Budgivning vid fastighetsöverlåtelse
En jämförelse mellan Sverige, Danmark och Norge.
Bidding on property
A comparison between Sweden, Denmark and Norway.
Johanna Svahn
Malin Wallin
Fastighetsvetenskap Kandidatnivå 15 hp VT 2017Sammanfattning
Titel: Budgivning vid fastighetsöverlåtelse - En jämförelse mellan Sverige, Danmark och Norge.
Nivå: Kandidatuppsats i ämnet fastighetsvetenskap.
Författare: Johanna Svahn, Malin Wallin
Handledare: Ola Jingryd
Datum: Maj 2017
Syfte: Syftet med studien är att undersöka likheter och skillnader i hanteringen av budgivningen vid köp av fast egendom och bostadsrätter, mellan Sverige, Danmark och Norge. Studien syftar till att undersöka rättsläget och de olika regelverken för att se vilka konsekvenser de kan medföra för köpare, säljare och mäklarkåren.
Metod och material: För att uppnå studiens syfte tillämpas rättsdogmatisk metod som innefattar rättskälleläran och juridisk metod. Eftersom studien kommer jämföra hur bindande köp avseende fast egendom och bostadsrätt ingås i de utvalda länderna kommer en
komparativ metod att användas. Komparativ rättskunskap avser jämförande av olika
rättssystem för att fastställa likheter och skillnader. Studien belyser rättsfall från Sverige och Danmark samt ett uttalande från reklamationsnämnden i Norge.
Summering av studien: Studien behandlar lagrum, praxis och doktrin på ämnet budgivning i Sverige, Danmark och Norge. Förekomsten av budgivning vid fastighetsöverlåtelse är en gemensam kutym för ovanstående länder. Själva processen och reglerna runt budgivningen skiljer sig dock åt mellan länderna. I Sverige fungerar budgivningen som ett
auktionsförfarande och bud är inte bindande. Norska budgivningar fungerar också som ett auktionsförfarande men bud är obligationsrättsligt bindande och presumtiva köpare lägger vanligen bud med en tidsfrist. I Danmark är alla bud bindande men till skillnad från Norge, dolda och öppnas samtidigt vid en bestämd tidpunkt, en så kallad budöppning.
Svensk rätt innehåller formkrav för bindande köp av fast egendom och bostadsrätt. Formkravet innebär att presumtiva köpares bud är bindande först när köpekontraktet är påskrivet, vilket medför en risk för illojalt beteende vid budgivning. En potentiell köpare kan lägga ett bud på en fastighet, vinna budgivningen och sedan dra sig ur, utan några som helst skyldigheter. Den som lovar att i framtiden köpa en fastighet är därmed rättsligt helt obunden av sitt löfte.1 Detta innebär en problematik som rör såväl köpare, säljare och hela
mäklarkåren. Köpare riskerar att betala ett för högt pris, säljaren riskerar att behöva sälja objektet en gång till och mäklaren riskerar sitt rykte i de fall det förekommer misstankar om fejkad budgivning.2
I Danmark blir det budgivning endast i de fall det finns flera spekulanter. Den som är intresserad av att köpa ett objekt kan lägga, ändra och/eller dra tillbaka sitt bud inom en av säljaren bestämd tidsfrist. Under tidsfristen är buden hemliga och när fristen löpt ut
bestämmer säljaren om hen accepterar något av buden.3 Budgivarna har ingen aning om vad övriga spekulanter lägger för bud, och ges ingen möjlighet att buda över. Om det blir
budgivning och endast en spekulant lagt bud, gäller varken budet eller reglerna för budgivning.
I Norge ingås köp av fast egendom och bostadsrätt genom att potentiella köpare lägger bud till ett visst pris, inom en av budläggaren bestämd frist och om säljaren accepterar budet inom fristen är rättsligt bindande avtal ingånget.4 Precis som i Sverige kan budgivningen gå fort och den som vill köpa en fastighet kan känna sig stressad att lägga bud. Budgivare som lägger bindande bud kan därför ges för lite tid att undersöka fastigheten för att fatta ett välgrundat beslut. Risken för bulvaner sjunker avsevärt då budgivare måste stå fast vid sina bud.
Studien belyser såväl fördelar som brister med samtliga länders lagstiftning kring
budgivningen. Den svenska lagstiftningen verkar trygg och relativt enkel för alla parter, men en lagändring med identifiering av budgivare skulle öka tryggheten ytterligare.
1 Hager, R, Allmänna fastighetsrätten, en introduktion, 3 uppl. Nordstedt juridik AB 2011, s 34. 2 Melin, M, Fastighetsmäklarlagen – en kommentar. 3 uppl. Nordstedt juridik AB, 2012, s 203. 3 SOU 2008:6, Fastighetsmäklaren och konsumenten.
Abstract
Title: Bidding on property - A comparison between Sweden, Denmark and Norway.
Level: Bachelor thesis on the topic Real Estate Science
Author: Johanna Svahn, Malin Wallin
Supervisor: Ola Jingryd
Date: May 2017
Purpose: The purpose of the study is to investigate similarities and differences in the handling of bids for the purchase of real estate and tenant-owner rights, between Sweden, Norway and Denmark. The study aims to investigate the legal situation in the different
countries as well as see what the various regulations have for consequences for buyers, sellers and brokers.
Method and material: In order to achieve the purpose of the study, legal-judicial method is used that includes the legal source and legal method. Since the study will compare how binding purchases regarding real estate are concluded in the selected countries, a comparative method will be used. Comparative legal knowledge refers to the comparison of different legal systems to determine similarities and differences. The study highlights case law from Sweden and Denmark as well as a statement from the Norwegian Complaints Board.
Summary of the study: The study deals with the law, practice and doctrine of the subject of bidding in Sweden, Denmark and Norway. The occurrence of bidding on real estate is a common custom for the countries above. The process and rules surrounding the bidding themselves differ, however, between the countries. In Sweden, bidding works as an auction procedure and bids are not binding. Norwegian bidding also works as an auction procedure, but bids are binding and binding buyers are usually offered a deadline. In Denmark, all bids
are binding but unlike Norway, hidden, and open simultaneously at a certain time, a so-called bidding opening.
Swedish law contains formal requirements for binding purchase of immovable property and housing rights. The formal requirement means that the prospective buyers' bid is binding only when the purchase contract is signed, which results in a risk of unfair behavior in bidding. A potential buyer can bid on a property, win the bidding and then retire without any obligations. Those who promise to buy a property in the future are therefore legally completely
unobtrusive of their promise. This creates a problem that concerns both buyers, sellers and the entire brokers. Buyers risk paying a price that is too high, the seller may need to sell the item again and the broker risks his reputation in the event of suspicions of falsified bidding.
In Denmark, bidding only takes place if there are several potential buyers. Anyone interested in buying an property can add, change and / or withdraw his bid within a seller's specified time limit. During the deadline, the bids are secret and when the time limit expires, the seller determines if he or she accepts any of the bids. Bidgivers have no idea what other prospective buyers bid for, and no opportunity to bid. If bidding and only a speculative bid are made, neither the bid nor the rules for bidding apply.
In Norway, the purchase of real estate and tenant-owned property is awarded by potential buyers placing a bid at a certain price, within the time limit set by the bidder and if the seller accepts the bid within the time limit, it is a legally binding agreement. Just like in Sweden, bidding can go fast and anyone who wants to buy a property can feel stressed to bid. Bidders who make binding bids are therefore not given enough time to investigate the property to make an informed decision. The risk of bulges drops considerably when bidders must stick to their bids.
The study highlights both the benefits and the shortcomings of all countries' legislation regarding bidding. The Swedish legislation seems safe and relatively simple for all parties. A change of law with the identification of bidders would increase security further.
Förkortningslista
AvtL - Avtalslagen BrB – Brottsbalken BRL - Bostadsrättslagen Dkr – Danska kronor FML – Fastighetsmäklarlagen FMI – Fastighetsmäklarinspektionen FMN – FastighetsmäklarnämndenFINN.no – Den norska motsvarigheten till svenska Blocket
Emglforskr – Eiendomsmeglingsforskrift (Norsk fastighetsmäklarförskrift)
Emgll – Lov om eiendomsmegling (Norsk fastighetsmäklarlag)
JB - Jordabalken
Innehållsförteckning
1. Inledning ... 8
1.1 Bakgrund ... 8
1.2 Syfte och frågeställningar ... 8
1.3 Avgränsningar ... 9
1.4 Metod och material ... 9
1.5 Disposition ... 10
2. Den avtalsrättsliga dimensionen ... 10
2.1 Hur ingås bindande fastighetsköp? ... 10
3. Den mäklarrättsliga dimensionen ... 12
3.1 God fastighetsmäklarsed ... 12
3.2 Hur regleras och genomförs budgivningen? ... 13
3.3 Överblick ... 21 4. Praxis ... 22 4.1 Sverige ... 22 4.2 Danmark ... 23 4.3 Norge ... 24 5. Analys ... 28 5.1 Avtalsrättslig dimension ... 28 5.2 Mäklarrättslig dimension ... 29 6. Slutsats ... 33
1. Inledning
1.1 BakgrundFastighetsmäklarlagen reviderades år 2011 och ersatte den dåvarande lagen från 1995. I propositionen föreslogs det tydligare regler för mäklarens roll som opartisk mellanman. Det klargjordes att mäklaren inom ramen för god fastighetsmäklarsed särskilt ska beakta
uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Förändringen som rör budgivningsprocessen anger att ”Mäklaren ska vara skyldig att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget och upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten. Dokumentationen ska överlämnas till säljaren och köparen.”. Förslaget om den nya lagen syftade till att ge trygghet i samband med fastighetsaffärer.5
Den danska Budbekendtgørelsen trädde i kraft 2007, tidigare fanns ingen reglering av budgivningsprocessen.
