J U R I D I C U M
Säljarens upplysningsplikt vid fastighetsköp
- En analys av rättsfallet NJA 2007 s. 86.
Maja Carlén
VT 2021
JU600G Självständigt juridiskt arbete, 15 högskolepoäng Examinator: Joakim Nergelius, Jesper Ekroth, Rigmor Argren. Handledare: Karin Lundström Florin
Sammanfattning
Vid en fastighetsaffär ansvarar säljaren för att fastigheten lever upp till vad som följer av köpeavtalet och till det som köparen med skäl kan förvänta sig. Till skillnad från vad som gäller vid köp av lös egendom har köparen en lagstadgad undersökningsplikt, som innebär att allt som köparen inte åberopar innan köpeavtalet ingås får heller inte senare åberopas. För att fördela ansvaret för egenskaper som inte omfattas av avtalet har säljaren ansvar för sådana fel som köparen vid en undersökning inte kunde upptäcka, dolda fel. Det har genom praxis vuxit fram en upplysningsplikt för säljaren som innefattar att säljaren i vissa fall ska upplysa om fel som denne känner till.
Säljarens vetskap om ett fel, tillsammans med dennes underlåtenhet att upplysa köparen om detsamma har i praxis visat sig leda till att säljaren anses ansvarig för fel i fastighet och därmed bli skadeståndsanvarig.
I ett kritiserat rättsfall, NJA 2007 s. 86, dömde Högsta domstolen, en säljare till ansvar för att ha brustit i sin upplysningsplikt, trots att felet var sådant att köparen vid en undersökning hade kunnat upptäcka felet. HD menade i fallet att det var säljarens svikliga beteende och undanhållande av information som var avgörande för fallet. Avgörandet kom att kritiseras i läroböcker, artiklar och annan juridisk skrift för att innebära en generell upplysningsplikt. Som genom dess tillämplighet går emot förarbeten, tidigare praxis och skulle betyda en alltför långtgående upplysningsplikt. Samtidigt menade många att avgörandet inte utgjorde något större avsteg från tidigare praxis och att säljaren bara ålades upplysningsplikt i vissa fall som liknade den situation som utspelades i rättsfallet.
Syftet med uppsatsen är att avgöra vilken påverkan avgörandet har fått på säljarens upplysningsplikt. Uppsatsen avslutas med en analys av rättsfallet och hur den tillsammans med regler i köprätten och avtalsrätten har format fastighetsrätten.
Slutsatsen i uppsatsen är att rättsfallet inte tycks ha inneburit en generell upplysningsplikt då prejudikatet efter rättsfallet inte har kommit att prövas i fall som berör en generell upplysningsplikt. Domen har fått den önskade effekten att enbart innefatta situationer då säljaren har utnyttjat köparens okunskap på ett sätt som gör det olämpligt att köparen får bära ansvaret för ett fel.
Innehållsförteckning
Förkortningslista ... 1
1. Inledning ... 2
1.1 Bakgrund ... 2
1.2 Syfte och frågeställningar ... 2
1.3 Metod och material ... 3
1.3.1 Metod ... 3
1.3.2 Material ... 4
1.4 Avgränsning ... 5
1.5 Dispositionen ... 5
2. Fel i fastighet ... 6
2.1 Introduktion till feltyperna ... 6
2.2 Faktiska fel ... 7
2.2.1 Konkreta fel ... 8
2.2.2 Abstrakta fel ... 9
3. Köparens undersökningsplikt ... 10
3.1 Allmänna utgångspunkter för köparens undersökningsplikt ... 10
3.2 Besiktningsmannens roll i undersökningsplikten ... 12
4. Säljarens upplysningsplikt ... 14
4.1 Allmänna utgångspunkter ... 14
4.2 Upplysningsplikten inom praxis ... 15
4.3. Friskrivningsklausuler vid fastighetsköp ... 17
5. Analys av rättsfallet NJA 2007 s. 86 ... 19
5.1 Bakgrund till rättsfallet ... 19
5.2 HDs resonemang ... 20
5.3 Kommentarer från doktrinen ... 22
6. Kontraktuella principers inverkan på fastighetsrätten ... 26
6.1 Avtal i strid mot tro och heder enligt 33 § avtalslagen ... 26
6.2 Köplagens principer om befintligt skick ... 27
7. Avslutande analys. ... 30 8. Slutsats ... 33 9. Källförteckning ... 35 Artiklar ... 35 Litteratur ... 35 Rättsfall ... 36 Övriga källor ... 36
1
Förkortningslista
AvtL Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område HD Högsta domstolen
JB Jordabalk (1970:994) KöpL Köplag (1990:931) NJA Nytt Juridiskt Arkiv
2
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Enligt Svensk Mäklarstatistik säljs det ca 50 000 villor1 på den svenska husmarknaden varje
år.2 Köp av en fastighet är en dyr och viktig affär som har en stor betydelse ekonomiskt och
juridiskt för parterna. Ansvaret som vilar på köparen, den så kallade undersökningsplikten, är det många privatpersoner som känner till, det finns besiktningsmän som kan hjälpa till samt andra tjänster som står till hjälp för att affären ska kännas trygg. Husspekulanter har fått höra att det är viktigt att leta efter fukt uppe på vinden och att man ska undersöka taket på uthuset. Något som det inte talas lika mycket om är den upplysningsplikt som inom svenskt domstolsväsen växt fram under åren. Något som är viktigt när det kommer till att diskutera ett eventuellt fel som kan leda till tvister med höga belopp. Var ska ansvaret ligga och vad är det egentligen som förväntas av säljaren? Denna upplysningsplikt saknar lagstöd men har fått genomslag genom en rad domslut från Högsta domstolen, det har vuxit fram ett ansvar med anledning av de upplysningar som hen lämnar (eller inte lämnar) till köparen innan köpet. En dom från 20073, det så kallade motocrossfallet, har gjort att debatten kring säljarens ansvar
blossat upp och domstolens domslut i målet har kritiserats från olika håll. Rättsfrågan i fallet var i vilken utsträckning säljaren är skyldig att tillhandahålla information om egendomsfel och brister och hur detta förhåller sig i ställningen till köparens undersökningsplikt.
För att förstå motocrossfallets inverkan på fastighetsrätten kommer en analys göras av avgörandet NJA 2007 s. 86, där HD ålade säljaren en upplysningsplikt trots att det gick emot förarbeten och tidigare praxis. HD gör i sitt domskäl hänvisningar till AvtL principer om svikligt föranledande och agerande i strid mot tro och heter. Således ämnar denna uppsats även undersöka om fastighetsrätten har förändrats till följd av domslutet.
1.2 Syfte och frågeställningar
Syftet med uppsatsen är att undersöka om rättsfallet NJA 2007 s. 86 har förändrat gällande rätt angående upplysningsplikten för säljaren vid försäljning av fast egendom.
Syftet kommer att besvaras genom följande frågeställningar.
1. Hur långtgående är upplysningsplikten för säljaren, kan den innebära en begräsning av köparens undersökningsplikt?
2. Har upplysningsplikten förändrats utifrån utgången i rättsfallet NJA 2007 s.86 3. Har fastighetsförsäljningar förändrats av kontraktuella principer?
1 En villa är ett vardagligt uttryck för det som enligt Skatteverket definieras som småhus. Småhus är en byggnad
som är inrättad till bostad åt en eller två familjer.
2 https://www.maklarstatistik.se/om-oss/om-statistiken/ 3 NJA 2007.s 86.
