Bygga och förvalta hållbara fastigheter - Incitament, svårigheter och möjligheter

Fastighetsvetenskap Kandidatnivå 15 hp

VT 2016

Handledare: Lars Steiner

Bygga och förvalta hållbara fastigheter

- Incitament, svårigheter och möjligheter

Building and managing sustainable real

estate

- Incentives, difficulties and opportunities

Emily Hansson

2

Sammandrag

Titel: Bygga och förvalta hållbara fastigheter - Incitament, svårigheter och möjligheter. Författare: Emily Hansson & Simon Levin.

Utgivning: Malmö Högskola, Urbana Studier, 2016.

Ämnesord: Hållbara byggnader, gröna byggnader, hållbar stadsutveckling, green building,

LEED, Miljöbyggnad, Hållbarhetslagen, miljöcertifiering, livscykelanalys, hållbara bostäder, social hållbarhet.

Den globala uppvärmningen är ett av vår tids största problem och det krävs mycket arbete inom olika områden för att nå de uppsatta klimatmålen. Byggbranschen är ett område som är av stor vikt att arbeta med för att nå målen då en stor del av den globala energianvändningen har med byggnader att göra. Samtidigt sätter de stora flyktingströmmarna under senare tid Sverige på prov och det krävs ny innovation för att lösa frågor om bostadsbrist och

integration. I nuläget är det oftast en uppfattning hos byggbolagen att det innebär en högre kostnad att bygga hållbart och att denna kostnad inte alltid återbetalar sig, åtminstone inte på kort sikt. Incitament för att bygga hållbart behöver identifieras och lyftas fram för att öka intresset hos byggföretagen att sträva efter detta. Det är inte säkert att det är byggföretaget som får ta del av investeringen när projektet är slutfört, utan det blir en annan aktör,

exempelvis de boende som flyttar in i huset och får lägre energikostnader. Syftet med arbetet är att analysera vilka incitament, svårigheter och möjligheter som finns med att bygga och förvalta hållbara fastigheter. Uppsatsen består av en teoretisk referensram, litteraturöversikt, empiri i form av en intervjustudie samt analys och slutsatser. Halvstrukturerade intervjuer har genomförts med miljö- och hållbarhetschefer och andra personer med liknande roller hos fastighetsbolag, bostadsbolag, bostadsutvecklare och byggföretag i Sverige. Sju personer har intervjuats baserat på frågeställningarna kring vilka incitament, svårigheter och möjligheter som finns med att bygga och förvalta hållbara fastigheter. Resultatet visar att miljöcertifiering upplevs vara ett krav för att kunna vara verksam på marknaden. Certifiering kring social hållbarhet saknas och är något som efterfrågas då flera respondenter upplever social hållbarhet som framtiden medan ekologisk hållbarhet mer eller mindre är ett krav.

Kunskapsbrist upplevs vara det största hindret mot att bygga och förvalta hållbart. Ändrade avskrivningsregler är också en viktig faktor för att öka incitamenten för att bygga hållbart. Möjligheterna att utvecklas inom området är många och handlar bland annat om användandet av ny teknik.

3

Abstract

Title: Building and managing sustainable buildings - Incentives, difficulties and opportunities.

Authors: Emily Hansson & Simon Levin.

Release: Malmö University, Urban Studies, 2016.

Keywords: Sustainable buildings, green buildings, sustainable urban development, green building, LEED, Miljöbyggnad, Hållbarhetslagen, environmental certification, life cycle analysis, sustainable housing, social sustainability.

Global warming is one of the greater problems of our time and it requires effort in various fields to achieve the set climate targets. The construction industry is of great importance to improve to achieve the objectives, since a large part of the global energy consumption has to do with buildings. For the meantime, recent large refugee movements in Sweden puts the country to test and new innovation to solve the issues of housing shortage and integration is required. Construction companies relate high cost to sustainable construction and that this cost does not pay off, especially in the short term. Incentives for building sustainable must be identified and highlighted to increase interest in sustainable building. It is uncertain if the construction company will profit from investment since it is the residents who will attain lower energy costs. The aim is to analyze the incentives, difficulties and opportunities that exist to build and manage sustainable real estate. The thesis consists of a theoretical

framework, literature overview, empirical evidence in the form of an interview study, analysis and conclusions. Semi-structured interviews were conducted with environmental and

sustainability managers and other persons with similar roles in real estate companies, housing companies, housing developers and construction companies in Sweden. Seven persons were interviewed based on questions about which incentives, difficulties and opportunities that exist to build and manage sustainable real estate. The result shows that environmental certification is perceived to be a requirement in order to stay on the market. Certification of social sustainability is lacking and is something that is desirable as several respondents perceive social sustainability as the future while ecological sustainability is a requirement. Lack of knowledge is perceived as the main obstacle to building and managing sustainable. Changed depreciation rules is an important factor to increase incentives for building

4

Förord

Först och främst vill vi rikta ett stort tack till vår handledare Lars Steiner som hjälpt oss med detta arbete och gett oss ovärderlig input och delat med sig av sin kunskap inom ämnet. Vi vill även tacka Roland Zinkernagel på Miljöförvaltningen i Malmö som bidragit med sitt kunnande, kontakter till viktiga personer i branschen och en inblick i det praktiska arbetet hos Miljöförvaltningen.

Malmö, maj 2016

5

Innehåll

1.5 Val av teorier, modeller och centrala begrepp ... 11

1.6 Målgrupp ... 12

1.7 Disposition ... 12

2. Metod ... 14

2.1 Kritik mot vald metod ... 17

2.3 Presentation av intervjupersoner ... 17

3. Teoretisk referensram ... 19

3.1 Drivkrafter för att bygga hållbart ... 19

3.2 Miljöcertifiering ... 20

3.3 Problematiken kring LCA och LCC ... 20

3.4 Hygienkrav centralt begrepp ... 20

3.5 Greenwashing ... 20

3.6 Sammanfattning och tolkning av teorierna ... 21

4. Litteraturöversikt ... 22

4.1 Miljöpåverkan från bygg- och fastighetssektorn ... 22

4.2 Vad säger lagen om hållbar utveckling ... 23

4.3 Nya Hållbarhetslagen ... 24 4.4 Kommunal policy ... 24 4.5 Statliga bidrag ... 26 4.6 Miljöcertifieringssystem ... 27 4.6.1 Miljöbyggnad ... 27 4.6.2 LEED ... 28

4.7 Lönsamhet i att miljöcertifiera ... 29

4.8 Livscykelanalys ... 32

4.9 Service life planning... 33

4.10 Hållbara bostäder ... 34

6

5. Empiri ... 36

5.1 Alla aspekter lika viktiga inom hållbarhet ... 36

Tabell 1. Vilka aspekter är viktigast inom hållbarhet? ... 36

5.2 Incitament för att bygga och förvalta hållbart ... 36

Tabell 2. Vilka incitament finns för att bygga och förvalta hållbara fastigheter? ... 37

5.3 Svårigheter med att bygga och förvalta hållbart ... 37

Tabell 3. Vilka svårigheter finns med att bygga och förvalta hållbara fastigheter? ... 38

5.4 Möjligheter att utvecklas inom området ... 38

Tabell 4. Vilka möjligheter finns att utvecklas inom området? ... 38

5.5 Fördelar, nackdelar och hygienkrav med miljöcertifieringssystem ... 39

Tabell 5. Fördelar, nackdelar och hygienkrav med miljöcertifieringssystem. ... 39

5.6 LCA och LCC används inte i någon större utsträckning ... 39

6. Analys ... 41

6.1 Social hållbarhet framtiden i byggbranschen ... 41

6.2 Avskrivningsregler, en nyckelfråga? ... 46

6.3 Bristande kunskap största hindret mot hållbara byggnader ... 47

6.4 Miljöcertifiering – ett hygienkrav ... 49

6.5 Möjligheter att utvecklas inom området med ny teknik ... 50

6.6 Efterfrågan, goda exempel och lagkrav styr motivationen att bygga fler hållbara byggnader ... 52

6.7 LCA och LCC används inte i någon större utsträckning ... 54

6.8 Positiv inställning till nya Hållbarhetslagen ... 55

7. Slutsatser ... 58

Incitament för att bygga och förvalta hållbart ... 58

Svårigheter med att bygga och förvalta hållbart ... 59

Möjligheter att utvecklas inom området ... 59

7.1 Förslag på vidare forskning... 60

Referenser ... 61

Muntliga källor ... 61

Elektroniska källor ... 61

Tryckta källor ... 61

Bilaga 1 Intervjuguide ... 66

7

Begreppsförklaring

Greenwashing – ett begrepp ursprungligen från engelskan, svensk motsvarighet saknas. Kan

förklaras på så sätt att ett företag utger sig för att arbeta för miljön med olika miljöprojekt men i själva verket enbart gör det för marknadsförings skull. Projekten kan vara verkliga men utgör en så pass liten del av företagets miljöpåverkan att de inte har någon reell betydelse, de genomförs endast på grund av att det ska se bra ut i årsredovisningen.

