa, sjukdom eller om ens partner går bort. Dessvärre finns ingen samlad information om hur många och vilka som tecknat dessa privata försäkringar.
Vi vill också framhålla att räntebindning är en slags försäkring mot framtida räntestegringar. Här ska noteras att Bankföreningen i en helt ny rapport pekar på att andelen som väljer räntor bundna på kort tid (1-5 år) nu ökar jämfört med rörliga lån: Under 2009 togs 88 procent av de nya bolånen med rörlig ränta. Under januari ̶ juni 2011 var motsvarande andel 51 procent. 6.1.2. Stresstest
Vid en diskussion om risker för svenska bostadsägare kan noteras att
Finansinspektion (2010) har tagit fram ett stresstest för att estimera hur många hushåll som får negativt överskott i ”kvar att leva på kalkylen”, vid olika
räntesatser. Vid en ränta på drygt 10 procent skulle cirka en fjärdedel av bolånetagarna drabbats av negativt överskott, vilket sannolikt kan leda till betalningsvårigheter. Ett annat stresstest tittar på hushållens utsatthet vid olika grader av arbetslöshet. Vid en arbetslöshet på 10 procent skulle drygt 10
procent av hushållen drabbas av negativt överskott i ”kvar att leva på kalkylen”. Anledningen till att de senare siffrorna är relativt låga är att de flesta hushåll har två inkomster och att man vid beräkningen antar att alla har a-kassa. Ytterligare stresstest kombinerar (olika grader av) arbetslöshet med (olika grader av) prisfall:
Tabell X. Finansinspektionens stresstest, procent
Arbetslöshet Prisfall Prisfall Prisfall Prisfall
0 10 20 30 0 0,1 0,6 1,4 1,8 5 0,3 1,2 3 4,0 10 0,4 1,7 4,5 6,3 15 0,5 2,3 6,1 8,8 20 0,7 2,8 7,7 11,1 Källa Finansinspektionen (2010)
Det betyder, enligt Finansinspektionen, att om arbetslösheten bland låntagarna är 10 procent och detta kombineras med ett prisfall på 20 procent får cirka 4,5 procent av hushållen både underskott i ”kvar att leva på kalkylen” och en belåningsgrad på över 100 procent. Dessa hushåll har med andra ord både svårt att betala sina månatliga utgifter och, om de säljer, får de ändå fortsätta att betala av återstående bolån. Här ska dock noteras att skulder och priser stigit sedan uträkningen och att dagens hushåll med största sannolikhet är mer känsliga än indikerat i stresstestet ovan.
147 År 2010 delade 237 000 hushåll på 3,49 miljarder kronor, vilket i snitt blir 14 725 kronor.
Det är svårt att se att det räcker särskilt långt för utsatta bostadsägare i storstadsområden, där priserna pressat upp boendekostnaderna högt. För mer information om bostadsbidraget se Hallberg Jonas (2011).
Sammanfattningsvis kan konstateras att den svenska bostadsmarknaden präglas av en kortsiktig kultur och innehåller flera av de element som kan bidra till volatila priser: amorteringsfria lån, möjlighet att ta ut eget kapital, lån med rörliga räntor samt en hyresmarknad som är svår att få tillträde till (på tillväxtorter). Här finns också instrument/metoder som kan verka
stabiliserande: förekomsten av RMBS på bostadsmarknaden är mycket blygsam och belåningsgraderna har begränsats. Det finns ett samhälleligt skyddsnät och även möjlighet att teckna privata försäkringar. Däremot finns inga specifika skydd eller försäkringar mot en prisnedgång, och inte heller främjas