Andrahandsuthyrning
Varför bedöms skälen för andrahandsuthyrning av nyttjanderätter olika?
Sublease
Why are the grounds for sublease of tenancies different?
Av: Frida Edsmar & Gustav Sandén
Fastighetsvetenskap Kandidatuppsats 15 Högskolepoäng Vårterminen 2016
2
3
Förord
Denna kandidatuppsats omfattar 15 högskolepoäng och har genomförts under våren 2016 vid institutionen för Urbana studier på Malmö högskola. Uppsatsen utförs som sista obligatoriskt moment inför kandidatexamen inom de två fastighetsvetenskapliga utbildningarna med inriktning fastighetsförmedling och fastighetsföretagande.
Vi vill rikta ett stort tack till vår handledare Per Henning Grauers för hans kunskap, engagemang och tid under arbetets gång!
Malmö 2016-05-20
Frida Edsmar och Gustav Sandén
4
Sammanfattning
Bostadsbristen är ett allvarligt problem i Sverige och bostadsmarknaden är långt ifrån välfungerande. År 2015 bedömde Boverket att 183 av landets 290 kommuner hade ett underskott på bostäder. 80 kommuner tyckte sig ha en balans mellan bostadssökande och antalet lediga bostäder medan resterande 27 kommuner fann ett överskott på bostäder. Att tilläga är att 82 procent av befolkningen bor i de 183 kommuner som berörs av underskott. Den förra regeringen anser att om vi bättre nyttjar de redan befintliga bostäderna och skapar ett flexibelt utbud av lägenheter genom andrahandsupplåtelse samt gör outnyttjade bostäder tillgängliga på marknaden kan man hjälpa många människor som söker bostad.
Syftet med denna uppsats är att utreda, analysera och diskutera varför bedömningen gällande de skäl som krävs för tillstånd till andrahandsuthyrning skiljer sig åt mellan de två
nyttjanderättsformerna, bostadsrätt och hyresrätt. Även klargöra vilka skäl som lagstiftare anser vara tillräckliga vid en tillståndsprövning gällande andrahandsupplåtelse. När utredning av eventuella skillnader i skäl för upplåtelse i andra hand är klar besvaras och diskuteras följande frågeställning: Varför är BRLs regler generösare än hyreslagens regler?
I uppsatsen undersöks olika bestämmelser för att få en djupare insikt i gällande rätt. Förarbeten, rättspraxis och doktrin har legat till grund för tolkning av lagar och för att ge läsaren förståelse för den praktiska tillämpningen av valda lagrum.
Av det insamlade materialet har det framkommit, att det i första hand är den enskilda bostadsrättsföreningen eller hyresvärden som beslutar vilka skäl som anses tillräckliga för tillstånd till en andrahandsupplåtelse. Reglerna i BRL är generösare än motsvarande regler i hyreslagen då bostadsrättshavaren inte behöver åberopa samma tyngd i sina skäl för
uthyrningen som en förstahandshyresgäst. Detta på grund av det ekonomiska intresse och uppbundna kapital som bostadsrättshavaren har i sin bostad vilket en förstahandshyresgäst saknar. Det är enligt oss anledningar till varför BRLs syn på godtagbara skäl är generösare än motsvarande regler i hyreslagen.
Nyckelord
Andrahandsupplåtelse, Andrahandsuthyrning, Beaktansvärda skäl, Bostadsrätt, Bostadsrättslag, Hyreslag, Hyresrätt, Inkomstskattelag, Privatuthyrningslag, Schablonavdrag, Skäl för andrahandsuthyrning, Upplåtelse i andra hand.
5
Abstract
The housing shortage is a serious problem in Sweden and the housing market is ineffective and greatly hampered. In 2015 the national board of housing, building and planning in Sweden named Boverket, estimated that 183 of the country’s 290 municipalities had a shortage of housing. 80 of the municipalities showed a balance between housing applicants and the number of vacant homes, while remaining 27 municipalities showed a surplus of housing. Important to note is that 82 percent of the population reside in the municipalities affected by the shortage.
The previous government believes that by better utilizing existing dwellings and creating a flexible supply of apartments by sublease as well as making unused homes available to the market they can help a lot of people in their search for a home.
The purpose of this essay is to investigate, analyze and discuss why there are differences between two forms of tenancies, owner-occupied apartments and rental units, with respect to the reasons thought to be sufficient in the assessment of obtaining permission to sublease. After clarifying differences regarding reasons for sublease, the following question is
answered: Why is the law concerning owner-occupied apartments more generous than the law regarding rental units?
Various regulations are examined in the essay to create a deeper understanding of the law. Travaux préparatoires, case law and jurisprudence has formed the basis for the interpretation of the statutes and to provide the reader with a deeper understanding of the practical use of selected section of the law.
The collected material has illustrated that it is primarily the individual co-operative housing association or landlord who decides what reasons are sufficient to permit a sublease. The rules considering owner-occupied apartments are more generous than the corresponding law for rental units, since the owner of a co-operative apartment does not need to invoke the same substance in their reasons for renting as primary tenant because of their financial interest which a tenant lacks. According to us this is the main reason why the view on acceptable grounds for sublease regarding owner-occupied apartments are more generous than the corresponding laws applied on rental units.
Keywords
Co-operative apartment, Condominium law, Grounds for sublease, Owner-occupied apartment, Rental units, Sublease, Tenancies, Tenancy law.
6
Förkortningslista
BRL Bostadsrättslagen (1991:614) BD Bostadsdomstolen Dir. Direktiv FTL Fastighetstaxeringslagen (1979:1152) HD Högsta DomstolenHyreslagen Jordabalken (1970:994) 12 kap
HovR Hovrätten
IL Inkomstskattelag (1999:1229)
JB Jordabalken (1970:994)
NJA Nytt juridiskt arkiv
Privatuthyrningslagen Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad
Prop. Propositioner
RBD Rättsfall från bostadsdomstolen
RH Rättsfall från hovrätterna
SFS Svensk författarsamling
SOU Statens offentliga utredningar
7
Innehållsförteckning
1 Inledning 8 1.1 Bakgrund 8 1.2 Syfte och frågeställning 9 1.3 Avgränsning 9 1.4 Metod och material 10 1.5 Disposition 10 1.6 Definitioner och förklaringar 11 2 Aktuell lagstiftning 12 2.1 Bostadsrättslagen 12 2.2 Hyreslagen 13 3 En generösare andrahandsmarknad 15 3.1 Andrahandsuthyrning 15 3.2 Samtycke och skäl för andrahandsupplåtelse 16 3.2.1 Bostadsrätt 16 3.2.2 Hyresrätt 19 3.3 Incitament till andrahandsuthyrning genom schablonavdrag 21 3.4 Rättsfall 25 3.4.1 NJA 2001 s.241 I & II 25 3.4.2 RH 2007:18 25 3.4.3 RBD 1990:26 26 3.4.4 RBD 1976:42 26 4 Diskussion – Varför är BRLs regler generösare? 27 5 Slutsats 32 Käll- och litteraturförteckning 338
1 Inledning
1.1 Bakgrund
Bostadsbristen är ett allvarligt problem i Sverige och bostadsmarknaden är långt ifrån målsättningen om att vara långsiktigt välfungerande. År 2015 bedömde Boverket att 183 av landets 290 kommuner hade ett underskott på bostäder. 80 kommuner tyckte sig ha en balans mellan bostadssökande och antalet lediga bostäder medan resterande 27 kommuner fann ett överskott på bostäder. Att tilläga är att 82 procent av befolkningen bor i de 183 kommuner som berörs av underskott.1
Utbudet på svenska hyresmarknaden är lågt och köerna är långa2
. Genom att bättre nyttja redan befintliga bostäder, skapa ett flexibelt utbud av hyreslägenheter och upplåta dessa i andra hand samt göra de tillgängliga för bostadssökande kan man hjälpa många bostadslösa människor. Det är ingen långsiktig lösning men på kort sikt och under en begränsad tid kan det vara en acceptabel lösning för många3
.