Gröna byggnader – med detta menar vi dels byggnader som är miljöcertifierade, men även

byggnader som på något sätt benämns som gröna på grund av att de har lägre energiförbrukning eller på annat sätt tar hänsyn till miljön.

Hygienkrav – med detta menar vi något som tidigare inte kunde tas för givet, men som idag

kan tas för givet. I denna uppsats handlar det om att byggnader idag är energieffektiva, förr var det ingen självklarhet. Men idag är det så vanligt att man kan förutsätta att byggherrar har tänkt på detta vid nya byggen, därav blir det ett hygienkrav att vara energieffektiv för att kunna vara verksam på marknaden.

Hållbar utveckling – delas ofta in i tre dimensioner; social hållbarhet, ekologisk hållbarhet

och ekonomisk hållbarhet. Nationalencyklopedin definierar begreppet enligt följande: Hållbar utveckling (engelska sustainable development), begrepp lanserat i Brundtlandrapporten 1987, och där definierat som ”en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov”. (NE, 2016).

Hållbar stadsutveckling – se hållbar utveckling ovan. Samma principer gäller här men

perspektivet är på en stads utveckling.

LCA – livscykelanalys är en metod för att mäta hur stor en produkts miljöpåverkan är under

dess livscykel. Det innebär en analys av miljö- och andra kostnader för en byggnad från byggstarten och upphandling av material, användning av byggnaden och energiförbrukning och slutligen vid rivning och återvinning. Detta är det mest övergripande sättet att mäta en byggnads miljöpåverkan (Boverket, 2015a).

8

LCC – livscykelkostnader mäter ett materials egenskaper över sin livstid. LCC skapas för

varje material och kan sedan utgöra grunden för att göra en livscykelanalys enligt ovan.

LEED – LEED är den vanligast förekommande miljöcertifieringen på byggnader i världen.

Framtagen av den icke vinstdrivande föreningen U.S Green Building Council. Byggnaderna bedöms utifrån flera områden; närmiljö, vattenanvändning, energianvändning, material samt inomhusklimat. Därtill kan bonuspoäng uppnås för innovation i projektet och regionala hänsynstaganden. För varje område i LEED finns ett antal kriterier att uppfylla för att få ett eller flera poäng, och vissa fall en lägsta nivå att uppfylla. Maximala poängen är 100 poäng plus eventuella bonuspoäng för innovation och regional hänsyn. Lägsta nivån benämns certifierad. För att få denna certifiering krävs minst 40 poäng. Därefter finns nivåerna silver, guld och platinum, där högsta nivån kräver att byggnaden uppnår 80 poäng eller mer. (SGBC, 2016).

Miljöbyggnad - Miljöbyggnad är ett miljöcertifieringssystem utvecklat för svenska

förhållanden och är det mest spridda certifieringssystemet för byggnader i Sverige. Områden som bedöms är energi, inomhusmiljö och material. En byggnad kan uppnå betyget brons, silver eller guld. (SGBC, 2016).

Miljöcertifiering - en certifiering utfärdad av tredje part som visar att byggnaden lever upp

till de miljömässiga krav som krävs för att få certifieringen i fråga. Kraven skiljer sig

beroende på nivå, även vilka aspekter i byggnaden som mäts beror på vilken certifiering som byggherren väljer att söka, se under LEED och Miljöbyggnad ovan.

9

1. Inledning

Mot bakgrund från samhällets ökade krav på hållbara bostäder, bland annat i form av önskemål från stat och kommun, och tuff konkurrens mellan byggföretagen krävs nya

förhållningssätt och idéer för att sticka ut på bostadsmarknaden. Den globala uppvärmningen är ett av vår tids största problem och det krävs mycket arbete inom olika områden för att nå de uppsatta klimatmålen. Byggbranschen är ett område som är av stor vikt att arbeta med för att nå målen. Cirka 33 procent av den globala energianvändningen har med byggnader att göra (Price, De la Rue du Can, Sinton & Worrell, 2006). I Sverige står bygg- och fastighetssektorn för 20 procent av landets totala utsläpp av växthusgaser (Boverket, 2009). Samtidigt sätter de stora flyktingströmmarna under senare tid Sverige på prov och det krävs ny innovation för att lösa frågor om bostadsbrist och integration.

Att bygga hållbart kan vara en kostnadsfråga om man inte ser till de samhällsekonomiska aspekterna som är väl identifierade, men kan det också vara en lönsam investering för byggföretagen? De samhällsekonomiska aspekterna är väl utredda enligt systemet

Miljöräkenskaperna som är ett internationellt harmoniserat system för att beskriva samband mellan miljö och samhällsekonomi (Boverket, 2014). Att göra byggföretagen uppmärksamma på de företagsekonomiska värdena av att bygga hållbara byggnader är viktigt för att främja utvecklingen av dessa. I Boverkets rapport ”Miljöpåverkan från bygg- och fastighetssektorn” (2014) har det gjorts en analys av bygg- och fastighetssektorns miljöpåverkan.

Miljöindikatorerna är utvalda genom diskussion mellan Boverket, SCB, Trafikverket och Naturvårdsverket. Rapporten visar att bygg- och fastighetssektorns miljöutsläpp ligger på en stadig nivå under tidsperioden 2008-2011, bortsett från en ökning 2010.

Vad är det då som gör att miljöpåverkan ligger på en stadig nivå i stället för att sjunka när det arbetas aktivt med miljömål både på statlig och på kommunal nivå. Det behövs mer forskning och klargörande i frågan för att göra byggherrar, byggföretag och bostadsbolag mer insatta i hur lönsamheten på kort och lång sikt påverkas av att bygga och förvalta hållbara fastigheter. Det finns ett informationsglapp mellan vad forskningen säger om vilka kostnader som kan knytas till att bygga hållbart och vad som når ut till företagen. En allmän uppfattning om att det skulle vara mycket dyrare att bygga hållbart verkar finnas och denna uppfattning behöver utredas (Nalewaik & Venters, 2009). Om det är en lönsam investering att bygga hållbart och det endast bidrar till en relativt liten kostnadsökning initialt borde det enbart byggas hållbara byggnader idag, vilket inte är fallet. Vad är det som gör att vissa företag tar ansvar medan andra inte gör det?

10 1.1 Problemformulering

De samhällsekonomiska fördelarna med att bygga hållbart är identifierade men det saknas en koppling till de företagsekonomiska fördelarna vilket gör att byggföretag har svårt att

identifiera dessa fördelar. Detta i sin tur leder till att de företag som satsar på att bygga hållbara byggnader ofta får en merkostnad som inte nödvändigtvis resulterar i en ökad vinst då de som tar del av vinsten ofta är någon annan aktör (Nalewaik & Venters, 2009).

Incitament för att bygga hållbart behöver identifieras och lyftas fram för att öka intresset för att bygga hållbart hos byggföretagen.

I nuläget är det oftast en uppfattning hos byggbolagen att det innebär en högre kostnad att bygga hållbart och att denna kostnad inte alltid återbetalar sig, åtminstone inte på kort sikt (Nalewaik & Venters, 2009; Salvi & Syz, 2011 & Brotman, 2014). Byggföretag tittar ofta på lönsamheten utifrån en kortare tidshorisont, vilket innebär att om de skulle investera i att bygga hållbart och det medför extrakostnader är det inte säkert att det är byggföretaget som får ta del av investeringen sen. Utan det blir en annan aktör, exempelvis de boende som flyttar in i huset och får lägre energikostnader.

1.2 Syfte

Syftet med arbetet är att analysera vilka incitament, svårigheter och möjligheter som finns med att bygga och förvalta hållbara fastigheter.

1.3 Frågeställningar

Vilka incitament finns för att bygga hållbart?

Vilka svårigheter upplever byggföretagen och förvaltarna med att bygga och förvalta hållbart? Vilka möjligheter finns att utvecklas inom detta område?

