• No results found

Professionell renovering i SABO-företag

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "Professionell renovering i SABO-företag"

Copied!
103
0
0

Loading.... (view fulltext now)

Full text

(1)

Professionell renovering

i SABO-företag

(2)
(3)
(4)

Titel: Professionell renovering i SABO-företag Utgivare: Boverket mars 2009

Upplaga: 1

ISBN pdf: 978-91-86045-77-7

Sökord: fastigheter, renovering, ombyggnad, miljonprogrammet, allmännyttan, SABO, badrum, kök, stammar, byggnadsarbetare, utbildning, tävlingar.

Diarienummer: 504-746/2007 Omslagsfoto:SABO

Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats.

Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran. ©Boverket 2009

(5)

Förord

Över en halv miljon av lägenheterna som finns i allmännyttans fastigheter är byggda i miljonprogrammet, det vill säga från början av 1960-talet till i mitten av 1970-talet. Upprustningen av detta fastighetsbestånd har bara påbörjats och det krävs en kraftsamling de närmaste 15 åren för att åtgärda det underhållsbehov som finns inom miljonprogrammets fastighetsbestånd. Enligt uppskattningar som Boverket gjorde redan år 2003, kommer takten på underhållsarbetena att på kort tid behöva tredubblas jämfört dagens situation.

I den här rapporten redovisar SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, ett större projekt – Professionell renovering – vars syfte var att uppmärksamma arbetsmarknadens parter, materialtillverkare, produktutvecklare och enskilda entreprenörer på den förändring som nu måste ske på kort tid.

Projektet är en del i Boverkets Byggkostnadsforum och har finansierats till viss del med hjälp av Boverket. Rapportens

huvudförfattare är Gösta Gustafsson på SABO, som tillsammans med delförfattarna ansvarar för rapportens innehåll i sak.

Karlskrona mars 2009 Ulf Troedson

Överdirektör Boverket

(6)
(7)

Innehåll

Inledning ... 7

Hyresgästen i fokus... 8

Rapportens författare ... 8

Sammanfattning ... 9

1. Brist på kompetent arbetskraft... 11

Kravutbildningar ... 17

Exempel på anpassade utbildningar... 17

Bilaga: Synpunkter från berörda parter ... 20

Företagsrepresentanter ... 20

Skolledare/lärare... 21

Elever ... 21

Lärlingar ... 22

Yrkesarbetare ... 22

2. Projektering och upphandling av renovering av badrum, kök och stammar... 23

3. Tävlingen - Utmärkt! Renovering... 47

4. Branschernas ansvar för fortbildning... 53

Reflektioner om ansvar ... 62

Bilaga: Intervjuerna i delrapport 4 i korthet ... 65

5. Konferensen ”Professionell Renovering”... 69

Bilaga: Detaljerat program Konferensen Professionell renovering i SABO-företag ... 72

6. Grundkrav och tekniskt utförande för renoveringsarbete ... 78

7. Betong i fastigheter från 1960- och 70 tal... 83

8. Högskolekontakter med fokus på examensarbeten ... 91

Syfte ... 91

Frågeställningar... 92

(8)
(9)

Inledning

Byggsektorn står inför nya utmaningar, när ombyggnadsverksamheten ökar, samtidigt som nyproduktionen av bostäder med stor sannolikhet kommer att minska.

SABO tog därför våren 2007 initiativ till ett större projekt – Professionell renovering – vars syfte var öppna upp ögonen såväl på arbetsmarknadens parter som på materialtillverkare, produktutvecklare och enskilda entreprenörer för den förändring, som nu måste ske på kort tid. För att tydliggöra de behov och krav som finns hos medlemsföretagen var det extra viktigt att många av bostadsföretagens medarbetare erbjöds möjligheter att få medverka och dela med sig av sina erfarenheter.

Projektet delades därför upp i flera delprojekt, vilka startades upp under våren 2007. Resultaten och erfarenheterna från dessa delprojekt har sammanställts i denna rapport samt också redovisats i en större konferens – Professionell renovering - 22 – 23 januari 2008 som hölls i Stockholm.

Projektet Professionell renovering inleddes med att VD-gruppen för byggherrefrågor under hösten 2006 träffade ett antal ledande

befattningshavare från entreprenadföretag, byggfacket och andra bransch- och intresseorganisationer. Vid de samtal som då fördes, önskade SABO framför allt få dessa nyckelpersoners syn på SABO- företagen som beställare och den utmaning som hela branschen står inför när renoveringsvolymerna kraftigt kommer att öka.

Vi märkte en relativt stor okunskap om de renoveringsvolymer som vi som stora fastighetsförvaltare redan arbetade med. När vi efter

intervjuerna skulle summera och skapa ett projekt kring de frågor som diskuterats upptäckte vi att det blev mycket svårt att koncentrera sig på ett område utan att uppgiften krävde en bredare ansats under 2007, för att därefter göra utvärderingar för att se vad som bör prioritera.

Inte minst sedan flera samarbetspartners anmält intresse för ämnesområdet, kändes det naturligt att dela upp projektet på ett antal delprojekt för att belysa bredden. Vart och ett av delprojekten har också drivits efter målsättningen att de skulle kunna utgöra grunden till fortsatta projekt som SABO eller som andra samarbetspartner kan fortsätta att arbeta med.

(10)

Hyresgästen i fokus

De flesta renoveringsarbetena måste utföras i lägenheter med hyresgäster, boende kvar i lägenheterna, vilket ställer delvis nya krav på de

hantverkare som kommer att anlitas. De SABO – företag, som börjat renoveringsarbeten får idag ta emot mycket klagomål från sina

hyresgäster på att de anlitade hantverkare inte visar respekt för de boende och att överenskomna tider för exempelvis badrumsrenoveringar inte hålls. Uppdelningen på olika yrkeskategorier och brister i samordning upplevs som mycket besvärande av de enskilda hyresgästerna, som riktar sin kritik mot sin hyresvärd, dvs. det bostadsföretag, som anlitat

hantverkarna.

Rapportens författare

Denna rapport är en sammanställning av de olika delprojekten, där de olika projektledare och författare har bidragit och redovisat sina sammanställningar och förslag till fortsatt aktiviteter inom respektive delprojektsområde. Huvudförfattare till rapporten har varit Gösta Gustavsson, som också fungerat som projektledare för Professionell Renovering. Medförfattare inom SABO har varit Stefan Björling och Birgitta Frejd. Dessutom har följande delprojektledare medverkat Sigge Baumgarten (Brist på kompetent arbetskraft), Per- Åke Grönning (Branschens ansvar för fortbildning) Magnus Everitt, Rolf Kling, Marie Hult (Grundkrav och tekniskt utförande för renoveringsarbete) samt Mårten Janz (Betong i fastigheter från 1960- och 70tal).

Karin Larén Hallström, MegaMate Communication AB har ansvarat för sammanställning och redigering av rapporterna.

(11)

Sammanfattning

Rapporten behandlar professionell renovering ur ett flertal

utgångspunkter och med flera olika såväl problemställningar som förslag till lösningar och fortsatt arbete.

Delrapport 1 pekar på tendenser och inriktningar för reparations- och ombyggnadsbranschen, främst ombyggnader av våtrum som badrum och kök. Delrapporten beskriver två goda exempel på utbildningar som skulle kunna generera fler hantverkare med bredare kompetens.

Delrapport 2 behandlar projektering och upphandling av renovering av badrum, kök och stammar. Stor vikt läggs vid sociala aspekter angående yrkesarbete i hyresgästens bostad.

Delrapport 3 beskriver tävlingen Utmärkt! Renovering”, som initierades av SABO inom ramarna för projektet Professionell Renovering. Syftet med tävlingen var att stimulera till i teknikutveckling av produkter och metoder som underlättar vid renovering.

Delrapport 4 handlar om fortbildning inom byggsektorn. Hur sker fortbildning av yrkesverksam personal och vilket ansvar tar branscherna för den? Den fortbildning som förekommer är ofta i

branschorganisationernas egen regi.

Delrapport 5 handlar om den konferens som SABO ordnade för att redovisa resultatet av delprojekten i ”Professionell renovering”. Delprojekt 6 syftar till att ta fram hjälpmedel för statusbedömning och planering av renoveringsbehov och renoveringsstrategier för bostadshus byggda mellan 1950 och 1975.

Delrapport 7 beskriver hur man bedömer tillståndet på betongen, underhåller samt upphandling och reparationsarbete av betong.

(12)

Delprojekt 8 syftar till att väcka uppmärksamhet kring professionell renovering av flerbostadshus hos studenter på Sveriges tekniska

högskolor. I projektet ingår en tävling för examensarbeten och uppsatser som behandlade renovering och ombyggnad.

Delrapport 9 beskriver SABOs skrift ”Stamledningsrenovering – En branschöversikt”, som tagit fram inom ramen för projektet. Skriften behandlar de olika metoder som finns för invändig förstärkning av rör och är tänkt att fungera som en guide för fastighetsägare som behöver utföra stamledningsrenovering.

