Investeringar i fastighetsbolag: En komparativ studie av olika fastighetsbolag

Investeringar i fastighetsbolag

-

En komparativ studie av olika

fastighetsbolag

Kandidatuppsats 15 hp

Företagsekonomiska institutionen

Uppsala universitet

VT 2018

Datum för inlämning: 2018-08-08

Albin Axelsson

Henrik Malmgren

Sammanfattning

När fastighetsbolag ägnar sig åt nyproduktion har de ett antal utmaningar och osäkerheter som de behöver bemöta. Vissa utmaningar kan de hantera internt, andra är externt styrda. Oavsett utmaningarnas dignitet behöver fastighetsbolaget skaffa sig möjlighet att och faktiskt genomföra investeringar. Denna studie ämnar undersöka hur fastighetsbolag tar sina investeringsbeslut och vilka faktorer som påverkar hur investeringsbesluten tas. Med semistrukturerade intervjuer från personer i fem olika fastighetsbolag visar studien att de fastighetsbolag som bygger för att hyra skiljer sig mot de som bygger för att sälja. Studien konstaterar att de fastighetsbolag som bygger föra att hyra ut använder en strategi som är förknippad med mindre risk medan de fastighetsbolag som bygger för att sälja använder en strategi vilken är förknippad med ett större risktagande.

Innehållsförteckning

1. Inledning ...1

1.1 Bakgrund ...1

1.2 Problematisering...2

1.3 Avgränsning ...4

1.4 Syfte och frågeställning ...4

2. Teoretiskt ramverk...5

2.1 Osäkerhet ...5

2.2 Investeringens karaktär ...5

2.3 Strategi och risk ...7

2.4 Sammanfattning ...9 3. Metod...9 3.1 Tillvägagångssätt ... 10 3.2. Kvalitativ studie ... 10 3.3 Val av respondenter ... 11 3.4 Intervjuer ... 12 3.5 Validitet... 13

3.6 Källkritisk analys av data ... 14

3.7 Operationalisering ... 14 4. Resultat ... 15 4.1 Fastighetsbolag A ... 15 4.2 Fastighetsbolag B ... 16 4.3 Fastighetsbolag C ... 18 4.4 Fastighetsbolag D ... 20 4.5 Fastighetsbolag E ... 21 5. Analys ... 23 6. Slutsats ... 27 7. Diskussion ... 28

7.1 Förslag på vidare forskning ... 28

7.2 Samhällsrelevans ... 29

Referenser ... 30

1

1. Inledning

1.1 Bakgrund

Ett vanligt förekommande samtalsämne i en dialog mellan personer i någon av Sveriges största städer är huruvida personerna i samtalet har löst sin boendesituation. Bakgrunden till detta kan tänkas bero på den folkförflyttning från landsbygden till storstäderna som pågår, vilken har skapat ett ökat tryck på bostadsmarknaden i Sveriges större städer. Många ser ett hem och en bostad som en trygghet och strävar därför för att hitta en egen bostad. För att möta den ökade efterfrågan har nybyggnationen av bostadsrätter ökat under de senaste åren (SCB, 2018). På senare tid har situationen mellan bostadsbyggare och bostadssökande privatpersoner påverkats av bland annat Finansinspektionen som försökt stävja hushållens skuldsättning vilken har stigit i takt med prisutvecklingen på bostadsmarknaden (Finansinspektionen, 2018). Finansinspektionen har infört amorteringskrav som gör det dyrare för privatpersoner att äga sin bostad genom ökad månadskostnad. Den ökade månadskostnaden minskar privatpersoners köpkraft, vilket har påverkat marknaden och lett till ett tryck nedåt på priserna (24Uppsala, 2017).

Bostadsmarknaden rapporteras osäker och är ett återkommande ämne i svenska medier. Fastighetsvärlden (2016) skriver i sin artikel att det finns orosmoment med hushållens skuldsättning, flyktingströmmen och bostadsbristen. I samma artikel riktar en intervjuad kritik mot hur politiker agerar i frågan där denne tycker att politiker måste bli modigare, framförallt vid beslutsfattande som skapar förutsättningar för bostadsbyggande (Fastighetsvärlden, 2016). Personer inom fastighetsbranschen uttryckte oro kring fastighetsmarknaden och specificerade dessa; att byggnation i kranskommuner kommer vara efterfrågat; att folk blir mer optimistiska än de borde vilket leder till att de blir mer pessimistiska när en nedgång kommer; den geopolitiska och inhemska politiken har osäkra parametrar vilka kan ändra förutsättningarna på marknaden (Dagens Industri 2018). Andra faktorer som påverkar bostadsmarknaden är nya kreditregleringar. Banker har skärpt inkomstkrav vid utlåning vilket gör det svårare att ta sig in på eller byta inom bostadsmarknaden (SvD, 2018). Samtidigt rapporterar Palmgren (2018) att antalet påbörjade bostäder i Storstockholm beräknas minska med 25% år 2018 samt att antalet

2

ansökningar om bygglov minskar kraftigt. SCB (2018) kvartalsrapport bekräftar att under första kvartalet 2018 minskade antalet nybyggnationer av bostäder med 14% jämfört med samma period föregående år.

1.2 Problematisering

Gehner (2008) beskriver hur fastighetsutveckling kan karakteriseras utifrån sin komplexitet och den konstant närvarande osäkerheten. Enligt Gehner (2008) finns det fyra aspekter som motiverar detta i den miljö fastighetsbolag verkar inom. För det första har fastighetsbolag en multidisciplinär karaktär över aktiviteter som de har ansvar över vid utvecklandet av bostäder. Processen startar med att hitta mark, när det är gjort anställs personal som hjälper till med utvecklingen av bostaden, till exempel arkitekt, stadsutvecklare och ingenjörer. För att planen skall bli förverkligad behöver markdelning och byggnadslov beviljas och godkännas. En byggnadsentreprenör anställs och fastighetsbolaget styr denna. Under tiden skall marknadsföring för den nya fastigheten göras för att hitta köpare eller hyresgäster. Detta är ett exempel på hur det kan gå till vid nyproduktion vilket visar på den mångfald av discipliner ett fastighetsbolag behöver ta hänsyn till för att bygga en bra fastighet (Gehner, 2008). Den andra aspekten berör faktumet att varje projekt präglas av omgivningens karaktär vilket gör varje projekt unikt. Gehner (2008) menar att markens skick, den juridiska statusen på marken och den sociala kontexten påverkar projektets utvecklingsmöjligheter. Värdet på en fastighet bestäms genom en sammanvägning av byggnaden i sig och dess läge vilket betyder att varje projekt kräver specifik kunskap om dess omgivning och miljö för att nå högsta möjliga värde (Gehner, 2008). Det tredje aspekten gäller utmaningar av marknadens cykliska karaktär (Louw, 1993 se Gehner, 2008 s.16) i kombination med att fastighetsutvecklingsprocesser utvecklas under en lång tid. Svårigheterna med en cyklisk karaktär är att ställa träffsäkra prognoser. Till exempel kan efterfrågan av ett projekt vara hög vid starten, men kan mattats av fram till slutförandet (Gehner, 2008). Slutligen behöver fastighetsbolag förhålla sig till den långsiktiga tidshorisonten. Fastighetsbolag behöver väga den kortsiktiga vinsten med minskade kostnader mot att leverera en produkt som möter efterfrågan vid färdigställandet, samt väga in hur de ska skapa värde på lång sikt vilket kan göras genom att investera i flexibilitet och hållbarhet. Således kan inte ett

3

fastighetsbolag veta i förskott hur extra investeringar kommer värderas, hur tidshorisonter varierar eller hur efterfrågan och utbud kommer att se ut (Gehner, 2008). Gehner (2008) ger en heltäckande genomgång av vilka typer av utmaningar fastighetsbolag kan mötas av i sin verksamhet. Oavsett om ett fastighetsbolag ägnar sig åt nyproduktion av bostadsrätter, hyresrätter eller kontor för kommersiellt bruk kommer dessa att behöva ta hänsyn och förhålla sig till de aspekter Gehner (2008) tar upp.