1.4 Avgränsningar

Olika typer av företag så som byggföretag, bostadsutvecklare, bostadsbolag och

fastighetsförvaltare i Sverige ingår i studien genom intervju med anställda som är insatta i hållbarhetsarbetet. Som geografisk avgränsning valde vi Malmö som utgångspunkt, dels för att vi är bosatta i Malmö och mest insatta i denna marknad, dels för att kunna träffa

intervjupersonerna på plats samt för att Malmö har flera byggprojekt som är hållbara. Ett företag som är stort i Malmö på fastighetsmarknaden hade sin hållbarhetsansvarige i Stockholm så i det fallet valde vi att genomföra intervjun per telefon. Vad det fått för

konsekvenser för studien kan bland annat vara att intervjun inte håller lika hög kvalitet eller är lika innehållsrik som intervjuerna som genomförts på plats. Vi ansåg det ändå vara av vikt att intervjua en person som är insatt i hållbarhetsarbetet hellre än att intervjua en person i Malmö

11

som inte är lika insatt i hållbarhetsarbetet. Vi har valt ut sju personer att intervjua som är högt uppsatta och har en chefsroll eller liknande inom miljö- och hållbarhetsarbetet. Urvalet är gjort utifrån vilka aktörer som är stora på fastighetsmarknaden i Malmö, aktörer som utmärkt sig på något sätt för sitt hållbarhetsarbete samt allmännyttiga bostadsbolag för att även få med bolag som bedrivs på andra sätt än traditionella aktiebolag.

När det gäller miljöcertifieringssystem finns det en mängd olika och fokus i uppsatsen ligger på certifieringssystemen LEED och Miljöbyggnad. Det finns andra certifieringssystem så som BREEAM, EU GreenBuilding och EnergyStar som inte kommer ingå i studien. Varför vi valt att fokusera på LEED och Miljöbyggnad är för att LEED är det mest kända och mest spridda systemet som används både i Sverige och internationellt, medan Miljöbyggnad är ett system utvecklat i Sverige och som är det mest använda systemet i Sverige (SGBC, 2016). På detta sätt får vi både en nationell och internationell synvinkel.

1.5 Val av teorier, modeller och centrala begrepp

Centrala begrepp som används för analys och bearbetning av materialet är greenwashing och

hygienkrav. Varför vi valt greenwashing som centralt begrepp för uppsatsen är för att vår

första tanke är att det här kan vara ett problem, att företag utger sig för att arbeta med något som de egentligen inte gör. Skulle det vara så motverkas hela idén om att bygga hållbart. Greenwashing hänger också ihop med miljöcertifieringar som är motpoler till varandra, finns det en miljöcertifiering är det ett bevis på att byggnaden är grön och inte bara något som företaget utger den för att vara. Hygienkrav som begrepp är något som kom upp i

litteraturöversikten men vi insåg inte hur stor betydelse det hade förrän efter intervjuerna var genomförda. Våra intervjupersoner nämnde detta begrepp ofta, utan att vi ställt specifika frågor kring det. I vår intervjuguide tar vi inte upp något av begreppen, av anledning att vi inte vill styra intervjupersonerna för mycket utan vi vill att det ska komma upp naturligt. På så vis vet vi om de här begreppen används ute i verkligheten och inte enbart för att vi tar upp det. Miljöcertifiering är ett annat centralt begrepp och en modell som till viss del är

utgångspunkten för denna uppsats. En stor del av våra intervjufrågor berör just

miljöcertifiering för att ta reda på hur de olika systemen ser ut och hur de bidrar till att skapa incitament, svårigheter och möjligheter med att bygga hållbart. Miljöcertifiering är relevant på så sätt att det är något som hela tiden kommer upp om vi söker efter hållbara byggnader, därav verkar det vara en central del i arbetet för fler hållbara byggnader.

12 1.6 Målgrupp

Målgruppen för arbetet är verksamma inom fastighets- och byggbranschen så som fastighetsmäklare, fastighetsförvaltare, byggherrar, miljöansvariga, hållbarhetsansvariga, bostadsutvecklare, projektledare samt kommunala tjänstemän på bland annat

Miljöförvaltningen och Stadsbyggnadskontoret. Det är dessa personer som vi tror kommer ha störst nytta av studiens resultat som hjälp i sitt arbete. Utöver yrkesverksamma inom

branschen kan arbetet även vara intressant för studenter och forskare inom området.

Arbetet kommer att presenteras för Miljöförvaltningen och Stadsbyggnadskontoret på Malmö Stad för att hjälpa deras framtida arbete med att verka för byggandet av hållbara byggnader i staden. Arbetet kan även vara till hjälp vid samarbetet med byggherrar för att få dem att inse fördelarna med att bygga hållbart.

1.7 Disposition

Uppsatsen disponeras enligt den logiska dispositionen med en inledande del, en huvuddel och en avslutande del. Den inledande delen består av problemformulering där bakgrunden till arbetet beskrivs och vad som leder fram till själva problemet och utgångspunkten för arbetet. Syftet beskriver varför vi gör undersökningen och vad den ska leda till. Frågeställningar tar upp de tre frågeställningar efter vilka vi lagt grunden för den empiriska undersökningen och skapat en intervjuguide. Avgränsningar visar hur vi valt att avgränsa studien och vilken typ av företag som ingår i studien. Under målgrupp beskriver vi vem som är tänkt att ha nytta av studien samt vem den kan vara intressant för att läsa. Metodkapitlet förklarar hur vi metodiskt genomför undersökningen och motiverar val av empiri samt hur intervjuguiden och

intervjuerna är upplagda.

Huvuddelen består av en litteraturöversikt och teoretisk referensram där läsaren ges en överblick över hur kunskapsläget ser ut idag och vilka teorier som är bakgrunden till den empiriska undersökningen. Empirin består av tabeller som kortfattat presenterar resultatet av den empiriska undersökningen.

Den avslutande delen består av analys och slutsatser där vi med hjälp av den teoretiska referensramen analyserar det empiriska materialet. I analysen analyseras det empiriska materialet samtidigt som det presenteras i en kategoriserande analys uppdelad på åtta

kategorier. De åtta kategorierna presenteras i analysen som underrubriker. Kategorierna har vi kommit fram till genom att skapa en kategoriserande analys utifrån vad de intervjuade har svarat och vilka likheter man kan dra av svaren. Kategorierna skapas därefter utifrån

13

gemensamma nämnare hos respondenterna och varje kategori tas med på grund av att mer än en respondent nämnt något som berör temat. De åtta kategorierna sammanfattas i slutsatser och här får läsaren svar på om empirin stämmer överens med den teoretiska referensramen samt svar på de tre inledande frågeställningarna.

14

2. Metod

Uppsatsen består av en litteraturöversikt, teoretisk referensram, empiri i form av en

intervjustudie samt analys och slutsatser. Den teoretiska referensramen koncentreras på att identifiera miljöpåverkan, incitament för hållbart byggande, certifieringssystem och hur kunskapsläget ser ut idag, både i Sverige och internationellt. Många studier som gjorts

kommer från USA, därför innehåller arbetet en stor del forskning därifrån. Vi är medvetna om problematiken i att använda studier som kanske inte är tillämpbara på den svenska marknaden på grund av olika byggregler och lagar samt att olika länder har kommit olika långt i

hållbarhetsarbetet. Teorin används sedan för att skapa en intervjuguide inför intervjuer med bygg- och bostadsbolag samt fastighetsförvaltare. Intervjuguiden har skapats utifrån vald litteratur och teori och det som påverkat olika delar av intervjuguiden beskrivs i nedan stycke. Frågan kring feedback från företag som flyttat till en grön kontorsbyggnad fick vi idén om efter att ha läst artikeln av Ries, Bilec, Gokhan & Needy (2006) som studerat hur ett företag och dess anställda upplever flytten till en ny, grön kontorsbyggnad. Frågorna kring incitament för att bygga hållbart och om det innebär en fördel att inneha en miljöcertifiering hade vi med oss från början men utformningen av frågorna utvecklades bland annat efter att ha gått

igenom artiklarna av Brotman (2014), Bond och Devine (2016), Heschmeyer (2013) och Fuerst och McAllister (2011) som berör fördelar och lönsamhet i att miljöcertifiera. Även vissa frågor kring miljöcertifiering har anknytning till ovan nämnda artiklar, till exempel vilka fördelar som finns med att miljöcertifiera och olika systems fördelar respektive nackdelar. Vidare ledde artiklarna av Cidell & Cope (2014), Aroul och Hansz (2012), Chen & Hong (2015) och Salvi & Syz (2011) in oss på spåret mot utformningen av frågan ”Vad tror du behöver göras för att uppmuntra till att fler hållbara fastigheter byggs?”. Dessa artiklar berör vikten av statliga bidrag och kommunala miljöprogram som drivkraft för att bygga hållbara fastigheter. Studien av Ang & Wilkinson (2008) har inspirerat till flera frågor i

intervjuguiden, bland annat fick den oss att ta social hållbarhet i beaktning då inledande fokus främst låg på ekologisk hållbarhet. En grundläggande fråga i intervjuguiden är därför vilka olika aspekter inom hållbarhet som är av vikt och om alla aspekter finns med i

hållbarhetsarbetet hos företagen.

