• No results found

Utbudselasticiteten för bostadsbyggande

Konkurrenssituationen inom byggsektorn

Kapitel 2: Utbudselasticiteten för bostadsbyggande

En väl fungerande bostadsbyggnadsmarknad är den som möter hushållens behov av nya bostäder. Det är rimligt att utgå ifrån att ju bättre konkur- rens vi har på bostadsbyggnadsmarknaden desto snabbare reagerar bo- stadsbyggandet på efterfrågan. Ett elastiskt bostadsutbud är därför ett tecken på en konkurrensutsatt bostadsbyggnadsmarknad. I detta kapitel är syftet att analysera utbudselasticiteteten för bostadsinvesteringar och bo- stadsbyggande.

Den allmänna bilden i Sverige är både att det byggs och att det har byggts för lite under lång tid. Fokus ligger på planprocessen som anses vara trög och byråkratisk och på konkurrensen på bostadsbyggnadsmarknaden som anses vara dålig. För lite av byggbar mark och svag konkurrens leder till höga byggkostnader och till ett otillräckligt byggande. Det hävdas t.o.m. att företagen håller tillbaka byggandet för att hålla priserna höga. Allmänt sägs det att tiden mellan idé och färdig lägenhet är ca 6 till 8 år. Idén måste kläckas, kommunerna måste ta fram detaljplaner, byggbolagen måste ansöka om och få bygglov. Det påstås dessutom att detaljplaner och bygglov alltför ofta överklagas. Bilden är att bostadsbyggandet hämmas av allvarliga systemfel. Både den senaste och de tidigare rege- ringarna har därför haft fokus på att förenkla planprocessen och på att främja ökad konkurrens.

I den mest perfekta av världar tar det trots allt tid att bygga. Ett ökat byg- gande kräver förutom en fungerande planprocess också fler anställda, lo- kaler och utrustning. Den fråga som vi har anledning att fråga oss är hur långt ifrån ett idealtillstånd vi i Sverige befinner oss? Ett sätt att svara på frågan om bostadsutbudet i Sverige är att jämföra med tillståndet i andra länder och se hur bostadsbyggande eller hur bostadsinvesteringarna där reagerar på förändringar i bostadsefterfrågan.

Det första man slås av är hur mycket bostadsbyggandet i Sverige har ökat jämfört med i andra länder. I figur 23 redovisar vi utvecklingen av antalet nya bostäder i 12 OECD-länder sedan 2000. Sverige står i en klass för sig. Detta gäller både i jämförelse med våra nordiska grannländer (Dan- mark, Finland och Norge) och i jämförelse med andra västeuropeiska länder (Irland, Nederländerna, Spanien, Storbritannien och Tyskland), och vid en jämförelse med de anglosachsiska länderna utanför Europa (Australien, Kanada och USA).

Figur 23: Antal färdigställda lägenheter i 12 OECD-länder 2000-2017. Index 2005=100.163

Våra jämförelseländer skiljer sig åt på många sätt, inte bara strukturellt. Finanskrisen påverkade bostadsmarknaderna olika hårt. I Irland och Spa- nien kollapsade marknaderna som en följd av en stor överproduktion av bostäder. I Danmark, Nederländerna, Storbritannien och USA ledde en alltför stor kreditexpansion och uppskruvade värderingar till att bostads- marknaderna kollapsade. Effekterna av finanskrisen i Australien, Kanada, Norge, Sverige och Tyskland var däremot kortvarig och hade relativt be- gränsade effekter.

