Val av disciplinpåföljd för fastighetsmäklaren
Erinran, varning och återkallelse av registrering
Choice of disciplinary sanctions for a real estate agent
Exhortation, admonition and revocation of the license
Kandidatuppsats i fastighetsvetenskap – Inriktning mot fastighetsförmedling
Bachelor of Science with a Major in Real Estate Science – Specialization in Real Estate Brokerage FF321F 15HP VT 2020 Carl Moberg Hugo Jareteg Robin Tennevall
2
Sammanfattning
Fastighetsmäklarens yrkesroll regleras av de bestämmelser som finns i FML och ska
omsorgsfullt iaktta god fastighetsmäklarsed enligt 8 § FML. Om en fastighetsmäklare bryter mot hens skyldigheter som anges i FML så kan en disciplinpåföljd tilldelas. Det finns tre disciplinpåföljder som en fastighetsmäklare kan bli tilldelad; erinran, varning eller återkallelse av registrering. Anledningen till att det finns ett system av disciplinpåföljder är för att
fastighetsmäklare innehar ett så kallat förtroendeyrke. Det är särskilt viktigt för både köpare och säljare i en fastighetsöverlåtelse att de kan lita på att fastighetsmäklaren gör sitt arbete omsorgsfullt. Gränsdragningen bedöms enligt nedan.
Erinran meddelas där en skyldighet finns, men där bristen anses vara mindre allvarlig exempelvis när mäklaren har brustit i sin yrkesroll men ingen av parterna har lidit skada. Varning meddelas där en skyldighet finns, där agerandet är av så pass allvarlig grad att det påverkar någon av parterna. Återkallelse av registrering meddelas när mäklaren har brutit mot de bestämmelser som finns och är av ytterst allvarlig grad. Exempelvis kan en direkt brottslig handling påverka mäklarens lämplighet och redbarhet och således innebära att mäklarens agerande kräver att registreringen återkallas.
3
Abstract
Real estate brokers are covered by the regulations that are presented in the law for real estate brokers and they shall carefully consider what is meant by good habit for real estate brokers. Real estate brokers shall act as an unattached suitor between a party. If a broker act against the obligations that exist, they shall be assigned with a disciplinary sanction. A disciplinary sanction is presented as follows; exhortation, admonition and revocation of the license. The reason for an active system of disciplinary sanctions is because a broker has a profession of trust and it’s of interest for every person involved that they have trust in their assigned real estate broker, and that the broker performs correctly. There is unclearness between the different disciplinary sanctions and what specific sanction that should be assigned for which type of behavior. Therefore, there are good reasons to investigate deeper which type of behavior that are assigned with which type of sanction.
With the help of past court cases and the use of a judicial dogmatic method, we have presented what we consider as the delimitation between current disciplinary sanctions. In the court cases presented we examine the specific behavior of the real estate broker and what disciplinary sanctions the court has assigned. The study also thoroughly examines the 29 § in the law for real estate brokers and what requirements are obligated to a real estate broker and when supervision of a real estate broker might be required.
In conclusion the study found out that; an exhortation is assigned to a real estate broker that breaks the law, although it does not affect any part. An admonition is assigned to a real estate broker that broke the law and his or her behavior affects a part economically. A revocation of the license is assigned to a real estate broker that is no longer suitable or manageable for the job or if the broker no longer fulfils the requirements for registration.
4
Förkortningar
FMI Fastighetsmäklarinspektionen FML Fastighetsmäklarlagen FR Förvaltningsrätten FRN Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd HFD Högsta förvaltningsdomstolen KamR Kammarrätten5
Innehåll
1. Inledning ... 6
1.1 Bakgrund ... 6
1.2 Syfte och frågeställning ... 7
1.3 Avgränsningar ... 7
1.4 Metod ... 7
1.5 Disposition... 8
2. Tillsyn och disciplinpåföljd ... 9
2.1 Allmänt och överprövande instanser ... 9
2.2 Erinran ... 10 2.3 Varning ... 11 2.4 Avregistrering ... 12 2.5 Ringa förseelse ... 13 3. Tillsynsärendet... 15 3.1 Regler för tillsyn ... 15 3.2 Nyanseringen av påföljdssystemet ... 17 3.3 Mäklarens skyldighet ... 18
3.4 Bedömning av överprövande instanser ... 19
3.4.1 Erinran ... 19 3.4.2 Varning ... 21 3.4.3 Återkallelse av registrering... 24 4. Diskussion ... 26 4.1 Erinran ... 26 4.2 Varning ... 27 4.3 Avregistrering ... 28 5. Slutsats ... 30 Källförteckning ... 31
6
1. Inledning
1.1 Bakgrund
En fastighetsmäklare ska verka som en oberoende part gällande förmedling av fastigheter och bostäder mellan säljare och köpare. Dessa förmedlingsuppdrag är skriftliga och vilka
skyldigheter som mäklaren har regleras i grund och botten av FML.1 Enligt FMI finns det
över 7 000 registrerade som fastighetsmäklare i Sverige.2 Varje år görs hundratals
anmälningar och under 2019 tog FMI emot 587 anmälningar vilket ledde till att åtta mäklare fick sin registrering återkallad.3
Jingryd4 understryker att fastighetsmäklaryrket är ett förtroendeyrke. Det är därför av
yttersta vikt, utöver säljarens och köparens tyckande, att allmänheten har ett förtroende för mäklarens kunnande, integritet och redbarhet. I Sverige uppmärksammade lagstiftaren yrket redan under tidigt 1700-tal men det dröjde till slutet av 1900-talet innan lagen reglerades och fick en mer central statlig tillsyn, FMI (dåvarande Fastighetsmäklarnämnden). FML beskriver vilka krav som behövs för att kunna bli registrerad. Vidare är det den lag som en
fastighetsmäklare ska följa när det gäller förmedlingsuppdrag.5 Om mäklaren brister i sin arbetsroll och mot de bestämmelser som finns kan en anmälning till FMI göras varpå en utredning inleds mot mäklaren.
FMI är en tillsynsmyndighet som ser till att mäklaren följer de bestämmelser som finns och att mäklaren inte åsidosätter sin omsorgsplikt samt följer god fastighetsmäklarsed enligt FML generalklausul, 8§. Om FMI hittar brister hos mäklaren i tillsynsärendet kan beslut om påföljd meddelas. Enligt 29 § FML är dessa; erinran, varning eller återkallelse av registrering. Det framgår att erinran kan beslutas när det handlar om en mindre allvarlig brist, medan varning reserveras för fel som anses vara allvarligare men inte i den grad att nämnden behöver återkalla registreringen. Om förseelsen däremot framstår som ringa kan även beslut om påföljd helt underlåtas. 6 1 Fastighetsmäklarlag (2011:666). 2 FMI (2019). 3 FMI (2020). 4 Jingryd, O. Fastighetsförmedling s. 15. 5 Fastighetsmäklarlag (2011:666). 6 FMI (2019).
7
1.2 Syfte och frågeställning
Syftet med denna uppsats är att diskutera valet av påföljd i tillsynsärenden samt
gränsdragningen mellan de olika påföljderna. Uppsatsen ska utreda och diskutera rättsfall och tillsynsärenden där en disciplinpåföljd har meddelats för att reda ut vilket agerande som ger upphov till särskild påföljd. Det finns i nuläget en gråzon som kommer att undersökas, vilket innebär att ta reda på vad den faktiska påföljden blir i förhållande till vilken grad
fastighetsmäklaren har brustit i sin yrkesroll.
Förhoppningsvis ska resultatet av denna studie bidra till att val av disciplinpåföljd från FMI eller överprövande instanser tydliggörs ur ett fastighetsmäklarperspektiv. Som stöd har vi valt att ställa följande frågeställning.
Var går skiljelinjen mellan de olika disciplinpåföljderna?
1.3 Avgränsningar
Det förekommer rättsfall där mäklaren meddelats erinran, varning eller fått sin registrering återkallad. Uppsatsen ska därför behandla rättsfall och tillsynsärenden där mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter, där det inte funnits en given självklarhet kring vilken
disciplinpåföljd som ska tilldelas. Eftersom påföljden erinran infördes i 2011 års FML kommer studien enbart att avgränsa sig mot rättsfall som sträcker sig från 2011 och framåt. Vidare föreligger det ett högre värde av att undersöka fall från HFD snarare än tillsynsärenden från FMI. Därför ska studien, i första hand, avgränsa sig till rättsfall från högsta instans. Dessutom kommer en avgränsning att göras till beslut som vunnit laga kraft.