I april 2012 tillsatte regeringen en utredning som innehöll förslag och incitament för privatpersoner att enklare kunna hyra ut sin bostad i andra hand4
. Bristen på bostäder
försvårar för enskilda som behöver bostad och syftet med utredningen var att kortsiktigt öka antalet tillgängliga bostäder och göra det enklare för privatpersoner att hyra ut bl.a.
bostadsrättslägenheter. Därför införde man år 2013 lagen om uthyrning av egen bostad5 . Denna nya lag var en rad i ett flertal lagändringar, bl.a. ändrades BRLs regler kring de skäl som krävs för att få tillstånd till en andrahandsupplåtelse. De skäl som en bostadsrättshavare eller hyresgäst har för att upplåta sin bostad i andra hand kan variera och dessa bedöms även olika enligt lag. För att upplåta en bostadsrätt i andra hand krävs skäl enligt BRL 7:11 medan det för hyresrätt krävs beaktansvärda skäl enligt JB 12:40. Tanken är generellt att den boende ska återvända till lägenheten efter en viss tid och lägenheten behålls då under en
övergångsperiod med godtagbara skäl till uthyrningen. Under samma tid som den nya lagen
1 Boverket ‘Läget på bostadsmarknaden i riket’, Boverket [webbsida], 2015-05-18, < http://www.boverket.se/sv/samhallsplanering/bostadsplanering/bostadsmarknaden/laget-pa-bostadsmarknaden/riket/>, hämtad 2016-03-19. 2 SOU 2012:25 s.16 3 SOU 2007:74 s.96 4 SOU 2012:25 s.11 5 Prop. 2013/14:142 s.12
9
stiftades höjdes även schablonavdraget vid uthyrning av egen bostad från 21.000 kr till 40.000 kr som ytterligare incitament för privatpersoner att finna skäl och vilja upplåta sin bostad i andra hand.
Denna bakgrund gör det intressant att vidare undersöka gällande rätt och problematiken kring de skillnader i skäl som krävs för tillstånd att upplåta sin bostadsrätt eller hyresrätt i andra hand. Varför behöver en förstahandshyresgäst uppvisa beaktansvärda skäl hos hyresvärden för att upplåta sin bostad i andra hand, medan en bostadsrättshavaren bara behöver ha skäl till andrahandsupplåtelsen? Varför är reglerna i BRL generösare än motsvarande regler i hyreslagen?
1.2 Syfte och frågeställning
Syftet med uppsatsen är att utreda, analysera och diskutera varför bedömningen gällande de skäl som krävs för tillstånd till andrahandsuthyrning skiljer sig åt mellan de två
nyttjanderättsformerna, bostadsrätt och hyresrätt. Även klargöra vilka skäl som lagstiftare anser vara tillräckliga vid en tillståndsprövning gällande andrahandsupplåtelse. När utredning av eventuella skillnader i skäl för upplåtelse i andra hand är klar ska följande frågeställning diskuteras och besvaras: Varför är BRLs regler generösare än hyreslagens regler?
1.3 Avgränsning
Bedömningen av de skäl som ligger till grund vid en andrahandsuthyrning av bostadsrätt och hyresrätt utgör ramen för denna uppsats. Innehållet i arbetet är avgränsat till de två
nyttjanderättsformerna, bostadsrätt och hyresrätt som utgör bostad. Andrahandsuthyrning av småhus tas upp vid enstaka tillfälle i beskrivande syfte. Frågor gällande besittningsskydd och näringsverksamhet behandlas inte vidare i uppsatsen. Partiell sublokation eller frågor som rör inneboende tas inte upp i arbetet utan fokus ligger på total sublokation dvs. uthyrning av hela bostaden.
Uppsatsens innehåll belyser inte vidare problemet kring bostadsbristen i Sverige utan denna tas endast upp i förklarande syfte. Arbetets fokus ligger kring problematiken om hur skälen för andrahandsuthyrning regleras enligt gällande rätt och uppsatsen har sin grund i BRLs och hyreslagens regler.
10 1.4 Metod och material
För att söka svar till frågeställningen och utreda gällande rätt har en i uppsatsen
rättsdogmatisk metod använts. En metod som innebär att man använder de källor som anvisas av rättskälleläran. Utgångspunkt är aktuell lagstiftning som analyseras och då främst BRL och hyreslagens regler. För att få en nyanserad tolkning av utvalda paragrafer och vid de fall lagtext inte ger ett uttömmande svar används även förarbeten till lagarna. Doktrin i form av litteratur studeras som underlag för framställningen och för att få en bredare syn på hur rättspraxis och lag kan tolkas. Bearbetning av uppsatsens insamlade material resulterar slutligen i en analys med välgrundade argument och en given slutsats som grundas på genomgång av utvalda rättskällor med syfte att besvara frågeställningen i uppsatsen. 1.5 Disposition
Uppsatsen är indelad i fem kapitel vilka inleds med en bakgrundsbeskrivning för att
introducera läsaren och ge en bild av hur andrahandsuthyrning regleras enligt lag och rådande situation på bostadsmarknaden. Därefter redogörs uppsatsens syfte och frågeställning för att vidare beskriva uppsatsens avgränsning, metodval samt avsnitt med definitioner och
förklaringar. Sedan följer kapitel innehållande utvalda lagar och paragrafer som tolkas för att få en djupare insikt i gällande rätt. I kapitel tre återfinns uppsatsens huvudtext där de centrala delarna i uppsatsen redogörs. Förarbeten, rättspraxis och doktrin har använts för att förstå den praktiska tillämpningen av valda lagregler. I nästkommande kapitel analyseras uppsatsen kring den information som framkommit med grund utifrån gällande rätt. Till sist presenteras slutsats och svar på frågeställningen.