Metodiskt genomför vi undersökningen genom att först skapa oss en kunskapsöversikt inom ämnet. Sedan genomför vi sju halvstrukturerade intervjuer med miljöchefer och personer med liknande roll hos olika byggföretag, bostadsbolag och fastighetsförvaltare i Malmö där

15

för studien var att försöka intervju cirka åtta till tio personer men på grund av tidsbrist och svårigheter att få personer att ställa upp blev det till slut sju respondenter. Vi anser dock att det material vi fick fram från dessa sju intervjuer gott och väl räcker för att kunna göra en analys utifrån det empiriska materialet. Halvstrukturerad intervju är en flexibel form av intervju som innebär att intervjuguiden skapas med öppna frågor uppdelade på olika teman, stödord och följdfrågor efter varje huvudfråga för att vid behov leda in respondenten på rätt spår samt att samma frågor ställs till alla respondenter (Gillham, 2008). Sju intervjuer gav oss tillräckligt med material för att kunna göra en kategoriserande analys och efter dessa

intervjuer kände vi att fler intervjuer inte hade gett oss bättre resultat. Empirin består av en kvalitativ studie, vi har valt en kvalitativ studie på grund av att det inte finns tillräckligt med teori och tidigare forskning för att kunna skapa en enkät till en kvantitativ metod. Med det menar vi att för att skapa en enkätstudie behöver ämnet vara väl utrett och frågarna som ska undersökas klara, eftersom en kvantitativ metod utgår från slutna frågor hade vi inte kunnat ställa de frågor vi önskar. Med en kvalitativ metod kan vi ställa mer öppna frågor och på så sätt få fram ny kunskap. En kvantitativ studie hade kunnat lämpa sig som vidare forskning inom ämnet när huvudfrågorna är klargjorda och en bredd i det empiriska materialet är önskvärt. Intervjupersonerna är utvalda mot bakgrund i att få en mångfald och olika

perspektiv genom att intervjua både byggbolag, bostadsbolag och förvaltare samt genom att intervjua minst en person på varje företag för att få en bredare bild. Eftersom vi intervjuar både allmännyttiga bostadsbolag och byggföretag får vi en mer nyanserad bild utifrån deras olika utgångslägen. Vi har även försökt hitta personer med olika yrkesroller för att få olika perspektiv i svaren. Utgångspunkten är dock att respondenterna ska ha någon form av ledande roll och arbeta med hållbarhetsfrågor på något sätt så att de kan svara på våra frågor.

Variationen hos respondenterna får vi till exempel genom att intervjua en underhållschef på ett bostadsbolag och en projektledare på ett byggbolag. Förvaltare och företag som arbetar med nyproduktion kan ha olika syn på hållbarhet eftersom de arbetar efter olika tidsaspekter och i olika skeden av en byggnads livscykel. Intervjuerna har genomförts på

intervjupersonens arbetsplats i ett tyst rum och vi har spelat in intervjuerna med en inspelningsapp på telefonen. Intervjuerna har pågått mellan 30-90 minuter, i förväg

uppskattade vi dem till cirka 60 minuter vilket var vad vi förberedde intervjupersonerna på. Vi har inte stressat intervjupersonen att bli klar inom den satta tidsgränsen utan i de fall det dragit ut på tiden är det intervjupersonen som haft mycket att säga och avsatt mer tid än vad som behövts. I de fall där intervjupersonen inte hade möjlighet, på grund av tidsbrist eller

16

hand och e-postintervju i andra hand. I analysen behandlas alla intervjuer med samma

relevans oavsett hur de är genomförda, det kan dock nämnas att vi fick fram ett större material av intervjuerna som genomfördes på plats eller per telefon än de som genomfördes via e-post. I övrigt skiljer det dock inte så mycket mellan de olika intervjuformerna i fråga om hur användbart materialet är. Eftersom vi först genomförde intervjuer på plats och de sista intervjuerna vi hade var via telefon och e-post kompletterade dessa sistnämnda intervjuer de tidigare intervjuerna på ett bra sätt. Att börja med telefon- eller e-postintervju hade

förmodligen inte varit ett lika bra koncept eftersom det är svårt att få samma djup med dessa intervjuformer. Intervjuguiden (bilaga 1, s. 52) har använts till samtliga intervjuer och samma frågor har ställts till alla intervjuade. Intervjuguiden är skapad efter mall från Gillham (2008) och bygger på öppna frågor med stödord under varje fråga som tas upp om de intervjuade är inne på fel spår eller om frågan behöver förklaras ytterligare. I vissa fall har den intervjuade inte kunnat svara på alla frågor, då har vi bett om att få prata med någon annan på företaget som kan svara på frågorna. Alla intervjuer har transkriberats och vi har erbjudit

respondenterna att ta del av transkriberingen innan vi använt materialet, ingen har dock tackat ja till detta. Vi har även skickat en samtyckesblankett till samtliga intervjupersoner enligt en mall från Gillham (2008), samtyckesblanketten ”Om denna forskning” hittas under bilaga 2 (s. 54). Samtyckesblanketten är den information som de intervjuade fått ta del av innan intervjun, de har inte fått ta del av intervjuguiden utom i de fall där vi genomfört intervjun via telefon eller post. Anledningen till att respondenterna som intervjuades via telefon eller e-post fick ta del av frågorna i förväg är för att det är svårare att förklara och utreda

missförstånd utan att träffas och att dessa personer skulle vara mer förberedda då de hade begränsat med tid och vi hade inte kunnat hjälpa till med tolkning av frågorna på samma sätt som vid en konventionell intervju. Vi tolkar inte vårt ämne som känsligt därav finns det inga speciella etiska överväganden utöver de som nämnts ovan; att respondenterna erbjudits ta del av transkriberingen, skrivit under samtyckesblankett samt erbjudits anonymitet.

I empirikapitlet presenteras tabeller skapat utifrån de åtta kategorier som vi kommit fram till i analysen, diagrammet syftar till att ge en överblickande bild över hur de intervjuade har svarat i olika frågor. Vi har valt att delvis slå ihop empiri och analys och skapa en kategoriserande analys enligt Gillham (2008) där vi analyserar det empiriska materialet samtidigt som vi presenterar det. Den kategoriserande analysen har vi skapat genom att se vilka teman och begrepp som är genomgående hos de intervjuade och vilka saker som nämns av mer än en intervjuperson. På så sätt fick vi fram åtta kategorier som på olika sätt besvarar våra

17

frågeställningar. Det empiriska materialet analyseras sedan med hjälp av teorin. Den

empiriska studien ska inte anses statistiskt fastställd utan ska ses som en undersökning för att få en djupare förståelse för ämnet utifrån företagens perspektiv.

2.1 Kritik mot vald metod

Kritik mot att använda kvalitativ metod kan vara att det är svårt att säga något generellt efter ett begränsat antal observationer (Rienecker & Stray Jørgensen, 2008). Det är även svårt att vara fördomsfri inför en intervju och vid tolkningen av denna. Samtidigt finns en risk att vara omdömeslös vid bedömningen av intervjuns relevans och betydelse. Vidare finns det

svårigheter i att forskaren kan snedvrida sin tolkning av det empiriska materialet. Det är viktigt att vara medveten om förutfattade meningar och ställa sig frågor som:

- Vad förväntar jag mig att finna? - Vad skulle jag vilja finna? - Vad hoppas jag att inte finna?

Dessa förutfattade meningar kan finnas omedvetet och ställer inte forskaren dessa frågor till sig själv finns en risk att rapporten upplevs av en läsare som att forskaren kom fram till det den ville komma fram till och tolkade det enligt sin personliga övertygelse. (Gillham, 2008). Vi har försökt undkomma detta dilemma genom att hela tiden försöka inta rollen som opartisk forskare och vara öppen för ny information samt att lyssna på all konstruktiv feedback som kommit längs vägen. Vi har ändrat fokus under arbetets gång om det behövts även om det inneburit att vi tvingats ifrågasätta våra personliga övertygelser eller förutfattade meningar. Efter varje intervju har det dock stått klart att det är svårt att hålla kvar vid det vi trodde från början då det hela tiden uppkommit nytt material att ta ställning till. Varje respondent har gett oss värdefull ny information och nya synvinklar även om flera personer kan ha berört samma ämne. På så sätt har vi hela tiden fått ifrågasätta våra ursprungliga tankar och sanningar. 2.3 Presentation av intervjupersoner

Nedan följer en presentation av intervjupersonerna som ingår i studien, sorterade efter företag i bokstavsordning. Som kan ses nedan finns det en variation i vilken yrkesroll personerna har samt vilken typ av företag de arbetar på. Det är ett medvetet val att försöka hitta personer med olika roller men som ändå har någon typ av koppling till hållbarhetsarbete. För att kunna svara på våra frågor behöver de ha en viss kunskap kring hur de jobbar med hållbarhetsfrågor inom företaget. Anledningen till att vi intervjuat flera personer på vissa företag är dels för att vi frågat varje intervjuperson om det är någon annan de tycker vi borde prata med, dels för att den första personen i vissa fall inte kunde svara på alla frågor och då intervjuade vi ytterligare

18

en person inom samma bolag samt även för att vissa bolag är så pass stora att det är svårt att få en bra bild efter att endast ha intervjuat en person.