Trots den komplexitet och osäkerhet en organisation kan möta i sin verksamhet belyser Dixit och Pindyck (1994) vikten av investeringar för en organisation när de hävdar att en väsentlig del av en organisations marknadsvärde förklaras av hur deras investeringsmöjligheter och möjlighet att växa i framtiden ser ut. Att besluta sig för att ta investeringar i en komplex och osäkerhet värld kan vara svårt. Tidigare forskning har visat att organisationer ser ett värde i att fördröja irreversibla investeringar i osäkra förhållanden för att inhämta information om en osäker framtid (Cukierman ,1980). Att organisationer kan ta till snabba, strategiska beslut för att stärka sin position gentemot konkurrenter (Tirole, 1988; Gilbert, 1989) samt att externa faktorer såsom politisk osäkerhet och volatilitet i råvara har negativ påverkan på organisationers investeringar (Marcus, 1981; Bell och Campa, 1997; Wang et al 2017; Jens, 2017). Vad gäller hur organisationer kan agera på en konkurrensutsatt marknad har tidigare forskning visat att organisationer kan investera tidigare än sina konkurrenter för att bli ledande på marknaden (Kamoto 2009), välja att vänta med sin investering (Wernerfelt och Karnani, 1987) för kommersiella fastighetsbolag när det råder osäkerhet på marknaden (Holland et al. 2000). Titman (1985) utvecklade en förståelse om varför fastighetsutvecklare köper mark och låter den stå orörd.

Fastighetsutvecklare behöver hantera utmaningar när de väljer att bygga nya fastigheter, dessa utmaningar är ofta förknippade med osäkerhet. Samtidigt är det av vikt för fastighetsbolag att skapa sig möjligheter för investeringar och att faktiskt genomföra dem. Hur fastighetsbolag kan bemöta osäkerheterna har studerats för kommersiella fastighetsbolag som visade att investeringarna minskade under osäkerhet (Holland et al, 2000). Detta tyder på att kommersiella fastighetsbolag under osäkra tider väljer att förskjuta sina investeringar. Hur andra typer av fastighetsbolag agerar med sina

4

investeringar framgår inte. Således finns det intresse av att undersöka hur andra typer av fastighetsbolag väljer att investera.

1.3

Avgränsning

Denna studie är avgränsad till fastighetsbolag vilka bedriver verksamhet i Stockholms Län och Uppsala Län. Dessa geografiska områden valdes på grund de är stora städer med hög inflyttning samt att det råder hög efterfrågan på bostäder i områdena.

Fastighetsbolag i denna studie ägnar sig åt nyproduktion av fastigheter med ett undantag för ett som gör allt fram till att själva byggnationen av fastigheten.

1.4

Syfte och frågeställning

Fastighetsbolag verkar i en komplex miljö med konstant närvarande osäkerhet, där framtiden är oviss och svår att förutsäga. Samtidigt är det av stor vikt att organisationer skapar sig möjligheter för och faktiskt genomför investeringar för att överleva och bli framgångsrika. Utifrån detta syftar studien att skapa ökad förståelse kring hur

fastighetsbolag som bygger olika typer av fastigheter tar sina investeringsbeslut.

För att uppfylla syftet kommer studien att försöka besvara följande frågor: Hur tar fastighetsbolag sina investeringsbeslut och vilka faktorer påverkar hur investeringsbeslut tas?

5

2.

Teoretiskt ramverk

I följande avsnitt ges en genomgång av en osäkerhetsfaktor organisationer kan utsättas för i sin verksamhet, investeringens karaktär, olika strategier organisationer kan använda sig av och hur de hänger ihop med risk.

2.1

Osäkerhet

Osäkerhet har diskuterats och forskats om i organisationsteori och syftar till att beskriva relationen mellan organisationen och dess verksamma miljö (Thompson, 2017; Burns och Stalker, 1961). Denna osäkerhet förekommer i två delar, dels en subjektiv osäkerhet som en enskild individ befinner sig i när denne upplever den tillgängliga informationen om omgivningen är otillräcklig, dels en objektiv syn som beskriver ett tillstånd för organisationens miljö (Downey och Slocum, 1975). Vad som ligger grund för denna subjektiva osäkerhet är individuellt, dock kan organisationer utsättas för olika osäkerhetsfaktorer vilka personerna kan uppleva i sin organisationsmiljö. Milliken (1987) beskriver en av dessa som state uncertainty och beskrivs som när organisationen upplever en särskild del av sin miljö oförutsägbar, till exempel efterfrågan eller politiska regleringar.

2.2

Investeringens karaktär

Dixit och Pindyck (1994) diskuterar två viktiga karakteristika för investeringsutgifter. För det första att investeringen är irreversibel, en utgift som i monetära medel är bestående och inte kan bli ogjord. Investeringsutgiften är irreversibel när den är organisations- eller industrispecifik, såsom marknadsföring. När det råder konkurrens inom industrin leder det till att värdet av en investering kommer vara densamma för alla företag vilket ger det liten eller ingen vinning i att sälja det vidare (Dixit och Pindyck 1994). Även om investeringen inte är organisations- eller industrispecifik och det finns en andrahandsmarknad för produkter kommer denna investering vara delvis irreversibel på grund av den informationsasymmetri mellan säljare och köpare. Informationsasymmetrin leder till att köpare inte vill betala mer än marknadspris, för att köparen inte vet den

6

verkliga kvalitén på produkten, även känt som “lemons problem” (Akerlof, 1970; Dixit och Pindyck, 1994). För det andra att organisationer kan fördröja investeringar i osäkra tider för att invänta ny information. Valet att fördröja kan vara riskfyllt eftersom andra organisationer kan välja att investera, organisationer som fördröjer sitt val kan också gå miste om uteblivna intäkter (Dixit och Pindyck 1994; Pindyck, 1991). Dessa risker skall vägas mot vinsten av att invänta ny information vilken ofta är stor (Dixit och Pindyck, 1994).

I enlighet med Dixit och Pindycks (1994) teori om irreversibilitet och fördröjning finner ett riskneutralt företag det fördelaktigt att fördröja investering under osäkra förhållanden i avseende att samla in mer information samt att ökad osäkerhet sänker investeringsnivån (Cukierman, 1980). Osäkerhet har en signifikant negativ effekt på investeringar inom tillverkningssektorn (Price, 1995). Meinen och Roehe (2017) fann negativ investeringsrespons på osäkerhetschocker. Entreprenörer avskräcks inträde på marknader med hög osäkerhet (O’brien et al 2003) och avstår således från att investera. Van Mieghem (1998) hävdar att organisationer med fördel kan investera i flexibla produkter som skyddar mot osäkerhet i efterfrågan, även under förhållanden när efterfrågan är känd. Organisationer investerar hellre i affärsutveckling än expansion under osäkra förhållanden (Tong och Li, 2010) samt att de investerar mer i Research & Development under osäkerhet, speciellt i konkurrensutsatta branscher (Vo och Le, 2017).

Hur specifika externa osäkerhetsfaktorer påverkar investeringar har undersökts. (Marcus, 1981) visade att politisk osäkerhet såsom regleringar och lagar försvårar beslutsfattares bedömning av risker och möjligheter samt kartläggning och avvägning av olika alternativ som behövs för att göra investeringar. Jens (2017) visade att investeringar innan guvernörsval i USA minskar med 5–15%. Även växelkursvolatilitet har en signifikant negativ effekt på kemiska tillverkningsföretag i EU (Bell och Campa, 1997). Studier om hur oljepriset påverkar investeringar visar att osäkerhet om oljepriset minskar sannolikhet för investeringar (Drakos och Konstantinou, 2012) och att denna effekt är mer signifikant för icke statligt ägda organisationer än statligt ägda organisationer (Wang et al, 2017).

7

2.3

Strategi och risk

Tirole (1988) och Gilbert (1989) har argumenterat för att organisationer kan ta till strategiska, snabba beslut för att stärka sin position mot nuvarande och potentiella konkurrenter. Kamoto (2009) hävdar att på en konkurrensutsatt marknad kan organisationer ta till strategiska beslut att investera innan sina konkurrenter för att bli ledande på marknaden. Wernerfelt och Karnani (1987) beskriver att det första valet en organisation har när de möter osäkerhet är att de ska bestämma när de ska agera, de kan agera nu eller vänta till osäkerheten är reducerad eller borta. Givet vissa omständigheter gav Warnerfelt och Karnani ett ramverk för hur organisationer bör agera. De hävdar att en organisation kan vänta med att agera i en situation utan fördelar att agera först, samtidigt som en organisation utan stora kvantiteter i sin produktion och med fördelar att agera först bör agera tidigt samt att skydda sig mot risk (Wernerfelt och Karnani, 1987). Wernerfelt och Karnani (1987) argumenterar att ju högre konkurrens det råder på marknaden desto mer legitimt är det att agera tidigt samt att små organisationer behöver chansa i större uträckning och fokusera sina investeringar. Wernerfelt och Karnani (1987) prop 4 föreslår att större företag tack vare sin storlek kan vänta med att investera trots fördelar med att agera tidigt samt att vara flexibla när de säljer stora kvantiteter. En modell för att förklara fastighetsutvecklares strategi vid köp av obebyggd tomtmark i stadsområden tog Titman fram 1985. Modellen ger en förståelse för de fastighetsutvecklare som köper obebyggd tomtmark och låter den vara istället för att utveckla fastigheter direkt (Titman, 1985). Titman (1985) hävdar att genom att vänta till ett framtida datum kan fastighetsutvecklaren bygga en fastighet som är mest lämpligt givet de ekonomiska förutsättningarna vid tidpunkten.