3
1.3 Metod och material
1.3.1 Metod
För att uppnå uppsatsens syfte och besvara ställda frågeställningar har arbetet genomförts enligt den rättsdogmatiska metoden. Den rättsdogmatiska metoden brukar beskrivas som att tolka och fastställa gällande rätt.4 Den rättsdogmatiska metodens vetenskaplighet har ifrågasatts på grund
av att den ligger nära den praktiska juridiska metoden som används som ett arbetssätt av juristen. De två metoderna skiljer sig dock åt, där den juridiska metoden enkelt uttryckt kan sammanfattas som ett arbetssätt och där den rättsdogmatiska metoden syftar till att sammanställa rättsvetenskaplig forskning.5
Rättsdogmatiken har som huvudsyfte att beskriva gällande rätt, vilket sker med hjälp av de vedertagna rättskällorna inom svensk rätt. Att fastställa gällande rätt enligt metoden innebär även att tolka och systematisera rätten i form av regler, principer, läror och samband. 6
Rättsdogmatikens rättskällorna användas i enlighet med rättskälleläran. Rättskälleläran är inte statisk utan utvidgas för att omfatta olika läror beroende på rättsområde. 7 Rättskälleläran
presenterar vilka rättskällorna är, deras hierarki och inbördes relation samt rättskälleprinciperna. Rättskälleprinciper är principer för hur rättskällorna ska tolkas, detta innefattar bland annat principer för analogier och begreppsbildning.8
Rättskällorna är var och en inplacerade i en rättskällehierarki där lag och domstolspraxis har formell auktoritet medan doktrinen saknar auktoritet. Hierarkin mellan rättskällorna används främst vid åberopande av källor, där en källa med hög auktoritet kan vinna större framgång. Claes Sandgren, professor i civilrätt vid Umeå och Stockholms universitet, menar dock att det bör poängteras att vid en rättstillämpning gör domstolarna en samlad bedömning där hierarkin inte nödvändigtvis spelar stor roll. En källas värde ska bedömas utifrån en sammanvägning av rättskällans auktoritet och utsagans tyngd i fallet. 9
Bert Lehrberg professor vid Uppsala universitet lyfter även han fram att det finns en hierarki och skiljer mellan auktoritativa argument, som kommit till uttryck i lag, förarbeten eller prejudikat och övriga argument. Till de övriga menar han att de flesta argument som endast framställts i doktrinen hamnar och skulle i en hierarkisk ordning vara längst ned.10 Lehrberg
tillför även att doktrinens betydelse dock inte ska underskattas, i praktiken kan artiklar, litteratur och diskussionsinlägg få stor betydelse, som exempel kan här nämnas Per Olof Ekelöfs läroböcker i processrätt, ”Rättegång I-V” där vissa rekommendationer har ansetts stå i strid med övriga rättskällor.11
4 Bert Lehrberg, Praktisk juridisk metod, Upplaga 12:1, Iusté Aktiebolag, Uppsala, 2020, s. 204. 5 Jareborg, Nils, Rättsdogmatik som vetenskap, Svensk Juristtidning 2004, s 4.
6 Sandgren Claes, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare: ämne, material, metod och argumentation, Upplaga 4,
Norstedts Juridik, Stockholm, 2018, s. 49.
7 Sandgren, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare: ämne, material, metod och argumentation, s. 46.
8 Sandgren, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare: ämne, material, metod och argumentation, s. 45. 9 Sandgren, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare: ämne, material, metod och argumentation, s. 46. 10 Lehrberg Bert, Praktisk juridisk metod, s. 101.
4 Uppsatsens syfte är att fastställa gällande rätt kring säljarens upplysningsplikt samt diskutera om den gällande rätten har förändrats efter att den prejudicerande domen i rättsfallet NJA 2007 s. 86 vunnit laga kraft. I och med att upplysningsplikten inte är reglerad i lagtext har metodvalet i uppsatsen gjorts med hänsyn till att den rättsdogmatiska metoden använder sig av rättskälleläran och alla de vedertagna rättskällorna. Då upplysningsplikten vuxit fram inom praxis och diskuterats främst inom doktrin, har valet av metod även påverkat valet av material. Det var av vikt att en metod valdes som accepterade användning av doktrin. Då rättsdogmatiska metoden respekterar den rättskällehierarki som finns inom den svenska rätten har doktrin varvats med domstolspraxis och uttalande från förarbeten, detta för att underbygga de argument som lyfts fram inom doktrin.
För att uppnå syftet i uppsatsen har frågeställningarna i uppgift att utreda gällande rätt, se om principen har påverkats genom utfall från domstolen samt om andra principer från liknande rättsområden kan tänkas påverka gällande rätt. Metodvalet var avgörande för att uppnå det önskade resultatet i uppsatsen. Metod används för att utreda vilka samband som kan finnas mellan köparens undersökningsplikt och andra principer som framkommer i samband med köp. Dessa har varit upplysningsplikten i perspektiv till köparens undersökningsplikt, där metoden har använts för att utreda sambandet mellan dessa. Upplysningsplikten har även jämförts med principerna om befintligt skick och tro och heder, för att se hur gällande rätt förhåller sig till dessa. Valet av att använda rättsdogmatisk metod gjordes på grund av att metoden bygger på att systematisera och finna samband mellan olika principer och läror.
1.3.2 Material
I uppsatsen lyfts rättsfallet NJA 2007 s. 86 som den centrala delen och det är med hjälp av rättskällor och rättsfallet som frågeställningarna kommer att besvaras. Det material som ligger till grund för utredningen i uppsatsen är valda utifrån relevans till området. Där specifika artiklar och läroböcker valts för att de behandlar fallet eller upplysningsplikten närmare. Rättsfallet har debatterats flitigt inom såväl artiklar, läroböcker och annan juridisk litteratur. Domslutet i rättsfallet har fått uppfattningen om upplysningspliktens roll i svensk fastighetsrätt att dela på sig. Då det finns en sida som talar för att domen var felaktig och en sida som står bakom beslutet är det av intresse för uppsatsens syfte att utreda åsikterna närmare.
Säljarens upplysningsplikter saknar lagstöd i svensk rätt, därför har material i form av läroböcker, förarbeten och annan lagtext använts till de mer deskriptiva delarna. Paralleller har fått göras till lagtext som reglerar köparens undersökningsplikt, avtalslagen och köplagens regler för köp, fel i vara och regler gällande kontraktsbrott för att utreda upplysningspliktens ställning. Fokus i uppsatsen och även i materialet har varit försäljning av fast egendom men i denna uppsats har det valts att jämföra regler för köp av fast egendom med gällande rätt vid köp av lös egendom enligt köplagen. För att utreda HD:s argumentation i NJA 2007 s. 86 och förarbeteterna avseende reglernas förhållande till varandra.
5
1.4 Avgränsning
Uppsatsen behandlar ansvaret från säljarens perspektiv vid försäljning av fast egendom, för att få en överblick över ämnet kommer undersökningsplikten som köparen har enligt Jordabalken att lyftas men inte lika ingående. I Uppsatsen har det gjorts en begränsning kring urvalet av vilka parter som är inblandade i fastighetsförsäljningen. Uppsatsen berör endast de fall där det är privatpersoner som förvärvar en begagnad fastighet för privat bruk. Detta gör att förvärv av nybyggda fastigheter eller där säljaren är entreprenör och uppför hus på uppdrag av köparen inte kommer att bearbetas. Rättsfallet NJA 2007 s. 86 kommer att analyseras och paralleller till principer om befintligt skick samt tro och heder inom köp- och avtalsrätten diskuteras. Här kommer begränsade delar av rättsområdena att lyftas för att kunna redogöra för HDs argumentation i sitt domskäl, andra delar av köp- och avtalsrätten lämnas därför utanför uppsatsen.
1.5 Dispositionen
Dispositionen i uppsatsen ser ut som följer: I det första kapitlet, inledningskapitel, presenteras syfte, frågeställningar och metod. Därefter följer kapitel två och tre som har en mer deskriptiv karaktär, för att ge läsaren en kort bakgrund till ämnet. Kapitel två redogör allmänt om och fel i fastighet. Här beskrivs vad fel i fastighet är och hur de olika felen tar sig uttryck i praxis. Därefter i kapitel 3 görs en mer ingående beskrivning av den undersökningsplikt som köparen har vid ett fastighetsköp. Här beskrivs undersökningsplikten genom förarbeten, lagtext, praxis från HD samt tankar från doktrinen. I kapitel fyra behandlas säljarens upplysningsplikt genom att studera praxis från HD samt de tankar och åsikter som lyfts fram genom doktrinen. I samband med kapitel fyra kommer det kort att undersökas om det finns några möjligheter för säljaren att begränsa sitt ansvar för dolda fel genom friskrivningsklausuler. I kapitel fem görs en genomgång av ett ledande rättsfall på området, NJA 2007 s 86. En dom som väckt stor debatt inom rättsvärlden och som fått stort utrymme inom rättsdoktrinen. Här kommen en analys av rättsfallet att presenteras och jämföras med gällande rätt och hur säljarens upplysningsplikt ser ut i praxis. Det sjätte kapitlet, tar upp avtals- och köplagens regler om köp av fastighet och här utreds de hänvisningar och formuleringar som HD presenterar i domskälet till fallet. Här undersöks även om fastighetsrätten är förenligt med dessa principer och om hur dessa formuleringar har påverkat fastighetsrätten i Sverige. Uppsatsen avslutas i det sjunde kapitlet med en avslutande analys över uppsatsens slutsats och analys av rättsområdet.