Norska mäklare lyder under Lov om eiendomsmegling som trädde i kraft 2008. Budgivningen regleras i Forskrift om eiendomsmegling, som likt den svenska fastighetsmäklarlagen anger att mäklaren ska föra budjournal. Budjournalen ska delges köpare och säljare, övriga budgivare kan kräva en anonym kopia.
1.2 Syfte och frågeställningar
Syftet med studien är att undersöka likheter och skillnader i hanteringen av budgivningen vid köp av fast egendom och bostadsrätter, mellan Sverige, Norge och Danmark. Studien syftar till att undersöka rättsläget och de olika regelverken för att se vilka konsekvenser de kan medföra för köpare, säljare och mäklarkåren.
Följande frågeställningar har formulerats utifrån syftet:
- Hur ser budgivningsprocesserna i Sverige, Norge och Danmark ut?
- Vilka likheter och skillnader finns det mellan Sverige, Norge och Danmark? - Vad kan de olika regelverken medföra för konsekvenser för köpare, säljare och mäklarkåren?
1.3 Avgränsningar
Studien baseras på gällande lagar, propositioner, rättstillämpning i form av praxis samt doktrin. Studien är baserad på befintliga källor, ingen egen undersökning i form av intervjuer, enkäter etc. har således gjorts. Den geografiska avgränsningen avser Sverige, Danmark och Norge. Studien undersöker huruvida bud är bindande eller ej och vad det får för rättsliga konsekvenser. Studien omfattar ingen granskning av mäklarens hantering av budgivningen.
I Danmark kan man äga en andelsbolig eller andelslejlighed. Det innebär att man köper rätten att bo i en lägenhet ägd av en andelsboligforening, vilket kan jämföras med svenska
bostadsrätten och bostadsrättsföreningen. Priset på en andelsbolig bestäms inte av marknaden utan med utgångspunkt i föreningens ekonomi och fastighetens värde samtidigt som det fastställs lagligt maxpris för andelen. Dessa försäljningar berörs därför inte av
budbekentgørelsen utan av andelsboligloven. Danmark har även ejerlejlighed där man äger bostaden själv och dessa bostäder kan säljas genom budgivning.6 Studien berör inte köp av andelsbolig utan enbart köp där budgivning kan förekomma.
1.4 Metod och material
För att uppnå studiens syfte tillämpas rättsdogmatisk metod som innefattar rättskälleläran och juridisk metod. Rättskälleläran omfattar lagtext, förarbeten, rättspraxis, samt doktrin. Den juridiska metoden innebär att man tolkar och analyserar det framtagna materialet.7
Komparativ rätt är av stor vikt för den som avser studera främmande länders rättssystem. Eftersom studien kommer jämföra hur bindande köp avseende fast egendom och bostadsrätt ingås i de utvalda länderna kommer en komparativ metod således att användas. Komparativ rättskunskap avser jämförande av olika rättssystem för att fastställa likheter och skillnader, bearbetning av de fastställda likheterna och skillnaderna samt behandling av de
metodologiska problem som uppkommer i samband med studien.8
Studien utgår från doktrin i form av litterära källor, artiklar, studier, lagtext, förarbeten och rättspraxis. Lagtext är auktoritär och måste följas, domar från högsta domstolen har
prejudikatverkan och är vägledande för rättstillämpningen, men har ingen bindande verkan.9
6 Öresunddirekt. Andelslägenhet i Danmark.
7 Bogdan, M, Komparativ rättskunskap, 2 uppl. Nordstedts juridik AB 2003, s 17. 8 Bogdan, M, Komparativ rättskunskap, 2 uppl. Nordstedts juridik AB 2003, s 18. 9 Lagrummet.se Rättspraxis.
1.5 Disposition
Studien disponeras genom att i det andra avsnittet redogöra för den avtalsrättsliga
dimensionen av bindande fastighetsköp i Sverige, Danmark och Norge. Där presenteras de olika regelverken som styr när bud och därmed fastighetsköp blir bindande. Avsnitt tre presenterar den mäklarrättsliga dimensionen. Avsnittet inleds med en kort presentation av innebörden av God Fastighetsmäklarsed i respektive länder. Därefter följer en redogörelse av hur budgivningen regleras och genomförs, utifrån ett mäklarrättsligt perspektiv. Avsnittet avslutas med en summerad överblick i tabellform. Tabellen besvarar och jämför frågor
gällande budgivning i Sverige, Danmark och Norge. Avsnitt fyra behandlar ett svenskt och ett danskt rättsfall samt ett uttalande från reklamationsnämnden i Norge. I det femte avsnittet presenteras en summering och förs en analys. Studien avslutas med att besvara
frågeställningarna i en slutsats.
2. Den avtalsrättsliga dimensionen
2.1 Hur ingås bindande fastighetsköp? Sverige
I enighet med Avtalslagen 1 § 1 st är anbud om avtal och svar på anbud bindande för den som angivit anbudet eller svaret. Pacta sunt servanda är latin för att avtal ska hållas.10 Avtalslagen 1 § 3 st anger att avtal som enligt lag kräver viss form är giltigt endast i den formen.11 För att bindande köp av fast egendom och bostadsrätt ska ingås i Sverige finns formkrav i enighet med Jordabalken12 4:1och Bostadsrättslagen13 6:4 I JB 4:1 anges att köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling. Handlingen ska innehålla uppgift om köparen och säljaren, en överlåtelseförklaring, uppgift om köpeobjektet, uppgift om köpeskilling samt undertecknas av säljare och köpare. Köp som inte uppfyller föreskrifterna är ogiltiga, JB 4:1 314 st respektive BRL 6:5.15
Danmark
I Danmark uppstår bundenhet vid köp av fast egendom när säljaren eller köparen accepterar ett bud eller ett motbud, Aftaleloven 1:1. Aftaleloven 1:2 anger att om den som erlägger bud
10 Lagen.nu Pacta sunt servanda.
11 Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. 12 Hädanefter kallad JB.
13 Hädanefter kallad BRL. 14 Lag (1970:994) Jordabalk. 15 Lag (1991:614) Bostadsrättslag.
angett en viss tidsfrist, måste svar om accept komma innan tidsfristen gått ut för att avtal ska ingås. Om budet skickas via brev, räknas tidsfristen från det att brevet är daterat, Aftaleloven 1:2 2 st. Aftaleloven 1:3 2 st anger att om bud läggs muntligt, utan acceptfrist måste budet accepteras omedelbart för att bli rättsligt bindande.16
Norge
I Norge finns det inga särskilda bestämmelser om slutande av avtal vid överlåtelse av fast egendom. Avtalsslut genom budgivning regleras via avtalslagens allmänna regler om anbud och accept. Buden utgör anbud i avtalslagens benämning och reglerna i den norska
avtalslagen motsvarar reglerna i den svenska avtalslagen.17 Ett bud är bindande för
budgivaren när det kommit säljaren tillhanda. Innan detta kan det återkallas i enighet med 7 §
Avtaleloven18. Budet är bindande inom den acceptfrist som är satt, 2 § Avtaleloven 1 st. I brist
på acceptfrist gäller 3 § 1 st Avtaleloven att mottagaren ska ha ”rimlig tid att överlägga” och 3 § 2 st Avtaleloven att ett muntligt bud måste accepteras omedelbart. Bindande avtal är
ingånget om accept från säljaren nått budgivaren innan acceptfristen gått ut, jämför 2 § 1 st Avtaleloven. Om accept inte kommit fram till budgivaren i tid, upphör budet att vara bindande för budgivaren. Budet upphör även att vara bindande då säljaren avslår budet innan
acceptfristen gått ut, 5§ Avtaleloven. Detsamma gäller om säljaren avger en accept som inte stämmer överens med budet 6 § 1 st Avtaleloven. Att det kommer in ett högre bud från en annan budgivare, innebär inte att det första budet upphör att gälla.19 Om budet skickas via brev, räknas tidsfristen från det att brevet är daterat, Avtaleloven 1:2 2 st.20
I brist på lagrum har mäklarbranschen och konsumentorganisationer utarbetat riktlinjer och rekommendationer för mäklarna och konsumenterna för en del aspekter av
budgivningsprocessen, Forbrukerinformasjon om budgivning. Rekommendationerna är inte rättsligt bindande för varken säljaren, budgivarna eller mäklaren, men kan emellertid få en indirekt betydelse för aktörernas rättigheter och plikter, till exempel vid tolkningen av bud och vid en värdering om mäklaren uppträtt i enighet med god fastighetsmäklarsed21. En del av riktlinjerna handlar om viktiga avtalsrättsliga förbehåll. Det finns ingen ångerrätt vid köp och
16 LBK (nr 193 af 02/03/2016) Bekendtgørelse af lov om aftaler og andre retshandler på formuerettens område. 17 Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område.