Ett annat sätt att studera organisationers strategier är genom spelteori. Där finns två begrepp som syftar till att förklara strategier hos företag, first mover advantage och second mover advantage. Grundiden är att om två aktörer rör sig i följd kommer den som tar första steget tjäna mer än efterföljande (Gal-Or, 1985). Aktörer som tar första steget är first movers och aktörer som följer därefter är second mover. Aktören, eller organisationen som är first mover utsätter sig för en större risk än organisationer som följer efter. Detta återspeglas i avkastningen där first movers för högre avkastning om det visar sig att investeringen var lyckad. De efterföljande organisationerna kan däremot

8

sänka sina kostnader vid eventuellt efterföljande drag (Journal of economic literature, 2004). Beroende på om organisationen väljer att agera först eller inte utsätter den sig för olika risk (Gal-Or, 1985).

Enligt Hamberg (2004) innebar risk att alla utfall och dess sannolikheter är kända medan osäkerhet innebär att de olika utfallen är kända men inte dess sannolikheter. Ett grundläggande antagande som både Hamberg (2004) och Elinder (2015) tar upp i sina diskussioner om beslut under risk är att aktörerna agerar utifrån att maximera sin egen nytta. Således kan en aktör uppleva olika nytta av olika val beroende på dess preferens för risk (Elinder 2015). Personer och organisationer kan vara riskaversiva vilket innebär att de inte är vill utsätta sig för risk. Riskaversion medför en icke-vilja att utsätta sig för risk och valet faller därför på det riskfria alternativet. I andra ändan av risk-spektret finns det riskbenägna personer och organisationer. Dessa har en preferens där de inte har något emot att utsätta sig för en risk och kan därför göra val som är mer riskfyllda än vad en riskaversiv person hade gjort (Hamberg, 2004; Elinder, 2015).

Brealey, Myers och Allen (2014) och Elinder (2015) beskriver den finansiella teorin om sambandet mellan risk och avkastning. Det bakomliggande förklaringen till modellerna är att en investerare på den finansiella marknaden vill ha en kompensation för den risk denne tar (Elinder 2015; Brealey et al 2014). Om investerare tar liten risk vill den ha mindre kompensation och om den tar en större risk vill denne ha större kompensation. Således råder ett samband där högre risk leder till högre avkastning (Elinder, 2015; Brealey et al, 2014). Fastighetsbolag handlar inte på den finansiella marknaden på samma sätt som de aktörer Brealey et al beskriver i sin bok (2014), dock är den underliggande tanken om högre risk, högre avkastning relevant. Förhållandet kan användas som en analogi till nyproduktion av fastigheter eftersom prissättningen på en investering sätts enligt den effektiva marknadshypotesen beskriven i Brealey et al (2014) som grundar sig i att priset sätts efter det informationsunderlag som finns på marknaden.

9

2.4 Sammanfattning

Organisationer verkar i miljöer som de behöver anpassa sig till, sällan är dessa helt stabila och organisationer kan uppleva olika slags osäkerheter (Milliken, 1987). Det finns även en distinktion mellan objektiv och subjektiv osäkerhet (Downey och Slocum, 1975), denna studie kommer att utgå från en subjektiv osäkerhet eftersom det är den som beslutsfattare agerar på när de tar investeringsbeslut. Även om en organisation befinner sig i en miljö präglad av osäkerhet beskriver Dixit och Pindyck (1994) vikten av investeringar för organisationer då deras möjligheter att investera påverkar organisationens värde. Organisationer kan ta till olika beslut och använda sig av olika strategier vid investeringar. De kan ta strategiska beslut för att stärka sin position mot konkurrenter (Tirole, 1988; Gilbert, 1989; Kamoto (2009). Wernerfelt och Karnani (1987) hävdar att organisationer bör bete sig olika beroende på organisationens och marknadens förutsättningar. Titman utvecklade en modell (1985) vilken ger en förståelse för varför fastighetsutvecklare köper mark och väntar med att bebygga marken med avsikt att samla in mer information och skapa en byggnad som är rätt i tiden (Titman, 1985; Dixit och Pindyck, 1994). I situationer där organisationer behöver välja mellan att agera eller att avvakta beskriver Gal-Or (1985) två strategier företag kan använda sig av som båda har fördelar. Dessa strategier medför olika risk. Hamberg (2004) beskriver en distinktion mellan risk, där sannolikheterna är kända, och osäkerhet, där sannolikheterna är okända, samt olika sätt att bemöta risk (Hamberg, 2004; Elinder, 2015). Beroende på vilken risk en organisation eller person utsätter sig för vill denne ha kompensation för risken. Brealey et al (2014) och Elinder (2015) belyser sambandet mellan risk och avkastning, där högre risk leder till högre avkastning.

3. Metod

Metodavsnittet består av en bakgrundsbeskrivning av de metoder studien har utgår ifrån. Utöver metodbeskrivning kommer även motivering om varför specifik metod har använts och hur denna sedermera appliceras i studien.

10

3.1 Tillvägagångssätt

Denna studie består av att relatera teori med insamlad empiri utifrån en induktiv ansats som beskriver hur arbetet med teori och empiri skett under studiens gång (Bryman och Bell, 2015). En inläsning av tidigare forskning gjordes för att skapa en uppfattning om relevanta teorier; utifrån denna kunskap utformades sedan forskningsfrågorna. Med forskningsfrågorna i åtanke utformades därefter intervjufrågor för att få in användbar empiri. Med hjälp utav detta arbetssätt var fokus på de svar respondenterna gav istället för att enbart utgå från de teoretiska ansatserna, vilket Bryman och Bell (2015) beskriver som en induktiv ansats. Primär och sekundärdata har använts för att kunna möjliggöra välgrundade slutsatser samt få en ökad förståelse för det undersökta området. Störst vikt har lagts vid primärdata i form av intervjuer för att samla in empiri, vilken har använts till resultat och analys. Sekundärdata har använts vid inläsning av relevant teori, metod och beskrivning av organisationerna.

3.2. Kvalitativ studie

Denna studie utgår från en kvalitativ metod för att besvara hur fastighetsbolag tar investeringsbeslut. Detta gjordes eftersom att en kvalitativ metod inte har sitt fokus på siffror utan andra aspekter som bättre kan förklaras genom ord. Ord kan beskriva verkligheten och på ett mer utförligt sätt beskriva specifika aspekter. Därav är det kvalitativa metodvalet lämplig för att beskriva hur fastighetsbolag tar investeringsbeslut. Kvalitativ metod gör det möjligt att ställa specifika frågor för att på så sätt möjliggöra djupare förståelse för ämnet (Bryman och Bell, 2015). För att skildra likheter och skillnader från den empiri som erhålls utgår studien från en komparativ design. Med den komparativa designen kan en djupare förståelse av hur fastighetsbolag tar sina investeringsbeslut beskrivas (Bryman och Bell 2015).

11

3.3 Val av respondenter

Innan intervjuerna genomfördes gjordes en gallring och ett urval för att finna lämpliga respondenter. Respondenterna valdes utifrån att de ägnar sig åt olika typer av

nyproduktion: nyproduktion av bostadsrätter, hyresrätter och kontor för kommersiellt bruk. Att välja ut respondenter utifrån specifika egenskaper kallas strategiskt

urval, risken som finns med ett strategiskt urval är att urvalet blir för strategisk och snävt (Bryman och Bell, 2015).

Respondenter och fastighetsbolagen de verkar inom kommer vara anonyma i studien, respondenterna informerades om anonymiteten innan genomförandet av intervjuerna. Detta eftersom en bedömning gjort att företagens namn inte kommer bidra till ökad förståelse i studien. Valet att vara anonyma görs också utifrån att eventuell information som framkommer från respondenterna och organisationerna kan vara av mer känslig karaktär. Riskerna med att inte göra respondenterna anonyma är bland annat att de kan måla upp en missvisande eller förskönad bild av verksamheten (Bryman och Bell, 2015). Denna anonymitet innebär att vi kommer benämna fastighetsbolagen som fastighetsbolag A, fastighetsbolag B och så vidare. Detsamma gäller respondenterna, där vi kommer utgå från deras position på företaget följt av företagets bokstav, till exempel ekonomichef A.