6
2. Fel i fastighet
2.1 Introduktion till feltyperna
Det gäller olika regler för köp av lös egendom och för köp av fast egendom. Köplagens regler omfattar lös egendom (1 § KöpL), medan köp av fast egendom regleras i 4 kap. Jordabalk (1970:994) (JB). Det går att konstatera att reglerna till 1905 års köplag och 1909 års förslag till JB bygger på liknande principer och har influerat varandra. Reglerna för vad som gäller vid köp av fastigheter återfinns i Jordabalken och det fjärde kapitlet, dessa regler avser köp av fast egendom och den vanligaste typen av fastighetsköp är begagnade småhus, något som också återspeglas i rättspraxis.12
Felreglerna som presenteras i 4 kap JB har genom 1990 års lagstiftning ändrats i och med att principen om köparens undersökningsplikt numera uttryckligen inskriven i 4 kap 19 § 2 st JB. Detta har gjort att frågor väckts över vilka fel som omfattas av paragrafen och om hur dessa ska användas för att lösa tvister som uppstår över felansvaret. Folke Grauers professor i handelsrätt, presenterar felreglerna med hjälp av en tvåstegsmodell. Den består av två moment, felbedömning och relevansbedömning. 13
I bedömning om ett fel föreligger är det nödvändigt att ta ställning till vilken standard köparen har rätt att kräva att fastigheten vid tidpunkten för köpet ska ha. Om fastigheten avviker från den standard som köparen har att förvänta sig utifrån ålder, skick och i jämförelse med liknande fastighet kan detta vara ett fel. För det första bestäms standarden av en specifik subjektiv bedömning baserad på parternas överenskommelse. Om den information som säljaren lämnat i avtalet eller i samband med köpet, exempelvis i form av muntlig information, att fastigheten måste ha en specifik egendom eller inte, har köparen rätt att kräva att fastigheten är i enlighet med informationen. Om inte tillräcklig vägledning ges i köpeavtalet eller i annonsen till fastigheten, får man i stället göra en objektiv bedömning av fastighetens standard. Köparen har rätt att åtminstone som utgångspunkt kräva, att fastigheten har "normal standard"; reglerna tar sikte på vad en köpare normalt ska kunna förvänta sig av det aktuella köpeobjektet.
Vad som klassas som normal standard har inte konkretiserats i lagtext men det framkommer i en utredning som genomförts inför införandet av nya JB att en tumregel bör vara att undersökningen inte ska behöva göras av en expert på området, men att det inte räcker med ytliga undersökningar. Här framkommer det även att fastighetens allmänna skick och ålder ska vägas in i bedömningen. 14 Om fastigheten inte avviker från normal standard föreligger det inte
något fel, men om det visar sig ett fel utifrån den subjektiva bedömningen, måste man göra en relevansbedömning. Ett fel är relevant om köparen med hjälp av JBs regler kan åberopa en rättsföljd, det kan röra sig om reklamation, hävning eller preskription. Det som är viktigt att poängtera här är dock att rätten till att åberopa felet kan brinna inne om parten brustit i sin undersökningsplikt, om köparen reklamerat för sent eller om felansvaret hunnit preskriberas. Har köparen även haft vetskap om felet men inte gjort detta gällande i köpeavtalet har köparen som huvudregel inte rätt att åberopa detta. 15
12 Hager Richard och Victorin Anders. Allmän fastighetsrätt – fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut,
fastighetspant och sakrättsliga frågor, upplaga 7. Iustus Förlag AB, Uppsala, 2015, s. 87.
13 Grauers, Folke, Fastighetsköp, 21: a uppl., Juristförlaget i Lund, Polen, 2016, s. 137.
14 SOU 1987:30 s. 68 – 69.
7 Enligt 4 kap19 § JB är utgångspunkten för säljarens ansvar att hen är ansvarig för det som framkommer i köpeavtalet och det har i rättspraxis utvidgat till att omfatta utsagor och muntliga garantier i samband med köpet. I 4 kap JB görs en generell uppdelning av felansvaret, de delas in i konkreta och abstrakta fel. De konkreta felen är där fastigheten avviker från avtalet medan abstrakta fel är fel som inte behandlas i avtalet. Dessa abstrakta fel delas i sin tur in i tre feltyper. Dessa fel bygger på att säljaren ska vara ansvarig för sitt eget åtagande, om hen lämnar några garantier och säljaren ska också vara ansvarig för dolda brister som upptäckts av köparen efter köpet. Feltyperna delas in i rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel. Rättsliga fel föreligger om fastigheten är belastad med annans äganderätt, nyttjanderätt eller panträtt, att säljaren inte är den rätta ägaren. Ett rådighetsfel föreligger om ett myndighetsbeslut begränsar köparens dispositionsrätt över fastigheten så att denne inte kan använda fastigheten på ett sätt som köparen förmodade. 16
2.2 Faktiska fel
De typer av fel som regleras i 4 kap 19 § 1st första meningen JB är de fel som vi kallar för de ”faktiska felen”, då "fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet" eller då "den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet". Naturligtvis beror den vanliga standarden på vilken typ av fastighet som köpts. När man utvärderar de normala normerna för en villa är det viktigaste ålder och det allmänna underhållet av byggnaden. Regeln kan även tillämpas på rättsliga fel och rådighetsfel, även om detta inte är det primära syftet med paragrafen.17 För övrigt gäller den flera typer av fel. Är det fråga om avtalade egenskaper så att
fastigheten inte "stämmer överens" med vad som följer av avtalet kan knappast någon bestämd gräns dras. Det kan gälla alla möjliga krav på utrustning, miljö och egenskaper hos fastigheten, som avtalet innehåller men som saknas. 18
Faktiska fel kan delas in i två typer, konkreta eller abstrakta fel. Konkreta fel är fel som avviker från vad som följer av avtalet medan de abstrakta felen är avvikelser från vad köparen med fog kunnat förutsätta, se nedan i avsnitt 2.1.2 och 2.1.3.
16 Grauers, Folke, Fastighetsköp, s. 138. 17 Grauers, Folke, Fastighetsköp, s. 137. 18 Grauers, Folke, Fastighetsköp, s. 128–129.
8
2.2.1 Konkreta fel
Ett konkret fel avser allt som avviker från överenskommelsen mellan de två parterna. Om det finns en tvist om det specifika felet kommer köpeavtalet att kontrolleras först för att fastställa den slutsats som de två parterna har nått i det skriftliga avtalet, även dokument som utarbetats i kontraktet och även information från säljaren. Vikten av varje uppgift är svår att avgöra och kan utvärderas utifrån specifika omständigheter, men det kan sägas att säljaren är bunden av det direkta åtagandet som denne har lämnat innan och som kan innehålla någon sorts garanti. För att undgå att uttrycka en garanti kan man som säljare istället uttrycka en normal standard, dessa uttalanden har Grauers valt att kalla för enuntiation. Med enuntiationer menas att säljaren lämnar uppgifter om fastigheten utan att för den skull uttryckligen garantera något eller uttryckligen åtagit sig ansvar för att uppgifterna är riktiga. En enuntiation kommer från det latinska ordet enuntiation och betyder ”vad följer av avtalet” uppgifterna som lämnas av säljaren ska gå att lita på och köparen ska kunna utgå från att fastigheten har den goda egenskapen eller saknar den dåliga egenskapen som säljaren uppgett.19
Detta ska dock ses i ljuset av vad köparen borde ha upptäckt enligt 4 kap19 § JB. I rättsfallet NJA 1978 s. 301 uppgav säljaren att vattnet var "friskt och kallt", HD ansåg att säljaren inte specifikt hade lämnad några garantier om vattnets skick och de kunde därför inte anses ansvariga för att ha lämnat en garanti. I detta fall låg brunnen i slutet av ett öppet dike och HD menade att om köparen undersökt vattnet genom vattenprov innan köpet hade det varit uppenbart att vattnet skulle varit förorenat. Undersökningsplikten var uppenbart och HD ansåg inte att säljarens uttalande var en utfästelse som befriade köparen från sin undersökningsplikt.20
HD menar att om säljarens uttalande i rättsfallet hade klassats som en enuntiation, som skulle ha befriat köparen från sin undersökningsplikt. Rättsfallet ger stöd för att undersökningsplikten vid enuntiationer och uttryckliga garantier normalt faller bort, när det gäller fastighetsköp. 21