18 Lov (1918-05-31-4) Lov om avslutning av avtaler, om fuldmagt og om ugyldige viljeserklæringer. 19 Bergsåker, T, Eiendomsmegling – omsrogsplikt og god meglerskikk – med et spesialstudium av salg ved
budgivningskonkurranse. Distrubusjon ved Norges Eiendomsmeglerforbund. 2010. s 317.
20 Lov (1918-05-31-4) Lov om avslutning av avtaler, om fuldmagt og om ugyldige viljeserklæringer. 21 Bergsåker, T, Eiendomsmegling – omsrogsplikt og god meglerskikk – med et spesialstudium av salg ved
sälj av fast egendom. När ett bud är inskickat till mäklaren och hen har förmedlat innehållet i budet till säljaren kan budet inte tas tillbaka. Budet är då bindande för budgivaren fram tills tidsfristen löpt ut om inte säljaren ger avslag på budet eller om budgivaren informeras om att fastigheten sålts till någon annan. Man bör därför inte lägga bud på flera fastigheter samtidigt, om man inte avser köpa flera fastigheter. Säljaren får fritt acceptera eller ge avslag på bud och är inte tvungen att acceptera högsta budet. När accept om bud kommit budgivaren tillhanda innan tidsfristen löpt ut, är bindande avtal ingånget. Även ett motbud från säljaren till köparen är avtalsrättsligt bindande om köparen lämnar accept inom tidsfristen. 22
3. Den mäklarrättsliga dimensionen
3.1 God fastighetsmäklarsed Sverige
I enighet med 8 § svenska FML har fastighetsmäklaren en allmän omsorgsplikt. Begreppet god fastighetsmäklarsed har ingen given definition men innebär att mäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens, vanligen säljarens, ekonomiska intressen. 23
Danmark
I Danmarks Lov om formidling af fast ejendom kap 5, 24-26 §§ finns den danska
motsvarigheten till god fastighetsmäklarsed, God ejendomsmæglerskik. Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.
Fastighetsmäklaren ska verka för att förmedlingen ska slutföras inom en viss tidsperiod, till ett visst pris och till villkor som avtalats med säljaren. Mäklaren ska rådgiva säljaren och ta tillvara på dennes intressen. Fastighetsmäklaren ska ge både köparen och säljaren de
upplysningar som är av betydelse för förmedlingen. Ingen ska representera både köparen och säljaren i samma förmedling.24
Norge
Norska Lov om eiendomsmegling kap 6, 6-3 §§ anger att fastighetsmäklaren ska uppträda i
22 Forbrukerombudet Forbrukerinformasion om budgivning.
23 Jingryd, O, Segergren, L, Fastighetsförmedling, 4 uppl. Studentlitteratur AB 2015, s 37. 24 Lov nr 526 af 28/05/2014 Lov om formidling af fast ejendom m.v.
enighet med god fastighetsmäklarsed, utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och ta tillvara på både säljarens och köparens intresse. Fastighetsmäklaren ska inte på något sätt uppträda svikande eller förtroenderubbande för säljaren. Fastighetsmäklaren ska ge köparen och säljaren de råd och upplysningar som är av betydelse för förmedlingen och genomförandet av denna.25 3.2 Hur regleras och genomförs budgivningen?
Sverige
I Sverige regleras fastighetsmäklarens arbete i Fastighetsmäklarlagen26 men det finns ingen direkt lag som reglerar budgivningen. 20 § FML anger att mäklaren är rättsligt skyldig att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Mäklaren ska, som en del av journalföringen, upprätta en förteckning över de anbud som lämnas med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, beloppet som bjudits samt tid och villkor för budet.27 Anbudsförteckningen syftar till att ge större transparens i budgivningsprocessen och motverka både fejkade och utelämnade bud.28 20 § 2 st FML anger att mäklaren ska överlämna journalen och
anbudsförteckningen till uppdragsgivaren och köparen när uppdraget slutförts.
Bestämmelserna i 20 § FML om att mäklaren ska upprätta en anbudsförteckning infördes i den nya mäklarlagen som trädde i kraft 2011.29
Mäklaren ska ge tydlig information om hur den eventuella budgivningen ska gå till, krav eller önskemål från säljaren samt hur presumtiva köpare ska lämna sina bud. Säljaren bestämmer till vem han eller hon vill sälja, när och till vilket pris. Säljaren behöver alltså inte sälja till den som lagt det högsta budet. Bud är inte bindande, vilket innebär att både köparen och säljaren kan ändra sig, utan att motparten kan ställa några krav, fram till dess att köpekontrakt är påskrivet av både köparen och säljaren.Säljaren är således inte bunden att sälja till det pris som marknadsförs. 30
Mäklarens opartiskhet ger spekulanterna rätt att få sina bud framförda.31 I KamR 7165-07 varnades mäklaren då hen följde säljarnas instruktioner om att informera alla spekulanter om att bud skulle överstiga tidigare bud med minst 20 000 kr. I rättsfallet framgår det att
mäklaren inte får följa eventuella instruktioner av säljaren om att inte ta emot och framföra
25 Lov (2007-06-29-73) Lov om eiendomsmegling. 26 Hädanefter kallad FML.
27 Lag (2011:666) Fastighetsmäklarlag.
28 Jingryd, O, Segergren, L, Fastighetsförmedling, 4 uppl. Studentlitteratur AB 2015, s 242. 29 Melin, M, Fastighetsmäklarlagen – en kommentar, 3 uppl. Nordstedt juridik AB, 2012, s 203. 30 FMI Budgivning
vissa bud.32 För att fullgöra sin opartiskhet får mäklaren inte under några omständigheter underlåta sig att vidarebefordra något bud, även om hen är säker på att säljaren inte kommer acceptera det.33
I KamR 2593-12 angav mäklaren på sin hemsida att lägsta budgivningsintervallet var 25 000 kr. Mäklaren menade att han informerat alla spekulanter både muntligen och skriftligen om att alla bud skulle vidarebefordras. Mäklaren meddelades varning då FMN menade att detta stred mot god fastighetsmäklarsed och ledde till en risk att spekulanter avstod från att lämna sina bud.34
I KamR 8181-12 underlät mäklaren sig att lägga ut ett bud på 695 000 kr under utgångspriset på sin webbplats. Mäklaren hävdade att hon framfört budet till säljarna men FMN ansåg att utelämnandet av vissa bud kunde framstå som vilseledande för spekulanter. FMN menade att om bud redovisas på nätet, ska alla bud publiceras och mäklaren meddelades varning.35
Det finns två modeller av budgivning, öppen eller sluten. Säljaren bestämmer om budgivningen ska vara öppen eller sluten.36 Den öppna budgivningen innebär att bud är synliga för alla som deltar i budgivningen och att de ges i löpande tidsföljd. På så vis ges budgivarna möjlighet att bjuda över tidigare lagda bud. Mäklaren är skyldig att framföra alla bud till säljaren. Sluten budgivning innebär att spekulanterna får lägga sitt bud inom en viss tidsfrist, vanligtvis skriftligen. Mäklaren redovisar buden för säljaren, som ges möjlighet att acceptera något av buden, eller förkasta alla. Det är ingen skillnad gällande budgivarens bundenhet till sitt bud, om budet läggs i en öppen eller sluten budgivning, då jordabalken och bostadsrättslagen styr skriftlighetskravet.37
Konsumentverket har, på regeringens uppdrag tittat närmare på fastighetsmäklartjänster. I konsumentrapporten 2017 ”Nya lagar behövs på bostadsmarknaden” föreslås åtgärder för problem inom fastighetsmäklarområdet. Konsumentverket vill, genom ändrad lagstiftning och ökad tillsyn sätta stopp för anonyma bud, ge tydligare information om objekten och se till att marknadsvärdet, inte bara utgångspris ska anges. Konsumentverket vill åtgärda lockpriserna
32 Melin, M, Fastighetsmäklarlagen – en kommentar, 3 uppl. Nordstedt juridik AB 2012, s 78. 33 Jingryd, O, Segergren, L, Fastighetsförmedling, 4 uppl. Studentlitteratur AB 2015, s 233. 34 Jingryd, O, Segergren, L, Fastighetsförmedling, 4 uppl. Studentlitteratur AB 2015, s 234. 35 Jingryd, O, Segergren, L, Fastighetsförmedling, 4 uppl. Studentlitteratur AB 2015, s 234. 36 Melin, M, Fastighetsmäklarlagen – en kommentar, 3 uppl. Nordstedt juridik AB 2012, s 74. 37 Mäklarsamfundet Budgivning.
