Konkurrens på bostadsmarknaden

Konkurrens på

bostadsmarknaden

Boverket oktober 2011

– analys och kartläggning med fokus på

marknaden för hyresrätter

Titel: Konkurrens på bostadsmarknaden

Utgivare: Boverket oktober 2011

Upplaga: 1

Antal ex: 80

Tryck: Boverket internt

ISBN tryck: 978-91-86827-47-2

ISBN pdf: 978-91-86827-48-9

Sökord: Bostadsmarknaden, hyresmarknaden, konkurrens,

konkurrensa-nalys, SCP-modellen, ägare, bostadsfastigheter

Dnr: 10138-4353/2011

Publikationen kan beställas från:

Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona

Telefon: 0455-35 30 50 eller 35 30 56

Fax: 0455-819 27

E-post: publikationsservice@boverket.se

Webbplats: www.boverket.se

Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats.

Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran.

Boverket 2011

Förord

Denna rapport är en analys av konkurrensförhållandena på

bostadshyresmarknaden. Rapporten har även karaktär av litteraturstudie i

ämnet. Rapporten är skriven av Pål Sjöberg. Martin Hedenmo, Rolf-Erik

Román, Anders Carlsson och Hans-Åke Palmgren har bidragit med

värdefulla synpunkter.

Rapportbilagorna, där bland annat ägarstrukturer för

bostadsfastig-heter i hela riket och i enskilda kommuner framgår, är framtagna av

Rolf-Erik Román.

Karlskrona oktober 2011

Janna Valik

Innehåll

Konkurrens på bostadsmarknaden ... 1 

– analys och kartläggning med fokus på marknaden för hyresrätter1 

Sammanfattning ... 7 

1. Inledning ... 9 

1.1 Uppdraget ... 9

 

1.2 Syfte och metod ... 9

 

1.3 Avgränsning ... 10

 

1.4 Inledande diskussion ... 11

 

1.5 Hur går man vidare? ... 13

 

1.6 Disposition ... 13

 

2. Hur ser bostadshyresmarknaden ut idag? ... 15 

3. Varför fungerar inte hyresmarknaden på ett tillfredsställande

sätt? ... 17 

4. Vad kännetecknar en välfungerande hyresmarknad ur ett

konsumentperspektiv? ... 19 

5. Konkurrensanalys med SCP-modellen ... 23 

5.1 Grundförutsättningar ... 25

 

5.1.1 Det institutionella ramverket ... 25

 

5.1.2 Efterfrågeförhållanden ... 26

 

5.1.3 Substitutkonkurrens ... 27

 

5.2 Struktur ... 27

 

5.2.1 Allmänt om koncentrationsgrad ... 27

 

5.2.2 Marknadskoncentration på bostadshyresmarknaden ... 28

 

5.2.3 Allmänt om etableringshinder ... 28

 

5.2.4 Etableringshinder på bostadshyresmarknaden ... 30

 

5.2.5 Allmänt om produktdifferentiering ... 33

 

5.2.6 Produktdifferentiering på bostadshyresmarknaden ... 33

 

5.3 Agerande ... 33

 

5.3.1 Allmänt om prissättningsbeteende ... 34

 

5.3.2 Prissättningsbeteende på bostadshyresmarknaden ... 35

 

5.3.3 Allmänt om differentieringsagerande ... 39

 

5.3.4 Differentieringsagerande på bostadshyresmarknaden ... 39

 

5.4 Utfall ... 39

 

5.4.1 Lönsamhet ... 40

 

5.4.2 Förändringar i marknadsandelar ... 41

 

5.4.3 Förvaltningskvalitet ... 42

 

5.5 Kausalitet ... 43

 

6. Slutsatser ... 45 

Referenser ... 47

 

Bilaga 1. ... 51 

De största ägarna av bostadsfastigheter i hela riket ... 51

 

Kommunerna dominerar marknaden för hyresrätt i kommunerna ... 52

 

Övriga ägare av hyresfastigheter (flerbostadshus) ... 53

 

Fördelningen mellan kommunägt, övrig hyresrätt och bostadsrätt ... 54

 

Största ägare av hyresfastigheter i 115 kommuner (bilagorna 2.1 – 2.6) 56

 

Bilaga 2. ... 57 

Sammanfattning

I denna rapport analyseras konkurrensförhållandena på

bostadshyres-marknaden. I rapporten diskuteras också hyresmarknadens funktionssätt

och de brister som finns i detta. Förslag ges på hur marknadens

funkt-ionssätt kan förbättras ur ett konsumentperspektiv. Dessa förslag är dock

inte nykläckta utan hämtade från andra litteraturkällor.

Fokus i rapporten ligger dock på analysdelen. Den valda

analysansat-sen inbegriper en metodisk kartläggning av faktorer som kan kopplas till

konkurrensförhållandena på marknaden. Dessa faktorer knyter an till

be-greppen marknadsstruktur, marknadsagerande och marknadsutfall.

Ut-gångspunkten i analysmodellen är att fastighetsägarna på

bostadshyres-marknaden strävar efter att uppnå vissa mål med sin verksamhet. Det kan

till exempel handla om att maximera vinsten, att uppnå en viss

marknads-andel eller en viss kvalitet i förvaltningen. Hur målen sätts beror delvis på

marknadsstrukturen. Företagsmålen och de strukturella förutsättningarna

ligger till grund för hur företagen agerar på marknaden. Med agerande

menas de olika konkurrensstrategier som fastighetsägarna använder för

att uppnå sina mål. De konkurrensstrategier som analyseras är

prissätt-ningsbeteendet och differentieringsagerandet. Centralt är att företagen

agerar i konkurrens med varandra. Det samlade agerandet, eller

nadsagerandet, avspeglar konkurrensens form och intensitet på

mark-naden. Marknadsagerandet leder fram till ett marknadsresultat eller utfall.

Utfallet omfattar variabler som lönsamhet, uppnådda marknadsandelar

el-ler uppnådd förvaltningskvalitet.

Analysen mynnar ut i följande slutsatser:



Centrala faktorer i marknads- och regleringsmiljön, som

prisledar-skapet och hyresregleringen, skapar allmänt sett svaga eller

obefint-liga incitament till priskonkurrens. I de förhållandevis få kommuner

där det finns ett överskott på hyreslägenheter förekommer dock en

viss priskonkurrens.



I studien konstateras att bostadshyresmarknaden är lokal. Ett utryck

för detta är att marknads- och regleringsmiljön skiljer sig lite mellan

kommunerna. Ur marknadssynpunkt kan till exempel konstateras att

allmännyttan alltjämt har en dominerande position i de flesta

kommu-ner men inte överallt. I ett fåtal fall finns inte allmännyttan ens

repre-senterad. Ur regleringssynpunkt kan konstateras att en del kommuner

infört egna hyressättningsmodeller inom ramen för

bruksvärdessyste-met. Även själva hyresförhandlingsprocessen kan tänkas se olika ut i

olika kommuner. Det faktum att marknads- och regleringsmiljön

skil-jer sig en del åt borde skapa olika incitamentsstrukturer i olika

kom-muner. Man kan därför förvänta sig att marknadsagerandet, och

där-med även konkurrensförhållandena, yttrar sig på lite olika sätt i de

olika kommunerna. Samtidigt ska skillnaderna inte heller överbetonas

utan slutsatsen att priskonkurrensen är svag eller obefintlig förutom på

de marknader som har ett utbudsöverskott ligger fast.



Konkurrensen från substitut som bostadsrätter och egna hem har enligt

tidigare undersökningar en betydligt starkare hyresdämpande effekt än

den marknadsinterna konkurrensen.



På marknader där det förekommer prisledarskap ersätts vanligen priset

med mindre skarpa konkurrensmedel som

produktdifferentieringsåt-gärder (produktkonkurrens). När det gäller bostadshyresmarknaden

specifikt kan man konstatera att lägenheter är starkt differentierade

produkter vilket i sig också talar för att produktdifferentiering är mer

relevant än priskonkurrens. Det finns en del som tyder på att vissa

fas-tighetsägare konkurrerar med kvalitet (förvaltningskvalitet). Man ser

kundorienterad förvaltning som en möjlighet att öka lönsamheten.

