• No results found

1. Inledning

2.4. Pantsättning och utmätning

3.4.2. Utmätning

Enligt 4 kap. 3 § 1 st. UB ska utmätning endast ske om beloppet som förväntas flyta in, efter avdrag för kostnader som uppstår i samband med utmätningen, ger ett överskott som gör åtgärden försvarlig. Enligt 4 kap. 3 § 2 st. UB ska i första hand sådana tillgångar som kan användas till fordringens betalning med minsta kostnad, förlust eller annan olägenhet för gäldenären tas i anspråk, om inget annat anges i 4 kap. 4–6 §§ UB. I praktiken innebär det att kontanta medel, bankkontotillgodohavande som kan lösas ut omedelbart samt andra likvida medel bör tas i anspråk i första hand. Fast egendom bör utmätas i sista hand.181

I NJA 2010 s. 397 I och II, vilket rörde en fastighet, konstaterade HD att utmätning av

fastigheten kunde ske trots att sökandens fordran uppgick till ett begränsat värde i förhållande till värdet på fastigheten (I) samt när endast en liten del av fordran beräknades bli täckt genom utmätningen (II).

Den allmänna principen om utmätningsordningen innehåller vissa undantag. Utmätning av fast egendom får enligt 4 kap. 4 § UB sökas av den som har särskild förmånsrätt, exempelvis på grund av panträtt, i egendomen. Om den egendom i vilken förmånsrätten gäller inte bedöms vara tillräcklig för att sökanden ska få fullt betalt för sin fordran eller om det inte är säkert att sökanden kan få full betalning, kan även annan egendom utmätas för den fordran. I sådant fall sker utmätningen av den andra egendomen med förbehåll att betalningen först ska utgå ur den egendom som förmånsrätten belastar.182

Även fordringsägare som inte har panträtt i egendomen kan ansöka om utmätning om han eller hon begär det och vissa förutsättningar är uppfyllda, 4 kap. 5 § UB. För att en exekutiv

177 Jensen, Ulf, Panträtt i fast egendom, 9 uppl., Iustus Förlag, Uppsala 2012, s. 55ff. 178 SOU 2014:33, s. 349.

179 Se ovan 3.2 om samfällighetsföreningars rättigheter. 180 Borglund m.fl., s. 38.

181 Gregow, s. 121f. 182 Gregow, s. 123f.

32 försäljning av en fastighet ska komma till stånd krävs det att skyddsbeloppet har uppnåtts. Skyddsbeloppet innefattar alla fordringar med bättre rätt än sökandens fordran samt

förrättningskostnader, 12 kap. 29 § 1 UB. Vid exekutiv försäljning ska skyddsbeloppet täckas av fastighetens köpeskilling, 12 kap. 32 § UB. Om sökandens fordran inte är förenad med en särskild förmånsrätt blir skyddsbeloppet i praktiken högt och det föreligger en stor risk att egendomen inte kan säljas. Sökanden får i sådana fall betala förrättningskostnaderna, vilka brukar bli förhållandevis höga.183

Utgångspunkten är att fast egendom endast kan utmätas om det framgår att egendomen tillhör gäldenären. Om gäldenären har lagfart på egendomen antas det att den tillhör honom eller henne. Den kan alltså utmätas, om det inte framgår att den tillhör någon annan, 4 kap. 24 § UB.

I 5 kap. UB stadgas beneficiereglerna, bestämmelser om undantag från utmätning. Ingen av bestämmelserna riktar sig specifikt mot fast egendom. Bestämmelser finns däremot när det gäller bostads- och hyresrätter, 5 kap. 1 § 6 UB. I förarbetena till ägarlägenhetslagstiftningen ansåg lagstiftaren att det inte borde införas någon särreglering om utmätningsfrihet för ägarlägenheter liknande beneficiereglerna som finns för bostadsrätter. Ägarlägenheter skulle även i det avseendet behandlas på samma sätt som andra fastigheter.184

Precis som för bostadsrätter gäller ett överlåtelseförbud vid testamente och gåva för fast egendom också, 5 kap. 5 § UB. HD har konstaterat i NJA 1993 s. 529 att överlåtelseförbudet beträffande fast egendom omfattar även förbud att pantsätta fastigheten. HD anförde att anledningen är att en pantsättning kan resultera i just det som överlåtelseförbudet syftar att förhindra, det vill säga en övergång av äganderätten.

