Fastighetsbestånd
Tyngdpunkten i Castellums fastighetsbestånd i västra Små-land ligger i Värnamo, Jönköping och Växjö. Dessa orter svarar tillsammans för ca 80 % av hyresvärdet i västra Små-land. Det totala fastighetsbeståndet per 31 december 1999 omfattade 97 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 199 Mkr och ett bokfört värde om 1 228 Mkr.
Beståndet i västra Småland svarar för 13 % av Castellums totala hyresvärde. Västra Smålands andel av det totala hyres-värdet i det kommersiella beståndet är 13 % och motsvaran-de anmotsvaran-del för bostämotsvaran-der är 12 %.
Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1999 till 8,9 %.
Castellums fastighetsbestånd i Västra Småland 1999–12–31
Bokfört Hyres- Ekon. ut- Hyres- Drift, under- Drifts-
Direkt-Antal värde Yta värde hyrnings- intäkter håll m m överskott avkastning
fastigheter Mkr tkvm Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %
Fördelning per fastighetskategori
Kontor/butik 31 449 107 74 87,3 65 26 39 8,7
Lager/industri 40 438 241 84 87,1 73 13 60 13,8
Bostäder 14 222 37 26 97,0 26 11 15 6,9
Projekt 2 116 19 15 97,6 14 5 9 6,8
Obebyggd mark och dylikt 10 3 — — — — — — —
Totalt 97 1 228 404 199 89,2 178 55 123 10,0
Fördelning per geografiskt område
Värnamo 35 371 131 66 88,7 59 19 40 10,6
Gnosjö 12 141 74 26 98,5 25 3 22 15,8
Gislaved 4 60 20 7 89,3 6 2 4 7,3
Jönköping 14 366 83 53 87,9 47 23 24 6,5
Vaggeryd 6 50 25 9 89,1 8 1 7 14,7
Växjö 16 237 71 38 86,0 33 7 26 10,7
Obebyggd mark och dylikt 10 3 — — — — — — —
Totalt 97 1 228 404 199 89,2 178 55 123 10,0
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration –13 –1,1
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 110 8,9 I fastighetsförteckningen på sid 78–80 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i västra Småland.
Vaggeryd Gnosjö
Växjö Värnamo
Gislaved
Jönköping
E 4
t
t Västra Smålands hyresvärde per kategori
Kontor/butik 38 % Bostäder 13 %
Lager/industri 42 %
Projekt 7 %
I Värnamo äger Castellum 35 fastigheter med en sam-manlagd yta om 131 tkvm och ett bokfört värde om 371 Mkr.
Av hyresvärdet utgör ca 62 % kontor och butik, 33 % lager och industri samt 5 % bostäder.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Västra Småland
Beståndet i Jönköping omfattar sammanlagt 14 fastighe-ter med en total yta om 83 tkvm till ett bokfört värde om 366 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 37 % kontor och butik, 20 % lager och industri, 17 % bostäder samt 26 % projekt.
I Växjöbeståndet finns 16 fastigheter med en samman-lagd yta om 71 tkvm och ett bokfört värde om 237 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 17 % kontor och butik, 65 % lager och industri samt 18 % bostäder.
I kommunerna Gnosjö, Gislaved och Vaggeryd finns sammanlagt 22 fastigheter med en total yta om 119 tkvm och ett bokfört värde om 251 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 17 % kontor och butik, 65 % lager och industri samt 18 % bostäder.
Investeringar och försäljningar I västra Småland har Castellum under 1999 förvärvat tre fastigheter för sammanlagt 22 Mkr.
Två av förvärven är kontors- och lagerfastigheter om till-sammans 10 443 kvm i Växjö där målsättningen är att suc-cessivt förstärka bolagets marknadsposition. Det tredje för-värvet avsåg en industrifastighet om 2 570 kvm i Värnamo.
Investeringar i befintliga fastigheter har under året genom-förts med 54 Mkr varav den största avsåg ombyggnad till hotell av en fastighet i Jönköping. (Se även avsnittet Projekt och byggrätter sid 31–35).
Under året har Castellum sålt 10 fastigheter i västra Små-land för ett sammanlagt försäljningspris om 45 Mkr och med en vinst om 2 Mkr. Som ett led i Castellums strategi att koncentrera bostadsbeståndet till enbart utpräglat centrala och attraktiva lägen avyttrades sju mindre fastigheter, varav huvuddelen bostäder, i Värnamo. Vidare såldes under året, en industrifastighet om 6 600 kvm i Gislaved, en mindre kontorsfastighet i Värnamo samt en mindre bostadsfastighet i Jönköping.