Sanna Edling, Chef utveckling och hållbarhet, HSB. HSB kallar sig själva bostadsutvecklare och arbetar med nyproduktion och förvaltning av främst bostäder i hela Sverige med fokus på storstadsområdena.

Janna Jonborn, Miljö- och kvalitetssamordnare och Ulrika Ericsson, tf Underhållschef, MKB Fastighets AB. MKB är Malmös kommunala bostadsbolag och arbetar med uthyrning av bostäder och lokaler i Malmö samt förvaltning av dessa.

Dagmar Gormsen, Utvecklingsledare Social hållbarhet och Johanna Nordström, Gruppchef Gröna affärer, Skanska Sverige AB. Skanska arbetar med nyproduktion av främst

kommersiella fastigheter i hela Sverige.

Åsa Johansson, Projektledare, Skanska Öresund AB. Skanska Öresund är ett dotterbolag till Skanska Sverige och arbetar som entreprenör vid utveckling av nya kommersiella fastigheter i Öresundsregionen.

Per Ekelund, Fastighetschef, Victoria Park AB. Victoria Park är ett fastighetsbolag som arbetar med förvaltning av bostäder, bland annat på omtalade Herrgården som är en del av miljonprogrammet i Malmö.

19

3. Teoretisk referensram

I detta kapitel presenteras de teorier som vi utgått från när vi genomfört intervjustudien. Kapitlet är en även en inledning till följande kapitel, litteraturöversikt, där samtliga artiklar som ingått i studien presenteras djupare. Teorierna vi valt ut här tillsammans med analysen av det empiriska materialet hjälper oss att svara på våra frågeställningar.

3.1 Drivkrafter för att bygga hållbart

Chen & Hong (2015) har skapat en modell som går ut på att staten i Kina bestämmer hur många byggnader som ska byggas varje år och sedan ges bidrag till företag som bygger hållbart. Deras teori går alltså ut på att det är staten som är drivande i hållbarhetsarbetet och att statliga bidrag anses stimulera byggandet av hållbara fastigheter. Även Aroul och Hansz (2012) anser att denna teori är rätt väg att gå i kombination med kommunala miljöprogram för att öka byggandet av hållbara fastigheter i USA. Salvi & Syz (2011) hävdar dock motsatsen och menar att kommunala bidrag inte bidrar till ökat byggande av hållbara byggnader i Schweiz. De menar snarare att det är kulturella normer och inkomst som påverkar byggandet. Kulturella normer i detta fall handlar att de tyskspråkiga kommunerna i Schweiz har avsevärt högre andel hållbara byggnader än övriga kommuner. Vi kommer under studiens gång ta reda på om statliga och/eller kommunala bidrag kan vara ett incitament för att bygga hållbart. I Melbourne, Australien har gjorts en studie av Ang & Wilkinson (2008) som undersöker vad som är drivande i hållbarhetsarbetet hos 190 intervjuade byggherrar. Enligt studien är social hållbarhet drivande på grund av att energikostnaderna är låga. Denna teori kan vara aktuell även i Sverige då vi har låga energikostnader även här sedan vi mer eller mindre gått över till fjärrvärme som huvudsaklig uppvärmning. Studien ovan är visserligen från 2008 och mycket kan ha förändrats sen dess, men det kan vara intressant att se hur långt arbetet kommit i Sverige kring social hållbarhet och om det är drivande även här.

Rosen (2013) menar däremot i sin studie genomförd i USA att det är efterfrågan hos kunder, stigande priser på el och myndighetskrav som är drivande i arbetet för hållbar utveckling. Vidare nämns den nya kommande Hållbarhetslagen vara ytterligare en drivkraft som kan bidra till positiv utveckling i hållbarhetsarbetet. Att standardisera arbetet genom lagkrav är bra för att få bukt med problem som greenwashing då det är svårt att prata bort hållbarhetsarbetet när det finns lagkrav som styr. Detta kan även vara positivt för de företag som redan arbetar efter parametrarna som tas upp i Hållbarhetslagen som på så sätt får en stämpel på att de gör rätt. (Hållbarhetslagen, 2016 & Justitiedepartementet, 2014).

20 3.2 Miljöcertifiering

Miljöcertifiering är ett centralt begrepp för denna uppsats på så sätt att det är utgångspunkten i miljöarbetet hos många företag. Miljöcertifiering är ett mål och något att sträva efter, att nå certifieringen och på så sätt få ett bevis på arbetet. Vi kommer undersöka på vilket sätt miljöcertifiering bidrar till att skapa incitament, svårigheter och möjligheter med att bygga och förvalta hållbart. Olika certifieringssystem kommer även undersökas och diskuteras utifrån intervjupersonernas upplevelser. Miljöcertifiering och vikten av detta presenteras närmare i litteraturöversikten, bland annat i en studie från Boverket (2015b). Miljöcertifiering har begränsad användbarhet vid renovering (Brown et al. 2012), och riktar sig därmed främst mot nyproduktion. Nalewaik & Venters (2009) undersöker LEED-certifierade byggnader i USA och svårigheterna i att mäta hur lönsamt det är att miljöcertifiera då det är relativt nytt med miljöcertifiering och byggnaderna har inte uppnått sin livscykel.

3.3 Problematiken kring LCA och LCC

I litteraturöversikten tas flera artiklar upp som berör problematiken kring LCA och LCC. Blengini & Di Carlo (2010) menar att LCA upplevs vara för komplext, kunskaps- och kompetensintensivt samt tidskrävande. Boverket (2015a) visar på ett varierat kunskapsläge ute hos företagen som beror på brist på offentliga system för beräkning av miljöpåverkan samt att det inte finns krav på miljöcertifiering. Wallhagen, Glaumann & Malmqvist (2011) menar också på vikten av att ha en lättillgänglig databas för beräkning av energiförbrukning för ett visst material.

3.4 Hygienkrav centralt begrepp

Brown, Malmqvist & Wintzell (2014) har undersökt den svenska fastighetsmarknaden och menar att miljöcertifiering är en nischmarknad men att det kan komma att förändras ganska snart då utvecklingen går snabbt i Sverige. De nämner att miljöcertifiering kan komma att ses som ett hygienkrav i framtiden. Varför denna teori är intressant är för att se hur långt

branschen har kommit och för att ta reda på om teorin stämmer överens med verkligheten, om miljöcertifiering har blivit ett hygienkrav. Hygienkrav som centralt begrepp hänger även ihop med tidigare nämnda miljöcertifiering som centralt begrepp för denna studie.

3.5 Greenwashing

Greenwashing är ett problematiskt begrepp, både att förstå och förklara men även ett problem i sig för branschen. Det verkar finnas företag som rider på den gröna vågen och använder sig utav greenwashing för att ta marknadsandelar. Vi vill ta reda på om det här är ett stort

21

problem och hur problematiken i så fall ser ut ute hos företagen. Vad kan vara lösningen och kan miljöcertifiering och hygienkrav vara en del av lösningen?

3.6 Sammanfattning och tolkning av teorierna

Det finns ett gediget material och tidigare forskning som berör ämnet. Som teorier har vi valt ut forskning som berör både drivkrafter, problem och centrala begrepp. Vad vi kommer göra med teorierna är att skapa en intervjuguide som vi sedan utgår från när vi analyserar det empiriska materialet. Vi kommer där ta reda på huruvida teorierna stämmer överens med vårt empiriska material. Utgångspunkten utifrån teorin är att byggbranschen har många delar att arbeta med och att det både finns starka drivkrafter för att bygga hållbart samtidigt som det finns en problematik. Med hjälp av våra utvalda teorier försöker vi tolka hur drivkrafterna och problematiken kan samarbeta för att skapa hållbar utveckling.

22

4. Litteraturöversikt

Nedan följer en översikt över de artiklar vi fördjupat oss i och som ligger till grund för detta arbete. Kapitlet inleds med att läsaren får en bakgrund i form av hur miljöpåverkan ser ut idag och hur den har sett ut tidigare. Vidare följer vad som sägs i lagtext och hur kommun och stat ställer krav, här berörs även den kommande Hållbarhetslagen. Sedan presenteras olika

miljöcertifieringssystem, kritik mot dessa samt lönsamhet i att miljöcertifiera. Slutligen presenteras begreppen livscykelanalys och service life planning samt olika drivande faktorer bakom hållbar utveckling.