För att få en respondent med kunskap och insikt att delta i intervjun å fastighetsbolagens vägnar kontaktades respektive fastighetsbolag. En dialog fördes med den första kontakten i fastighetsbolagen som antingen ansåg sig vara lämplig att besvara frågorna eller fick söka upp annan person inom fastighetsbolaget som var mer lämpad. På grund av skillnader i fastighetsbolagens storlek och att de själva varit involverade i valet av lämplig respondent har respondenterna olika rollbefattningar. Att respondenterna har olika rollbefattningar kan indikera att de har olika insyn i olika frågor i respektive fastighetsbolag, trots detta ansågs svaren jämförbara eftersom de lämpligaste respondenterna inom varje fastighetsbolag fick besvara frågorna.

12

Företag Typ av intervju Befattning Datum

Fastighetsbolag A Telefonintervju VD 14 maj, 2018 Fastighetsbolag B Telefonintervju Projektcontroller 15 maj, 2018 Fastighetsbolag C Telefonintervju Ägare 15 maj, 2018 Fastighetsbolag D Fysisk intervju hos företaget Ekonomichef 16 maj, 2018 Fastighetsbolag E Telefonintervju Ägare 18 maj, 2018

Tabell 1. Intervjuobjekten, typ av intervju, rollbefattning och datum för genomförda

intervjuer.

3.4 Intervjuer

Empirin har samlats in genom semistrukturerade intervjuer via telefon och fysiskt möte där förberedda frågor använts som ett hjälpmedel. Semistrukturerad intervju innebär att det finns flertalet mindre detaljerade intervjufrågor nedskrivna där respondenten genom sina svar till viss del styr vilken följd ämnena berörs. Detta möjliggör djupdykning som följd av respondentens utsvängningar såväl som spontana följdfrågor (Bryman och Bell 2015). Utifrån vad studien syftar till att undersöka lämpar sig denna intervjumetod väl. Fördelen med att ha telefonintervjuer är att respondenten känner sig trygga i avsaknaden av fysisk närvaro, detta ger respondenterna en känsla av anonymitet och kan därför ge öppnare svar på frågor (Bryman och Bell 2015). Respondenterna befann sig på andra geografiska platser än Uppsala vilket gör det tidseffektivt med telefonintervjuer. Nackdelen med en telefonintervju är att det kroppsspråk respondenten signalerar vid frågor inte kan analyseras, tekniska problem kan uppstå samt att respondenten kan avbryta samtalet lättare än vid fysisk intervju (Ibid, 2015). Förberedda frågor minimerar risken att glömma bort relevanta eller viktiga frågor. Riskerna med att använda förberedda frågor är att intervjun från respondentens sida kan upplevas som styrd och därmed riskerar att ge mindre utförliga svar (Ibid, 2015). För att minska känslan av att vara styrd och försöka

13

möjliggöra mer djupgående svar användes förberedda frågor som en frågebank och nya frågor ställdes allt eftersom tidigare diskussion nått sitt slut. De förberedande frågorna formulerades om till intervjufrågor vilka är kopplade till forskningsfrågan och syftar till att besvara denna samt ge ökad förståelse gällande hur fastighetsbolag tar investeringsbeslut.

När intervjuer ska genomföras är det av stor betydelse att respondenterna befinner sig i en miljö som de känner sig trygga i (Trost, 2010). Därmed bestämde respondenten plats för genomförande av intervju, exempelvis på deras arbetsplats eller annan välkänd miljö för denne.

3.5 Validitet

I studien är det intervjuerna som utgör grundmaterialet, vilket tolkas och analyseras. Därmed är det av stor vikt att insamlat material är relevant, tillräckligt omfattande och går att generalisera till en större population (Bryman och bell, 2015). Denna relevans, eller validitet, är viktigt att uppfylla i studien så att den mäter det den faktiskt avser att mäta och att studien faktiskt undersöker det den ämnar undersöka. En annan viktig aspekt i studien är extern validitet där resultatet, vid god extern validitet, kan generaliseras till en större population (Bryman och Bell 2015). Extern validitet är dock inget denna studie vill uppnå eftersom ett strategiskt urval vill ge en djupare förståelse av ett specifikt fenomen.

För att skapa en gemensam grund för de semistrukturerade intervjuerna användes sju grundfrågor. Tack vare dessa sju grundfrågor kunde svaren respondenterna givit jämföras (Bryman och Bell, 2015). Ämnet och de sju grundfrågorna skickades till respondenterna i förtid för att möjliggöra förberedelse samt inhämta eventuell information som kan tänkas nödvändig, detta kan bidra till ökad validitet i studien (Saunders, 2016). Varje intervju, efter godkännande av respondenten, spelades in. Inspelningen gjordes för att minimera riskerna för feltolkning och eventuella missuppfattningar (Bryman och Bell, 2015). För att underlätta arbetet och minska risken att avvika från grundmaterialet transkriberades alla intervjuer (Bryman och Bell, 2015).

14

3.6 Källkritisk analys av data

Vid analys och genomgång av respondenternas svar har Thuréns fyra källkritiska principer (2013) använts. Den första är äkthet, att källan är vad den utger sig för att vara. Tidssamhet, tiden mellan händelsen till att källan skrevs. Oberoende, att källan inte är en avskrift eller ett referat av en annan källa. Tendensfrihet, att källan ger en korrekt bild som inte påverkats av personliga, ekonomiska, politiska eller andra intressen (Ibid 2013).

Förståelse för att svaren respondenterna ger kan präglas av andra intressen och därmed inte vara helt tendensfria finns, vilket beaktades under arbetet med den insamlade empirin. Valet av respondenter gjordes utifrån att de är verksamma fastighetsbolag som bygger olika typer av fastigheter. För att få en uppfattning om likheter och skillnader mellan fastighetsbolag eftersträvade vi att ställa frågor till respondenterna som berör områden vilka vi kan jämföra.

3.7 Operationalisering

För att strukturera upp de svar som respondenterna givit har kodning använts. Kodningen har gått till så att varje underlag och aspekt har haft ett eget dokument (Bryman och Bell 2015), i vilka respondenternas svar har klippts in i relevant del. Denna kodningsstrategi har givit en bra bild av frekvenser för olika beslutsunderlag vid investeringsbeslut för att se vad som är vanlig förekommande, vad som är mindre vanligt förekommande och vad som skiljer företagen åt.

För att kunna på ta reda hur fastighetsbolag tar sina investeringsbeslut har begreppet delats upp i mindre beståndsdelar. En del består i att se hur processen fram till ett investeringsbeslut ser ut, hur de olika delarna sker i kronologisk ordning. Den andra delen ser till hur underlaget till investeringen ser ut, de delar som beslutsfattarna tar hänsyn till och motiverar valet att investera med.

15

4. Resultat

Följande avsnitt redogör för hur fastighetsbolagen tar sina investeringsbeslut.

4.1 Fastighetsbolag A

Fastighetsbolag A är en ideell förening vilken delvis drivs som ett fastighetsbolag med avsikt att skapa hem för äldre. De äger ungefär 1100 bostäder i Stockholmsområdet till ett fastighetsvärde på ca 3 miljarder svenska kronor och har ca 47 000 medlemmar i organisationen. Fastighetsbolag A ägnar sig åt nyproduktion av hyresrätter.

VD A berättar att de externa faktorer som påverkar Fastighetsbolags As verksamhet är bostadspolitik och skattepolitik där bostadspolitiken är den faktor som påverkar organisationen mest.