Bilden är dock skiftande; vissa fastighetsägare fäster stor vikt vid

för-valtningskvaliteten, andra inte.



Olika undersökningar tyder på att privata fastighetsägare/hyresvärdar,

möjligen med undantag för de allra minsta, är tämligen lönsamma,

trots att hyran är reglerad. Särskilt lönsam är verksamheten i

storstä-derna. Vidare framkommer att allmännyttiga bostadsföretag generellt

sätt har klart lägre vinstmarginaler än privata företag. Mot bakgrund

av vad som framkommit i denna rapport i övrigt kan det inte uteslutas

att förklaringen till de privata företagens jämförelsevis goda

lönsam-het sammanhänger med den bristande priskonkurrensen. Samtidigt

kan det inte heller uteslutas att andra faktorer spelar in, som

exempel-vis det faktum att hyresregleringens utformning (pristaksreglering) ger

företagen starka incitament att arbeta med kostnadssidan. En del av

förklaringen till den höga lönsamheten skulle alltså kunna bero på att

företagen varit framgångsrika i arbetet med att effektivisera

verksam-heten.

1. Inledning

1.1 Uppdraget

Boverket har i sitt Regleringsbrev för budgetåret 2011 fått i uppdrag att

fördjupa kunskaperna om bland annat konkurrensförhållanden och

ägar-strukturer på bostadsmarknaderna i allmänhet och hyresmarknaden i

syn-nerhet. Av uppdragsbeskrivningen framgår också att

konsumentperspek-tivet ska beaktas i rapporten.

1.2 Syfte och metod

I vidare bemärkelse kan syftet med denna rapport sägas vara att bidra till

ökade kunskaper kring ämnet konkurrens på bostadsmarknaden. I mer

snäv bemärkelse syftar rapporten till att analysera

konkurrensförhållan-dena på en väsentlig del av bostadsmarknaden, nämligen

hyresmark-naden. Eftersom hyresmarknaden under lång tid varit föremål för ett

sär-skilt regelverk som ytterst syftar till att värna konsumentintresset borde

det vara av särskilt intresse att få belyst hur väl marknadsförhållandena

faktiskt matchar bostadskonsumenternas behov och önskemål. Utifrån

vad som framkommit i forskningsrapporter liksom den offentliga

debat-ten i stort kan man dock sluta sig till att det finns brister i

bostadshyres-marknadens funktionssätt, i varje fall på vissa håll i landet. Ett delsyfte

med rapporten är därför att identifiera vad dessa brister består i samt peka

på olika åtgärder som kan tänkas förbättra marknadens funktionssätt ur

ett konsumentperspektiv och samtidigt öka marknadens konkurrenskraft

gentemot övriga upplåtelseformer. De åtgärdsförslag som presenteras är

inte nykläckta utan är hämtade från andra litteraturkällor.

Fokus i rapporten ligger dock på själva analysdelen. I rapporten

analy-seras konkurrensen med hjälp av ett analysverktyg som kallas

SCP-paradigmet eller SCP-modellen.

1

_{En viktig del i analysarbetet är}

kart-läggningen av de faktorer som enligt modellen påverkar

konkurrensför-hållandena. Kartläggningen, som bland annat omfattar marknadens

struk-turvillkor, bygger till övervägande del på vad som skrivits tidigare i

äm-net. Det är alltså fråga om mycket kunskapsinhämtning från olika

littera-turkällor varför rapporten även kan betraktas som en litteraturstudie kring

ämnet.

1.3 Avgränsning

I rapporten fokuseras således på förhållandena på

bostadshyresmark-naden. Det är alltså konkurrensen inom hyresboendet, eller, annorlunda

uttryckt, konkurrensen mellan hyresvärdar/fastighetsägare som

analyse-ras. Angränsande marknader som energi-, fjärrvärme- och

byggmark-naden berörs inte. Att byggmarkbyggmark-naden fungerar otillfredsställande ur

konkurrenssynpunkt har dock belagts i tidigare rapporter.

2

_Marknaderna

för närliggande substitut som bostadsrätter och småhus berörs bara

mar-ginellt, till exempel då jämförelser görs med förhållandena på

hyres-marknaden.

En annan sak man måste förhålla sig till i analysen är den nya

hyres-lagstiftningen som gäller från och med i år. Allmännyttans

hyresnorme-rande roll har ersatts med ett system som bygger på kollektivt

förhand-lade hyror. Därmed kan även privata fastighetsägares lägenheter numera

fungera som jämförelseobjekt. De nya reglerna kan tänkas innebära en

större flexibilitet i hyressättningen jämfört med tidigare och kan därför

också tänkas medföra att incitamentet till att konkurrera påverkas. Hur

marknadsförhållandena och hyresutvecklingen påverkas av de nya

regler-na återstår dock att se. Det mesta tyder på att de nya reglerregler-na inte

innebu-rit någon större skillnad så här långt. Då det är svårt att sia om framtiden

utgår bedömningen av konkurrensförhållandena i denna rapport från de

regler som gällt fram till i år.

Slutligen ska sägas att analysen utgår från de villkor och den

verk-samhet som bedrivs inom ramen för det befintliga fastighetsbeståndet. Ett

skäl till att analysen måste särskilja mellan det befintliga beståndet och

nyproduktionen är att regelverket ser olika ut. I nyproduktionen är

hyres-sättningen marknadsmässig sedan ett antal år vilket inte gäller det

befint-liga beståndet. Man kan också motivera den valda avgränsningen med att

bostadskonsumenters behov och efterfrågan på bostäder till den

1

_{SCP-modellen (eller SCP-paradigmet) är ett analysverktyg som traditionellt använts i}

samband med analyser av marknader och konkurrens. Verktyget kan användas för att

kartlägga olika faktorer som kan tänkas påverka konkurrensförhållandena på en marknad.

Centrala inslag i modellen är marknadsstrukturen, företagens mål och agerande samt

marknadsutfallet. Centralt är också att det finns orsakssamband mellan dessa begrepp.

Själva förkortningen SCP kommer från engelskans structure-conduct-performance.

2

_{Se t ex Konkurrensverkets rapport 2006:2 och Statskontorets dito 2006:2.}

gande delen faktiskt tillgodoses genom det befintliga beståndet

3

_{. Därmed}

är det också så att de bostadsproblem som finns i allt väsentligt kräver

lösningar inom det befintliga beståndet

4

_.

1.4 Inledande diskussion

I uppdraget efterfrågas en analys av konkurrensförhållandena på

bo-stadsmarknaden. Som en rätt naturlig startpunkt kan man börja med att

ställa sig frågan: Varför är det viktigt med konkurrens? Generellt sett kan

man säga att det är önskvärt med en ökad konkurrens eftersom det

nor-malt innebär att de konkurrerande företagen tvingas bedriva

verksamhet-en effektivare, vilket leder till lägre kostnader. Detta möjliggör i sin tur

sänkta konsumentpriser vilket representerar en välfärdsvinst för

konsu-menterna. Om exempelvis en nyetablering leder till att marknadens

jäm-viktspris sänks säger man att priskonkurrensen har ökat. Ofta är det just

priskonkurrens som avses med konkurrens, men det är också tänkbart att

konkurrensen kan ske med andra medel som kvantitetskonkurrens eller

med produkt- och servicekvalitet.

Att mäta eller skatta graden av konkurrens (t ex priskonkurrens) på en

fri, oreglerad marknad är i princip en möjlig uppgift, under förutsättning

att det finns ett tillräckligt dataunderlag. För detta ändamål finns

veder-tagna metoder som baseras på neoklassiska grundantaganden som

exem-pelvis vinstmaximering.

5

_{Bostadshyresmarknaden har dock vissa särdrag}

som bland annat innebär att prisbildningen inte är fri och att de

neoklas-siska antagandena inte är uppfyllda. Dessa särdrag är kopplade till både

marknadsmiljön och regleringsmiljön. Ur marknadssynpunkt kan man

konstatera att ett företag traditionellt haft och alltjämt har en helt

domine-rande marknadsposition. Vidare kännetecknas marknaden av ett

prisle-darskap, där prissättningen fram till i år baserats på det dominerande

bo-stadsföretagets självkostnader.

