Fastighetsmäklarens ekonomiska incitament i
relation till uppdragsgivarens intressen
En rättsekonomisk analys
The real estate agent's incentives in relation to
the client’s interests
An analysis of law and economics
Ebba Hofström och Ida Gissler
Fastighetsvetenskap Kandidatnivå 15 hp
VT19
Sammanfattning
I denna kandidatuppsats görs en rättsekonomisk analys av huruvida fastighetsmäklarens ekonomiska incitament samspelar med uppdragsgivarens intressen samt hur olika ersättningsformer påverkar fastighetsmäklarens incitament och prestation. Att fastighetsmäklaren har intressen som uppdragsgivaren inte delar har blivit erkänt av lagstiftaren. Detta har resulterat i att fastighetsmäklarlagen innehåller vissa förbud, bland annat förbud om förtroenderubbande verksamhet enligt 14 § fml vilken anger att fastighetsmäklaren inte får ägna sig åt sådant som kan rubba förtroendet för denne. Utöver förbud har fastighetsmäklaren även skyldigheter, såsom att agera enligt god fastighetsmäklarsed, 8 § fml. Inom ramen för detta arbete görs ett antagande om att fastighetsmäklaren och dess uppdragsgivare strävar efter nyttomaximering. Fastighetsmäklaren har rätt till ersättning när samtliga rekvisit i 23 § 1 st. fml är uppfyllda, likaså är uppdragsgivaren skyldig att betala ersättning till fastighetsmäklaren när samtliga rekvisit är uppfyllda. De teorier vi baserat vår ekonomiska del på är asymmetrisk information, principal agent-teorin och moral hazard. Av dessa framgår att en part som besitter information vilken den andra parten inte har, erhåller informativa fördelar och kan ges möjlighet att beakta sina privata intressen på bekostnad av den andre. Hur fastighetsmäklarens prestation ser ut kan skilja sig beroende på ersättningsform. De ekonomiska incitamenten har analyserats utifrån tre olika ersättningsformer; rak provision, provisionstrappa och fast arvode.
Vi kommer fram till att informationsasymmetri råder mellan fastighetsmäklaren och uppdragsgivaren. Denna informationsasymmetri resulterar i moral hazard och principal agent-problem. Den ersättningsform som torde vara lämpligast att använda för att jämka samman de ekonomiska incitamenten är provisionstrappa. Rak provision är möjligen inte tillräckligt lönsamt för att skapa en extra ansträngning hos fastighetsmäklaren. Ett fast arvode torde endast motivera en ansträngning hos fastighetsmäklaren tills dess att rekvisiten i 23 § fml är uppfyllda. Trots att provisionstrappa framstår som den mest optimala ersättningsformen finns nackdelar. Den öppnar upp för illojalt agerande hos fastighetsmäklaren då denne får möjlighet att vilseleda uppdragsgivaren.
Abstract
In this bachelor thesis a law and economics analysis have been made regarding whether or not the real estate broker’s economic incentives interact with the principal’s interests and how different compensation types affect the real estate broker’s incentives and performance. The real estate broker has got interests which the principal does not share and this have been recognized by the legislator. This has resulted in certain prohibitions within the Estate Agents Act (EAA) including the prohibition of confidence disrupting activities according to 14 § fml which indicates that the real estate broker must not engage in activities which can displace the confidence for him or her. Besides prohibitions the real estate broker does also have obligations, such as acting according to sound estate agency practice, 8 § fml.
Within this master thesis, an assumption that the real estate broker and his principal are aiming for utility maximization has been made. The real estate broker has the right to compensation when all requisites within § 23 1 st. fml are achieved, and the principal is obliged to pay the real estate broker when all requisites are achieved. The theories we have based our economic section on are asymmetric information, the principal agent theory and moral hazard. According to these theories it appears that one party which has got information that the other party does not, is gaining information advantages and gets the possibility to consider his private interests at the expense of the other. What the real estate broker’s performance look like can differ depending on the compensation type. The economic incentives have been analyzed on the basis of three different compensation types; straight commission, progressive commission and fixed commission.
We find that asymmetric information prevails between the real estate broker and the principal. This information asymmetry is resulting in moral hazard and principal agent problems. The compensation type which should be the most appropriate to use for linking the economic incentives together is progressive commission. Straight commission is possibly not profitable enough to create extra effort for the real estate broker. Fixed commission should
possibly only motivate the real estate broker to perform until the requisites within 23 § fml are fulfilled. Even though a progressive commission seems to be the most optimal compensation
type, there are disadvantages. The progressive commission open up for disloyal behavior by
the real estate broker since he gets the possibility to deceive the principal.
Innehållsförteckning
1. Inledning ... 4
1.1 Bakgrund ... 4
1.2 Syfte och frågeställning ... 5
1.3 Avgränsningar ... 5
2. Metod ... 6
3. Provision, god fastighetsmäklarsed och förtroenderubbande verksamhet ... 8
3.1 Provision ... 8
3.2 God fastighetsmäklarsed ... 9
3.3 Förtroenderubbande verksamhet ...11
4. Asymmetrisk information och ekonomiska incitament ... 14
4.1 Nyttomaximering ...14
4.2 Asymmetrisk information ...14
4.3 Moral hazard ...15
4.4 Principal agent ...18
4.5 Fastighetsmäklaren och provision...22
5. Diskussion ... 25
5.1 Varför väljer vi att anlita en fastighetsmäklare? ...25
5.2 Försäljningspriset och de ekonomiska incitamenten ...26
5.3 Fastighetsmäklarens prestation ...27 6. Slutsats ... 30 7. Framtida forskning ... 31 8. Källförteckning ... 32 8.1 Tryckta källor ...32 8.2 Elektroniska källor ...35
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Idag väljer de flesta säljare att anlita en fastighetsmäklare vid förmedling av deras bostad, ändå tycks en misstänksamhet gentemot fastighetsmäklaren och dennes agerande råda i Sverige. Detta eftersom anmälningarna till Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, fortsätter att öka1,
möjligen som ett resultat av bristande tillit till fastighetsmäklaren och att uppdragsgivare runt om i landet haft en rädsla om att de blivit vilseledda.
Mellan en köpare och säljare råder det utan tvivel motstridiga intressen eftersom köparen vill köpa en bostad för ett sådant lågt pris som möjligt medan säljaren vill sälja för ett sådant högt pris som möjligt. Huruvida intressekonflikter existerar mellan fastighetsmäklaren och dennes uppdragsgivare är inte lika uppenbart. Forskning har däremot visat på att fastighetsmäklarens och uppdragsgivarens incitament i vissa fall kolliderar2, trots att dessa
incitament borde vara samspelta.
I Sverige arbetar majoriteten av fastighetsmäklarna på hundra procent provision3 och
detta skulle i realiteten möjligtvis kunna innebära att fastighetsmäklaren har ett självintresse att tjäna mycket pengar. Att fastighetsmäklaren vill nyttomaximera följer teorin men hur dessa incitament styr dennes agerande är inte helt klart. I Sverige finns även lagstiftning som arbetar emot dessa incitament och försöker styra fastighetsmäklarens ageranden.
1 Fastighetsmäklarinspektionen, ”Fler mäklare, anmälningar och beslut om påföljder 2018”, 2019, (hämtad
2019-03-26).
2 Se till exempel Rutherford, R.C et al. Conflicts between principals and agents: evidence from residential brokerage. Journal of Financial Economics. vol. 76 no. 3, 2005 och Levitt, Steven D. och Syverson, Chad. Market distortations when agents are better informed: the value of information in real estate transactions. The
Review of Economics and Statistics. vol. 90 no. 4, 2008.
3 Andersson, Klas. Vi måste arbeta när andra är lediga. Svenska Dagbladet.2013-09-17.
1.2 Syfte och frågeställning
Syftet med detta arbete är att undersöka hur fastighetsmäklarens ekonomiska incitament samspelar med uppdragsgivarens intressen. De ekonomiska incitament vi undersöker har sin grund i tre olika ersättningsformer; rak provision, provisionstrappa och fast arvode. En diskussion kring huruvida fastighetsmäklaren har möjlighet att jobba efter eget ekonomiskt intresse kommer föras med utgångspunkt i ekonomiska teorier, fastighetsmäklarlagen samt tidigare applicerbar forskning.
Följande frågeställningar kommer att behandlas:
● Vilka ekonomiska incitament finns för fastighetsmäklaren att bortse från att tillgodose uppdragsgivarens intressen?
● På vilket sätt påverkar valet av ersättningsform fastighetsmäklarens ekonomiska incitament och ansträngning?
