Bygg så vi har råd att bo

120  Download (0)

Full text

(1)

Bygg så vi har råd att bo

– Presentation av SABO:s entreprenadtävling

och de tio deltagande förslagen

(2)

och de tio deltagande förslagen

(3)

Antal ex: 1000

Tryck: AB Danagårds Grafiska, Ödeshög ISBN: 91-7147-809-4

Sökord: entreprenadtävling, tävlingbidrag, upphandling, nybyggnation, bostäder, hyresrätter, flerbostadshus, byggkostnader, SABO

Diarienummer: 509-912/2002 Layout: Fermo AB, Ronneby Publikationen kan beställas från:

Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50

Fax: 0455-819 27

E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: www.boverket.se

(4)

tillväxtregioner, förefaller det inte råda några delade meningar om i bostads-debatten. Vad som är grundorsaken till detta och hur ett ökat bostadsbyggande skall åstadkommas, råder det däremot vitt skilda meningar om. Ofta framförs t.ex. uppfattningen att det största hindret för ett ökat bostadsbyggande är ett allt för högt skattetryck och att om bara mervärdesskatten på bostadsbyggandet och boendet sänktes eller helt slopades och fastighetsskatten togs bort, skulle mark-naden lösa resten av problemen. Byggkostnadsforum delar inte den uppfattning-en. För att öka bostadsbyggandet krävs inga nya subventioner utan i första hand en bättre anpassning av priserna för bostadsbyggandet i storstäderna till de priser som sedan länge är fullt möjliga på andra marknader i landet.

Att skatterna inte är det stora hindret för ett ökat bostadsbyggande styrks främst av att det runt om i landet trots allt uppförs nya bostäder med hyresrätt till sådana kostnader att hushåll med vanliga inkomster kan efterfråga dessa. Gemensamt för dessa projekt är att de byggs av företag som avser att själva förvalta bostäderna och som ser bostadsinvesteringar som ett långsiktigt engagemang. Produktions-kostnaderna i dessa projekt är ofta nära hälften av de priser som tas ut på bostads-rättsmarknaden i Stockholm.

Det finns ingenting i sak som styrker att det i jämförbara projekt behöver kosta särskilt mycket mer att bygga i Stockholm än i andra delar av landet. I en nyligen genomförd entreprenadtävling, som genomfördes i regi av de allmännyttiga bostadsföretagens organisation, SABO, och åtta Stockholmskommuner, visades att även de stora rikstäckande byggföretagen både kan och vill bygga till andra priser när så är påkallat. Självklart inte i de mest exklusiva lägena eller i områden som kräver omfattande saneringsåtgärder e.d., men i rimligt bra lägen med goda kommunikationer och god service.

I denna rapport beskrivs bakgrunden till SABO-projektet, metodiken samt det överraskande men samtidigt mycket positiva resultatet. Särskilt spännande var att samtliga rikstäckande entreprenadföretag ville vara med och lämna förslag på långsiktigt hållbara bostadsgemenskaper där inflyttningshyrorna skulle hållas under 1 100 kr/m2 BOA per år utan beaktande av statliga investeringsstöd eller

stimulanser. Det viktigaste resultatet av tävlingen är därmed att det visat sig vara fullt möjligt att bygga prisvärda hus med hög kvalitet och rimlig hyresnivå även i Stockholmsregionen… om man vill det!

För uppgifterna i rapporten svarar Gösta Gustavsson, SABO som också svarat för sammanställningen av rapporten.

Karlskrona april 2004

Sonny Modig projektledare

(5)
(6)

Viktiga slutsatser ... 7 Bakgrund ... 9 Syfte ... 9 Projektidé ... 10 Upphandling ... 10 Tidplan för entreprenadtävlingen ... 12 Programskrivning ... 13

Marknadsföring och annonsering ... 17

Allmänt ... 17

Aktivitetsplanen ... 18

Lagen om offentlig upphandling, LOU ... 19

Kvalificering av leverantörer ... 19

Tidsfrister ... 20

Kvalificeringen ... 21

Allmänt ... 21

Intresseanmälan ... 21

Anbudsutvärdering och val av företag för de parallella uppdragen ... 24

Det parallella uppdraget ... 25

Krav på likvärdig presentation ... 25

Organiserade kontakter ... 27

Inlämnande av tävlingsförslagen ... 28

Utvärderingen ... 29

Utvärderingsgruppen ... 29

Juryns arbete ... 29

Faktorer som granskades och bedömdes ... 30

Ofullständiga förslag och övriga brister ... 30

Resultatet ... 32

Arbete med motiveringar ... 32

Offentliggörande och utställning ... 33

Juryns samtal med förslagsställarna ... 34

Upphandling ... 35

Arbetsgrupp för upphandling ... 35

Äganderätten till upphandlingsmaterialet och förvaring av original ... 36

Erfarenheter från entreprenadtävlingen ... 37

Programarbete ... 37

Intresseanmälan och selektiv upphandling ... 38

Parallella uppdraget till de tio entreprenörerna ... 38

De inlämnade förslagen ... 38

Utvärdering i juryn ... 38

Entreprenadtävlingen skapade många vinnare ... 39

Bilaga 1 ... 41

(7)
(8)

Sammanfattning

SABO, som är intresseorganisation för de allmännyttiga bostadsföre-tagen, är mycket oroad över den låga produktionen av hyresrätter. Allt fler bor på orter eller i regioner med bostadsbrist och många, främst yngre människor, har svårt att komma in på bostadsmarkna-den. Nyproduktion och underhåll blev ett av de fokusområden som intresseorganisationen kom att arbeta lite extra med under 2001–2002.

Byggkostnadsutvecklingen och de höga inflyttningshyrorna i nypro-ducerade hyresrätter diskuterades och debatterades i massmedia och på ett antal konferenser under hösten 2001. Boverkets Bygg-kostnadsforum hade nyligen inrättats och i sin verksamhet visat på exempel att det gick att bygga prisvärda hyresbostäder på ett antal platser i landet. Speciellt besvärligt var kostnadsutvecklingen på bostäder i Stockholmsregionen, där ett antal SABO-företag tillsam-mans med kommunala representanter kontaktade SABO för att diskutera förutsättningarna för att tillsammans göra något konkret på bostadsmarknaden.

Att gå från idé till att formulera mål för en tävling visade sig vara enkelt. Det gick snabbt att enas om vad bostadsföretagen som beställare ville åstadkomma genom att formulera mål, i form av två påståenden, nämligen:

– att det går att bygga bra hyreshus med lägenheter som hushåll med vanliga inkomster har råd med,

– att det går att bygga hyreshus som bostadsföretagen har råd att äga och förvalta långsiktigt.

Att få fram olika typer av flerbostadshus, vilka skulle kunna produce-ras till rimliga byggpriser, blev den övergripande projektidén. Kvali-teten i byggnationen som efterfrågades skulle ha en inriktning på långsiktig förvaltning och samtidigt främja ekologisk hållbarhet.

Viktiga slutsatser

Det viktigaste resultatet är dock att tävlingen visat att det går att bygga prisvärda hus med hög kvalitet med rimliga hyror i Stockholms-regionen.

Tävlingen visade bl.a. att branschen redan har accepterat en för-längning av garantiåtagande för entreprenadarbeten från 2 till 5 år. Samtliga tio entreprenörer hade nämligen accepterat detta krav i sina inlämnade anbud. Sju av tio entreprenörer accepterade också en kostnadsreglering enligt KPI (konsumentprisindex) i stället för den kritiserade E 84 (entreprenadprisindex) redan i anbudsskedet. Samtliga åtta entreprenörer som slutligen godkändes, valde att accep-tera kostnadsreglering enligt KPI, när det blev aktuellt att teckna ramavtal.

(9)
(10)

Bakgrund

Under 1990-talet minskade nyproduktionen av bostäder till mini-minivåer. År 2000 färdigställdes endast ca 13 000 lägenheter och av dessa var endast 10 procent hyresrätter. Detta skedde samtidigt som bostadsbristen blev alltmer besvärande i storstäder och på tillväxt-orter. Huvuddelen av de lägenheter som under de senaste åren har nyproducerats i flerbostadshus har haft bostadsrätt som upplåtelse-form. De nya bostäderna har fått en marknadsmässig prissättning som påverkats av att nyproduktion har skett på markområden med mycket höga exploateringskostnader. Det har främst varit de stora entreprenadföretagen som genom egna dotterbolag producerat bostadsrätter till försäljning. Produktionen har blivit extra påkostad, då byggnationen har skett i centrala och attraktiva lägen. Vid denna produktion har de långsiktiga aspekterna på förvaltning och fram-tida underhåll i flera fall fått stå tillbaka för det kortsiktiga synsätt, som ofta karaktäriserar objekt som ska säljas. De tidigare stora producenterna av bostadsrätter, HSB och Riksbyggen, har under samma tid varit förhållandevis passiva och endast byggt mindre objekt. Sammanfattningsvis har effekten blivit att byggpriserna för bostäder kraftigt ökat till följd av dålig konkurrens och de få objekt som byggts med upplåtelseformen hyresrätt har som en följd av detta också präglats av hög prisnivå.