11 1.6 Definitioner och förklaringar
Bostadslägenhet: Lägenhet som till hel eller väsentlig del används som bostad, JB 12:1 3st. Bostadsrätt: Lägenhet som ägs av en bostadsrättsförening. En bostadsrättshavare erlägger en
insats för nyttjanderätten och äger i sin tur en andel i föreningen. Föreningsandelarna fördelas mellan bostadsrättshavarna. En bostadsrätt är juridiskt sett att betrakta som lös egendom där man har nyttjanderätt till en bostad.
Hyreshus: Byggnad utformad att användas som bostad åt minst tre familjer, FTL 2:2. Hyresrätt: Lägenhet som man hyr av en fastighetsägare. Den som hyr en lägenhet behöver
inte betala någon insats för bostaden utöver den månatliga hyran.
Privatbostad: Bostad som till övervägande del (mer än 50 procent) används av ägaren själv
eller någon närstående till denne för permanent boende eller som fritidsbostad, IL 2:8-12.
Småhus: Byggnad utformad att användas som bostad åt en eller två familjer. Till småhus kan
komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad tillhöra, FTL 2:2.
Sublokation: Uthyrning i andra hand där den ursprunglige hyresgästen kvarstår i
avtalsförhållandet med fastighetsägaren.
12
2 Aktuell lagstiftning
2.1 Bostadsrättslagen
De paragrafer i BRL som ska undersökas formuleras i lagtext enligt följande:
BRL 7:10 En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för
självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra stycket.
Samtycke behövs dock inte,
1. om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen, eller
2. om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting.
Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket. Lag (2003:31).
BRL 7:11 Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får
bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid.
I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid.
Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan förenas med villkor. Lag (2014:319). En bostadsrättshavare har rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om bostadsrättsföreningens styrelse godkänner det eller hyresnämnden lämnar tillstånd till andrahandsupplåtelsen enligt BRL 7:10. Om styrelsen inte skulle ge samtycke till andrahandsupplåtelsen kan bostadsrättshavaren ändå upplåta i andra hand om denne har fått tillstånd från hyresnämnden enligt BRL 7:11. Tillstånd för att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand ska ges om bostadsrättshavaren har skäl för uthyrningen och
föreningen inte har någon anledning att inte ge samtycke. En bostadsrättshavare som upplåter sin lägenhet i andra hand utan att ha samtycke eller tillstånd riskerar att förverka
nyttjanderätten till lägenheten enligt BRL 7:18 2p.
Den 1 februari 2013 började den nya lagen om uthyrning av egen bostad att gälla, privatuthyrninglagen. Denna lag gäller när någon upplåter sin bostad för annat än fritidsändamål. Lagen gäller alltså för den bostad som den som hyr ut äger direkt eller
indirekt, till exempel en villa, ägarlägenhet eller bostadsrätt. Privatuthyrningslagen gäller inte för de avtal gällande andrahandsuthyrning som ingåtts före den 1 februari 2013.
13
Om en privatperson upplåter fler bostäder gäller privatuthyrningslagen endast för den första upplåtelsen. En hyresrätt som upplåts i andra hand styrs inte utav privatuthyrningslagen utan behandlas i hyreslagen6
. Privatuthyrningslagen till skillnad från hyreslagen innehåller få regler och meningen är att hyreslagens regler gäller så länge privatuthyrningslagen inte innehåller avvikande bestämmelser. Denna nya lag innebär även att BRL inte längre kräver beaktansvärda skäl för tillstånd att upplåta sin bostad i andra hand, utan endast skäl för uthyrningen krävs.
Sedan införandet av den nya lagen har det tillkommit ytterligare skäl som en bostadsrättsförening inte kan neka till. Dessa två skäl är följande:
• Om man som bostadsrättshavare vill hyra ut sin bostad till någon närstående.
• Om man som bostadsrättshavare pga. läget på bostadsmarknaden har svårigheter att få sin bostad såld.
En bostadsrättföreningen kan självklart tillåta flera skäl till upplåtelse i andra hand men det finns en del andra skäl som en bostadsrättsföreningen inte kan neka till, dessa är följande:
• Om man som bostadsrättshavare vill flytta ihop med sin partner för att testa att sambo. • Om man som bostadsrättshavare har tjänst eller studier på annan ort eller om man
behöver vårda anhörig och det är svårigheter att pendla.
• Om man som bostadsrättshavare själv är sjuk och behöver vård utanför sin bostad. • Om man som bostadsrättshavare vill hyra ut sin bostad till sina egna barn.
All information om vad som gäller för att upplåta sin bostadsrätt i andra hand ska anges i föreningens stadgar.7
2.2 Hyreslagen
De paragrafer i hyreslagen som ska undersökas formuleras i lagtext enligt följande:
JB 12:39 Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på annat sätt
upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande utom i fall som avses i andra stycket eller i 40 §.
Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande. Hyresvärden ska genast underrättas om upplåtelsen. Lag (2008:1074).
6 Privatuthyrningslagen 1§
14
JB 12:40 En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till
annan för självständigt brukande, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska lämnas, om
1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara
förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och
2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.
Tillstånd enligt första stycket ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. Lag (2008:1074).
För att få hyra ut en hyresrätt i andra hand krävs hyresvärdens samtycke enligt JB 12:39. Om hyresvärden inte samtycker till uthyrningen kan hyresgästen söka tillstånd hos hyresnämnden enligt JB 12:40. Samtyckesregeln gäller även i de fall man lånar ut sin lägenhet utan att ta ut någon hyra. Bryter man mot dessa regler kan man som hyresgäst förverka hyresrätten. Vid upplåtelse i andra hand är det alltid förstahandshyresgästen som svarar för att hyran betalas och för att andrahandshyresgästen sköter sig.
Samtycke till andrahandsuthyrning ska ges när hyresgästen har beaktansvärda skäl för uthyrningen. Vilka skäl som helst behöver inte godtas. Det måste vara fråga om en situation då hyresgästen har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten, som skäl att behålla anknytningen till den.
Exempel på beaktansvärda skäl:
• Om hyresgästen läggs in på sjukhus eller annat tillfälligt boende på grund av ålder eller sjukdom.
• Om hyresgästen har tillfälligt arbete eller studier på annan ort. För att det ska räknas som beaktansvärt bör orten ligga längre bort än vad som kan anses utgöra normalt pendlingsavstånd, det vill säga mer än cirka åtta till tio mil och en restid som överstiger en och en halv timme per dag, enkel väg.
• Om hyresgästen ska vistas utomlands en längre period. För att tillstånd ska kunna lämnas måste det vara fråga om en längre utlandsvistelse, det vill säga vistelsen måste ha viss varaktighet. Ju kortare vistelsen är, desto troligare är det att hyresgästen inte kan anses ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen.