VD A beskriver att Fastighetsbolag A strävar efter att förtäta, alltså bygga till vid rådande bestånd, vid nybyggnation och delger hur processen fram till investeringsbeslutet vid deras senaste bostadsbyggnation gick till. Den började med ansökan om markanvisning hos kommunen. Samtidigt läggs resurser på konsulter och arkitekter som hjälper till med frågor gällande markanvisningen. När markanvisningen blivit godkänd förs en dialog med stadsbyggnadskontoret om hur man skall ta nästa steg. I detta skede finns det en kravbild och utredningar görs för att ta hänsyn till miljö, material och omgivning. I dialogen med stadsbyggnadskontoret utvecklas en detaljplan som bland annat beskriver vart husen ska stå, hur husen skall se ut i detalj och vart vägar skall gå. VD A beskriver att framtagandet av en detaljplan kan vara tidskrävande eftersom det kan komma överklaganden från olika håll, oftast ju närmre Stockholms innerstad byggnaden skall utföras. Utredningarna och dialogen med stadsbyggnadskontoret leder till detaljplaneändringar. Under tiden skrivs avtal med kommunen samt ett planavtal för att få driva projektet. VD A beskriver också att styrelsen hålls underrättad under framtagandet av detaljplanen där stegvisa beslut tas om förändringar i detaljplanen för att tillslut komma fram till en slutgiltig detaljplan. När detaljplanen har utvecklats och de med säkerhet vet att de kommer få denna angivna detaljplan börjar de titta på vilken typ

16

av upphandling som de skall göra. VD A berättar att det i detta skede görs kalkyler för hela projektet, ända ner till minsta beståndsdel för att få en uppfattning om vilka kostnader det rör sig om. När en uppfattning om vad projektet kommer att kosta relateras denna kalkyl till verksamheten i stort för att undersöka om helheten går ihop.

VD A beskriver att besluten att investera grundar sig på kalkyler. De räknar ut värden och avkastningar med avseende på intäkter, produktionskostnad och kalkylränta. VD A berättar att de två viktigaste parametrarna är hyresnivån och banklånets ränta. För att samla in information om hyresnivån görs analyser om hur marknaden ser ut och använder den informationen som utgångspunkt. VD A delger att de inte upplever några problem med att fylla fastigheten med hyresgäster och hänvisar till antalet medlemmar i föreningen.

VD A berättar att de vill pricka rätt i konjunkturer när priserna är låga. För att göra detta kan de ha färdiga detaljplaner för att kunna handla så billigt och bra som möjligt vid ett givet tillfälle. VD A fortsätter med att säga att det är väldigt svårt att träffa rätt i en konjunktur eftersom den kan svänga under en process och att hur deras träff i konjunkturen ser ut beror på när de får offerter och skriver avtal på hela entreprenaden. Det kan hända att beslutet skjuts upp för att vänta och se hur marknaden och konjunkturen ter sig.

4.2 Fastighetsbolag B

Fastighetsbolag B är ett fastighetsbolag som tillhandahåller och förvaltar lokaler för uthyrning. Lokaler kan vara kontor, gym, hotell och lager. År 2017 uppgick värdet på Fastighetsbolag Bs fastigheter till 43 miljarder kronor och de räknar med en tillväxt med ca 10% per år. I Fastighetsbolag Bs verksamhet ingår det att utveckla och förädla befintliga fastigheter samt nyproduktion. Fastighetsbolag B ägnar sig åt nyproduktion av fastigheter för kommersiellt bruk.

Projektcontroller B ser Fastighetsbolag B som ett av de största fastighetsbolagen i Sverige med en hög efterfrågan på deras lokaler vilken väntas fortsätta i framtiden. De har ingen

17

form av osäkerhet, Projektcontroller B bedömer dem konkurrenskraftiga och kommer fortsätta att vara det i framtiden.

En investeringsprocess i Fastighetsbolag B initieras från de lokala kontor som finns på olika geografiska platser i Sverige. Denna initiering kan ske på tre sätt: Att någon söker upp och är intresserade av deras lokaler; en representant för en hyresgäst hör av sig till dem och söker lokal åt ett företags vägnar eller att de själva söker upp potentiella kunder som möter deras behov. Därefter upprättas en förkalkyl, i den ingår vad Projektcontroller B benämner som erfarenhetsvärden, till exempel vad en lokalkostnad beräknas kosta utifrån vilka standarder som efterfrågas av hyresgästen. Fastighetsbolag B gör sedan värde- och nyckeltalsberäkningar baserade på antaganden om denna specifika investering, till exempel avstånd till centrum, hur stor staden är etc. När detta är klart kopplas en projektledare in som påbörjar ett utrednings- och förberedelsearbete för att kunna ta fram beräkningsbara ritningar som skall ges till en entreprenör som då kan lämna ett pris till Fastighetsbolag B. Samtidigt jobbar de med utformningen av hyresavtalet där ett letter of intent med hyresgästen kan upprättas för att säkerställa att hyresgästen ämnar hyra in sig i fastigheten. Projektcontroller B berättar att man därefter i bästa fall är överens och att kostnad, hur lokalen skall användas, samt intäkter är klara. De går tillbaka till förkalkylen och ser om de behöver justera några siffror för att säkerställa att de kommer att tjäna pengar på projektet. Projektcontroller B beskriver att nästa steg är en projektanmälan för den slutgiltiga kalkylen och beroende på storlek och tyngd kan beslutet om att investera tas av en chef, ett projektråd eller av styrelsen. Beslutsfattarna kan antingen godkänna projektet, godkänna det med villkor eller avslå. Om projektet godkänns skrivs ett bindande avtal med hyresgästen och ett avtal med entreprenören för att sätta igång projektet.

Denna process är mer eller mindre liknande den här typen av investeringar. Projektcontroller B fortsätter med att berätta att de sällan bygger på spekulation utan istället vill ha en hyresgäst. Likviditeten avgör om de bygger för att sälja, bygger för att förvalta eller köper existerande fastigheter. Det sker också att projekt pausas för att vänta tills att de blir aktuella eller att efterfrågan ökat.

18

För att komma fram till ett beslut om en investering förklarar Projektcontroller B att de alltid kräver en områdesbeskrivning och en investeringsbeskrivning. Utöver en områdesbeskrivning och en investeringsbeskrivning görs även kalkyler som bland annat visar investering per kvadratmeter, pay-of tiden: den tiden det tar att tjäna tillbaka de kostnader investeringen medfört samt värdepåverkan där de behöver ta ställning till huruvida en investering påverkar värdet på hela fastigheten: Projektcontroller B belyser detta genom att säga att ett nytt kök kostar 200k men ökar värdet med 100k. En analys av hyresgästen utförs för att se hur dennes ekonomiska situation ser ut där Fastighetsbolag B vill säkra upp betalningar om en hyresgäst till exempel har en historia av konkurser.

Projektcontroller B berättar att det händer att de tittar på konkurrenter för att få nya ideér och strategier och att det är de mjuka värdena som är de mest kritiska, vilka bolagen också vill hålla hemliga. Bland annat kan de ge en ansedd hyresgäst rabatterad hyra för att de ska flytta in i deras lokaler vilket skall locka andra hyresgäster att flytta in i Fastighetsbolag Bs lokaler och på sådant sätt fylla de tomma lokalerna. Projektcontroller B säger också att de valt att investera i projekt utomlands nu när den svenska kronan är svag för att sprida risken.

4.3 Fastighetsbolag C

Fastighetsbolag C är ett mindre fastighetsbolag med affärsidén att förvärva fastigheter i specifika områden där de anser att det finns utvecklingspotential. Fastighetsbolag C är verksamma i Stockholm.

Ägare C berättar att de siktar på att ha ett över tid kort innehav av tillgångarna där de vill förvärva och förädla fastigheter med utvecklingspotential. Ägare C fortsätter med att beskriva vad de menar med utvecklingspotential och förklarar att det finns områden där det idag ligger industri men där läget är så pass bra att det i framtiden borde finnas kontor eller bostäder. Ägare C beskriver ett exempel där de köpt en fastighet vilken användes för handel i ett attraktivt område. Under tiden de ägde denna fastighet började de utveckla detaljplaner för att bygga bostäder. Fastighetsbolag C anser sig vara för små för att bygga

19

bostäder i egen regi och har som affärsidé att istället sälja deras tid och den godkända detaljplanen till fastighetsbolag som kan och vill bygga bostäder.

När fastighetsbolag C skall investera börjar de med att söka områden och fastigheter med utvecklingspotential. Är fastigheten och området intressant lägger de ett indikativt bud, vilket betyder ett anbud med reservation för att inte vara bunden till det. Ägare C berättar att det indikativa budet är så pass attraktivt att de också får ensamrätt på fastigheten under en viss period, något de alltid vill ha i detta skede av en affär. Under den givna tidsperioden av ensamrätt gör Fastighetsbolag C en teknisk, juridisk och finansiell due diligence. Due diligence innebär att de analyserar bolaget som har fastigheten och själva fastigheten för att se till att ekonomin är bra, hur fastighetens skick är samt om det finns någon juridisk utredning, till exempel en stämning. De går igenom hyreskontrakt, undercentraler och renoveringar av fastigheten sammantaget skapar Fastighetsbolag C sig en helhetsbild av både bolaget och fastigheten. När de tekniska, juridiska och finansiella genomgångarna är gjorda görs en sammanställning för att se om de vill genomföra investeringen eller inte. Ägare C berättar i det har hänt att de i detta skede valt att dra sig ur en affär för att den tekniska skulden varit för stor. En för stor teknisk skuld innebär att byggnaden hade kostat för mycket för att renovera.