Efter räkenskapsåret slut har två fastigheter i Jönköping avyttrats, dels en industri- och lagerfastighet om 1 953 kvm öster om centrum, dels en kontors- och butiksfastighet om 1 862 kvm i stadens centrum. Försäljningspriset uppgick till sammanlagt 20 Mkr, vilket medförde en vinst om drygt 4 Mkr.
Marknad och uthyrning
Västra Småland har under 1990-talet haft en snabb ekono-misk tillväxt och en stabil sysselsättningsutveckling med landets lägsta arbetslöshet. Bolagets tre huvudmarknader i området har alla utvecklats positivt under det gångna året med generellt högre efterfrågan, ökande fastighetspriser och förbättrade hyresnivåer.
I Jönköping är efterfrågan på kommersiella lokaler god och stabil, särskilt när det gäller centralt belägna kontors-lokaler. Staden har utvecklats till ett logistikcentrum, vilket bland annat avspeglar sig i en god efterfrågan på flexibla, mindre lokaler för distribution.
Marknadsförutsättningarna i Värnamo, bland annat ifråga om hyressättningen, kan väl mäta sig med de större städer-nas i området, Växjös och Jönköpings. Mångfalden av före-tag och diversifieringen mellan olika branscher ger stabilitet och potential för framtida utveckling. Värnamoområdet har landets högsta sysselsättningsgrad, vilket har bidragit till god efterfrågan på lokaler och bostäder.
400
200
100
0
–100 Mkr
Investeringar och försäljningar i västra Småland
300
–200
1997 1998 1999
Förvärv
Investeringar i befintliga fastigheter Försäljningsintäkt, fastighetsförsäljning
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Växjö utsågs under 1999 till årets tillväxtkommun, mot bakgrund av det lokala näringslivets expansion, den låga arbetslösheten och den stabila befolkningsutvecklingen.
Bland annat växer tjänstesektorn snabbt och för närvarande finns ca 175 företag etablerade enbart inom IT-branschen.
Omsättningen på fastighetsmarknaden har under 1999 varit begränsad på samtliga delmarknader, i Värnamo och Växjö delvis beroende på en splittrad ägarstruktur. Pris-nivåerna har dock stigit något, främst i Jönköping där det finns förväntningar på stigande hyror på lokaler. Avkast-ningsnivåerna varierar mellan 7–9 % för centrala kontors-och butiksfastigheter, 9–10 % för lager- kontors-och industrifastig-heter samt 6–8 % för bostadsfastigindustrifastig-heter.
Marknadshyrorna i området varierar kraftigt med hänsyn till läge och standard. Centralt belägna kontor i Jönköping, Värnamo och Växjö har hyresnivåer om ca 800–1 200 kr/kvm.
Butikslokaler med bra lägen betalas med 1 500–2 000 kr/kvm i Jönköping och 1 000–1 400 kr/kvm i Värnamo och Växjö.
För lager- och industrilokaler ligger hyresnivåerna generellt på nivåer omkring 350–400 kr/kvm.
I Castellums bestånd i regionen uppgick de genomsnittli-ga hyresnivåerna för kontor/butik till 694 kr/kvm och för lager/industri till 350 kr/kvm. Nyuthyrningen i det kommer-siella beståndet uppgick under året till 45 tkvm motsvarande ett hyresvärde om 23 Mkr. Uthyrningsgraden för såväl kon-tor/butik som lager/industri har minskat något under året, vilket till stor del beror på förvärv av fastigheter med stora vakanser och försäljningar av fullt uthyrda fastigheter.
Den genomsnittliga hyresnivån i Castellums bostadsbestånd i västra Småland uppgick till 717 kr/kvm medan uthyrnings-graden var 97 %.
Kontraktsförfallostruktur i västra Småland 1999–12–31
Antal Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt tkvm värde Mkr värdet %
Kommersiellt 2000 13142 478 29 20
2001 140 62 31 22
2002 88 39 22 15
2003 52 37 21 14
2004 16 33 14 10
2005+ 17 47 27 19
Summa 455 2296 144 100
Bostäder 522 39 27
P-platser och övrigt 443 0 1
Totalt 1 420 335 172
Under 1999 förstärktes beståndet i Växjö med kontors- och lager-fastigheterna Garvaren 4 (ovan) och Glasmästaren 1 (nedan).