Som ett led i detta arbete tog SABO: s styrelse fram ett sjupunkts-program för att åstadkomma en ökad nyproduktion. I detta sjupunkts-program föreslogs bl.a. införandet av ett investeringsbidrag vid produktion av hyresrätter. Finansdepartementet kom att vidareutreda detta förslag och under 2001 infördes investeringsbidrag, i form av ett engångs-bidrag på orter med bostadsbrist.

Syfte

Viljan att skapa nya hyresbostäder med rimliga inflyttningshyror var det som förenade några kommuner i Stockholmsregionen och som ett redskap för detta såg de sina (kommunägda) bostadsföretag. De intresserade kommunerna, deras bostadsföretag och SABO diskuterade under hösten 2001 problematiken. Boverkets Bygg-kostnadsforum deltog även i diskussionen och efter ett antal möten, blev man överens om att arrangera en gemensam upphandling i form av en entreprenadtävling. Projektet växte fram och samord-nades vid ett antal träffar mellan medarbetare från kommunerna, bostadsföretagen och intresseorganisationen.

Med detta som mål var det heller inte svårt att namnge tävlingen, som en uppmaning till branschen – Bygg så vi har råd att bo.

Parterna blev också överens om upphandlingen var den viktiga delen. De förslag till lösningar som lämnades in skulle också kunna produceras, så att de arrangerande bostadsföretagen fick direkt nytta av de bostäder som på detta sätt arbetades fram. Trovärdig-heten skulle också öka om tävlingsförslagen med de olika

(11)

bostads-koncepten åtföljdes av anbud, vari entreprenadföretagen skulle förbinda sig att uppföra husen till offererade entreprenadpriser.

Entreprenadtävlingen med sin utvärdering och premiering av ett vinnande förslag skulle förhoppningsvis öka det allmänna intresset för nyproduktion. SABO engagerar sig normalt inte i denna typ av gemensamma upphandlingar, men intresseorganisationen såg här en unik möjlighet att på ett lite annorlunda sätt kunna nå ut med det viktiga budskapet att det även behövs nyproduceras hyreslägen-heter till bostadssökande i vanliga inkomstlägen.

Projektidé

De medlemsföretag som arrangerade tävlingen kunde samtliga anvisa lämpliga markområden där bostadsproduktion kunde påbörjas under perioden hösten 2002 – våren 2004. Gemensamt för bostadsföre-tagen var att det huvudsakligen rörde sig om tomtmark lämpad som förtätning eller komplettering av befintliga bostadsområden.

De typer av flerbostadshus, som skulle tas fram genom tävlingen, skulle i första hand kunna uppföras på sådan mark som medlems-företagen ägde eller skulle förvärva av kommunen. Bostadsmedlems-företagen förband sig att i samverkan med respektive kommun att förhandla fram gynnsamma exploateringsförutsättningar i form av markpris, anslutningsavgifter samt övriga kommunala avgifter för de områden som skulle bebyggas.

Vid själva tävlingen angavs markkostnaden med ett fast belopp för att underlätta jämförelsen mellan de olika hustyperna. På samma sätt kom också kostnader för grundläggning, övriga byggherrekost-nader och driftkostbyggherrekost-nader att hanteras.

Tävlingsmomentet bestod av att presentera hustyper med lägen-hetslösningar och föreslå byggmetoder, konstruktioner, ytskikt m.m. Entreprenadformen föreslogs vara totalentreprenad och en anbuds-summa skulle framräknas för en grannskapsenhet med mellan 16 och 36 lägenheter. Exakt antal lägenheter liksom lägenhetsfördel-ning hade förslagsställaren själv att komma fram med.

Upphandling

Tävlingen föreslogs i första hand vända sig till byggentreprenörer. De byggföretag som lämnade in tävlingsförslag på hustyper skulle också ha välordnad ekonomi och en organisation så att de också kunde förbinda sig att uppföra husen till de anbudspris som de angi-vit. Metoden som nyttjades var att indela processen i två skeden, och nyttja en av LOU: s upphandlingsmetoder – den selektiva upphand-lingen. Det första skedet var enbart en kvalificering till att bli uttagen till själva idétävlingen. SABO annonserade och marknadsförde upp-handlingen och tävlingen. Det fanns ett starkt önskemål om att få in nya aktörer och av denna anledning vände sig upphandlingen i för-sta hand till mindre och medelstora entreprenadföretag. Även de stora rikstäckande entreprenörerna skulle få vara med, men inbju-dan till dessa fick mera formen av en utmaning till branschen.

(12)

Det första skedet av tävlingen var helt öppen, dvs. alla entrepre-nörer skulle kunna anmäla sig. Under första skedet – kvalificerings-omgången – skulle entreprenörerna presentera sig själva, redovisa sin organisation och sina samarbetspartner avseende arkitektur och konstruktion samt visa på referensobjekt, som företagen hade genom-fört under senare år.

Vid kvalificeringsomgången föreslogs minst fem och maximalt tio entreprenadföretag väljas ut till själva idétävlingen, vilken utfördes i form av parallella uppdrag, där samtliga utvalda får samma förut-sättningar att arbeta efter. De ekonomiska villkoren för deltagandet skiljde sig dock efter entreprenadföretagens storlek. Vart och ett av de fem företagen i gruppen mindre och medelstora entreprenörer föreslogs få 100 000 kr för sin medverkan, medan de rikstäckande bolagen fick tävla på egen bekostnad. Anledningen till detta var att öka konkurrensen och att tävlingsarrangören skulle kunna ställa krav på en likvärdig redovisning. För att få de 100 000 kr utbetalda skulle tävlingsbidraget uppfylla vissa minimikrav, så att förslagen skulle kunna redovisas på ett likvärdigt sätt på en utställning. En detaljerad anvisning utarbetades på vad som skulle presenteras på olika skärmar och på samma sätt kom en detaljerad beskrivning av objektet begäras utifrån en redovisad mall. Det material som inlämnades skulle vara så anpassat att det direkt skulle kunna användas vid utvärderingen samt till en allmän skärmutställning.

Utvärderingen skulle utföras av en i förväg utsedd bedömnings-grupp/jury, med en representant från respektive arrangerande bostadsföretag samt några fristående sakkunniga.

De faktorer som skulle bedömas och hur utvärderingen skulle gå till redovisades i en promemoria med förutsättningar för tävlingen.

Det byggföretag, som efter denna utvärdering bedömdes har lämnat det bästa förslaget blir vinnare i tävlingen och skulle erhålla ett bonus på 100 000 kr för sitt inlämnade förslag. Dessutom utlovade SABO att medverka till att marknadsföra tävlingen och dess resultat via seminarier, utställningar, tidningsartiklar i fackpress, m.m. Speciellt det vinnande förslaget och de företag som ligger bakom detsamma utlovades speciell uppmärksamhet på seminarier.

De arrangerande bostadsföretagen föreslogs dock inte bundna av att enbart välja det vinnande förslaget för sin produktion utan föreslogs också få rätt att arbeta vidare med vart och ett av de bygg-företag, som inlämnat kompletta idéförslag. Detta innebar att intres-set för deltagande i idétävlingen ökade bland entreprenörerna. SABO-företagen gavs på detta sätt en möjlighet att välja den hustyp som bäst passade på ett aktuellt exploateringsområde.

Förenklat kunde det beskrivas att de samarbetande SABO-företagen genom ett tävlingsförfarande skulle förupphandla ett antal hustyper till fasta priser, som företagen själva beslutade om hur de ville utnyttja. Anbudspriserna på husen i tävlingen skulle lämnas i pris-läget maj 2002, och därefter indexregleras. De angivna huspriserna med indexreglering föreslogs gälla vid beställningar till de delta-gande SABO-företagen vilka undertecknas senast 2004–07–01. Grundläggning för aktuella hus och övriga markarbeten skulle

(13)

kunna köpas av aktuellt byggföretag, men bostadsföretaget skulle även ha rätt att köpa dessa arbeten av annan entreprenör.

Tidplan för entreprenadtävlingen

dec 2001 Programskrivning, annonsering i EU:s databas. Avtal mellan SABO och de arrangerande medlems-företagen upprättades.

jan 2002 Annonsering och offentliggörande av tävlingen. Enkelt PM om förutsättningarna förelåg.

15 feb 2002 Sista anmälningsdag för intresseanmälan för bygg-företag.

Urval skedde bland de intresserade byggföretagen. 29 feb 2002 De utvalda byggföretagen fick det detaljerade

pro-grammet med samtliga förutsättningar samt de mallar, som skulle följas för redovisning av förslagen.

29 april 2002 Sista inlämningsdag för de parallella uppdragen. maj – juni 2002 Juryarbeten – utvärderingar.

augusti 2002 Juryarbeten – motiveringar.

Förberedelse för utställningar m.m.

Kompletteringar från entreprenörer inför upp-handling.