1.4 Metod
Arbetet använder sig av en juridisk rättsdogmatisk metod. Den juridiska ansatsen tar sikte på att systematisera och tolka rättsligt material för att ge underlag till vad som görs gällande rätt i berört ämne.7 Källor som använts består av förarbeten, tillämpande lagar, doktrin och rättsfall från överprövande instanser samt ärenden från FMI. Doktrin används för att få en djupare förståelse för rättskällorna samt att en juridisk argumentation ska få sin legitimitet av att dess resonemang stöds med hjälp av de tillämpande rättskällorna.8 Av tidsskäl kommer studien fokusera på ett mindre antal rättsfall.
7 Nääv, M., Zamboni, M. Juridisk metodlära s. 45.
8
1.5 Disposition
Första kapitlet i uppsatsen tar sikte på själva inledningen till uppsatsens ämne. Inledningen innehåller bakgrund, syfte, frågeställning, avgränsning och metodavsnitt.
Andra kapitlet redogör för uppsatsens teoretiska referensram gällande de disciplinpåföljder som kan aktualiseras när mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter enligt FML. Kapitlet tangerar också runt fastighetsmäklarinspektionen och de allmänna domstolarna.
Den teoretiska referensramen behandlas vidare i kapitel tre. Uppsatsen går igenom
tillsynsärendet grundligt med fokus på 29 § FML. Därefter behandlas skälen för nyanseringen av det gamla påföljdssystemet. Eftersom mäklaren är skyldig att i allt iaktta god
fastighetsmäklarsed följer nästa avsnitt mäklarens skyldighet, närmare sagt FML generalklausul 8 §. I det avslutande avsnittet undersöks rättsfall.
Kapitel fyra är uppsatsens diskussionsdel. Informationen som redogjorts i kapitel två och tre analyseras samt hur tillämpningen av påföljderna ser ut i praktiken.
9
2. Tillsyn och disciplinpåföljd
2.1 Allmänt och överprövande instanser
FMI är ett statligt tillsynsorgan som bland annat tar beslut om disciplinpåföljd men dessa avgöranden kan även överprövas hos de allmänna förvaltningsdomstolarna. Dessa instanser är i följande led; Förvaltningsrätten, Kammarrätten och Högsta förvaltningsdomstolen.9 I
tillsynsärenden prövas ofta frågan av såväl lämplighet och redbarhet som förseelser i
hanterandet av förmedlingsuppdragen.10 Prövning av lämplighet och redbarhet görs däremot i större försiktighet vid tillsynsärenden än vid ansökan om registrering.11 FMI avser dock bara mäklarens agerande. FMI prövar alltså inte frågor som rör skadestånd eller mäklarens rätt till provision.12
Bedömningen regleras i grund och botten av 29 § FML, och präglas av praxis men även branschuttalanden beaktas. I tidigare 1995 års fastighetsmäklarlag fanns endast varning och avregistrering som disciplinpåföljd. Det tidigare påföljdssystemet ansågs vara föråldrad då den inte gav en rättvis bedömning då bedömningen i princip blev svart eller vit.13 I 2011 års
fastighetsmäklarlag infördes därför erinran med syfte att nyansera den tidigare påföljden varning i en allvarligare och en mindre allvarlig del.14 Enligt 29 § 3st. FML står det följande.
Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla registreringen meddela varning eller erinran eller, vid överträdelse enligt första stycket 4, utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Är förseelsen ringa, får inspektionen avstå från påföljd.
Om mäklaren brister i sin arbetsuppgift kan en påföljd komma att stå som konsekvens. Många gånger handlar det om att erinran eller varning meddelas, men kan även, vid grövre brott, innebära att en avregistrering är nödvändig. Likaledes kan en påföljd underlåtas ifall
inspektionen anser att förseelsen är av ringa grad.15 Vad som anses som ringa förseelse bygger
enligt praxis både på subjektiva och objektiva bedömningsgrunder.16
9 Grauers, P.H., Rosén, M. & Tegelberg, L. Fastighetsmäklaren – en vägledning s. 22. 10 Melin, M. En kommentar s. 308.
11 Grauers, P.H., Rosén, M. & Tegelberg, L. Fastighetsmäklaren – en vägledning s. 32. 12 Jingryd, O. Fastighetsförmedling s. 44.
13 SOU 2008:6 s. 256 ff.
14 Grauers, P.H., Rosén, M. & Tegelberg, L. Fastighetsmäklaren – en vägledning s. 33. 15 FMI (2019).
10
2.2 Erinran
Bland de påföljder en mäklare kan få meddelas erinran när en mindre överträdelse har gjorts, vilket kan liknas vid en tillsägelse. Erinran har inte alltid funnits som ett alternativ till
disciplinpåföljd, då tidigare förseelser istället prövade ifall felet var varningsgrundande eller om påföljd helt skulle underlåtas. En allvarligare överträdelse prövade naturligtvis ifall skäl för avregistrering kunde föreligga men FMN var mycket restriktiva med den påföljden under 2000-talet. Gapet mellan en varning och återkallelse av registrering var stora därför
kritiserades detta påföljdssystem för att leda till onyanserade resultat. Detta ledde till att man valde att lyfta fram ytterligare en disciplinpåföljd som proposition, vilket senare medförde att erinran infördes.17
Disciplinpåföljden introducerades 2011 i samband med att den nya fastighetsmäklarlagen trädde kraft. Det är en bedömningsfråga som prövas enligt 29 § 3 st., av FMI. Där kan nämnden anse att det är tillräckligt att mäklaren tilldelas erinran istället för varning.18 Påföljden ska kunna meddelas där en regel inte följts eller där det med hänsyn till rättelsen inte kan anses ursäktligt. Vad som tidigare kunde ligga grund för varning kan alltså numera meddelas erinran, likaså kan det som ansågs vara av ringa förseelse tilldelas erinran. I propositionen anfördes följande om erinran.
“Erinran är en mildare påföljd än varning. Tanken är att erinran ska meddelas i de fall där en varning framstår som en alltför sträng påföljd men förseelsen inte är av så ringa slag att man kan avstå från att meddela påföljd. En erinran kan meddelas när ett krav inte följts men regelbrottet bedöms inte vara av allvarligt slag. Ett exempel på en sådan situation är att en mäklare av ett rent förbiseende råkat ange en felaktig uppgift i objektbeskrivningen men uppgiften är så viktig att det inte är rimligt att mäklaren går fri från påföljd”19
Introduceringen av erinran tog alltså plats av den anledning att skapa nyans av tidigare
påföljdssystem, där enbart varning och avregistrering var aktuellt.20 En förseelse behöver inte
betyda att mäklaren är direkt olämplig utan kan vara av rent förbiseende vilket kan tyckas vara alltför strängt att ge varning för och därför meddelas istället erinran.21
17 Melin, M. En kommentar s. 312 ff. 18 Fastighetsmäklarlagen (2011:666). 19 Prop. 2010/11:15 s. 65.
20 Jingryd, O. Fastighetsförmedling s. 60.
11
För det fall en mäklare har meddelats flera erinringar på grund av upprepade brister i förmedlingsuppdragen kan det vid ytterligare förseelser finnas skäl att avregistrera mäklaren eller meddela varning.22
2.3 Varning
Då mäklaren har begått fel i sin arbetsroll och brutit med de bestämmelser som står
uttryckligen i fastighetsmäklarlagen är det i princip alltid varningsgrundande. Vilket också tycks te sig i de fall som anses vara mindre allvarliga, som även vid ett sådant agerande är varningsgrundande i utgångspunkt. Exempelvis skulle vaga bestämmelser som går under begreppet god fastighetsmäklarsed tänkas ge upphov till erinran medan ett direkt agerande mot FML:s uttryckliga regler ger varning.23 Sedan är det förhållandevis en bedömningsfråga om hur pass allvarlig överträdelsen är.
Innebörden för varning nyanserades efter att den nya 2011 års fastighetsmäklarlag infördes. I propositionen anfördes följande.