19 Grauers, Folke, Fastighetsköp, s. 132. 20 Grauers, Fastighetsköp, s. 146. 21 Grauers, Fastighetsköp, s. 142.
9
2.2.2 Abstrakta fel
Då de konkreta felen reglerar avvikelser från avtalet är utgångspunkten för de abstrakta felreglerna vad köparen förväntar sig av fastigheten. Premissen är att fastställa vad en "vanlig" köpare "normalt” ska kunna förvänta sig av köpeobjektet. Ett abstrakt fel uppstår då omständigheterna kring fastighetsöverlåtelsen avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. När det gäller avvikelsen från den normen innehåller JB inte någon vägledning, det har dock i rättspraxis öppnats upp för en möjligt att göra analogier till 17 § i Köplag (1990:931) (KöpL). Det finns ett fåtal fall från HD där det har givits exempel på vad ett abstrakt fel kan innebära. I dessa rättsfall har HD fokuserat på att utreda vad köparen hade skäl att förvänta sig och har gjort bedömningen att detta vanligtvis ska göras utifrån fastighetens ålder, skick, konstruktion och andra egenskaper som en likvärdig fastighet kan tänkas ha. HD har ställt dessa för ett vilket påverkar hens undersökningsplikt. 22
I rättsfallet NJA 2010 s. 286, hade ett bolag köpt ett fritidshus, byggt tidigt 70-tal med suterrängvåning, till sin uthyrningsverksamhet. Huset är byggt enligt en grundkonstruktion där en betongplatta anläggs på marken, golv och träreglar uppförs på denna och sedan monteras väggar ovanpå på markplan. När bolaget fem år efter köpet ville sälja huset framkom det genom en besiktning att huset var fuktskadat. Det konstaterades att skadorna uppstått då träreglarna varit i kontakt med betongplattan utan någon form av fuktavvisande skikt. Bolaget reklamerade fuktskadorna till säljarna, som hävdade att någon tendens till fuktskador aldrig funnits under deras besittning av fastigheten, varvid tvistemålet uppkom. Säljarna bestred käromålet och menar att det inte förekommit något fel enligt reglerna i JB, eftersom fastigheten inte avviker från den vedertagna byggnormen vid dess uppförande. Frågan för HD blev att utreda om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köp av äldre fastigheter. HD bedömde att golvkonstruktionen inte strider mot den rådande byggnorm som var gällande vid uppförandet av huset. HD menade att huset i detta fall är över 20 år gammalt och att köparna inte kan förvänta sig någonting annat än att golvkonstruktionen är byggd i enlighet med den gällande byggnormen som var rådande då fastigheten byggdes. Det som var avgörande för HD var att konstruktionen vid uppförandet av huset var gjord efter byggnormen och att det därför inte kunde anses var ett dolt fel då byggnadssättet var vedertaget vid den tiden. 23
HD hänvisade i sin dom till rättsfallet NJA 1997 s. 290, där det framkommer att köpare av nybyggda småhus kan förvänta sig att fastigheten inte har några större fel. I detta rättsfall hade en garantibesiktning genomförts två år efter att bostäderna var färdigbyggda. Där upptäcktes fuktskador i källarvåningarna. Den för tiden gällande byggnorm krävde inte ett fuktavvisande-skikt mellan ytterfuktavvisande-skikten på fastigheten. HD konstaterade dock att reglerna om fel i fastighet är utformade efter vad en köpare haft för förväntningar på fastigheten. En köpare av ett nybyggt hus ska kunna förvänta sig att husen är allmänt funktionsdugliga och inte har några speciella brister. De aktuella skadorna var sådana som enligt HD normalt inte behöver tolereras i en nybyggd fastighet och därför var det fel i fastigheterna, trots att fuktskyddet vid tiden för byggandet framstod som normalt och överensstämde med gällande byggnorm. HD gjorde det gällande att undersökningsplikten för en köpare av en nyproducerad och väl underhållen fastighet inte är lika sträng som vid köp av begagnade fastigheter. 24
22 Grauers, Fastighetsköp, s. 133. 23 NJA 2010 s. 286
10
3. Köparens undersökningsplikt
3.1 Allmänna utgångspunkter för köparens undersökningsplikt
Som nämnts ovan regleras fastighetsfel i 4 kapitlet 19 § i JB. Enlig reglerna får köparen av en fastighet som inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse från säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. 25 Köparen får dock inte åberopa de fel eller avvikelse som köparen borde ha upptäckt
vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.26
I förarbetet till den senaste versionen av JB gjordes det inte någon konkretisering över vad en ”normal standard” för en fastighet är. Det poängterades att varje fastighet har individuella karaktärer och att en generell standard får finnas hos jämförbara fastigheter.27 I en utredning
som gjordes i samband med införandet av den nya JB framkommer det att de normala egenskaperna ska tolkas som den normala standarden som köparen har rätt att förvänta sig av fastigheten utifrån fastighetens egenskaper i det stora hela. Vid bedömningen ska åldern på fastigheten räknas in och köparen måste ha i beaktan att reparationer kan vara normalt för just en viss åldersklass på fastigheten.28
Undersökningsplikten beskrivs som att utgångspunkten är att köparen har genomsnittliga erfarenheter över vad som bör undersökas vid ett köp och att en noggrann undersöknings ska göras. Praxis har banat väg för att undersökningsplikten även kan innefatta svåråtkomliga utrymmen så som vind eller krypgrund och källarutrymmen. 29
Rättsfallet NJA 1980 s. 555 lämnar ett viktigt prejudikat i frågan om undersökning av så kallade "kryputrymmen" under en byggnad. I domen framkommer det att man som köpare har en skyldighet att undersöka utrymmen under huset om det finns en möjlighet till att göra detta. 30
Om köparen väljer att inte undersöka källaren för att konstatera eventuella brister kan hen senare inte påpeka dessa. Prejudikatet visar att undersökningsplikten är mycket bred och att man som köpare har ett stort ansvar för att även undersöka svåråtkomliga platser i fastigheter.31
Innan förslaget kom till nya JB var det köparens ansvar som var utgångspunkt för bedömningen av säljarens felansvar.32 Detta framkommer främst från rättsfallet NJA 1980 s.555 där HD har
uttryckt ” Köparens undersökningsplikt utgör, i enlighet med angivna grundtanke i
lagstiftningen, utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar ” 33
25 4 Kap 19 § JB 26 4 Kap 19 § JB 2 st. 27 Prop. 1989/90:77, s. 39.
28 SOU 1987:30 s. 68 - 69.
29 Grauers Folke, Fastighetsköp, s. 118. 30 NJA 1980 s. 555
31 Hellner, Hager, Persson. Allmän fastighetsrätt – fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och
sakrättsliga frågor, s. 61.
32 Prop. 1970:20 Del A s. 220
11 Denna utgångspunkt har kritiserats av Grauers som har lagt fram att det finns ett behov av en bedömning som erbjuder ett mer enhetligt begrepp över felansvaret. Metoden som Grauers förespråkar är att använda en tvåstegsbedömning eller tvåstegsmetod, att först göra en felbedömning och därefter en relevansbedömning. Metoden menar Grauers framstår som en rimligare metod än den som för tiden tillämpades i praxis, Grauers menar att de krav som ställs på köparen när man väljer att utgå från omfattningen av köparens undersökningsplikt för att bedöma säljarens felansvar gjorde att köpare tvingas ta till orimliga medel för att försäkra sig om fastighetens beskaffenhet. 34
Lagen är i nuläget inte utformad enligt Grauers åsikter, lagstiftarna valde att inte presentera några detaljerade regler om undersökningspliktens omfattning, detta gjordes eftersom varje fastighet visar olika avvikelser beroende bl.a. av de iakttagelser som kan göras på fastigheten. I propositionen fann de slutligen att en regel om köparens undersökningsplikt bör utformas med fokus på att köparen undersöker fastigheten i den utsträckning som påkallas med hänsyn till den aktuella fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.35
Vidare kan undersökningsplikten mildras på grund av uppgifter som säljaren lämnat. Utgångspunkten är att ju mer korrekt information som säljaren lämnar, desto större anledning har köparen att tro att fastigheten överensstämmer med vad säljaren har angett. Därför, om säljaren ger garantier eller rapporterar fel, ska köparens undersökningsplikt i princip vara uppfylld. När säljaren svarar på köparens frågor med lugnande information eller underskattar symtom, bör ansvaret för att undersöka dessa minska. Köparens undersökningsplikt kan också utvidgas på grund av olika omständigheter. Om informationen från säljaren är information om att ett fel kan föreligga men att säljaren inte har möjlighet att utreda, kan den anses expandera. Såvida det inte finns särskilda skäl behöver köparen inte ingripa i byggnaden eller marken men om säljaren uttryckligen säger att hen inte kontrollerat en viss egenskap kan detta ses som en inbjuda till köparen att undersöka. 36
Om säljaren lämnar en upplysning till köparen om att ett fel kan förekomma i fastigheten kan man sammanfatta detta som att undersökningsplikten utvidgas och det kan det finnas skäl för köparen att anställa en besiktningsman. Vilken information om fastigheten som säljaren lämnar kan relateras till undersökningsplikten. Om säljaren bagatelliserar en egenskap på fastigheten, kan säljaren normalt inte åberopa bristande undersökning från köparnas sida om felet anses vara allvarligt. Om bristen anses allvarlig och säljaren informerar om detta kan det vara viktig att köparen undersöker felet för att inte förlora sin möjlighet att vid en eventuell tvist kunna åberopa felet.37