När det gäller regleringsmiljön är marknaden föremål för en speciell

form av pristaksreglering, där pristaket beräknas utifrån normerande

hy-ror vilka fastställs genom kollektiva förhandlingar. Det som kommer ut

av förhandlingsprocessen spelar således en avgörande roll för

3

_{Den årliga nyproduktionen av lägenheter utgör bara någon procent av det totala}

bostadsbeståndet på ca 4,5 miljoner lägenheter. (Lind & Lundström, 2007).

4

_Ibid.

5

_{Den neoklassiska ekonomiska teorin är den dominerande teoribildningen inom}

mikroekonomi sedan 1870-talet. Centrala inslag i denna teori är att priser och

kvantiteter bestäms i marknadsjämvikt, dvs. då utbud är lika med efterfrågan.

Utbuds- och efterfrågefunktioner härleds i sin tur genom att producenter och

konsumenter antas göra rationella val. Mer precist antas att varje producent

imerar vinsten givet en kostnadsrestriktion, samtidigt som varje konsument

max-imerar sin nytta, givet en budgetrestriktion. Genom optimeringen kommer

mar-ginalbegrepp som marginalintäkt, marginalnytta och marginalprodukt att styra de

konsument- och producentbeslut som tas.

vecklingen på marknaden. Av betydelse i sammanhanget är också att

för-handlingsprocessen traditionellt präglats av bristande transparens.

Bostadshyresmarknaden är lokal. Ett uttryck för detta är att marknads-

och regleringsmiljön skiljer sig en del åt på det lokala planet. Exempelvis

ser efterfrågeförhållandena olika ut samtidigt som

hyresregleringssyste-met tillämpas på lite olika sätt i olika kommuner. I princip kan man

där-för säga att samspelet mellan den lokala marknads- och regleringsmiljön

skapar en viss lokal incitamentsstruktur, dvs. incitament till att agera på

marknaden. Som en konsekvens av detta kan även

konkurrensförhållan-dena förväntas skilja sig en del åt mellan olika lokala

bostadshyresnader. Samtidigt ska skillnaderna inte heller överbetonas, eftersom

mark-naderna trots allt har mycket gemensamt som exempelvis hög

koncentrat-ionsgrad med ett dominerande allmännyttigt bostadsföretag, prisledarskap

samt hyresreglering.

En viktig slutsats i rapporten är följande: Med undantag för de

förhål-landevis få och framförallt små lokala bostadshyresmarknader som har ett

utbudsöverskott, så kan man sluta sig till att det generellt sett finns svaga

incitament till att konkurrera med priset (hyran). Med andra ord är det så

att på de marknader där efterfrågan på hyresbostäder motsvarar eller

överstiger det kortsiktigt givna utbudet torde det allmänt sett inte finnas

några ekonomiska motiv att sätta en lägre hyra än pristaket tillåter.

När man bedömer konkurrensförhållandena på

bostadshyresmark-naden spelar också följande in: Lägenheter är starkt differentierade

pro-dukter. En hög produktdifferentieringsgrad brukar normalt sett innebära

att priset blir ett mindre relevant konkurrensmedel. Vidare är

verksam-heten förknippad med höga byteskostnader. I viss utsträckning kan det

handla om rent psykologiska trösklar från hyresgästernas sida.

Bytes-kostnader bidrar också till att försvaga priskonkurrensen. Ytterligare en

faktor att ta hänsyn till är att utbudet är givet på kort sikt. Detta betyder

att det finns ett begränsat utrymme att vinna nya kunder genom en

hyres-sänkning. Även denna omständighet bidrar till att försvaga incitamentet

att priskonkurrera. Slutligen måste substitutkonkurrensen, dvs.

konkur-rensen från i första hand bostadsrätts- och småhusmarknaden, beaktas.

Tidigare forskning tyder på att substitutkonkurrensen kan vara relativt

stark och ha en dämpande effekt på hyresutvecklingen.

6

Den speciella marknads- och regleringsmiljön kan tyda på att

mark-nadsaktörerna konkurrerar med i första hand andra medel än priset. Om

man drar en parallell till andra marknader med prisledarskap är det ofta så

att företagen istället konkurrerar genom att differentiera sina produkter –

så kallad produktkonkurrens. På bostadshyresmarknaden finns en del som

talar för att fastighetsägarna fäster vikt vid att differentiera sig när det

gäller förvaltningskvaliteten, även om det inte gäller alla. De företag som

prioriterar förvaltningskvaliteten kan sägas arbeta efter en kundorienterad

förvaltningspolicy. Den affärsmässiga tanken med en sådan policy är att

ökad kundnytta leder till ökad lönsamhet via minskade klagomål och

lägre förvaltningskostnader, samt

en ökad märkestrohet.

I rapporten analyseras konkurrensförhållandena på

bostadshyresmark-naden med hjälp av SCP-modellen. Ansatsen har fördelen av att vara

ge-nerell i meningen att det inte görs några antaganden om vilket eller vilka

konkurrensmedel aktörerna använder. Inom ramen för ansatsen kartläggs

och analyseras olika faktorer som kan tänkas påverka

konkurrensförhål-landena på ett metodiskt sätt. Med faktorer avses olika egenskaper och

åtgärder inom ramen för begreppen grundförutsättningar,

marknads-struktur

, marknadsagerande och marknadsutfall. Den valda

analysmo-dellen kan sägas vara en något modifierad variant av den ursprungliga

SCP-modellen.

1.5 Hur går man vidare?

Ett resultat i denna rapport är att incitamentet till att agera i

konkurrens-hänseende kan förväntas skilja sig åt på det lokala planet. För att få en

mer detaljerad uppfattning om vilka drivkrafter som finns och hur

fastig-hetsägarna faktiskt agerar på en given lokal bostadsmarknad (kommun)

kan man tänka sig att genomföra intervjuer med de bostadsföretag som

finns företrädda i kommunen. I samband med en sådan intervju vore det

också upplysande att ta del av hur fastighetsägarna ser på den nya

hyres-lagstiftningen och om de planerar att förändra sitt agerande med

anled-ning av de nya reglerna.

Ett annat tillvägagångssätt vore att mer i detalj analysera lönsamheten

i branschen. Om lönsamheten genomgående är hög på en marknad kan

detta vara en indikation på att konkurrenstrycket är svagt.

7

_Med

känne-dom om lönsamhetsförhållandena kan man eventuellt gå vidare och

un-dersöka om det finns systematiska skillnader mellan olika lokala

bo-stadsmarknader när det gäller lönsamheten och om detta i så fall går att

koppla till skillnader i marknads- och regleringsmiljön.

1.6 Disposition

Upplägget av rapportens resterande del är följande: I kapitel 2 ges en

be-skrivning av den hyresmarknad som möter dagens bostadskonsumenter. I

kapitel 3 diskuteras kort vad som brister i hyresmarknadens funktionssätt,

mot bakgrund av vad som framkommer i litteraturen osv. I påföljande

kapitel ges åtgärdsförslag till vad som kan göras för att komma till rätta

med bristerna och uppnå en bättre fungerande hyresmarknad. Själva

kon-kurrensanalysen behandlas i kapitel 5 medan slutsatser dras i kapitel 6.

2. Hur ser

bostadshyresmarknaden ut idag?