Huruvida ägarlägenheter skulle undantas utmätning eller inte diskuterades även i 2000 års ägarlägenhetsutredning. Utredningen drog där slutsatsen att reglerna om utmätningsfrihet för bostadsrätter grundade sig i en mer traditionell syn på bostadsrätter, där tanken om att

bostadssökanden genom att sammansluta i en förening kunde införskaffa billigare bostäder som i vissa aspekter var mer likt en hyresrätt än ett småhus.185

2000 års ägarlägenhetsutredning var av uppfattningen att ägarlägenheter i denna aspekt hade större likheter med annan fast egendom än med bostadsrätter. De kollektiva avgifterna ansågs vara avsevärt lägre än i bostadsrättsföreningar och ägarlägenhetsinnehavaren hade förvärvat direkt äganderätt genom ett jämförelsevis stort kapitaltillskott. Ägarlägenheter kan i minst samma och kanske även i en mer omfattande utsträckning bli pantsatt. Med tanke på att beneficiereglerna inte gäller för pantsatt egendom, skulle beneficiereglerna många gånger sättas ur spel på grund av pantsättning. Utredningens konklusion var därmed att

undantagsregler för ägarlägenheter inte borde införas.186

I 2012 års ägarlägenhetsutredning diskuterades de exekutiva åtgärderna återigen. Utredningen kom fram till samma slutsats som 2000 års ägarlägenhetsutredning, att med hänsyn till

183 Gregow, s. 123.

184 Prop. 2008/09:91, s. 102f. 185 SOU 2002:21, s. 222. 186 SOU 2002:21, s. 222.

33 prisbilden på ägarlägenheterna kommer de i många fall vara pantsatta. I en sådan situation kommer således lägenheten kunna utmätas oavsett. Utredningen diskuterar bostadsrättens utmätningsfrihet och dess undantag där det är oskäligt att bostadsrätten undantas från

utmätning. Vid utmätning av ägarlägenheter är det troligt att många gånger skulle värdet göra att det är oskäligt att inte utmäta lägenheten. Utredningen fann att ett sådant undantag inte skulle kunna tillämpas i praktiken. Inte heller fanns det vid utredningens tidpunkt någon erfarenhet av ägarlägenheter som ger skäl för utmätningsfrihet.187

Vid utmätning av fast egendom finns förmånsrättsliga regler i 6 § FRL. Enligt 6 § 1 FRL följer förmånsrätt i fast egendom med den fordran som enligt lag är förenad med förmånsrätt. Enligt 1 § lag (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om

förvaltning av samfälligheter har samfällighetsföreningars fordran förmånsrätt, om beloppet inte har förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätning eller konkursansökan. I 6 § 2 FRL stadgas det att den med inteckning i egendomen har förmånsrätt i fast egendom.

Efter utmätning har skett kan egendomen säljas på en exekutiv försäljning. Huvudregeln är att egendomen ska säljas på offentlig auktion, enligt 12 kap. 1 § UB. I samband med auktionen ska ett bevakningssammanträde hållas. Ett sådant sammanträde syftar till att fastställa

fordringar och andra anspråk som ska beaktas vid auktionen.188 Vid sammanträdets avslutning

ska en sakägarförteckning upprättas, enligt 12 kap. 24 § UB.

Fordringar tas upp i sakägarförteckningen i enlighet med den företrädesordning som gäller enligt lag, 12 kap. 26 § UB. Sakägarförteckningen ska innehålla, förutom

exekutionsfordringen, den fordran som är förenad med förmånsrätt enligt 6 § 1 eller 7§ 1 eller 2 FRL och som förfaller till betalning senast på tillträdesdagen, 12 kap. 25 § 1 UB.

Tillträdesdag är den dag då fördelningssammanträdet enligt kungörelse ska äga rum, 12 kap. 36 § UB. Sakägarförteckningen ska också ta upp fordran som är förenad med panträtt i fastigheten, 12 kap. 25 § 2 UB. En panthavare har endast rätt till betalning ur fastigheten för det belopp som täcks av panträtten, 12 kap. 27 § UB.

I 12 kap. 25 § 3 UB stadgas det även att rättigheter som nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft som grundar sig på fastighetens ägare ska tas upp i sakägarförteckningen. Även förrättningskostnader ska tas upp i sakägarförteckningen, 12 kap. 25 § 4 UB.

Related documents