Att enbart fokusera på byggande och bostadsinvesteringar ger oss inte tillräcklig information för att vi ska kunna bedöma om bostadsbygg- nadsmarknaden fungerar bra och bostadsutbudet är elastiskt eftersom byggandet också drivs av efterfrågan. Hög efterfrågan leder i sig till ett ökat bostadsbyggande även om utbudet inte är elastiskt. Den svenska bo- stadsmarknaden har varit och är het. Något som om inte annat de höga bostadspriserna vittnar om. En förklaring till det höga svenska bostads-

163 Data över bostadsbyggande, antal färdigställda lägenheter, har hämtats via dataleve-

rantören Macrobond. Originalkällorna är: Australien, Australian Bureau of Statistics; Danmark, Danmarks Statistik; Finland, Statistikcentralen; Förenade kungadömet (UK), Ministry of Housing Communities & Local Government; Irland, Irish Department of En- vironment, Community & Local Government; Kanada, Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC); Nederländerna, Central Bureau of Statistics (CBS), Norge, Statis- tisk Sentralbyrå; Spanien, Spanish Ministry of Development (Ministerio de Fomento); Sverige, Statistiska Centralbyrån (SCB); Tyskland, Statistisches Bundesamt; USA, United States Census Bureau.

byggandet skulle därför kunna vara att efterfrågan har ökat mer än i andra länder och inte främst att utbudet är elastiskt.

Jämte Australien, Kanada och Norge har priserna på småhus i Sverige stigit väsentligt mer än i andra länder. Förklaringarna är flera. Extremt låga räntor mätt med historiska mått. Boräntorna har under det senaste decenniet sjunkit från ca 5 procent till ca 1,5 procent idag. Den reala rän- tan efter ränteavdrag och inflation har under samma tid sjunkit från knappa 3 procent till att nu vara negativ. Till detta ska läggas, med ett kort avbrott i samband med finanskrisen, de goda konjunkturer och starka goda inkomstutveckling som hushållen haft de senaste två decennierna. Förutom ekonomiska och finansiella faktorer som ökat efterfrågan har även Sveriges befolkning ökat med nästan en miljon det senaste decen- niet. Det finns goda skäl att anta att efterfrågan varit starkare än i de flesta andra länder de senaste ett till två decennierna. Sett i detta perspektiv är det kanske inte märkligt att bostadsbyggandet ökat mest i Sverige. Förutom Sverige är det Australien, Kanada och Norge som ingår i grup- pen av länder med kraftig befolkningstillväxt. Bland länderna med svag befolkningstillväxt finns Finland, Nederländerna, Tyskland och Spanien. För att uppskatta utbudselasticiteten måste vi kontrollera för efterfrågan. Ett sätt på vilket det låter sig göras är att se till hur bostadsinvesteringar- nas andel av BNP utvecklas när priserna förändras. Om ekonomin reage- rar med en kraftig ökning av bostadsinvesteringarnas andel av BNP när priserna stiger är bostadsutbudet elastiskt.

Finanskrisen var en turbulent period. För att jämföra mellan länder väljer vi att se till mera normala förhållanden innan krisen eller efter krisen när marknaderna återigen stabiliserats.164 Osäkerhet hämmar långsiktiga in- vesteringar varför turbulenta perioder inte lämpar sig för att analysera förutsättningarna för bostadsbyggandet. Dessutom tar det tid att bygga och även om tiden från ax till limpa inte är 6 till 8 år är det rimligt att låta den analyserade tidsperioden vara tillräckligt lång för att byggandet ska kunna hinna anpassas till nya förhållanden.

I figur 24 ser vi hur bostadsinvesteringarna som andel av BNP165 och de

164 Finanskrisen var inte perfekt korrelerad mellan länderna. Vi väljer bort finanskrisen

och studerar perioden före respektive efter finanskrisen. De turbulenta åren för respektive land rensas bort.