• Om hyresgästen vill prova att bo i ett parförhållande. Det blivande samboparet får inte tidigare ha bott tillsammans. Hit hör även ändrade familjeförhållanden som
beaktansvärt skäl för upplåtelse i andra hand.8
15
3 En generösare andrahandsmarknad
3.1 AndrahandsuthyrningNär man låter någon annan självständigt nyttja sin bostadsrätt eller hyresrätt upplåter man sin bostad i andra hand. Vad som gäller för hyresrätter regleras i hyreslagen medan bostadsrätter regleras i BRL 7 kap och i privatuthyrningslagen. En bostadsrätt kan sägas ligga mellan de två upplåtelseformerna, hyresrätt och ägande av en fastighet. Bostadsrätt är en upplåtelseform som ger en del möjligheter till större handlingsfrihet än vad en hyresgäst har gentemot sin hyresvärd.9
Vid total sublokation, alltså uthyrning av hela bostadsrätten i andra hand, gäller huvudregeln att det krävs samtycke från bostadsrättsföreningens styrelse enligt BRL 7:10. Om samtycke till upplåtelsen inte ges från styrelsen kan bostadsrättshavaren ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att neka till upplåtelsen skall hyresnämnden lämna tillstånd under viss tid enligt BRL 7:11.
En bostadsrättsförening består av föreningens medlemmar som innehar bostadsrätter i föreningen och därför ges ett större utrymme för handlingsfrihet än för en person innehar boende med hyresrätt10
. Till skillnad från en hyresgäst så har bostadsrättshavaren betalat en insats och ofta även en upplåtelseavgift för bostaden till ett betydande belopp. Det är
anledningar som regeringen anser tala för att ge bostadsrättshavaren en större frihet att upplåta sin lägenhet i andra hand11
. Vidare är det bostadsrättshavaren som svarar för underhållet i lägenheten gentemot föreningen och det är normalt bostadsrättshavaren som får betala för det slitage som kan uppkomma vid en upplåtelse i andra hand12
. Det föreligger med andra ord inget skadeståndsansvar hos bostadsrättshavaren gentemot bostadsrättsföreningen gällande eventuella skador som kan uppkomma i lägenheten under uthyrningsperioden. Till skillnad från en förstahandshyresgäst som har ett skadeståndsansvar gentemot fastighetsägaren13
. 9 Prop. 2002/03:12 s.49 10 Prop. 2002/03:12 s.50 11 Prop. 2002/03:12 s.69 12 BRL 7:12 13 JB 12:24
16
Det finns även motsättningar till att ge bostadsrättshavare en obegränsad rätt till
andrahandsuthyrning enligt prop. 2002/03:12 s.69 ff. där skäl mot rätten bl.a. är att en liten förening är mer känslig än en större för ett stort antal andrahandsuthyrningar. Detta eftersom man är beroende av engagemang från medlemmarna så att föreningen kan fungera ordentligt och det vore fel enligt utredningen i prop. 2002/03:12 om flertalet boende i föreningen antingen är medlemmar i styrelsen eller hyr sin lägenhet i andra hand. Det är någonting som hade kunnat ske om utredaren i SOU 2012:25 hade fått igenom förslaget om att varje bostadsrättshavare själv ska kunna besluta om uthyrning i andra hand. Detta är en anledning till att de skäl som krävs för tillstånd till upplåtelse i andra hand är betydelsefulla vid
bedömningen. Bostadsrättens konstruktion gör att det finns skäl som saknar motsvarigheter på hyresrättens sida och därför delar regeringen tillsammans med utredningen bedömningen att en enhetlig lösning för båda dessa upplåtelseformer vad gäller andrahandsuthyrning inte är att föredra14
.
3.2 Samtycke och skäl för andrahandsupplåtelse
3.2.1 Bostadsrätt
En bostadsrätt kan på flera sätt ses som en blandning mellan den traditionella hyresrätten och ägande av en fastighet. Upplåtelseformen ger också vissa unika möjligheter. Exempel på sådana möjligheter är att man generellt erhåller större handlingsfrihet inom ramen för föreningens stadgar än vad en vanlig hyresgäst har gentemot sin hyresvärd15
.
I prop. 2013/14:142 diskuteras önskan om en mer generös syn gällande bostadsrättshavarens skäl för andrahandsupplåtelse av lägenhet och det är i denna prop. som lagändringen gällande bostadsrättshavarens skäl för andrahandsupplåtelse föreslås. Det handlar alltså om BRL 7:11 där regeringen önskade ändring för det tillstånd som skall lämnas bostadsrättshavaren för andrahandsupplåtelse, från att denne skall ha beaktansvärda skäl till att enligt förslaget enbart behöva skäl för upplåtelsen.16
Genom den generösare synen tror regeringen att man kan bidra till att fler befintliga bostäder blir tillgängliga på bostadsmarknaden och att dessa kan komma till användning i en större utsträckning. Tillsammans med denna förändring önskade regeringen också allmänt förbättra villkoren för privatpersoner som vill hyra ut sin bostad i andra hand. I prop. 2013/14:142
14 SOU 2012:25 s.74 15 Prop. 2002/03:12 s.49 16 Prop. 2013/14:142 s.6
17
nämns också att regeringen redan i ett tidigare skede, vid införandet av privatuthyrningslagen år 2013, föreslagit en liknande lättnad av bestämmelserna för bostadsrättshavarens rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand. Detta ogillades då av riksdagen. Regeringens bedömning är här att man vill skapa bättre förutsättningar för att bostadsrättslägenheter i så stor utsträckning som möjligt ska upplåtas i andra hand under den tid de inte nyttjas av bostadsrättshavaren. Flertalet remissinstanser som exempelvis Kungliga Tekniska Högskolan, Juridiska
fakultetsnämnden vid Stockholms universitet och Sveriges förenade studentkårer instämmer med regeringen i denna bedömning.17
Utgångspunkten i förändringen från beaktansvärda skäl till enbart krav på skäl för upplåtelse i andra hand är att bostadsrättshavaren skall ges större frihet att upplåta lägenheten i andra hand för att under tid bo någon annanstans18
. De skäl som bostadrättshavaren behöver åberopa kan i allmänhet vara att denne har rimliga behov att behålla lägenheten. I prop. 2002/03:12
beskriver man däremot att man vid tillståndsprövningen ej längre finner krav på att utreda huruvida bostadsrättshavaren faktiskt kommer att återvända till lägenheten19
. Detta innebär då för bostadsrättshavaren att kraven för denne, att visa behovet att komma tillbaka blir väldigt lågt.