och föreslår att Fastighetsmäklarinspektionen tar fram en modell för hur ett marknadsvärde ska anges. De vill även öka insynen i budgivningen genom identifiering av alla budgivare samt budgivningslista till alla budgivare och till köparen, i god tid innan avtalsskrivning. 38
Danmark
Den danska mäklarens arbete regleras i Lov om formidling af fast ejendom.39 Med stöd av mäklarlagen har Bekendtgørelser utfärdats, däribland Budbekendtgørelsen mars som relgerar
licitationsalg, den danska benämningen på försäljning via budgivning.40 Tidigare har
budgivningen inte varit reglerad i lag utan i Danmarks fastighetsmäklarförenings regler om konsumentetik. Budbekendtgørelsen 1§ anger att Budbekendtgørelsen gäller för försäljning av fast egendom i de fall det blir budgivning. 41
I Danmark använder man sig av budgivning i det fall det finns många spekulanter. I de fall en budgivning blir aktuell avtalar mäklaren med säljaren om att det ska ske. Mäklaren informerar potentiella köpare om reglerna för budgivningen och de uppmanas att lämna bud inom en förutbestämd tidsfrist som innefattar både datum och klockslag. Om en intressent vill buda ska den av mäklaren få ett standardutkast på ett köpeavtal. Köpeavtalet ska innehålla beräknat utgångspris, vilket en potentiell köpare ska ha som utgångspunkt vid budgivningen.
Intressenten ska även få en tillbudsblankett där den kan skriva ner sitt bud samt eventuella villkor. Innan budet erläggs ska det finnas tid att undersöka fastighetens fysiska skick och se över viktiga dokument. Om köparen har en juridisk och ekonomiska rådgivare, görs
undersökningen tillsammans med denne. Köpeavtalet och tillbudblanketten ska skrivas under och lämnas till mäklaren inom en förutbestämd tidsfrist.42
Under tidsfristen är buden hemliga och budgivarna har rätt att ändra eller dra tillbaka sitt bud. När fristen löpt ut bestämmer säljaren om han eller hon accepterar något av buden. I
konsumentförhållande har köparen en sexdagars ångerfrist, om denna utnyttjas ska köparen betala en procent av budbeloppet som en ersättning till säljaren. Säljaren har ingen
ångerfrist.43
38 Konsumentverket. Konsumentrapporten 2017, Nya lagar behövs på bostadsmarknaden. 39 Lov (nr 526 af 28/05/2014) Lov om formidling af fast ejendom m.v.
40 Öresunddirekt, Sälja hus eller lägenhet i Danmark.
41 Bek (nr 321 af 29/03/2007) bekendtgørelse om salg af fast ejendom ved budrunde. 42 Bolius, Budrunder ved køb og salg af bolig.
Om det efter att tidsfristen löpt ut och anbuden öppnats visar sig bara finnas en budgivare gäller inte reglerna för budgivning, Budbekendtgørelsen 26§ 1 st. Mäklaren ska omedelbart informera säljare och budgivare om att budgivaren inte är buden av sitt bud, och att en förhandling utifrån utgångspriset mellan budgivaren och säljaren kan ingås,
Budbekendtgørelsen 26§ 2 st.
Om överlåtelsen sker via budgivning måste budgivningen vara stängd, mäklarna får alltså inte använda sig av auktionsförfarande, Budbekendtgørelsen 2§ 3 st.44 Budbekendtgørelsen 2§ 1 st. anger att presumtiva köpare ska lägga sitt bud inom en förutbestämd tidsfrist. 2§ 2 st. anger att Budbekendtgørelsen gäller oavsett om fastigheten lades ut till försäljning genom
budgivning direkt, eller om det blev budgivning först när intresset för fastigheten visade sig vara stort. Om säljaren och mäklaren kommer överens om att fastigheten ska säljas via budgivning skall detta finnas med i förmedlingsavtalet. Det ska framgå att säljaren mottagit upplysningar om reglerna vid försäljning genom budgivning, och genom sin underskrift accepterat dessa regler, Budbekendtgørelsen 4 §. Budbekendtgørelsen 5 § anger att
förmedlingsavtalet ska innehålla uppgifter om det marknadsförda priset, som ska motsvara marknadsvärdet.
Budbekendtgørelsen 9 § anger att budgivningen ska vara transparent och konsekvent, för alla presumtiva köpare. Det vill säga att samma regler gäller för alla som deltar i budgivningen och när alla bud öppnats, får alla budgivare ta del av budjournalen, där alla bud framgår anonymt.45
I enighet med 10 § Budbekendtgørelsen ställer mäklaren samman ett utbudsmaterial som innehåller relevanta uppgifter angående försäljningen av fastigheten, däribland utgångspriset och villkoren för budgivningen. Villkoren innehåller bland annat en tidsfrist, inom vilken den som är intresserad av att köpa objektet kan lägga ett bud. Fristen får inte ändras, ska vara skälig och ge potentiella köpare tid att klara ut tekniska, juridiska och ekonomiska frågor. Fastigheten får inte säljas under tidsfristen och säljaren och mäklaren får inte heller förhandla med potentiella köpare under fristen, Budbekendtgørelsen 7 §.46
44 SvD Näringsliv, ”I Danmark är utgångspriset det pris man förväntas få”. 45 Bolius, Budrunder ved køb og salg af bolig.
Spekulanter skriver ner sitt bud på en tillbudsblankett, med namn, adress, summan på budet samt tillträdesdatum, Budbekendtgørelsen 23 §. Tillbudsblanketten överlämnas till mäklaren i ett slutet kuvert, alla kuverten öppnas samtidigt, när tidsfristen gått ut. Det är mäklarens ansvar att se till att alla bud hålls hemliga under tidsfristen, Budbekendtgørelsen 8 §.47 När mäklaren öppnat alla buden skall dessa föras in i en budjournal Budbekendtgørelsen 24 §. Säljaren ska sedan få en kopia av budjournalen, Budbekendtgørelsen 25 §. I enighet med Budbekendtgørelsen 24§ har säljaren rätt att medverka vid öppnandet av anbuden. Budbekendtgørelsen 28§ anger att om säljaren väljer att acceptera något av buden, ska säljaren visa detta med en underskrift på det vinnande budets tillbudsblankett.48
Norge
I Norge regleras fastighetsmäklarens arbete i Lov om eiendomsmegling49, som trädde i kraft i januari 2008. Emgll kap 6, 6-10§ anger att regler om budgivningen och om insyn i
upplysningar om bud och budgivare fastställs i föreskriften.
I forskrift om eiendomsmegling50 i kapitel 3, 3-5§§ föreskrivs det att mäklaren ska föra budjournal där samtliga bud ska stå med, samt vad budjournalen ska innehålla. Två av punkterna anger att journalen ska innehålla en acceptfrist samt tidpunkten för avslag eller accept för budet.51
I Norge annonseras bostads- och fritidshus som säljs genom fastighetsmäklare sällan till fast acceptpris. Ofta marknadsförs fastigheter till ett givet pris, eventuellt i form av upplysning om taxeringsvärdet eller mäklarens prisvärdering, men köpesumman sätts vanligenefter bud från en eller flera presumtiva köpare.52
Det viktigaste elementet i ett bud är det priset budgivaren bjuder för fastigheten. Budet
innehåller normalt även annat, exempelvis upplysning om tillträdesdag. Budet kan vara knutet till speciella villkor eller förbehåll, till exempel att ett visst lösöre ska följa med fastigheten
47 SvD Näringsliv, ”I Danmark är utgångspriset det pris man förväntas få”.
48Bek (nr 321 af 29/03/2007) bekendtgørelse om salg af fast ejendom ved budrunde. 49Hädanefter kallad emgll.
50Hädanefter kallad emglforskr.