I lager- och kontorsfastigheten Snickaren 12 i Växjö har under året genomförts ombyggnader och hyresgästanpassningar.
Lokalt fastighetsbolag
Castellums fastigheter i västra Småland ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Corallen med huvud-kontor i Värnamo. Corallen hade vid årsskiftet 27 anställda.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Mälardalen
Bolagets fastigheter är i huvudsak lokaliserade till de större städerna i området, Örebro, Uppsala och Västerås, som alla har väl utvecklade kommunikationer, omfattande utbild-ningsutbud och god utvecklingspotential. Konkurrenskraften förstärks av att fastigheterna är koncentrerade till ledande arbetsområden inom respektive ort.
I Örebro äger bolaget 21 fastigheter med en sammanlagd yta om 83 tkvm och ett bokfört värde om 339 Mkr. Av hyres-värdet utgör ca 59 % kontor och butik samt 41 % lager och industri.
Fastighetsbestånd
Fastighetsbeståndet i Mälardalen är främst koncentrerat till tre kärnorter, Örebro, Uppsala och Västerås. Dessa orter svarar tillsammans för ca 90 % av hyresvärdet i Castellums fastigheter i Mälardalen. Det totala fastighetsbeståndet per 31 december 1999 omfattade 70 fastigheter med ett sam-manlagt hyresvärde om 171 Mkr och ett bokfört värde om 1 079 Mkr.
Beståndet i Mälardalen svarar för 12 % av Castellums totala hyresvärde. Mälardalens andel av det totala hyresvär-det i hyresvär-det kommersiella bestånhyresvär-det är 13 % och motsvarande andel för bostäder är 6 %.
Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1999 till 8,7 %.
Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen 1999–12–31
Bokfört Hyres- Ekon. ut- Hyres- Drift, under- Drifts-
Direkt-Antal värde Yta värde hyrnings- intäkter håll m m överskott avkastning
fastigheter Mkr tkvm Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %
Fördelning per fastighetskategori
Kontor/butik 39 728 151 109 87,9 95 32 63 8,6
Lager/industri 20 260 94 49 91,2 46 11 35 13,6
Bostäder 9 89 16 13 93,1 12 5 7 8,0
Projekt — — — — — — — — —
Obebyggd mark och dylikt 2 2 — — — — — — —
Totalt 70 1 079 261 171 89,2 153 48 105 9,7
Fördelning per geografiskt område
Örebro 21 339 83 55 94,6 52 13 39 11,6
Uppsala 13 387 70 53 87,8 47 15 32 8,3
Västerås 19 216 75 43 82,4 35 13 22 10,1
Enköping 10 100 18 14 95,8 14 6 8 7,5
Köping 5 35 15 6 85,7 5 1 4 11,5
Obebyggd mark och dylikt 2 2 — — — — — — —
Totalt 70 1 079 261 171 89,2 153 48 105 9,7
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration –11 –1,0
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 94 8,7 I fastighetsförteckningen på sid 81–82 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Mälardalen.
Mälardalens hyresvärde per kategori
Kontor/butik 64 %
Bostäder 7 % Lager/industri 29 %
Örebro Köping
Västerås
Uppsala
Enköping
Kumla
E 20 E 18
E 4
t
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Marknad och uthyrning
Utvecklingen på de lokala fastighets- och hyresmarknaderna i regionen varierar relativt kraftigt. Den bästa utvecklingen har orter med högskolor och ett tekniskt inriktat näringsliv, d v s de orter där Castellums fastighetsbestånd finns.
Aktiviteten på fastighetsmarknaden i området har gene-rellt sett ökat under året, vilket medfört ökade priser och sänkta avkastningsnivåer. För goda förvaltningsobjekt i cen-trala lägen i de största orterna ligger avkastningsnivåerna inom intervallet 6,5–7,5 %. Kommersiella objekt i mera perifera lägen ligger på avkastningsnivåer mellan 7,5–9 %.
Höga fastighetspriser innebär sannolikt att framtida hyres-ökningar redan är intecknade, vilket begränsar den framtida potentialen för köparen.
Hyresmarknaden i området har under året varit god med stabil efterfrågan och ökande uthyrning på samtliga del-marknader. Ifråga om kontor är det främst moderna lokaler som efterfrågas, vilket medfört att tidigare ej uthyrda råytor har kunnat färdigställas och hyras ut. Efterfrågan på industri- och lagerlokaler är inte lika stor men bolagets uthyrning är god. Framtidstron hos kunderna har ökat, vilket indikerar en fortsatt ökning av nyuthyrningen.