(13)

1. Brist på kompetent arbetskraft

Av Sigge Baumgarten

Byggbranschen lider brist på arbetskraft, särskilt på större orter. Främst visar sig bristen vid anbudsförfrågningar gällande reparation och ombyggnad. Förväntat anbud uteblir, eller också får projektet högre kostnader än kalkylerat.

Grundutbildningarna vänder sig i huvudsak mot nyproduktionen. Gymnasieskolorna som står för den största utbildningsvolymen har ett mycket litet antal elever som väljer kursen för reparation och ombyggnad och det är inte många som väljer denna yrkeskarriär efter avslutat utbildning. Bara ett fåtal erbjuder anställning inom denna sektor.

Renovering och ombyggnad har generellt låg status, ger sämre betalt och ses ofta som ett jobb i slutet av yrkeskarriären.

Denna delrapport pekar på tendenser och inriktningar för

reparations- och ombyggnadsbranschen, främst ombyggnader av våtrum som badrum och kök. Delrapport 1 beskriver två goda exempel på utbildningar som skulle kunna generera fler hantverkare med bredare kompetens. Här finns också förslag på åtgärder på såväl kortare som längre sikt.

Kartläggning av dagsläget

Idag är det brist på kvalificerade byggnadsarbetare i stort sett i hela landet. Av tillgängliga prognoser kan det konstateras att toppen nu sannolikt är nådd. Den höga sysselsättningen kvarstår ännu en tid framåt. Gymnasieskolans byggprogram är fortfarande den klart viktigaste rekryteringsbasen. Alternativa utbildningar samt

kompletteringsmöjligheter finns inom kvalificerad yrkesutbildning (KY), företagens lärlingssystem, samt privata utbildningsföretag.

Arbetskraftsinvandringen ökar i hela Sverige. Oroande är de relativt tidiga avgångarna som börjar redan före 60 års ålder för

byggnadsarbetare. Däremot är det glädjande med den kraftiga ökningen till ungdomsutbildningarna inom byggprogrammet.

(14)

Överhettad arbetsmarknad

Läget inom branschen kan sammanfattas med att byggmarknaden är het och arbetsmarknaden är överhettad.

Orderingången har fortsatt att stiga, byggandet ökar, företagen är nöjda med uppdragsvolymen och planerar för fler anställda.

Bostadsinvesteringarna ökade med 11,3 procent andra kvartalet 2007 (jämfört med 2006) och bostadsinvesteringarna uppgår nu till drygt 3 procent av BNP, vilket är den högsta andelen sedan 1993.

Till detta kommer de enorma renoveringsbehov som föreligger. SABO har tagit fram uppgifter som visar att de nödvändiga

renoveringarna i 60- och 70-talets fastigheter uppgår till 70 miljarder kronor, enbart i allmännyttans flerbostadshus.

Låg status

Uppdrag och anställningar med renovering som specialitet har generellt sett låg status i byggbranschen. Det anses vara något som passar bäst i senare delen av yrkeslivet, när man inte orkar med tempot i nyproduktion.

Duktiga yrkesarbetare vidareutbildar sig inte. I byggbranschen når man inom ett par år maxlönen så det saknas incitament att bättra på sin utbildning.

De driftiga inom bygg väljer ofta att starta eget efter några år som anställd, och väljer allt oftare att rikta in sin verksamhet på renovering av bostadsrätter och småhus. Det innebär att större fastighetsägare går miste om denna kompetens.

Byggprogrammet

Gymnasieskolans byggprogram är den viktigaste rekryteringsbasen för yrkesarbetare inom byggindustrin. Sedan mitten av 90-talet har antalet sökande på byggprogrammet stadigt ökat och 2006 sökte nästan 8 000 elever till 5 100 platser, att jämföras med 1995 då antalet sökande var knappt 1 500 elever.1

Huruvida man får arbete efter fullgjord utbildning påverkas naturligtvis starkt av konjunkturen. Även antalet sökande till

byggrelaterade program påverkas av konjunkturen. I en högkonjunktur, då det byggs intensivt, väljer många att påbörja sin utbildning.

Ungdomsutbildningar som genomförs enligt byggprogrammet sker till övervägande del av de kommunala gymnasieskolorna men även av fristående skolor som har programmet inrättat.

Byggprogrammet erbjuder utbildning inom betong, murare, träarbetare, anläggningsarbetare och anläggningsmaskinförare samt utbildning för specialyrken som golvläggare, plattsättare,

undertaksmontör, stensättare, tätskitsmontör och håltagare. Målare, glasarbetare och plåtslagare ingår även i byggprogrammet.

1

(15)

Specialyrken

Utbildning mot specialyrken genomförs i tämligen blygsam omfattning. Eleverna får oftast i stort sett själva eller tillsammans med

specialföretagen tillgodogöra sig de teoretiska kunskaperna för respektive yrke.

Någon speciell inriktning mot reparation och ombyggnad finns inte inom ramen för byggprogrammet. En kurs om 150 poäng behandlar reparation och ombyggnad och är ett fritt valt ämne. I denna kurs behandlas oftast kulturbyggnaders underhåll. Beroende på elevernas val och tillgänglig tid är det inte sannolikt att den kursen genomförs.

Det har fortsatt att vara svårt att rekrytera elever till utbildning inom de mindre byggyrkena som golvläggare-, ställningsmontörer-,

plattsättare-, undertaksmontörer m.fl.

Överskott träarbetare

Idag väljer fyra av fem elever träarbete när det är dags att välja

yrkesinriktning i år 2. En anledning till detta kan vara att träarbete är den vanligaste specialkompetensen inom lärarkåren. Denna kraftiga

snedfördelning medför att många ungdomar redan vid sin första

anställning tvingas välja annan yrkesinriktning än den man utbildats på. Det finns alltså även här ett utrymme för att fånga upp och färdigutbilda lärlingar mot kompetenser inom renoverings- och ombyggnadssektorn

Utbildningar 2006 enligt Byggnadsindustrins

Årsrapport

Byggprogrammets inriktning År 3

Antal elever totalt 3531

Hus och anläggning 3 073 87 procent

Varav Byggyrken 2 652 Betong 132 5 procent Mur 316 12 procent Trä 2 082 79 procent Golv 61 2 procent Spec-yrken 61 2 procent

Utfärdade Yrkesbevis Byggyrken 2006 (2352 totalt)

Betong 182 8 procent Golvläggare 55 3 procent Håltagare 20 1 procent Murare 171 8 procent Plattsättare 125 6 procent Stenmontör 5 0 procent Takmontör 3 0 procent Trä 1 561 73 procent Undertak 16 1 procent

(16)

Av ovanstående statistik kan man konstatera att majoriteten av byggprogrammets elever huvudsakligen väljer att bli träarbetare. Utfärdade yrkesbevis bekräftar att majoriteten väljer träarbetaryrket. Resterande 13 procent väljer andra yrkeskompetenser som plåt, måleri, glas etc.

Fler inriktningar?

Gymnasieskolans byggprogram är strikt uppdelat i tre inriktningar; bygg- och anläggningsarbetare, måleri och byggplåt. Andra program som också berör byggbranschen är energiprogrammet där VVS-montörer ingår och elprogrammet där installationstekniker ingår.

Inom respektive grupp finns de olika yrkena representerade enligt avtalens yrkesindelningar. Man kan ifrågasätta om denna strikta uppdelning i inriktningar skulle vinna på att vara mer flexibel?

Antal förstahandssökande och även antalet elevplatser till

gymnasieskolans byggprogram fortsatte 2006 att öka kraftigt. 7990 elever sökte till 5121 inrättade elevplatser. Antal sökande ökade med hela 27 procent och antalet elevplatser med 15 procent i förhållande till föregående år.

En stor del av de elever som är intresserade av byggutbildningen kommer fortfarande inte in på byggprogrammet utan måste söka sig vidare till andra utbildningsvägar. För branschen är det naturligtvis tillfredsställande att många söker då detta leder till att medelbetygen på de elever som börjar byggprogrammet höjs.

Det är dock fortfarande så att differensen mellan antal sökande och elevplatser är för stor och Byggnadsindustrins Yrkesnämnd(BYN) reflekterar över hur man i en framtida gymnasieskola kan skapa flera inriktningar och på det sättet ge intresserade ungdomar möjlighet till utbildning inom programmet. I ett sådant resonemang kan det vara intressant att skapa en särskild inriktning som leder mot särskilda kompetenser inom ROT-sektorn.

Kanske skulle en gemensam ingång och bas men ett flertal inriktningar svara bättre mot den framtida arbetsmarknadens behov?

Behörighet saknas trots utbildning

Flera branschorganisationer har, i vällovligt syfte, skapat speciella behörigheter. Dessa kräver utbildningar som administreras av

organisationerna själva och ingår därför inte i gymnasieutbildningarna. Gymnasieskolans program ger därför, trots lång utbildning, inte

tillräcklig behörighet att utföra vissa arbetsuppgifter. Bland annat när det gäller heta arbeten, tätskiktsarbeten och säker vatteninstallation.