51 For (2007-11-23-1318) Forskrift om eiendomsmegling.
52 Bergsåker, T, Eiendomsmegling – omsrogsplikt og god meglerskikk – med et spesialstudium av salg ved
eller förbehåll om finansieringen. 53 Processen med bud och överbud ser ut som en auktion, med mäklaren som auktionsförrättare. Processen kan sträcka sig över tid, ofta dagar eller veckor, men kan också vara intensiv och gå fort, och vara över på bara några timmar.54
Mäklaren ska arbeta för bästa möjliga pris och bästa möjliga försäljningsvillkor för
uppdragsgivaren, säljaren. Detta måste dock ske inom ramen av emgll § 6-3 första och andra stycket om god mäklarsed och omsorgs- och rådgivningsplikten för köpare och intressenter. Det är viktigt att komma ihåg att kraven för god mäklarsed och omsorgs- och
rådgivningsplikten inte bara gäller för säljaren och den slutliga köparen, utan även för intressenterna.55
Säljaren är inte rättsligt förpliktigad gentemot varken budgivarna eller mäklaren att acceptera det högsta budet, eller det budet som är mest gynnsamt utifrån de villkor budet är förenat med. Säljaren kan också låta bli att acceptera något av buden, oavsett om det finns ett eller flera seriösa bud som ligger över utgångspriset.56
I kapitel 6 emglforskr 6-3 §§ 1 st framgår det att mäklaren ska lägga grunden för en säker budgivning. Först och främst handlar det om att reglera tempot, så att det inte går så fort att köpare och säljare inte kan fatta välgrundade beslut.57 Mäklaren ska uppmana säljaren att inte ta emot bud direkt från intressenter utan att alla bud ska gå via mäklaren emglforskr kap 6, 3-6§§ 1 st. Mäklaren ska inte heller förmedla bud med kortare tidsfrist än till klockan 12.00 första dagen efter sista annonserade visning emglforskr kap 6, 3-6§§ 3 st.58
Mäklaren ska, så långt det är möjligt och nödvändigt, skriftligen informera säljare, budgivare och övriga intressenter om mottagna bud, inklusive budets storlek, förbehåll och acceptfrist, emglforskr kap 6, 3-6§§ 2 st. Mäklaren ska bara förmedla bud, accept och avslag som getts skriftligen eller elektroniskt. Emglforskr kap 6, 3-6§§ 4 st anger att mäklaren ska inhämta
53 Bergsåker, T, Eiendomsmegling – omsrogsplikt og god meglerskikk – med et spesialstudium av salg ved
budgivningskonkurranse. Distrubusjon ved Norges Eiendomsmeglerforbund. 2010. s 321.
54 Bergsåker, T, Eiendomsmegling – omsrogsplikt og god meglerskikk – med et spesialstudium av salg ved
budgivningskonkurranse. Distrubusjon ved Norges Eiendomsmeglerforbund. 2010. s 316-317.
55 Bergsåker, T, Eiendomsmegling – omsrogsplikt og god meglerskikk – med et spesialstudium av salg ved
budgivningskonkurranse. Distrubusjon ved Norges Eiendomsmeglerforbund. 2010. s 326.
56 Bergsåker, T, Eiendomsmegling – omsrogsplikt og god meglerskikk – med et spesialstudium av salg ved
budgivningskonkurranse. Distrubusjon ved Norges Eiendomsmeglerforbund. 2010. s 321.
57 Bergsåker, T, Eiendomsmegling – omsrogsplikt og god meglerskikk – med et spesialstudium av salg ved
budgivningskonkurranse. Distrubusjon ved Norges Eiendomsmeglerforbund. 2010. s 319.
giltigt legitimation och signatur från budgivare för att bud ska förmedlas vidare till säljaren.59
När överlåtelsen är klar ska köparen och säljaren få en kopia av budjournalen, emglforskr kap 6, 6-4 §§ 1 st. Efter överlåtelsen eller om budgivningen avslutats utan att försäljning kommit till stånd har övriga budgivare rätt att kräva kopia på en anonym budjournal, i enighet med emglforskr kap 6, 6-4 §§ 2 st.60
Det finns inga särskilda regler om rättigheter och skyldigheter för mäklaren eller parterna under processen. Mäklaren kan inte tvinga budgivarna att följa de förutbestämda spelreglerna, exempelvis om acceptfristens längd, möjligheten att förena budet med villkor osv. En
budgivare kan alltså sätta så kort acceptfrist hen vill, förena budet med vilka villkor hen vill, samt bestämma förhållanden som angår själva budprocessen. Hen kan till exempel sätta som villkor att budet ska vara dolt, alltså att det inte ska vara synligt för andra intressenter, och att budet upphör att gälla om det ändå skulle göras. Bristen på regler om budgivningsprocessen och aktörernas rättigheter och skyldigheter under denna medför att buden kan avges skriftligt eller muntligt och eventuellt elektroniskt. Buden kan även ha olika villkor om acceptfrist, förbehåll etc.61
Det finns riktlinjer och rekommendationer för fastighetsmäklarens hantering av budgivningen i Forbrukerinformasjon om budgivning, bland annat grundade på Emglforskr 6-3 §§ och 6-4 §§. Riktlinjerna anger att mäklaren på begäran ska upplysa om aktuella bud och dess
eventuella förbehåll. Alla bud ska inges skriftligt. Kravet på skriftlighet gäller också budhöjningar och motbud, accept eller avslag från säljaren. För förmedling av bud ska mäklaren inhämta giltig legitimation och signatur från budgivaren, kravet anses uppfyllt för den som legitimerar sig med bank-id. E-post och sms räknas också som skriftliga bud. Ett bud bör innehålla fastighetens adress, köpesumma, budgivarens kontaktuppgifter,
finansieringsplan, tidsfrist, tillträdesdatum och eventuella förbehåll, exempelvis försäljning av nuvarande boende. Normalt kommer bud med förbehåll inte att accepteras förrän förbehållet är uppfyllt. Mäklaren ska arbeta för ett säkert slutförande av budgivningen. Mäklaren ska inte förmedla bud med tidsfrist kortare än till klockan 12.00 dagen efter sista annonserad visning. Efter den första fristen bör budgivare inte sätta en kortare tidsfrist än att mäklaren har tid att
59
For (2007-11-23-1318) Forskrift om eiendomsmegling.
60 For (2007-11-23-1318) Forskrift om eiendomsmegling.
61 Bergsåker, T, Eiendomsmegling – omsrogsplikt og god meglerskikk – med et spesialstudium av salg ved
förmedla budet till säljaren och övriga budgivare. Bud som diskriminerar eller utesluter andra budgivare bör inte läggas. Vid bud som ingås med en uppenbart för kort frist för att mäklaren ska kunna slutföra budgivningen på ett säkert och korrekt sätt bör mäklaren avråda
budgivaren att ställa en sådan frist. Mäklaren ska råda säljaren genom att ge sin bedömning av inkomna bud. Mäklaren ska, så långt det är nödvändigt och möjligt hålla budgivare skriftligt informerade om nya och högre bud. Mäklaren ska så snart det är möjligt skriftligen bekräfta till budgivarna att deras bud tagits emot. Efter genomförd försäljning och avslutad
budgivning, eller avslutad budgivning utan att försäljning kommit till stånd kan budgivarna kräva en anonym kopia av budjournalen. Kopian av budjournalen ska också ges till köpare och säljare, utan onödigt dröjsmål efter avslutad affär. Är det viktigt för budgivaren att bevara sin anonymitet bör budet lämnas genom fullmäktig.62
3.3 Överblick
Nedan följer en förenklad överblick över studiens mest centrala frågor.
Sverige Danmark Norge
Hur ingås bindande fastighetsköp?
Kontrakt påskrivet av köpare och säljare, JB 4:1 BRL 6:4.
När säljaren eller köparen accepterar ett bud eller ett motbud, Aftaleloven 1:1.
Anbud/accept inom utsatt tidsfrist, Avtaleloven. Är bud bindande? Nej. Vid budöppning. Under acceptfristen. Lagrum för budgivning
Fastighetsmäklar-lagen. Budbekendtgørelsen. Lov om eiendomsmegling. Mäklarens rådgivningsplikt omfattar?
Köpare och säljare, med särskild beaktning för
säljarens ekonomiska intressen.
Rådgiva säljaren och ta tillvara på dennes intresse.
Köpare och säljare, med särskild beaktning för säljarens
ekonomiska intressen.
Transparens, vem får ta del av buden?
Budförteckning till säljare och köpare innehållande köpesumma samt budgivare. Säljaren får fullständig budjournal. Budgivare inkl. köpare anonym budjournal.
Budjournal till säljare och köpare
innehållande köpesumma samt budgivare. Övriga budgivare kan kräva en anonym budjournal.
Hur lämnas bud?
Muntligt, skriftligt eller elektroniskt till mäklaren. Via tillbusblankett. Via budgivningsblankett. Om bud lämnas muntligt måste de accepteras omedelbart. God fastighetsmäklarsed? Ja Ja Ja
4. Praxis
4.1 Sverige NJA 2016 s. 39
I mars 2011 sålde E.K.D.A. och Z.Y.-N.63 sin lägenhet till Ek.A . och Em.A .64 Försäljningen genomfördes genom budgivning och förmedlades av fastighetsmäklaren J.H. Säljarnas dotter N.K.D var till viss del också behjälplig med försäljningen. Försäljningen avsåg en bostadsrätt och frågan är om det har lämnats falska bud vid budgivningen och vem eller vilka som i så fall beslutat om och gjort detta.
Köparna av bostadsrätten flyttade in i lägenheten 30 juni 2011. Den 1 juli 2011 trädde en ny svensk mäklarlag i kraft som bland annat innehåller krav på att mäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnats. När uppdraget slutförts ska budhistoriken överlämnas till säljare och köpare. När köparna fick reda på de nya reglerna begärde de ut och fick
budhistoriken för sin genomförda lägenhetsaffär. Av budhistoriken framgår att den första personen att lämna bud var en man vid namn J.T. som lade 3 000 000kr. Tolv dagar senare kom ett bud på 3 100 000kr från M.J. Dagen efter lade M.J. ytterligare ett bud på 3 175 000kr och budade därmed över sig själv. Efter detta bud lade Em.A. ett bud på 3200 000kr som M.J. budade över med ett bud på 3 250 000kr. Det slutgiltiga budet som ledde till försäljning blev på 3 260 000kr och kom ifrån Em.A.