Den hyresmarknad som möter dagens presumtiva och aktuella

hyresgäs-ter kan sägas ha en komplex struktur. Vid sidan om marknaden för

förstahandskontrakt, vilken fortsättningsvis benämns

förstahandsmark-naden, existerar alternativ i form av andrahandsuthyrning osv. På i

syn-nerhet de lokala bostadsmarknader som har en överskottsefterfrågan på

hyreslägenheter bidrar dessa alternativ till att lösa de mest akuta

proble-men som följer med bostadsbristen. Andrahandsmarknaden och andra

al-ternativa hyreslösningar till förstahandskontrakt kan därför betraktas som

viktiga komplement till förstahandsmarkanden. Å andra sidan finns det

skäl att hävda att alternativen inte kan jämföras med förstahandskontrakt

ur ett konsumentperspektiv: För det första kan hyran förväntas vara högre

inom t ex den oreglerade andrahandsuthyrningen. För det andra är

besitt-ningsskyddet, i den mån det överhuvudtaget existerar, mycket svagare än

på förstahandsmarknaden. För det tredje kan diskriminering förväntas

fö-rekomma, eftersom förstahandshyresgästen ju själv väljer vem denne vill

hyra ut till. Forskning tyder också på att vissa grupper tenderar att väljas

bort.

8

I analysen i kapitel 5 har jag valt att avgränsa mig till den verksamhet

som bedrivs av kommersiella aktörer. Även om andrahandsuthyrning och

andra alternativa hyreslösningar är viktiga komplement på många håll är

det svårt att överblicka hur omfattande verksamheten faktiskt är och

där-med också vilken konsumentnytta den egentligen tillför. Ett annat skäl till

avgränsningen är de skillnader som påpekats ovan när det gäller

besitt-ningsskydd osv. Eftersom förstahandslösningar inte är direkt jämförbara

med t ex andrahandslösningar kan det därför vara motiverat att hålla isär

dessa ur analyssynpunkt och fokusera på enbart förstahandsmarknaden.

Den huvudsakliga kanalen för bostadssökande eller bostadsförmedling

är sedan flera år Internet. Exempel på sajter som förmedlar

förstahands-kontrakt är kommunala bostad.stockholm.se (Stockholm stads

bostads-förmedling) och boplats.se (Boplats Göteborg). Den senare är dock ingen

förmedling utan en renodlad marknadsplats.

När det gäller andrahandsuthyrning finns idag en mängd web-baserade

marknadsplatser, förmedlingssajter och sökmotorer. Som exempel kan

nämnas andrahand.se, blocket.se, bovision.se, bostaddirekt.com och

la-genhetsbyte.se, men detta är bara ett urval. Mot bakgrund av detta kan

man konstatera att bostadsaspiranter borde ha tämligen goda möjligheter

att skaffa sig en bra överblick över hyresmarknadens samlade utbud.

Denna informationstillgång är också en grundförutsättning för en

funge-rande konkurrens på marknaden.

3. Varför fungerar inte

hyresmarknaden på ett

tillfredsställande sätt?

När man analyserar denna fråga är det väsentligt att skilja mellan

mark-nader i balans och obalans. Av Boverkets bostadsmarknadsenkät (BME)

för 2011 framgår att av landets 290 kommuner så är 113 i balans.

9

_{Att en}

given lokal bostadsmarknad är i balans betyder i och för sig inte att

marknaden är i balans överallt, bara att marknaden i sin helhet är i

ba-lans.

10

_{Det kan exempelvis tänkas att det finns ett underskott i själva}

cen-tralorten trots att marknaden (kommunen) totalt sett är i balans. Dessutom

skiljer det sig en hel del åt med avseende på de olika upplåtelseformerna.

Av enkäten framgår således att av de kommuner som uppger brist så är

det framförallt hyresrätter som avses och denna brist fortsätter dessutom,

till skillnad från andra upplåtelseformer, att öka.

Bristerna med hyresmarknadernas funktionssätt visar sig

huvudsaklig-en på de marknader som har huvudsaklig-en mer betydande obalans mellan utbud och

efterfrågan och kanske i synnerhet på de expansiva marknader där

pro-blemen är kopplade till ett betydande efterfrågeöverskott på hyresrätter.

På stagnerande eller vikande marknader kan problemet istället vara det

motsatta dvs. det finns ett för stort utbud. I båda fallen är själva obalansen

som sådan en konsekvens av att hyressättningssystemet under en längre

9

http://www.boverket.se/Boende/Analys-av-

bostadsmarknaden/Bostadsmarknadsenkaten/Riket-laget-pa-bostadsmarknaden/Balans/

10

_{Det ska understrykas att begreppet balans som det används i}

BME-sammanhang inte betyder samma sak som balans i neoklassisk mening, dvs. att

marknadsefterfrågan är lika med marknadsutbudet.

tid tillämpats på ett sätt som inneburit en alltför stor avvikelse mellan den

faktiska hyran och marknadens jämviktshyra.

Utmärkande för de bostadsmarknader som mer eller mindre är i balans

är att man sedan en tid ”reformerat” sitt hyressättningssystem, i meningen

att man börjat tillämpa hyressättningssystemet på ett mer flexibelt och i

viss mening mera marknadsmässigt sätt.

11

_{Man talar i sammanhanget om}

differentierad eller systematisk hyressättning. Ett centralt inslag i detta är

att lägesfaktorn tillåts väga tyngre i samband med att normerande hyror

framförhandlas. Fördelen med den nya hyressättningsmodellen är

uppen-barligen att man får en bättre följsamhet i hyressättningen i förhållande

till rådande efterfrågeförhållanden. Samtidigt kan en övergång

naturligt-vis också tänkas innebär nackdelar för naturligt-vissa hyresgäster, men detta

pro-blem kan minimeras genom att hyressättningssystemet kompletteras med

ett besittningsskydd som innebär en spärr mot kraftiga hyreshöjningar

under en längre period.

12

_{Mer nyligen har differentierad hyressättning}

även börjat införas på marknader som länge haft problem med stora

oba-lanser, som exempelvis Stockholm.

Ett ökat inslag av differentierad hyressättning i Stockholm och på

andra expansiva marknader med efterfrågeöverskott skulle innebära

hy-reshöjningar i attraktiva och centralt belägna fastighetsbestånd, medan

hyran skulle sänkas i förortsområden. Differentierad hyra avspeglar på ett

bättre sätt bostadskonsumenternas preferenser och leder därför till en

bättre matchning mellan utbud och efterfrågan jämfört med idag. Med

andra ord skulle efterfrågeöverskottet på hyresrätter, vilket ju

represente-rar en bostadsbrist i strikt marknadsmässig mening, minska. Det är också

sannolikt att bostadssociala problem som svarthandel, inlåsningseffekter

och oreglerad andrahandsuthyrning skulle minska, samtidigt som

incita-mentet att ombilda till bostadsrätt skulle försvagas.

Även om en mer marknadsmässig hyressättning leder till en

samhälls-ekonomiskt mer effektiv allokering av det befintliga hyresbeståndet,

skulle ändå en ”behovsrelaterad” bostadsbrist finnas kvar. Denna

bo-stadsbrist skulle då yttra sig i en högre jämviktshyra i attraktiva lägen

jämfört med om utbudet bättre matchade behovet. För att få ner

hyresni-våerna så att fler har möjlighet att efterfråga hyresrätter krävs också andra

lösningar (jfr kap. 4).

11

_{Lundström (2003).}

12

_{Lind & Lundström (2007).}

4. Vad kännetecknar en

välfungerande hyresmarknad ur

ett konsumentperspektiv?

Frågeställningen diskuteras med utgångspunkt från relevant litteratur,

främst Kalbro, Lind & Lundström (2009), Lind & Lundström (2007)

samt Lundström (2003).



På en välfungerande hyresmarknad finns rimligen ett utbud som

mat-char behoven från faktiska och potentiella hyresgästers sida. I detta

sammanhang är det viktigt att poängtera att hyresrätten i princip

efter-frågas av två kategorier av hyresgäster, och att hyresmarknaden därför

också har två principiella funktioner att fylla:

13

_{Å ena sidan ska}

hyres-rätten vara en boendeform för konsumenter som inte vill eller kan

binda upp kapital i sitt boende och som söker en mer permanent

boen-delösning. För denna grupp är långsiktigt förutsägbara

boendekostna-der och ett tillfredsställande besittningsskydd det mest väsentliga. Det

nuvarande hyressättningssystemet, i synnerhet som det tillämpas på

många expansiva marknader som Stockholm, kan sägas vara utformat

för att tillgodose denna grupps önskemål. Å andra sidan ska

hyresrät-ten också vara ett alternativ för den kategori som behöver en bostad

mera omedelbart och som efterfrågar en mer tillfällig boendelösning. I

denna kategori återfinns bland annat studenter och yrkesverksamma

som flyttar för att ta ett tillfälligt arbete på annan ort. Med dagens

principer för hyressättningen är det denna kategori hyresgäster som får

stryka på foten. Ett sätt att förenkla situationen för denna grupp vore

att öka inslaget av differentiering i hyressättningen på de expansiva

orterna.