Många fastighetsägare och deras försäkringsbolag ställer krav på dessa behörigheter från hantverkarna.

Exempel på denna typ av behörigheter är exempelvis Heta arbeten som Svenska Brandskyddsföreningen administrerar och Behörighet enligt

BBV som Byggkeramikrådet ansvarar för. Även utbildning kring de

senaste anvisningarna från Arbetsmiljöverket (ställningsbyggande, asbets etc) saknas på vissa gymnasieskolor. Effekten blir att arbetsgivare som

(17)

anställer nyexaminerade omedelbart tvingas ombesörja och betala kompletterande utbildningar för de som kommer från skolorna.

Alternativ till byggprogrammet

Även om byggprogrammet är den vanligaste utbildningen för byggnadsarbetare finns flera alternativ för att utbilda kompetent arbetskraft. I synnerhet när det gäller vidareutbildning finns flera vägar att gå.

Lärlingsplatser

Företagsutbildning enligt den så kallade lärlingsutbildningen genomförs via arbetsgivaren kompletterad med Byggnadsindustrins Yrkesnämnds Fackteoretisk utbildning.

Antalet anställda företagslärlingar har ökat kraftigt de senaste åren. Storstadsområdena har förhållandevis många företagslärlingar. Merparten av företagslärlingarna läser fackteoretisk utbildning på distans.

Maskinförare och träarbetare är dominerande yrken, och står för 67 procent, av dem som väljer företagsförlagd utbildning.

Lärlingsutbildning för vuxna genomförs i företagen kompletterad med fackteoretisk utbildning via Byggnadsindustrins Yrkesnämnds

distansutbildning.

Vuxenutbildning – Kvalificerad Yrkesutbildning

Vuxenutbildningar som klassas som bristyrken köps av

Länsarbetsnämnder eller Arbetsförmedlingar av fristående

utbildningsgivare, gymnasieskolor, Byggutbildning Star i Dalarna AB, Lernia m.fl.

Nackademin bedriver huvudsakligen så kallad Kvalificerad

Yrkesutbildning (KY-utbildning) med 80 poängs utbildningar för olika branscher. Bland annat förekommer vidareutbildning för yrkesarbetare inom byggsektorn som vill vidareutbilda sig till exempelvis arbetsledare. De har även byggprogrammet inrättat.

”Multihantverkaren” efterlyses

Det finns behov av en bredare och mer mångsidig utbildning för att få fram den personal som behövs för den stora mängd renoveringsarbeten som branschen står inför.

Multihantverkaren bör ha sin spetskompetens inom ett yrkesområde men med kunskap och behörighet att genomföra uppgifter inom angränsande byggyrken.

En betongarbetare kan till exempel komplettera sin utbildning och färdighetsträning mot kakelsättning och tätskitsarbeten samt

inredningsarbete.

En träarbetare bör kunna komplettera sina kunskaper mot kakel och tätskiktsarbeten. Kakelsättare mot snickeriarbeten och så vidare.

Yrkesarbetare bör också få komplettera sin behörighet mot begränsad VVS- och el- behörighet.

(18)

Genom att färre personer behövs i byggprocessen kortas

genomförandetiden. En fördel i detta är att hyresgästerna får färre utomstående i sina bostäder under kortare tid.

Med multikompetens blir yrkesarbetaren själv mindre känslig för konjunktursvängningar och säsongsvariationer. Risken för

förslitningsskador och annan problematik kring ensartade arbetsuppgifter minskar också.

Olika sätt att utbilda mulithantverkaren

Det finns ett par olika sätt att utbilda denna multihantverkare:

• En förändring av gymnasieskolans byggprogram, där eleverna får mer uppmuntran att välja inriktning, något som dock kan ta lång tid innan eleverna är färdigutbildade.

• KY-utbildningar. Något mindre tidskrävande men kräver att företagen förbinder sig att ställa lärlingsplatser till förfogande.

• Utbildningar finansierade av Arbetsförmedlingen. Går ganska snabbt men riktar sig främst mot bristyrken, är konjunkturberoende och kräver ansökan och beslut från myndigheten

• Intern företagsutbildning som kompletterar befintlig kompetens. Det snabbaste sättet att göra byggnadsarbetare till ”multihantverkare”.

Arbetskraftsinvandring

Ytterligare ett sätt att möta behovet är att anlita utländsk arbetskraft. I Sverige har vi arbetskraftsinvandring från flera grannländer. Även utländska företag åtar sig entreprenader på den svenska marknaden.

Vad som kan saknas i kunskap hos utländsk arbetskraft rörande svenska bestämmelser för säkerhet, byggtekniska krav m.m.

Yrkesutbildningen överensstämmer sällan med våra yrken utan har ofta en annan yrkesprofil. Detta kan vara till fördel, bland annat vid

badrumsrenoveringar eftersom yrkesarbetarna kan svara för fler arbetsuppgifter. Vid validering måste deras kvalifikationer värderas utifrån deras annorlunda kompetensprofil.

Sammansättning av arbetslag och företag

Också hur arbetslaget är sammansatt påverkar arbetets utfall. Med färre inblandade yrkesgrupper kan man förvänta sig en effektivare produktion med kortare omloppstider och mindre störningar för hyresgästerna. Man minimerar planeringsmissar och risk för felkällor. Förutsättningarna för högre kvalitet ökar.

Eftersom behovet av byggnadsarbetare med kompetens inom renovering är så stort, finns också utrymme för nischade företag.

Validering och dokumentation

För att sätta samman relevanta arbetslag krävs att byggnadsarbetarnas kompetenser är inventerade och sökbara. Det finns dataprogram för detta och flera metoder kan användas till exempel självutvärdering eller chefsbedömning.

(19)

Validering av arbetares tidigare kunskaper är ett relativt nytt inslag för att godkänna nya medarbetares kunskaper som yrkesarbetare. Om de saknar viss behörighet kan de komplettera både teoretiska och/eller praktiska kunskaper för att bli godkända som yrkesarbetare.

Nya utbildningsvägar - två exempel

Vi har tittat närmare på två innovativa exempel när det gäller utbildning av byggnadsarbetare. Det ena är företaget Byggutbildning Star i Dalarna AB. Med förankring i den regionala byggbranschen driver företaget delar av gymnasieskolans byggprogram på entreprenad. Det andra exemplet är Lernia, som arbetat fram ett koncept för vidareutbildning för

byggnadsarbetare inom renovering. Utbildningen sker på uppdrag av arbetsgivaren. Förutom detta exempel finns flera alternativ som erbjuder vidareutbildningar, bland annat Entreprenörsskolan, Liber Hermods och Byggnadsindustrins Yrkesnämnd.

Enskilda entreprenörer kan också ansöka om att få inrätta en

Kvalificerad Yrkesutbildning (KY-utbildning) för renoveringsarbeten och svara för den företagspraktik som ingår i utbildningen. Det ställs i sådana fall krav på att de enskilda entreprenörerna upprättar och följer godkända kursplaner.

Lernia - utbildningskoncept

Lernia har tagit fram ett förslag med korta men grundläggande utbildningar för yrkesverksamma som vill få multipla kompetenser. Erbjudandet är riktat till arbetsgivare som vill möte behoven av effektivare renovering.

Exempelvis skulle en allround byggnadsarbetare kunna komplettera sin kompetens med korta utbildningar i rivning och återvinning, ventilation, plattsättning samt fönster- och snickerimålning. Kravutbildningar

Så här skulle kurserna inom paketet ”Multihantverkare” kunna fördelas:

Behörigheter och certifikat

• Ställningsbyggnad

• Heta arbeten

• Asbest

• PCB

• BBV (fd PER – plattsättning, kurs 1 och 3)

• Säker vatten

Exempel på anpassade utbildningar Målning

• Materiallära och analysmetoder Golvläggning

• Materiallära och skarvsvetsning Plattsättning

(20)

Vatten, sanitet och ventilation

• Verktygslära, ventilationsteori och flödesmätningar, avloppssystem, rördragning, montering, belysningsteknik och radiatorer

El

• Elansvar, Regelverket, Elfara, Elschema

Specifika metoder

Björn Larsson, affärsutvecklare på Lernia, tror att beställaren av ett projekt har möjlighet att påverka vilken kompetens byggnadsarbetarna bör ha, genom att ställa krav i upphandlingar och genom att öppna dialogen mellan byggherre och entreprenör. Det finns exempel på utländska företag som vunnit upphandlingar tack vare att de anställda hade multipla kompetenser.