30 augusti 2002 Offentliggörande av resultatet från entreprenad-tävlingen.

Öppnande av utställning, där tävlingsförslagen visas upp.

september 2003 Seminarier och byggluncher med olika teman ur tävlingen.

(14)

Programskrivning

När SABO fick uppdraget av de åtta medlemsföretagen att samordna och arrangera tävlingen, som samtidigt skulle vara en förupphand-ling uppfattades det som en svår uppgift. Det handlade ju inte enbart om att göra ett underlag för en vanlig upphandling av ett bostads-objekt, utan det gällde att hitta ett gemensamt koncept som upp-fyllde flera enskilda bostadsföretags önskemål. SABO önskade i pro-jektet även belysa viktiga beställarfrågor, som också andra medlems-företag kunde få nytta av vid upphandlingar av nyproduktion. För att styra projektet tillsattes en ledningsgrupp med en represen-tant från varje företag samt två represenrepresen-tanter från SABO. Till pro-jektledare för entreprenadtävlingen utsågs Gösta Gustavsson, SABO.

Den första delen, programskrivningen, var knepig, eftersom det gällde åtta bolag av olika storlek och varierande förutsättningar. Bostadsföretagen hade dessutom kommit olika långt i sitt förbere-delsearbete för nyproduktion. Det blev därför svårt att fördjupa programarbetet på detaljnivå. Ledningsgruppen valde i stället att försöka hitta rätt kostnadsnivå på den bostadsproduktion som skulle efterfrågas och samtidigt ge entreprenörerna stor frihet. Efter att ha diskuterat kom vi fram till att efterfråga en mindre enhet av bostä-der, som även skulle kunna sättas samman till större enheter. En dylik mindre enhet, 16–36 lägenheter, brukar av arkitekter benämnas en grannskapsenhet.

De åtta SABO-företagen som arrangerade tävlingen önskade få fram hustyper, vars hyreskostnader skulle vara attraktiva även om inte det statliga investeringsbidraget erhölls.

Målet avseende hyresnivå för nyproduktionen blev en genomsnittlig varmhyra på max 1 100 kr/kvm och år. Hyreskostnader för exempel-vis en lägenhet på 2 rok på 65 kvm blev under 6 000 kr/månad. Den redovisade maximala hyran skulle kunna uppnås i aktuellt hus utan att behöva nyttja det statliga investeringsbidraget för nyproduktion.

Bostadsföretagen hade tomter med olika förutsättningar och det gick av denna anledning inte att detaljstyra konstruktioner eller grundläggningssätt. Förslagen fick utarbetas utifrån ett antaget grundläggningssätt, platta på mark, och skulle något annat

(15)

förekom-ma fick det blir en reglerbar kostnadspost. Markpriser, anslutnings-avgifter, va-taxor, bygglovavgifter m.m. varierade också mellan de olika kommunerna. På samma sätt som för grundläggning var den enda möjligheten att även här lägga fast en markkostnad som var gemensam för byggnation i samtliga kommuner. Övriga byggherre-kostnader och driftbyggherre-kostnader behandlades på ett och samma sätt. För att komma fram till lämpliga storlekar på dessa belopp stude-rade ledningsgruppen tillsammans med Boverkets Byggkostnads-forum, ett antal nyligen genomförda nybyggnadsprojekt runt om i landet. Den analys av byggkostnader som utfördes visade på att just låga mark- och byggherrekostnader hade varit en grundförutsättning för att kunna uppföra hyresrätter. På grundval av dessa analyser föreslogs 500 kr/kvm i markkostnad och 1 500 kr/kvm för övriga byggherrekostnader. Den yta som dessa kostnader skulle baseras på blev den uthyrningsbara lägenhetsytan, d.v.s. den yta som skulle ge intäkter. Driftkostnaden diskuterades ingående i ledningsgruppen, men med hänsyn till att det rörde sig som nyproduktion, fastställdes den till 250 kr/kvm.

Ledningsgruppen gjorde också en klar uppdelning vad som var projektets uppgift och vad som låg på de enskilda bostadsföretagen. De olika ekonomiska överväganden som avkastningskrav, internrän-tor, kalkyllängder m.m. överlämnades till varje enskilt bostadsföre-tag att besluta om. Det var ju dessa som i slutänden skulle besluta om under vilka förutsättningar som de skulle genomföra investe-ringen. Tävlingens och upphandlingens uppgift blev att skapa prisvärda hustyper att välja mellan.

Avtal upprättades mellan SABO och de arrangerande bostadsföre-tagen där det reglerades att SABO AB åtog sig all administration och marknadsföring av entreprenadtävlingen och även att sammanställa en ansökan om bidrag från Boverkets Byggkostnadsforum.

Ledningsgruppen för tävlingen utarbetade och föreslog en deltagar-avgift, som de enskilda bostadsföretagen skulle betala till SABO AB som ersättning för administration och för utbetalning till de bygg-företag som utvaldes att deltaga i entreprenadtävlingen. De erlagda deltagaravgifterna skulle ge bostadsföretagen rätt att utnyttja de ramavtal (förupphandlingen) beträffande grannskapsenheter, som framtogs i samband med tävlingen.

Efter diskussion i ledningsgruppen beslutades om att tillämpa en differentierad avgift beroende på hur stort lägenhetsbestånd som det enskilda bostadsföretaget hade vid tidpunkten för underteck-nade av avtalet (se tabell).

De deltagande bostadsföretagen åtog sig även: – att till SABO AB erlägga deltagaravgift,

– att om bidrag från Byggkostnadsforum erhålls ska även detta bidrag nyttjas för annonsering och marknadsföring av tävlingen, – att inom respektive kommun arbeta för att få mark tillgänglig för

nyproduktion av de grannskapsenheter som genom tävlingen upphandlas via ramavtal,

(16)

exploateringsförutsätt-ningar blir så gynnsamma, att den i tävlingen eftersträvande maximala hyran kan förverkligas,

– att utse en representant som på medlemsföretagets bekostnad ska deltaga i lednings- och utvärderingsgruppens möten.

Tabell

Företag med över 7 000 lgh – full avgift – 190 000 kr. Företag med mellan 1 400–7 000 lgh – 3/4 av full avgift. Företag med mindre än 1 400 lgh – 1/2 av full avgift.

Företag Antal lgh Avgift

Botkyrkabyggen 11 638 190 000 kr Förvaltaren 9 479 190 000 kr Nykvarnsbostäder 628 95 000 kr Nynäshamnsbostäder 2 636 142 500 kr Telgebostäder 12 064 190 000 kr UpplandsBrohus 1 729 142 500 kr Värmdöbostäder 1 406 142 500 kr Väsbyhem 7 714 190 000 kr

(17)
(18)

Marknadsföring och annonsering

Allmänt

Inom ledningsgruppen för entreprenadtävlingen ansågs det redan från början mycket viktigt att lägga ner energi på att marknadsföra och göra tävlingen allmänt känd. För detta ändamål tillsattes en separat arbetsgrupp med bl.a. representanter från kommunika-tionsenheten på SABO.

En särskild handling, en kommunikationsplan, gjordes upp där det bestämdes att ta fram ett egennamn och en grafisk profil samt en aktivitetsplan för tävlingen. Egennamnet och den grafiska profilen kom att användas i annonser, på affischer, på brev m.m., som hade med tävlingen att göra.

För att ta fram den grafiska profilen kontaktades ett mindre antal privata reklambyråer, som fick till uppgift att inkomma med idéer på grafisk profil samt hur denna skulle kunna nyttjas. Arbetsgruppen träffade företrädare för reklambyråerna och valde sedan ut det förslag som verkade mest genomtänkt. Som framgår ovan skedde denna upphandling som en direktupphandling, helt enkelt av den anledningen att det inte fanns tid att utföra någon traditionell upphandling. I början av december hade bostadsföretagen beslutat att arrangera entreprenadtävlingen och för att kunna hålla tids-planen upphandlades reklambyrå och beslutades om den grafiska profilen under ett par hektiska veckor i december.

Parallellt med upphandlingen fastlades en aktivitetsplan och beslutades också vilka separata produkter som skulle tryckas upp med den grafiska profilen.

Produkterna blev:

• Ett egennamn för tävlingen – Bygg så vi har råd att bo.

• Annons.

• Informationsfolder.

• Affisch.

• Klistermärke för kuvert.

(19)

Aktivitetsplanen

Olika kanaler inventerades för att marknadsföra entreprenad-tävlingen. Därvid kom följande att nyttjas:

• Direktutskick av informationsfolder till byggentreprenörer via adressregister från byggmästarföreningarna i Stockholm, Gotland, Sörmland, Uppland och Västmanland.

• Annonsering i tre nummer av Byggindustrin (branschtidning för entreprenörer).

• Annonsering i Bofast och Kommunaktuellt (branschtidningar).

• Annonsering i Metro (allmänhet).