“Varning bör reserveras för särskilt klandervärda ageranden som, om de upprepas, kan leda till återkallelse av registreringen. En erinran bör kunna meddelas i de fall där en varning framstår som en alltför sträng påföljd men förseelsen inte är av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa. Det rör sig om fall där mäklaren handlat olämpligt men ändå inte klandervärt.”24
Genom den föreslagna ändringen av påföljdssystemet som gjordes i samband med 2011 års fastighetsmäklarlag kan man klyva den tidigare innebörden av varning i en allvarligare och mindre allvarlig del. För mindre allvarliga överträdelser bör således erinran tagit över vad som tidigare bedömts som varningsgrundande. Varning bör till följd därav reserveras för beteenden som, om de upprepar sig, kan leda till återkallelse av registreringen.25
22 SOU 2008:6 s. 257.
23 Jingryd, O. Fastighetsförmedling s. 61. 24 Prop. 2010/11:15 s. 40.
12
2.4 Avregistrering
För en avregistrerad fastighetsmäklare råder det totalt yrkesförbud att ägna sig åt yrkesmässig fastighethetsförmedling. För att en mäklare ska få sin registrering återkallad krävs i regel ett väsentligt åsidosättande av god fastighetsmäklarsed.26 I förarbeten till tidigare års
fastighetsmäklarlag uttalades följande om återkallelse av registrering.
”Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i något hänseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registreringen i allmänhet återkallas.
Även det förhållande att mäklaren visar sig inkompetent för fastighetsmäklarsysslan bör ytterst kunna leda till återkallelse av registreringen. Bedömningen måste dock i dessa fall göras med försiktighet. Även om samhället bör ställa särskilda krav på den som utövar mäklaryrket måste man acceptera att alla inte kan vara lika kunniga och skickliga. Om emellertid en mäklare på grund av okunnighet eller oskicklighet upprepade gånger begår sådana misstag i sin verksamhet som leder till skada för uppdragsgivarna, bör återkallelse kunna övervägas.”27
Detta tyder dels på att det är en fråga om uppsåtliga brott mot god fastighetsmäklarsed. Det framgår att återkallelse av registrering av ren oskicklighet eller vårdslös kan förekomma men att det ska göras med särskild försiktighet. Däremot får upprepade brott som leder till rättslig eller ekonomisk skada för uppdragsgivaren anses vara mer godtyckliga som skäl för
avregistrering.
”Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar låta fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder.
(…)
När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske.”28
Om mäklaren ej är samarbetsvillig i tillsynsärendet föreligger det större risk att ett beslut om återkallelse tas. Det framgår alltså att disciplinnämnden är konsekvent ifall mäklaren på något sätt hindrar utredningen.
I 29 § 1 st. 1 p. FML används i princip samma kriterier för lämplighet och redbarhet vid
26 Melin, M. En kommentar s. 307. 27 Prop. 1983/84:16 s. 33 f. 28 Prop. 1994/95:14 s. 70.
13
registrering enligt 6 § FML som vid återkallelse av registreringen. När inspektionen anser att fastighetsmäklaren inte längre är redbar och lämplig, exempelvis på grund av att man har skuldsatt sig eller begått en brottslig handling, ska beslut om återkallelse göras.29
I HFD 2013 ref. 47 har en mäklare fått sin registrering återkallad på grund av upprepade brottsliga handlingar. Det gäller flera fall av sexuellt ofredande mot personer utanför sin arbetsroll som mäklare. Trots att mäklaren inte har några påföljder sen tidigare instämmer HFD med kammarrättens bedömning att mäklarens brottsliga handlingar utgör grund för återkallelse av registreringen då de högt ställda kraven på redbarhet och lämplighet inte längre anses vara uppfyllda.
I KamR mål 1945–1997 hade mäklaren restförda skulder om ca 700.000kr Han hade dessutom skönstaxerats på grund av att han inte lämnat in någon självdeklaration. Påföljden blev återkallelse av registrering.
I tillsynsärendena prövas huruvida förmedlingsuppdraget sköts på ett korrekt sätt och att kraven för lämplighet och redbarhet hålls. Exempelvis torde riktlinjerna för återkallelse av registrering vid försummelse att betala sina skulder överstiga 100.000kr30
2.5 Ringa förseelse
Fastighetsmäklarinspektionens disciplinnämnd kan ta beslut om att en påföljd ska underlåtas vid mindre brister som anses vara ursäktliga eller ringa.31 Det skulle till exempel vara att mäklaren kan ha gjort något i strid med en bestämmelse men senare rättat till den eller att det kan sägas att hen bröt mot regeln men att själva överträdelsen inte är av särskilt allvarlig karaktär.32 Även om mäklaren har gjort rättelse som i sig för med att ingen köprättslig verkan
har uppstått och således ingen ekonomisk skada för de inblandade parterna kan mäklarens agerande ändå anses strida mot god fastighetsmäklarsed då han brustit i sin arbetsroll. Själva rättelsen kan leda till att förseelsen bedöms som ringa eller helt underlåts.33
I ett fall från FMI 4.1-270-13 angav mäklaren felaktigt att en lägenhet hade balkong i västerläge. När uppgiften uppdagades korrigerade mäklaren detta genom att upprätta en korrekt objektbeskrivning och framföra ändringen muntligt. Denna rättelse gjordes innan ett
29 Jingryd, O. Fastighetsförmedling s. 60. 30 Melin, M. En kommentar s. 306. 31 Melin, M. En kommentar s. 314. 32 Jingryd, O. Fastighetsförmedling s. 61. 33 Melin, M. En kommentar s. 318.
14
köpekontrakt hade undertecknats och mäklaren hade därigenom tagit ansvar för att den tilltänka köparen skulle kunna ta ställning till den nya uppgiften som hade förts fram. FMI bedömde att det ändå förelåg brott mot god fastighetsmäklarsed, men att förseelsen kunde betraktas som ringa på grund av rättelsen från mäklaren. Påföljd underläts!
I ett annat fall från FMI 4.3-2261-13 angav mäklaren i objektbeskrivningen att bostadsrättsföreningen hade en övernattningslägenhet som fanns att tillgå för sina
medlemmar. Uppgiften om övernattningslägenheten var behäftad med fel men hade enligt mäklaren rättats till muntligt. Nämnden fann inte att några beslutsskäl skulle prövas i frågan om rättelse och meddelade därför mäklaren erinran.
När mäklaren har agerat i strid med bestämmelser kan alltså en disciplinär påföljd emellertid undgås genom rättelse av ett fel. Huruvida påföljden förmildras eller underlåts beror såklart på hur allvarligt felet anses vara. Exempelvis skulle varning kunna tänkas sättas ned till erinran och erinran som ringa förseelse. Ringa förseelse kan därmed ses som att en påföljd helt underlåts.34
15
3. Tillsynsärendet
3.1 Regler för tillsyn
I tillsynsärendet är 29 § FML en central bestämmelse. I paragrafen anges följande.
29 § Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som
1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §, 2. inte betalar avgift som anges i 5 a §,
3. handlar i strid mot sina skyldigheter enligt denna lag, eller
4. överträder en bestämmelse i lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen.
Återkallelse på grund av utebliven betalning av årlig avgift får ske först efter påminnelse.
Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla registreringen meddela varning eller erinran eller, vid överträdelse enligt första stycket 4, utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Är förseelsen ringa, får inspektionen avstå från påföljd.
Fastighetsmäklarinspektionen eller, efter överklagande, domstol får besluta att en återkallelse av registrering ska gälla omedelbart.35
Enligt FML ska FMI ta beslut om avregistrering när en fastighetsmäklare inte uppfyller de krav som uppställs. FMI kan istället för att återkalla registreringen tilldela en varning eller erinran. Om förseelsen är av ringa grad kan påföljd helt underlåtas.