Den information som Fastighetsbolag C tar hänsyn till när de grundar sina investeringsbeslut är vad de kommer fram till när de genomfört den tekniska, juridiska och finansiella due diligence i kombination med berört områdes möjligheter. Fastighetsbolag C grundar varje investering på dessa två aspekter. Ägare C berättar att marknaden för Fastighetsbolag C har varit betydligt svårare de senaste 6–7 åren. Andra bolag förstod att de kan tjäna pengar på att bygga mindre bostäder. Denna förståelse ledde till att flera nya bostadsbyggare började “poppa upp” där den drivande faktorn var att tjäna de pengar som fastighetsbolag kan göra på att bygga bostäder. Ägare C säger att det finns otroliga vinster att göra på marknaden, något som alla bostadsbyggande fastighetsbolag vill åt. Det ökade antalet aktörer på marknaden resulterade i en ökad efterfrågan på mark. Den ökade efterfrågan på mark ledde till att priset på marken ökade genom budgivning mellan de olika bostadsbyggande fastighetsbolagen. Eftersom fastighetsbolagen fortfarande vill ha samma marginal kommer den ökade markkostanden

20

leda till ett ökat pris för slutkonsumenten, den eller de som köper de färdigställda lägenheter. Ägare C berättar att det bland annat är amorteringskravet som gör att slutkonsumenten inte har råd att köpa de dyra lägenheter vilket blir problematiskt för de bostadsbyggande fastighetsbolag som har ett innehav av dyr mark. Den dyra marken och den minskade köpkraften hos konsumenter gör att vinstmarginalen för en lägenhet minskar och bostadsbyggare i dagsläget säljer sitt rådande bestånd eller går ihop med någon som har starkare kapital. Ägare C berättar att det framförallt är nyproduktionsmarknaden som drabbats av detta och beskriver att det varit en opportunistisk marknad som gått överstyr.

4.4 Fastighetsbolag D

Fastighetsbolag D är ett mindre fastighetsbolag vars verksamhet grundar sig i fastighetsutveckling, fastighetsinvestering, förädling och avyttring. De är verksamma inom områdena Uppsala-Knivsta. Fastighetsbolag D har i dagsläget 530 producerade lägenheter. Fastighetsbolag D ägnar sig åt nyproduktion av bostadsrätter.

Ekonomichef D beskriver att Fastighetsbolag Ds affärsidé, likt bostadsbyggande fastighetsbolag, siktar på att bygga bostäderna för att sedan sälja av dem. Trots att de har en kortsiktig horisont på de bostäder de bygger försöker de inte bara utveckla bostäder utan istället stadsdelar som inkluderar aktiviteter. De försöker bygga hållbara fastigheter som skall fungera i samhället en lång tid efter att fastigheten har sålts.

Ekonomichef D berättar att de tidigt köper mark när de vill bygga i egen regi. De undersöker marknaden för att skapa sig en uppfattning om hur tillståndet är. Därefter arbetar de fram en ekonomisk plan, undersöker vilka klienter de har och tar fram en detaljplan. Ekonomichef D berättar att de lägger ner mycket tid på att vara med och påverka för att ta fram en bra och genomtänkt detaljplan så att det blir bra affärer och en produkt som går att sälja. Därefter söker de ett kreditiv hos banken för att låna pengar till byggandet av fastigheten. Ekonomichef D berättar att den ekonomiska planen för ett projekt innehåller en övergripande kalkyl med kostnader och intäkter för att mynna ut i bland annat uträkningar om marginalkostnad och räntabilitet på eget kapital. Denna

21

kalkyl följs upp med en projektbudget som visar hur försäljning av projektet ser ut, när försäljningen uppgått till 70% påbörjas projektet. Ekonomichef D har lång erfarenhet av hur processer i andra fastighetsbolag ser ut och beskriver att skillnaden mellan Fastighetsbolag D och andra fastighetsbolag är stor. Fastighetsbolag D har mindre grad av byråkrati och det finns inget dokument om hur de ska gå tillväga. Istället är varje projekt unikt, beslutsvägarna är korta och när de är överens om vad som skall ske påbörjas arbetet.

Ekonomichef D berättar att Fastighetsbolag D tidigt investerar i mark som de tror kan bli attraktiv i framtiden. Ekonomichef D förklarar att det innebär en stor risk för bolaget, en risk de är villiga att ta tack vare stort eget kapital. Fastighetsbolag D kan även göra sig av med marken om utvecklingen inte går som planerat. För områden som kan bli attraktiva i framtiden jobbar de mycket med att ta fram visioner om hur området kan utvecklas på bästa sätt och de tar hänsyn till hela området, inte bara till sin egen fastighet. På eget initiativ tar de kontakt med kommun för att tillsammans med dessa föra en dialog om hur området kan se ut i framtiden. Ekonomichef D säger att de, i dessa skeden, presenterar förslag där de tänker på helheten med avsikt att skapa ett mervärde för de som väljer att bosätta sig i området.

Ekonomichef D delger att de inte tittar på vad deras konkurrenter gör, denne tror att det snarare är tvärtom, att konkurrenterna tittar på vad Fastighetsbolag D gör. Ekonomichef D tror det för att de tänker på helheten när de bygger och vill skapa ett mervärde vilket konkurrenterna kan ha ett intresse att vara involverade i.

4.5 Fastighetsbolag E

Fastighetsbolag E är ett mindre fastighetsbolag med verksamhet i kommersiella fastigheter, hyresfastigheter och projekt. Det är två personer som driver projektdelen av Fastighetsbolag E. De har varit verksamma i 30 år och på den tiden har de byggt 500–600 lägenheter. Projektdelen av Fastighetsbolag E är den som ägnar sig åt nyproduktion av bostäder.

22

Fastighetsbolag E har ingen klar struktur vad gäller hur tidshorisonten för deras bostadsprojekt ser ut, de kan antingen utveckla hyresfastigheter som har en längre tidshorisont eller bostadsrättsföreningar som de säljer av när nyproduktionen är klar. Delägare E berättar att beslutet om de vill bygga hyresfastigheter eller en bostadsrättsförening tas i slutet av planarbetet för marken.

Delägare E berättar att när de vill bygga nyproduktion börjar de med att söka efter områden med en bra infrastruktur; pendeltåg eller buss skall finnas i närheten och gärna någon form av ordentlig väg så att det är enkelt att ta sig med bil. När de hittar ett område som fyller deras kriterier vänder de sig till kommunen för att se vad som ligger i kanten av de områden som för tillfället håller på att planläggas och försöker titta på det som ligger i nästa steg. Delägare E berättar att de analyserar programhandling och de beslut som tagits för planläggande av ett område för att förvärva de angränsande tomterna, eftersom det inom 3–5 år kommer komma ett nytt planförfarande gällande de angränsande tomterna. Fastighetsbolag E driver planen för tomten själva genom att ta fram en programhandling, innehållande byggnadens storlek, tekniska standard och utformning i stort, för att sedan arbeta med en detaljplan i samarbete med den kommun som de köpt marken i. Delägare E berättar att framtagandet av en programhandling och en detaljplan tar ungefär 2 år vilket behövs för att söka ett bygglov för planerna. Under denna tidsperiod försöker de underrätta sig med information om marknaden, hur området ser ut och vad området tål i belastning av lägenheter för komma fram till om det är aktuellt att bygga bostadsrätter eller hyresrätter. Samtidigt strävar de efter att samverka med en byggare för att göra en effektiv lösning med arkitekt och projektering för att på sådant sätt komma fram till ett rimligt pris per kvadratmeter för byggnationen. I slutet av planarbetet när Fastighetsbolag E utvecklar bostadsprojekt gör de ritningar i 3D för att kunna sälja lägenheter på förhandsbokningar. Delägare E säger att försäljningen har gått bra tidigare men att det i dagsläget inte fungerar, något som fungerar är att ta in hyresgäster från bland annat bostadsköer. När nyproduktionen är klar räknar de antingen in hyreslägenheterna i balansräkningen eller säljer av bostadsrättsföreningen. Hela denna process tar ungefär 4– 5 år för Fastighetsbolag E.