14

_{Sannolikt skulle då ett större utbud av hyresrätter bli}

till-gängliga på den ”öppna” marknaden, samtidigt som det ekonomiska

motivet att ombilda till bostadsrätter skulle minska. Andra

förändring-ar som föreslagits för att öka utbudet är att tillåta en friförändring-are

hyressätt-ning i lediga lägenheter

15

_{eller att anpassa regelverket för}

bostadsrätts-föreningar så att det blir lättare att hyra ut dessa lägenheter i andra

hand till marknadsmässiga villkor.

16

_{Slutligen fordras också en bättre}

fungerande byggmarknad som ger ett fortlöpande tillskott av nya

hy-resrätter.

17



För det andra är det angeläget med många konkurrerande företag på

marknaden. Ju fler aktörer, desto större sannolikhet för en fungerande

konkurrens i någon form. Samtidigt är det önskvärt att ha kvar den

svenska modellen med en bred allmännytta, enligt såväl kommunala

som privata fastighetsägare.

18

_{Det finns en samsyn kring att}

allmän-nyttan även fortsättningsvis har en viktig bostadssocial funktion att

fylla.



Ur konsumentsynpunkt är det dock kanske inte i första hand antalet

konkurrerande hyresvärdar som är det mest väsentliga, utan att de som

verkar på marknaden prioriterar en långsiktig förvaltningsverksamhet.

Som läget är idag finns det privata fastighetsägare som prioriterar

fas-tighetshandel framför förvaltning. Man kan i detta sammanhang

spe-kulera kring om det framförallt är större fastighetsägare, dvs. aktörer

verksamma på det internationella eller nationella planet, som ägnar sig

åt handel. Fastighetshandelns lönsamhet kan knytas till bristen på

hy-resrätter, vilken skapar en knapphetspremie på hyresfastigheter.

Dess-utom kan en kommande ombildning till bostadsrätter vara diskonterad

i hyresfastighetens värde. Av dessa skäl är det inte så förvånansvärt att

en del privata hyresvärdar, särskilt i storstäderna, prioriterar en lönsam

fastighetshandel framför en mindre lönsam förvaltning. Ska man

komma till rätta med detta handlar det återigen om att öka utbudet av

hyresrätter.



För det tredje förutsätter en fungerande marknad och en fungerande

konkurrens att kunderna har den information som krävs för att göra

rationella val. I informationsunderlaget ingår rimligen att veta vad

man betalar för. På en välfungerande hyresmarknad borde man därför

kunna ställa som krav att hyressättningen ska vara transparent. Enligt

en initierad källa kan hyressättningen inte anses ha varit transparent

14

_{En sådan åtgärd måste dock kombineras med ett reellt besittningsskydd för}

be-fintliga hyresgäster, om ambitionen att tillgodose båda kategoriernas behov ska

kunna uppnås.

15

_{Lind & Lundström (2007).}

16

_{http://www.dn.se/debatt/sa-har-kan-vi-skapa-en-fungerande-bostadsmarknad}

17

_{Lundström (2003).}

historiskt sett.

19

_{Att arbeta med att öka transparensen i prissättningen}

torde vara särskilt påkallat på just hyresmarknaden med tanke på att

hyressättningen sker genom kollektiva förhandlingar där tredje part

har mycket begränsad insyn. Den nya lagen om allmännyttiga

bostads-företag, SFS (2010:879) kan i detta sammanhang ses som ett steg i rätt

riktning, med tanke på att de nya reglerna innebär att fler parter deltar

och därmed också får insyn i förhandlingarna. Frågan är dock om

för-ändringen innebär så stor skillnad ur konsumentsynpunkt. Ett sätt att

uppnå en mer transparent hyressättning skulle kunna vara att de

egen-skaper som bestämmer lägenheters bruksvärde och därmed ligger till

grund för hyressättningen specificeras och kommuniceras på ett

tyd-ligt sätt, förslagsvis via webben.



För det fjärde förutsätter en fungerande bostadsmarknad att det finns

ett varierat utbud av bostäder med olika ägare och olika

upplåtelse-former. De olika upplåtelseformerna har egenskaper som gör att de

kompletterar varandra på en välfungerande bostadsmarknad.

Exem-pelvis spelar hyresrätten en särskild roll för rörligheten på

arbets-marknaden, eftersom transaktionskostnaderna är förhållandevis låga.

20

Mot bakgrund av detta är det rimligt att skattevillkoren för de olika

upplåtelseformerna är mer balanserad jämfört med vad fallet är idag. I

en gemensam rapport från 2010 presenterar SABO, Fastighetsägarna

och HGF beräkningar som tyder på att hyresgäster med dagens regler

har klart högre boendeutgifter jämfört med bostadsrättsinnehavare och

småhusägare.

21

_{I rapporten presenteras också förslag som man menar}

skulle innebära mer balanserade skattevillkor mellan

upplåtelsefor-merna.

19

_{HGF Region Västra Sverige.}

20

_{Se t ex Statens Bostadskreditnämnd (2008).}

21

_{”Balanserade ekonomiska villkor – en skattereform för hyresrätten.” Se:}

http://www.sabo.se/SiteCollectionDocuments/Balanserade_ekonomiska_villkor.

pdf

5. Konkurrensanalys med

SCP-modellen

Inom ämnesområdet industriell ekonomi har utvecklats ett antal modeller

och analysverktyg som haft stor tillämpning vid analyserandet av

konkur-rensförhållandena på marknader, vilka till sin struktur kännetecknas av

ofullkomlig konkurrens. Ett typiskt exempel på detta är

oligopolmark-nader. Med oligopolmarknader avses i egentlig mening marknader där det

enbart finns ett fåtal stora företag på marknaden, och där dessa företags

inbördes agerande spelar stor roll för utfallet av konkurrensförhållandena.

Men modellerna är även lämpliga att använda då man analyserar

mark-nader som snarare har en oligopolstruktur, varmed menas att det vid sidan

om de större dominerande företagen även kan finnas ett större antal

vä-sentligt mindre företag. Denna svans av mindre företag kan dock antas

vara för små och sinsemellan splittrade för att kunna utmana de

spelvill-kor som sätts av de stora på marknaden. Eftersom strukturen på en typisk

lokal hyresmarknad kännetecknas av hög koncentrationsgrad och

fåtals-dominans förefaller dessa metoder vara ändamålsenliga då

hyresmark-nadens konkurrensförhållanden analyseras.

Två klassiska exempel på sådana modeller är SCP-modellen och

Por-ters femkraftsmodell.