Bestämmelserna i paragrafens första stycket motsvarar huvudsakligen 8 § i 1995 års fastighetsmäklarlag tillsammans med andra stycket. Tredje stycket ersätter hädanefter andra stycket i 1995 års lag.36
Första punkten i 29 § är direkt kopplad till mäklarens krav för registrering enligt 6 § FML. Om mäklaren inte längre uppfyller de krav som ställs föreligger grund för återkallelse av registreringen. Av vad som anges i 6 § om registrering ligger punkt fyra respektive fem nära till hands i tillsynsärendet. Mäklaren ska ha som avsikt att vara fortsatt yrkesverksam och uppfylla kraven på redbarhet och lämplighet i sin yrkesroll. Det framgår dock att mäklaren får göra kortare avbrott i sin yrkesverksamhet, exempelvis vid
föräldraledighet eller studier.37 FMI har gett uttryck för en tumregel på tre år. Om avbrottet är längre än tre år blir presumtionen att mäklaren inte har för avsikt att vara yrkesmässigt verksam.38 Kriterierna för redbarhet och lämplighet är ungefär detsamma vid återkallelse
35 Fastighetsmäklarlag (2011:666). 36 Se prop. 1994/95:14 s. 68 f. 37 Ibid.
16
av registrering som vid ansökan. Dock framgår det att man ska beakta en viss restriktivitet när det gäller återkallelseärendet. Allvarliga brott som i tillsynsärendet kan leda till varning eller avregistrering reserveras därför till fall som exempelvis rör sig om bedrägeribrott, tillgreppsbrott eller annan ekonomisk olaglighet.39 Melin kommenterar även detta med att upprepade, grova eller uppsåtliga brott mot god fastighetsmäklarsed ska kunna aktualisera återkallelse enligt redbarhets- och lämplighetsrekvisiten.40 Flera faktorer ska vägas in vid en bedömning såsom hur länge mäklaren har varit verksam samt hur uppdragen har skötts.41
Andra punkten hänvisar till den årliga registreringsavgiften som ska betalas. För närvarande (1 Jan 2020) uppgår årsavgiften till 3 250 kronor.42
Tredje punkten handlar om ett åsidosättande av sina skyldigheter enligt FML som mäklare. Bestämmelsen infördes i samband med 1995 års fastighetsmäklarlag och innebär att en mäklare kan meddelas disciplinpåföljder för en specifik lagöverträdelse. Tidigare var det endast redbarhets- och lämplighetsrekvisiten som prövades vid påföljd.43 För
återkallelse av registrering enligt denna punkt krävs i regel ett väsentligt åsidosättande av god fastighetsmäklarsed, även om denna bedömning ska göras med viss försiktighet.44
Andra stycket stadgar om påföljdssystemet. I jämförelse med den tidigare lagen har erinran införts som alternativ. Erinran meddelas i de situationer som anses mindre allvarlig, vilket tidigare kunde ge upphov till varning eller att påföljd helt underläts. Ett exempel som lyfts fram ur förarbeten är när en mäklare av rent förbiseende råkat skriva in fel information i objektsbeskrivningen men att uppgiften är så pass viktig att mäklaren inte kan undgå påföljd.45 En förseelse kan betraktas som ursäktlig eller ringa, och i de fallen kan en påföljd underlåtas.46
I tredje stycket förbehåller sig inspektionen och domstolarna rätten att ett beslut om återkallelse av registrering ska gälla omgående i de fall dem särskilt beslutar om det. Men utgångspunkten är ändå att ett beslut om återkallelse ska gälla först efter det att domen vunnit laga kraft. Det är främst i situationer där mäklaren brister i ett av de formella kraven
39 Prop. 1994/95:14 s. 69. 40 Melin, M. En kommentar s. 307. 41 Prop. 1994/95:14 s. 69. 42 FMI (2019). 43 Prop. 1994/95:14 s. 69 f. 44 Prop. 1983/84:16 s. 33 f. 45 Prop. 2010/11:15 s. 65. 46 Prop. 1994/95:14 s. 71.
17
för registrering, exempelvis inte längre har någon ansvarsförsäkring eller har gått i konkurs, som ett omedelbart beslut om återkallelse ska användas.47
3.2 Nyanseringen av påföljdssystemet
Som nämnts i tidigare avsnitt är det FMI som tar beslut om återkallelse av registrering för den mäklare som inte lever upp till de krav som anges i lagen. Varning och erinran är mildare påföljder som vanligtvis tilldelas när mäklaren stridit mot sina skyldigheter där det ansetts klandervärt eller inte alltför klandervärt. I propositionen anförs följande om varning och erinran
“Varning bör reserveras för särskilt klandervärda ageranden som, om de upprepas, kan leda till återkallelse av registreringen. En erinran bör kunna meddelas i de fall där en varning framstår som en alltför sträng påföljd men förseelsen inte är av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa. Det rörs som fall där mäklaren handlat olämpligt men ändå inte alltför klandervärt.”48
Utredningen inför den nya FML påpekade att disciplinsystemet behövde utvidgas och få fler alternativ. Man ansåg alltså att det var alldeles för onyanserat av att bara ha ett steg mellan ingen påföljd och återkallelse av registrering. Det behövde finnas ett alternativ till varning! Precis som i propositionen resonerade man att varning borde reserveras för särskilt
klandervärda ageranden.
Som underlag jämförde man hur påföljdssystemet såg ut i andra branscher. Revisorer, sjukvårdare och advokater kunde exempelvis meddelas erinran av disciplinnämnden. Erinran var en mildare variant av varning vilket i förhållandevis kunde nyansera påföljdssystemet beträffande fastighetsmäklare.49
Melin kommenterar dock att det nya påföljdssystemet tenderar att medföra en otydlig gränsdragning. De brott som tidigare bedömdes som ringa förseelse, kan med det nya
systemet istället medföra att påföljden blir erinran alternativt fortfarande betraktas som ringa. Likaså kan de brott som tidigare gav varning numera bedömas som antingen varning eller erinran.50
Utredningen förklarade den nya påföljden erinran med att det kan meddelas då mäklaren har stridit mot en bestämmelse men där det med hänsyn till omständigheterna ändå kan anses vara
47 Prop. 1994/95:14 s. 65.
48 Utdraget är hämtat från prop. 2010/11:15 s. 40. 49 SOU 2008:6 s. 256.
18
ursäktligt. Det skulle kunna vara en situation där mäklaren brustit i sin information exempelvis genom förtryckta blanketter eller vid ny lagstiftning.51
3.3 Mäklarens skyldighet
Fastighetsmäklaren är bunden av FML:s bestämmelser och har ett civilrättsligt ansvar enligt skadeståndsregeln i 25 §. I förmedlingsuppdraget torde det främst vara ett åsidosättande av reglerna i 8–22 §§ som aktualiserar tillsynsärendet och ett eventuellt skadeståndskrav. Typiska skyldigheter i mäklarens förmedlingsuppdrag är att föra journal, upprätta budgivningslista, ge råd och upplysningar till parterna, kontrollera förfoganderätt och belastningar etc.52
I mångt och mycket används begreppet ”god fastighetsmäklarsed” inom
fastighethetsförmedling. Den har sitt ursprung i 8 § men omfattar även reglerna 8–22 §§. Innehållet i begreppet är främst reglerad rudimentärt genom avgöranden från FMI och förvaltningsdomstolarna.53 Jingryd skriver att avgöranden från olika nämnder inom
mäklaryrket även beaktas exempelvis FRN.54 8 § säger bland annat att mäklaren ”ska utföra
sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed”. Detta tyder på att det inte
bara gäller inom ramen av förmedlingsuppdraget utan i alla situationer där mäklaren agerar i sin yrkesroll såsom vid marknadsföring av sina tjänster.55 Melin kommenterar lagtexten med att god fastighetsmäklarsed rimligen har en direkt anknytning till fastighetsförmedling medan omsorgsplikten innefattar ett allmänt krav på fackmässigt utförande. Men att det inte finns någon anledning att hålla isär dessa skyldigheter då lagstiftaren sannolikt antyder på att omsorgsplikten inkluderas i begreppet god fastighetsmäklarsed.56 Vidare skriver Jingryd att det föreligger en sorts lagstridighetsprincip vilket anses innebära att alla lagar som kan implementeras på mäklaren utgör rättskällor till god fastighetsmäklarsed.57 God
fastighetsmäklarsed innebär att en mäklare är skyldig att i sina förmedlingsuppdrag agera omsorgsfullt. Det finns flera olika moment där det ställs krav på fastighetsmäklaren att utföra sina uppdrag omsorgsfullt som inte regleras i FML utan främst genom praxis. Exempelvis om
51 SOU 2008:6 s. 257. 52 FMI (2019). 53 Prop. 2010/11:15 s. 23 54 Jingryd, O. Fastighetsförmedling s. 40 ff. 55 Prop. 1994/95:14 s. 76. 56 Melin, M. En kommentar s. 63 ff. 57 Jingryd, O. Fastighetsförmedling s. 37 ff.
19
en mäklare felaktigt prissätter en bostad för att öka intresset är det ett moment som regleras inom ramen för god fastighetsmäklarsed för s.k. lockpris.58
3.4 Bedömning av överprövande instanser
3.4.1 Erinran
HFD 2016 ref. 2 (Del 2) I detta fall granskar FMI huruvida en mäklare har uppfyllt sin
skyldighet att föra journal i samband med förmedlingsuppdrag. FMI begärde in två
förmedlingsuppdrag från en mäklare där det framgick att journalförande saknades. Specifikt saknades uppgift om när uppdragen var slutförda.