Idag kan bostadsrättsinnehavare och småhusägare påverka tiden man har utomstående i sin bostad genom val av småföretagare med flera yrkeskompetenser. Detta val skulle kunna bli möjligt även för

hyresrättsmarknaden och de som beställer renoveringsarbeten på detta fastighetsbestånd. En ytterligare fortbildning är utbildning som kan vara aktuell är Kundbemötande, något som är mycket viktigt då man arbetar i människors hem.2

Star – gymnasieutbildning

Ett annat mycket bra exempel på nytänkande inom utbildning av byggnadsarbetare är Byggutbildning Star i Dalarna AB. På alla gymnasieskolor i Dalarna som har byggprogrammet inrättat svarar företaget för anskaffande av platser för arbetsplatsförlagd utbildning och även för lärlingsplatser efter fullföljd gymnasieskola. Företaget svarar på entreprenad för den teoretiska utbildningen för de så kallade

specialyrkena. Star jobbar även med andra byggföretags behov av olika specialiteter som till exempel utbildning inom reparation och

ombyggnad. Allt detta sker i nära samarbete med den regionala byggföretagen.

Över 250 företag är representerade och deras engagemang bidrar med allt från idéer till hur utbildningen ska läggas upp till att erbjuda relevant utbildning under hela utbildningstiden.

I gymnasieskolans förordning krävs att minst 600 timmar under de tre åren ska vara arbetsplatsförlagd utbildning. I många fall når eleverna upp till 1300 timmars utbildning på arbetsplatserna. Byggutbildning Star i Dalarna AB svarar även för att eleverna erhåller den personliga skyddsutrustning som krävs samt arbetskläder. Därutöver erhåller eleverna måltidsersättning för de dagar de är ute på byggarbetsplatserna. Star bekostar även deras personliga verktyg och eventuell annan

utrustning. Byggutbildning Star i Dalarna AB genomför kontinuerlig handledarutbildning för företagens medarbetare. Detta för att upprätthålla en god utbildning på arbetsplatserna.

Byggutbildning Star i Dalarna AB driver på entreprenad

vuxenutbildning för byggnadsarbetare i Dalarna, men även på andra orter utanför länet.

2

(21)

Slutsatser och förslag till åtgärder

• Fort- och vidareutbildning av befintliga yrkesarbetare måste komma igång med det snaraste för att det täcka det mest närliggande behoven inom reparation och ombyggnad.

• Yrkesutbildningen måste breddas mot reparation, om - och tillbyggnad.

• Samtliga företag, även beställare, som har byggrelaterade program som rekryteringsbas av ungdomar måste engagera sig i

utbildningarna och tydligöra vilka krav de ställer på

gymnasieskolan. En självklarhet borde vara att ställa upp med lärlingsplatser av god kvalitet. De måste också visa att de har kommande behov av yrkesarbetare med förändrade och nya kunskaper.

• Det bör skapas fördjupade samarbetsformer mellan parterna/ organisationerna för att analysera och erbjuda utbildningar som efterfrågas.

• Arbetskraftsinvandring av yrkesarbetare ger oss möjlighet att lära och ta intryck av olika vägar att utbilda yrkesarbetare med rätt kunskaper.

• Dagens system för validering är begränsat till de traditionella svenska byggyrkena. En hantverkare med multipla kompetenser borde kunna valideras utifrån dessa och därmed uppnå den status som han eller hon förtjänar.

• Utveckling av arbetskraftbesparande metoder och utrustning för om - och tillbyggnader bör stimuleras för att minimera arbetsskador och förslitningar. Detta skulle också sannolikt locka fler ungdomar, även kvinnliga, till denna del av branschen.

• Arbetsmarknadens parter måste se över de problem som finns på arbetsmarknaden och som cementerar nuvarande yrkes- och

branschgränser. För att få en effektiv och rationell produktion måste man se över de problem, som framförallt förekommer inom

reparations- och ombyggnadssektorn. De krävs en större öppenhet över skrå- och branschgränserna och ett ökat samarbete mellan de avtalsslutande parterna.

• Ett gemensamt program för alla utbildningar inom byggsektorn vore kanske att föredra. Det bör vara möjligt att välja till en eller flera specialiteter från inriktningar inom egna programmet eller från andra närliggande byggrelaterade program. Huvudinriktningen bör ge ett yrkesbevis efter fullföljd utbildning inom valt yrkesområde med tilläggskompetens för andra specialiteter. I en sådant ”program” skulle elevernas olika intressen och val mot yrkesinriktning kunna tillfredsställas och därmed bättre täcka branschens olika behov.

• De stora beställargruppernas behov, och deras synpunkter, bör i ökad utsträckning tas i beaktande vid förändring av byggrelaterade program.

(22)

Bilaga: Synpunkter från berörda parter

Till grund för delrapport 1 ligger ett trettiotal intervjuer med

företagsledare, lärlingar, lärare och elever i såväl gymnasieskolan som utbildningsföretag. Även ett par konsulter, representanter för lokala SABO-företag och Regionala Yrkeskommittéer, såväl representanter för arbetsgivare och arbetstagare har intervjuats. Här följer en

sammanfattning av deras synpunkter. Företagsrepresentanter

Kontakter mellan utbildningsgivare och företag på respektive ort är ofta begränsade till några lokala företag, riksföretag och deras

personalansvariga. Dessa företag på respektive ort är som regel positiva till att ställa upp med platser för arbetsplatsförlagd utbildning och att ta hand om lärlingar och därigenom får möjlighet att ”välja” vilka de kan ge fast anställning efter fullgjord utbildning. Ofta är det dessa företag som hjälper Regionala Yrkeskommittéerna med information till grundskolor och gymnasieskolor om branschen rekryteringsbehov och dess olika yrken.

Specialföretagen är sällan medverkande och därmed blir specialyrkena kanske inte tillräckligt uppmärksammade i skolor och av elever.

Specialföretagen anser också att gymnasieskolans utbildningar saknar relevanta kunskaper samt vilja att utbilda för deras behov.

Fåmansföretagen anser att det är för tidskrävande och att de saknar resurser att avsätta på elever, lärlingar och att hålla kontakter med skolor och utbildningsgivare. Osäkerhet att anställa lärlingar beror på om de kan bereda lärlingarna anställning fram till att utbildningen fullföljts, vilket avtalet kräver.

Det förekommer att arbetsgivare upphandlar utbildningar av externa utbildningsgivare för egna yrkesarbetare . Exempelvis har ett företag som arbetar med badrumsrenoveringar med den så kallade metoden ”Rum i rummet” egna utbildningar till vad de kallar badrumstekniker av egna och underentreprenörers personal.

Något företag anser att det inte är värt att satsa på fortbildningar eftersom då andra företag då anställer dem efter utbildningen.

Flera företagsrepresentanter anser att hjälpmedel och nya maskiner bör utvecklas för att underlätta arbetet och för att minimera

förslitningsskador vid reparation och ombyggnad och därmed göra arbetet mer attraktivt.

Angeläget är att alla förstår att kundrelationer är ett viktigt inslag vid reparation och ombyggnad då arbetet utförs i kunders bostäder och även med kvarboende hyresgäster. Social kompetens är viktiga egenskaper hos yrkesarbetare och bör ingå i grundutbildningen för alla yrkesgrupper. Det får inte råda mista tvivel om att samtliga inblandade är ärliga och ”justa” medarbetare. Renhållning och städning måste prioriteras av samtliga inblandade.

Gubbarna måste bli mer ”allround” och kunna jobba över alla yrkes- och branschgränser.

På sikt krävs att reparations- och ombyggnadsarbetet får en högre status. Genom att ge arbetare inom reparations och ombyggnadssektorn

(23)

en positivare yrkestitel, till exempel ”Badrumstekniker” kan vara ett alternativ enligt en företagsrepresentant.

Befintliga yrkesarbetare måste attraheras att gå in på reparations- och ombyggnadsarbetet om närliggande behov skall kunna tillgodoses.

Några företag anser att vid badrumsrenoveringar skall lägenheterna vara utrymda, medan andra anser att de boende skall få disponera

lägenheterna under ombyggnaden och därmed minimera hyresförlusterna. En generell uppfattning bland företagen är att kollektivavtalen är för statiska. De borde vara öppnare över avtalsgränserna för att kunna göra produktionen effektivare, dock inte att därigenom sänka fastställda säkerhetskrav.

Skolledare/lärare

Byggprogrammets skolledare och lärare är som regel positiva till kontakter med näringslivet. Förutom kontakter med de regionala

yrkeskommittéerna så sker detta med tidigare upparbetade kontakter med de lokala byggföretagens representanter men även med de stora företagen och deras personalansvariga. Tidsbrist är ett argument för att kontakterna är begränsade. Det upplevs som om fåmansföretag och

underentreprenörer saknar tid och resurser att hjälpa till med information och arbetsförlagd utbildning samt att ta hand om elever/ lärlingar. Arbetsplatsförlagd utbildning på reparation och ombyggnad är generellt inte populärt bland elever. Kulturminnesmärkta objekt däremot lockar eleverna mer.

Yrkeslärarna anser att de på den begränsade tid som finns för

yrkesutbildningen i skolan inte kan ge bredare kunskaper till närliggande yrken. Detta får arbetsgivarna själva ombesörja när de anställer lärlingar.