(20)

Tävlingen var också en upphandling och därför skall särskilda regler om formen för annonsering och tidsramar m.m. uppfyllas. Eftersom det rörde sig om att upphandla en typ av ramavtal var det svårt att veta omfattningen. Upphandlingen förväntades överstigande ett värde av 44,5 miljoner, vilket utgör ett s.k. tröskelvärde för byggnads-entreprenader, enligt LOU (lagen om offentlig upphandling). Denna lag har särskilda regler beträffande upphandlingar ovanför tröskel-värden.

Det upphandlingsförfarande som tillämpades blev en av tre meto-der som finns för upphandling ovanför tröskelvärdet, nämligen selektiv upphandling.

Selektiv upphandling är en upphandling där den upphandlande enheten genom annons bjuder in leverantörer att ansöka om att lämna anbud. Efter annonsering, i vilken kraven ska finnas, styrker leverantören sin förmåga i olika avseende genom intyg samt begär att få delta i anbudstävlingen. Den upphandlande enheten väljer vid kvalificeringen ut så många som angetts i annonsen bland de leve-rantörer som uppfyllt de ställda kraven. Minst 5 och högst 20 leveran-törer kan väljas ut vid selektiv upphandling. Förfrågningsunderlaget ska skickas ut samtidigt till samtliga. Inga andra anbud än från leverantörer som inbjudits får provas av den upphandlande enheten. Några förhandlingar med leverantörer får inte förekomma. Samtliga åtta bostadsföretag betraktades vid denna gemensamma upphand-ling som upphandlande enhet.

Kvalificering av leverantörer

En upphandlande enhet får inte ställa vilka krav som helst på leveran-törerna. Kvalificering innebär en bedömning av leverantörernas personliga förhållande, deras tekniska förmåga och kapacitet samt finansiella och ekonomiska ställning. De krav som ställs måste ha ett naturligt samband med och vara rimliga i förhållande till det som upphandlas.

(21)

Tidsfrister

LOU har fastställda tidsfrister (minimitider) för anbud och anbuds-ansökningar. Vid selektiv upphandling är tiden normalt 37 dagar för att ansöka om att få delta i upphandlingen och därefter ytterligare 40 dagar för att lämna anbud. Tidsfristerna börjar löpa från den dag då annonsen skickas till EGT, som är Europeiska gemenskapens offi-ciella tidning, för denna typ av annonsering. Från 2002 är det obliga-toriskt att använda särskilda blanketter när man ska annonsera i EGT och dessa blanketter kan erhållas via NOU:s webbplats www.nou.se.

För att innehålla dessa minimitider skickades annonsen till EGT den 4 januari 2002. De tidningar och databaser som är specialiserade på upphandlingar i Sverige tar kontinuerligt uppgifter från EGT, vilket innebar att exempelvis Anbudsjournalen hade uppgifter om den aktuella upphandlingen en dryg vecka innan presskonferensen om tävlingen hölls.

(22)

Kvalificeringen

Allmänt

Det konstaterades att det initiativ som tagits av de arrangerande bostadsföretagen och SABO fick mycket gott genomslag såväl i dags-press som i olika branschtidningar. Egennamnet ”Bygg så vi har råd att bo” blev ett återkommande tema som också kommenterades i olika artiklar och entreprenadtävlingen lyftes fram som ett lovvärt försök att få fram bostäder för vanliga löntagare. SABO fick också ta emot många telefonsamtal och mail från såväl intresserade entre-prenörer som från en intresserad allmänhet, som undrade över om det gick att anmäla intresse för de planerade bostäderna. De senare samtalen slussades vidare till de åtta bostadsföretagen som arrange-rade tävlingen.

Till de intresserade byggentreprenörerna skickades de detaljerade anvisningarna för tävlingen ut i en separat promemoria, som hade namnet ”Förutsättningarna för entreprenadtävlingens kvalificerings-omgång”. Ungefär ett hundra entreprenadföretag kom att begära att få del i de detaljerade anvisningarna för tävlingen. Samma material gick också att hämta på SABO: s hemsida, www.sabo.se, där vi även hade allmän information om tävlingen.

Intresseanmälan

I mitten av februari gick tiden ut för att lämna in intresseanmälan till att få vara med i tävlingen. Till intresseanmälan skulle enligt anvisningarna lämnas material som styrkte företagens ekonomiska och tekniska förmåga att kunna genomföra de uppdrag som det handlade om.

Det material som de enskilda entreprenadföretagen, som önskade bli kvalificerade för att deltaga i tävlingen skulle inlämna var följande:

• Intyg att bolaget fullgjort sina åligganden avseende skatter och socialförsäkringar (Blankett RSV 4820).

• Bokslut och årsberättelse för år 2000, prognos för verksamhets-året 2001 samt uppgifter om de senaste årens verksamhet.

(23)

• Beträffande teknisk förmåga och kapacitet:

– Företagsledning, organisation, viktiga nyckelpersoner. – Antalet anställda under de senaste tre åren.

– Metoder för miljö- och kvalitetsledning.

– Referenslista på projekt genomförda under de senaste åren. – Samarbetspartners för arkitekt- och konstruktionstjänster

samt referenser.

Dessutom påpekades att tidigare erfarenhet av bostadsproduktion skulle tillmätas stor betydelse.

Hela 39 företag hade vid anmälningstidens utgång anmält sitt intresse att få delta i tävlingen. Ytterligare ett företag inlämnade sitt material, men denna intresseanmälan kom SABO tillhanda en dag efter utsatt datum och kom därför att betraktas som för sent inkommen.

De företag som visat sitt intresse var följande: 1. MRD Sälj & Bygg AB, Kvissleby

2. Aries- Lyra Construct and Build Co 3. SCF Byggelement 4. Peab 5. HSB Bostad 6. Arcona 7. Myresjöhus 8. Järntorget 9. Skanska

10. Byggnadsfirman Erik Wallin AB 11. LB-hus

12. Hus- och markbyggarna i Dalarna 13. Hökerum Bygg AB

14. Berggren Byggare i Stuvsta 15. Lappmarksbyggen, Lycksele 16. Södra Building Systems AB, Växjö 17. Borgstaden, Sollentuna

18. JM 19. NCC 20. Veiddekke

21. Broder Bygg AB, Enskede 22. Midroc Scandinavia AB 23. Strängbetong

24. Öhmans Bygg AB, Ljusdal 25. Finndomo

26. Wisab Bygg AB, Visby 27. Sweco Bloco AB 28. Modulhus Nordic AB 29. Grus och betong

30. Ekologibyggarna Service AB 31. Einar Mattsson Byggnads AB 32. PNB

(24)

34. Flexihus AB

35. Lindbäcks Bygg AB, Piteå 36. Bauhow

37. Vetenskapsstaden Trä AB

38. Entreprenad- och förvaltningsbolaget Lejdaren, Örebro 39. RM bygg AB , Hedemora

För sent inkommet:

Byggrätt (Andersson–Hallgren, Hedlund–Tynong AB)

Av ovanstående framgår att det fanns såväl fastighetsutvecklings-företag som rena konsultfastighetsutvecklings-företag bland de intresserade fastighetsutvecklings-företagen. Eftersom vi i förutsättningarna och i annonserna pekat på att det handlade om en tävling för i första hand entreprenörer, kom det fortsatta urvalet av företag att koncentreras till denna grupp.

Urvalet av företag gjordes av ledningsgruppen för tävlingen och vid urvalet skulle tillses att både större och mindre företag (min. fem och max. tio företag) blev representerade.

Ledningsgruppen arbetade snabbt och kunde redan vid sitt sam-manträde den 19 februari fatta beslut om, vilka företag som skulle få delta i tävlingens skede två, det parallella uppdraget.

Förutsättningarna som ledningsgruppen hade att beakta vid utvärde-ringen var följande:

• De större rikstäckande entreprenadföretagen skulle få delta på egen bekostnad, medan de fem i gruppen – mindre eller medel stora entreprenadföretag – som valdes ut för de parallella upp-dragen skulle erhålla en ersättning av 100 000 kr exkl. moms för det arbete som de lade ned på sitt tävlingsförslag.

• Med begreppet större rikstäckande entreprenad avsågs i detta sammanhang: Skanska, NCC, Peab, JM och PNB samt dotterbolag till dessa entreprenadföretag. Till denna grupp av större företag hade separat brev skickats, där det beskrivits hur tävlingen skulle gå till samt att de ekonomiska förutsättningarna var olika för de stora i förhållande till de mindre entreprenadföretagen.

Inför ledningsgruppens sammanträde hade en arbetsgrupp på SABO gått igenom det inlämnade materialet och efter inriktning på de olika företagen hade företagen sorterats på följande huvudgrupper:

• De fem stora rikstäckande entreprenadföretagen.

• Dotterbolag till de fem stora bolagen.

• Prefabtillverkare betong, lättelement i stål och trä.

• Prefabtillverkare av trähus och modultillverkare.

• Fastighetsutvecklare, byggledningsföretag.

• Utvecklingsföretag, utvecklingsprojekt.

• Entreprenadföretag med huvudsaklig inriktning på anläggning.

• Mindre och medelstora entreprenadföretag med erfarenhet av bostadsproduktion.