Marknadshyrorna för kommersiella lokaler har under året höjts med upp till ca 10 %. Kontor i de områden där bolaget äger fastigheter har för närvarande hyresnivåer om 650–950 kr/kvm. De prismässigt högsta hyrorna med upp till 1100 kr/kvm för butiker och kontor erhålls för centralt belägna lokaler i Uppsala. För lager och industrifastigheter har hyres-förändringarna varit mindre och hyrorna ligger omkring 500–600 kr/kvm.
Mälardalen
I Uppsala finns 13 fastigheter med en sammanlagd yta om 70 tkvm och ett bokfört värde om 387 Mkr. Av hyres-värdet utgör ca 94 % kontor och butik samt 6 % lager och industri.
Beståndet i Västerås omfattar sammanlagt 19 fastigheter med en total yta om 75 tkvm och ett bokfört värde om 216 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 53 % kontor och butik samt 47 % lager och industri.
I Enköping finns bl a ett centralt beläget bostadsbestånd om 13 tkvm och ett bokfört värde om 71 Mkr.
Investeringar och försäljningar
I Mälardalen har Castellum under 1999 förvärvat fyra fastig-heter för totalt 67 Mkr. I Uppsala förvärvades två fastigfastig-heter för totalt 55 Mkr, dels en kontors- och butiksfastighet om ca 2 450 kvm i centrum, dels en butiksfastighet om 7 245 kvm i Fyrislund i södra Uppsala där bolaget sedan tidigare äger flera fastigheter.
I Västerås förvärvades två fastigheter för totalt 12 Mkr.
Förvärven avsåg dels en outhyrd kontors- och lagerfastighet om 1 940 kvm, dels en till större delen outhyrd lager- och kontorsfastighet om ca 1 900 kvm. Båda de fastigheterna är belägna i Tunbytorp norr om centrum och utgör ett bra kom-plement till bolagets tidigare innehav i området.
Investeringar i befintliga fastigheter har under året genom-förts med 20 Mkr. (Se även avsnittet Projekt och byggrätter, sid 31–35).
Under 1999 har Castellum inte sålt några fastigheter i Mälardalen.
150
50
0 Mkr
Investeringar och försäljningar i Mälardalen
100
–50
1997 1998 1999
Förvärv
Investeringar i befintliga fastigheter Försäljningsintäkt, fastighetsförsäljning
I Fyrislundsområdet i Uppsala har butiksfastigheten Årsta 74:1 förvärvats.
Lokalerna kommer under det närmaste året att byggas om för att bättre anpassas till marknadens behov.
Mälardalen
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
I Castellums bestånd i regionen uppgick de genomsnitt-liga hyresnivåerna för kontor/butik till 723 kr/kvm och för lager/industri till 526 kr/kvm. Nyuthyrningen i det kommer-siella beståndet uppgick under året till 25 tkvm motsvarande ett hyresvärde om 19 Mkr. Uthyrningsgraden för kontor/-butik har under året ökat med 0,3 procentenheter till 87,9 % och för lager/industri med 0,2 procentenheter till 91,2 %.
Castellums bostadsbestånd i Mälardalen som i huvudsak är lokaliserat till Enköping hade en genomsnittlig hyresnivå om 807 kr/kvm och en uthyrningsgrad om 93,1 %.
Kontraktsförfallostruktur i Mälardalen 1999–12–31
Antal Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt tkvm värde Mkr värdet %
Kommersiellt 2000 87 20 14 9
2001 137 71 45 31
2002 150 61 42 29
2003 84 40 28 19
2004 16 11 7 5
2005+ 9 17 11 7
Summa 483 220 147 100
Bostäder 175 12 10
P-platser och övrigt 284 1 2
Totalt 942 233 159
I Tunbytorp i norra Västerås, där bolaget sedan tidigare äger fastigheter har beståndet kompletterats med kontors- och lagerfastigheterna Friledningen 13 (ovan) och Elledningen 1 (nedan).
Lokalt fastighetsbolag
Castellums fastigheter i Mälardalen ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Aspholmen Fastigheter AB med huvud-kontor i Örebro. Aspholmen hade vid årsskiftet 24 anställda.
Bolaget har lokala förvaltningskontor i Västerås och Uppsala.
I början av 1999 förvärvades kontors- och butiksfastigheten Dragarbrunn 20:2 i centrala Uppsala.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999