Regeringen förklarar i prop. 2013/14:142 hur skälen skall vägas med tiden. Om en
bostadrättshavare bor någon annanstans bedöms det efter några års tid inte som ett tillräckligt skäl att få fortsätta upplåta sin lägenhet i andra hand. Regeringen framhäver dock att varje fall är unikt och att omständigheterna för det enskilda fallet alltid måste beaktas. Enbart skäl för att tillgodogöra hyra för sin lägenhet anses inte heller som ett tillräckligt skäl för att få tillstånd att upplåta sin bostad i andra hand. Vidare orsaker som kan utgöra nekat tillstånd för andrahandsupplåtelse är om föreningens invändning avser hyresgästens personliga
kvalifikationer. Med personliga kvalifikationer menas i detta hänseende exempelvis ett beteende att störa grannar eller skada föreningens egendom. Det är också fullt möjligt att en förening kan neka tillstånd om det finns villkor i stadgarna som anledning för ett nekat tillstånd. Föreningen kan också neka en önskan om upplåtelse i andra hand om upplåtelsen kan väntas påverka föreningens skatterättsliga förhållanden eller om upplåtelsen förväntas ge skatterättsliga konsekvenser för föreningen. Exempel på situation då en bostadsrättsförening kan påverkas skatterättsligt och inte längre klassas som ett äkta bostadsföretag är om
17 Prop. 2013/14:142 s.12
18 Prop. 2013/14:142 s.21 19 Prop. 2012/03:12 s.119
18
föreningen ej till klart övervägande del tillhandahåller bostäder i föreningens byggnader åt sina medlemmar20
. Om bostadsrättsföreningen inte uppfyller villkoret om klart övervägande del talar man istället om ett oäkta bostadsföretag. För ett oäkta bostadsföretag gäller att samtliga inkomster ska tas upp i inkomstslaget näringsverksamhet och samtliga utgifter ska dras av21
. I ett äkta bostadsföretag ska istället inkomsterna tas upp i inkomstslaget kapital. Bostadsrättsföreningen har även rätt att neka till andrahandsuthyrning om det skulle tänkas innebära svårigheter för föreningen att få till stånd en väl fungerande förvaltning i
föreningen22 .
En total sublokation av bostadsrättslägenheten kräver generellt styrelsens samtycke23 .
Regeringen har dock påpekat att föreningen är helt fri att inta en mer generös hållning och kan välja att ge samtycke trots att bostadsrättshavarens skäl inte är tillräckligt starka i lagens mening. Om föreningens stadgar är mer generösa än lagen, ska föreningen och styrelsen följa stadgarna och ge samtycke i enlighet med dessa24
.Om upplåtelsen medför merarbete för föreningen presenteras möjlighet för föreningen att ta ut en avgift av
bostadsrättsinnehavaren25 .
I prop. 2013/14:142 ansåg regeringen att många bostadsrättshavare upplever sin lägenhet som en ägd bostad och då även ser det som en naturlig del att få råda och ha större frihet att
upplåta sin lägenhet i andra hand. Detta underbyggs med att man som bostadrättshavare som utgångspunkt svarar för det inre underhållet i lägenheten. Det är alltså bostadsrättshavaren som får betala för det slitage som uppstår i samband med en eventuell andrahandsupplåtelse. I relation till att man som bostadsrättshavare har en del av sin privata ekonomi uppbunden i bostadsrätten, föreslår även regeringen i samma prop. att man vid en eventuell långdragen försäljning av sin bostadsrätt ska kunna uppge den långdragna försäljningen som ett godtagbart skäl för att få upplåta i andra hand under en övergångsperiod26
. Om bostadsrätten är svårsåld är det naturligt att bostadsrättshavaren vill avvakta med försäljningen. Både Boverket och Malmö Tingsrätt anser att man ska vara generösare i bedömningen av skälen vid en svårsåld bostad på grund av de marknadsförutsättningar som råder och med tanke på 20 IL 2:17 1p 21 Dir. 2012:32 s.4 22 Prop. 2013/14:142 s.22 23 SOU 2012:25 s.50 24 Prop. 2013/14:142 s.13 25 Prop. 2013/14:142 s.19 26 Prop. 2013/14:142 s.13
19 bostadsrättshavarens privatekonomiska intresse27
. Regeringen ser dock ej ett rent spekulativt förvärv eller innehav av en bostadsrättslägenhet som skäl för att motivera en upplåtelse i andra hand. Alla skäl som anförs behöver följaktligen inte vara godtagbara28
.
3.2.2 Hyresrätt
Huvudregeln för andrahandsuthyrning av en hyreslägenhet är att samtycke krävs från hyresvärden29
. Fram till 1 juli 1998 gällde samma bestämmelser rörande skälen för andrahandsuthyrning av hyresrätt och bostadsrätt, nämligen att om föreningens styrelse vägrade samtycke till en andrahandsupplåtelse kunde bostadsrättshavaren eller
förstahandshyresgästen vända sig till hyresnämnden. Hyresnämnden skulle då ge tillstånd till upplåtelsen om bostadsrättshavaren eller förstahandshyresgästen under viss tid inte har möjlighet att använda sin lägenhet. Har man beaktansvärda skäl för upplåtelsen kan föreningen inte vägra samtycke. Efter 1998 gäller mer liberala regler i hyresförhållanden, nämligen: ”Om hyresvärden vägrar samtycke till andrahandsuthyrningen skall hyresnämnden nämligen ändå lämna tillstånd om 1. Hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och 2. Hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd skall begränsas till viss tid och kan förenas med villkor (se 40 §
hyreslagen)”. Efter 1998 ställer hyreslagen till skillnad från BRL inte längre krav på att hyresgästen ska vara förhindrad att nyttja lägenheten under ”viss tid”. Utöver detta preciseras efter 1998 i JB 12:40 vilka slags skäl som krävs för att en andrahandsupplåtelse kan komma till stånd.30
I prop. 2008/09:27 lämnas förslag till ändringar i hyreslagen och det diskuteras kring möjligheterna till mer utvidgade möjligheter för andrahandsupplåtelse31
. Gällande skäl för andrahandsupplåtelse föreslås ändring av JB 12:40. Man önskar här ändra den befintliga lydelsen ”Tillstånd skall lämnas, om 1. hyresgästen på̊ grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på̊ annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och” till den förslagna formuleringen
27 Prop. 2013/14:142 s.11
28 Prop. 2013/14:142 s.14
29 F. Grauers, Nyttjanderätt: Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, s.108 30 Prop. 2002/03:12 s.67
20
”Tillstånd ska lämnas, om 1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och”.32
Skälen för förändring är att regeringen önskar se ökade möjligheter till andrahandsuthyrning. Regeringen motiverar sitt förslag genom att presentera att det i många kommuner råder obalans på bostadsmarknaden. Detta leder till att många personer vid bostadsbrist blir hänvisade till att hyra en bostad i andra hand eller bli inneboende hos någon. Regeringen önskar genom föreslagen ändring se en bättre grad av nyttjande av de möjligheter för fler boendetillfällen som finns inom det befintliga bostadsbeståndet och öka tillgängligheten på dessa. Regeringen diskuterar även huruvida reglerna om tillåtelse för andrahandsupplåtelse ger uttryck för ett avvägande mellan, hyresgästens intresse av att få kunna upplåta lägenheten i andra hand och hyresvärdens intresse av att ha kontroll på vilka personer som bor i huset. Förslaget som regeringen presenterar i prop. 2008/09:27 är att utvidga de situationer som kan utgöra beaktansvärda skäl för att få upplåta en lägenhet i andra hand och därigenom öka möjligheterna för hyresgästerna till andrahandsuthyrning. Utredningens förslag i prop. 2008/09:27 är att omformulera JB 12:40 och möjliggöra för att tillfälligt längre
utlandsvistelser ska kunna utgöra grund för beviljat tillstånd till andrahandsupplåtelse33. Man önskar även få inskrivet i lag att studier på annan ort också kan utgöra ett beaktansvärt skäl liksom arbete på annan ort34
. Regeringen vill alltså införa en förtydligande ändring av de skäl som krävs för att upplåta en hyresrätt i andra hand35
.