22

_{I denna rapport analyseras konkurrensen med}

hjälp av SCP-modellen, dock i något modifierad tappning jämfört med

den ursprungliga versionen. Med hjälp av SCP-modellen kan betydelsen

av olika faktorer som kan tänkas påverka konkurrensförhållandena

kart-läggas på ett metodiskt sätt. Utgångspunkten för SCP-modellen är att

fö-retagen på marknaden strävar efter att uppnå vissa förutbestämda mål

22

_{Porters modell fokuserar på följande krafter: 1)Kundernas förhandlingsstyrka}

2) leverantörernas dito, 3) konkurrens från substitut, 4) potentiell konkurrens/

fö-rekomst av etableringshindersamt 5) konkurrensintensiteten mellan de etablerade

företagen. Se Porter (1985).

med s

mode

men m

viss m

servic

gärde

är do

ger ra

Man

för hu

valda

sultat

företa

M

klass

föruts

anför

Princ

sättni

samm

nadsm

citam

också

samla

fall. D

tunna

och a

D

tiden

ska v

Med

ler va

Exem

mark

tande

Styrk

sin verksamh

ellen antas de

målen kan äv

marknadsand

cekvalitet. Fö

er, vilka kom

ck enligt mo

amarna för re

kan också ut

ur incitamen

a strategier oc

t

eller utfall,

agens formul

Modellen sche

iska nyckelb

sättningar

. I

r de enskilda

cipen bakom

ingarna, som

mans med ma

miljön) rama

ment att agera

å indirekt på

ade agerande

Denna samba

are pilarna in

agerande på s

en ursprungl

visat sig ore

vara lite försik

andra ord ka

ara i enlighet

mpelvis behöv

knadskoncent

e konkurrens

kan med SCP

het. I den urs

efinitionsmä

ven omfatta

del, försäljnin

ör att uppnå

mmer till uttry

odellen avhän

espektive för

ttrycka det so

ntet att agera

ch åtgärder l

vilket harmo

lerade mål.

ematiska stru

begreppen ing

grundföruts

företagens k

modellen ka

m bland annat

arknadsstruk

arna för de m

a kommer då

grundföruts

et på markna

andskedja är

ndikerar att d

strukturen.

liga SCP-mo

ealistiska. Im

iktig med att

an det vara så

t med modell

ver inte ett o

tration och h

, vilket den u

P-modellen ä

sprungliga, n

ssigt vinstma

andra saker

ngsvolym ell

målen komm

yck genom m

ngigt markna

retags utrym

om att strukt

på marknade

leder i sin tur

oniserar mer

uktur framgå

går ett begre

ättningarna i

kontroll.

an beskrivas

t anknyter til

kturen (som ä

mål som föret

å att bero på v

ättningarna o

aden leder i s

r markerad m

det kan finnas

odellen bygge

mplikationen

fästa alltför

å att vissa ko

lens förutsäg

observerat ko

hög lönsamhe

ursprungliga

är framförallt

neoklassiska

aximering va

som exempe

ler en viss gr

mer företagen

marknadsage

adsstrukturen

me till självs

turen spelar e

en ser ut. De

r fram till ett

r eller mindre

r av figuren

pp som jag v

ingår egensk

på följande s

ll regleringsm

är en väsentli

tagen formul

vilka mål de

och marknad

in tur fram ti

med tjocka pil

s återverknin

er på vissa an

av detta är b

stor vikt vid

orrelationssam

gelser, egentl

orrelationssam

et nödvändig

SCP-modell

t att den kan

versionen av

ara ett sådant

elvis att uppn

rad av produ

n att vidta ol

erandet

. Age

n

, dvs. strukt

ständigt ager

en avgörande

e olika företa

t visst markn

e väl med de

nedan. Förut

valt att kalla

kaper som lig

sätt: Grundfö

miljön, sätter

ig del av mar

lerar. Företag

formulerat m

dsstrukturen.

ill ett markn

lar i figuren.

ngar från båd

ntaganden so

bland annat a

d orsakssamb

mband, som

ligen inte är

mband mella

gtvis bero på

len förutsäge

användas so

v

SCP-t mål,

nå en

ukt- eller

lika

åt-randet

turen

rande.

e roll

gens

olika

tom de

grund-gger

ut-

örut-r

till-

rk-gens

in-men

Det

De

de utfall

om med

att man

banden.

förefal-det.

an hög

bris-er.

om ett

organisatoriskt analyssystem, där olika egenskaper som kan tänkas

på-verka konkurrensförhållandena kartläggs på ett systematiskt sätt. Ju fler

faktorer som talar i en viss riktning, desto mer tillförlitliga blir de

slutsat-ser som kan dras.

5.1 Grundförutsättningar

Med grundförutsättningar åsyftas olika faktorer som påverkar villkoren

för aktörerna på bostadshyresmarknaden och som samtidigt ligger utanför

de enskilda företagens kontroll. I det aktuella sammanhanget handlar det

framförallt om följande:



Det institutionella ramverket/regleringsmiljön



Efterfrågeförhållanden



Konkurrens från substitut

5.1.1 Det institutionella ramverket

Med det institutionella ramverket eller regleringsmiljön åsyftas de lagar

och regler som kringgärdar verksamheten på marknaden. Till det

institut-ionella ramverket hör också den praxis som utarbetats när det gäller

tolk-ningen och tillämptolk-ningen av regelverket i fråga.

Verksamheten på bostadshyresmarknaden kringgärdas av ett flertal

lagar och regler. Mest utmärkande är förmodligen den lagstiftning och

den praxis som är knuten till principerna för hyressättningen. Reglerna

kring detta finns lagfästa i Jordabalken 12 kap. (”hyreslagen”). Där

framgår att hyran för en lägenhet ska vara skälig utifrån bruksvärdet,

vil-ket kan tolkas som att hyresnivån ska motsvara de hyror som är satta för

liknande lägenheter i samma område. Fram till i år har allmännyttans

lä-genheter utgjort referensobjekt. Enligt den nya lagstiftningen ska istället

kollektivt förhandlade hyror – oavsett förhandlingspart – vara

norme-rande. Reglerna för hur de kollektiva förhandlingarna ska bedrivas anges

i Hyresförhandlingslagen (SFS 1978:304).

Regelverket kring hyressättningen är speciellt såtillvida att det inte är

fråga om en pristaksreglering i vanlig mening. Det är ju inte hyrestaket i

sig som är föremål för reglering utan hur hyror ska sättas i förhållande till

normerande hyror. De normerande hyrorna bestäms genom kollektiva

förhandlingar mellan parterna. Pristaket blir med tidigare regler

normhy-ran plus 5 %. På de marknader där normhynormhy-ran sätts under den implicita

marknadshyran erhålls en utbudsbrist i neoklassisk mening, dvs. fler

öns-kar hyra lägenhet till den givna hyran än det finns lägenheter.

När det gäller principerna för hyressättningen är det inte bara själva

lagtexten som spelar in. Det är också viktigt att fästa vikt vid den lokala

praxis som utarbetats när det gäller tolkning och tillämpning av

regelver-ket. I detta sammanhang kan man konstatera att kommunerna kommit

olika långt när det gäller arbetet med att ”modernisera” tillämningen av

bruksvärdessystemet. Generellt sett gäller att kommunerna tenderar att

överge en tidigare självkostnadsbaserad hyressättning till förmån för en

systematisk eller differentierad hyressättning. Två uppmärksammade och

stilbildande modeller i detta sammanhang är de så kallade Göteborgs- och

Malmömodellerna. I bägge fallen är huvudprincipen att hyran för en

gi-ven lägenhet verkligen ska avspegla dess brukarvärde, men utformningen

skiljer sig. När det gäller göteborgsmodellen används begreppet

kvali-tetshyra. Som namnet antyder innebär detta att hyressättningen är

kopp-lad till förvaltningskvaliteten - hyresvärdar som prioriterar en hög

för-valtningskvalitet har också rätt att ta ut jämförelsevis högre hyror medan

slarviga hyresvärdar tvingas acceptera lägre hyreshöjningar eller till och

med hyressänkningar.

Även skatte- samt plan- och bygglagstiftningen torde ha stor betydelse

för villkoren på hyresmarknaden. Hyresfastigheter är föremål för

dubbel-beskattning genom att fastighetsägare betalar såväl kommunal

fastighets-avgift som skatt på själva näringsverksamheten. Samtidigt har ägare av

hyresfastigheter inte möjlighet att göra momsavdrag på sina inköp

ef-tersom hyror är momsbefriade. På senare år har skattesystemet ändrats på

ett sätt som enligt hyresmarknadens parter försämrat hyresrättens

konkur-renskraft gentemot bostadsrätter och egna hem (jfr kap. 4). Detta beror

huvudsakligen på att tidigare subventioner till byggande av hyresrätter

avskaffats, samtidigt som bostadsrättsinnehavares och småhusägares

bo-ende alltjämt subventioneras genom möjligheten att göra ränteavdrag.

5.1.2 Efterfrågeförhållanden

Utmärkande för bostäder är att de är knutna till en viss geografisk plats

(ort). Detta betyder att bostadsmarknaden är lokal och att efterfrågan på

bostäder således bestäms av faktorer som den lokala inkomst- och

be-folkningsutvecklingen.