34 Grauers Folke, Fastighetsköp, s. 128–120 35 Prop. 1989/90:77 s. 40.
36 Grauers Folke, Fastighetsköp, s. 198 37Grauers Folke, Fastighetsköp, s. 198
12
3.2 Besiktningsmannens roll i undersökningsplikten
Om en köpare väljer att anlita en besiktningsman för att göra en besiktning av huset betyder inte detta att köparen frias från sin undersökningsplikt och slipper undan ansvar. Om ett fel inte upptäcks utav besiktningsmannen kan detta betyda att ett dold fel föreligger och att köparna kan få ersättning. Om besiktningsmannen istället skulle finna något som en vanlig husköpare hade missat betyder detta att köparna måste gå vidare med sin undersökningsplikt och berätta detta för säljaren, om inte detta görs får de senare inte heller påpeka detta efter att husköpet genomförts. Detta följer av fallet, NJA 1998 s. 40738, där ett besiktningsutlåtande ansågs ha
utökat köparnas undersökningsplikt då besiktningsmannen påpekade vissa brister som köparna inte framförde till säljarna.
Härav följer även säljarens ansvar om att informera köparna om eventuella fel vid frågor eller framhållande av fel, sådana fel som köparna kan ha svårt att upptäcka vid sin egen undersökning. Säljaren har en så kallad upplysningsplikt. 39 Utgångspunkten för bedömningen
om undersökningsplikten är uppfylld görs utifrån om fel i fråga skulle ha upptäckts vid en normal undersökning, om felet inte upptäcktes kan detta tala för att felet är väsentligt. Denna undersökning ska göras objektivt och därför förespråkar professor Grauers att man ska ta ställning till vad som hade upptäckts av en lekman som har tillräcklig kunskap och noggrannhet. Denna bedömning kan också göras subjektivt genom att ta reda på vad köparen ska upptäcka i en viss situation, detta gäller framför allt i situationer där köparen ha fått information från säljaren som kan minska undersökningsplikten. Viktigt att poängtera är dock att dolda fel kan ha synliga ”symtom” som indikerar att de finns, exempel kan det vara att en konstig lukt som indikerar att det kan finnas mögel. Dessa symtom innebär att köparen måste fortsätta inspektionen och undersöka om det finns mögel.40
Rättsfallet NJA 1985 s. 871 stärker ytterligare skyldigheten att utreda, eftersom HD i fallet betonar vikten av att köparen tar kontakt med en besiktningsman och de upptäcker ett fel som denne inte besitter rätt kompetens för att utreda närmare.
Rättsfallet handlar om en fastighet vars elektriska anläggningar var bristfälliga kunde omfattas av felansvaret i 4 kap 19 § JB. I samband med köpet av fastigheten hade säljaren uttalat sig om att kökets elinstallation var nygjord. HD fann i rättsfallet att det var köparen som hade brustit i sin undersökningsplikt och menade att om omfattningen på undersökning innebär att köparen inte själv kan genomföra den på ett tillfredställande sätt, får köparen ta hjälp av en expert på området. HD menade att undersökningspliktens omfattning är beroendet av om det är ett fel av farlig beskaffenhet eller om, vilket ofta är fallet vid byggnadsarbeten, särskilda föreskrifter gäller för hur ett arbete skall utföras och vilket material som skall användas. HD sammanfattade rättsfallet med att uttala att felen hade upptäckts vid en undersökning av en sakkunnig. 41
HD poängterar i sitt domskäl att om en köpare väljer att anlita en besiktningsman för att göra en besiktning av huset betyder inte detta att denne frias från ansvar, däremot kan ett fel som inte upptäcks av besiktningsmannen betyda att ett väsentligt dolt fel föreligger och att köparna kan använda detta som grund för att ställa krav mot säljaren och hävda fel i fastighet. 42
38 NJA 1998 s. 407
39 Hager och Victorin. Allmän fastighetsrätt, s. 147. 40Grauers Folke, Fastighetsköp, s. 192–193. 41 NJA 1985 s. 871
13 Om besiktningsmannen istället skulle finna något som en vanlig husköpare hade missat betyder detta att köparna måste gå vidare med sin undersökningsplikt och berätta detta för säljaren, om inte detta görs får de senare inte heller påpeka detta efter att husköpet genomförts. Detta följer av fallet, NJA 1998 s. 407, där ett besiktningsutlåtande ansågs ha utökat köparnas undersökningsplikt då besiktningsmannen påpekade vissa brister som köparna inte framförde till säljarna. 43
14
4. Säljarens upplysningsplikt
4.1 Allmänna utgångspunkter
En säljare av en fastighet har ingen generell upplysningsplikt på samma sätt som en köpare har en undersökningsplikt. När man talar om den upplysningsplikt som har vuxit fram ur praxis från HD behandlar man inte situationer som framkommit till följd av tvister rörande de konkreta felen, om säljaren valt att lämna en garanti eller en enuntiation ansvarar han för att uppgiften är riktig. Det är situationer när säljaren inte lämnat någon information eller garanti rörande en avvikande egenskap som kan finns på fastigheten, utan istället valt att inte informera köparna trots vetskapen om felet eller bristen.44
Ett exempel som nämnts tidigare är rättsfallet45 där säljaren hade lämnade vissa garantier om
dricksvattnet på fastigheten. Detta fann HD bjöd in köparen till att undersöka brunnen och dess vatten noggrannare och att när en säljare lämnar en upplysning kan detta tolkas som en avsägning från ansvar om den egenskapen skulle avvika från vad köparen kan förutsätta. Undersökningsplikten vilar på köparens ansvar och säljaren svarar endast för de fel som en köpare inte borde ha upptäckt vid en tillräcklig utförd undersökning.
I det avseende att felet inte hade kunnat upptäckas vid en normal undersökning av fastigheten, dolt fel är säljarens ansvar strikt mot köparen. Oavsett situation så finns det dock ingen lagstadgad princip som säger att säljaren måste berätta om oönskade egenskaper som finns på fastigheten. Om säljaren har förklarat en viss brist vid köpet, råder det ingen tvekan om att bristen kan vara en brist, åtminstone inte en dold brist. Det faktum att säljaren informerar köparen om bristen på detta sätt är i princip detsamma som hur säljaren uttryckligen avsäger sig ansvaret för den specifika egendomen. Om säljaren vet att avloppsröret kommer att frysa på vintern, kan det befrias från sitt ansvar genom att i avtalet ange att det har meddelats köparen eller inte är ansvarigt för det.46
Grauers beskriver att upplysningsplikten kan ses utifrån två olika perspektiv. I den ena förekommer en friskrivning och i den andra förekommer ingen friskrivning. I det fall att en friskrivning finns, är det inte ett fel i köprättslig mening, för att säljaren genom avtal friskriver sig från sitt ansvar. I rättspraxis har man genom domar som ”rondellfallet” 47, som handlade om
att säljaren inte lämnat riktiga uppgifter angående ett vägarbete som påverkade fastigheten, har säljaren inte kunnat åberopa klausulen för att köpa sig fri från sitt ansvar. HD menar att detta är på grund av den upplysningsplikt säljaren har mot köparen. Det är dock viktigt att poängtera att säljarens undersökningsplikt inte innebär att säljaren måste berätta allt den vet om bostaden eller att hen själv måste undersöka fastigheten för att hitta fel den inte känner till. Fokus ligger på att säljaren som vid andra kontraktuella sammanhang inte ska utnyttja köparens oförstånd och undanhålla viktig information för att få igenom en affär. 48
44 Grauers Folke, Fastighetsköp, s. 199. 45 NJA1987 s. 871
46 Grauers Folke, Fastighetsköp, s. 225. 47 NJA 1981 s. 894
15
4.2 Upplysningsplikten inom praxis
Som tidigare nämnts saknas det lagstöd för en generell upplysningsplikt och frågan för domstolen blir i varje nytt enskilt fall att avgöra om säljaren kan göras ansvarig på grund av en bristande upplysning, och också utreda på vilket sätt denna bristande upplysning påverkar felbedömningen. 49
Ett klassiskt fall som har utökat säljarens ansvar vid en fastighetsaffär är det så kallade ”motocrossfallet”, NJA 2007 s.8650, där säljarens agerande klassades som ”svek eller annat
ohederligt förfarande”. I fallet ansåg HD att undersökningsplikten föll bort när säljaren inte
upplyste köparna utan tvärtom utnyttjat deras okunskap rörande de brister som fanns i fastighetens omgivning. HD erkände att köparna kunde ha undersökt omgivningen bättre och på så sätt funnit crossbanan som låg i närheten. Men då säljaren visste om de störningar som fanns i omgivningen och inte upplyste om dessa brast säljaren i sin upplysningsplikt och man valde att bortse från undersökningsplikten. Undanhållandet av informationen hade påverkat köparnas beslut att köpa fastigheten och dessa omständigheter gjorde att köparna fick rätt att häva köpet.51
När säljaren inte har friskrivit sig från sitt ansvar har köparen möjlighet att åberopa ersättning för fel som inte genom en normal undersökning har framkommit, dolda fel.