1.3 Avgränsningar
Inom detta examensarbete förs diskussion kring fastighetsmäklarens ersättning och rekvisiten som behöver vara uppfyllda för att fastighetsmäklaren ska ha rätt till denna. Det finns flera typer av ersättningsformer för en fastighetsmäklare. I detta arbete kommer vi endast beakta ersättningsformerna rak provision, provisionstrappa och fast arvode4 medan exempelvis
timbaserat arvode exkluderas ur arbetet. Vi kommer inte heller gå in djupare på den juridiska aspekten av ersättningen, det vill säga rätten till provision i olika scenarier. Vi kommer inte heller ta fastighetsmäklarens ensamrätt på tre månader i beaktande. Detta innebär att vi inte kommer lägga fokus på hur försäljningen av förmedlingsobjektet gått till inom ensamrättstiden, det vill säga om det är fastighetsmäklaren eller annan part som lyckats sälja objektet.
I detta arbete ligger fokus på de ekonomiska incitamenten. En medvetenhet om att andra incitament existerar, exempelvis kopplat till rykte, finns men för detta arbete undersöks de inte.
Genomgående i arbetet kommer säljaren iklä sig rollen som uppdragsgivare. Fastighetsmäklaren iklär sig rollen som uppdragstagare.
4 Se avsnitt 3.1 första stycket
2. Metod
I detta arbete har vi använt oss av en rättsekonomisk metod vilket innebär att hänsyn såväl tagits till rättsvetenskapen som till ekonomiska teorier. Enligt Sandgren innefattar en rättsvetenskaplig metod juridiska ansatser och låter argumentationen stå i centrum.5 När en
studie handlar om ett lagrum6, exempelvis i Fastighetsmäklarlagen7, är det inte möjligt att
bevisa vare sig bestämmelsen är sann eller inte. Till skillnad från samhällsvetenskapliga metoder, där man enkelt kan göra observationer till sin empiri, finns det ingen objektiv verklighet att falla tillbaka på när man använder sig av en rättsvetenskaplig metod.8 Sandgren
menar även att rättsvetenskapliga arbeten inte bör handla om att just fastställa gällande rätt. Istället behöver vi analysera materialet, hitta argument och motargument och visa på vilka effekter olika lösningar ger.9
Rättsekonomi innebär att vi med hjälp av ett ekonomiskt perspektiv analyserar rättsläget. Inom rättsekonomin är utgångspunkten att individen är nyttomaximerande.10 Att
endast utgå från att individen är nyttomaximerande blir en förenkling av verkligheten, risken med detta blir att förenklingen kan ske i för stor omfattning. Däremot är förenklingen nödvändig för att verkligheten ska kunna bli hanterbar och begriplig.11 För att erhålla ett
resonabelt och detaljerat förhållningssätt till rättsekonomin krävs en identifiering av gjorda antaganden och en utvärdering av resultatets trovärdighet i den faktiska verkligheten.12
Inom detta examensarbete har vi valt att särskilja den juridiska och ekonomiska aspekten för att ge en tydlig bild av vad som föreskrivs inom gällande rätt respektive de ekonomiska teorierna. Inom den juridiska aspekten har vi redogjort för lagrum inom fastighetsmäklarlagen vilka vi funnit relevanta för att undersöka fastighetsmäklarens ekonomiska incitament. Lagrummen kommer presenteras i ordningen 23 §, 8 § och 14 §. Under 23 § har vi redogjort för paragrafens innebörd, vilka ersättningstyper som finns och vilka rekvisit som behöver uppfyllas för att en fastighetsmäklare ska ha rätt till ersättning. Under 8 § förs en beskrivning av lagrummets innebörd, likaså för 14 §. Under 14 § redovisas rättsfallet RÅ 2008 ref. 63 som återspeglar vilka typer av situationer som kan bli aktuella för lagrummet. För varje lagrum har vi använt oss av flera olika rättskällor för att erhålla en djupare förståelse
5 Sandgren, Claes. Rättsvetenskap för uppsatsförfattare. Upplaga 2. Stockholm: Norstedts Juridik, 2007, s. 39. 6 Sandgren, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare, s. 18.
7 Fastighetsmäklarlagen (2011:666)
8 Sandgren, Claes. Rättsvetenskap för uppsatsförfattare. Upplaga 2. Stockholm: Norstedts Juridik, 2007, s. 18. 9 Sandgren, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare, s. 62.
10 Dahlman, Christian et al. Rättsekonomi: En introduktion. Lund: Studentlitteratur, 2002, s. 9. 11 Dahlman, Rättsekonomi: En introduktion, s. 216.
av deras innebörd. Rättskällor som använts är lagstiftning, förarbeten, betänkanden, doktrin och rättspraxis. Dock återfinns inte samtliga rättskällor under alla lagrum.
I arbetets ekonomiska del lyfter vi fram såväl ekonomiska teorier utifrån litteraturen som tidigare forskning på området. Vi börjar med att presentera den mest övergripande teorin för vår studie, det vill säga informationsasymmetri. Detta avsnitt följs av moral hazard, principal agent-teorin och ett avsnitt som förklarar varför en uppdragsgivare väljer att anlita en fastighetsmäklare, vilka egenskaper som anses viktiga och hur olika ersättningsformer påverkar incitament och intressekonflikter.
Inom detta examensarbete är utgångspunkten att individen är nyttomaximerande. För att besvara frågeställningarna för vi en diskussion kring ämnet utifrån gällande rätt, ekonomiska teorier samt tidigare forskning. Diskussionen och relationen mellan fastighetsmäklaren och dess uppdragsgivare har sin utgångspunkt i teorin om nyttomaximering. Fokus ligger på diskussion om problematiken, inte på fastställandet av gällande rätt, och är således ingen rättsutredning.
Den tidigare forskningen som används inom detta examensarbete kommer från USA med undantag från en studie vilken kommer från Norge. På grund av att vi endast utgått från utländska studier saknas kunskap om hur det faktiskt ser ut på den svenska fastighetsmarknaden. Det bör kunna diskuteras om det är rimligt att göra antaganden om hur det ser ut på den svenska fastighetsmarknaden genom att endast analysera utländska studier. Detta eftersom lagstiftningen och fastighetsmäklarens arbetssätt skiljer sig mellan olika länder. Dessutom kan juridiska och institutionella faktorer i respektive land påverka resultaten på ett sådant sätt som möjligtvis inte skulle påverka på den svenska fastighetsmarknaden. Vi anser dock att ekonomiska teorier är användbara oavsett land och att resultatet som presenteras i tidigare studier, vilka baseras på utländska marknader, går att ta i beaktande vid vår diskussion om fastighetsmäklarens ekonomiska incitament. Det som i arbetet berörs av utländska studier bör läsas vaksamt med hänsyn till det ovannämnda.
3. Provision, god fastighetsmäklarsed och
förtroenderubbande verksamhet
3.1 Provision
Vad gäller fastighetsmäklarens ersättning är denna inte fastställd i form av taxa. Fastighetsmäklarens ersättning avtalas istället fram av fastighetsmäklaren själv samt dennes uppdragsgivare. Fastighetsmäklarens ersättning finns i olika former. Ofta används rak provision, provisionstrappa eller fast arvode. Rak provision kan innebära att fastighetsmäklaren av köpeskillingen tar en förutbestämd procentsats, eller att fastighetsmäklaren såväl har en förutbestämd procentsats på köpeskillingen som en lägsta nivå för ersättning. Att ta ett fast arvode innebär att fastighetsmäklaren tar en fast ersättning oavsett vad storleken på köpeskillingen kommer att bli. Ersättningsformen provisionstrappa kan förklaras som varierande procentsatser inom olika intervaller av ett potentiellt slutpris.13 Procentsatsen höjs
således vid olika trappsteg.14 En fördel med provisionstrappa anses vara att fastighetsmäklaren
erhåller starkare incitament att nå ett högre slutpris. Emellertid erhåller fastighetsmäklaren dessutom incitament att vilseleda sin uppdragsgivare. Fastighetsmäklaren kan exempelvis välja att medvetet underskatta marknadsvärdet för att denne i slutändan ska ha rätt till högre provision. Fastighetsmäklaren och uppdragsgivaren kan dessutom ha motstridiga intressen i de fall då köpeskillingen är nära en brytpunkt.15
Den ansvarige fastighetsmäklaren är den enda som har rätt till provision efter ett förmedlingsuppdrag och det åligger uppdragsgivaren att utbetala denna till fastighetsmäklaren.16 Tillsammans med uppdragsgivaren kan fastighetsmäklaren avtala om
vilken ersättningsform som ska användas i det givna förmedlingsuppdraget. Om parterna inte avtalar om någonting specifikt presumeras att ersättningen ska motsvara rak provision.17 Inför
den nya fastighetsmäklarlagen föreslogs att denna presumtion istället skulle ersättas “[...] med en presumtion [om] skälig ersättning för utfört arbete och utlägg.”18 Ändringen genomfördes
dock aldrig utan presumtionen om provisionsersättning är fortfarande gällande.19
13 Fastighetsmäklarinspektionen, ”Provision och annan ersättning”, 2018, (hämtad 2019-04-01).
14 Jingryd, Ola och Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling. 5 uppl. Lund: Studentlitteratur AB, 2018, s. 194. 15 Magnus Melin. Fastighetsmäklarlagen: En kommentar. 4 uppl. Stockholm: Wolters Kluwer, 2017, s. 211. 16 Jingryd, Ola och Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling. 5 uppl. Lund: Studentlitteratur AB, 2018, s. 195. 17 23 § 1 st. Fastighetsmäklarlagen (2011:666)
18SOU 2008:6, s. 229.