23

Delägare E berättar att det är riskfyllt att köpa mark som ännu inte blivit planlagd och som det inte finns något beslut om att planlägga. Detta är en risk som Fastighetsbolag E är villiga att ta eftersom de vill komma åt marken tidigt på grund av att priset på färdiga byggrätter är otroligt dyra. Utöver att de söker på angränsande mark undersöker de själva marken, hur höga hus de kan bygga, hur många lägenheter de kan bygga, hur skolsituationen ser ut och framförallt hur handeln går till i området, om det finns en livsmedelsbutik i närheten. Delägare E berättar att den viktigaste aspekten är kvalité i infrastruktur. Fastighetsbolag E jobbar brett när det kommer till att hitta intressanta projekt. Delägare E berättar att de har ett brett perspektiv och verkställer de projekt som är intressanta, de lägger ingen större vikt vid budgetstrategi utan går på känsla och arbetar sig in i projektet. Delägare E delger att de planerar vart de kan tänka sig att prioritera pengarna under året, om de vill köpa ny mark, rusta upp befintliga fastigheter eller utveckla projekt på befintliga arbeten. Varje enskilt projekt har en enskild budget.

5. Analys

Följande avsnitt för en generell diskussion mellan insamlad empiri och det teoretiska ramverket för att åskådliggöra vilka faktorer som påverkar hur fastighetsbolagen tar sina investeringsbeslut.

Hur fastighetsbolagen beskriver att de upplever den miljö de är verksamma i skiljer sig mellan de olika fastighetsbolagen. Fastighetsbolag A säger att det framförallt är bostadspolitik som påverkar de förutsättningar fastighetsbolaget opererar i vilket går i enlighet med vad Milliken (1987) nämner som state uncertainty. Att uppleva någon form av state uncertainty verkar vara genomgående för de studerade fastighetsbolagen. Fastighetsbolag C, D och E uppger alla att de på något sätt upplever osäkerhet kring marknaden och hur den kommer te sig i framtiden. De nämner bland annat att de politiska beslut som tagits för att stävja hushållens skuldsättning har gjort nybyggnation av bostäder mindre attraktiv, det inte är lika lönsamt i dagsläget som det en gång varit. I rak kontrast mot Fastighetsbolag A, C, D och E upplever Fastighetsbolag B ingen osäkerhet alls gällande den miljö de verkar i. Fastighetsbolag B uppger att de har en hög efterfrågan

24

på deras lokaler vilken väntas fortsätta i framtiden. Detta tillstånd för en organisation förklaras inte av Milliken (1987). Även om Fastighetsbolag A, C, D och E alla upplever någon form av state uncertainty, verkar det som att denna grad av state uncertainty finns i olika grader. Fastighetsbolag A uppger att de endast upplever osäkerhet om bostadspolitik, att de inte har något problem med efterfrågan på de nybyggda hyresrätterna eftersom de har 47 000 medlemmar i föreningen. Fastighetsbolag C beskriver dissonansen mellan ökade priser på mark vilket leder till ökade priser på nyproducerade bostadsrätter och minskad köpkraft hos konsumenten. För Fastighetsbolag C, D och E vilka är verksamma i processen av nybyggnation av bostäder verkar detta leda även till en ytterligare aspekt av Millikens (1987) state uncertainty. En minskad efterfrågan på nyproducerade bostadsrätter gör att Fastighetsbolag D och E inte med säkerhet vet om de får de nyproducerade lägenheter sålda vilket här kan tolkas som en adderad osäkerhetsfaktor.

Det finns indikationer om att alla Fastighetsbolag ser investeringarna som irreversibla, dock till varierande grad. Fastighetsbolag A och B verkar se investeringar som mer irreversibel än övriga fastighetsbolag eftersom de inhämtar mer information under en längre tid innan de väljer att investera i enlighet med vad Dixit och Pindyck (1994) benämner som irreversibel. Fastighetsbolag D beskriver att de köper mark tidigt och att de kan göra sig av med den om utvecklingen går åt ett annat håll än vad de förutspått. Det framgår dock inte om marken är billigare när de säljer den än när de köpte den vilket Akerlof (1970) hävdar med “lemons problem” på en konkurrensutsatt andrahandsmarknad. Både Fastighetsbolag C och E söker information om områden där utvecklingspotentialen är stor, de söker information om områdets förutsättningar och hur de kan utveckla sig i framtiden innan de väljer att investera i marken vilket går i linje med det Dixit och Pindyck (1994) beskriver som fördröjning. Således inväntar alla information men en kan argumentera för att Fastighetsbolag A, B, C och E inväntar mer information än Fastighetsbolag D.

Vilken strategi de olika fastighetsbolagen använder sig av varierar. Fastighetsbolag A grundar alla sina investeringsbeslut på kalkyler gjorda ner till minsta beståndsdel. De försöker även ha färdiga detaljplaner för att kunna handla bra material så billigt som

25

möjligt vilket går i linje med den fördel Gal-Or (1985) benämner som second mover advantages. Fastighetsbolag C, D och E beter sig på ett annat sätt jämfört med Fastighetsbolag A. Fastighetsbolag C, D och E agerar tidigt genom markköp innan sina konkurrenter, vilket tyder på vad Gal-Or (1985) kallar för first mover. Att agera tidigt på en marknad som Fastighetsbolag C, D och E går också linje med det Kamoto (2009) och Wernerfelt och Karnani (1987) hävdar att organisationer på en konkurrensutsatt marknad kan göra. Fastighetsbolag C, D och E är till sin storlek mindre, tillverkar mindre och agerar därmed tidigare på marknaden vilket Wernerfelt och Karnani (1987) föreslår. De ter sig också som att fastighetsbolag C, D och E chansar mer i sina tidiga markköp eftersom det vid köptillfället inte finns ett generellt beslut om vad som skall ske med marken, att små företag chansar i större utsträckning är något som Wernerfelt och Karnani (1987) anser nödvändigt. Vad gäller strategin för Fastighetsbolag B är den svår att konkretisera utifrån valda teorier. Mycket vikt vid kalkyler och justeringar av siffror görs i slutskedet av en nybyggnation för att säkerställa att Fastighetsbolag B kommer att tjäna pengar på projektet. Om detta kan tolkas in som den fördel Gal-Or (1985) säger att Second movers har kan inte göras med säkerhet. Att Fastighetsbolag B sällan bygger på spekulation och istället väntar in en klar hyresgäst för nyproduktionen går i linje med Wernerfelt och Karnanis proposition 4 (1987). Fastighetsbolag B behöver således inte chansa i samma utsträckning som ett mindre fastighetsbolag tack vare sin storlek. Både Fastighetsbolag D och E köper mark som de väljer att inte bebygga direkt. De är med i tidigt skede och driver en egen detaljplan i samarbete med respektive kommuner för att utveckla den typ av fastighet som passar för området. Fastighetsbolag E undersöker vad området tål i belastning av lägenheter och bestämmer efter det om de ska bygga hyresrätter eller bostadsrätter. På liknande sätt arbetar Fastighetsbolag D med sina planer på utveckling av den mark de besitter, de strävar alltid efter att utveckla en helhetslösning för alla som skall bosätta sig i området. Båda dessa strategier att låta marken stå orörd för att skapa de fastigheter som ligger bäst i tiden går att tolka in under Titmans (1985) modell för varför fastighetsutvecklare låter mark vara orörd.

Beroende på vilken strategi fastighetsbolagen använder tar de olika mycket risk. Fastighetsbolag C, D och E vilka tidigt köper mark, använder sig av en first movers-strategi (Gal-Or 1985) och tar därmed en större risk. Fastighetsbolag E beskrev att det är

26

riskfyllt att köpa mark som ännu inte blivit planlagd och inte finns något beslut om att planlägga samt att priserna för färdiga byggrätter är dyra. Den risk som ligger till grund för att köpa icke planlagd mark kan således förklaras av att det inte finns något information på marknaden som indikerar på vad som skall hända med marken. Därav blir prissättningen på marken därefter, det ter sig som att den icke planlagda marken är billigare att köpa eftersom Fastighetsbolag E säger att de färdiga byggrätterna är dyra. Således tar både Fastighetsbolag C, D och E stora risker med att tidigt köpa mark, det tidiga köpet av mark kan dock generera vinster genom att bygga bostäder som Fastighetsbolag C berättat. Detta samband mellan risk och avkastning fungerar som en analogi av det Brealey et al (2014) beskriver är vanligt på den finansiella marknaden. I motsats till den risk Fastighetsbolag C, D och E tar i sina markköp utsätter sig Fastighetsbolag A och B inte för samma risker när de producerar nya fastigheter. Om detta beror på att det inte finns lika stora pengar att tjäna på att hyra ut de nyproducerade fastigheterna eller om de beror på att de inte vill ta en högre risk är svårt att avgöra. Både Fastighetsbolag A och B uppgav att de inte upplever någon risk med att fylla de nybyggda fastigheterna med hyresgäster. Det framgick i intervjuerna med Fastighetsbolag A och Fastighetsbolag B att de på ett eller annat sätt säkerställer att de kommer att tjäna pengar på projektet. Det framgick dock inte över vilken tidshorisont och av vilken dignitet de kommer att tjäna pengar vilket gör det svårt att applicera Brealey et als samband mellan risk och avkastning (2014) på Fastighetsbolag A och B. Sambandet kan också te sig åt det andra hållet. I kombination med de ökade markpriserna kan de fastighetsbolag som bygger bostäder behöva ta en större risk för att skapa sig förutsättningarna att tjäna de pengar som nyproduktion av bostäder ger upphov till. På samma sätt kan inte Fastighetsbolag A och B tjäna lika mycket pengar på att hyra ut nyproducerade fastigheter som för nyproducerade bostadsrätter vilket gör att de inte behöver riskera lika mycket som Fastighetsbolag C, D och E.