Byggläromedlen uppfattas generellt som bra. För specialyrken som håltagare och undertaksentreprenörer m.fl., är läromedlen ofta ”tunna”. Generellt är läromedlen till vissa delar föråldrade och inaktuella beroende av att nya bestämmelser tillkommit och läromedlen inte uppdaterats. Nya arbetsmetoder, nya material och nya maskiner har också tillkommit, vilket inte finns med i läromedlen. Läromedlen borde finnas tillgängliga via internet, dels för att snabbare hållas aktuella och för enklare tillgång. Lägre kostnader är ett ytterligare önskemål.

Elever

Förutom att bli ”snickare” har elever som regel liten kunskap om byggbranschens olika yrken när de börjar på Byggprogrammet. Vid arbetsplatsförlagd utbildning inom reparations- och ombyggnadssektorn kan eleven tänka sig att fortsätta sin utbildning om den är relaterad till denna del av byggsektorn då den ger, enligt några, en mer allsidig utbildning än vad nyproduktionen ger. Grupptrycket inom klassen påverkar säkert många att välja den utbildning som majoriteten i klassen väljer. Kvaliteten på den arbetsplatsförlagda utbildningen är av avgörande betydelse för val av inriktning. Reparation och ombyggnadsarbeten har ofta en negativ klang och uppfattas som tungt, dammigt och som ett slut i yrkeskarriären när man inte orkar med hetsen i nyproduktionen.

(24)

Lärlingar

Lärlingar som fått anställning har varierande uppfattningar om hur allsidig lärlingsutbildningen bör vara. De är beroende av hur det fungerar på arbetsplatserna och vilken ”handledare” de får inom det yrke de valt. Lärlingarna anser att reparations- och ombyggnadsarbeten passar bäst för äldre yrkesarbetare. Av de lärlingar som fått anställning på reparations- och ombyggnadsarbeten upplever de att utbildningen ger bredare hantverkskunskaper och är mer intressant än ren nyproduktion eftersom de själva får ta initiativ och lösa problem eventuellt i samråd med någon duktig yrkesarbetare. Badrumsrenovering upplevs av de flesta som något negativt med tunga transporter, bilningar, dammigt, mycket spring och gnälliga hyresgäster. Några lärlingar som kommit in på reparations- och ombyggnad har dock den uppfattningen att dessa arbeten ger en bredare utbildning och att det är mer varierade arbetsuppgifter med möjlighet till egna initiativ. I och med att de får mer varierade och bredare kunskaper menar de att de blir värdefullare för företagen och får därmed en säkrare anställning.

Yrkesarbetare

Uppfattningen bland yrkesarbetare till reparation och ombyggnadsarbete varierar ifrån acceptabelt om det är ett enstaka arbete, till att det är ett bra och stimulerande arbete.

Yrkesarbetare är som regel beredda att tillfälligt arbeta inom

reparations- och ombyggnadssektorn om de sedan får fortsätta att arbeta inom nyproduktionen. Flertalet av yngre yrkesarbetare är negativa till reparation och ombyggnadsarbeten för att det är dammigt, tungt och att det saknas bra redskap och hjälpmedel.

Många anser att reparationer passar bäst i slutet på yrkeskarriären. Andra har den uppfattningen att man har större frihet och varierade arbetsuppgifter inom reparations- och ombyggnadssektorn. Det finner det stimulerande att umgås med hyresgäster och att lösa deras problem. De framhåller att goda kundrelationer är en förutsättning för att kunna arbeta med ombyggnad av t.ex. våtrum när man jobbar nära kunden.

En del yrkesarbetare anser att vid reparation och ombyggnadsarbete är friheten större, man får ofta själva lösa problemen. Man arbetar ofta i mindre arbetslag med god sammanhållning med mindre stress och med varierade arbetsuppgifter över skrågränserna. Ofta får man god kontakt med hyresgäster och man uppskattas för bra arbete.

(25)

2. Projektering och upphandling

av renovering av badrum, kök

och stammar

Renovering av badrum, kök och stammar är ett par av de vanligaste renoveringsåtgärderna i hyreslägenheter. Ofta är många

hantverkargrupper inblandade i denna typ av renoveringar. Hantverkarna och den som bor i lägenheten, måste ta hänsyn till varandra och samsas om relativt små utrymmen. Denna delrapport behandlar projektering och upphandling av denna typ av

renoveringsprojekt.

Eftersom den tekniska livslängden på tätsikt och ledningar ligger mellan 35 och 50 år, så bedöms denna typ av renoveringsåtgärder att kraftigt öka under de närmaste åren.

Arbetena innebär relativt stora ingrepp i lägenheterna under den en begränsad tid.

SABO- företagen har under de senaste årtiondena genomgått stora organisatoriska förändringar. Huvuddelen av företagen har idag anpassat sina organisationsmodeller efter hyresgästernas önskemål om service i boendet. Modeller med husvärdar och dylikt är vanliga, och en stor del av hantverks- och servicetjänster handlas upp och utförs av olika

entreprenad- och förvaltningsbolag.

När ombyggnadsvolymerna nu ökar, kommer SABO-företagen att ställas inför en valsituation. Antingen anställer man själv hantverksteam eller också handlar man upp hela eller delar av denna typ av arbeten. Förutsättningar är mycket varierande och vi har i detta avsnitt samlat kunskap om hur olika modeller för renovering kan utvecklas och upphandlas. Stor vikt behöver också läggas vid att renoveringsarbetena ska kunna utföras hos kvarboende hyresgäster . Att även belysa hur förberedelsearbetena ska organiseras utgör en viktig del, och ständig utveckling inom dessa områden förutsätts även ske.

(26)

SABO har samlat erfarenheterna och sammanställt dessa tillsammans med en arbetsgrupp med representanter för medlemsföretag och HBV (de kommunägda bostadsföretagens inköpsförening). Man har arrangerat ett tiotal lokala träffar där enskilda renoveringsprojekt har redovisats med avseende på hur de varit organiserade, hur de handlats upp samt hur projekten samordnats med bostadsföretagens normala verksamheter.

Målsättningen med arbetet har framför allt varit att det ska leda fram till handledning med beskrivning av rutiner eller förfaringssätt åt bostadsföretagen. Successivt under de närmaste åren kommer SABO att arbeta vidare inom dessa områden och då samla goda exempel på förfrågningsunderlag, mallar, checklistor, etc., så att dessa blir tillgängliga för medlemsföretagen och möjliga att nyttja framgent.

Olika typer av renoveringsåtgärder

Man kan dela in renoveringar i tre grupper: genomgripande renoveringar och ombyggnationer, renovering av badrum, kök och stammar samt enstaka underhållsåtgärder.

Den förstnämnda innebär så stora ingrepp i fastigheten att hyresgästerna måste flytta till annat boende medan arbeten pågår.

Denna typ av omfattande arbeten på fastigheterna gör att de efter ombyggnaderna kommer att erhålla nybyggnadsstandard. Både finansiellt och ur uthyrningssynpunkt kan de betraktas som likvärdiga med

nyproducerade bostäder.

Enstaka underhållsåtgärder, såsom byte av fönster, fasadåtgärder och renovering av balkonger, kan vara störande för hyresgästen men inte förorsaka större ingrepp inne i lägenheter.

Renovering av badrum, kök och stammar är de vanligaste

förekommande renoveringsåtgärderna, och det är denna typ av arbeten som denna rapport behandlar.

Eftersom den tekniska livslängden på tätsikt och ledningar ligger mellan 35 – 50 år, så bedöms denna typ av renoveringsåtgärder att kraftigt öka under de närmaste åren.

Arbetena innebär relativt stora ingrepp i lägenheterna under en

begränsad tid. Under denna tid är det svårt att utföra personlig hygien och laga mat i lägenheterna. Därför gäller det att i största möjliga mån

begränsa den tid då arbetet pågår. Omsorgen om de boende måste vara vägledande för hur denna typ av arbeten planeras och utförs. Huvuddelen av vår rapport uppehåller sig därför kring vad som kan göras för att utföra önskvärda åtgärder med minimal störning för de boende.

Att utföra entreprenadarbete hemma hos

hyresgäster

Att arbeta hemma hos hyresgäster i bebodda lägenheter ställer krav på såväl hyresgästen som på arbetsledningen och den enskilde hantverkaren. Fastighetsägaren informerar i god tid, ofta flera år i förväg, om sina planer för renovering för hyresgästerna. Någon månad innan arbetena ska utföras informeras i regel hyresgästerna av representanter från både fastighetsägaren och den entreprenör som ansvarar för samordning av de

(27)

enskilda arbetena. Vid dessa träffar överlämnas i allmänhet detaljerade tidplaner som beskriver när arbetena påbörjas och när de planeras vara avslutade. Dessa tidplaner sätts även upp i berörda trapphus. Endast de delar av lägenheten samt trapphus som berörs av själva arbetena kommer att vara disponibla för de hantverkare som ska utföra arbetena.