FMI granskade fallet och ansåg att mäklaren hade brustit i sin skyldighet i att föra journal i samband med förmedlingsuppdragen, men det ansågs inte att det var av så pass tung börd för att tilldela varning. FMI ansåg däremot inte att det enbart var av en ringa förseelse utan tilldelade mäklaren erinran.
Mäklaren överklagade beslutet och hävdade delvis på brister i det elektroniska
journalbladet. Han anförde även att han inte innehar det kunnande som krävs för att tolka tidigare förarbeten gällande journalföring och vikten i detta. Han hävdar även att uppgiften om avslutet på förmedlingsuppdragen inte utgjort en väsentlig betydelse för uppdragen eller dess inblandade parter, inte heller tillsynen från FMI.
Beslutet från FMI överklagades till Förvaltningsrätten i Stockholm. Där gjordes bedömningen att mäklarens skyldighet att föra anteckningar i samband med
förmedlingsuppdrag inte framgår av lagen. Domstolen ansåg att uppdraget upphörde när försäljningen var fullbordad och inte behövde föras ner på anteckning. Förfarandet ansågs av Förvaltningsrätten som ringa och att därtill ingen påföljd skulle tilldelas mäklaren.
Förvaltningsrätten gjorde däran bedömningen att upphäva beslutet från FMI.
FMI överklagar Förvaltningsrättens domslut. FMI menar att journalförande är en central del i mäklarens yrke. De menar att det inte krävs någon tolkning av förarbetena för att förstå dess innebörd för förmedlingsuppdraget. De pekar också på att bristen i mäklarens elektroniska system inte får anses som en ursäkt för att fria mäklaren från hans åsidosättande. FMI uttalar sig fortsatt om att förmedlingsuppdragens upphörande utgör lika central del som uppdragens påbörjan. Slutligen menar de att det är ett krav inom ramen för utformningen av
20
uppdragsavtal.
I Kammarrätten sågs det i stället från samma perspektiv som FMI. De ansåg att förmedlingsuppdragets upphörande är av särskild vikt och torde därav noteras i journal. Kammarrätten tog ingen hänsyn till mäklarens ursäkt att det skulle föreligga ett fel i det elektroniska journalbladet. Utan att det är mäklarens egna ansvar att se till att det fungerar felfritt att notera i journalen och att det är mäklarens skyldighet att det också görs.
Kammarrätten anser att det är ett grundläggande krav att föra journal och att upphörandet av förmedlingsuppdraget utgör en viktig del att notera. De såg därför inte fallet som ringa utan man hävde Förvaltningsrättens beslut och fastställde beslutet från FMI och tilldelade mäklaren erinran. Domslutet kom att överklagas av Förvaltningsrätten.
Målet togs upp i Högsta förvaltningsdomstolen som menar att det är mäklarens skyldighet att journalföra när uppdragen upphör, något som mäklaren inte gjort i gällande fall. De menar att det är ett tydligt krav för mäklaren som framgår av 20 § FML. Må hända att det framgår för berörda parter när uppdraget upphör i samband med att de tar del av relevant
dokumentation. Däremot frånsäger det inte mäklarens ansvar att föra journal över upphörandet av uppdragen. Överklagandet från förvaltningsrätten fastställs därmed och Högsta förvaltningsdomstolen häver Kammarrättens domslut. Mäklaren tilldelas därmed erinran.
KamR mål nr 1252–14 Mäklaren i detta fall har i två förmedlingsuppdrag inte dokumenterat
när uppdragsavtalen upphör i journal. Mäklarens yrkande följer att han anser att förseelsen är så ringa att någon påföljd inte bör meddelas. Mäklaren menar att förseelsen inte har
tillkommit på grund av slarv utan enbart på grund av mäklarsystemet som han använde sig av. Han menar även att det inte framgår i lagtext att i sin journal ska anges när ett uppdrag
upphör. Mäklaren delar även med sig i sitt yrkande att varken säljare eller köpare har funnit betydelse i när själva uppdraget skulle upphöra. Skyldigheten framgår inte direkt av 20§ FML, men enligt förarbeten till bestämmelsen omfattas när uppdrag ingår, när en åtgärd vidtas och när uppdraget upphör59.Då mäklaren inte utför sitt uppdragsavtal med omsorg och enligt god fastighetsmäklarsed så bryter han mot 8§ FML. Däremot efter bakgrunden ansåg förvaltningsrätten agerandet ringa och därför inte ska föranleda påföljd.
21 3.4.2 Varning
HFD 2018 ref.57. Fallet prövar om god fastighetsmäklarsed berör uppdrag där en registrerad
mäklare åtar sig uppgiften att upprätta ett skrivuppdrag, utan att mäklaren har någon koppling till själva förmedlingsuppdraget. Vidare framgår det att en fastighetsmäklare ska agera
opartiskt och inte förmedla till närstående.
Fastighetsmäklaren hade i detta fall sagt upp ett uppdrag på grund av visat intresse från en närstående till henne. Fastighetsmäklaren åtog sig ändå uppgiften att upprätta köpekontrakt och övriga handlingar trots att det var en närstående beblandad i processen. Detta ansåg FMI stred mot fastighetsmäklarens opartiskhet och därmed också god fastighetsmäklarsed.
Måhända att det enligt FMI inte rörde sig om ett fulländat förmedlingsuppdrag utan enbart ett skrivuppdrag. FMI menar att en fastighetsmäklare ändå ska agera enligt god
fastighetsmäklarsed när denne är verksam i sin yrkesroll. Därmed tilldelade FMI en varning samt en erinran för att FMI ansåg att köpekontraktet inte var korrekt utformat.
Fastighetsmäklaren överklagar beslutet från FMI till Förvaltningsrätten. Mäklaren menar att hon inte borde tilldelas en varning av den anledningen att hon har rådfrågat en jurist som jobbar för Mäklarsamfundet innan hon antog sig skrivuppdraget.
Förvaltningsrätten bedömer enligt följande. De gör valet att jämföra med ett tidigare rättsfall där en mäklare hade tagit råd från en jurist. Domstolen menade då att man inte kan lägga bördan på juristen för att undgå disciplinpåföljd eftersom det står konkret i lagen vad som gäller. De tar även upp frågan om det ostridiga köpekontraktet. Förvaltningsrätten konstaterar att köpekontraktet har utformats felaktigt vilket anses som ett åsidosättande från mäklarens sida. Förvaltningsrätten bedömer att avslå den överklagan som mäklaren gjort.
Mäklaren överklagar ärendet till Kammarrätten. I Kammarrätten anser de att mäklaren ska hålla en opartisk och neutral roll. Det ska för endera parter kännas tryggt, samt ges de råd och upplysningar som förväntas av mäklaren. Kammarrätten anser att mäklaren, genom att åta sig skrivuppdraget, har agerat olämpligt eftersom en närstående har varit verksam i
förmedlingsprocessen. Domstolen anser vidare att ett sådant olämpligt beteende är i strid med god fastighetsmäklarsed. Kammarrätten bedömer inte mäklarens agerande som ringa, utan Kammarrätten fastställer domen från Förvaltningsrätten. Gällande utformningen av
köpekontraktet, så såg man inga andra skäl än att fastställa tidigare domslut från Förvaltningsrätten. Domslutet överklagas till Högsta förvaltningsdomstolen.
Mäklaren yrkar till Högsta förvaltningsdomstolen att hon inte torde tilldelas påföljd. Hon styrker med att det inte finns något lagstöd för att en mäklare ska tilldelas påföljd för ett skrivuppdrag. Samt att förbudet mot närstående förmedling gäller vid de fall man förmedlar
22
en bostad och inte när det rör sig om ett skrivuppdrag.
Högsta förvaltningsdomstolen bedömer enligt följande. De menar att mäklaryrket kan innefatta uppdrag om att upprätta skrivuppdrag och inte enbart fullt kompletta
förmedlingsuppdrag. De anser dock att mäklaren står ansvarig för att iaktta god
fastighetsmäklarsed även vid skrivuppdrag. Domstolen anser även att mäklaren ska vidhålla en opartisk roll och vara en trygghet för parterna. Vidare menar de att mäklaren har agerat korrekt genom att avsäga sig förmedlingsuppdraget när det för henne blev känt att en närstående blev intresserad av bostaden. Vidare åberopar domstolen att det förbud som mäklaren har att förmedla till närstående även gäller vid andra uppdrag om en närstående blir inblandad i processen. De antyder att mäklaren inte har försökt utnyttja sin position för att skapa en fördel åt den närstående. Däremot bedömer de att mäklarens agerande tenderar till att kunna rubba mäklarens förtroende. Att agera ombud åt en närstående vid ett skrivuppdrag bedöms strida mot god fastighetsmäklarsed. Högsta förvaltningsdomstolen fastställer den ursprungliga domen från FMI och mäklarens överklagan avslås.