(25)

Ledningsgruppen erhöll av arbetsgruppen en kortare presentation av de olika företagen inom respektive grupp. Ledningsgruppen beslutade: – att de fem rikstäckande entreprenadföretagen hade samtliga

lämnat in intresseanmälan och att de därför kvalificerat sig, – att med hänsyn till det stora intresset för tävlingen utse maximalt

antal deltagare till det parallella uppdraget, dvs. tio, varav fem skulle tas ur gruppen mindre företag.

Anbudsutvärdering och val av företag

för de parallella uppdragen

Ledningsgruppen detaljgranskade det material som lämnats in och inlämnade referenser kontrollerades för de företag som betraktats som speciellt intressanta vid den första presentationen.

Ledningsgruppen beslutade efter sin granskning att i gruppen stora rikstäckande bolag utse Skanska, NCC, Peab, JM och PNB samt att eventuell medverkan från dotterbolag till de rikstäckande entrepre-nadbolag får avgöras inom respektive koncern. De rikstäckande koncernerna har därvid själva att välja om de själva skall deltaga eller låta sig representeras genom dotterbolag.

Ledningsgruppen beslutade vidare att i gruppen mindre och medelstora bolag utse:

• Einar Mattson Byggnads AB, Stockholm

• Hus- och Markbyggarna i Dalarna AB, Falun

• Midroc Scandinavia AB, Sundbyberg

• Veidekke Stockholm AB, Stockholm

• Wisab Bygg AB, Visby

SABO meddelade den 22 februari de entreprenadföretag som uttagits för det parallella uppdraget. Till de övriga företagen som inlämnat handlingar skickades brev med redovisning om vilka företag som uttagits samt ett tack för visat intresse.

(26)

Det parallella uppdraget

Ett parallellt uppdrag är en metodik som tillämpas för att stimulera kreativitet och går ut på att man lämnar samma förutsättningar till ett antal förslagsställare, som har att komma in med egna utformade förslag till lösning på uppdraget. Det är således en metod för upp-handling som kan tillämpas som komplement till de mera lagstiftade formerna för upphandling som finns reglerade i LOU.

Projektledarens roll övergick i detta skede av tävlingen/upphand-lingen till en renodlad roll som tävlingssekreterare.

En vecka efter att kvalificeringen hade genomförts, den 29 februari, distribuerades en ny promemoria ”Förutsättningarna för det paral-lella uppdraget” ut till de tio uttagna företagen. Denna handling innehöll detaljerade anvisningar för hur förslagen skulle presenteras. Det ställdes krav på att förslagen skulle sammanfattas på fyra skärmar och fem särskilt framtagna blanketter som företagen skulle lämna in.

Krav på likvärdig presentation

De detaljerade anvisningar på vad som skulle redovisas på respek-tive skärm och blankett var omfattande, men avsikten var också att förslagen skulle kunna presenteras på ett likvärdigt sätt för att underlätta jämförelsen.

Följande anvisning för presentation av förslaget skulle följas: 1. Drift- och totalekonomi.

På blankett nr 1 skulle förslagsställaren redovisa projektets total-kostnad med detaljredovisning av produktionstotal-kostnaden samt den framräknade årshyran. Bilagan till denna blankett var utfor-mad som ett separat anbudsformulär som skulle ifyllas.

På blankett nr 2 skulle även anges den framräknade årliga förbrukningen av köpt energi utslagen per kvm uthyrbar lägenhetsyta.

2. Gestaltning och utformning av hus.

Presenterades i form av fasadritningar på skärm nr 1. Fasadrit-ningarna skulle vara i skala minst 1:100. Entrépartiers utformning

(27)

skulle speciellt redovisas i större skala. Av ritningarna skulle framgå vilka material som föreslås användas i fasader och entré-partier. Under punkt 5 skulle dessa materialval detaljerat redo-visas på separat blankett.

3. Konstruktion (stomme, bjälklag).

Huset förutsattes i tävlingssammanhanget kunna grundläggas med metoden – platta på mark.

På skärm nr 2 skulle husets konstruktion presenteras.

Av skärmen skulle framgå hur husets stomme var konstruerat. Minst tre detaljer skulle detaljredovisas i sektioner i skala 1:20 med konstruktion och materialtjocklekar:

• Anslutning mellan mark, bottenplatta och yttervägg. • Anslutning mellan bjälklagen och yttervägg.

• Takfotsutformning med redovisning av bjälklagskonstruktion. 4. Lägenhetsfördelning, husets och lägenheternas flexibilitet.

På skärm nr 3 redovisades planritningar och lägenhetsfördelning. Om det förekom flexibla huslösningar skulle detta även framgå på denna skärm. Lägenhetsförteckning skulle redovisas med uppgift om de enskilda lägenheternas areor (kvm uthyrbar lägenhetsyta).

5. Lägenheters möblerbarhet, tillgänglighet och användbarhet. På skärm nr 4 skulle de föreslagna lägenhetstyperna redovisas med inritad möblering. Eventuella kritiska mått skulle dessutom vara särskilt redovisade. På denna ritning skulle även de enskilda rumsareorna i lägenheterna redovisas.

6. Materialval – exteriör.

På blankett nr 3 skulle redovisas, vilka fasad-, tak- och övrigt utvändigt material som föreslogs.

Även ytterdörrar och ytterfönster skulle redovisas. Det skulle tyd-ligt framgå materialets kvalitet och standard.

7. Materialval – lägenheter och övriga utrymmen.

På blankett nr 4 skulle lägenheternas samtliga rum redovisas med angivande av ytskiktens kvalitet och standard i form av en detal-jerad rumsbeskrivning inkl. målningskoder. Trapphus och entré-dörrar skulle även anges till kvalitet och standard under denna punkt.

8. Teknisk utrustning.

På blankett nr 5 redovisades den tekniska utrustning som före-slogs i kök, badrum, tvätt samt övrig teknisk utrustning. Om särskilda åtgärder vidtagits för att minska mängden köpt energi skulle detta framgå, liksom vilka styr- och övervaknings-system som huset var utrustat med.

9. Särskilda åtgärder, metoder, detaljlösningar m.m.

som föreslogs för att säkerställa hög kvalitet i produktions- och förvaltningsskedena. Denna beskrivning fick maximalt bestå av tre maskinskrivna A4-sidor.

(28)

Organiserade kontakter

Den reaktion som erhölls av de tävlande var positiv och de ansåg att det klart beskrivits, vad som förväntades, vilket underlättade deras projektering och presentation.

För att ytterligare underlätta kommunikationen med de tävlande och tävlingssekreteraren ställdes krav på att respektive entreprenad-företag utsåg en kontaktperson per entreprenad-företag. På detta sätt kanalisera-des informationsutbytet och endast den utsedde kontaktpersonen i företaget fick befogenhet att kontakta tävlingssekreteraren. På detta sätt förbjöds anlitade konsulter samt olika medarbetare hos entrepre-nörerna att ta spontana kontakter med andra medarbetare på SABO eller medarbetare i de arrangerande SABO-företagen.

Om företagen hade frågor av enskild eller allmän betydelse för tävlingen eller ville påtala brister i de utskickade förutsättningarna fanns anvisningar att dessa skulle skickas med mail till tävlingssekrete-raren. Det upprättades en separat maillista med samtliga tio kontakt-personer i de deltagande entreprenadföretagen och via denna lista kom den huvudsakliga kommunikationen att ske mellan tävlings-sekreteraren och kontaktpersonerna i företagen. En separat hand-ling ”Frågor och svar till de tävlande entreprenörerna” upprättades.

Frågorna togs upp i denna handling utan att ange varifrån de kommit och svaren blev kända av samtliga tävlande eftersom frågorna besvarades kontinuerligt och varje reviderad omgång av handlingen skickades ut till samtliga på mail-listan. På detta sätt behandlades de oklarheter som fanns i handlingarna. Metoden skulle kunna jämföras med ett PM under anbudstid och vid upprät-tande av kontraktshandlingar/ramavtal togs denna handling med som ett dylikt PM.

När ca 14 dagar återstod innan förslagen skulle lämnas in, uppma-nades de tävlande att se över anvisningarna och se om det fanns några återstående oklarheter, inför den sista möjligheten att få klarhet genom ”Frågor och svar”. Efter denna sista uppmaning till entreprenörerna besvarades inga fler frågor. Motivet var att undvika sena förändringar som skulle skapa oreda inför presentationen av förslagen.

Totalt besvarades endast 12 frågor från de tävlande under den tid, som entreprenörerna arbetade med det parallella uppdraget, vilket får betraktas som förhållandevis få. Ledningsgruppen och tävlings-sekreteraren lade ned mycket arbete vid upprättande och gransk-ning av de administrativa föreskrifterna, anvisgransk-ningarna och förut-sättningarna för det parallella uppdraget. I efterhand har represen-tanterna från entreprenadföretagen också påpekat att handlingarna som lämnades ut har varit genomarbetade men inte styrande och att det därför funnits goda möjligheter att i tävlingen ta med idéer och förslag som framkommit i den egna projekteringen. Entrepre-nadföretagen har också uppskattat att tävlingsledning haft respekt för den process som det innebär att arbeta fram denna typ av anbud och att det inte kommit förändrande förutsättningar under den mycket begränsade tid som stått till buds.