23

_{Uppenbarligen ser villkoren väldigt olika ut}

be-roende på om verksamheten bedrivs på en expansiv marknad med

efter-frågeöverskott eller på stagnerande marknad med utbudsöverskott.

Efterfrågans priselasticitet kan också tänkas skilja sig åt mellan olika

lokala marknader. Om priselasticiteten är låg blir också förutsättningarna

för en fungerande priskonkurrens sämre, allt annat lika.

Substitutkonkur-rensen (se avsnitt 5.1.3 nedan) spelar en avgörande roll för hur hög

prise-lasticiteten är. Om substitutkonkurrensen är effektiv kan hyresgäster

för-väntas gå över till ägt boende om hyran upplevs som för hög.

Hyresgäs-terna blir därför mer priselastiska jämfört med om substituten inte utgör

några ekonomiskt möjliga alternativ.

23

_{Se Statens Bostadskreditnämnd (2010) för en närmare genomgång kring vilka}

faktorer som bestämmer efterfrågan på lägenheter.

5.1.3 Substitutkonkurrens

Med substitutkonkurrens menas konkurrens från närliggande marknader

vilka i princip tillgodoser samma grundläggande behov, dvs.

marknader-na för bostadsrätter och småhus. Tidigare studier har visat att

substitut-konkurrensen spelar en viktig roll för att sätta press på hyrorna

24

_{. Om}

substitutkonkurrensen är verkningsfull kommer hyrorna att bero på

kost-naderna för de övriga boendealternativen. I praktiken kan inte hyran

sät-tas över ett visst tak utan att vakanserna då skulle öka kraftigt

25

_.

5.2 Struktur

Med marknadsstruktur menas mera generellt de olika egenskaper vilka

sammantaget avgör hur stor hänsyn ett givet företag måste ta till sina

konkurrenter, såväl faktiska som potentiella, samt till köparna, när de

fastställer sina mål. Egenskaperna som bestämmer marknadsstrukturen

kan betraktas som relativt stabila, men inte exogent givna. De egenskaper

som sammantaget bestämmer marknadsstrukturen är främst följande:



Koncentrationsgrad



Förekomst av etableringshinder



Produktdifferentiering

5.2.1 Allmänt om koncentrationsgrad

Innan man kan bedöma koncentrationsgraden på en marknad måste man

vara klar över hur marknaden ifråga bör definieras och avgränsas.

Exem-pelvis kan man behöva ta ställning till hur vid marknaden är i geografisk

mening, dvs. om det är en lokal, regional eller nationell marknad.

Dessu-tom måste man specificera vad man menar med företagsstorlek om

mark-nadsandelar ska kunna beräknas.

När väl marknaden är definierad så ger koncentrationsgraden en

indi-kation på spridningen i storlek mellan företagen. Ju mindre skillnad i

storlek, ju mer konkurrensutsatt marknadsstruktur, allt annat lika.

Kon-centrationsgraden uttrycks ofta med Herfindahl-Hirschman index (HHI)

och beräknas då som summan av varje företags kvadrerade

marknadsan-del (uttryckt i procent). Indexet antar sitt högsta värde då

marknadsstruk-turen är som minst konkurrensutsatt, dvs. vid monopol. I och med att ett

monopolföretag har 100 % marknadsandel följer att HHI = 100^2 =

10 000. Vid den andra extrema marknadsformen, perfekt konkurrens, har

istället varje företag en ”oändligt” liten marknadsandel, teoretiskt sett

noll, varför även HHI antar värdet noll.

Ett alternativt, och i praktiska sammanhang vanligen enklare sätt att

beräkna koncentrationsgraden är att enbart summera ihop de största

24

_{Atterhög & Lind (2003).}

25

_{Lind (2001).}

tagens marknadsandel. Detta mått brukar kallas concentration ratio (CR).

Vanligt förekommande är att man beräknar de fyra största företagens

ag-gregerade andel, dvs. CR4.

5.2.2 Marknadskoncentration på bostadshyresmarknaden

I tidigare rapporter på området antas implicit att varje kommun utgör en

egen lokal bostadsmarknad.

26

_{Av dessa rapporter framgår också att en}

fastighetsägares företagsstorlek definieras i termer av taxerad bostadsyta

(i kvm). I rapporterna redovisas även uppgifter om relativ företagsstorlek

(marknadsandel) både totalt och för hyresrätter specifikt. Om man utgår

från de uppgifter som avser hyresrätter specifikt, kan man konstatera att

koncentrationsgraden på en lokal bostadshyresmarknad typiskt sett är hög

eller mycket hög.

Den genomsnittliga koncentrationsgraden för de 15 inkluderade

kommunerna, mätt som CR4, uppgår till ca 67 %. Spridningen mellan

kommunerna är dock stor. Generellt sett är koncentrationsgraden högst i

de mindre kommunerna, medan den är lägst i Stockholm, där CR4 uppgår

till ca 39 %. Den viktigaste förklaringen till att koncentrationsgraden är

så hög är att det kommunägda allmännyttiga bostadsföretaget har en så

dominerande roll på respektive marknad.

27

_{Det kommunala allmännyttiga}

bostadsföretagets marknadsandel uppgår genomsnittligt sett till ca 51 %,

med en variation bland urvalsföretagen mellan noll och 88 %. Om man

undantar urvalskommuner som sålt ut hela sitt allmännyttiga bestånd

(Valdemarsvik), så har Sollefteå lägst andel med 23 %. Annars tenderar

storstäderna, i synnerhet Stockholm och Malmö, att ha en något lägre

an-del allmännytta relativt sett.

På en typisk marknad finns vidare ett fåtal medelstora privatägda

före-tag – det kan handla om både nationella eller utländska aktörer. Dessa

fö-retag är dock små jämfört med det dominerande föfö-retaget och det är

ovanligt att en större privat fastighetsägare har en marknadsandel som

överstiger 10 %. Därutöver finns typiskt sett ett stort antal

marknadsaktö-rer som förvaltar ett betydligt mindre bestånd, i termer av taxerad

bo-stadsyta. Det kan handla om privatägda företag eller bestånd som ägs och

förvaltas av privatpersoner (fysiska personer).

5.2.3 Allmänt om etableringshinder

Konkurrensförhållandena på marknaden påverkas inte bara av de aktörer

som redan etablerat sig på marknaden. Även den potentiella

konkurren-sen, dvs. hotet från aktörer som planerar att gå in på marknaden, kan

spela en viktig roll för konkurrensförhållandena. I extremfallet talar man

om så kallade contestable markets, varmed åsyftas marknader där det i

26

_{Se t ex Boverket (2010).}

27

_{Se även Bilaga 1. Där framgår att bland landets 290 kommuner är kommunen den}

do-minerande ägaren av bostadsfastigheter i 269 fall.

princip inte finns några ekonomiska hinder för nya företag att gå in och ut

på en marknad. På en ”contestable market” tvingas därför det eller de

etablerade företagen (oavsett marknadsform) att sätta det pris som skulle

råda på en fri konkurrensmarknad. Ett högre pris skulle nämligen bara

leda till att nya företag etablerade sig och tvingade ner priset tills

vinst-marginalerna eliminerades. Det faktum att teorin bygger på ett extremfall

betyder inte att dess slutsatser skulle vara irrelevanta när man analyserar

marknader i praktiken. Det väsentliga är inte att inträdeshindren är noll

utan att de är tillräckligt låga för att avskräcka de etablerade för att

exem-pelvis ingå ett informellt samarbete om prissättningen. Ju lägre

inträdes-hinder, desto viktigare är det att fästa vikt vid den potentiella

konkurren-sen i samband med en konkurrensanalys. Man kan också uttrycka det som

att den befintliga marknadsstrukturen i termer av antalet företag och

in-bördes konkurrensgrad spelar en relativt sett mindre roll för

konkurrens-trycket på marknaden om den potentiella konkurrensen är betydande.