Om fastighetsmäklaren och uppdragsgivaren kommit överens om att ersättning ska ske i form av rak provision men inte avtalat om vilken procentsats som ska utgå ska denna fastställas utifrån “[...] de principer om bestämmande av priset som gäller inom närliggande rättsområden.”20 Detta innebär att fastighetsmäklaren i stort sett har rätt till den procentsats
denne kräver under förutsättning att den inte överstiger det normala på marknaden.21
För att fastighetsmäklaren ska ha rätt till provision krävs att fyra rekvisit är uppfyllda. Fastighetsmäklaren har endast rätt till provision om det finns eller har funnits ett förmedlingsuppdrag.22 Detta innebär att det inte räcker med att fastighetsmäklaren hjälper
säljare och köpare med enstaka moment, exempelvis kontraktsskrivning, för att det ska anses föreligga ett provisionsgrundat uppdrag.23 Det behöver dessutom finnas en bindande
överlåtelse24 av objektet mellan säljare och köpare.25 Det tredje rekvisitet innebär att köparen
av objektet behöver vara en person som fastighetsmäklaren har anvisat.26 Denna anvisning
förutsätter att det är på grund av fastighetsmäklarens arbete som parterna har förts samman och ingått överlåtelseavtal.27 Slutligen behöver det finnas ett orsakssamband.28 Detta innebär att
det behöver vara genom fastighetsmäklarens förmedling som överlåtelseavtalet har ingåtts av parterna.29
3.2 God fastighetsmäklarsed
God fastighetsmäklarsed regleras i 8 § Fastighetsmäklarlagen (2011:666), fml. Begreppet god fastighetsmäklarsed är inte definierat i förarbetena. Istället anges att begreppet kan vara föränderligt över tid och att dess innebörd tillåts vara beroende av rättspraxis samt branschen.30
Ur lagtexten framgår att fastighetsmäklaren skall “[...] utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.”31 Paragrafen skall beaktas under hela arbetsprocessen
och blir alltid tillämplig. Av denna paragraf går fastighetsmäklarens skyldighet gällande opartiskhet att utläsas, det vill säga att denne har en skyldighet att tillvarata både uppdragsgivarens och motpartens intressen. Fastighetsmäklaren ska däremot alltid beakta det 20 Prop. 1983/84:16, s. 44. 21 Ibid, s. 44. 22 23 § 2 st. Fastighetsmäklarlagen (2011:666) 23 Prop. 1983/84:16, s. 45. 24 23 § 2 st. Fastighetsmäklarlagen (2011:666) 25 Prop. 1983/84:16, s. 46. 26 23 § 2 st. Fastighetsmäklarlagen (2011:666) 27 Prop. 1983/84:16, s. 46. 28 23 § 2 st. Fastighetsmäklarlagen (2011:666) 29 Prop. 1983/84:16, s. 46. 30 Ibid, s. 36. 31 8 § Fastighetsmäklarlagen (2011:666)
ekonomiska intresset hos säljaren under förutsättning att inga andra regler bryts. Detta innebär således att fastighetsmäklaren, enligt lag, är bunden till att tillvarata sin uppdragsgivares ekonomiska intresse inom allt arbete denne utför rörande förmedlingen av försäljningsobjektet. En fastighetsmäklare som strider mot någon av fmls paragrafer, strider alltid mot 8 § om god fastighetsmäklarsed.32
Att fastighetsmäklaren skall tillvarata båda parters intressen innebär inte att fastighetsmäklaren i alla lägen behöver vara strikt opartisk. Fastighetsmäklaren förväntas exempelvis inte iaktta “[...] strikt neutralitet när det gäller [exempelvis] förmedlingsobjektets pris”.33 Fastighetsmäklarens skyldigheter mot köparen gäller trots att det skulle innebära ett
begränsat ekonomiskt utfall för säljaren.34 Att fastighetsmäklarens opartiskhet inte är strikt
rörande förmedlingsobjektets försäljningspris är någonting som indirekt framgår av lagtexten.35 Regeln innebär att fastighetsmäklaren ska verka för ett sådant högt försäljningspris
som möjligt, under förutsättning att denne inte strider mot god fastighetsmäklarsed, i de fall uppdragsgivaren är säljare. I de fall uppdragsgivaren är en köpare gäller det motsatta, att fastighetsmäklaren ska verka för ett sådant lågt försäljningspris som möjligt. Om fastighetsmäklarens uppdragsgivare i själva verket är en köpare torde inte fastighetsmäklaren kunna använda sig av ersättningsformen provision. Detta eftersom fastighetsmäklarens och köparens ekonomiska incitament kolliderar.36
Fastighetsmäklarens ställning som opartisk mellanman och skyldighet att tillvarata båda parters intressen skall ses som en generell norm. En specifik regel gäller över en generell sådan, vilket brukar benämnas som normkollisionsprincipen eller lex specialis derogat legi
speciali. Detta innebär att fastighetsmäklaren exempelvis inte kan undgå sin
upplysningsskyldighet gentemot endera part på den grunden att denne behöver beakta motpartens intresse.37
Inför den nuvarande fastighetsmäklarlagen konstaterades särskilt att fastighetsmäklaren behövde erhålla klarhet i de krav lagen hade gällande beaktande av uppdragsgivarens ekonomiska intresse. Lagstiftaren menade bland annat på att ett beaktande av uppdragsgivarens ekonomiska intresse innefattar sådant som rådgivning kring huruvida uppdragsgivaren ska godta lämnade bud, om fastighetsmäklaren anser att en ytterligare visning bör genomföras av
32 8 § Fastighetsmäklarlagen (2011:666) 33 Prop. 2010/11:15, s. 49.
34 Ibid, s. 49.
35 8 § 2 st. 2 meningen Fastighetsmäklarlagen (2011:666). Citerad i Magnus Melin. Fastighetsmäklarlagen: En kommentar. 4 uppl. Stockholm: Wolters Kluwer, 2017, s. 66.
36 Melin, Magnus. Fastighetsmäklarlagen: En kommentar. 4 uppl. Stockholm: Wolters Kluwer, 2017, s. 66-67. 37 Jingryd, Ola och Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling. 5 uppl. Lund: Studentlitteratur AB, 2018, s. 81-82.
förmedlingsobjektet eller upplysning kring indikationer på att presumtiva köpare inte har tillräckligt god ekonomi.38
Att fastighetsmäklaren ska beakta säljarens ekonomiska intresse och samtidigt ta hänsyn till dennes opartiskhet39 torde kunna vara en svårighet. Exempelvis återgångsklausuler
och friskrivningsklausuler påverkar båda försäljningspriset på olika sätt och eftersom parterna kan ha svårt att förstå innebörden av dessa klausuler förutsätts fastighetsmäklaren agera neutralt och tydligt förklara innebörderna för parterna.40 Fastighetsmäklaren har vidare en
skyldighet att vara sanningsenlig vid frågor gällande olika sakförhållanden rörande försäljningen. Denne måste således kunna svara på frågor gällande slutpriser på tidigare försäljningar av liknande objekt i området, men ansesinte ha någon skyldighet att svara på frågor om varför säljaren väljer att sälja. Fastighetsmäklaren behöver alltså inte avslöja för köparen om säljaren är desperat att sälja.41
Fastighetsmäklaren har en lojalitetsplikt gentemot sin uppdragsgivare. Denna lojalitetsplikt grundar sig i det avtal, uppdragsavtalet, som säljaren och fastighetsmäklaren undertecknat.42 Eftersom fastighetsmäklaren endast får betalt när en överlåtelse har fullföljts
och dennes ersättning ökar tillsammans med försäljningspriset torde fastighetsmäklaren och säljaren ha samma ekonomiska incitament; ett sådant högt försäljningspris som möjligt. Således blir det tillåtet för fastighetsmäklaren att beakta säljarens ekonomiska intresse i större utsträckning än köparens gällande förmedlingsobjektets pris.43
3.3 Förtroenderubbande verksamhet
Fastighetsmäklaren kan ha intressen som uppdragsgivaren inte delar vilket lagstiftaren har försökt kontrollera genom bland annat 14 § fml. Detta innebär att lagstiftaren har erkänt existensen av fastighetsmäklarens självintresse och vilka problem detta medför.