27

6. Slutsats

Denna studie ämnade undersöka hur fastighetsbolag, vilka ägnar sig åt nyproduktion, tar sina investeringsbeslut och vilka faktorer som påverkar hur investeringsbesluten tas. De mönster vi har urskilt ur studien är att det är stor skillnad mellan vilken typ av

fastigheter som fastighetsbolaget nyproducerar. Det förefaller att de fastighetsbolag som ämnar att bygga fastigheter för uthyrning till privatpersoner och för kommersiellt bruk till störst del baserar sina investeringar på kalkyler. Fastighetsbolag A beskriver att underlaget för deras investeringar endast är kalkyler och Fastighetsbolag B till störst del tar hänsyn till kalkyler men även till en områdesbeskrivning. I kontrast till detta grundar Fastighetsbolag C, D och E sina investeringar på miljön, marken och området. Faktorer som utvecklingspotential och förutsättningar är det som dessa fastighetsbolag grundar sina investeringsbeslut på. Således ter det sig finnas ett kontinuum där kalkyler och siffror är i ena ändan och område och utvecklingspotential i den andra.

Antydan på samband finns genom att titta på vilka aspekter fastighetsbolagen grundar sina investeringsbeslut och hur de beter sig på marknaden. Fastighetsbolag A och B har inte bråttom i sina investeringsbeslut och kan vänta in bättre tider. De har också en preferens att göra klart med hyresgäster innan den nyproducerade fastigheten står färdig. I kontrast till detta väljer Fastighetsbolag C, D och E att agera tidigt genom att i tidiga skeden köpa mark som kan komma att planläggas i framtiden för att sedan vara med och påverka hur marken skall planläggas och utvecklas.

Beroende på hur de beter sig verkar det som att de är villiga att ta olika mycket risk. Fastighetsbolag A och B tar sällan risk genom att vänta in rätt tid och att göra klart med hyresgäster innan nyproduktionen är klar. Fastighetsbolag C, D och E tar, genom det tidiga agerandet, en stor risk, vilken de också beskriver. De anser dock att den risken är värd att ta på grund av rådande omständigheter. Således ter det sig även här finnas ett kontinuum av riskpreferenser bland fastighetsbolag som ägnar sig åt nyproduktion där det som bygger för hyresgäster tar låg risk och de som bygger för bostadsrätter tar betydligt större risk.

28

7. Diskussion

Följande avsnitt redogör för reflektioner som uppkommit under studiens gång och hur dessa skulle kunna undersökas i framtiden samt att redogörelse för vad studien bidrar med.

7.1 Förslag på vidare forskning

Det har under studiens gång framkommit flertalet problem som skulle vara intressanta att utveckla. Den första är det faktum att det en longitudstudie av företagen skulle vara intressant för att följa en process från början till slut, för att på så sätt möjliggöra en mycket genomgående datainsamling under processen. Att följa dem under en längre period skulle också möjliggöra att kontinuerlig uppföljning av deras syn på marknaden under både upp och nedgångar och ge en mer detaljerad bild av hur fastighetsbolagens process, strategier och riskpreferenser ser ut.

Den andra är det faktum att svårigheten att hitta bolag som är villiga att prata om deras process. Ett ökat antal intervjuobjekt skulle göra det möjligt att dra generella slutsatser om den större massan.

Den tredje är skillnaden kring bemötandet vi fick av olika bolag, något som vi förstod skulle skilja sig i en viss uträckning. Exempelvis var bemötandet från de bolag vi intervjuat oftast mycket god, andra organisationer vi pratat med var också till stor del tillmötesgående. Vi stötte även på bolag som meddelade att den informationen vi söker är strikt konfidentiell, att även om vi skriver på juridiskt bindande avtal så skulle de inte gå med på att delge informationen eftersom den ekonomiska skadan är så stora att vi inte skulle ha möjlighet att ersätta skadorna. Det skulle vara av värde att djupare studera vad som gjorde att en vissa delade med sig av information och andra inte. Finns det möjligtvis någon fog för deras kraftiga utspel och vad skulle detta då vara.

29

7.2 Samhällsrelevans

Studien går i linje med vad teorierna förutspår om de olika organisationernas beteenden på en marknad med konkurrens. Således bidrar den inte till någon utökning av valda teorier. Vad studien bidrar med är ett perspektiv av den rådande situationen på bostadsmarknaden. Studien ger ett fastighetsbolags syn på den rådande bostadsmarknaden, vilka faktorer som påverkar den och varför den kommit dit den är idag. Denna insikt kan ge ett bredare perspektiv av problematiken med urbaniseringen. Till exempel kan de ge en förståelse om varför fastighetsbolagen i dagsläget väljer att inte bygga nya bostäder i samma utsträckning som innan trots att bostadsbristen är kvar. Studien kan också, i ett större perspektiv, belysa vad konsekvenserna kan bli på en marknad som präglas av kortsiktig vinning.

30

Referenser

Akerlof, G.A., (1970). The Market for “Lemons”: Quality Uncertainty and the Market Mechanism. The Quarterly Journal of Economics 84, 488–500.

Bell, G.K., Campa, J.M., (1997). Irreversible Investments and Volatile Markets: A Study of the Chemical Processing Industry. Review of Economics & Statistics 79, 79–87.

Brealey, R.A., Myers, S.C., Allen, F. (2014). Principles of corporate finance. 11. ed., global ed.: New York, NY: McGraw-Hill Education

Bryman, A., Bell, Emma,. (2015). Business research methods. Oxford University Press, England.

Burns, T., Stalker, G.M,. (1961). The management of innovation. Tavistock, England.

Cukierman, A., (1980). The Effects of Uncertainty on Investment under Risk Neutrality with Endogenous Information. Journal of Political Economy 88, 462–475.

Dagens Industri 11 april (2018), Cathrine Hofbauer, “Risk för mer prisfall”

Dixit, A.K., Pindyck, R.S., (1994). Investment under uncertainty. Princeton Univ. Press, Princeton, N.J.

Downey, H.K., Slocum, J.W., (1975). Uncertainty: Measures, Research, and Sources of Variation. The Academy of Management Journal 18, 562–578.

Drakos, K., Konstantinou, P. Th., (2012). Investment decisions in manufacturing: assessing the effects of real oil prices and their uncertainty. Journal of Applied Econometrics 28, 151–165.

Elinder, M. (2015). Den ekonomiska människan. Studentlitteratur: Lund

Fastighetsvärlden 2016. /LYH ·6N\JJODSSDUQD PnVWH ERUW– DQQDUV VWnU YLVWLOOD·Tillgänglig: https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/uppsala-kokar/ [Hämtad 2018-04-12]

Finansinspektionen, (2018). Den svenska bolånemarknaden. Tillgänglig: https://www.fi.se/contentassets/e50ed7ac94454af191625a898190073b/bolan_2018.pdf

Gal-Or, E. (1985). First mover and Second mover advantages. International economic review.

Gehner, E. (2008). Knowingly taking risk: Investment decision making in real estate

development. Eburon Academic Publishers.

[E-bok]. http://ebookcentral.proquest.com/lib/uu/detail.action?docID=3155053

Gilbert, R.J., (1989). Chapter 8 Mobility barriers and the value of incumbency, in: Handbook of Industrial Organization. Elsevier, pp. 475–535.

Hamberg, M. (2004). Strategic financial decisions. Liber: Malmö.