Figur 24: Prisförändring och utveckling av bostadsinvesteringarna före finanskri- sen.166

reala bostadspriserna utvecklades innan finanskrisen. Vi ser till föränd- ringen mellan år 2000 och det år bostadspriserna toppade innan finanskri- sen bröt ut.167 I USA nådde priserna sina högsta nivåer redan 2006. I de flesta övriga länder var priserna som högst 2007. I Kanada och Sverige var priserna som högst 2008 för att sedan plana ut och sjunka något. Om vi jämför utvecklingen i dessa 13 OECD-länder168 ser vi att Sverige hade den bästa utväxlingen mellan prisökning på bostäder och ökningen av bo- stadsinvesteringarna som andel BNP, d.v.s. den högsta utbudselasticite- ten. I Sverige krävdes med andra ord en mindre prisökning än i andra länder för ett visst ökat byggande. Tyskland avviker från övriga länder genom att både priserna och bostadsinvesteringarnas andel av BNP mins- kade från 2000 till 2009. Givet prisnedgången i Tyskland var minskning-

166 Första året är 2000 i alla länder. Slutår för USA är 2006; för Danmark, Spanien, Fin-

land, Frankrike och Irland är 2007 slutår; för Kanada, Nederländerna och Sverige är 2008 slutår; för Australien är 2010 det sista året.

167 Bostadspriserna är i första hand nationella prisindex på småhus deflaterade med kon-

sumentprisindex i respektive land: Australien, prisindex för Established Homes i de 8 största städerna; Kanada, Teranet – National Bank House Price Index; Tyskland, Preise für Wohnimmobilien, Deutsche Bundesbank och EPX Prices Existing Home, Deutsche Hypotekenbank; Danmark, Prisindex enfamiljshus, Danmarks Nationalbank; Spanien, Tinsa prisindex; Finland, Priser på enfamiljshus, Finlands bank; Frankrike, priser befint- liga hus, INSEE; Irland, Prices Houses, Irish CSO; Nederländerna, pris bebodda bostäder, CBS; Norge, prisindex alla bostäder, Statistisk Sentralbyrå; Sverige, Småhusprisindex, Statistiska Centralbyrån; Förenade kungadömet (UK), prisindex alla hus, Nationwide; USA, S&P/Case-Shiller prisindex.

168 Förutom de 12 OECD-länder som visas i figur 23, tillkommer Frankrike i figur 24 och

en av bostadsinvesteringarnas andel av BNP stor. Detta tyder på en hög utbudselasticitet.169

Ökningen av bostadsbyggandet i Sverige, som redovisades i figur 23, be- ror med andra ord inte bara på en stark svensk bostadsefterfrågan och ekonomi utan också på att bostadsbyggnadsmarknaden fungerar bra. Ekonomin har ställts om i en betydande utsträckning till ökad bostads- produktion och relativt sett minskad produktion av övrigt (främst privat och offentlig konsumtion). Sverige har den högsta utbudselasticiteten av alla länder innan finanskrisen. Förutom i Sverige hittar vi de mest flexibla bostadsbyggnadsmarknaderna i Danmark, Norge, Kanada, Tyskland och USA.

I figur 25 mäter vi utbudselasticiteten efter finanskrisen. Mätperioden är, för de länder där bostadsmarknaderna återhämtat sig efter krisen, mellan det år bostadspriserna var som lägst i anslutning till krisen, till det att pri- serna återigen nådde en högsta nivå. I Australien, Danmark, Irland, Sve- rige, Storbritannien och USA var det åren mellan 2012 och 2017. I Ka- nada, Norge och Tyskland åren mellan 2009 och 2017. I Nederländerna

Figur 25: Prisförändring och utveckling av bostadsinvesteringarna efter finanskri- sen.170

169 Vi utgår från att utbudselasticiteten är symmetrisk, d.v.s. den absoluta förändringen är

densamma vid en marginell prisökning som vid en motsvarande marginell prisnedgång. Så måste dock inte vara fallet. Man kan tänka sig att det är svårare att öka produktionen än att minska den.

170 För Spanien, Finland och Frankrike är perioden 2007-2015; För Kanada, Tyskland och

Norge 2009-2017; för Nederländerna 2014-2017; för Australien, Danmark, Irland, Sve- rige, Storbritannien och USA 2012-2017.

