Tidig återbetalning av olika lån

Bolånemarknaden utmärks av goda möjligheter att göra avbetalningar. Rätten att lösa in sina lån är djupt förankrad hos danska låntagare, långivare och bland politiker. Den senare gruppen är mån om att bibehålla rörligheten på

bostadsmarknaden, eftersom det främjar flexibiliteten på arbetsmarknaden. Inlösningsmöjligheterna skiljer sig lite åt beroende på typ av lån och om lånet ställs ut av ett realkreditinstitut (en bolånebank) eller en vanlig bank.

Det är intressant att notera att alla realkreditinstitut har fortsatt att matcha sina lån med bakomliggande obligationer, trots att detta sedan 2007 inte längre är stadgat i lag. Låntagaren kan därför fortfarande betala av alla typer av

realkreditlån genom att köpa den bakomliggande obligationen till rådande kurs. Ofta återbetalas lånen för att läggas om vid en så kallad nedkonvertering. Vid en nedkonvertering skiftar låntagaren till ett nytt lån med lägre ränta. En nedkonvertering innebär också att den gamla bakomliggande obligationen köps av låntagaren och lämnas till realkreditinstitutionen. Sedan utfärdas en ny matchande obligation, med lägre ränta, utfärdas. Typiskt är motivet för låntagaren att sänka de årliga utgifterna. Omläggningar kan även ske till nya lån med högre räntor eller till nya lån med lika höga räntor. För en omläggning till ett lån med lika hög ränta kan motivet vara att förlänga lånets löptid. En uppkonvertering, dvs. en konvertering till ett lån med högre ränta, sker

vanligen i spekulativt syfte, dvs. låntagaren hoppas på en senare räntesänkning och planerar för en nedkonvertering i framtiden.

Dessutom kan det traditionella realkreditlånet med fast ränta återbetalas genom att återbetala restskulden direkt till en kurs om 100 (uppsägning till termin och inlösning till den i pantbrevet angivna kursen). Ett resultat av möjligheterna till tidig återbetalning är att även bolån med fast ränta och lång löptid kan bli relativt flexibla. Det ska noteras att många nu konverterar sina lån från lån med bunden ränta till lån med rörlig ränta/rentetilpasningslån; under första kvartalet 2010 motsvarade dessa omläggningar 41,2 miljarder danska kronor. Detta gör danskarna räntekänsliga.

RO, men eftersom dessa inte täcks av CRD, värderas de som mindre säkra än SDO och SDRO, vilket kan medföra högre räntor (i realiteten är skillnaderna ganska små). De nya obligationerna svarar nu för över hälften av finansieringen för realkreditinstitutionerna.

Som nämnts ovan finns, förutom de traditionella lånen med bunden ränta, rentetilpasningslån och lån med variabel ränta och de kan lösas in på lite olika vis: För ränteanpassade lån, rentetilpasningslån, utställda av realkreditinstitut gäller att låntagaren kan köpa den bakomliggande obligationen till rådande kurs. För denna typ av lån gäller också att hela skulden kan återbetalas, till en kurs om 100, när den enskilda korta obligationen löper ut (typiskt efter 1, 3,eller 5 år).

Vad gäller lån med rörlig ränta, lån med variabel rente, innebär att räntan förändras (typiskt) var tredje eller var sjätte månad och låntagaren kan försäkra sig mot för stora räntehöjningar. Tidig inlösning för realkreditlån kan ske på olika vis; genom att betala tillbaka hela lånet till en på förhand avtalad kurs (vanligen 100). Inlösning också ske genom att betala av lånet när den korta bakomliggande obligationen löper ut till en kurs om 100 samt genom att köpa den bakomliggande obligationen till rådande kurs.

Alla lån utfärdade av en ”vanlig” bank kan vanligen lösas in genom en återbetalning av restskulden (uppsägning till termin och inlösning) till den i pantbrevet angivna kursen; 100. Räntan för ett bostadslån utfärdat av en vanlig bank är typiskt rörlig, men det finns även lån med fast ränta. De rörliga

räntorna sätts efter den så kallade CIBOR räntan (Copenhagen Interbank Offered Rate), den ränta som dagligen offentliggörs av Nationalbanken.

Rörliga lån kan försäkras mot höga räntestigningar, vilket förekommer för cirka 25 procent av dessa lån.

Banklån som finansieras av obligationer kan inte återbetalas genom köp av en bakomliggande matchande obligation, eftersom en sådan ofta inte finns.86 _Det

rådde vid införande av de nya obligationerna en oro från politiskt håll att risken för att bolånetagare i vanliga banker skulle bli inlåsta i skulder, varför förlikningspartierna i samband med uppgörelsen uttalade sig på följande vis:

At det er forligspartiernes forventning, at der, ligesom det i dag er praksis, vil være adgang til låneindfrielse i låneaftalerne også for de nye SDO-lån. Det er i dag standardvilkår i låneaftaler, at forbrugerne har adgang til at kunne opsige boliglån. Indfrielse af SDO-lån skal ske på rimelige vilkår og efter en praksis, der ikke afviger fra de vilkår, der kendes for boliglån i dag. Det vil sige, at indfrielse kan ske ved opkøb af bagvedliggende obligationer eller ved en kurs, der ikke afviger væsentligt fra kurs 100, bl.a. af hensyn til

rentetilpasningslignende produkter. Såfremt lånet ikke er knyttet til børsnoterede obligationer, vil indfrielse kunne ske til pari. Hvis dette mod forventning ikke skulle blive tilfældet, er forligspartierne, jf. også ministerens tilkendegivelser, parat til at gennemføre den nødvendige lovgivning.

86 _{Banken kan finansiera utlåningen med vanlig inlåning men efter införandet av säkerställda}

obligationer lagstiftning har bankerna, vilket beskrivits ovan, möjlighet att använda bostadslån med säkerhet i bostaden, som säkerhet för säkerställda obligationer. Ett lån med en traditionell rörlig ränta kan normalt inlösas till en kurs om 100.

Uttalandet kallas för ”pari-regeln”, och den är alltså inte fastslagen i en lag. Med pari-regeln förutsätts att ett banklån baserat på SDO ska kunna lösas in till en kurs som inte avviker väsentligt från 100. Om möjligheterna till inlösning försämras ska dock en lag övervägas.

En låneomläggning innebär en rad omkostnader som kan vara knutna till att säga upp det gamla lånet och ta ett nytt. Det gäller att beakta dessa kostnader tillsammans med obligationskurser och ränteförändringar för att räkna ut när och om en omläggning lönar sig. Det nämndes ovan att många nu lägger om sina långa lån med bunden ränta till lån med rörlig ränta. Det diskuteras nu om den traditionella ”försäkringsaspekten”, dvs. metoden att köpa den

bakomliggande obligationen i tider av prisreduktion, kommer att fylla samma roll i framtiden. Det ska noteras att även om realkreditinstituten kan klara den pågående recessionen är den danska bostadsmarknaden som helhet mycket pressad; antalet bostäder till salu är högt och tiden de ligger ute till förändring har blivit allt längre.