(29)

Inlämnande av tävlingsförslagen

Den 29 april 2002 var sista dag för att lämna in tävlingsbidragen som utarbetats under de två månaderna som entreprenadföretagen haft på sig. Enligt instruktionerna skulle förslagen vid inlämnandet vara anonyma, dvs. det skulle inte gå att utläsa vilket företag som låg bakom respektive förslag. Förslagen var försedda med ett egen-namn/motto och i ett separat slutet kuvert skulle det finnas namn-uppgifter om vilka företag som var förslagsställare.

Förslagen skulle inlämnas eller skickas till SABO: s kontor och klockan 16.00 var sista tidpunkt för avlämnande. Tävlingssekretera-ren tog personligen emot samtliga förslag.

Intressant att notera var att endast en förslagsställare hade lämnat sitt material före lunch på inlämningsdagen. Eftermiddagen blev hektisk och vid vissa tillfällen uppstod kö för att få lämna in materialet. Även planscher och övrigt material hade packats in och försetts med motto, trots att vi inte hade lämnat anvisningar om att så skulle göras. Samtliga 10 förslagsställare lämnade in handlingar och direkt efter överlämnandet delades materialet upp och de slutna kuverten med namnuppgifter placerades i kassaskåp. Övrigt material samla-des i ett konferensrum, vilket låstes inför den anbudsöppning, som verkställdes direkt på morgonen följande dag.

Vi kunde efter anbudsöppningen konstatera att vi hade erhållit ett brett spektrum av olika hustyper och det gick att dela in förslagen i följande grupper efter hustyp:

4 st. tvåvåningshus huvudsakligen i trä. 4 st. punkthus med varierande höjder. 2 st. lamellhus med tung konstruktion.

Direkt efter anbudsöppning påbörjades kopiering av det inlämnade materialet. Detta arbete underlättades av att vi också begärt att få planscherna, nedfotograferade till A3-format. Särskilda pärmar med förutsättningarna för tävlingen hade ställts samman och förslagshand-lingarna insorterades i dessa pärmar, vilka distribuerades till juryleda-möterna, så att de i god tid kunde förbereda sig inför urvalsarbetet.

När materialet distribuerades påtalades också till ledamöterna att de hade ansvaret för det utskickade materialet och att de skulle förvara och handha materialet som anbudshandlingar, dvs. att de var inte offentliga och att materialet fick inte visas eller kopieras till utomstående.

Några av de tävlande entreprenörerna väckte frågan om de själva fick offentliggöra sina framtagna hustyper och använda sig av dessa i sin marknadsföring. Ledningsgruppen svarade att detta inte var tillåtet och uppmanade de tävlande att avvakta med offentliggörande till dess resultatet av tävlingen hade offentliggjorts. De tävlande upp-manades också att vara restriktiva med såväl intern som extern mark-nadsföring och att eventuella överträdelser kunde resultera i att försla-get uteslöts från tävlingen. Entreprenörerna fick då också reda på att tidpunkten för offentliggörandet skulle ske någon av de sista dagarna i augusti 2002.

(30)

Utvärderingen

Utvärderingsgruppen

De åtta deltagarna från bostadsföretagen i ledningsgruppen kom också att ingå i den utvärderingsgrupp/jury, som i maj och juni bedömde de inlämnade tävlingsförslagen. Ordföranden i gruppen utsågs bland deltagarna från bostadsföretagen och blev Pelle Björk-lund, VD i Väsbyhem och som sekreterare i utvärderingsgruppen valdes projektledaren/tävlingssekreteraren Gösta Gustavsson, SABO. Från bostadsföretagen deltog följande i utvärderingsgruppen: Sören Lundkvist, AB Botkyrkabyggen

Sven-Åke Emanuelsson, Fastighets AB Förvaltaren Herje Larson, AB Nykvarnsbostäder

Eva Högberg, AB Nynäshamns Bostäder Björn Gustafsson, AB Telgebostäder Ulf Tapper, AB Upplands-Brohus

Bengt Hermansson, VärmdöBostäder AB Pelle Björklund, AB Väsbyhem

Till övriga representanter i utvärderingsgruppen utsågs tre obero-ende sakkunniga:

Sonny Modig, Boverkets Byggkostnadsforum – sakkunnig på bygg-kostnader

Ingrid Hernsell, Boverket – sakkunnig på bostadsutformning Carl-Göran Ek, SABO – sakkunnig på förvaltningsfrågor

Juryns arbete

Utvärderingsgruppen/juryn höll första sammanträdet den 14 maj. En tidplan fastlades för juryarbetet, vilket innebar att en dag per vecka avsattes fram till i mitten av juni. En preliminär dagordning för de olika sammanträdena fastställdes, så att ledamöterna visste vad som skulle behandlas vid de olika jurysammanträdena.

(31)

I tävlingsförutsättningarna fanns tydligt angivet vilka fackområden som skulle bedömas och hur poäng skulle sättas. Vid första samman-trädet fastlades principen att samtliga inlämnade förslag skulle efter värderingsarbetet ges ett slutomdöme, där juryn i ord beskriver för-slagets för- och nackdelar. Sålunda var man tidigt i juryarbetet inne på att enbart utnyttja poängsättningen som ett hjälpmedel för att jämföra de olika förslagen. Det skulle också stå juryn fritt att utöver det vinnande förslaget, även lyfta fram andra förslag och ge dessa hedersomnämnande. Juryn fastlade dock principen att vid ett hedersomnämnande skulle inget penningpris delas ut.

Faktorer som granskades och bedömdes

De nio olika faktorer som av utvärderingsgruppen/juryn skulle bedömas var:

• Drift- och totalekonomi.

• Gestaltning och utformning av hus.

• Konstruktion (stomme, bjälklag m.m.).

• Lägenhetsfördelning, flexibelt byggsystem.

• Lägenheters möblerbarhet, tillgänglighet, användbarhet.

• Materialval – exteriör.

• Materialval – lägenheter och övriga utrymmen.

• Teknisk utrustning.

• Särskilda åtgärder, metoder, detaljlösningar m.m. som föreslås för att säkerställa hög kvalitet i produktions- och förvaltnings-skedena.

Ovanstående faktorer bedömdes utifrån kvalitet, standard, estetik, miljö, underhåll, livscykelperspektiv, drift- och totalekonomi. Värderingen skedde på en skala från ett till nio, beroende på hur väl förslagsställaren lyckats och där nio stod för högsta betyg.

Ofullständiga förslag och övriga brister

En första grov genomgång av förslagen utfördes av en mindre arbetsgrupp inom juryn, varvid konstaterades att två av förslagen hade allvarliga brister.

Ett tävlingsförslag hade inlämnats och innehöll 48 lägenheter istället för de maximalt angivna 36 lägenheter och ett annat tävlings-förslag hade inlämnats med en redovisad hyra på 1 189 kr i förhål-lande till den maximerade 1 100 kr per kvm och år.

Efter samråd mellan juryns ordförande och tävlingssekreterare skickades ett gruppmail med dessa två frågetecken med begäran om förklaring till samtliga förslagsställare. Eftersom förslagsställarna fortfarande var anonyma fanns inget annat sätt att kommunicera med kontaktpersonerna i entreprenadföretagen. Till första jury-sammanträdet hade endast ett kompletterande brev inkommit från en av förslagsställarna.

(32)

Juryn beslutade att det kompletterande brevet skulle öppnas och det kunde konstateras att förslaget med 48 lägenheter hade förändrats till 36 lägenheter utan att de ekonomiska förutsättningarna förändrats.

Vid juryns fortsatta genomgång konstaterades ytterligare brister av mindre och större slag. Exempelvis hade en av förslagsställarna utelämnat köksinredning och tvättutrustning, men också skrivit en motivering till detta.

Juryn fastlade i sitt utvärderingsarbete att det var viktigt att skilja på tävlings- och förupphandlingsmomenten. Vid utvärdering och bedömning av ingående kvaliteter och brister i förslagen skulle dessa inledningsvis noteras för samtliga inlämnade förslag. De brister som därvid upptäcktes, noterades och juryn beslutade först vid sitt slutsammanträde hur dessa brister skulle behandlas.

Juryn lade dock fast principen att för tävlingsmomentet med 100 000 kr i prissumma kommer endast de förslag i fråga, som upp-fyller samtliga uppställda krav.

En annan fråga som tävlingssekreteraren pekade på var att det förelåg behov av att ta in experthjälp för att kontrollera och titta närmare på förslagen inom vissa specialområden.

Juryn ställde sig positiv till att ta in sakkunniga för att kontrollera angivna ytor och de framräknade räntebidragen samt för att studera de redovisade energiberäkningarna. En viktig förutsättning för dessa konsultationer var att de skedde med samma krav på sekretess som det övriga juryarbetet.