Vid närmare undersökning såg åklagare och polis att det inte fanns någon person vid namn M.J. i deras register. M.J. lämnade sina bud via mail och uppgav även ett mobilnummer. Det framkom att kontantkortet under denna tid var registrerat på säljarnas dotter N.K.D. Köparna yrkade därför skadestånd av säljarna och deras dotter N.K.D med i första hand 200 000kr och i andra hand 85 000kr med motivering att de dragit upp budgivningen genom falska bud och att köparna därmed fått betala för mycket för bostadsrätten. Säljarna och deras dotter bestred skadeståndsyrkandet.
Tingsrätten ogillade skadeståndsyrkandet och åtalen mot säljarna med motivering att det inte gick bevisa att dem varit delaktiga i den falska budgivningen. Däremotdottern till säljarna dömdes för bedrägeri i enighet med 23 kap 7§ samt 9 kap 1§ 1 st BrB, till villkorlig dom och dagsböter samt att utge skadestånd till köparna med 60 000kr jämte ränta.
63 Hädanefter kallade säljarna. 64 Hädanefter kallade köparna.
Både dottern till säljarna och köparna överklagade domen och fallet gick vidare till hovrätten. Hovrätten ogillade skadeståndsyrkandet och upphävde tingsrättens
påföljdsbegäran. Hovrätten motiverade domen med att det inte gick bevisa att säljarna lidit skada av köpet och att någon annan således har beretts vinning.
Riksåklagaren och köparna överklagade hovrättens dom och högsta domstolen65 meddelade prövningstillstånd. De falska bud som dottern till säljaren lämnat bedöms som vilseledande i bedrägeribestämmelsens mening. I enighet med bedrägeribestämmelsen 9 kap 1§ första stycket BrB döms den som handlat vilseledande, eller förmått någon annan att göra det, och handlingen leder till vinning för gärningsmannen, för bedrägeri. De falska bud som dottern lämnat, i syfte att höja priset i budgivningen anser HD ha utgjort ett vilseledande i
bedrägeribestämmelsernas mening. Det är omöjligt att bedöma till vilket pris köparna hade kunnat förvärva bostadsrätten för och hur eventuell budgivning hade utvecklats utan dotterns falska bud. Bedömningen av skada och vinning grundar sig därför i att dottern satt
budgivningsprocessen ur spel, vilket ledde till en fördel för säljarna och en nackdel köparna. Det är utrett att köparnas bud blivit lägre, utan de falska buden och bedrägeribestämmelsernas krav på skada och vinning därmed uppfyllts. Dottern dömdes för bedrägeri i enighet med 9 kap. 1 § första stycket och 23 kap. 7 § BrB till villkorlig dom samt 50 dagsböter á 100 kr. Hon förpliktades även att till köparna utge skadestånd med det yrkade beloppet 200 000 kr jämte ränta.
4.2 Danmark
TFA2013.708 Ø.LK 28 juni 2013 i damer första avd. Nr B-1193-1113
I ett dödsbo blev arvingarna, A och T inbjudna till budgivning av fastigheten de skulle ärva, för att bestämma vem av arvingarna som skulle ta över fastigheten, och till vilket pris detta skulle ske. Tidsfristen för budgivningen var satt till den 14 augusti 2012, då alla buden skulle öppnas. Av inbjudan som skickades ut ifrån testamentsexekutorn framgick att bud skulle innehålla dokumentation för finansiering.
Arvinge A skickade ett bud inom den satta tiden för budgivningen. Budgivare T meddelade att han ville lägga bud men behövde invänta en försäljning av en annan egendom de också ärvt, han ville veta intäkterna för den innan han budade på nästa.
Budöppningen flyttades därmed till den 17 oktober 2012 och A fick frågan om hen
fortfarande stod kvar vid sitt bud. T blev ombedd att skicka eller ta med sig sitt bud till den nya budöppningen. A protesterade mot detta då A ansåg att bud efter den första bestämda tidsfristen inte borde vara giltiga.
Efter A:s protest sköts budöppningen fram ytterligare, till den 18 oktober 2012 där båda buden öppnades och det kunde konstateras att T:s bud var högst. Vid budöppningen kunde det även konstateras att T:s bud inte innehöll dokumentation om finansiering men
testamentsexekutorn upplyste om att T:s revisor innan budöppningen hade redovisat för att finansieringen var klar. A motsatte sig att skriftlighetskravet var uppfyllt och tog fallet till Skifteretten.
A ansåg att A:s bud vid första inbjudan till budöppning borde ha antagits och att budgivningen inte skulle gå vidare då T:s bud inte uppfyllde skriftlighetskravet.
Testamentsexekutorn stod fast vid budgivningen från den 18 oktober och hävdade att T:s bud var högst och därför det vinnande budet.
Skrifteretten fann att A varit informerad om att As bud inte blivit öppnat och att det skulle öppnas först den 18 oktober. Därav ansågs det oacceptabelt att inte skjuta upp budöppningen för att invänta ett bud ifrån T, som hade skälig anledning att dröja med sitt bud. Med grund av detta och att T:s bud var högst så fick inte A igenom sin klagan. Fallet gick vidare till
Landsretten, den danska motsvarigheten till den svenska hovrätten66 där man ändrade
skriftrettens dom och beslutade att den genomförda budgivningen inte kunde ligga till grund för köp. Landsretten beslutade att fallet skulle gå tillbaka till testamentsexekutorn och att en omprövning, alltså en ny budgivning skulle ske.
4.3 Norge
Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester – uttalelse 2017-02-06, RFE-2016-158.
Det finns ett uttalande från reklamationsnämnden för mäklartjänster, Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester – uttalelse 2017-02-06, RFE-2016-158. Säljaren sålde sin sommarstuga genom mäklare i oktober 2016 för 1.700.000 kr. Klagomålet gäller mäklarens hantering av budgivningen och om mäklarens rådgivning till säljaren om att ge motbud till budgivaren, då det var fyra timmar kvar tills acceptfristen löpt ut. En ny budgivare, grannen
lade in ett bud en halvtimme innan acceptfristen till det första budet gått ut, eftersom det inte
framgick på FINN67 att egendomen var såld. Mäklaren hävdar att grannen fick besked om att
fastigheten var såld innan budet lades. Mäklaren hävdar vidare att han fullgjort sin rådgivningsplikt och att budgivningen skötts på ett korrekt vis.
Stugan annonserades till utgångspriset, 1.800.000 Nkr. Efter visning skrev totalt tre personer upp sig på listan som skulle hålla dem uppdaterade om eventuella bud. Grannen hade varit i kontakt med mäklaren innan förmedlingsuppdraget. Kontakten gällde främst en häck som grannen menade var placerad på hans fastighet och han ville att spekulanter skulle informeras om detta. Mäklaren registrerade då grannen som intressent, så att han skulle hållas uppdaterad om bud. Mäklaren uppfattade inte vid denna kontakt att grannen var intresserad av att köpa stugan.
Det första budet som kom in låg på 1.560.000 kr med en acceptfrist till klockan 15.00 dagen därpå. Mäklaren kontaktade då de andra två intressenterna som skrivit upp sig på lista för budgivning. Grannen blev inte uppringd, då intresset inte uppfattades som seriöst. Att grannen ändå var intresserad och kunde tänka sig att delta i budgivningen hade mäklaren inga
förutsättningar för att veta. Grannen hade informerats om budet som lagts men inte kontaktat mäklaren.
Budgivaren angav att hen inte hade tänkt gå så mycket högre än det lagda budet. Mäklaren bad då säljaren att tänka över hur lågt pris hon var villig att acceptera, och angav att det begärda priset på 1.800.000 Nkr var lite väl högt. Mäklaren gav säljaren rådet att ge budgivaren ett motbud som motsvarade vad hon som lägst kunde tänka sig att sälja för. Motbudet på 1.700.000 Nkr angavs klockan 11.13, samma dag som acceptfristen för budet skulle gå ut. Klockan 11.17 accepterades budet och 11.38 fick säljaren besked om att hennes motbud formellt accepterats.
Samma dag, klockan 14.15 hade grannen till sommarstugan kontaktat mäklaren och försökt lägga ett bud, men fått beskedet att stugan redan var såld. Klockan 14.30 lade grannen ett bud via internet och klockan 14.43 försökte hen kontakta säljaren flera gånger. Säljaren reagerade
på möjligheten att lägga bud på internet efter att stugan sålts. Grannen fick kvitto på budet som lades 14.30.
Säljaren reagerade på att hon, samma dag som det första budet kom in, fick rådet att tänka över hur lågt i pris hon var villig att gå. Säljaren menar vidare att hon kan ha gått miste om en budgivning, och eventuellt därmed ett högre pris med två intressenter eftersom hon lade ett motbud så pass tidigt på dagen. Säljaren hade inte bråttom och hade meddelat mäklaren att hon eventuellt kunde vänta med att sälja om det inte kom in några tillräckligt höga bud. Säljaren menar härmed att hon fått dålig rådgivning gällande motbudet och tidpunkten för detta och kräver 50.000-100.000 Nkr.