HD har i två rättsfall tagit beslut som kan ses som ett steg mot att ålägga säljaren en skyldighet att avslöja brister, även om hen inte valt att friskriva sig från ansvar. I rättsfallet NJA 1981 s. 815 hade ett hus blivit angripet av husbock52 Skadorna var så uppenbara att köparen borde ha
upptäckt den. Säljaren var inte medveten om att fastigheten hade blivit angripen, men HD menade att hen borde ha misstänkt att någon insekt befann sig i fastigheten. Det faktum att säljaren inte informerade köparen om sin misstanke berövar honom dock inte rätten att hävda att köparen har försummat sin skyldighet att genomföra utredningen. Detta beror på att det inte var "avsiktlig eller försumlig underlåtenhet att tillhandahålla information"53 från säljarens sida.
HD uppgav att säljaren inte behöver informera köparen om ett misstänkt fel som köparen vid en undersöknings av fastigheten kan upptäcka själv. Dessutom klargörs att säljaren inte behöver göra några egna förfrågningar för att kunna tillhandahålla information, det finns inget krav på säljaren att själv anlita en besiktningsman i samband med en försäljning för att kunna svara på köparens frågor.54
I NJA 1985 s. 274 gällde tvisten omfattande rötskador i ett mellangolv som säljaren hade känt till, här fick säljarens vetskap mindre betydelse då köparens undersökningsplikt ansågs vara större, anledning till detta menade HD var att fastigheten var gammal och i allmänt dåligt skick. Köparen hade även fått upplysning om att golvet behövde bytas ut eftersom det var i dåligt skick. Säljaren hade inte upplyst om några rötskador under golvet och frågan var om en sådan upplysning borde ha skett. HD konstaterade att det rörde sig om ett gammalt trähus som hade många andra synliga skador, däribland fuktskador och läckage. HD ansåg därför att det var uppenbart att köparen hade en större undersökningsplikt för att påpeka alla fel som fanns, när
49 Hellner, Hager, Persson. Allmän fastighetsrätt – fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och
sakrättsliga frågor, s. 64.
50 En ingående presentation av rättsfallet återfinns under kapitel 5 i uppsatsen. 51 NJA 2007 s. 86.
52 Husbocken är en skadeinsekt som äter trä, den angriper träbostäder och kan orsaka stor skada. 53 NJA 1981 s. 815
16 hen även fått upplysning om att golvet behövde bytas borde hen ha undersökt golvet närmre och då upptäckt felet.
Säljaren hade dock vetskap om att golvet var rötskadat och hade valt att inte ta med denna information i ett formulär som lämnades över till köparna. HD fann trots detta att säljaren kunde åberopa att köparen hade åsidosatt sin undersökningsplikt. Dels för att säljaren hade förklarat att ”golven var slut och måste repareras”55, och dels för att det vid en undersöknings från
köparen skulle ha framgått att det var skadat. Även i detta fall var köparens undersökningsplikt avgörande för ansvarsfördelningen, även om säljaren hade haft vetskap om felet. Avgörandet öppnar dock upp för att HD:s slutsats kunde blivit den motsatta om felet varit svårare att upptäcka, eller om säljaren var att inte yttra sig om golvet utan undanhålla informationen helt.56
Grauers menar att även detta rättsfall ger stöd för att utgångspunkten för säljarens upplysningsplikt är köparens undersökningsplikt; detta oavsett säljarens vetskap. Att säljaren visste om rötskadorna i golvet saknade därför betydelse eftersom HD ansåg att undersökningsplikten inte var fullgjord. Rättsfallet ger också̊ stöd för att anse att om säljaren yttrar sig om en omständighet så kan detta ses som varnande besked. Säljaren hade här uttalat att golvet behövde bytas och köparen borde då reagerat med skepsis och därmed också̊ undersökt golvet närmare.57 Upplysningen från säljaren var en inbjudan till att undersöka golvet
närmare.
55 NJA 1985 s. 274
56 Grauers, Fastighetsköp, s. 227. 57 Grauers, Fastighetsköp, s. 238.
17
4.3. Friskrivningsklausuler vid fastighetsköp
Som tidigare presenterats i uppsatsen kan upplysningsplikten gälla för sig själv eller tillsammans med en ett friskrivningsavtal. Säljaren har enligt praxis en upplysningsplikt vid totala påföljdsfriskrivningar.58
De svenska kontraktsbrottsreglerna är dispositiva och det innebär att det inte finns något hinder för säljare och köpare att komma överens som vad som ska finnas med i köpeavtalet, vid sidan av de formkrav som finns i JB. Det finns inget hinder för säljaren att införa en klausul i köpeavtalet där säljaren begränsar sitt ansvar för fel i fastigheten helt eller delvis. 59
En friskrivning utformas normalt på två olika sätt, den första typen är att man vill avtala bort en specifik egenskap som man känner till är undermålig och där man inte vill stå som ansvarig för kvalitén. Det kan vara att säljaren väljer att precisera att hen inte vill ta ansvar för dricksvattnet på fastigheten. Grauers beskriver denna friskrivning som en
”egenskapsfriskrivning” och menar att det är motsatsen till en garanti eller en enuntiation. Det
betyder att i den mån friskrivningen gäller, föreligger helt enkelt inte fel i köprättslig mening och köparen kan inte åberopa en egenskap som omfattas av avtalet som avvikande.60
Den andra typen av friskrivning kan vara att säljaren väljer att avtala bort vissa påföljder som köparen vid fel kan åberopa. Det kan röra sig om att säljaren utesluter hävning vilket innebär att köparen i sin tur måste åberopa andra påföljder om en eventuell tvist skulle uppstå. Till skillnad från en egenskapsfriskrivning är den andra typen en så kallad ”påföljdsfriskrivning” och där kan fel i köprättslig mening föreligga. Genom denna typ av friskrivning är det istället påföljderna uteslutits genom friskrivningen.61
Upplysningsplikten en självständig funktion för att begränsa effekten av friskrivningen till att gälla endast sådana dolda fel som säljaren inte känt till. En ansvarsfriskrivning i sig kan tillämpas på egendomsvillkor och påföljder för ansvar för brister i vissa specifika aspekter. Ansvarsfriskrivningen hänvisar till säljaren, till exempel skrivs det in i avtalet att denne inte ansvarar för skicket hos fastighetens avloppssystem. Ansvarsfriskrivningar är vanligtvis helt giltiga, förutsatt att de är tillräckligt tydliga. I praktiken handlar det om negativ information om fastighetens tillstånd, vilket gör att en köpare bör vara mer försiktig och har anledning att vara extra noga när de undersöker fastigheten. Det innebär också att säljaren skriver sig fri från eventuella påföljder som köparen kan åberopa, säljaren är befriad från ansvar som kan förknippas med egendomsfel.62
I förarbetena till JB gjordes vissa uttalanden om friskrivningar, där framkommer det att om säljaren inte vill ansvara för fastighetens egenskaper, kan detta föras in i en friskrivningsklausul så att köparen fick skärpa sin undersökning i den delen. Lagrådet uttalande även att allmänna hänvisningar, som inte precist pekar ut den egenskap man önskar skriva sig fri från, som ”fastigheten säljs i befintligt skick” inte gör att säljaren står fri från allt ansvar. 63 Dessa
uttalanden har Grauers tolkat innebär att säljaren skulle behöva göra en uppräkning av de egenskaper hen friskriver sig från, annars kan dessa antas vara för vaga och inte vara giltiga vid
58 NJA 1981 s. 894 59 Grauers, Fastighetsköp, s. 219. 60 Grauers, Fastighetsköp, s. 220. 61 Grauers, Fastighetsköp, s. 219. 62 Grauers, Fastighetsköp, s. 224–225. 63 Prop 1970:20 del B 1 s. 212.