åren 2014 till 2017. I Finland, Frankrike och Spanien där återhämtningen efter finanskrisen tog lång tid, och priserna föll under flera år, är det peri- oden mellan när priserna var som högst innan krisen till det att priserna bottnade som vi ser till. I samtliga dessa krisländer var det åren mellan 2007 och 2015.

Även här kommer Sverige bra ut. Näst Nederländerna är utbudselasticite- ten den högsta i Sverige. Och om vi väljer att bortse från Nederländerna (pga. att återhämtningen endast sträcker sig över 3 år) är elasticiteten högst i Sverige även efter finanskrisen. Förutom i Sverige fungerar bo- stadsbyggnadsmarknaden efter finanskrisen bra i Finland, Frankrike, Storbritannien, Norge, Spanien och USA.

Indikatorn utbudselasticitet ger inget stöd för bedömningen att svensk bo- stadsbyggnadssektor inte fungerar väl i en internationell jämförelse. Sett både till perioden innan och efter finanskrisen är det i Norge, Sverige och USA som vi finner de bäst fungerande bostadsbyggnadsmarknaderna. Det finns få jämförande analyser av bostadsbyggnadsmarknader i olika län- der. En sådan analys presenterades dock i en rapport från OECD för några år sedan som också den fann att utbudselasticiteten var hög i Sve- rige.171 Studien visar att utbudselasticiteten varierar mycket mellan olika länder. Av de 21 länder som ingick i studien var utbudselasticiteten högst i USA följt av Sverige som god tvåa.

Utfallet av vår analys avviker från konsensussynen i Sverige om att bo- stadsbyggnadsmarknaden fungerar dåligt och alltid har fungerat dåligt. Internationella makrojämförelser ger inte något stöd för tanken att bris- terna på svensk bostadsbyggnadsmarknad skulle vara större än i andra länder. Tvärtom pekar resultaten på att bostadsbyggande och bostadsin- vesteringar reagerar snabbare på ändrade efterfrågeförhållanden än i andra länder. Att byggandet var lågt i Sverige under andra hälften av 1990-talet och i början på 2000-talet berodde på liten efterfrågan på bo- städer. Det fanns helt enkelt ett överskott av bostäder att tillgå på de allra flesta orter.

171 Caldera Sanchez, A. och Å. Johansson (2011), “The Price Responsiveness of Housing

Referenser

AGC of America. (2016) Preparing the next generation of skilled construction workers: Workforce development plan.

Avila, F, Flores, E, Lopez-Gallo, F & Márquez, J. (2012) Concentration indicators: assessing the gap between aggregate and detailed data. I Proceedings of the Sixth IFC Conference on "Statistical issues and activities in a changing environment", Basel, 28-29 August 2012. Baumanns, T, Freber, P S, Schober, K I & Kirchner, F. (2014) Bauwirtschaft im Wandel. Trends und Potentiale bis 2020. Roland Berger.

Bipartisan Policy Center. (2012) The State of the Residential Construction Industry.

Boligokonomisk videncenter. (2016) Byggeriets saerlige ehrvervsforhold. Boverket. (2012) Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv. Rapport 2012:18.

Boverket. (2014) Svenska byggkostnader i en internationell jämförelse. Rapport 2014:14.

Buckley, M, Zendel, A, Biggar, J, Frederiksen, L & Wells, J. (2016) Migrant Work & Employment in the Construction Sector. International Labour Office, Geneva.

Byggindustrin. (2012) Danmark – den svagaste nordiska bygglänken (2012-10-22). http://byggindustrin.se/artikel/nyhet/danmark-den- svagaste-nordiska-bygglanken-18642

Caldera Sanchez, A & Johansson, Å. (2011) The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries. OECD Economics Department WP nr. 837.

Cosman, J & Quintero, L. (2017) Market concentration and volatility in the production of new housing. Carey Business School, Johns Hopkins University, Baltimore.