4.1 Miljöpåverkan från bygg- och fastighetssektorn

Boverkets roll i fråga om hållbar utveckling är central då det är Boverket som ger ut byggregler och ställer krav på exempelvis energianvändning vid nybyggnation i sina publikationer. Boverket ansvarar även för det nationella miljökvalitetsmålet ”God bebyggd miljö”, vilket innebär ett mer övergripande mål gällande hållbar stadsutveckling

(Ammenberg, 2012). Hållbar stadsutveckling och God bebyggd miljö berör fler aspekter än till exempel minskad energianvändning för en byggnad. Aspekter som berörs är bland annat den fysiska miljön omkring en byggnad, kollektivtrafik, gång- och cykelbanor, buller och luftföroreningar. God bebyggd miljö är alltså ett större övergripande projekt på regeringsnivå vilka delegerar ansvar till kommuner att införliva dessa mål i planeringen av stadsmiljön. Utvärderingen av arbetet mot att nå målet God bebyggd miljö 2015 visar att arbetet har kommit en bit på vägen inom vissa områden men målet är inte nått och bedöms inte nås med nuvarande styrdokument och incitament, de ser en svag positiv utveckling för miljön.

Fastighetsbranschens arbete för att minska energianvändningen bygger mycket på frivilliga initiativ och miljöcertifiering. Fastighetsbranschen har lyckats inom punkten minskad energianvändning för uppvärmning men samtidigt ökar utsläppen vid bygget av nya fastigheter på grund av materialanvändning och låg materialåteranvändning (Boverket, 2015b). Tyréns (2012) har gjort en studie kring återanvändning av material vid renovering och nybyggnad av fastigheter och det finns stora möjligheter att minska avfallet som blir över efter en byggnation genom bättre planering.

Boverkets rapport ”Miljöpåverkan från bygg- och fastighetssektorn” (2014) ger en bra överblick över hur miljöpåverkan ser ut idag. Denna information kan användas vid

jämförandet med projektkostnader och planerade framtida besparingar i ett projekt för hållbart byggande. För byggföretag borde informationen vara av intresse för att hitta eventuella

23

kostnadsbesparingar och energieffektivisering när de räknar på skillnaden att bygga traditionellt mot hållbart.

Utsläpp av växthusgaser från bygg- och fastighetsbranschen inklusive väg- och järnvägsanläggning från endast inhemsk produktion och användning av varor är i genomsnitt 13 Mton per år under perioden 2008–2011.

Fastighetsförvaltningen står för merparten av utsläppen och är på ca 8 Mton, vilket utgör ca 60 procent. (Boverket, 2014).

Kommentar: data för väg- och järnvägsanläggningar är inte aktuellt för detta arbete men ingår i Boverkets rapport.

De utvalda faktorerna som mäts i Boverkets rapport (2014) är följande: - Utsläpp till luft i form av växthusgaser

- Utsläpp till luft i form av kväveoxider (NOx) - Utsläpp till luft i form av partiklar

- Energianvändning (fossilt) - Energianvändning (biobränsle)

- Användning av hälsofarliga och miljöfarliga kemiska produkter - Uppkommet avfall

4.2 Vad säger lagen om hållbar utveckling

I lagtext nämns hållbar utveckling och vikten av att verka för detta. Ett av Miljöbalkens (MB) huvudsyfte är:

Bestämmelserna i denna balk syftar till att främja en hållbar utveckling som innebär att nuvarande och kommande generationer tillförsäkras en hälsosam och god miljö. En sådan utveckling bygger på insikten att naturen har ett skyddsvärde och att människans rätt att förändra och bruka naturen är förenad med ett ansvar för att förvalta naturen väl.

MB säger inte något direkt konkret om fastighetsbranschen. Däremot finns det på olika ställen i Plan- och Bygglagen (PBL) hänvisningar till MB vilket innebär att den ändå påverkar, främst vid olika typer av tillstånd (Ebbesson, 2015). Det är PBL samt Plan- och

24

detaljplaner. I MB finns verktygen miljöbedömning och miljökonsekvensbeskrivning, dessa verktyg kan användas som hjälpmedel för bättre målstyrning av miljömål vid planering av den fysiska miljön. Riktlinjerna för konkreta krav på olika saker som till exempel

energiförbrukning hittas i Boverkets byggregler (BBR) som är framtagen för att ge allmänna råd till förordningar som PBL och PBF. Boverkets byggregler motsvarar det som förr var svensk byggnorm. Det är byggherren, som ofta är fastighetsägaren, som ansvarar för att reglerna i PBL och BBR följs och tillsynen görs av kommunens byggnadsnämnd. 4.3 Nya Hållbarhetslagen

Vi förväntas få en ny Hållbarhetslag den 1 juli 2016 med anledning av EU-direktiv

2014/95/EU som antogs hösten 2014. Detta direktiv innebär att alla företag som räknas som stora bolag kommer ha krav på sig att redovisa icke-finansiell information i fråga om

hållbarhetsfrågor, mångfald, miljö etc. I Sverige är det ungefär 2000 bolag som berörs. Utöver de stora bolag som omfattas räknas även finansiella aktörer samt samhällsnyttiga bolag in. Det finns både förespråkare och motståndare i branschen mot obligatorisk

hållbarhetsredovisning. Många menar dock på fördelarna, det stärker företagets varumärke och är ett viktigt steg på vägen mot att nå de uppsatta klimatmålen. Som det är nu när det är frivilligt att rapportera om hållbarhet finns det företag som väljer att endast rapportera så lite som möjligt för att göra ägare och kunder nöjda genom att visa att de faktiskt arbetar med hållbarhetsfrågor (Hållbarhetslagen, 2016 & Justitiedepartementet, 2014).

4.4 Kommunal policy

Cidell & Cope (2014) har gjort en undersökning om hur en kommunal policy kan påverka byggandet av gröna byggnader i staden. Specifikt huruvida en existerande policy leder till fler gröna byggnader och inte att det är existensen av gröna byggnader som driver kommunen till att införskaffa en policy om grönt byggande. I undersökningen begränsas urvalet till städer i USA med 50 000 eller fler invånare, vilket motsvarar 664 städer. Deras korrelationsanalys pekar mot ett starkt samband kring antalet LEED-certifierade byggnader som byggs och om kommunen har implementerat någon form av krav eller policy som främjar byggandet av LEED-certifierade byggnader.

I Sverige har kommuner tidigare kunnat fatta beslut om lokala särkrav för de tekniska

egenskaperna i ett byggnadsverk. Lokala särkrav innebär att kommunens krav avviker från de nationella byggreglerna. Med utgångspunkt i Boverkets byggregler var det vanligt att

kommuner valde att skärpa energikravet på byggnadsverk. Detta gjordes för att driva på utvecklingen kring hållbarhet och få fastighetssektorn att bygga mer hållbart. 2014 beslutade

25

dock regeringen att ta bort möjligheten för dessa kommunala särkrav. Anledningen var att de ansåg att kommunala särkrav lett till en betydligt högre bygg- och projektkostnad vilket resulterat i minskat bostadsbyggande. De såg även fördelar i förutsägbarheten för en byggherre eller byggföretag som nationella byggregler medför. Nu är det Boverket som genom ett bemyndigande från regeringen ställer kraven för de tekniska egenskaperna i hela landet, dessa återfinns i BBR. (Prop. 2013/14:126).

Aroul och Hansz (2012) har undersökt om gröna bostadsfastigheter ger ett större

försäljningsvärde och om hur det påverkat att obligatoriska miljöprogram införts nationellt på kommunnivå i USA. Staten Texas har även infört ett program som avser gälla för hela staten och i staden Frisco i Texas finns den högsta premieintäkten associerad med gröna byggnader. Frisco var den första staden i USA att införa ett obligatoriskt program för gröna

bostadsfastigheter. I studien jämförs två städer i Texas, Frisco och McKinney. Frisco har infört ett obligatoriskt program för gröna bostadsfastigheter och McKinney har inget

obligatoriskt program men det byggs gröna bostäder på privat initiativ. Studien visar att gröna bostäder säljs till ett högre pris både i Frisco och i McKinney men det intressanta är att det verkar som att de gröna bostäderna i Frisco, där det obligatoriska programmet finns, säljs till ett markant högre pris än i McKinney som inte har ett obligatoriskt program.