Budet på 1.560.000 Nkr med en acceptfrist till 15.00 dagen därpå, skickades ut via sms till samtliga intressenter, inklusive grannen. Eftersom budet låg under utgångspriset startade mäklaren en dialog mellan säljaren och budgivaren för att komma till avslut med
förmedlingen. Detta eftersom ingen av de andra intressenterna var intresserade av att köpa.
Säljaren gav budgivaren ett motbud, och eftersom detta motbud gällde exklusivt för
budgivaren blev de andra spekulanterna inte informerade om detta. Motbudet accepterades direkt, men då mäklaren satt i annat kundmöte blev fastigheten inte omedelbart registrerad på FINN som såld.
Klockan 14.00 samma dag blev mäklaren kontaktad av grannen, som inte svarat när mäklaren skulle informera om det mottagna budet. Mäklaren informerade då om att stugan var såld. Trots det lade grannen upp ett bud på 1.750.000 Nkr på FINN. Budet blev varken förmedlat eller journalfört, eftersom bostaden redan var såld. Grannen har i efterhand klagat på att budet inte accepterades trots att budet lades innan det första budets acceptfrist löp ut. Överklagandet avslogs.
Mäklaren bestred att det fanns grund för ersättningskravet och menade att reglerna för budgivning inte brutits, budgivningen genomfördes korrekt. Intressenterna informerades om budet och följdes upp. Ingen annan än köparen var villiga att lägga bud. Grannen blev inte uppringd, då intresset inte uppfattades som seriöst. Grannen hade inte visat intresse, förutom telefonsamtalen som huvudsakligen handlade om häcken mellan fastigheterna. Mäklaren kunde därför med rätta vara av den uppfattningen att grannen bara var en intressent, och
därmed råda säljaren att ge ett motbud. Att grannen ändå var intresserad och kunde tänka sig att delta i budgivningen hade mäklaren inga förutsättningar för att veta. Grannen hade uppmanats att lägga bud och informerats om budet som lagts men inte kontaktat mäklaren.
Det kan aldrig garanteras att någon lägger ett bud precis innan tidsfristen löper ut. Mäklaren kunde inte göra något med tidsfristen för motbudet. Budgivare kunde acceptera motbudet när som helst innan klockan 15.00.
Reklamationsnämnden hävdade att mäklarens hantering av budgivningen och motbudet framstod som försvarligt. Frågan var om mäklaren borde följt upp grannen närmare, även om grannen fick information om budet på 1.560.00 Nkr. Nämnden fann dock att mäklaren inte kunde kritiseras och säljarens begäran om skadestånd beviljades inte.
5. Analys
5.1 Avtalsrättslig dimension Sverige
I Sverige är det JB och BRL som styr den avtalsrättsliga dimensionen vid
fastighetsöverlåtelse. Eftersom svensk rätt innehåller formkrav blir köpet bindande först när köpare och säljare undertecknat överlåtelseavtal. Detta innebär att parterna inte är bundna av sina bud. Det faktum att bud inte är bindande skapar både en osäkerhet och en tydlighet. Osäkerheten handlar om att alla parter kan ångra sig fram till dess att kontraktet är påskrivet. Nya budgivare kan komma in, budgivare kan dra tillbaka sina bud och säljaren kan ångra sig, helt utan rättsliga konsekvenser. Vid bokning av kontraktsskrivning finns en risk att såväl budgivare som säljare får uppfattningen att avtal är ingånget. Budgivaren har ”vunnit budgivningen” och säljaren har ”hittat sin köpare”.
I svensk rätt finns en grundläggande princip inom avtalsrätten, pacta sunt servanda, som innebär att avtal ska hållas. Vid fastighetsköp är löften om att sälja inte bindande. Avtal ingås först när kontrakt är påskrivet av båda parter, vilket kan skapa missförstånd. Mäklaren börse till att alla är väl införstådda med detta för att undvika besvikna budgivare och/eller säljare.
Det faktum att bud inte är bindande, möjliggör förekomsten av bulvaner vid fastighetsköp. Det är möjligt att lägga bud på en fastighet man inte menar att köpa, endast i syfte att trissa upp priset. Skulle man bli den med högst bud, kan man enkelt dra sig ut, helt utan rättsliga konsekvenser. Jämför NJA 2016 s. 39 där dottern till säljarna budade på sina föräldrars lägenhet för att få upp priset i en budgivning. Först när budhistoriken överlämnades till köparna upptäcktes dotterns bedrägeri. Bevisligen kan en bulvan delta i en budgivning utan att mäklaren upptäcker det.
Danmark
I Danmark är det Aftalelovens regler som styr bundenheten av bud, vilket innebär att köp av fast egendom blir bindande när köparen eller säljaren accepterar ett bud eller ett motbud. Det kan uppstå oklarheter om när ett bud eller motbud är accepterat eller giltigt. Jämför TFA 2013.708 där ett av buden inte uppfyllde budgivningens skriftlighetskrav och därmed inte blev giltigt. Detta ledde till en ny budgivning. I Danmark är budgivningar alltid slutna, men eftersom det blev fråga om ny budgivning blev det andra förutsättningar. Nu kände båda
budgivarna till buden vid den föregående budgivningen och kunde därmed ändra sitt bud och anpassa det efter buden som lagts vid den första budgivningen.
I Danmark är budgivningen inte något auktionsförfarande och budgivarna har ingen möjlighet att buda över varandra. Buden är dolda fram tills budöppningen då alla bud öppnas samtidigt. Detta innebär att det inte finns någon risk för förekomst av bulvaner, men inte heller någon chans att buda över någon annan om man verkligen vill köpa.
Norge
I Norge är det Avtalelovens allmänna regler som gäller för avtalsslut vid köp av fast egendom. Köpet blir bindande vid anbud - accept under utsatt tidsfrist. Det är väldigt tydligt, både för den som erlägger och den som mottager ett bud, under vilken tidsperiod man är avtalsrättsligt bunden av sitt bud. Eftersom bud är avtalsrättsligt bindande minskar man risken för bulvaner. Problem kan dock uppstå mellan det att bud accepterats och samtliga budgivare/intressenter informerats om detta, jämför RFE-2016-158. När fastighetsöverlåtelse kommit till stånd genom accept på bud bör övriga intressenter snarast informeras. Detta bland annat för att undvika att någon lägger bud efter att överlåtelsen blivit bindande. Skulle bud komma in efteråt finns risken att säljaren känner att hen gått miste om ett bud och kunde fått mer betalt.
5.2 Mäklarrättslig dimension
Gemensamt för samtliga utvalda länder är att fastighetsmäklarna lyder under God Fastighetsmäklarsed. I samtliga länder innebär god fastighetsmäklarsed att mäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. I Sverige och Norge innebär det att mäklaren ska ta tillvara på både köparens och säljarens intresse. Danmark skiljer sig åt på så vis att mäklarens plikt är att rådge och ta tillvara på säljarens intressen.
Sverige
I Sverige finns det ingen direkt lag som reglerar budgivningen men fastighetsmäklaren har vissa skyldigheter enligt FML. En av dessa skyldigheter handlar om mäklarens plikt att föra journal. Journalföringen handlar om att öka transparensen och göra överlåtelsen säkrare för alla parter, bland annat genom att upprätta budförteckning. I dagsläget finns inget krav på identifiering för att lägga ett bud och det är bara köparen och säljaren som får ta del av budförteckningen. Konsumentverket vill öka insynen i budgivningen genom identifiering av
alla budgivare samt budgivningslista till alla budgivare och till köparen, inte bara till köpare och säljare. Detta skulle innebära att det blir svårare för bulvaner att lägga bud. Många skulle säkert tänka en extra gång innan de lade ett falskt bud, under sin egen identitet. Om de ändå skulle göra det blir det lättare att upptäcka, eftersom fler skulle få ta del av budgivarna och deras bud. Förklara, fler tar inte del av det bara för att man identifierar sig
Det faktum att vem som helst kan lägga bud, utan att vara buden vid det, kan, förutom att underlätta för bulvaner, skapa en form av lättja för budgivare. Det finns risk för budgivare som budar på flera objekt samtidigt, vilket innebär en osäkerhet för hela affären.
I Sverige agerar mäklaren opartisk mellanhand vilket innebär att hen har skyldigheter
gentemot både säljare, köpare och spekulanter. Jämför KamR 7165-07, där mäklaren varnades för att ha följt säljarens instruktioner om budintervall och KamR 2593-12 där mäklaren
tilldelades en varning för att på sin hemsida ha angett budintervall på 25 000 kr. I KamR 8181-12 varnades mäklaren för att ha underlåtit sig att lägga ut ett så kallat skambud på sin hemsida. Mäklarens uppdragsgivare är i regel säljaren, men ovanstående rättsfall vittnar om att skyldigheterna sträcker sig långt över det. Gällande rätt och rättspraxis visar på mäklarens omsorgsplikt för alla parter. Eftersom spekulanter vanligen inte har någon mäklare eller professionell rådgivare i Sverige ger omsorgsplikten för alla parter bra förutsättningar för en trygg affär.