Vidare görs tillägg i prop. 2008/09:27 att bestämmelsen ej begränsas till enstaka
utlandsvistelse. Således är det därför inte uteslutet att även upprepade längre utlandsvistelser kan utgöra grund för tillstånd, såvida hyresgästen har beaktansvärda skäl. Tillstånd ska även ges för andrahandsupplåtelse om vistelse på annan ort i landet är jämförbar med förhållande för de situationer som räknas upp i lagtexten och det finns beaktansvärda skäl.36
32 Prop. 2008/09:27 s.4 33 Prop. 2008/09:27 s.7 34 Prop. 1997/98:46 s.57 35 Prop. 2008/09:27 s.9 36 Prop. 2008/09:27 s.21 ff.
21
Utöver de önskade förslagen nämns i förarbeten till hyreslagen att även andra skäl än de som räknas upp i JB 12:40 ska kunna utgöra beaktansvärda skäl till andrahandsuthyrning. Det fordras att hyresgästen åberopar betydelsefulla skäl som ej enbart är ringa. Det ska röra sig om en särskild situation då hyresgästen har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl för att behålla sin anknytning till den37
. Det krävs dock inte att hyresgästen kan bevisa att denne kommer återvända till lägenheten. Att tillägga är att desto längre period som hyresgästen planerar att inte nyttja lägenheten desto svagare blir skälen för att
hyresförhållandet ska tillåtas eller kvarstå38
. Likaså har hyresvärden alltid rätt att neka en upplåtelse i andra hand trots hyresgästens beaktansvärda skäl om hyresvärden själv har motiverade skäl för detta. Sådant skäl kan exempelvis vara invändningar mot
andrahandshyresgästens personliga egenskaper39
. Om hyresvärden har invändningar angående skäl ankommer det hyresgästen att bevisa sitt påstående om att skälen är uppfyllda. Samma bevisföring gäller för hyresvärden om denne har befogad anledning till att vägra samtycke40
. 3.3 Incitament till andrahandsuthyrning genom schablonavdrag
I betänkanden i samband med viljan att öka tillgängligheten av bostäder och stimulera
andrahandsmarknaden har det lämnats förslag till ytterligare incitament som skulle kunna öka viljan hos bostadsrättshavare eller hyresgäster att upplåta sin bostad i andra hand. Det är inte bara en generösare syn på de skäl som krävs för tillstånd till uthyrningen som kan öka viljan hos privatpersoner att upplåta i andra hand. Även skattelättnader genom schablonavdrag föreslås som ett starkt incitament för bostadsrättshavare eller förstahandshyresgäster att till annan upplåta den egna bostaden för självständigt brukande.41
Som det ser ut idag ska den bostadsrättshavare eller hyresgäst som hyr ut sin bostad i andra hand betala skatt på den hyresinkomst som uthyrningen inbringar. Bestämmelser om beskattning av ersättningar vid upplåtelse av privatbostäder och bostäder som innehas med hyresrätt återfinns i IL 42:30-32. Enligt IL ska ersättningar för nämnda nyttjanderätter redovisas i inkomstslaget kapital. Man får ej dra av utgifter för upplåtelsen men ska betala skatt för de hyresintäkter som överstiger 40.000 kr, avdraget gäller per år och per privatbostad eller hyreslägenhet. Hyresintäkterna räknas som inkomst av kapital och belopp som överstiger 37 Prop. 2008/09:27 s.8 38 Prop. 1997/98:46 s.20 39 Prop. 2008/09:27 s.21 40 SOU 2007:74 s.25 41 SOU 2014:1 s.212
22
schablonavdraget på 40.000 kr beräknas nominellt och är med några undantag skattepliktiga till 100 procent. Överskott beskattas med en separat statlig skatt på 30 procent. Lagstiftningen skiljer sig dock åt mellan bostadsrätt och hyresrätt. 42
För bostadsrätt och hyresrätt har man alltså rätt till det fasta avdraget på 40.000 kr per år. Utöver denna summa får man även som bostadsrättshavare göra avdrag med ett belopp som motsvarar den månatliga avgift för den upplåtna delen och inte till den del av avgiften som motsvarar kapitaltillskott till föreningen. Kapitaltillskott är den del av inbetalningen som går till amortering av föreningens lån eller till ny-, till- eller ombyggnad av föreningens fastighet. Som förstahandshyresgäst får man utöver det fasta avdraget även göra avdrag för det man själv betalar i hyra till sin hyresvärd. Är det så att man endast hyr ut en del av bostaden får man endast göra avdrag för hyran som motsvarar den uthyrda delen. Man får aldrig göra avdrag som överstiger hyresintäkten.
I förarbeten till IL 42:30-31 diskuteras bristen på bostäder och att det idag krävs fler bostäder än vad som som hinner produceras. Tillgången på bostäder påverkar valfriheten och
möjligheten för människor att flytta för studier eller arbete på annan ort. För att öka utbudet i framförallt tillväxtregionerna behöver nyttjandet av befintliga bostadsbestånd stimuleras, genom andrahandsuthyrning. För att underlätta andrahandsmarknaden har lagstiftaren vid flertal tillfällen valt att höja schablonavdraget vid upplåtelse av den egna bostaden. IL och schablonavdraget skapar inte direkta möjligheter för andrahandsuthyrning men kan som tidigare nämnt utgöra incitament till sådan upplåtelse. Tanken bakom höjningarna är att den som hyr ut sin privata bostad ska ges möjlighet till skatteavdrag och då ökad inkomst. Innan skattereformen år 1990 var ersättningen vid andrahandsuthyrning skattefri men efter reformen beslutades ett skattekrav på hyresintäkter med ett schablonavdrag på 4.000 kr per år. Fram till idag har det skett flera höjningar av avdraget med motivering att en skattelättnad skulle kunna stimulera andrahandsmarknaden för bostäder43
. I förarbeten till höjningen år 2011 diskuterades bristen på bostäder och vikten av att fler bostäder i det ordinarie beståndet görs tillgängliga eftersom nyproduktionstakten inte hänger med i den utsträckning som efterfrågan kräver44. Stockholms handelskammare ansåg dock vid samma tidpunkt att
42 IL 42:30
43 Prop. 2008/09:47 s.18 44 Prop. 2010/11:1 s.141
23
andrahandsuthyrning hos privatpersoner fortfarande borde vara skattefri och att man inte ska vara berättigad till något avdrag45
. År 2012 höjdes avdraget ytterligare till 21.000 kr46 . I januari 2013 ansåg regeringen att ytterligare en höjning av schablonavdraget skulle stimulera privatpersoner att upplåta sin bostad i andrahand. Ännu en höjning borde utgöra incitament till bostadsrättshavare och förstahandshyresgäster att vilja hyra ut hela eller delar av sin bostad och därför höjdes avdraget ännu en gång till nuvarande 40.000 kr per år47
. Sveriges förenade studentkårer välkomnade höjningen som skedde i januari 2013 då det syftade till att öka utbudet av bostäder till studenter men samtidigt ansåg man att det inte var en heltäckande tillfredställande lösning på lång sikt48
. Boverket ogillade höjningen och ansåg att det saknades underlag som visar effekter från tidigare höjningar av schablonavdraget och ansåg att det kanske är helt andra principer som ska gälla vid beskattning i samband med upplåtelse i andra hand. De effekter som schablonavdragshöjningar skulle kunna innebära är svåra att bedöma eftersom det är flera parametrar som spelar in vid benägenhet att upplåta sin bostad i andra hand49
. En andrahandsuthyrning är alltid förenad med en viss risk för bostadsrättshavaren eller förstahandshyresgästen50
. Denna osäkerhet eller risk kan bero på flera faktorer. Det kan handla om risken att hyra ut sin bostad till en okänd person och hur ska man som hyresvärd agera om hyresgästen förstör någonting, stör grannar, vägrar flytta eller inte betalar hyran? Då det finns risker måste den ekonomiska ersättningen vid uthyrning stå i proportion till den risk som den som hyr ut sin bostad tar. Tillsammans med en generösare syn på de skäl som krävs för tillstånd till en andrahandsupplåtelse samt en höjning av
schablonavdraget utgör båda dessa incitament för den som funderar på att upplåta sin bostad till annan för självständigt brukande51
. Mer information om schablonavdragshöjningarna som incitament, att stimulera andrahandsmarknaden, återfinns i prop. 2008/09:47 och prop. 2010/11:1.