HFD 2016 ref.2. (Del 1) I detta fall har mäklaren fått en anmälan från en spekulant som
ville lämna bud på en fastighet. Personen som anmälde menar att mäklaren har missat att notera ett ankommet bud från hen, rörande 400.000 kr. Personen som anmälde mäklaren menar att hen på så vis inte gavs möjligheten att delta i budgivningen. Fastighetens utropspris var 785.000 kr och kom senare att säljas för 930.000 kr.
FMI bedömer att mäklaren strider mot aktuell bestämmelse i fastighetsmäklarlagen gällande anbudsförteckning. De menar att det är så pass viktigt för mäklaren att göra detta annars ger det grundliga skäl för varning. Vidare uttalar FMI att budgivningen är ett av de viktigaste momenten mäklaren har ansvar för i samband med sitt uppdrag. FMI valde att delge mäklaren en varning.
Mäklaren överklagar beslutet från FMI om att delges varning. Mäklaren hävdar att köparen av fastigheten fick ta del av information om att ett anbud på 400,000 kr hade ankommit. Vilket även säljaren fick ta del av innan tillträde ägde rum. Stöd för detta finns i 20 § 2 FML, som säger att mäklaren ska delge information över alla inkomna bud till båda parter efter det att uppdraget har fullt kommit till ända.
Mäklaren överklagade beslutet som gick upp i Förvaltningsrätten i Stockholm, där de avslog mäklarens överklagande. Grunden för avslaget av mäklarens överklagande var för att
domstolen ansåg att det utgör en viktig skyldighet att mäklaren för anbudsförteckning, där alla inkomna bud noteras. Förvaltningsrätten bifaller beslutet från FMI.
23
annorlunda och menar att mäklaren inte på något sätt ansetts försöka manipulera
budgivningen för sin egen vinning. Kammarrätten ansåg inte heller att mäklarens agerande lett till skada för någon av parterna eller hade kunnat göra det. De ansåg inte heller att
mäklaren medvetet skulle ha agerat i strid med lagbestämmelsen. Kammarrätten kunde därav inte anse att mäklarens agerande var förtjänt av en varning som tidigare instanser bedömt, utan valde att tilldela mäklaren erinran.
Fallet togs även upp i Högsta Förvaltningsdomstolen. Här bedömde de att mäklaren har handlat i strid med 20 § FML genom att utelämna en anbudsgivare samt undgått att föra anbudsförteckning. Domstolen menar att detta inte beror på ett förbiseende från mäklarens sida, utan mäklaren har meddelat budet till sin uppdragsgivare och tagit ett beslut däran. De anser att det från mäklarens sida är en avvikelse som torde leda till disciplinpåföljd. Därmed blev domslutet att de bifaller med förvaltningsrättens domslut om att tilldela varning och upphäver Kammarrättens domslut.
KamR, mål nr 1532–12 Mäklaren har i detta fall använt sig av så kallat lockpris.
Fastighetsmäklarnämnden har meddelat mäklaren med en varning då hon har en skyldighet att lämna fullständiga och korrekta uppgifter om objektet60, de menar att det pris som ska anges
vid marknadsföringen av ett objekt är det av mäklaren bedömda marknadsvärdet. Mäklarens yrkande är att ett så kallat lockpris definieras i förarbetena som ett pris som understiger det bedömda marknadsvärdet eller väsentligt understiger ett pris som säljarna kan tänkas
acceptera. Mäklaren ansåg inte att hon använt sig av lockpris då säljarna var villiga acceptera ett bud som matchade utropspriset, då deras bank krävde att de avyttrade bostaden. År 2009 förmedlade hon en bostadsrätt som hon överskred utgångspriset med 920 000 kr och såldes för 2 870 000 kr. Drygt två månader senare när hon ska sälja samma bostadsrätt uppgav hon att bostadsrätten var värd mellan 2 400 000 kr-2 500 000 kr. Mäklaren la ut bostaden till salu med ett utgångspris på 1 975 000 kr och den såldes för 2 800 000 kr. Kammarrätten ansåg att mäklaren genom det angivna utgångspriset använt sig av lockpris och därigenom handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed. I förarbetena till den nya lagstiftningen framgår att mäklare inte är tvungna att ange ett marknadsvärde med bakgrund till att det finns en fara att
värderingarna kan uppfattas mer objektiva och säkra än vad de i själva verket är.61
Förvaltningsrätten har bedömt lockpriset som ringa, då säljarna hade accepterat ett bud som uppgick till utgångspriset. Eftersom mäklaren i detta fall har värderat en bostadsrätt för ungefär 500.000 kr högre än utgångspriset, är utgångspriset väsentligt mindre än det bedömda
60 Prop. 1994/95:14 s. 42. 61 Prop. 2010/11:15 s. 33.
24
marknadsvärdet vilket strider mot god fastighetsmäklarsed. Förvaltningsrätten bedömer dock att eftersom säljarna kunnat acceptera utgångspriset så anses händelsen ringa, samt i
kombination med att det är en enstaka händelse så ska påföljden upphävas. Kammarrätten delade däremot FMI:s bedömning om att tilldela varning och avslog därför förvaltningsrättens beslut.
3.4.3 Återkallelse av registrering
HFD 2013 ref.47. Fastighetsmäklarnämnden beslutade den 19 februari 2009 att återkalla en
fastighetsmäklares registrering. Beslutet grundades i att han dömts till fängelse i fem månader för bland annat flera fall av ofredande. Mäklaren överklagade beslutet och anförde att han var egenföretagare och har ett brinnande intresse för sin firma. Att han alltid velat göra sina kunder nöjda och alltid skött sina affärer på bästa sätt. Han yttrade också att bakgrunden till nämndens beslut är gällande en vårdnadstvist rörande hans dotter. Förvaltningsrätten nekade hans överklagan år 2009.
Fastighetsmäklaren anförde att rätten i första hand ska ändra FMN:s beslut och i andra hand ändra beslutet till en varning. Då han varit verksam i tio år som mäklare och varit
egenföretagare. Han har även gett intyg från kunder att de anser honom vara lämplig och redbar som fastighetsmäklare. FMN svarade med att saken rör förhållanden som så allvarligt påverkar tilltron för honom. I förarbeten framgås att det ska beaktas hur långt tillbaka
brottsligheten ligger, brottets art och straffvärde samt om det är en fråga om enstaka brott eller flera. FMN har efter en sådan bedömning funnit att mäklaren inte uppfyller kraven för
redbarhet, vilket är en förutsättning för att vara registrerad fastighetsmäklare. Överklagandet avslogs därför av förvaltningsrätten.
Mäklaren överklagade då förvaltningsrättens dom på samma sätt som tidigare. Och yrkade att fastighetsmäklarnämnden frångått tidigare praxis där allvarliga brott såsom
kvinnofridskränkning, olaga hot, hot mot tjänsteman, stöld och upprepade misshandel, skatte- och bokföringsbrott inte har resulterat i mer än en varning. Kammarrätten förordnade den 24 januari 2012 att han skulle fortsätta vara oregistrerad.
Mäklaren överklagade även kammarrättens dom. Högsta förvaltningsdomstolen beslutade till slut ärendet att han med anledning till upprepad brottslighet visat att han inte motsvarar de högt ställda kraven på redbarhet och lämplighet. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att mäklarens brottslighet fortfarande utgör grund för återkallelse av registreringen.
25
mäklares registrering och att beslutet skulle gälla med omedelbar verkan. Som motivering att mäklaren var restförd med skulder i som härrör sig i obetalda skatter och avgifter i ett bolag om 5.304.212 kr. Han uppmärksammades tre år tidigare beslutet om att FMI ifrågasatte hans lämplighet som fastighetsmäklare, vilket därefter skulden har ökat. Med hänsyn till beloppet på skulden och att skulden ökat och inte minskat har FMI gjort en bedömning att han inte anses uppfylla kraven för redbarhet i FML. Mäklarens yrkande lyder att han arbetat som fastighetsmäklare sedan 1990 utan anmärkning och att skulden i företaget uppkom i ett bolag där han tidigare var styrelseledamot och delägare i. Hans yrkande leder i att FMI känt till hans skulder i tre år sedan 2010 utan att det föranlett i någon disciplinåtgärd. Han menar att han har betalat alla sina skatter och sociala avgifter efter år 2006 och att han planerar att vara skuldfri år 2016. Samt att han i samråd med FMI och kronofogdemyndigheten upprättar en
återbetalningsplan om återkallelsen av hans registrering hävs.