I 14 § Fastighetsmäklarlagen återfinns ett förbud mot förtroenderubbande verksamhet. Av regeln framgår att sådan sysselsättning som kan störa tilltron till fastighetsmäklaren är förbjuden för denne att utföra. Förbudet innefattar däremot inte ersättningsgill sysselsättning under förutsättning att denna ersättning är obetydlig,44 vilket börkunna översättas till några
38 Prop. 2010/11:15, s. 24.
39 Melin, Magnus. Fastighetsmäklarlagen: En kommentar. 4 uppl. Stockholm: Wolters Kluwer, 2017, s. 83. 40 Melin. Fastighetsmäklarlagen: En kommentar, s. 84.
41 Ibid, s. 85.
42 Jingryd, Ola och Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling. 5 uppl. Lund: Studentlitteratur AB, 2018, s. 81. 43 Prop. 1994/95:14, s. 41. Citerad i Ola Jingryd och Lotta Segergren. Fastighetsförmedling. 5 uppl. Lund:
Studentlitteratur AB, 2018, s. 81.
tusen kronor för varje uppdrag.45 Om fastighetsmäklaren ägnar sig åt någon annan
ersättningsgill sysselsättning än förmedling av fastigheter behöver denne upplysa uppdragsgivare, innan uppdragsavtal ingås, och deras motpart om denna sysselsättning samt vilken ersättning det rör sig om.46
14 § fml agerar generalklausul för samtliga förbud inom Fastighetsmäklarlagen.47 14 §
1 st. fml avser i sig ett förbud för fastighetsmäklaren att bedriva en sådan verksamhet som kan föranleda misstanke om att denne riskerar att rubba sin opartiskhet och att fastighetsmäklaren har obehöriga intressen som denne påverkas av. Detta grundar sig i att fastighetsmäklaren inte får hamna i en situation där denne väljer att ta hänsyn till andra intressen än de mellan uppdragsgivaren och dennes motpart.48 Sådana situationer kan föranleda att fastighetsmäklaren
styr uppdragsgivaren eller dennes motpart i olika riktningar. Om en fastighetsmäklare exempelvis förmedlar husbyggnadssatser för en husfabrikants räkning kan detta resultera i att fastighetsmäklaren “[...] försöker styra tomtspekulanterna att välja ett hus från den fabrikant som [fastighetsmäklaren] representerar [...]”.49
I RÅ 2008 ref. 63 hade en fastighetsmäklare förmedlat en bostadsrätt i en bostadsrättsförening som denne själv var medlem i. Fallets avslutande prövning skedde i Högsta förvaltningsdomstolen som konstaterade att fastighetsmäklaren, så långt som möjligt, ska inta en roll som en opartisk mellanman. I detta fall behandlade prövningen frågan om fastighetsmäklarens roll som opartisk mellanman riskeras att sättas på spel. Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet existerar för att trygga fastighetsmäklarens opartiska roll och syftar även till att garantera lojalitet från fastighetsmäklaren gentemot dennes uppdragsgivare samt uppdragsgivarens motpart. Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet grundar sig i sådana situationer i vilka fastighetsmäklaren kan tänkas ha eller erhålla ekonomiska incitament. Andra incitament som kan tänkas ha betydelse är de fall då fastighetsmäklaren möjligen styr bort vissa spekulanter eller otillbörligt gynnar en viss spekulant.
I fallet fastställde Högsta förvaltningsdomstolen att en medlem i en bostadsrättsförening har ett ekonomiskt intresse i den bostadsrättsföreningen. Således ansågs det olämpligt för fastighetsmäklare att förmedla en bostadsrätt i samma förening som denne är medlem i. Detta grundar sig i att fastighetsmäklaren kan befaras ta hänsyn till andra
45 Jingryd, Ola och Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling. 5 uppl. Lund: Studentlitteratur AB, 2018, s. 100. 46 14 § 2 st. Fastighetsmäklarlagen (2011:666)
47 Jingryd, Ola och Segergren, Lotta. Fastighetsförmedling. 5 uppl. Lund: Studentlitteratur AB, 2018, s. 96. 48 Melin, Magnus. Fastighetsmäklarlagen: En kommentar. 4 uppl. Stockholm: Wolters Kluwer, 2017, s.
127-128.
omständigheter än endast de yrkesmässiga. Högsta förvaltningsdomstolen fastställde Fastighetsmäklarnämndens beslut vilket innebär att fastighetsmäklaren blev varnad. Denna dom fastställer ett konkret förbud för en fastighetsmäklare att förmedla objekt i en bostadsrättsförening som denne är medlem i.
4. Asymmetrisk information och ekonomiska
incitament
4.1 Nyttomaximering
Inom nationalekonomin är det vanligt att utgångspunkten är en nyttomaximerande individ, även kallat economic man.50 Genom att agera rationellt kan människan maximera nyttan51 och
den kommer dessutom föredra en situation före en annan endast om den resulterar i större nytta. Att maximera denna nytta är således det ekonomiska målet.52 Även om vi inte besitter perfekt
information om olika ekonomiska alternativ torde vi, på ett sådant rationellt sätt som möjligt, utnyttja den informationen vi faktiskt har för att således nyttomaximera.53
4.2 Asymmetrisk information
När tilltro saknas till den information som en part besitter skapas en ineffektivitet kallad asymmetrisk information.54 Asymmetrisk information är ett problem vars grund är privat
information som den ena parten har innan ingånget avtal. En kund som exempelvis tecknar en försäkring hos ett försäkringsbolag besitter privat information som försäkringsbolaget inte vet om innan ingånget avtal. Därmed får kunden ett övertag då denne vet mer än försäkringsbolaget vilket innebär att asymmetrisk information blir ett faktum.55
Inom fastighetsmäklarbranschen kan asymmetrisk information resultera i motstridiga incitament mellan fastighetsmäklaren och dennes uppdragsgivare.56 Fastighetsmäklaren är ofta
bättre informerad än uppdragsgivaren vilket resulterar i informativa fördelar för fastighetsmäklaren. På grund av dessa informativa fördelar får fastighetsmäklaren möjlighet att vilseleda sin kund genom att exempelvis överdriva kostnaden eller svårigheten av en lösning, erbjuda kunden onödiga tjänster eller på annat sätt snedvrida informationen för att
50 Eklund, Klas. Vår ekonomi: En introduktion till samhällsekonomin. 13:2 uppl. Lund: Studentlitteratur AB,
2013, s. 32.
51 Eklund. Vår ekonomi: En introduktion till samhällsekonomin, s. 33.
52 Milgrom, Paul och Roberts, John. Economics, organization and management. London: Prentice-Hall
International, 1992, s. 22.
53 Eklund, Klas. Vår ekonomi: En introduktion till samhällsekonomin. 13:2 uppl. Lund: Studentlitteratur AB,
2013, s. 33.
54 Milgrom, Paul och Roberts, John. Economics, organization and management. London: Prentice-Hall
International, 1992, s. 129.