Planering och samordning

Från entreprenörernas sida ställer detta krav på en mycket detaljerad planering och samordning. Ofta handlar det om att utföra många moment på en liten yta. Ju fler olika hantverksgrupper engageras i arbetena, desto svårare blir det att få arbetena att flyta på ett bra sätt. Emellanåt uppstår väntetider mellan olika hantverksgrupper, något som upplevs mycket frustrerande av den enskilde hyresgästen.

De goda exempel som finns att inom renoveringssektorn visar att det går att utföra renoveringar med små störningar för den enskilde

hyresgästen. Om planeringsarbeten utförts noggrant, rätt material levererats i rätt tid och att ett mindre antal hantverkare ansvarar för arbetena så blir störningarna mindre.

Just respekten för den enskilde hyresgästen, och att kunna tänka sig in i dennes situation är viktiga egenskaper för de hantverkare som ska utföra denna typ av arbeten. Att som entreprenör kunna erbjuda hantverkare som är mångsidiga och som kan ta ett stort eget ansvar är

framgångsfaktorer för att lyckas inom renoveringssektorn.

Att välja entreprenadform

Generalentreprenad

Generalentreprenad även kallad utförandeentreprenad innebär att beställaren, dvs. fastighetsägaren anlitar konsulter som i detalj beskriver och på ritningar visar hur renoveringen ska utföras. Ett sådant

angreppssätt kan underlätta informationen och samrådet med

hyresgästerna i ett tidigt skede. Med ett detaljerat förfrågningsunderlag upphandlas sedan entreprenörerna, vilket också innebär att när beställare och entreprenör är överens om de ekonomiska villkoren, så kan arbetena påbörjas relativt snart.

Totalentreprenad

I en totalentreprenad beskriver fastighetsägaren istället vad denne önskar få utfört. Det sker exempelvis genom att man talar om vilka ledningar som ska bytas ut och vilka typer av vägg- och golvbeklädnad som önskas. Det är också vanligt att man beskriver de funktioner som ska uppnås exempelvis energiförbrukning etc. eller anger referensobjekt. Entreprenören lämnar ett anbudspris som i mycket är baserat på erfarenhetsvärden från andra liknande projekt. Någon detaljerad projektering utförs inte på anbudsstadiet.

Det blir först efter att beställaren och entreprenören har blivit ekonomiskt överens som den detaljerade projekteringen påbörjas. Entreprenören beslutar om vad som ska detaljprojekteras eller vad som

(28)

kan utföras utan detaljerade anvisningar. Det detaljerade

projekteringsarbetet utförs ofta med hjälp av konsulter som entreprenören i sin tur anlitar, eller genom att låta eventuella underentreprenörer komma med förslag till lösningar. Entreprenören utgår från den kravspecifikation som fastighetsägaren har angivit inför upphandlingen och sammanväver dessa med de regler och normer som måste uppfyllas.

Övriga entreprenadformer

Det förekommer även två andra entreprenadformer, nämligen delad entreprenad och samordnad generalentreprenad. Båda dessa innebär att beställaren med hjälp av konsulter tar fram ett detaljerat

förfrågningsunderlag och handlar upp ett stort antal enskilda

entreprenörer. I den delade entreprenaden förutsätts att beställaren under entreprenadtiden samordnar och leder arbetena medan man vid den samordnade generalentreprenaden överför detta samordningsansvar till en av entreprenörerna.

Båda dessa entreprenadformer ställer stora krav på att beställaren avsätter personal som både har erfarenheter och kompetens för denna typ av samordning.

Partnering

Detta sätt att arbeta med entreprenader under partnering liknande former har blivit vanligt under senare år. Även denna typ av entreprenadarbeten måste upphandlas. När beställaren utför upphandlingen av

samarbetspartner lägger man stor vikt vid de erfarenheter som entreprenören kan uppvisa från liknande projekt. En viktig del är att beställaren tar kontakt med, och noga intervjuar, de som varit

beställarerepresentanter i projekt som entreprenören tidigare genomfört. Arbetar man med partnering kan det vara mycket lämpligt att det finns ett samverkansavtal mellan parterna som reglerar vad som ska vara målet för samarbetet.

Detta kan exempelvis att man i ett tidigt skede ska göra ett provtrapphus eller provhus för att studera hur olika lösningar ska utformas och vilken ombyggnadskostnad som ska eftersträvas. Når man inte den gemensamma målsättningen ska beställaren kunna avbryta samarbetet och det bör därför vara reglerat hur kostnaderna fördelas i detta inledande skede.

När man kommer längre och det börjar utkristalliseras vad som båda partner vill åstadkomma är det inte ovanligt att parterna utfrån de gjorda erfarenheterna i provhuset och provtrapphuset överenskommer om fasta ersättningar.

När man arbetar vidare i projektet kan man efter en tid komma fram till ytterligare förändringar. Vid en parteringuppgörelse skall man vara öppen för att kunna utföra dylika förändringar. Detta gäller såväl besparingar som åtgärder som ger fördyringar i projektet.

(29)

Årsentreprenader

Om fastighetsägaren har något eller några enstaka hus som ska renoveras är det vanligt att detta arbete utföres med hjälp av den grupp av

entreprenörer som fastighetsägaren har ramavtal med och som utför byggservice och andra förvaltningstjänster åt företaget. Det kan därför finnas anledning att se över förfrågningsunderlagen för ramavtalen, så att man i dessa har skrivningar som medger att man anlitar dessa

entreprenörer även för denna typ av renoveringsarbeten. Tänk då även på att redan i ramavtalen har reglerat vad som ska gälla för ekonomiska och andra förutsättningar om man önskar att någon av årsentreprenörerna ska ha ett samordnande uppdrag i den grupp av entreprenörer som anlitas på detta sätt.

Att välja entreprenadform och

upphandlingsmodell efter egna förutsättningar

När det enskilda bostadsföretaget ska välja entreprenadform och vilken upphandlingsmodell som ska tillämpas i det enskilda fallet, bör

företagsledningen främst analysera följande:

• Den egna organisationen möjligheter att arbeta aktivt som byggherre i projektet

• Företagens rutiner för denna typ av renoveringsarbeten

• Den lokala konsult- och entreprenadmarknadens erfarenheter av renoveringsuppdrag

Det är viktigt att avsatta egna resurser som, gärna på heltid, kan koncentrera sig som projektledare vid initiering av denna typ av renoveringsprojekt. Undantagsvis bör externa konsulter anlitas i dessa tidiga skeden av projekten. Problemet är att när uppdraget är avslutat tar dessa personer med sig erfarenheterna till andra uppdrag hos andra uppdragsgivare. Det är viktigt att det finns en kunskap och erfarenhet kvar i det egna företaget, eftersom denna typ av renoveringar med stor sannolikhet kommer att upprepas ett flertal tillfällen inom

bostadsbeståndet under de närmste åren.

Just i de tidiga skeden av projekten är det viktigt att vara aktiv som beställare och på så sätt kostnadsstyra objekten. Det är också en fördel om de personer som avsatts i den egna organisationen har

förvaltningserfarenhet från de objekt som ska renoveras.

Egna rutiner för renoveringar kan tidigare ha utvecklats och tillsynes fungera bra, men även här brukar det finnas betydande möjligheter till att ytterligare rationalisera och att förkorta de tider som de kvarboende hyresgästerna behöver ha hantverkare i sina hem.

Den lokala marknaden både på konsult- och entreprenadsidan bör inventeras. Om nya metoder eller upphandlingsmodeller övervägs kan med fördel bostadsföretaget inbjuda representanter från konsulter och entreprenörer som man tidigare anlitat för att få deras synpunkter innan man som beställare tar ställning till på vilket sätt som projektet skall genomföras. En öppen dialog med olika samarbetspartners bör

(30)

eftersträvas och det uppskattas ofta när beställare i tidiga skeden informerar om kommande projekt.

Bostadsföretagens förberedelsearbete

Tekniska utredningar - förprojektering

Ju bättre kunskap och ordning som förvaltningen har om

fastighetsbeståndet, desto enklare blir det planera och genomföra

renoveringar. Detta gäller bl.a. hur är husen byggda, bjälklagens tjocklek, vilka sorters stammar finns på installationssidan. Viktigt är också att veta vilka badrum som redan är renoverade och orsaken och omfattningen av de vattenskador som förekommit i de aktuella husen. Det finns ingen nedre detaljeringsgrad för sådana här uppgifter om de aktuella fastigheterna.

Om förvaltningen har sammanställt och uppdaterat ett register där samtliga vattenskador, avloppsstopp, olika klagomål från hyresgäster etc. förs in finns goda förutsättningar, eftersom en samlad dokumentation över dessa problem med husen ger en bild av husens kondition. Ofta har fastighetsskötare och/eller byggserviceentreprenörer som åtgärdat dessa fel löpande och ingen sammanställande dokumentation förs. Om det inte förts någon dokumentation av detta slag rekommenderas att

bostadsföretaget går igenom vilka problem som är mer eller mindre vanliga med förvaltare, fastighetsskötare och andra som reguljärt arbetar med husen. Dessa personer har kontakt med hyresgästerna och får ofta en mycket god bild om vilka fokusområden som bör finnas när det gäller underhåll och renoveringar.