45 Stockholms Handelskammare, Andrahandsuthyrning – underlättar en trög bostadsmarknad, 2011:1, Stockholms Handelskammares analys, Sverige, 2011, s.3
46 Prop. 2011/12:1 s.72 47 Prop. 2012/13:1 s.44 48 Prop. 2012/13:1 s.201 49 Prop. 2012/13:1 s.202 50 SOU 2012:25 s.27 51 Prop. 2012/13:1 s.202
24
Det är inte bara stimulans till en ökad andrahandsuthyrning som är skälet till att man valt att höja schablonavdraget utan det borde i viss mån kunna påverka de skattskyldigas benägenhet att redovisa inkomst av den egna upplåtelsen52
. Det kan också vara så att man väljer att inte redovisa sin inkomst av uthyrning i sin deklaration eftersom intäkterna inte kommer upp i de belopp som tillåter schablonavdrag53
.
Regeringen tillsatte år 2013 en utredning för att undersöka om höjning av schablonavdraget har givit någon effekt och hur det har påverkat utbudet eller tillgängligheten på bostäder inom det befintliga beståndet. Utredningen visade dock att höjningarna av schablonavdraget som skedde år 2009 inte har haft någon effekt på utbudet av nya boendetillfällen eller ökat rörligheten inom bostadsbeståndet54
. Det kan också vara så att de generösa schablonavdragen gör att färre inkomster redovisas och att en betydande del hyrs ut informellt eller att de ekonomiska incitamenten inte varit tillräckliga eller helt enkelt inte nått ut och därför har Skatteverket också svårt att analysera de uppgifter som kommer in från hyresintäkter via privatpersoners andrahandsupplåtelser55
.
Förutom effekterna av avdragets senaste höjningar har även frågan om ytterligare
skattelättnader för privatpersoner som hyr ut sin bostad bör införas. Eftersom höjningarna av schablonavdraget inte givit någon vidare effekt anser utredningen inte att man ska införa några vidare skattelättnader vid upplåtelse av den egna bostaden56
. Det finns också fler argument som talar mot ytterligare skattelättnader. Ett allt för stort avdrag tappar betydelse och det kan istället liknas med en subvention. Utredningen anser att man bör utvärdera de höjningar av schablonavdraget som gjorts under åren innan man börjar diskutera införandet av nya skattelättnader och därför lämnas inga nya förslag, varken genom någon ny metod som sänker skatten på privatpersoners inkomster eller nya höjningar av schablonavdraget57.
52 Prop. 2012/13:1 s.202 53 SOU 2012:25 s.37 54 SOU 2014:1 s.158 55 SOU 2012:25 s.37 56 SOU 2014:1 s.161 57 SOU 2014:1 s.162
25 3.4 Rättsfall
3.4.1 NJA 2001 s.241 I & II
Dessa två fall gäller uthyrning av bostadsrättslägenhet och båda fallen handlar om 3 rum och kök som hyrs ut med undantag av ett rum. I det första fallet fäste HD avgörande vikt vid hur stor del av lägenheten som den till vilken lägenheten har upplåtits har haft tillgång till. Bostadsrättshavaren har i första fallet undantagit ett rum för förvaring av möbler men inte själv haft tillgång till lägenheten mer än att bostadsrättshavarens sambo besökt bostaden någon gång i månaden. HD ansåg i detta fall att hyresgästen haft självständig tillgång och ensam kunnat nyttja bostaden och därför anses lägenheten upplåten i andra hand enligt de bestämmelser som återfinns i BRL 7:19 och bostadsrätten ansågs därför vara förverkad58
. I det andra fallet från HD sov bostadsrättshavaren kvar i den aktuella lägenheten några gånger i månaden och besökte lägenheten även några gånger i veckan. Vid dessa tillfällen nyttjade bostadsrättshavaren kök och ett undantaget rum. Bostadsrättshavaren fick även sin post levererad till lägenheten. I detta fall ansåg inte HD att hyresgästen självständigt nyttjat bostaden och fastställde att bostadsrättshavaren inte kunde anses ha upplåtit hela bostaden i andra hand.
3.4.2 RH 2007:18
I detta fall har en person (förstahandshyresgästen) hyrt ut sin bostad till vad han uppger inneboende personer. De har sålunda tillgång till varsitt sovrum, vardagsrum, badrummet och köket. Det större sovrummet uppger förstahandshyresgästen att han ensam haft tillgång till då rummet varit låst och han är den enda som haft nyckel dit. Han yrkar att han inte hyrt ut bostaden utan att det föreligger ett inneboendeförhållande.
Det låsta rummet har han endast använt periodvis då han inte vistats i Thailand och har därför inte haft någon kontinuerlig tillsyn av lägenheten. Förstahandshyresgästen har också under den tid han vistats utomlands aldrig varit folkbokförd på adressen tillhörande
prövningslägenheten. Att inte ha tillsyn eller att inte vara folkbokförd i lägenheten strider mot god sed i hyresförhållanden. Det är alltså andra personer än förstahandshyresgästen som disponerat lägenheten som permanentbostad och dessa omständigheter talar starkt för att det inte föreligger ett inneboendeförhållande utan bostaden är upplåten i andra hand. HovR har följt domarna i NJA 2001 s.241 I & II och bedömer i detta fall att de boende, bortsett från det
26
avstängda rummet självständigt har kunnat nyttja lägenheten. Upplåtelsen har därmed varit sådan som krävt hyresvärdens samtycke, vilket inte har förelegat. Hyresrätten är därmed förverkad och hyresvärden ska ställa lägenheten till bostadsmarknadens förfogande och andrahandshyresgästerna ska flytta.