Danmark
Den danska budgivningsprocessen lyder under Budbekendtgørelsen som anger att alla bud ska inges skriftligen, vara dolda, läggas inom förutbestämd tidsfrist och öppnas samtidigt vid en så kallad budöppning.
Budbekendtgørelsen gäller bara för de fall det blir budgivning, och måste i så fall stå med i förmedlingsuppdraget. Fanns det inte med bestämmelser om budgivning från början måste det avtalas om senare. Om det efter budgivningens slut visar sig att det bara var en budgivare som lade ett bud, gäller inte reglerna för budgivning längre. Budgivaren är då inte längre bunden av sitt bud, istället får budgivaren och säljaren inleda en ny förhandling om pris, utifrån utgångspriset. Utifrån vårt perspektiv verkar detta både anmärkningsvärt och omständligt. Bud är ”alltid” bindande, men endast det faktum att det bara finns en budgivare, gör att hela budgivningen faller bort och man tvingas inleda en helt ny process.
Vi ställer oss frågande till varför säljaren inte får lov att ta ställning till ett ensamt bud och välja att acceptera eller avböja detta. Budgivaren i fråga har uppenbart varit beredd att betala summan av det lagda budet för objektet. Kanske är anledningen till detta att skydda
konsumenten, budgivaren från att betala för mycket. Fastighetsmäklarens omsorgs- och rådgivningsplikt i enighet med god fastighetsmäklarsed omfattar endast säljaren i dansk rätt. Kanske är det där konsumentskyddet i Budbekendtgørelsen 26 § kommer ifrån. Om reglerna för budgivning skulle gälla även när det bara finns en budgivare, skulle mäklaren kunna agera på ett vis som får budgivaren att tro att hen är konkurrensutsatt och därmed villig att lägga ett högre bud.
I Danmark avslutas budgivningen med en budöppning, fram till dess är samtliga bud dolda. Detta innebär att det aldrig blir ett auktionsförfarande. Budgivare har, på gott och ont aldrig möjlighet att buda över varandra. Budgivare kommer sannolikt inte lägga högre bud än de tänkt från början, som vid svensk eller norsk konkurrensutsatt budgivning. I Danmark är man totalt oviss om hur mycket konkurrenterna är beredda att ge, man har bara utgångspriset som vägledning för att bli det vinnande budet.
Norge
I Norge är budgivningen ett auktionsförfarande, bud är bindande och presumtiva köpare lägger bud med en tidsfrist. Under tidsfristen är budläggaren bunden av sitt bud. Det finns en problematik gällande mäklarens rådgivningsplikt angående när säljaren ska acceptera ett bud eller lägga ett motbud. I ett uttalande från reklamationsnämnden råder mäklaren säljaren att lägga ett motbud tre timmar innan budet gått ut, då mäklaren fått uppfattningen om att övriga intressenter inte tänker lägga något bud. I efterhand, när säljarens motbud accepterats,
inkommer ett nytt bud från en intressent mäklaren inte räknat med. Säljaren blir upprörd och anser hen gått miste om en budgivning, på grund av mäklarens rådgivning.
Precis som i Sverige kan den norska budgivningen gå fort och det kan krävas att man snarast lägger bud för att medverka. Budgivare kan således ges lite tid för att skaffa sig information om fastigheten och dess egenskaper. Något som krävs för att fatta ett välgrundat beslut om vilket pris man är redo att betala. Eftersom budgivare är bundna av sitt bud, finns det risk att man tvingas stå fast vid ett hastigt fattat och kanske felaktigt beslut. Om man lägger ett bud innan man hunnit undersöka fastigheten, kan man förena sitt bud med villkor. Risken när man
förenar budet med villkor är att säljaren väljer att acceptera ett annat bud utan villkor, även om det budet läggs till ett lägre pris.
Att bud är bindande i Norge innebär en säkerhet för säljaren, som inte riskerar att acceptera ett bud av en budgivare som sedan inte står fast vid sitt bud. Muntliga bud måste accepteras omedelbart för att gälla, vilket innebär att medparten av alla bud lämnas skriftligt. Detta innebär en säkerhet för alla parter och underlättar vid missförstånd och för bevisning vid tvister.
6. Slutsats
Hypotesen vid studiens början var att Sverige hade problem gällande budgivning, främst kring förekomsten av, samt misstankar om bulvaner. Syftet med studien blev således att undersöka rättsläget för att se likheter och skillnader i hanteringen av budgivningen i de olika länderna. Vidare ville vi utreda vilka konsekvenser regelverken kan få för för köpare, säljare och mäklarkåren.
Sverige har ingen direkt lag som styr budgivningsprocessen. Bud är inte bindande och både budgivaren och säljaren kan när som helst dra sig ur, utan rättsliga konsekvenser.
Konsekvensen av att bud inte är bindande skapar både osäkerhet när inget är klart förrän kontrakt är påskrivet, men även en tydlighet då det står utom alla tvivel när avtal är ingånget.
I den nya mäklarlagen från 2011 infördes en regel om att föra budjournal. Budjournalen innebär ökad insyn i budgivningsprocessen och en säkrare budgivning för alla parter.
Problematiken med risk för bulvaner kvarstår dock, då budgivare inte är bundna av sina bud eller måste identifiera sig. Konsumentverket har nyligen kommit med ett förslag om att öka insynen i budgivningen genom identifiering av budgivare. Med tanke på problematiken som identifierats i studien, jämför NJA 2016 s 39, (som för övrigt är det enda rättsfall vi hittat som rör bulvaner) tror vi att en sådan typ av revidering skulle göra den svenska lagstiftningen kring budgivningen säkrare. Problematiken i NJA 2016 s 39. hade med största sannolikhet kunnat undvikas vid en identifiering av budgivare, då dottern inte kunnat buda under falsk identitet. Det är svårt att bedöma hur ofta bulvaner förekommer i praktiken, men det faktum att misstankar finns kan skada mäklarkårens rykte och förtroende. Vi är övertygade om att den ökade insynen en lagstadgad identifiering av alla budgivare inneburit, hade skapat ökad trygghet för alla parter.
Den danska lagstiftningen kring budgivningen är den som skiljer sig mest från övriga studerade länder. Bara det faktum att de inte använder sig av auktionsförfarande gör budgivningsprocessen till en helt annan procedur. Vi ställer oss frågande till hur man som budgivare ska veta på vilken prisnivå man ska lägga sitt bud, då konkurrerande bud är dolda. Utgångspriset är givetvis en vägledning, men om man verkligen vill köpa en viss fastighet, hur långt ska man gå?
Utifrån vårt perspektiv, verkar konsekvensen av lagstiftningen vara att den danska
budgivningsprocessen lätt kan bli ett omständligt förfarande, för alla parter. För det första, om man inte från början avtalat om budgivning i förmedlingsuppdraget, måste man upprätta ett nytt avtal i det fall det finns chans till budgivning. Om man sätter igång en budgivning och bara en budgivare lägger bud, blir det budet ogiltigt och nya förhandlingar måste upptas, eftersom ingen budgivning kommit till stånd. Om specifika krav sätts för budgivningen och dessa ej uppfylls, finns risk att även den budgivningen blir oglitlig. Jämför TFA 2013.708 då hela budgivningen föll och fick göras om för att ett skriftlighetskrav inte uppfyllts.
Den norska budgivningsprocessen är mer lik den svenska än den danska men skiljer sig i det att budgivare är bundna av sina bud. Det faktum att bud är bindande innebär en trygghet för säljaren, som vet att budgivarna inte kan dra sig ur utan konsekvenser. Problematiken torde handla mer om köparens trygghet. Hinner man fatta ett välgrundat beslut innan man lägger ett bindande bud i en hetsig budgivningsprocess? Ur den norska mäklarens perspektiv kan det uppstå problem i rådgivningen, jämför uttalandet från den norska reklamationsnämnden RFE-2016-158. Mäklaren ger säljaren rådet att ge högsta budgivare ett motbud, som accepteras, sedan inkommer ytterligare ett, högre bud, och då är det redan för sent. Problematiken att det kan komma in högre bud efter det att bindande avtal är ingånget kan uppstå i Sverige också, men i Norge gäller det att agera inom tidsfristen.
Sverige, Danmark och Norge ligger nära varandra geografiskt, men skiljer sig åt vid fastighetsöverlåtelser. Lagstiftningen gällande budgivning har fördelar och brister i samtliga länder. Under studiens gång har det blivit allt tydligare att den svenska lagstiftningen verkar enkel och trygg i jämförelse. Vi tycker att en lagändring som innebär identifiering av alla budgivare skulle innebära att Sverige ligger i framkant jämfört med grannländerna gällande en säker och trygg budgivning för alla parter.