Det vanligaste angreppssättet inför en renovering är att anlita en konsult som går igenom fastighetsbeståndet och därvid inventerar och utvärderar de olika installationerna och tätskikten. Konsulter som har den kunskap som krävs för att genomföra en teknisk utredning av äldre hus är dock sällsynta. Konsulter bör handlas upp i konkurrens. Det ska klart framgå i förfrågan vad som uppdraget ska omfatta och vad som ska inventeras. Att få kontakt med personer, som inte längre är

yrkesverksamma, men som var med när husen uppfördes eller har förvaltat dessa kan även ge värdefull information. Det är också betydelsefullt att komplettera konsulternas arbete med den kompetens som finns i det egna företaget.

Ett enkelt sätt att få en uppfattning om fastighetens status kan också vara att införskaffa en fuktmätare och fuktmäta strategiska punkter i husen och lägenheterna.

Lägenheter som ligger i samma, eller i likadana hus, är inte alltid så lika som man skulle kunna tro. Under 60- och 70-talet byggdes ofta ett flertal liknande hus på samma plats. Speciellt det hus som uppfördes först, är troligt olikt de senare uppförda. Det som inte fungerade inledningsvis och det som kunde göras bättre rättades till när de senare husen uppfördes. Detta kan innebära stora och kostsamma problem om det vid upphandlingstillfället förutsatts att husen är lika och det visar sig inte vara fallet. Rekommendabelt är sålunda att klarlägga i vilken ordning som husen i en grupp byggdes.

(31)

Hyresgästerna har också mycket kunskaper om skicket i lägenheterna och husens kondition. Om exempelvis bostadsföretaget arbetar med MIBB3-undersökningar är detta ett sätt att inhämta intressant information. Om företaget inte arbetar med MIBB eller andra

enkätundersökningar kan man inför en förprojektering skapa en enkät som skickas ut till hyresgästerna.

Nyttig information kan företaget också erhålla genom intervjuer med hyresgäster eller att företaget på annat sätt tar del av hyresgästernas kunskaper om förhållandena. I många lägenheter har badrum renoverats med punktinsatser exempelvis vid fuktskador. Detta kan betyda att det finns lägenheterna som nyligen har åtgärdats och där man kan dra nytta av gjorda erfarenheter.

Det är även viktigt att lyssna på vad hyresgästerna själva anser vara prioriterat inom renovering och underhåll och att det som genomförs också tilltalar hyresgästerna. Ett vanligt sätt för att öka möjligheten till kommunikation är att det skapas samrådsgrupper med

hyresgästrepresentanter från de hus som skall renoveras. Förslag till åtgärdsprogram arbetas fram inom ramen för dessa grupper innan de redovisas för övriga hyresgäster på stormöten.

Entreprenörerna är också en part som kan ha betydande och värdefullt kunnande som är angeläget att ha med vid förprojektering och utredning. Om entreprenör är utsedd bör de tas med så tidigt som möjligt i projektet.

Långtidsplaner för underhåll

Att efter en teknisk utredning av ett bostadsföretags bestånd lägga upp ett tänkbart scenario för framtida underhåll och renoveringar har flera fördelar. Den enheten som inom bostadsföretaget arbetar med dessa frågor får en bra bild om vad som behövs göras åt beståndet inom valt intervall. Vanligt förekommande längder på dessa intervall bland allmännyttiga företag är 10 – 20 år. Med en långtidsplan för åtgärder på beståndet som underlag går det att uppskatta vilka resurser som kommer krävas från bostadsföretaget i form av finanser och egen arbetskraft. En långtidsplan ger även underlag för andra enheter inom företaget för hur de ska bedriva sitt arbete. Enheter som exempelvis arbetar med uthyrning kan förberedas för att kontrakt ska skrivas med hänsyn till att inom de närmaste åren kommer en större ombyggnation att äga rum.

Ett annat exempel är kommunens hemsjukvård. Dessa enheter har troligtvis synpunkter och råd på vilka åtgärder som företaget bör genomföra. Långtidsplaner för underhåll ska givetvis redovisas för företagets ledning och styrelse. Om ett underhålls- och renoveringsbehov förankras tidigt hos hyresgästföreningen ökar också förutsättningarna för att dessa behov blir en naturlig del av kommande hyresförhandlingar.

Det kan även vara en fördel om bostadsföretaget delger

långtidsplanerna till intresserade entreprenörer så dessa vet vad som kommer att efterfrågas från bostadsföretaget i framtiden. Det är viktigt att informera alla entreprenörer på ett likartat sätt, exempelvis genom att redovisar sin långtidsplanen på sin hemsida. Det som publiceras på

3

(32)

hemsidan bör dock vara kortfattat och de som så önskar kan vid intresse kontakta bostadsföretaget för att få veta mer.

Långtidsplaner bör inte innehålla för mycket detaljer. Det viktiga är att redovisa tänkta åtgärder, uppskattade volymer och när i tiden de planeras att genomföras.

Detaljerade planer för de närmaste tre åren

Att ha detaljerade planer för underhåll och renoveringar som sträcker sig 2-3 år framåt ger samma fördelar som de som sträcker sig 10 år eller längre framåt. Skillnaden är att de blir mer konkreta.

När företaget vet vilka projekt som ska genomföras de närmaste 2-3 åren finns det tid att påbörja det detaljerade planeringsarbetet.

En kategori av hyresgäster som kan bli svåra och kostsamma att tillmötesgå vid större renoveringar är lokalhyresgästerna, vilka inte går att störa och flytta på samma sätt som lägenhetshyresgäster. Att genomföra renovering och underhåll i de utrymmen som hyrs av lokalhyresgäster kan i många fall vara helt omöjligt. Sällan finns ersättningslokaler som dessa hyresgäster lätt kan flytta sin verksamhet till. Det kan i flera fall vara värt att hålla lokaler outhyrda om företaget vet att man kommer renovera lokalerna inom en snar framtid. Om företaget väljer att hyra ut lokaler som snart kommer renoveras är det viktigt att renoveringen tas i beaktande vid skrivandet av hyreskontrakt.

Ett av de större problemen för ägare av hyresfastigheter är att vid förslag till standardförbättrande åtgärder är att få in

hyresgästgodkännandet från hyresgäster som påverkas. I och med att företaget vet vilka renoveringar och större åtgärder som kommer

genomföras inom nästkommande 2-3 år ges gott om tid till att informera och inhämta dessa godkännanden. Om det är någon hyresgäst som motsäger sig åtgärden finns det även tidsmässigt utrymme att få ärendet behandlat i hyresnämnden före upphandling och byggstart.

I ett speciellt projekt som SABO drev under 2005- 06, behandlades denna problematik och redovisat erfarenheterna i en handbok;

Ombyggnad på hyresgästernas villkor¨. I denna rapport beskrivs i detalj hur man bör arbeta med informationsarbete m.m. .

(33)

Provlägenhet och provtrapphus

Provlägenheten eller provtrapphuset har flera funktioner. Dels är det ett sätt att kontrollera installationer och byggdelars skick och ge underlag för kostnadsberäkning. Dels kan provlägenheter fungera som

visningslägenheter för hyresgäster.

Bland de bästa sätten att göra en teknisk utvärdering av ett hus kondition är att genomföra en renovering av ett badrum, ett helt trapphus eller om det handlar om en mycket stor renovering med flera likartade hus kan det vara frågan om ett provhus. Detta ger otvivelaktigt den bästa informationen om i vilket skick installationer, tätskikt etc. befinner sig i. Att göra ett prov som detta ger mycket information om hur projekteringen för renoveringen ska fortgå, vad som behövs göras, vad man kan vänta med, vilka tider som krävs för olika åtgärder, vilka ”överraskningar” man kan föreställa sig stöta på mm. Den tyngst vägande parametern när det ska beslutas om man ska genomföra en renovering av flerbostadshus är kostnaden. Att göra ett provbadrum eller provtrapphus kan ge värdefull information och underlätta de kostnadsuppskattningar som måste utföras inför det större projektet.

Om en vattenskada ska åtgärdas är det att rekommendera att ”passa på” att dokumentera hela arbetet, hur exempelvis våtrummet är uppbyggt, vilken tid som krävdes, kostnader etc. Detta är ett sätt att genomföra ett provbadrum, som en del i det vanliga förvaltningsarbetet.

Om det ej ännu är bestämt att det ska genomföras några större insatser men att det däremot ska genomföras ett provtrapphus eller provlägenhet är det att rekommendera att man använder personal som är på något sätt knuten till bostadsföretaget. Sådan personal kan vara egen

byggservicepersonal eller bostadsföretagets årsentreprenörer på ramavtal. Det är SABOs rekommendation att någon form av prov görs i

samband med en storskalig renovering detaljplaneras.