Cosman, J & Quintero, L. (2017) Market concentration in homebuilding. Carey Business School, Johns Hopkins University, Baltimore.

Construction Products Association. (2016) The Future for Construction Product Manufacturing. Digitalisation, Industry 4.0 and the Circular Economy.

Danska regeringen. (2016) Vejen till ett styrket byggeri i Danmark – regeringens byggepolitiske strategi.

De Loecker, J & Eckhout, J. (2017) The Rise of Market Power and the Macroeconomic Implications. KU Leuven and Princeton University NBER and CEPR, UPF-ICREA-GSE and UCL.

Deloitte. (2013) Analys av den danske byggesektor – Kortlægning af den danske byggesektors struktur og økonomiske udvikling.

Department for Exiting the European Union. (2017) Sectoral Report - Construction and Related Engineering.

Die deutsche Bauindustrie. (2017) Bauwirtschaft im Zahlenbild, Ausgabe 2017.

Energistyrelsen. (2013) Branchekortlaegning af den danske byggesektor. Energistyrelsen. (2012) Er der nok producenter ti at konkurrere om produktoinen af byggevarer?

Europeiska kommissionen. (2017) European Construction Sector Observatory. Country profile German.

Europeiska kommissionen. (2018) European Construction Sector Observatory. Country profile Denmark.

EY. (2015) UK construction: consolidation ahead.

Farmer, M. (2016) Modernise or die: The Farmer Review of the UK Construction Labour Model.

Fastighetsägarna. (2008) Fastighetsägarnas kommunundersökning. FMI. (2017) U.S. Markets Construction Overview 2017. Featuring FMI's Construction Outlook.

Fratzscher, M. (2014) Die Deutschland-Illusion: Warum wir unsere Wirtschaft überschätzen und Europa brauchen. Hanser.

Granath Hansson, A. (2015) Institutionella förutsättningar för

bostadsbyggande – En jämförelse mellan Sverige och Tyskland. Bygg- och fastighetsekonomi, KTH, Stockholm.

Grullon, G, Larkin, Y & Michaely, R. (2017) Are US Industries Becoming More Concentrated?

Guitérrez, G & Philippon, T. (2017) Declining Competition and Investment in the U.S. New York University, CEPR and NBER. HM Government. (2013) Construction 2025. Industrial Strategy: government and industry in partnership.

Home Builders Federation. (2017) Reversing the decline of small housebuilders: Reinvigorating entrepreneurialism and building more homes.

Horváth & Partners. (2016) Der Wandel der Europäischen Bauindustrie. House of Commons, Communities and Local Government Committee. (2017) Capacity in the homebuilding industry. Tenth Report of Session 2016–17.

Karlbro, T, Lindgren, E & Paulsson, J. (2012) Detaljplaner i praktiken. Är plan- och bygglagen i takt med tiden? Institutionen för fastigheter och byggande, KTH, Stockholm.

Kent, A, Van den Berg, J & Sobolewski, M. (2017) 2017 Engineering and Construction Trends. Survival of the biggest. PwC.

Konjunkturinstitutet. (2018) Lönebildningsrapporten 2018.

Konkurrensverket. (2015) Bättre konkurrens i bostadsbyggandet? En uppföljning 2009-2012. Konkurrensverkets rapportserie 2015:4. Konkurrensverket. (2018) Konkurrensen i Sverige 2018. Konkurrensverkets rapportserie 2018:1.

Konkurrensverket. (2018) Bättre konkurrens i bostadsbyggande. En uppföljning av utvecklingen 2015-2018 samt en kartläggning av fortsatt utredningsbehov. Konkurrensverkets rapportserie 2018:7.

Kuben management. (2016) Værdiskabelse og effektivitet i dansk byggeri: Regulering, konkurrence og branchestruktur.

Lind, H & Song, H-S. (2012) Dålig produktivitet i byggindustrin – Ett faktum eller ett mätfel. Sveriges Byggindustrier.