Förvaltningsrätten har därmed fastställt att återkalla mäklarens registrering, med motivering att en fastighetsmäklare har ett krav på redbarhet i ekonomiska angelägenheter, underlåten amortering av skulder med ränta kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet62.
Förvaltningsrätten lägger stor betydelse i domen att mäklaren disponerade ett eget konto i bolaget där oredovisade försäljningsprovisioner lades in, vilket resulterade i stora skulder för hans del. Förvaltningsrätten bedömde trots att mäklaren inte dömts för brott att hans agerande framstår som tillräckligt allvarligt att det finns anledning att ifrågasätta hans lämplighet som fastighetsmäklare trots att han i många år arbetat anmärkningsfritt. Kammarrätten fastslog förvaltningsrättens beslut om att återkalla mäklarens registrering.
FMI 19–0584 En mäklare har i detta fall noterat att en annan mäklare, en kollega som ansvarig mäklare utan hennes godkännande, förmedlat bostadsrätter i en bostadsrättsförening där han själv är medlem i. Han har även sålt egna fastigheter med upprättade köpebrev av mäklarbolaget han var anställd på, vilket då gjort att det ser ut som att mäklarbolaget har förmedlat fastigheterna. Mäklaren har även använt sig av sitt klientmedelskonto i en privat affär och har därför sammanblandat klientmedel med egna tillgångar.
Fastighetsmäklarinspektionen har i detta beslut funnit att mäklaren i fem olika delfrågor åsidosatt sina skyldigheter enligt FML, några upprepade gånger samt inte följt
penningtvättlagstiftningen. Dem har därför kommit till beslutet att mäklaren har en bristande insikt och att han inte längre är lämplig som mäklare.
26
4. Diskussion
4.1 Erinran
Som tidigare nämnts framfördes erinran som disciplinpåföljd i samband med propositionen till den nya FML. Det tidigare påföljdssystemet kändes urholkad och behövde nyanseras. Erinran är en mildare påföljd än varning och enligt propositionen står det att erinran ska meddelas om en varning framstår som en alltför sträng påföljd, men att förseelsen inte är av så pass ringa grad att ärendet kan skrivas av.
I utredningen framgår det att i de fall en mäklare har meddelats flera erinringar på grund av brister inom förmedlingsuppdrag kan det finnas skäl att meddela varning eller återkalla mäklarens registrering.
HFD 2016 ref. 2 målnr. 5882–14 är ett fall där en mäklare i två förmedlingsuppdrag inte hade fört anteckning i journalen när själva förmedlingsuppdraget skulle upphöra. Mäklaren tilldelades en varning från Högsta förvaltningsdomstolen, då det är ett tydligt krav enligt den 20§ FML att föra in i journalen när ett uppdrag upphör att gälla. Högsta
förvaltningsdomstolen menade att även om det framgår för både köpare och säljare att förmedlingsuppdraget är utfört och upphör så frånsäger inte det en fastighetsmäklares skyldighet att föra journal över upphörandet av förmedlingsuppdraget.
Rättsfallet KamR mål nr 1252–14 gjorde en mäklare samma misstag som tidigare då han inte dokumenterat när uppdragsavtalen upphör i journalen. Kammarrätten menar dock att skyldigheten inte direkt framgår av 20 § som högsta förvaltningsdomstolen gör (HFD 2016 ref.2) men att en skyldighet att föra när uppdrag ingår, när en åtgärd vidtas och när ett uppdrag upphör omfattas av förarbeten. Kammarrätten ansåg att mäklaren brast i sin omsorgsplikt och därefter inte agerade enligt god fastighetsmäklarsed 8 § FML.
Fastighetsmäklaren blev alltså meddelad en erinran för samma förseelse som i tidigare fall men på en annan grund.
I båda dessa fall har två fastighetsmäklare har blivit tilldelad samma disciplinpåföljd, för exakt samma förseelse, båda två har inte anfört i journal när deras förmedlingsuppdrag
avslutas. Instanserna har i båda fallen ansett att förseelsen är av ringa grad men domskälen har varit annorlunda.
I HFD 2016 ref.2 har högsta förvaltningsdomstolen ansett att det är ett tydligt krav att anföra när ett förmedlingsuppdrag avslutas. Kammarrätten anser att det inte riktigt framgår att förmedlingsuppdrag som upphör ska dokumenteras enligt 20 § FML, utan att det framgår
27
enligt förarbeten.
4.2 Varning
En mäklare tilldelas varning om hen har brutit mot de bestämmelser som uttryckligen framgår i lagen. Innebörden för varning kom att förändras i samband med 2011 års
fastighetsmäklarlag.
Den ändringen som föreslogs i samband med den nya lagen gjorde att en fördelning av varningens innebörd delades upp. Anledningen till uppkomsten var för att en förseelse av ringa grad inte skulle ha en så sträng påföljd som en varning. Varning bör reserveras för de beteendena, som om de upprepar sig, leder till återkallelse av registreringen.
Detta framgår även i förarbetet till nuvarande fastighetsmäklarlag, att en varning torde förbehållas för de upprepade förfaranden av mäklaren som vid en senare bedömning kan leda till återkallelse av registreringen.
I rättsfallet HFD 2018 ref.57, prövar HFD huruvida en mäklare kan åta sig att upprätta ett skrivuppdrag, utan att vara del av förmedlingsuppdraget, men där en närstående är inblandad. Mäklaren hade sagt upp förmedlingsuppdraget eftersom en närstående fick intresse för fastigheten. Det mäklaren gjorde var ändå att åta sig att upprätta skrivuppdrag åt inblandade parter. I Högsta förvaltningsdomstolen ansågs det som vanligt förekommande att upprätta skrivuppdrag. Däremot ansåg domstolen att mäklarens förbud mot att förmedla till närstående även gäller vid skrivuppdrag. Domstolen styrkte detta med att mäklarens agerande tenderar till att rubba dennes förtroende. Domstolen bedömde att agera ombud åt en närstående strider mot god fastighetsmäklarsed. Mäklaren blev tilldelade varning.
I rättsfallet HFD 2016 ref.2 (Del 1), prövar HFD om mäklaren har uppfyllt bestämmelsen om att föra anbudsförteckning. Personen som anmälde mäklaren menar att mäklaren undgått att notera ett lämnat bud från hen och att hen inte fick möjlighet att fortsatt delta i
budgivningen. FMI ansåg att mäklaren stridit mot bestämmelsen om att föra
anbudsförteckning. Vidare menar FMI att detta är en bestämmelse som är viktig inom mäklarens ansvar och som måste utföras. I Högsta förvaltningsdomstolen ansåg man att mäklaren hade handlat i strid mot 20 § FML som säger att en mäklare ska föra
anbudsförteckning. Detta menar HFD att mäklaren har gjort genom att utelämna spekulanter från budgivningen, i den meningen att mäklaren har talat med sin uppdragsgivare som inte velat notera anbudet. Därmed ansåg HFD att det fanns grundliga skäl för att tilldela mäklaren en varning.
28
I rättsfallet KamR mål nr 1532–12, prövar Kammarrätten om mäklaren använt sig av metod gällande lockpris. FMN har vid sin prövning ansett att mäklaren inte uppfyllt sin skyldighet att lämna fullständiga och korrekta uppgifter om objektet. Vidare menar FMN att det pris mäklaren anger vid marknadsföringen ska vara det pris mäklaren bedömt som objektets marknadsvärde. Mäklaren menar att ett pris som definieras som lockpris väsentligt
understiger marknadsvärdet eller som dennes säljare inte är villig att acceptera, med stöd av vad som anges i förarbetena. Mäklaren har även vid ett annat tillfälle angett ett utgångspris, som förhållande till slutpriset, ansågs som ett lockpris enligt Kammarrätten. Detta ansåg Kammarrätten stred mot god fastighetsmäklarsed. Kammarrätten valde efter sin bedömning och med hänsyn till tidigare instansers bedömning, att tilldela mäklaren varning.