55 Milgrom och Roberts. Economics, organization and management, s. 150.
56 Hong, Seung-Hyun. Quantifying Conflicts of Interest between Principal and Agent: Evidence from Dual Agency in Housing Search, 2017, s. 1.
maximera sin egna utbetalning. 57 På detta vis torde fastighetsmäklaren kunna utnyttja
oinformerade kunder med framgång.58 När det inte är möjligt att observera prestationen
kommer uppdragsgivaren föredra att inte betala den lägsta möjliga provisionen eftersom det inte medför tillräcklig ansträngning hos fastighetsmäklaren.59 Detta innebär att den, av säljaren,
erlagda provisionen torde öka när asymmetrisk information råder. Detta eftersom uppdragsgivaren kan finna det optimalt att betala mer för att framkalla högre prestation hos fastighetsmäklaren och således försöka anpassa de ekonomiska incitamenten gällande maximering av försäljningspriset.60
Eftersom fastighetsmäklaren har ett informationsövertag råder asymmetrisk information mellan denne och säljaren. Fastighetsmäklarens individuella kunskap kan föranleda att denne undervärderar ett förmedlingsobjekt och får säljaren att godta ett sämre bud, eventuellt för att fastighetsmäklaren vill få till en skyndsam affär och på så vis tidsoptimera sin provision.61 Att både köpare och säljare har bristande sakkunskaper och
information gällande bostadsmarknaden är det som skapar efterfrågan av en fastighetsmäklartjänst.62
4.3 Moral hazard
“När de med kritisk information har annorlunda intressen än beslutsfattaren, kan de misslyckas med att fullständigt och noggrant rapportera den information som behövs för att fatta bra beslut. [...] När köpare inte enkelt kan övervaka kvaliteten på de varor eller tjänster denne erhåller, finns en tendens att vissa leverantörer ersätter produkter av dålig kvalitet eller utövar för liten ansträngning, vård, eller flitighet vid tillhandahållandet av tjänsterna.”63
När en person utför handlingar med effektivitetseffekter, som inte är helt observerbara, och väljer att beakta sina privata intressen på andras bekostnad uppstår moral hazard. Moral hazard är en form av post kontraktuell opportunism som ursprungligen kommer från
57 Levitt, Steven D. och Syverson, Chad. Market distortations when agents are better informed: the value of information in real estate transactions. The Review of Economics and Statistics. vol. 90 no. 4, 2008, s. 599. 58 Levitt och Syverson. Market distortations when agents are better informed: the value of information in real estate transactions, s. 601.
59 Bruce, Donald och Santore, Rudy. On optimal real estate commissions. Journal of Housing Economics. vol.
15 no. 2, 2006, s. 156.
60 Bruce, Donald och Santore, Rudy. On optimal real estate commissions, s. 161.
61 R.C Rutherford et al. Conflicts between principals and agents: evidence from residential brokerage. Journal
of Financial Economics. vol. 76 no. 3, 2005, s. 629.
62Zietz, Emily Norman och Sirmans, G. Stacy. Real estate brokerage research in the new millenium. Journal of
Real Estate Literature. vol. 19 no. 1, 2011, s. 7.
63 Milgrom, Paul och Roberts John. Economics, organization and management. London: Prentice-Hall
försäkringsbranschen där försäkringstagare ansågs förändra sitt beteende för att således kunna göra större anspråk mot försäkringsbolagen.64
Problemet med moral hazard uppstår i situationer där någon, exempelvis en anställd, lockas att genomföra ineffektiva handlingar eller tillhandahålla oriktig information. Detta eftersom individen inte har samma intressen som gruppen i helhet samt då det är svårt att kontrollera och noggrant övervaka handlingarna.65 I moral hazard problemet har
uppdragstagare och uppdragsgivare olika individuella mål, och uppdragsgivaren har svårt att avgöra om uppdragstagaren agerar efter sitt egna intresse eller efter uppdragsgivarens. Uppdragstagarnas relationer är i denna situation genomgripande.66
Eftersom svårighetsgraden och kostnadsnivån för övervakning och genomförande av ett ändamålsenligt beteende skapar moraliska risker resulterar moral hazard i ett informationsproblem. Då det saknas anledning att teckna avtal som direkt specificerar
särskilda beteenden leder svårigheterna till ett ofullständigt avtal. Det är inte möjligt att
observera önskade handlingar och avtalet kommer inte kunna genomföras på ett effektivt sätt.67
Moral hazard påverkar flera transaktioner och är ett vanligt fenomen. Det har framförallt betydelse i anställningsförhållanden eftersom anställda i en del fall försöker undandra sig sitt ansvar. Att företag vanligtvis ger sina anställda incitaments- eller prestationsavtal visar på vikten av moral hazard i dessa anställningsförhållanden eftersom de anställdas ersättning sätts i relation till olika prestationsåtgärder. Ett tydligt exempel på detta är den provision försäljare erhåller i samband med försäljning. Syftet är att de anställda ska motiveras till att bland annat anstränga sig. Dessa typer av uppgörelser kan effektivt främja önskade beteenden. Nyckeln torde vara direkta finansiella incitament.68
Företag levererar, bland annat, de anställdas intellektuella respektive fysiska ansträngning och betalar sina anställda utifrån resultatet av ansträngningen. Det är relativt enkelt att observera resultaten av ansträngningarna och genom att ersättningen bestäms utifrån prestationens utfall kan företag motivera sina anställda till att prestera högre eller bättre.69
Eftersom det exempelvis kan vara för kostsamt att övervaka de anställdas faktiska beteenden är en lösning således att observera resultaten istället. Dock existerar sällan perfekta samband mellan observerbart beteende och observerade resultat, detta eftersom resultaten endast till viss
64 Milgrom, Paul och Roberts, John. Economics, organization and management. London: Prentice-Hall
International, 1992, s. 167.
65 Milgrom och Roberts. Economics, organization and management, s. 168. 66 Ibid, s. 170.
67 Ibid, s. 168. 68 Ibid, s. 179. 69 Ibid, s. 179.
del påverkas av människors beteenden och att avskilja effekten av beteendet är nästintill omöjligt.70
Det krävs tre typer av förhållanden för att moral hazard ska kunna uppstå. Det behöver först och främst finnas en avvikelse, åtminstone en potentiell sådan, mellan människors intressen. Även om individer i vissa fall har anpassade intressen uppstår intressekonflikter ofta, till och med över sådant som orättvis fördelning mellan människor på grund av resursbrist. För det andra behöver det dessutom finnas en anledning för individer att samarbeta vilket uppmuntrar avvikande intressen. Slutligen krävs svårighet i att bedöma huruvida avtalets villkor har följts. Svårigheterna uppstår vanligtvis då det anses kostsamt eller omöjligt att övervaka och verifiera inrapporterad information, däremot kan de även uppstå då endera part har kännedom om ett potentiellt avtalsbrott.71
Genom att öka resurser för övervakning och verifiering är det möjligt att upptäcka opassande beteenden innan de inträffar och således även förhindra dem. För att minska antalet fall där människor oupptäckt kommer undan med socialt ineffektiva och självintresserade beteenden är övervakning likaså användbar. Utveckling av hur denna information kring uppdragstagarens ärlighet och prestation når parterna är dock nödvändigt och kan exempelvis nås genom analys av konkurrensen mellan parter med motstridiga intressen.72
Grundidén med incitamentsavtal är att nå bättre överensstämmelse vad gäller parternas intressen. Ett lämpligt utformat belöningssystem kan få uppdragstagarens självintresserade beteendet att sammanfalla med det av uppdragsgivaren önskade beteende. Alternativt kan intressekonflikter elimineras genom att förändra enskilda individers mål och anpassa dem till konstruktörens. Detta genom att exempelvis sätta de anställdas lön i relation till lönsamhet för att således motivera intresset för vinstsökande.73
70 Milgrom, Paul och Roberts, John. Economics, organization and management. London: Prentice-Hall
International, 1992, s. 187.
71 Milgrom och Roberts. Economics, organization and management, s. 185. 72 Ibid, s. 186.
4.4 Principal agent
Inom principal agent-problemet kan moral hazard i vissa fall övervinnas genom att utesluta uppdragstagaren och låta uppdragsgivarna handla på egen hand. Däremot torde detta vara omöjligt i de flesta fall.74 Principal agent är ett problem som omfattar de situationer där en part
agerar på den andra partens bekostnad. Inom denna teori utgörs “principal” av uppdragsgivaren och “agent” av uppdragstagaren. Uppdragsgivaren vill att uppdragstagaren agerar å dennes vägnar. Ersättning kan inte baseras på exempelvis intelligens eller ärlighet då dessa inte är lätta att mäta, således blir alla ekonomiska incitament istället beroende av självaste prestationen. Principal agent-problemet tydliggör att incitament är nödvändiga för att framkalla sådana bra prestationer som möjligt.75
Oavsett vad uppdragstagaren har för inställning gentemot sitt arbete kan incitamenten mellan uppdragsgivare och uppdragstagare vara oförenliga. Om uppdragstagaren däremot känner ett ansvar över sin prestations utfall kan detta resultera i att prestationen ökar.76 En
högre ersättning till uppdragstagaren kan likaså framkalla en högre prestationsnivå. Däremot krävs det att denne försätts i risk rörande storleken på sin inkomst för att denne ska känna behovet av en högre ersättning för att motivera prestationen.77
Uppdragstagarens direkta effekt av lönsamheten kan vara omöjlig att notera, samtidigt är denna effekt det som uppdragsgivaren intresserar sig för. Även om prestation inte direkt kan observeras av uppdragsgivaren torde imperfekta indikationer av prestationen kunna uppmärksammas. Dessa indikationer belyser en del information av prestationen men grundar sig egentligen i slumpmässiga händelser som uppdragstagaren inte har möjlighet att kontrollera. Utfallet hänger således samman med såväl prestation som med ett flertal faktorer utanför uppdragstagarens kontroll. Utöver detta finns det däremot andra påverkande faktorer, som exempelvis ekonomiska förhållanden, vilka uppdragsgivaren kan observera men uppdragstagaren inte kan kontrollera över och som påverkar prestationen.78
Vilken ersättningsform som är optimal beror på vilken ansträngning som krävs och vilka prestationsmått som är tillgängliga. Detta gäller oavsett hur situationen ser ut. Vad gäller linjära ersättningsformer kan dessa vanligtvis observeras i bland annat försäljares provision. I vissa fall leder uppnådda försäljningsmål till att försäljare erhåller en belöning i form av
74 Milgrom, Paul och Roberts John. Economics, organization and management. London: Prentice-Hall
International, 1992, s. 190.