18 en bedömning. Grauers betonar att en ”befintligt skick"-klausul dock är fullt gångbar vid försäljning av lös egendom, och hänvisar till 19 § KöpL.64
Vid bedömningen av friskrivningsklausuler och uttrycklig utfästelse kan en hänvisning till NJA 1981s. 894 göras. Fallet handlade om försäljning av fastigheter mellan privatpersoner. Ett år före försäljningen hade kommunfullmäktige beslutat att ändra stadsplanen, som godkändes av länsstyrelsen ett år efter försäljningen. Beslutet innebar bland annat att flytta rondellen från 20 meter bort till 3 meter bort och föra den närmare tomtens gräns. Köpeavtalet innehåller en ansvarsfriskrivning, där köparen godkänner villkoren för fastigheten, och säljaren tar inget ansvar för brister och brister i fastigheten. I HD är det tydligt att säljaren är medveten om beslutet, delvis för att han aktivt motsatte sig beslutet att ändra stadsplanen före köpet. Därför måste han förstå att detta är viktig information för potentiella köpare att överväga. Säljaren hade heller ingen anledning att tro att köparen visste kommunfullmäktiges beslut. I förhandlingarna sa säljaren bara att de skulle bredda vägen, vilket inte alls är i linje med verkligheten. Säljarens uttalande var en underdrift av de vägreparationer som för närvarande pågår vid köpet. Därför utnyttjade säljaren det faktum att köparen inte kände till beslutet och därför inte kunde befria säljaren från ersättningsansvar på grund av att köparen inte utförde undersökningsplikten. Säljaren utnyttjar köparens bristande förståelse för situationen och därför hade säljaren inte heller rätt att hänvisa till den klausul som förts in i kontraktet. 65
Sammanfattningsvis kan friskrivningar summeras som att en preciserad egenskapsfriskrivning medför, att det inte föreligger ett fel i den avtalade egenskapen och att allmänt hållna egenskapsfriskrivningar som att fastigheter säljs i befintligt skick inte har en verkan vid eventuell tvist. 66
64 Grauers, Fastighetsköp, s. 220. 65 NJA 1981 s. 894.
19
5. Analys av rättsfallet NJA 2007 s. 86
5.1 Bakgrund till rättsfallet
För att få en överblick över de diskussioner som förts om säljarens upplysningsplikt inom doktrinen de senaste åren behöver det redogöras för vad domstolen gjorde för bedömning i rättsfallet NJA 2007 s. 86. Rättsfallet har kritiserats från olika håll och öppnat upp för olika tolkningar, det finns jurister på området som efter domen ställer sig frågande till innebörden av den och vilken påverkan den har på fastighetsrätten i framtiden.
Rättsfallet berör ett köp av ett fritidshus, köparen besökte fastigheten tillsammans med sin sambo under vintermånaderna och skrev på köpekontraktet. Det som inte framkom vid besöket var att fastigheten var belägen nära en motocrossbana och att man kunde höra buller därifrån när man var ute på tomten. Detta var information som säljaren hade och var medveten om vid köpet, men valde att inte berätta.
När köparen flyttade in och spenderat tid på fastigheten upptäckte de ljudet från banan och ville senare häva köpet, detta med hänvisning till bullret som de tyckte utgjorde ett väsentligt fel. Säljaren å sin sida bestred käromålet i sin helhet och menade att det var köparen som hade brustit i sin undersökningsplikt. Köparen uppgav att han under visningsdagen hade frågat säljaren om några vindkraftsverk som låg i nära anslutnings till tomten, säljaren ska då ha svarat att de orsakar buller, men att det aldrig överstiger ljudnivån som de hade på visningsdagen. Köparen fortsatte med att påpeka att köparnas oro för en hög ljudnivån hade diskuterats och att säljaren då borde ha upplyst dem om den närliggande motocrossbanan. Köparen tillförde även att säljarna visste att det var en fritidsfastighet som köparen var intresserad av, och därför borde han ha insett att de önskade en tyst och lugn plats.
En tid efter köpet, lämnade säljaren över viktiga dokument rörande fastigheten, bland dokumenten fanns det mailkonversationen mellan säljaren och kommunen om bullernivån från motocrossbanan. Det framgick även att säljaren i brev till kommunen förklarat att bullret gjorde att hans boendemiljö blivit lidande. Säljaren ha vid flertaliga gånger uppmanat kommunen att göra något åt den höga bullernivån från banan. Köparen reagerade på att säljaren haft konversationer med kommunen och själv klagat på ljudnivån, men att säljaren inte upplyste om detta vid köpet.
Till grund för sin talan anförde köparen att den av honom köpta fastigheten varit behäftad med faktiska fel som varit av väsentlig betydelse, varför han skulle ha rätt att häva köpet. Som en alternativ grund för köparens käromål, menade köparen att avtalet mellan honom och säljaren var ogiltigt enligt avtalslagens regler, då det skulle ha stridit mot tro och heder vid avtalets upprättande, eftersom säljaren haft vetskap om felet i fråga.
Säljaren åberopade som grund för sin talan att fastigheten i fråga ligger ca 300–400 meter från motocrossbanan och att köparen vid besöket ska ha passerat skylten och även kunnat se banan. Verksamheten på motocrossbanan bedrevs i samarbete med kommunen och att det fanns ett beslut från miljö- och byggnadsnämnden att bullervallar skulle byggas runt banan för att minska ljudets spridning. Säljaren åberopade även att bullret enligt lagarna i miljöbalken inte utgjorde ett problem, då bör det inte vara ett problem enligt JB och heller inte utgöra ett fel i fastigheten. Köpet hade gått fort och parterna hade inte hunnit träffats mer än några gånger, en av dessa har de ovan nämnda dokumenten överlämnats, köparen hade enligt säljaren inte nämnt något om
20 att han varit missnöjd med bullret som kunde höras vid tidpunkten Säljaren hävdade därför att rätt till hävning inte förelåg.
Säljaren menade även att mailen mellan honom och kommunen inte kunde ligga till grund för en felbedömning enligt reglerna i JB, de dessa ska grundas på är objektiva aspekter. När köparna gjorde sitt första besök på fastigheten var det vinter och motorklubben hade inte startat sin verksamhet för året. Det var därför inte naturligt att konversationen handlade om motorbanan. Säljaren anförde sammanfattningsvis till grund för sin talan att om ett fel enligt JB skulle föreligga är detta inte relevant med hänsyn till att köparen brustit i sin undersökningsplikt.
5.2 HDs resonemang
Frågan i målet var att bedöma rättstillämpligheten av 4 kap 19 § JB, det vill säga att om fastigheten är behäftad med ett fel och sedan att utreda undersökningsplikten för köparen. Det som HD presenterade som grunden till sin bedömning var det faktum att säljaren vid flertaliga gånger varit i kontakt motocrossklubben och kommunen för att han tyckte att ljudnivån var för hög. HD bekräftade dock att köparen i normala inte skulle kunna åberopa bullret som ett fel, med argumentationen att köparen borde ha insett närheten till motocrossbanan och också förstått att verksamheten skulle kunna skapa höga ljudnivåer. HD fortsatte sedan att uttala att även om en köpare brustit i sin undersökningsplikt så innebär det inte att köparen i det läget skulle förlora all rätt till att åberopa ett fel. HD öppnade upp för att köparens undersökningsplikt kan sänkas för det fallet att säljaren lämnat uppgifter om fastighetens egenskaper. I den ordväxling som köparen har lagt fram som grund för sin talan, finns det inget stöd för i bevisningen och HD valde därför att pröva om säljarens vetskap om felet gav köparen rätt att åberopa det, trots att köparen vid en undersökning utan större ansträngning borde ha upptäckt felet.
Den stora frågan för HD blev att utreda om det kan ha uppkommit en upplysningsplikt för säljaren med anledning av att han kände till felet, ett ansvar som inte skulle ha funnits om säljaren inte haft någon vetskap om det. För att utreda problematiken granskades förarbetsuttalandet till den senaste versionen av JB, 1990 års version67. I förarbetet till lagen
framkommer det en huvudregel som uttrycks vara att säljaren inte har någon skyldighet att upplysa om fel som denne har vetskap om, och köparen får ansvara för fel som denne bort upptäcka vid en undersökning av fastigheten. HD gör tolkningen att det är vetskapen om felet som är kärnan i huvudregeln, och frågar sig därför vad som händer när säljaren döljer information för att underlätta en försäljning? HD öppnar här upp för en tolkning av texten och öppnar upp möjligheter för möjligheten att tala om ”svikligt förledande”, något som kan härledas till 30 § respektive 33 § avtalslagen.