I de rättsfall som framgår ovanför ser man olika situationer där mäklaren har tilldelats varning. Av det som framgår i propositionen tilldelas mäklaren en varning för särskilt
klandervärda ageranden som vid upprepade tillfällen leder till återkallelse av registreringen. I de fall som anges har mäklaren agerat i direkt strid mot de bestämmelser som anges i FML. Därav har domstolen gjort bedömningen att mäklarens agerande, i respektive fall, utgör särskilt klandervärt beteende och därmed lagt grunden för att tilldela varning.
4.3 Avregistrering
Att en fastighetsmäklare får sin registrering återkallad betyder att det råder totalt yrkesförbud att ägna sig åt yrkesmässig förmedling av fastigheter. Som tidigare nämnts krävs det att en mäklare väsentligt åsidosätter sin omsorgsplikt enligt den 8 § FML för att en instans ska återkalla en fastighetsmäklares registrering.
I förarbeten framgår det att om en fastighetsmäklare begår straffbar handling, åsidosätter god fastighetsmäklarsed, eller underlåter sina skyldigheter enligt FML och särskilt allvarligt om mäklaren utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd bör registreringen återkallas. Det står även att om en fastighetsmäklare visar sig vara inkompetent, alltså om en mäklare visar grund på okunnighet eller oskicklighet upprepade gånger bör avregistrering övervägas. I rättsfallet HFD 2013 ref.47 meddelades en fastighetsmäklare med en avregistrering som grundades i att han dömts till fängelse i fem månader för bland annat flera fall av ofredande. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att mäklarens brottslighet fortfarande utgör grund för återkallelse av registrering då upprepad brottslighet bevisar att han inte uppfyller de högt ställda kraven på redbarhet och lämplighet.
29
I rättsfallet KamR mål nr 9228–14 så beslutade FMI att återkalla en fastighetsmäklares registrering med omedelbar verkan då han var restförd med en stor skuld på närmare 5 000 000 kr. Motiveringen var att tre år innan beslutet kom till hade FMI meddelat mäklaren om hans skulder och att de kände till storleken på dem. När det senare hade gått tre år hade skulderna ökat vilket då ifrågasatte han lämplighet som fastighetsmäklare då de bedömde att han inte uppfyllde kraven för redbarhet i FML. Förvaltningsrätten la stor vikt i att mäklaren hade disponerat ett eget konto i bolaget där han hade betalat ut oredovisade
försäljningsprovisioner. Deras beslut att återkalla mäklarens registrering grundades inte i att han hade höga skulder, utan att det finns krav på registrering som fastighetsmäklare. Som mäklare har redbarhet i ekonomiska angelägenheter samt underlåten amortering av skulder med ränta gett anledning att ifrågasätta en persons lämplighet som fastighetsmäklare. I rättsfallet FMI 19–0584 så har en mäklare brustit i flera olika anseenden och brutit mot fem olika lagar i FML, han har även vid upprepade tillfällen förmedlat bostadsrätter i samma bostadsrättsförening som han själv är medlem i. FMI återkallade då mäklarens registrering då han inte längre ansågs vara lämplig och redbar.
Slutligen är dessa rättsfall bevis för att en fastighetsmäklare kan få sin registrering återkallad för flera olika anledningar. I propositionen som tidigare nämnt, så kan en
avregistrering grundas i att om en mäklare visar okunnighet eller oskicklighet vid upprepade tillfällen. Om en fastighetsmäklare blir åtalad och dömd för brott som inte har en direkt koppling till mäklarens yrke kan det fortfarande göra att mäklaren i en bedömning om lämplighet och redbarhet blir avregistrerad. Samt om en mäklare inte uppfyller de krav för registrering föreligger skäl för att få sin registrering återkallad.
30
5. Slutsats
Syftet med denna uppsats var att diskutera valet av disciplinpåföljd samt gränsdragningen mellan de olika påföljderna.
Var går skiljelinjen mellan de olika disciplinpåföljderna?
Erinran är den mildaste disciplinpåföljden i led. Enligt förarbeten ska en erinran meddelas då en varning anses vara en allt för sträng påföljd men tillräckligt för att förseelsen inte är av ringa grad. I HFD fallen där två fastighetsmäklare hade missat att anföra anteckning i journal om att deras förmedlingsuppdrag upphörde gav erinran. Skälen ansågs vara att förseelsen inte påverkade någon part, men att skyldigheten fortfarande framgår.
Varning är den disciplinpåföljd som meddelas när erinran är för mild och återkallelse av registrering är för sträng. Förarbeten stadgar att varning ska tilldelas en mäklare som agerar klandervärt. I de rättsfall som undersökt har fastighetsmäklarna brutit mot FML i ett avseende som kan påverka förmedlingsprocessen för någon part.
Återkallelse av registrering är den disciplinåtgärd som meddelas när en mäklare visar okunnighet eller oskicklighet vid upprepade tillfällen, när en mäklare blir dömd för brott som påverkar bedömning av mäklarens lämplighet och redbarhet. Samt om en mäklare inte längre uppfyller kraven för registrering. I praxis har fastighetsmäklare i olika fall dömts till fängelse, disponerat egna konton i företagen de äger samt brutit mot flera av FML:s lagar vid
upprepade tillfällen. Detta har varit tydliga riktlinjer för att återkalla registreringen. Gränsdragningen bedöms enligt nedan:
Erinran - Erinran meddelas där en skyldighet finns, men där bristen anses vara mindre
allvarlig exempelvis när mäklaren har brustit i sin yrkesroll men ingen av parterna har lidit skada.
Varning - Varning meddelas där en skyldighet finns, där agerandet är av så pass allvarlig grad
att det påverkar någon av parterna.
Avregistrering - Återkallelse av registrering meddelas när mäklaren har brutit mot de
bestämmelser som finns och är av ytterst allvarlig grad. Exempelvis kan en direkt brottslig handling påverka mäklarens lämplighet och redbarhet och således innebära att mäklarens agerandet kräver att registreringen återkallas.
31 Källförteckning Författningar Fastighetsmäklarlagen 2011:666 Offentligt tryck Proposition 1983/84:16 Fastighetsmäklare Proposition 1994/95:14 Ny fastighetsmäklarlag Proposition 2010/11.15 Ny fastighetsmäklarlag
Statens offentliga utredningar
SOU 2008:6 Fastighetsmäklaren och konsumenten
Elektroniska källor
FMI (2019-12-05). Bli mäklare. [Elektronisk]. Karlstad. Tillgänglig: https://fmi.se/bli-maklare/ [2020-06-12].
FMI (2020-01-20). Anmälan och tillsyn. [Elektronisk]. Karlstad. Tillgänglig: https://fmi.se/anmalan-tillsyn/ [2020-06-12].
FMI (2019-12-09). Påföljder. [Elektronisk]. Karlstad.
Tillgänglig: https://fmi.se/anmalan-tillsyn/pafoljder/ [2020-06-12] FMI (2019-12-05). Årsavgift. [Elektronisk]. Karlstad.
Tillgänglig: https://fmi.se/for-maklare/arsavgift/ [2020-06-12] FMI (2019-12-12). Förmedlingsuppdraget. [Elektronisk]. Karlstad.
Tillgänglig: https://fmi.se/vad-galler-vid-formedling/intaget/formedlingsuppdraget/ [2020-06-12]
Litteratur
Grauers, Per Henning., Rosén, Mats., & Tegelberg, Lars (2016). Fastighetsmäklaren – en
vägledning (5 uppl.). Stockholm: Wolters Kluwer Sverige AB.
Jingryd, Ola och Segergren, Lotta (2018). Fastighetsförmedling (4 uppl.). Lund: Studentlitteratur AB.
Melander, Jan och Samuelsson, Joel (2003). Tolkning och tillämpning (2 uppl.). Uppsala: Iustus AB
32
Melin, Magnus (2017). Fastighetsmäklarlagen – en kommentar (3 uppl.). Stockholm: Wolters Kluwer Sverige AB
Nääv, Maria och Zamboni, Mauro (2018). Juridisk metodlära (2 uppl.). Lund: Studentlitteratur AB Rättsfall KamR 1252–14 KamR 1532-12 KamR 1945–1997 HFD 2013 ref. 47 målnr. 4337–12 HFD 2016 ref. 2 I och II målnr. 5882–14 HFD 2018 ref. 57 målnr. 1293–17 Fastighetsmäklarinspektionen/Fastighetsmäklarnämnden FMI 19–0584 FMI 4.1-270-13 FMI 4.3-2261-13