Vid granskning av ytorna och räntebidragsberäkningar visade det sig att i flera fall fanns differenser mellan kontrollberäkningarna och de inlämnade uppgifterna. Av denna anledning beslutade tävlings-sekreteraren att skicka ut ett nytt gruppmail till samtliga förslagsstäl-lare med begäran om komplettering. Tävlingssekreteraren begärde in en sammanställning av hur räntebidraget räknats fram.

Företagen skulle även lämna in en bilaga utvisande vilka gemen-samma ytor i respektive hus som var uppvärmda och hur de för-delats vid beräkningar av räntebidrag.

Företagen fick en vecka på sig att utföra dessa kompletteringar och de inlämnade uppgifterna visade stor överensstämmelse med kontrollberäkningarna som utförts.

Beträffande de redovisade energiberäkningarna visade det sig svårt att jämföra de olika hustyperna eftersom husens utformning och byggmetoder blir avgörande för energiförbrukningen. Det material som inlämnats och kontrollerats, kom i första hand att användas i jämförelse mellan likvärdiga hustyper och resultatet vägdes in vid bedömning av ”Drift- och totalekonomi”.

Vid tredje sammanträdet började juryarbetet att ändra karaktär. Till de inledande mötena hade de enskilda juryledamöterna på förhand själva skapat sig en egen uppfattning på den punkt som skulle bedömas och gjort en egen poängbedömning. Det visade sig att det ibland blev mycket varierande uppfattningar. Ordförande i juryn noterade att diskussionen kring bedömningen uteblev och föreslog av den anledningen ett förändrat arbetssätt för juryarbetet. Vid de följande sammanträdena kom istället var och en att redovisa

(33)

vilka för- och nackdelar som de enskilda juryledamöterna såg i respektive förslag inom det område som skulle bedömas. Efter att samtliga redovisat sina synpunkter följde en stunds diskussion och de olika förslagen fick på detta sätt en bättre genomlysning.

Diskussionen avslutades med att juryn först enades om en gemensam värdering inom det område som skulle bedömas och sedan diskute-rade man i juryn fram vilken måluppfyllelse som de enskilda förslagen hade i förhållande till varandra. Metoden med dessa gemensamma samtal kring värderingsgrunderna gjorde att juryarbetet upplevdes som mer stimulerande och diskussioner blev mycket mer givande.

Resultatet

Juryn hade ett högt tempo i sitt arbete med i genomsnitt ett samman-träde per vecka och redan i mitten av juni hade man klarat ut att bedöma samtliga nio delområden som skulle genomlysas. De hittills gjorda bedömningar hade betraktats som preliminära och därför krävdes ett slutsammanträde. Vid detta gjordes en snabb genom-gång av samtliga delområden och ett antal mindre justeringar. De fyra förslag som hade erhållit flest poäng togs fram för att vara med i slutdiskussionen.

Efter slutsummering och överläggningar i juryn utsågs ”Det ljuva livet” till bästa förslag. Dessutom beslutade juryn att tilldela

”Kärnpunkten” ett hedersomnämnande som bra förvaltningsobjekt. Juryn beslutade också att betrakta bedömningsmatrisen med poäng-sättning som ett internt hjälpmedel, vilket den utnyttjat för att kunna jämföra de olika förslagen. Motiveringen var att juryns uppgift var att ta fram ett bästa förslag, vilket skulle få ett penningpris. Övriga förslag som uppfyllde förutsättningarna skulle ju företagen också ha möjlighet att förupphandla och representanterna från bostadsföre-tagen såg ingen anledning att inbördes värdera de olika förslagen.

Det beslutades att istället för att skicka ut bedömningsmatrisen så inbjöds var och ett av de tävlande entreprenadföretagen med sina samarbetspartners till ett samtal om förslagets för- och nackdelar. Dessa samtal skulle ske snarast efter att tävlingsresultatet var offent-ligt och efter att man erhållit eventuella kompletteringar inför upp-handlingen.

Juryn beslutade att sekretessbelägga resultatet i avvaktan på ytter-ligare kontroller av förslagen och beslutade att offentliggörande av juryns ställningstagande skulle ske först den 30 augusti i samband med prisutdelningen. Det delegerades till juryns ordförande och tävlings-sekreteraren att avgöra, när de inlämnade kuverten skulle brytas med hänsyn till utställningens planering och om ytterligare uppgifter behövde tas in från företagen med hänsyn till upphandlingen.

Arbete med motiveringar

Juryn hade i mitten av juni klarat av sitt bedömningsarbete och där-efter påbörjades arbetet med att skriva motiveringar. De förslag som inte uppfyllde förutsättningarna för upphandling skulle inte heller

(34)

ges någon motivering. För dessa ofullständiga förslag skulle i stället beskrivas orsaken till att de inte uppfyllde förutsättningarna. För att underlätta detta beskrivningsarbete genomgick juryn samtliga för-slag och vid genomgången enades man om ett fåtal nyckelord som karaktäriserade respektive förslag. Tävlingssekreteraren fick därefter till uppgift att med stöd av dessa nyckelord utveckla utförligare motiveringar.

Då semesterperioden närmade sig beslutades att tävlingssekrete-raren skulle skicka ut förslag till motiveringar till juryns ledamöter för att få deras synpunkter och kompletteringar. Under resterande del av juni och juli förekom en flitig kommunikation mellan juryns ledamöter och tävlingssekreteraren och i början av augusti var samtliga överens om de motiveringar som arbetats fram och dessa kunde fastställas.

Offentliggörande och utställning

Arbetet med att tillskapa en utställning runt tävlingen hade påbörjats redan i maj 2002, då överenskommelse träffades med Svensk Bygg-tjänst att hyra delar av deras utställningslokaler i centrala Stockholm under ca två månader. I avtalet med Byggtjänst fanns dessutom erbjudande att nyttja deras konferensanläggningar för arrangemang av skilda slag under utställningstiden.

De planscher som bifogats i samband med avlämnande av tävlingsförslagen i slutet av april var ju utformade så att de direkt kunde användas för utställningsändamål. Huvuddelen av det som skulle visas upp på utställningen fanns därför framme och således kunde detaljarbetet kring tävlingen ske under en koncentrerad period i augusti. Tävlingssekreteraren hade till sin hjälp en särskild projektledare för utställningen och dess kringarrangemang. I början av augusti presenterades för de deltagande entreprenörerna hur utställningen var tänkt och vilka ordningsföreskrifter som hade valts för denna. Det redovisades klart att det var tävlingsbidragen som skulle visas upp och att det inte skulle tillåtas någon enskild reklam från något företag. Om företagen hade någon modell eller tryckt material som handlade om det aktuella projektet skulle det dock tillåtas. Entreprenörerna ombads av denna anledning att anmäla och överlämna material till projektledaren för utställningen. SABO anlitade dessutom en modellbyggare som kompletterade utställ-ningen med ytterligare några modeller.

Framtagande av en tävlingsbroschyr skedde parallellt med utställ-ningsarbetet och utfördes av en mycket liten krets personer, som under löfte om sekretess fått kunskap om vilka företag som låg bakom respektive förslag. Detta omfattande arbete med att hemlighålla såväl namn på förslagsställare som tävlingsresultat ökade intresset av det arrangemang som SABO anordnade vid offentliggörandet av resultatet.

Under utställningstiden arrangerade SABO två byggluncher och ytterligare tre heldagsarrangemang i form av seminarier. Intresset för dessa arrangemang var mycket stort och SABO hade också ett

(35)

tiotal guidade visningar av utställningen. Byggtjänst har automatisk registrering av antalet besökare i sina lokaler och de har meddelat att över 47 000 personer passerade utställningen under de två månader som den fanns i deras lokaler.

Juryns samtal med förslagsställarna

På uppdrag av utvärderingsgruppen ägnades 1–2 oktober åt samtal mellan företrädare för juryn och de entreprenadföretag som inläm-nat förslag. Juryn representerades genom ordförande Pelle Björk-lund, Carl-Göran Ek samt tävlingssekreteraren Gösta Gustavsson. Entreprenadföretagen kom i de flesta fallen tillsammans med de konsulter som upprättat förslagen.

Samtalen, som tog drygt en timme per förslag, inleddes med en utförlig redovisning av juryns syn på förslaget, varefter följde en dialog utifrån de synpunkter som framförts. Entreprenörerna fick också möjlighet att redovisa hur de internt hade arbetat för att ta fram respektive förslag.

Samtalen uppfattades som mycket givande av båda parter och flera förslagsställare har efter mötena inkommit med förslag till mindre förändringar, vilka erbjudits inom ramen för de givna anbuden. Det noterades också hur vissa entreprenörer hade arbetat mycket aktivt med kostnadsstyrning. Flera av entreprenörerna ansåg att det arbete som utförts i samband med framtagande av förslagen varit mycket lärorikt. Några av entreprenörerna pekade på att deras projektgrupper kommit fram till metoder och angreppssätt, som de säkerligen skulle använda i andra projekt.