75 Milgrom och Roberts. Economics, organization and management, s. 214. 76 Ibid, s. 214.
77 Ibid, s. 201. 78 Ibid, s. 215.
bonus.79 Inom fastighetsmäklarbranschen torde detta inte vara optimalt då en tidigare studie av
Anderson et al. visat på att försäljningspriset på förmedlingsobjekt minskar och tiden för objekten ute på marknaden ökar, i de fall fastighetsmäklare erhåller bonusar.80 I denna studie
användes en regressionsanalys av vilken framgick att resultatet var signifikant. Däremot menade Anderson et al. att signifikansnivån på variabeln bonus understeg det dem ansåg vara idealt.81
Att försäljare får sådana belöningar vid uppnådda försäljningsmål kan likaså medföra att incitamenten till att utföra fler försäljningar efter att målet är nått bortfaller. Likaså kan incitamenten till ytterligare försäljningar bortfalla om försäljningsstarten varit dålig och således framkallat en känsla av hopplöshet gällande att nå målet. Provisionssystem ger istället “[...] ett enhetligt incitamentstryck [...]”82 vilket resulterar i en ambition hos arbetstagaren att utföra fler
försäljningar. Detta oberoende av hur bra eller dåligt det har gått med tidigare försäljningar.83
Däremot är den linjära ersättningsformen fördelaktig eftersom “[...] de enkelt kan förstås och administreras. Om uppdragstagare inte förstår ersättningsformen eller om administration av denna inte är möjlig kommer den önskvärda motivationen inte att uppnås.”84
Att inte behöva förse sina uppdragstagare med incitament eller få dem bära risker men ändå kunna få dem arbeta hårt torde vara det optimala. Finns det en förväntad prestationsnivå behöver denna däremot vara kompatibel med uppdragstagarens erhållna incitament. Den förväntade prestationsnivån är inte möjlig att direkt observeras, även om denna hade varit en del av avtalet. Istället väljer uppdragstagaren själv den förväntade prestationsnivån, och då främst utifrån sina egna intressen.85
Principal agent-problemet är ett grundläggande bekymmer inom fastighetsbranschen och på bostadsmarknaden.86 Inom fastighetsmäklarbranschen handlar problemet främst om hur
vi kan anpassa fastighetsmäklarens incitament till uppdragsgivarens87, provisionssystemet som
ersättningsform kan exempelvis leda till att fastighetsmäklaren anstränger sig för lite. Baserat
79 Milgrom, Paul och Roberts, John. Economics, organization and management. London: Prentice-Hall
International, 1992, s. 216.
80Anderson, Randy I. et al. Salesperson Bonuses and Their Impact on Residential Property Price and Time on
Market. Journal of Real Estate Practice and Education. vol. 7 no. 1, 2004, s. 2.
81 Anderson et al. Salesperson Bonuses and Their Impact on Residential Property Price and Time on Market, s.
12.
82 Milgrom, Paul och Roberts, John. Economics, organization and management. London: Prentice-Hall
International, 1992, s. 216.
83 Milgrom och Roberts. Economics, organization and management, s. 216. 84 Ibid, s. 217.
85 Ibid, s. 218.
86 Munneke, Henry J. et al. Real Estate Agents, House Prices, and Liquidity. Journal of Real Estate Finance and
Economics. vol. 50 no. 1, 2015, s. 1.
på ett förmedlingsuppdrag utgörs “agent” av fastighetsmäklaren och “principal” av uppdragsgivaren i principal agent-teorin.88 Enligt principal agent-teorin befaras
fastighetsmäklaren agera på sin uppdragsgivares bekostnad vilket kan leda till två problem. Fastighetsmäklarens egna mål och önskningar kan stå i konflikt med uppdragsgivarens, vilket gör att uppdragsgivaren får svårighet i att förstå vad fastighetsmäklaren i själva verket gör. Dessutom har parterna olika attityder gentemot risk vilket kan resultera i att de föredrar olika lösningar på problem.89
För att fastighetsmäklaren ska nå en hög total ersättning behöver denne ha sådana många försäljningar som möjligt igång samtidigt vilket är ett intresse uppdragsgivaren inte delar. Under tiden objektet ligger ute till försäljning behöver fastighetsmäklaren endast göra begränsad ansträngning för att få objektet sålt, vilket ofta leder till att fastighetsmäklaren sätter ett lågt utgångspris och säljaren accepterar ett suboptimalt försäljningspris för att fastighetsmäklaren ska få en mer skyndsam förmedling, tidigare provision samt möjlighet att gå vidare och börja arbeta med en ny försäljning.90 Att fastighetsmäklaren strävar efter
skyndsamma försäljningar och uppdragsgivaren accepterar suboptimala bud stöds av flera studier.91 Alternativa förklaringar på detta är att fastighetsmäklaren har ett informationsövertag
och fastighetsmäklaren respektive uppdragsgivaren har avvikande intressen.92 På grund av att
fastighetsmäklaren har större kännedom om bostadsmarknaden väljer konsumenter att lita på denne. Uppdragsgivaren engagerar sig sällan särskilt mycket i fastighetstransaktionen.93
Framförallt under så kallade heta marknader motiveras fastighetsmäklaren av skyndsamma försäljningar eftersom denne vill få in nya affärer.94 Eftersom
fastighetsmäklarens prestation inte är möjlig att observera till fullo kan detta dessutom resultera
88 Rutherford, R.C et al. Conflicts between principals and agents: evidence from residential brokerage. Journal
of Financial Economics. vol. 76 no. 3, 2005, s. 628.
89Eisenhardt, K.M. Agency theory: an assessment and review. Academy of Management Review. vol. 14 no. 1,
1989, s. 57-74. Citerad i Mary Ann Stamsø. Selling a house and the decision to use a real estate broker in
Norway. Property Management. vol. 33 no. 2, 2015, s. 176.
90Arnold, M.A. The principal-agent relationship in real estate brokerage service. Real Estate Economics. vol.
20, 1992, s. 89-106; R. Rutherford och A. Yavas. Discount brokerage in residential real estate markets. Real Estate Economics. vol. 40 no. 3, 2012, s. 508-535. Citerad i Mary Ann Stamsø. Selling a house and the decision
to use a real estate broker in Norway. Property Management. vol. 33 no. 2, 2015, s. 176.
91Se till exempel Xie, Jia. Who is “Misleading” Whom in Real Estate Transactions?. Real estate economics.
vol. 46 no. 3, 2017, s. 28 och Seung-Hyun Hong. Quantifying Conflicts of Interest between Principal and Agent:
Evidence from Dual Agency in Housing Search, 2017, s. 1.
92 Xie, Jia. Who is “Misleading” Whom in Real Estate Transactions?. Real estate economics. vol. 46 no. 3,
2017, s. 28.
93 Hong, Seung-Hyun. Quantifying Conflicts of Interest between Principal and Agent: Evidence from Dual Agency in Housing Search, 2017, s. 1.