Provlägenhet kan bli visningslägenhet

Provlägenheten har flera tillämpningsområden. Många hyresgäster har inte det kunnandet som krävs för att läsa ritningar och behöver därför visuella hjälpmedel för att förstå de förändringar som renoveringen ger. Ett av de större administrativa problemen som förvaltare idag har är att få det godkännandet som krävs från samtliga hyresgäster. En provlägenhet som även fungerar som visningslägenhet hjälper i denna process. Hyresgästen får förståelse för att de faktiskt får något för de höjda hyrorna. Om hyresgästerna även har möjlighet till val eller tillval i samband med renoveringen kan dessa val med fördel demonstreras i visningslägenheten. Olika köksluckor kan monteras i visningslägenheten. Badrum kan kaklas med de olika färger som finns att välja mellan. Om inte bostadsbolaget nyttjar visningslägenheten kan dessa val ske i separata utställningslokaler, vari man redovisar olika badrums- och kökslösningar. Flera bostadsbolag har vid tidpunkter när val skall ske sett till att visningslägenheter och utställningslokaler varit tillgängliga men hyresgästernas entrénycklar. Erfarenheter har nämligen visat sig att hyresgästerna gärna vill kunna diskutera sina val med vänner och bekanta som kan ha svårt att ställa upp under dagtid.

(34)

Information till hyresgästerna

En grundregel för bostadsföretaget är att det sällan går att ge för mycket eller för tidig information till hyresgästerna.

En förutsättning för att kunna informera hyresgäster är att företaget har något att informera om. Det krävs dock inte att ett stambyte eller liknande är färdigprojekterat och att entreprenörer är upphandlade innan det är dags att informera hyresgästerna. Om företaget har tankar på att det troligtvis behövs göras något med ett visst område eller hus, och man avser att besöka ett antal lägenheter för detaljstudier, så kan man gå ut med just den informationen.

Exempel på tidig information om renovering:

Ett flertal vattenskador i byggnaden har visat på att ledningar och tätskikt behöver åtgärdas. Vi kommer från förvaltningens sida under den närmaste tiden att detaljutreda hur och när dessa renoveringsåtgärder skall utföras Av denna anledning kommer en del mätningar och prov att utföras i vissa lägenheter. När vi vet mera om vilka åtgärder som

kommer att föreslås kommer vi att kalla till ett allmänt informationsmöte.

När det kommer till större renoveringar som inbegriper att hantverkare och andra kommer arbeta i hyresgästernas hem eller lokal är det viktigt att dessa idéer förankras i ett tidigt skede. Det är också viktigt att förklara för hyresgästerna varför det behövs. Många hyresgäster är inte insatta i hur ledningssystem eller tätskikt fungerar och det är därför viktigt att förklara varför sådana saker kräver åtgärder. Det är angeläget att hyresgästerna förstår att åtgärden krävs och att de kanske till och med själva tycker det ska bli roligt med ett nytt kök eller badrum.

I frågan om hyresgästgodkännande är informationen den viktigaste detaljen. Om hyresgästerna fått rätt information i rätt tid är det mer troligt att processen med att få in dessa godkännanden kommer ske lättare. Om det dessutom är någon hyresgäst som sätter sig emot renoveringen är det viktigt att denne blivit informerad tidigt så att det finns tidsmässigt utrymme att detaljinformera denne och eventuellt gå till hyresnämnden och få ärendet behandlat.

Bostadsföretaget kan välja många olika kanaler för att få ut sin information. Det kan vara separata utskick, informationsmöten för hyresgästerna, hembesök, blad eller tidning som skrivs för hyresgästerna av bostadsföretaget, Om bostadsföretaget väljer att samla hyresgästerna för ett större möte kanske man måste locka med fika och premiering av närvaro genom, exempelvis utlottning av biobiljetter.

Frågor om evakuering, hyreshöjningar, ersättningar, tider och

omfattning är ofta de frågor som intresserar hyresgäster mest. Exempelvis vilka regler som gäller kring evakuering och ersättningar för men i boendet är något som ofta går att sätta upp tidigt. Det är därför bra om bostadsföretaget förbereder vilka ersättningar och vilka regler som gäller kring evakuering tidigt så dessa frågor kan besvaras tidigt. För att underlätta detta för den egna personalen bör man samla på sig ett antal – Frågor och svar, som man från bostadsföretaget har förtecknat, så att personalen får lättare att besvara frågeställningarna på ett likartat sätt.

(35)

När bostadsbolaget informerar hyresgäster är det viktigt att använda ord och begrepp som gemene man också förstår. Få hyresgäster vet att groda, stam och grenar är facktermer för detaljer på fastighetens ledningsnät utan blir mycket förvånad över att renoveringen mer tycks handla om djur och växter.

Projektering

Typlösningar och funktionskrav

Den typ av projektering som tillämpas är helt beroende av

entreprenadform. När det gäller totalentreprenad används funktionskrav och typlösningar., som redovisas som exempel på vad som beställaren förväntar sig. Ofta används begrepp referens, som både kan vara en hel byggnad eller en enstaka produkt eller rum. Använder man sig av referenser är det mycket viktigt att man i text beskriver i vilket avseende som exempelvis ett framtaget referensbadrum eller – köksuppställning ska utgöra referens. Ska det vara placeringen av olika enheter inbördes eller avser det enbart standard på utförda ytor eller produkter?

När man använder sig av totalentreprenad ansvarar entreprenören för att anläggningen uppfyller myndighetsnormer. Har man som beställare högre krav på exempelvis energihushållning eller önskar större

luftomsättningar än normkraven, måste dessa krav specificeras. Att som beställarerepresentant under projekteringsstadiet ställer stora krav eftersom entreprenören ansvarar och driver projekteringen utifrån de i förfrågningsunderlagets förutsättningar och beställarens uppgift är då bara att följa hur projektering bedrivs. Om entreprenören eller beställaren i dessa skeden tar upp och förändrar standardfrågor eller lösningar kommer detta med stor sannolikhet att innebära krav på ersättningar för ändrings- och tilläggsarbeten.

Det gäller sålunda att när man använder sig av typlösningar och funktionskrav att ha ett väl genomarbetat förfrågningsunderlag som beskriver vad som ska bli resultatet av entreprenaden

Färdig projektering

När man använder sig av utförandeentreprenad/generalentreprenad så har beställaren i förfrågningsunderlaget bifogat ett färdigprojekterad handling som det ska gå att direkt börja bygga efter. Denna projektering har i de flesta fall utförts av konsulter på uppdrag av beställaren. När man använder sig av denna metod gäller det att som beställare ta en aktiv roll och styra projekteringsarbetet och de konsulter som anlitats. På

projekteringsmötet fastläggs standard på anläggningen och väljs produkter av skilda slag. Det gäller att man som beställare tar med medarbetare med erfarenheter från förvaltningen och att man mellan beställaren och konsulterna blir överens om produktspecifikationen.

Det finns exempel på större beställare som har upprättat speciella projekteringsanvisningar som de har med redan när de upphandlar konsulttjänsterna. I dessa projekteringsanvisningar framgår de olika krav och standarder som finns inom bostadsföretaget. Anledningen till att det upprättats denna typ är handledning är att man ur förvaltningssynpunkt

Figure

Figur 1  Schematisk bild av korrosionsprocess. Under initieringen byggs förutsättningar  som möjliggör armeringskorrosion upp
Tabell 1  Korrosion p.g.a. karbonatisering respektive klorider.
Figur 2.  Figuren visar hur funktionen hos en betongkonstruktion kan förändras med tiden

References

Related documents

Metaforerna bidrar också till att göra undervisningen övertygande genom att inte vara stereotypt manliga och uttrycka makt och hierarki. I vår doxa efterfrågas inget tal

Flera studier har visat på att de agila metoderna skapar en kreativ arbetsmiljö med motiverade medarbetare (Tessem & Maurer, 2007), samt att ökad individuell självstyrning

För att behålla värdet av det nya materialet efter dess användning i en produkt krävs det att företaget som säljer produkten får tillgång till materialet.. I Sverige

HR-avdelningen är positiv till att använda nätverk för enbart kvinnor i sitt arbete med att attrahera kvinnor som vill arbeta som IT-konsulter visar vår

Att detta skulle bero på avsaknad av just mitt material vill jag absolut inte påstå, men ett nytt material, vilket som helst, eller en speciell lekmiljö fångar barnens intresse

Implenia anser att leveranssäkerhet är viktigt och menar att konsulterna måste vara medveten om, ha förståelse för och kunna hantera, att byggherren tuffar på utförandetiderna

Denna studie är inriktad på mätning för slut- kontroll, men beroende på beläggning av mätsystemet kan det även användas till annan mätning, vilket inte är möjligt med

Sina Khoshfetrat Pakazad, Henrik Ohlsson and Lennart Ljung, Sparse Control Using Sum-of- norms Regularized Model Predictive Control, 52nd IEEE Conference on Decision and Control,