Lind, H. (2017) Den svenska bostadsmarknaden. Marknad & Politik. Studentlitteratur, Lund.

Lowe, J. (2011) "Concentration in the UK construction sector". Journal of Financial Management of Property and Construction, Vol. 16 Issue: 3, pp.232-248.

Mai, C M & Schwahn, F. (2016) Bauwirtschaft – konjunkturelle Entwicklungen der letzten 25 Jahre im Fokus der Statistik. Destatis. Martin, P. (2012) Migration and Competitiveness in US Construction and Meatpacking.

McKinsey. (2017) Reinventing construction. A route to higher productivity.

Metcalf, G. (2018) "Sand Castles before the Tide? Affordable Housing in Expensive Cities." Journal of Economic Perspectives, 32 (1): 59-80.

Ministry of Housing, Department for Communities and Local

Government. (2017) Fixing our broken housing market. England, UK. Munich Strategy Group. (2013) Mittelständische Bauzuliefererindustrie. NCC. (2012) Fånga tidstjuvarna och bygg bort bostadsbristen.

Newman, P & Thornley, A. (2002) Urban Planning in Europe. International Competition, National Systems and Planning Projects. Nordberg, O. (2013) En internationell jämförelse av plan- och tillståndssystemen – Har Sverige något att lära. Institutionen för fastigheter och byggande, KTH, Stockholm.

PwC. (2017) Baubranche aktuell. Wachstum 2020 – Digitalisierung und BIM.

Roland Berger Focus. (2017) Building materials industry potential upsides in an uncertain market. North America building materials winners and industry outlook.

Roland Berger. (2018) Digitalisierung der Bauwirtschaft. Der europäische Weg zu ”Construction 4.0”.

Sikkerhedsstyrelsen, General information about authorisation and approval. https://www.sik.dk/en/business/apply-and-register/

Siniavskaia, N. (2018) Immigrant Workers in the Construction Labor Force. NAHB Economics and Housing Policy Group.

Skov- og Naturstyrelsen / Dansk Byplanlaboratorium. (2015) En Lokalplanundersøgelse.

SOU 2002:115. Skärpning gubbar! Om konkurrensen, kvaliteten, kostnaderna och kompetensen i byggsektorn.

SOU 2015:105. Plats för fler som bygger mer. State of Connecticut. (2018) Energize Connecticut. https://www.energizect.com/

Statista. (2018) Value added of the construction industry as share of gross domestic product in the U.S. from 2007 to 2017.

Stiglitz, J. (2015) Reich und Arm: Die wachsende Ungleicheheit in unserer Gesellschaft. Siedler.

Sweco. (2016) Kartläggning av regelverk i norden gällande kontroll av egenskaper hos seriebyggda hus.

Sveikauskas, L, Rowe, S, Mildenberger, J, Price, J and Young, A. (2014) Productivity Growth in Construction. Working Paper 478. U.S.

SVT. (2016) https://www.svt.se/nyheter/inrikes/sveriges-kommuner-det- ar-for-dyrt-att-bygga

Turner, E, Murphy, L, Davie, B and Snelling, C. (2017) Think small, build big: Lessons from SME housebuilding in Germany. Institute for Public Policy Research.

UK Construction Media. Cost of construction materials on the rise, says FMB (2018-04-23). https://www.ukconstructionmedia.co.uk/news/fmb- construction-materials/

UK Construction Media. The Skills Shortage and the Rising Cost of Construction. https://www.ukconstructionmedia.co.uk/case-study/skills- shortage-rising-cost-construction/

Walberg, D, Gneichwitz, T & Halstenberg, M. (2015) Kostentreiber für den Wohnungsbau: Untersuchung und Betrachtung der wichtigsten Ein- flussfaktoren auf die Gestehungskosten und auf die aktuelle Kostenent- wicklung von Wohnraum in Deutschland. Arbeitsgemeinschaft für zeit- gemäßes Bauen e.V.