Dessutom ansåg HD att den rättsliga situationen borde vara densamma, även efter införandet av kapitel 4, avsnitt 19 andra stycket, genom 1990 års lagändring. Samtidigt med ändringen av kapitel 4 i JB från 1990, infördes en bestämmelse i § 19 paragrafen i KöpL som innebär att en produkt anses vara felaktig om säljaren inte informerade köparen om egenskaperna hos produkten som kan betraktas som betydande före köpet. Det antas att säljaren visste om problemet och om det kan antas att säljarens underlåtenhet har påverkat köpet. HD diskuterade det faktum att reglerna för överföring av egendom genom historien har varit mycket strängare för köparen än reglerna för överföring av lös egendom. HD hävdade att det inte fanns någon anledning till att reglerna skulle vara strängare i det ena fallet än i det andra när fastigheten
21 återställs till sitt befintliga skick. Detta talade, enligt HD, för att KöpL borde vara analogt tillämplig i rättsfallet. Med hänsyn till det anförda så förelåg det enligt HD skäl för att en säljare av fast egendom, i likhet med en säljare av lös egendom i befintligt skick, "i viss utsträckning" har en skyldighet att upplysa köparen om omständigheter eller förhållanden, som säljaren har vetskap om och som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning.
Med tanke på ovanstående situation och det faktum att köparen inte hörde bullret från banan, måste säljaren förstå att köparen inte är medveten om att det fanns en bana i närheten och att dess verksamhet kommer att generera störande ljud. Säljaren själv har också försökt att begränsa motocrossklubbens verksamhet, vilket visar att han måste ha insett vikten av denna situation för nya köpare av fastigheten. Därför, även om köparen skulle ha upptäckt felet, har köparen rätt att åberopa felet eftersom den anser att säljaren har utnyttjat köparens okunnighet. Med tanke på att köpet omfattade fritidsfastigheter ansågs felet också vara betydande. Köparen har rätt att häva köpet.
HD anför efter genomgången av tidigare praxis att ”sammanfattningsvis får det i praxis anses
ha lämnats en öppning för att en köpare av fast egendom, trots bristande undersökning, skall få åberopa vissa fel som säljaren kände till, utan att förtigandet av felet måste kunna inordnas under 30 eller 33 § AvtL”68
Men då stöd för detta saknas i JB har HD resonerat kring KöpL som en möjlig väg att nå̊ detta resultat på̊, detta anförs i samband med de ändringarna som gjorde i senaste upplagan av JB. Som ovan nämnt gjorde det samtidigt ändringar i 19 § första stycket 2 KöpL, som innebar att i det fall en vara sålts i ”befintligt skick” skapas det en upplysningsplikt för säljaren. HD kommer fram till att detta bör kunna omfatta även fast egendom, det finns en utgångspunkt att de i huvudsak säljs i befintligt skick, förutom då annat är avtalat, och drar direkta paralleller till försäljning av lös egendom.
HD anser att det för närvarande inte finns någon anledning att göra strängare bedömningar av fastighetsköpare än de som för närvarande säljs. Bostadsavdelningen föreslår också att detta vanligtvis är ett stort företag och anser att det har ett stort behov av att ge rättsligt skydd för köpare. Därför betonade HD likheterna mellan köp av lös och fast egendom, liksom de särskilda behoven för skydd, istället för att betona de viktigaste skillnaderna, men indikerar behovet av olika regler. HD anser att säljaren inte bör ges möjlighet att dra nytta av köparens okunnighet för vinst.69
Slutsatsen av detta menar HD blir att oavsett om det är fast eller lös egendom som säljs, så vilar det ett visst upplysningsansvar på̊ säljaren om han har kännedom om något som köparen visserligen borde ha uppmärksamma men förbisett. Efter detta resonemang följer det som har gjort att doktrinen reagerat, där menar HD att det i praxis får anses ha lämnats en öppning för att en köpare av fast egendom, trots bristande undersökning, ska få åberopa vissa fel som köparen kände till, utan att förtigande av felet ”måste kunna inordnas under 33 § lag om avtal
och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område.” 70 HD menar att
upplysningsplikten för säljare generellt är mer långtgående vid köp av lös egendom än vid köp av fast egendom, men att det finns skäl som talar mot att dessa skillnader bör minska
68 NJA 2007 s. 86, s. 102. 69 NJA 2007 s. 86. 70 NJA 2007 s. 86 s. 102.
22 Det HD lyfter fram att säljaren måste ha förstått att köparen inte visste om att motocrossbanan fanns och att dess ljudnivå skulle påverka. Säljaren måste också̊ ha förstått att det var av avgörande betydelse för köparens köpbeslut att ett sådant fel förelåg. HD ansåg att säljaren utnyttjat köparens okunskap och felet ansågs som relevant. HD använder därför samma rekvisit som i 19 § KöpL vid sin bedömning av säljarens upplysningsplikt.
5.3 Kommentarer från doktrinen
Fastighetsrättens regler kan anses vara enkla och tydliga, men eftersom villkoren för varje fastighetstransaktion är olika kan många olika situationer uppstå. Ett problem som framkommit i praxis under åren är när säljaren känner till felet men inte informerar köparen om det och att köparen missat felet när hen undersöker fastigheten. Eftersom lagen specifikt reglerar undersökningsplikten antas det att köparen har brustit i sin undersökning om felet inte åberopas innan tvisten uppstår. Det är upp till köparen att hitta felet vid en undersökning baserat på omständigheterna i varje fall. Det saknas lagstiftning kring situationen som uppstår när säljaren visste om det faktiska felet men inte nämnde något om detta. Det kan så här inledelsevis vara värt att nämna att åsikterna inom doktrinen skiljer sig åt beträffande hur praxis och förarbeten bör tolkas.
Ett viktigt rättsfall som bör nämnas innan en analys utifrån motocrossfallet görs är ett annat rättsfall som tidigare behandlat upplysningsplikten, fallet NJA 1981 s. 894 (Rondellfallet). Fallet handlade om försäljning av fastigheter mellan privatpersoner. Ett år före försäljningen hade kommunfullmäktige beslutat att ändra stadsplanen, som godkändes av länsstyrelsen ett år efter försäljningen. Beslutet innebär bland annat att flytta rondellen från 20 meter bort till 3 meter bort och föra den närmare tomtens gräns. Köpeavtalet innehåller en ansvarsfriskrivning, där köparen godkänner villkoren för fastigheten, och säljaren tar inget ansvar för brister och brister i fastigheten. I HD är det tydligt att säljaren är medveten om beslutet, delvis för att han aktivt motsatte sig beslutet att ändra stadsplanen före köpet. Därför måste han förstå att detta är viktig information för potentiella köpare att överväga. Säljaren hade heller ingen anledning att tro att köparen var medveten om kommunfullmäktiges beslut. I förhandlingarna uppgav säljaren endast att kommunen skulle bredda vägen, vilket inte alls var i linje med verkligheten. Säljarens uttalande var en underdrift av de vägreparationer som för närvarande pågår vid köpet. Därför utnyttjade säljaren det faktum att köparen inte kände till beslutet och därför inte kunde befria säljaren från ersättningsansvar på grund av att köparen inte utförde utredningsuppgifterna. 71
Grauers har uttalat sig om att det efter rondellfallet72 fortsatt kvarstår frågetecken kring hur
tolkningen görs när det är säljarens vetskap som ska bedömas. HD hade inte anledning att ta ställning till vad som skulle omfattas av undersökningsplikten, eftersom köparens undersökningsplikt reducerats av att säljaren bagatelliserat förändringen.
Grauers är av uppfattningen att om säljaren inte bagatelliserat frågan, skulle HD gjort bedömningen att det inom undersökningsplikten skulle ha ingått att kontakta planmyndigheten för att få klarhet i vad förändringarna innebar, alltså en undersökningsplikt, som omfattar annat än fastighetens rent fysiska egenskaper. 73 Grauers menar att HD i "motocrossbanefallet"74 fann
71 NJA 1981 s. 894 72 NJA 1981 s. 894
73 Grauers Folke, Fastighetsköp, s. 214. 74 NJA 2007 s.86.