Etableringshinder kan avse såväl inträdes- som utträdeshinder. Mer

gene-rellt kan man tala om följande slag av etableringshinder i samband med

en marknadsanalys:

28



Stordriftsfördelar:

med stordriftsfördelar menas de ekonomiska

för-delar i form av sjunkande genomsnittskostnader som följer med ökad

storlek. Inom många industrier förekommer det att

genomsnittskost-naderna sjunker med ökad produktionsstorlek fram till en viss nivå.

Denna produktionsmässigt optimala storleksnivå brukar kallas den

minimi-effektiva storleken. Om man tänker sig att etablerade företag

har anpassat sin verksamhet efter denna storleksnivå, kommer det i

praktiken föreligga ett inträdeshinder, eftersom nyetablerade företag

rimligen startar i mindre skala och därmed tvingas arbeta med högre

kostnader.



Absoluta kostnadsfördelar:

absoluta kostnadsfördelar föreligger om

etablerade företag har möjlighet att arbeta med lägre

genomsnittskost-nader, givet en viss produktionsnivå, än vad potentiella konkurrenter

kan förväntas göra. Det finns ofta en tydlig koppling mellan absoluta

kostnadsfördelar och tidigare verksamhetserfarenhet. Man kan i detta

sammanhang tänka sig att etablerade företag med tiden lärt sig att

bed-riva verksamheten på ett mera effektivt sätt än i början

(learning-by-doing

) vilket resulterat i lägre kostnader. Potentiella konkurrenter utan

tidigare erfarenhet kan därför förväntas ha en kostnadsnackdel vilket

försvårar en etablering. Vidare kan potentiella konkurrenter med

bris-tande verksamhetserfarenhet ha svårare att finansiera sin verksamhet,

då det exempelvis kan tänkas att banker betraktar det som mer

riska-belt att låna ut till företag som det inte finns en etablerad relation till.

Ytterligare exempel på när absoluta kostnadsfördelar kan föreligga är

då etablerade företag innehar en patenterad, överlägsen

produktions-teknik eller då dessa genom ägarskap kontrollerar en central

produkt-ionsresurs eller nödvändig infrastruktur.



Fördelar relaterade till stora initiala kapitalkrav:

Med detta

etable-ringshinder menas helt enkelt att det är svårt eller omöjligt för

potenti-ella konkurrenter att få fram det kapital som krävs vid etableringen.



Irreversibla kostnader (sunk costs):

Med detta menas kostnader som

tas i samband med en investering och som inte kan återvinnas, dvs. är

irreversibla. Om en potentiell konkurrent vet att investeringsutgiften

är irreversibel kanske denne avstår från att gå in på marknaden.

Irre-versibla kostnader

kan också betraktas som ett utträdeshinder

ef-tersom man inte gärna lämnar marknaden om det inte går att få igen

det investerade kapitalet.



Produktdifferentieringsfördelar

: Med detta menas att etablerade

retag lyckats skapa en märkeslojalitet för de egna produkterna. Ett

fö-retag som skapat en märkeslojalitet hos kunderna kan ta mer betalt för

sina produkter än annars utan att för den skull tappa kunder till

kon-kurrenter. För potentiella konkurrenter innebär förekomsten av

pro-duktdifferentieringsfördelar uppenbarligen ett etableringshinder,

ef-tersom en lyckad etablering då förutsätter att företaget måste spendera

tillräckligt mycket på marknadsföringsåtgärder för att lyckas ta sig

över de rådande preferenshindren.

5.2.4 Etableringshinder på bostadshyresmarknaden

När man analyserar förekomsten av etableringshinder är det motiverat att

skilja mellan etablering genom uppköp och etablering genom

nybyggnat-ion. Generellt sett gäller att etableringshindren är mycket mer påtagliga i

samband med nybyggnation.

5.2.4.1 Etableringshinder i samband med förvärv

Man kan konstatera att litteraturen ger lite olika bild kring betydelsen av

främst stordriftsfördelar inom bostadsförvaltningen. I Atterhög (2001)

spekuleras om inte stordriftsfördelar skulle kunna förklara vissa resultat

som erhålls i studien. Vissa fasta drift- och underhållskostnader kan

tän-kas bli lägre med ett större bestånd, eftersom de då kan fördelas över en

större volym. Vidare kan det också tänkas att hyresvärdar med större

be-stånd kan förhandla sig till förmånligare serviceavtal med företag som

er-bjuder förvaltningstjänster. Samtidigt påpekas i studien att det även finns

ekonomiska fördelar med att förvalta ett mindre bestånd. Exempelvis är

det lättare att följa upp kostnaderna i en mindre organisation. Därmed är

det något oklart vilken storlek som är optimal ur lönsamhetssynpunkt.

Annan litteratur antyder att varken stordriftsfördelar eller de övriga

indikatorer på inträdeshinder som tas upp i avsnitt 5.2.3 (bortsett från

ini-tiala kapitalkrav, som inte nämns specifikt) har någon påtaglig betydelse

inom bostadsförvaltningen.

29

_{Även Lind (2001) konstaterar att det inte}

finns några stora ”set-up costs” inom bostadsförvaltningen och att det

därför går att bedriva verksamheten även i liten skala. Det faktum att de

flesta fastighetsägare förvaltar mycket små bestånd ger ju också belägg åt

denna uppfattning.

Mer precist gäller följande:



Stordriftsfördelar:

Man kan alltså konstatera att det är tveksamt om

det verkligen är så att verksamheten är förknippad med mer påtagliga

stordriftsfördelar rent ”produktionstekniskt”. Det faktum att det

bed-rivs bostadsförvaltning i både stor, mellanstor och liten skala talar ju

emot att verksamhetsvolymen spelar någon avgörande roll för

företa-gens förmåga att bedriva verksamheten kostnadseffektivt. Vid sidan

om eventuella produktionstekniska stordriftsfördelar kan det även

tän-kas finnas stordriftsfördelar av mer finansiellt slag. Med finansiella

stordriftsfördelar menas att större fastighetsägare har en bättre

risk-spridning än mindre tack vare än mer diversifierad fastighetsportfölj.

Större företag får därmed också en högre förväntad, riskjusterad

av-kastning än mindre, allt annat lika. Att uppnå en bättre riskspridning

anges ofta som ett viktigt förvärvsmotiv.

30



Absoluta kostnadsfördelar:

Överlag torde inte detta vara av särskilt

stor betydelse inom verksamheten. Man kan dock tänkas sig att en

po-tentiell konkurrent med ingen eller mycket begränsad

verksamhetser-farenhet kan ha vissa nackdelar som en följd av verksamheten med

största sannolikhet rymmer ett visst inslag av ”learning-by-doing”. En

potentiell konkurrent kan också tänkas få acceptera något sämre

finan-sieringsvillkor jämfört med etablerade.



Fördelar relaterade till stora initiala kapitalkrav:

Torde vara det

mest påtagliga inträdeshindret i samband med förvärv. Även om

för-värvet bara omfattar en enstaka, mindre fastighet handlar det ändå om

stora investeringsbelopp. Det kan av olika anledningar tänkas vara

svårt för potentiella konkurrenter att få ihop det kapital som krävs, i

all synnerhet om det rör sig om en oerfaren aktör.



Irreversibla kostnader:

Eftersom man kan avyttra förvärvade

fastig-heter är det svårt att se att detta skulle innebära ett utträdeshinder på

bostadshyresmarknaden. Vidare är det svårt att se att olika

investe-ringskostnader som är förknippade med bostadsförvaltningen, t ex

29

_{Se t ex Englund (1996) och Haffner et al (2009) med hänvisning till Arnott}

(1995) på sid 12.

30

_{Vid sidan om ökad riskdiversifiering förekommer andra förvärvsmotiv som är}

mer knutna till själva förvaltningsverksamheten. En utgångspunkt för

transakt-ionen kan då vara att företagen är olika långsiktiga i sin förvaltningsverksamhet.

Det kan också handla om att det köpande företaget bedömer att det finns goda

möjligheter att effektivisera förvaltningen i det uppköpta beståndet, eventuellt

genom att stordriftsfördelar realiseras.