(36)

Arbetsgrupp för upphandling

Ledningsgruppen beslutade att utse en separat arbetsgrupp, vars uppgift blev att mera konkret arbeta med att genomlysa förslagen ur upphandlingssynpunkt. I denna arbetsgrupp kom tävlings-sekreteraren samt några representanter från de större företagens tekniska avdelningar att ingå.

Denna arbetsgrupp sammanträdde vid ett par tillfällen under sommaren och hade i början av augusti ställt samman frågor till respektive företag. Dessa sammanställningar hade utförts utan att arbetsgruppen visste vilket företag som upprättat respektive förslag. Tävlingssekreteraren ombesörjde att frågorna skickades till rätt företag, direkt efter att de slutna kuverten öppnats. Svaren på frågorna skulle vara tävlingssekreteraren tillhanda ett par dagar innan offentliggörandet av resultatet av entreprenadtävlingen. På detta sätt fick vi möjligheter till klarläggande och kompletteringar av förslagen innan någon av entreprenörerna kände till resultatet av tävlingen.

Arbetsgruppen har därefter under hösten haft kompletterande möten och utarbetat förslag till ramavtal och vidare gått igenom vilka handlingar som skulle ingå i ramavtalen. Dessutom har arbets-gruppen haft möte med några av entreprenörerna för att reda ut ytterligare oklarheter samt för att peka på behovet av komplette-rande detaljritningar.

De separata bostadsföretagen uppmanades också att inleda diskussioner med de förslagsställare som kunde vara aktuella i de enskilda fallen. Detta för att se om det fanns behov av ytterligare kompletteringar innan ramavtal utväxlades mellan parterna.

I slutet av december erhölls de sista kompletteringarna och där-efter färdigställdes ramavtalen som skickades ut för underskrift till entreprenadföretagen.

För att underlätta administrationen för de arrangerande bostads-företagen så uppdrogs åt juryns ordförande att underteckna samtliga ramavtal för samtliga företag. Vid ett ledningsgruppsmöte i oktober

(37)

beslutades att det skulle upprättas en fullmakt för detta ändamål som respektive bostadsbolag skrev under. På detta sätt underlätta-des processen med att underteckna avtalen. När bostadsbolagen skall utnyttja dessa avtal så upprättas ju separat beställnings-skrivelse eller kontrakt där anpassningen till det enskilda bygg-projekt sker och de utväxlade ramavtalen kommer därvid endast att finnas med som bilaga.

Äganderätten till upphandlingsmaterialet

och förvaring av original

De arrangerande bostadsföretagen är samtliga åtta upphandlande enheter i denna upphandling och SABO: s roll har enbart varit att samordna och administrera upphandlingen och entreprenad-tävlingen. Det är de deltagande företagen som har äganderätten till materialet och endast de kan nyttja avtalen.

Det beslutades av denna anledning att när upphandlingen har avslutats skall SABO sammanställa originalen avseende upphand-lingen och överlämna dem till Väsbyhem för arkivering.

(38)

Programarbete

Det visade sig lätt att få upp intresset och resurser kring behovet av nya lägenheter, som förde kommunerna och bostadsföretagen till-sammans.

En viktig principfråga som tidigt klarades ut var att SABO administ-rerar tävlingen och upphandlingen, medan bostadsföretagen inom respektive kommun skulle verka för att ta fram lämplig mark för de grannskapsenheter som skulle upphandlas.

Den enda större diskussionspunkten i ledningsgruppen blev storleken på den deltagaravgift som bostadsföretagen skulle betala för att samfinansiera projektet. Denna kom slutligen att variera mellan 95 000 kr för det minsta företaget och 190 000 kr för de större bostadsföretagen. Totalt har företagen erlagt drygt 1,3 milj kr till SABO för att nyttjas som administration, ersättning till gruppen mindre och medelstora entreprenadföretag samt till prissumma. Boverket deltog med juryledamöter samt ett bidrag på 200 000 kr, som huvudsakligen har använts för metodutveckling, marknadsföring och dokumentation.

Bostadsföretagen har under projektet verkat för att markpriser och övriga exploateringsavtal skulle bli så gynnsamma att den i tävlingen eftersträvade max. hyran skulle kunna förverkligas. Dessutom har bostadsföretagen påbörjat detaljplaneläggning av lämpliga områden.

Viktigt var att det inte enbart blev en tävling, som ett jippo, utan att det också skedde konkreta upphandlingar. Bostadsföretagen krävde konkret nytta och entreprenadföretagen skulle också få bygga till de anbudspris som lämnades.

Viktigt var att lägga fast en rimlig hyresnivå så att produktionen blev av hög kvalitet och att det också skulle skapas förutsättningar för få bra byggnader som blev bra förvaltningsobjekt.

Bostadsföretagen fick genom entreprenadtävlingen se de positiva effekterna av att gå samman och skapa en stark beställarorganisa-tion. I förvaltade lägenheter har de åtta företagen mer än 47 300 lägenheter, vilket är större än Svenska Bostäder som det största

Erfarenheter från

(39)

allmännyttiga bostadsföretaget i landet. De blev genom detta en intressant beställare, som kunde ställa krav, vilket varit svårt om de agerat enskilt.

Från SABO: s sida gav tävlingen också en möjlighet att driva ett antal viktiga branschfrågor avseende:

– intresse för produktion av hyresrätter,

– rimliga nyproduktionspriser för hus med hyresrätter,

– förlängda garantitider från 2 till 5 år avseende entreprenader, – ej acceptabel utveckling av entreprenadindex.

Intresseanmälan och selektiv upphandling

Det var ett glädjande stort gensvar med 39 intresserade företag. Viktigt var att öka konkurrensen genom att ge de mindre och medelstora företagen betalt om de lämnar in kompletta förslag och anbud. 100 000 kr var tydligen en tillräcklig stimulans för att också kunna ställa krav på likvärdig utformning.

Tävlingen blev en lyckad utmaning – samtliga fem stora företag antog utmaningen och ville vara med på egen bekostnad. Vi har tvingats säga nej till flera företag som velat vara med på egen bekostnad, eftersom vi maximerat antalet deltagare till tio entreprenadföretag.

Det var svårt att välja ut de fem mindre och medelstora företagen. Det fanns 10–12 företag som samtliga var väl kvalificerade.

Parallella uppdraget till de tio entreprenörerna

Det uppfattades som positivt av entreprenörerna att det inte enbart var en tävling om ett pris utan att samtliga inlämnade förslag med acceptabla anbud skulle kunna uppföras.

Entreprenörerna kände sig redan som ”vinnare” i och med att de blivit uttagna till att utforma sina förslag och att tävlingen erbjöd stor frihet i utformning.

Tävlingsmomentet blev mer av en kvalitetsbedömning av förslagen utifrån ett antal uppställda parametrar.

De inlämnade förslagen

Oron för enahanda förslag på hus visade sig obefogad. Det erhölls en mångfald av olika hustyper och därmed hade vi uppnått målet att erhålla ett ”smörgåsbord” med hustyper som bostadsföretagen själva kan välja mellan för sin produktion under de närmaste tre åren.

Mycket hög kvalitet präglade huvuddelen av de inlämnade förslagen.

Utvärdering i juryn

Det var svårt att inledningsvis hitta arbetsformer, men lösningen blev mycket lyckad med en öppen dialog bland juryns ledamöter om de olika förslagens för- och nackdelar. Utvärderingens olika kriterier var viktiga för att kunna organisera arbetet med utvärderingen.

(40)

Juryn arbetade snabbt och effektivt, genom att träffas en gång i veckan under maj och fram till i mitten av juni.

Det blev en lärande process mellan juryledamöterna från de olika företagen och vid svårare frågeställningar tog vi hjälp av utom-stående och friutom-stående personer med fackkunskap för att ytterligare informera juryledamöterna. Juryns ledamöter med en representant från varje företag har en god kännedom om de olika förslagens för-och nackdelar, vilket är viktigt när man skall gå vidare i dialog med de utvalda entreprenadföretagen.

Tidigt konstaterade juryn att vi skulle lämna en skriftlig motivering till samtliga inlämnade förslag och att vi tonade ner poängsätt-ningen till att bli ett arbetsredskap för juryn för att utse en vinnare. Övriga förslag har ju kommit på andra plats. Eftersom bostads-företagen kan välja vilket som helst av de inlämnade förslagen blev det i stället viktigt att öppna för en dialog mellan entreprenörerna och de arrangerande företagen.

Mycket arbete har lagts ner på de skriftliga motiveringarna. De ska också ses som viktiga budskap till andra som ska utforma bostäder med hyresrätt lämpliga för nyproduktion.

Entreprenadtävlingen skapade många vinnare

• Hyresgäster – får ett prisvärt boende även i nyproduktion.

• Bostadsföretagen – får bra förvaltningsobjekt.

• Entreprenörerna – får visa att de kan bygga bra hyresbostäder.

• Kommunerna – kan snabbt skapa fler bostäder.

(41)

Figur

Updating...

Referenser

Updating...

Relaterade ämnen :