94Han, Lu och Hong, Seung-Hyun. Understanding in-house transactions in the real estate brokerage industry.
i att denne får incitament att arbeta med flera försäljningar samtidigt trots att denne har fullt upp. Detta borde vara fördelaktigt under förutsättning att fastighetsmäklaren skär ner på ansträngningen i en del av eller samtliga försäljningar.95 Att fastighetsmäklaren har incitament
att uppmana sin uppdragsgivare att acceptera suboptimala bud torde kunna bero på att fastighetsmäklaren står för stora marknadsföringskostnader men får endast en liten ökning av ersättningen i relation till förmedlingsobjektets ökning i pris.96
För att analysera principal agent-problemet inom fastighetsmäklarbranschen har flera forskare tidigare valt att undersöka skillnaden mellan en fastighetsmäklares förmedling av sin egna bostad och av en uppdragsgivares bostad.97 Om principal agent-problem inte rådde torde
fastighetsmäklaren sträva efter samma köpeskilling vid försäljning av sitt egna hem som vid sin uppdragsgivares hem.98 Eftersom fastighetsmäklare endast får en liten del av den slutliga
köpeskillingen i provision kan detta däremot leda till att fastighetsmäklarens mål att maximera sin provision avviker från säljarens incitament att maximera försäljningspriset.99
Tidigare amerikanska studier har visat att det nådda slutpriset på fastighetsmäklares egna bostäder, vilka de förmedlar själva, har varit större än vid förmedling av uppdragsgivares bostäder. Resultat har bland annat visat på att fastighetsmäklares egna bostäder sålts för 3,7 % mer än uppdragsgivares hem i Chicago100, 4,5 % mer i Texas101 och 4,6 % mer i Johnson
County, Indiana.102 I en annan studie har resultatet dessutom visat på att försäljningspriset på
en representativ bostad sjunker från -5,9 % till -7,7 % i de fall säljare anlitar och använder sig av en fastighetsmäklare.103 Resultatet baseras på bostäder lokaliserade på Stanford Universitys
ägda mark samt angränsande stadsdelar.104
95Wang, Ko och Yang, Jing. Will a Fixed-Rate Commission Contract Continue to Prevail?. Journal of Real
Estate Research. vol. 39 no. 4, 2017, s. 540.
96 Jia Xie. Who is “Misleading” Whom in Real Estate Transactions?. Real estate economics. vol. 46 no. 3, 2017,
s. 1.
97 Se till exempel Rutherford, R.C et al. Conflicts between principals and agents: evidence from residential brokerage. Journal of Financial Economics. vol. 76 no. 3, 2005; Levitt, Steven D. och Syverson, Chad. Market distortations when agents are better informed: the value of information in real estate transactions. The Review
of Economics and Statistics. vol. 90 no. 4, 2008 och Xie, Jia. Who is “Misleading” Whom in Real Estate
Transactions?. Real estate economics. vol. 46 no. 3, 2017.
98 Rutherford, R.C et al. Conflicts between principals and agents: evidence from residential brokerage. Journal
of Financial Economics. vol. 76 no. 3, 2005, s. 628.
99 Rutherford et al. Conflicts between principals and agents: evidence from residential brokerage, s. 629. 100 Levitt, Steven D och Syverson, Chad. Market distortations when agents are better informed: the value of information in real estate transactions. The Review of Economics and Statistics. vol. 90 no. 4, 2008, s. 599. 101 Rutherford, R.C et al. Conflicts between principals and agents: evidence from residential brokerage. Journal
of Financial Economics. vol. 76 no. 3, 2005, s. 641-642.
102 Xie, Jia. Who is “Misleading” Whom in Real Estate Transactions?. Real estate economics. vol. 46 no. 3,
2017, s. 12.
103Bernheim, Douglas och Meer, Jonathan. Do real estate brokers add value when listing services are
unbundled. Economic Inquiry. vol. 51 no. 2, 2013, s. 1169.
Varför en fastighetsmäklares egna hem säljs till större belopp och ligger ute på marknaden längre i jämförelse med en uppdragsgivares torde exempelvis kunna bero på att egenskaperna mellan de olika bostäderna skiljer sig eller att fastighetsmäklaren har större tålamod än uppdragsgivaren.105 Störningarna mellan fastighetsmäklares egna hem respektive
deras uppdragsgivares rörande utgångspris och slutpris kan vara ett resultat av ökad informationsasymmetri.106
4.5 Fastighetsmäklaren och provision
Enligt en amerikansk studie tenderar människor att välja fastighetsmäklare snarare än fastighetsmäklarföretag. Sådana faktorer som kompetens och kunskap om bostadsmarknaden,
vilka är relaterade till själva fastighetsmäklaren, har hävdats vara viktigare än företagsrelaterade faktorer.107 Även kommunikation oberoende av om den är bra eller dålig,
ansträngning och vägledning är tre faktorer som ansetts vara viktiga för en säljare.108 När det
gäller kundlojalitet är pålitlighet, lyhördhet gentemot kundens behov och empati hos en fastighetsmäklare de egenskaper som väger tyngst.109
I en tidigare norsk studie av Stamsø undersöktes varför en säljare väljer att sälja själv respektive med hjälp av en fastighetsmäklare. Resultatet visade att de största anledningarna till varför säljarna valde en fastighetsmäklare var för att det 1) är ett för omfattande arbete, 2) de inte vill bära ansvaret för en sådan stor summa pengar, och 3) de är rädda för att göra fel.110
Den största anledningen till varför en säljare valde att inte anlita en fastighetsmäklare var för att det var väldigt dyrt vilket indikerar på en uppfattning om att fastighetsmäklare tar för mycket betalt. Den norska studien visade vidare på att hälften av de personer som använde sig av fastighetsmäklare lyckades nå ett högre slutpris än utgångspris, medan endast 20 % av privata försäljare lyckades med detta.111 Stamsø menade att detta berodde på att fler fastighetsmäklare
105 Levitt, Steven D och Syverson, Chad. Market distortations when agents are better informed: the value of information in real estate transactions. The Review of Economics and Statistics. vol. 90 no. 4, 2008, s. 606. 106 Levitt och Syverson. Market distortations when agents are better informed: the value of information in real estate transactions, s. 599.
107Dabholkar, Pratibha A. och Overby, Jeffrey W. An investigation of real estate agent service to home sellers:
Relevant factors and attributions. The Service Industries Journal. vol. 26 no. 5, 2007, s. 559.
108 Dabholkar och Overby. An investigation of real estate agent service to home sellers: Relevant factors and attributions, s. 564.
109Newell, G. et al. Service Quality Dimensions in Residential Real Estate Brokerage. Journal of Housing
Research. vol. 17 no. 2, 2008. Citerad i Emily Norman Zietz och G. Stacy Sirmans. Real estate brokerage
research in the new millenium. Journal of real estate literature. vol. 19 no. 1, 2011, s. 22.
110 Stamsø, Mary Ann. Selling a house and the decision to use a real estate broker in Norway. Property
Management. vol. 33 no. 2, 2015, s. 181.
går ut med ett för lågt utgångspris i jämförelse med privata säljare, vilket torde bero på att fastighetsmäklaren vill locka fler spekulanter. Eftersom lägre utgångspriser dessutom leder till snabbare försäljningar stödjer detta principal agent-teorin eftersom det ligger i fastighetsmäklarens intresse och inte i uppdragsgivarens.112 Studiens resultat visade dessutom
att de säljare som valde att anlita en fastighetsmäklare var mer missnöjda än de privata säljarna vilket dock ansågs kunna bero på för höga förväntningar från uppdragsgivarnas sida.113
Som ovan nämnts kan fastighetsmäklarens provision ha betydelse för huruvida en säljare överhuvudtaget väljer att anlita en fastighetsmäklare eller inte.114 Dessutom möts
uppdragsgivaren av ett dilemma i de fall då det inte är möjligt att avtala om fastighetsmäklarens prestation. En lägre provision skulle ge uppdragsgivaren mer pengar vid en försäljning, däremot leder en lägre provisionssats till lägre prestation hos fastighetsmäklaren och ökad tid för förmedlingsobjektet att ligga ute till salu. Detta kan resultera i att uppdragsgivaren föredrar en högre provisionssats för att framkalla högre prestation hos fastighetsmäklaren. Den optimala provisionssatsen balanserar dilemmat mellan för låg och för hög provision i förhållande till prestationen.115 I de fall fastighetsmäklarens prestation går att observera och kontrollera torde
det däremot inte existera några direkta incitament för varken uppdragsgivare eller fastighetsmäklare att avvika från marknadsprovisionen.116 Tidigare forskning har dock visat på
att procentsatsen för provisionen påverkas av de faktorer som gör en fastighet svårare att sälja.117 Om fastighetsmäklaren istället tar betalt i form av ett fast arvode som utgår oberoende
av om förmedlingsobjektet säljs torde fastighetsmäklaren sakna incitament att prestera. Ett sådant fast arvode skiljer sig från provision på sådant sätt att fastighetsmäklaren, vid användningen av provision, erhåller incitament att prestera eftersom denne endast får betalt vid en försäljning av förmedlingsobjektet.118 Vad gäller provisionstrappa kan det vara svårt att
använda sig av en sådan ersättningsform i och med den asymmetriska informationen. Det är exempelvis svårt för en uppdragsgivare att hitta effektiva brytpunkter i ett avtal med
112 Stamsø, Mary Ann. Selling a house and the decision to use a real estate broker in Norway. Property
Management. vol. 33 no. 2, 2015, s. 183.