En studie av Zalejska-Jonsson (2014) undersöker kunders vilja att betala mer för lägenheter i gröna byggnader i Sverige. Studien omfattar både hyreslägenheter och bostadsrätter i Sverige och visar att det finns en ökad betalningsvilja på omkring fem procent för lägenheter i gröna byggnader. Betalningsviljan är högre för lågenergihus än för byggnader som är

miljöcertifierade. Författaren menar att personer är mer villiga att betala för saker de förstår så som fördelar med en lägenhet som använder mindre energi jämfört med de oklara fördelarna med en lägenhet i ett hus som är miljöcertifierat. Studien är dock begränsad i den omfattning att den gjordes av lägenheter som såldes under åren 2007-2010 då det var finanskris och svårt att sälja lägenheter överlag. Därför är det svårt att veta hur priserna påverkades när det kan ha varit andra saker som påverkade priserna som rabatter inblandade. Studien genomfördes med enkäter som skickades ut till 1200 boende i utvalda gröna byggnader respektive traditionella byggnader som jämförelseobjekt. Studien visade att de som var villiga att betala extra för en grön lägenhet också var mer intresserade av hållbarhet överlag och tyckte hållbarhet var en viktig fråga. Det finns även en risk i en enkätstudie att respondenterna svarar enligt önskat beteende eller för att vara forskaren till lags. Resultatet stämmer dock överens med att gröna byggnader säljs till ett högre pris. Vid beslut om investering i gröna byggnader anser

26

författaren att en rationell siffra att räkna med är en högre betalningsvilja på fem procent hos kunden.

4.5 Statliga bidrag

Chen & Hong (2015) undersöker hur staten skulle kunna stimulera byggandet av gröna bostäder genom bidrag till byggföretagen. Det är Kinas bostadsmarknad som behandlas och analyseras. Att tänka på miljön vid byggandet av bostäder är något som kom väldigt sent till Kina vilket medför att landet ligger en bit efter jämfört med andra länder i Europa och USA. Deras modell går ut på att staten bestämmer hur många gröna byggnader som ska byggas under året och gör en budget därefter. Byggbolagen får sedan bidrag som täcker de extra kostnader som uppkommer när de bygger gröna hus. När någon sedan köper bostaden är det tänkt att de får betala lite extra med tanke på de fördelar, bland annat lägre levnadskostnader, som följer med att bo i en grön byggnad.

Även Aroul och Hansz (2012) beskriver vikten av att staten hjälper till att finansiera hållbart byggande för att skynda på processen. Statliga bidrag i kombination med obligatoriska kommunala miljöprogram är en förutsättning för att det byggs fler hållbara fastigheter i USA, menar författarna. Det finns en oro över att bostäder som byggs behöver ha högre kvalitet för att klara att stå emot klimatförändringar, både ur miljö- och hållbarhetssynpunkt. Staten har därför gått in med fem miljarder för finansiering av väderbeständiga bostäder och en del av dessa medel kommer gå till att finansiera gröna byggprojekt.

Salvi & Syz (2011) undersökte vad som påverkar byggandet av gröna byggnader i Schweiz. Schweiz har en av de högsta andelarna gröna byggnader i världen men spridningen på gröna byggnader är inte jämn mellan de olika kommunerna. I en del kommuner är varannan

byggnad som byggs grön medan i andra kommuner byggs det nästan inga. Studien antyder att kommunala bidrag för byggande inte är korrelaterat med antalet gröna byggnader. Även om storleken på bidraget varierar tycks heller inte detta spela någon roll. Det ska dock sägas att den beräknade ökade kostnaden för att bygga hållbart är fem till tio procent av totala kostnader (cirka 25 000–50 000 schweiziska franc), medan det genomsnittliga bidraget är 4416 schweiziska franc. I stället är det inkomst och språklig tillhörighet som verkar vara de två faktorer som påverkar hur mycket gröna byggnader som byggs. Andelen byggnader som är certifierade enligt Minergie (Swiss energy building lable) är 76,2 procent högre i

27

på att kulturella normer kan ha stor påverkan. Även hög inkomst är en faktor som påverkar byggandet av certifierade byggnader positivt.

4.6 Miljöcertifieringssystem

Nedan följer en genomgång av de två miljöcertifieringssystemen LEED och Miljöbyggnad som ligger i fokus för denna uppsats. Här beskrivs fördelar och nackdelar med de olika systemen samt exempel på hur de används i praktiken och hur detta analyserats av forskare. 4.6.1 Miljöbyggnad

Miljöbyggnad är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Sverige som blivit allt mer populärt i Sverige. Systemet är utvecklat för den svenska marknaden med hänsyn till svenska byggregler och inkluderar både nya och befintliga byggnader oavsett storlek. I dagsläget är 700

byggnader certifierade enligt Miljöbyggnad, främst nyproducerade flerbostadshus.

Konkurrerande certifieringssystem är främst LEED och BREEAM som har 280 respektive 273 certifierade byggnader i Sverige. Fördelen med Miljöbyggnad är att det är utvecklat efter svenska byggregler för den svenska marknaden, nackdelen kan dock vara att det är svårt att göra en internationell jämförelse med byggnader som är certifierade enligt andra

internationella system (SGBC, 2016). Miljöbyggnad har snabbt blivit det mest använda systemet i Sverige sedan den första byggnaden certifierades 2010. Miljöbyggnad är mindre omfattande och berör färre områden än amerikanska LEED och brittiska BREEAM men är samtidigt mer omfattande än amerikanska EnergyStar och EU Green Building (Brown, Malmqvist, Bai & Molinari, 2012 & Malmqvist et al., 2011).

Brown et al. (2012) undersöker effekten av olika renoveringspaket för flerfamiljshus i Sverige med hjälp av uträkning av förväntat energibehov, livscykelkostnader (LCC), värdering av byggnaden enligt Miljöbyggnad och IEQ (kvalitet på inomhusmiljön). Byggnaderna som undersöks är två lägenhetshus från miljonprogrammet byggda 1963 respektive 1973 och en radhuslänga byggd 1973 i Stockholm. Typiskt för miljonprogrammet var att bygga

industrialiserat och fokus var att snabbt bygga ett stort antal bostäder, därav mindre fokus på hållbarhet. Eftersom det byggdes mycket lägenheter under miljonprogrammet är det många som har ett renoveringsbehov idag. En aspekt som bedöms när en byggnad ska certifieras enligt Miljöbyggnad är dagsljus. Av förklarliga skäl är det svårt för byggnaderna i studien att få högre betyg än silver totalt när betyget för dagsljus inte kan bli högre än brons.

Anledningen till att byggnaderna inte kan få högre betyg än brons har att göra med att dagsljus är en aspekt som är svår för fastighetsägaren att påverka då den baseras på rumsstorlek, fönsterstorlek och placering av fönster. Det skulle vara väldigt kostsamt att

28

försöka påverka dessa aspekter vid en renovering. Incitamenten för att använda Miljöbyggnad som certifieringssystem vid renovering av byggnader är därför begränsade, menar författarna. Enligt ett EU-direktiv från 2010 krävs LCC vid i princip alla renoveringar av flerfamiljshus. Vidare kräver EU-direktivet att medlemsländerna sätter en lägsta nivå för energiprestanda baserat på vad som ger den lägsta kostnaden under en byggnads ekonomiska livscykel. När Brown et al. genomförde studien ovan år 2012 var Miljöbyggnad ett ganska nytt

miljöcertifieringssystem och författarna talar därför om vikten av att vidare marknadsföra systemet för att vägleda hållbara renoveringsprocesser. Det har inte gjorts någon

undersökning kring om andra certifieringssystem erbjuder en mer avancerad beräkningsmetod för dagsljusklassificering.

Slutsatsen av denna studie är att LCC är ett viktigt instrument i beräkningen för att komma fram till att byggnaderna i studien kan sänka sitt energibehov med 50 procent (vilket är kravet för att kunna nå nationella och internationella klimatmål) till en relativt låg ökning av LCC (5-26 procent) men med fördelen av att inomhusmiljön samtidigt blir bättre.

4.6.2 LEED

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) är det mest kända och mest spridda miljöcertifieringssystemet av byggnader internationellt som kan användas för alla typer av byggnader. Initierat av den amerikanska icke vinstdrivande föreningen U.S. Green Building Council, Sveriges motsvarighet är Sweden Green Building Council (SGBC). Den första versionen kom ut 1999 i USA. Det finns fyra olika nivåer av certifiering; certifierad, silver, guld, och platinum (SGBC, 2016). I Malmö är bland annat det nya konserthuset och

kongresscentret Malmö Live platinumcertifierat enligt LEED. Skanska är byggherre för Malmö Live, därför är det relevant att undersöka LEED djupare med tanke på att vi intervjuar Skanska i studien.