113 Stamsø. Selling a house and the decision to use a real estate broker in Norway, s. 184. 114 Ibid, s. 182.
115Bruce, Donald och Santore, Rudy. On optimal real estate commissions. Journal of Housing Economics. vol.
15 no. 2, 2006, s. 157.
116Wang, Ko och Yang, Jing. Will a Fixed-Rate Commission Contract Continue to Prevail?. Journal of Real
Estate Research. vol. 39 no. 4, 2017, s. 554.
117Allen, Marcus T. et al. Determinants of Brokerage Commission Rates. Journal of Real Estate Finance and
Economics. vol. 48 no. 1, 2012, s. 214.
118 Donald och Santore, Rudy. On optimal real estate commissions. Journal of Housing Economics. vol. 15 no.
provisionstrappa eftersom denne inte besitter kunskap om marknadsvärden och bostadsmarknadens tillstånd.119
Huruvida fastighetsmäklarens informativa fördel kan ligga till grund för intressekonflikter mellan parterna120 samt hur olika provisionsnivåer påverkar parternas
incitament och har tidigare behandlats i en amerikansk studie.121 I undersökningen används tre
typer av säljare för att förklara graden av fastighetsmäklarens motstridiga incitament. För att helt eliminera intressekonflikter behöver säljaren vara en fastighetsmäklare som förmedlar sin egna bostad, detta är den första typen av säljare. Den andra typen av säljare är en informerad säljare som besitter lika stor kunskap om bostadsmarknaden som en fastighetsmäklare. I detta fall kan säljaren ta beslut på egen hand och fastighetsmäklaren kan maximera säljarens objektiva funktion. Incitamenten blir således anpassade mellan fastighetsmäklare och säljare. I det tredje fallet rör det sig om en oinformerad säljare utan kunskap kring bostadsmarknaden. Fastighetsmäklaren får här ett större inflytande över förmedlingsprocessen då säljaren helt förlitar sig på fastighetsmäklaren rörande beslut. Incitamenten är helt motstridiga.122 Gällande
provisionsnivåer visar resultatet att en högre provisionssats inte nödvändigtvis kommer anpassa fastighetsmäklarens och säljarens incitament.123
119 Levitt, Steven D. och Syverson, Chad. Market distortations when agents are better informed: the value of information in real estate transactions. The Review of Economics and Statistics. vol. 90 no. 4, 2008, s. 610.
120Hong, Seung-Hyun. Quantifying Conflicts of Interest between Principal and Agent: Evidence from Dual
Agency in Housing Search, 2017, s. 1.
121 Hong. Quantifying Conflicts of Interest between Principal and Agent: Evidence from Dual Agency in Housing Search, s. 42.
122 Ibid, s. 10. 123 Ibid, s. 42.
5. Diskussion
Följande kommer en diskussion föras kring huruvida fastighetsmäklaren och dess uppdragsgivare kan ha olika intressen samt fastighetsmäklarens varierande ansträngningsnivå för att nå ett sådant högt slutligt försäljningspris som möjligt med utgångspunkt i nyttomaximering. Nyttomaximering som utgångspunkt kommer främst att behandlas i de tre olika ersättningsformerna som det tidigare i arbetet redogjorts för. Med varje ersättningsform kommer de ekonomiska incitament hos parterna och fastighetsmäklarens vilja att anstränga sig utifrån dessa att behandlas.
5.1 Varför väljer vi att anlita en fastighetsmäklare?
Grunden till de incitament som fastighetsmäklaren och uppdragsgivaren har finner vi i den informationsasymmetri som råder mellan parterna. Att fastighetsmäklaren har mer kunskap än uppdragsgivaren skapar behovet av en fastighetsmäklartjänst och utan detta förhållande skulle uppdragsgivare förmodligen inte efterfråga en fastighetsmäklare i lika stor utsträckning. Däremot finns det även andra anledningar till varför en uppdragsgivare väljer att anlita en fastighetsmäklare som inte nödvändigtvis grundas i den asymmetriska informationen. I exempelvis Norge väljer säljare att anlita fastighetsmäklare bland annat för att en försäljning är ett sådant omfattande arbete. Således kan beslutet om att anlita en fastighetsmäklare grunda sig i att säljaren väljer att överlåta arbetet på en utomstående, sakkunnig, person för att säljaren exempelvis inte har ork eller tid till att utföra försäljningen på egen hand. Oavsett anledning till varför säljaren väljer att anlita en fastighetsmäklare, uppstår en problematik i att uppdragsgivaren inte kan observera eller mäta fastighetsmäklarens ansträngning. I och med den asymmetriska informationen resulterar detta i att uppdragsgivaren kan ha svårt att lita på fastighetsmäklaren.
Fastighetsmäklarens kompetens, kommunikation, prestation, vägledning, pålitlighet, lyhördhet och empati har redovisats som viktiga egenskaper och som värderas högt av en uppdragsgivare. Att säljaren söker en fastighetsmäklare som denne känner tillit till gällande bland annat råd öppnar upp möjligheten för fastighetsmäklaren att utnyttja uppdragsgivaren.
Fastighetsmäklaren torde, med utgångspunkt i nyttomaximering, finna det optimalt om uppdragsgivaren genomför snabba försäljningar då detta för fastighetsmäklaren skulle innebära maximering av total ersättning under en period. Detta skulle kunna medföra att fastighetsmäklaren får en benägenhet i att försöka övertala dennes uppdragsgivare att godta för låga bud. I detta scenario torde en provisionstrappa eliminera denna typ av vilseledande då
fastighetsmäklarens ersättning blir beroende av hur högt försäljningspriset blir. Däremot torde ett fast arvode eller en rak provision i detta scenario göra fastighetsmäklaren mer benägen att arbeta för snabba försäljningar. Detta eftersom fastighetsmäklarens ersättning vid fast arvode inte är beroende av försäljningspriset och vid rak provision endast är ringa beroende av försäljningspriset.
5.2 Försäljningspriset och de ekonomiska incitamenten
Säljaren har ett bestående intresse att nå ett sådant högt försäljningspris som möjligt eftersom det innebär en högre vinst. Fastighetsmäklaren har likaså alltid ett intresse i att erhålla sin ersättning. Huruvida denne finner det lönsamt att anstränga sig för ett sådant högt försäljningspris som möjligt varierar dock. Fastighetsmäklaren torde i det fall en provisionstrappa eller en rak provision är vald som ersättningsform även sträva efter ett sådant högt försäljningspris som möjligt. Vid ett fast arvode torde fastighetsmäklaren endast sträva efter en bindande överlåtelse eftersom försäljningspriset inte påverkar fastighetsmäklarens ersättning och blir därmed endast av intresse för säljaren. Att andra incitament som exempelvis tävlingsinstinkt kan motivera fastighetsmäklaren vid ett fast arvode är dock inte uteslutet men faller utanför ramarna för detta arbete. Huruvida en rak provision skapar en vilja för fastighetsmäklaren att nå ett sådant högt försäljningspris som möjligt tål att diskuteras. Enligt nyttomaximering som teori bör fastighetsmäklaren jobba för ett sådant högt försäljningspris som möjligt då det innebär en högre ersättning för fastighetsmäklaren, men om denna ersättning blir tillräckligt hög är svårt att säga. Vid en rak provision kan det vara fördelaktigt för fastighetsmäklaren att agera likt att denne har ett fast arvode, det vill säga att genomföra snabba försäljningar som genererar en högre total ersättning.
Fastighetsmäklaren är enligt lag skyldig att beakta uppdragsgivarens ekonomiska intresse. Lagstiftaren tycks ha försökt förhindra fastighetsmäklaren att agera efter eget ekonomiskt intresse. Detta kan vi bland annat se i dennes roll som opartisk mellanman, rekvisit för att få provision och förbud mot förtroenderubbande verksamhet. I RÅ 2008 ref. 63 ser vi tydligt hur fastighetsmäklarens potentiella agerande efter eget ekonomiskt intresse inte är förenligt med vad lagstiftaren avsett.
Med utgångspunkt i nyttomaximering torde fastighetsmäklaren ha ekonomiska incitament att maximera sin ersättning. Samtidigt är fastighetsmäklaren skyldig att följa fastighetsmäklarlagen som förbjuder denne från att agera på olika vis. Fastighetsmäklaren ska exempelvis iaktta köpares respektive säljares intressen, inte sina egna, och att förmedla en