Nalewaik & Venters (2009) skriver om gröna byggnader i USA certifierade enligt LEED-systemet. Gröna byggnader och LEED-certifiering är relativt nya begrepp, när artikeln skrevs hade LEED-certifiering funnits i cirka tio år. Den korta tidsaspekten gör det svårt att

undersöka LCC då en genomsnittlig livscykel för en byggnad I USA är 39 år enligt

amerikanska statens skatteklassificering. Det finns heller inga konkreta jämförelser med två identiska byggnader där en är certifierad enligt LEED och den andra byggnaden inte

certifierad. Därför bygger potentiella kostnader och ekonomiska fördelar på förväntningar enligt projektplanen och är svåra att utvärdera när det inte finns jämförelseobjekt och när livscykeln för byggnaden inte är uppnådd.

29

LCC innebär en analys av miljö- och andra kostnader för en byggnad från byggstarten och upphandling av material, användning av byggnaden och energiförbrukning och slutligen vid rivning och återvinning. Detta är det mest övergripande sättet att mäta en byggnads

miljöpåverkan (Boverket, 2015a). Resultat från Boverkets rapport ”Miljöpåverkan från bygg- och fastighetsbranschen” (2014) visar vikten av att använda ett livscykelperspektiv vid analysering av en byggnads miljöpåverkan, annars riskeras att missa viktiga förändringar. LEED certifierade byggnader och gröna byggnader upplevs enligt en studie av Nalewaik & Venters (2009) vara dyrare att bygga än traditionella byggnader utan miljöcertifiering.

Huruvida denna uppfattning stämmer överens med fakta är svårt att säga på grund av att det är ett relativt nytt system och tillräcklig tid har inte gått för att kunna utvärdera fullt ut.

Författarna skriver vidare att enligt olika privata och publika källor ligger de ökade initiala kostnaderna för certifierbara byggnader på mellan två till åtta procent. På lång sikt kan dock den här kostnaden i stället bli en lönsam investering då konkreta besparingar kan uppstå som lägre energiförbrukning och lägre underhållskostnader, samt mindre konkreta fördelar som högre prestige för byggföretaget, högre välbefinnande och prestation av de boende och medarbetare i gröna byggnader.

Det finns kritik riktad mot LEED som bland annat handlar om att lägsta nivåerna av certifiering (speciellt certifierad-nivån) inte bidrar till att sänka växtgasutsläppen. Detta fenomen kallas greenwashing av kritiker till miljöcertifiering (Fuerst, 2009). En studie av 100 LEED-certifierade fastigheter visar att en tredjedel av fastigheterna genererar mer utsläpp än icke-certifierade fastigheter (Newsham, Mancini & Birt, 2009). Övrig kritik är bland annat att LEED mäter hållbar design och inte den faktiska förbrukningen byggnaden har, höga

kostnader för att ansöka om certifiering samt att systemet inte är klimatspecifikt.

Yrkesverksamma inom den hållbara byggnadsindustrin jobbar dock ständigt med förbättring av programmet, speciellt i de tio största storstadsområdena i USA. Däremot har LEED-certifierade byggnader haft svårare att nå ut på de mindre marknaderna i USA (Bond & Devine 2016).

4.7 Lönsamhet i att miljöcertifiera

En studie gjord i USA av Brotman (2014) undersöker hur lönsamt det är att bygga byggnader med miljöcertifiering och om de högre kostnaderna återbetalar sig själva i form av lägre underhållskostnader. Det är inte bara kostnader för material och nya tekniska lösningar som är högre vid byggandet av gröna fastigheter utan även momentet att ansöka om certifieringen till

30

organisationen kostar. I artikeln undersöks energiförbrukning i kommersiella byggnader som har LEED-certifiering och de som inte har det. Resultatet visar att i många fall förbrukar byggnader med de lägsta graderna av LEED-certifiering (certifierad och silver) mer än icke-certifierade byggnader. Det var inte förrän kommersiella byggnader med guld eller högre certifiering jämfördes som det gick att se en klar förbättring mot icke-certifierade.

Frågan ställs då om gränsen för LEED-certifiering är för enkel att uppnå och har för lite med energieffektivitet att göra utan bara blir en onödig kostnad för byggbolagen. I många fall tycks enda skillnaden vara att vissa byggnader sökt certifiering och andra inte, byggtekniskt är det inte en självklarhet att det skiljer något alls.

Fuerst (2009) skriver om investeringstrender i LEED och Energy Star certifierade fastigheter. Arbetet visar att principen om minsta ansträngning även är applicerbar på miljöcertifierade byggnader. Fastigheterna hamnar i kluster precis över den nivån av certifiering de sökt, detta innebär att företagen är kostnadseffektiva och inte vill lägga ut massa extrakostnader på att investera i en miljöcertifiering om det inte återbetalar sig. Därför satsar företagen på exakt de poäng, eller strax över, som krävs för en viss nivå snarare än att slösa poäng i onödan utan att nå en högre nivå.

Andelen miljöcertifierade fastigheter är fortfarande låg i USA (under en procent i alla stater) och en orsak till detta kan vara att det främst är nya byggnader snarare än befintliga som miljöcertifieras, endast sex procent av de totala certifierade byggnaderna är befintliga byggnader. Detta är anmärkningsvärt då nya byggnader endast uppgår till en procent av det totala fastighetsbeståndet i USA. Ett måste för att fler byggnader ska bli certifierade och för att faktiskt påverka de totala växtgasutsläppen är därför att satsa på att miljöcertifiera

befintliga byggnader. Myndigheter i många stater i USA arbetar för att det ska vara lagstadgat att bygga hållbart och det är ett steg i riktningen mot att nå klimatmålen. I Sverige ligger antalet miljöcertifierade byggnader enligt EU GreenBuilding, Miljöbyggnad, LEED och BREEAM på 1505 stycken (SGBC, 2016). Sverige är en förhållandevis ung marknad där utvecklingen går snabbt. I en studie som gjordes 2014 av Brown, Malmqvist & Wintzell var det många fastighetsägare i Sverige som såg miljöcertifiering som en nischmarknad som kunde ge ett unikt försäljningsargument. Men med tanke på hur snabb utvecklingen varit resonerade många att miljöcertifierade byggnader snart kommer att vara ett hygienkrav. En av de drivande faktorerna var att många företag idag har en miljöpolicy om att deras kontor ska ligga i en miljöcertifierad byggnad.

31

Bond och Devine (2016) beskriver fördelarna med att faktiskt inneha en miljöcertifiering av en byggnad jämfört med att endast benämna byggnaden som grön eller hållbar. Högre hyresintäkter och högre försäljningspris lyfts fram även i denna studie och det är den första studien som gjorts, enligt författarna, som berör skillnaden i lönsamhet att certifiera

flerfamiljshus mot att bara benämna fastigheten som grön eller hållbar. De finner en

signifikant skillnad på hyresintäkter där LEED-certifierade byggnader genererar en dubbelt så hög ökning av intäkterna jämfört med icke-certifierade gröna byggnader. Detta stöder att det faktiskt ger en stor effekt av att inneha en certifiering, vilket är logiskt med tanke på den höga kostnaden för att få en certifiering. Andra argument för att LEED-certifiera flerfamiljshus är att hyresgäster är villiga att betala extra för LEED-certifierade bostäder. I en studie av Heschmeyer (2013) visar författaren att LEED-certifiering är den andra viktigaste faktorn efter centralt läge när hyresgäster väljer bostad.

Fuerst och McAllister (2011) visar i en studie att miljöcertifierade kommersiella fastigheter säljs till högre priser och/eller generar högre hyresintäkter. Faktorer som ger ett högre försäljningspris gentemot icke-certifierade fastigheter är; fördelar för de som köper eller hyr fastigheten så som lägre driftskostnader, lägre innehavskostnader för investerare och en lägre riskpremie.

Ries, Bilec, Gokhan & Needy (2006) har gjort en studie som undersöker effekten av hur en bättre arbetsmiljö påverkar ett företag. Företaget som undersöktes flyttade 2003 till en ny byggnad där de lagt mycket fokus på att bygga en hållbar arbetsmiljö och där fastigheten var certifierad enligt LEED och uppnådde nivå silver. I undersökningen gjordes kvantitativ insamling av data före och efter flytten och företaget undersökte hur de anställda upplevde att miljön påverkade dem och om satsningen var kostnadseffektiv för företaget. Det de kunde se var att de anställda var överens om att miljön i den nya byggnaden upplevdes bättre än den gamla och att flera av fördelarna med den nya byggnaden lett till högre produktivitet. När de tittade på de företagsekonomiska aspekterna visar även de att det var rätt beslut att bygga den nya anläggningen. Enligt rapporten når investeringen en nollpunkt efter 12,5 år. Då beräknas den ökade produktiviteten och de olika besparingarna för den nya gröna anläggningen uppgå till investeringskostnaden. Rapporten visar att den nya anläggningen var ett bra beslut både ur miljö- och ekonomisk synvinkel.