3.4.3 RBD 1990:26
I detta fall låter en förälder sin son på 26 år bo kvar i hyreslägenheten medan föräldern bor på annan ort och endast sporadiskt bodde i lägenheten hemma hos sonen. BD har i detta fall uttalat att om ett barn uppnår en ålder där man vanligtvis inte längre bor tillsammans med sina föräldrar och föräldrarna endast sporadiskt vistas i lägenheten har bedömning gjorts att barnet inte bor i lägenheten som familjemedlem utan nyttjar lägenheten självständigt och då
föreligger total sublokation. I detta fall ansåg BD att det rörde sig om en otillåten
andrahandsupplåtelse vilket ledde till att föräldern inte fick sitt hyresavtal förlängt enligt JB 12:26 1st p1 och hyresrätten var förverkad. Hyresgästen, i detta fall föräldern skulle begärt tillstånd för överlåtelsen till sonen enligt JB 12:34. Att föräldern åberopat sonens behov av bostad som skäl för förlängning av hyresavtalet godtogs inte hos hyresnämnden.59
3.4.4 RBD 1976:42
I detta fall har hyresgästen åberopat som skäl för förlängning av sina två hyresavtal att han behövde den inkomst som ena upplåtelsen i andra hand inbringade och att hans son på 18 år var i behov av en egen lägenhet, dvs. den andra hyresrätten60
. Andrahandsuthyrningen var hyresgästens huvudsakliga inkomst. Att hyresgästen som åtnjuter pension har bostad för egen del på annat håll och inte själv är i behov av lägenheterna tas också med i frågan om
förlängning av avtalen. Bestämmelserna för en bostadshyresgäst att få sitt hyresavtal förlängt har kommit till för att skapa trygghet åt hyresgästen i besittning till hemmet. De stöd som hyresgästen har för sin förlängningstalan i detta fall, att behålla lägenheterna för att få inkomst av andrahandsuthyrning är inte ett skyddsvärt intresse som bestämmelserna avser att värna. Eftersom ingen av lägenheterna har används som bostad av förstahandshyresgästen kan inte heller skälet att sonen behöver en bostad tillmätas betydelse. BD beslutade att avslå
förlängningen av hyresavtalen.
59 F. Grauers, Nyttjanderätt: Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, s.116 60 F. Grauers, Nyttjanderätt: Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, s.139
27
4 Diskussion – Varför är BRLs regler generösare?
Det insamlade materialet i denna uppsats har till stor del påvisat att regeringen och lagstiftare försökt ge ökade möjligheter och har en mer generös syn, nu än tidigare på de skäl som krävs vid bedömningen för tillstånd till andrahandsuthyrning. Både för bostadsrättshavare och förstahandshyresgäster. Detta i tron om att generösare regler ska ge incitament och bidra till att fler bostäder i det redan befintliga bostadsbeståndet görs tillgängliga för de som söker bostad. Att de generösare reglerna för de skäl som krävs vid andrahandsuthyrning skulle leda till att fler bostäder blir tillgängliga i det redan befintliga bostadsbeståndet, har behandlats flertalet gånger i uppsatsens insamlade material.
Under arbetets gång har det framkommit att det i första hand är den enskilda
bostadsrättsföreningen eller hyresvärden som beslutar om vilka skäl som anses tillräckliga för tillstånd till en andrahandsupplåtelse. Det bör därför, genom vår tolkning i princip vara helt fritt för en bostadsrättsförening eller hyresvärd att själv besluta kring de, för den aktuella bostaden, godtagbara skäl för upplåtelse i andra hand. För att vidare besvara frågeställningen om varför BRL är generösare än hyreslagen valde vi att fokusera på de lagar som man kan åberopa i de fall då man blivit nekad tillstånd för andrahandsupplåtelsen av
bostadsrättsföreningen eller hyresvärden och vidare valt att hänskjuta frågan till
hyresnämnden. Så grund för denna diskussion blir således de skäl som hyresnämnden anser vara godtagbara för tillstånd för andrahandsupplåtelse.
För bostadsrättshavare har denna generösare syn gällande skäl främst haft sin utgångspunkt i förändringen som skedde år 2014 i BRL 7:11. De tidigare kraven på beaktansvärda skäl till upplåtelse i andra hand ändrades till att det numera endast krävs skäl för upplåtelsen. Denna generösare syn, att inte längre kräva beaktansvärda skäl ger enligt oss bostadrättshavaren en större frihet än vad som gäller för en hyresrätt i motsvarande regler i hyreslagen. Skälen kräver därigenom inte samma styrka som tidigare. Denna nya syn på skälen för upplåtelse i andra hand är något som vi anser vara mycket positivt då vi delar samma uppfattning som regeringen presenterar i prop. 2013/14:142 om att många bostadrättshavare upplever sin bostadsrätt likt en ägd bostad. En bostadsrätt är inte någon äganderätt men
bostadsrättshavaren har vanligen en stor del av sin privata ekonomi och kapital bundet i bostaden genom den insats som erlagts för nyttjanderätten. Därför framstår det som naturligt enligt oss, att en bostadsrättshavare också ska ha större frihet och mer självständigt kunna besluta och råda över den egna bostaden.
28
Men att en bostadsrättshavare skulle ha sådan frihet som föreslås i SOU 2012:25 att
självständigt kunna besluta om man vill hyra ut sin bostad krockar med den föreningstanke som BRL vilar på. Vår tolkning här är att bostadsrättsföreningarna vill och tycker att det är av vikt att ha medlemmarna delaktiga vid tagande av kollektiva beslut som en
andrahandsuthyrning ändå utgör då det kan påverka hela föreningen. Detta då antalet
andrahandsuthyrningar i en och samma förening till icke medlemmar (andrahandshyresgäster) kan ge konsekvenser. En sådan situation kan som vi tidigare i uppsatsen exemplifierat
innebära skatterättsliga konsekvenser och föreningen kan inte längre klassas som en äkta bostadsrättsförening utan klassas istället som ett oäkta bostadsföretag. Detta leder i sin tur till att föreningen då ska beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Om bostadsrättshavarna själva ska få besluta om uthyrning i andra hand och det till klart övervägande del är icke medlemmar som bor i föreningens hus delar vi regeringens åsikt, att det kan bli svårt att få till en väl fungerande förvaltning inom föreningen. Vår uppfattning är att en andrahandshyresgäst inte besitter samma engagemang och intresse för föreningen som bostadsrättshavaren
troligtvis gör med tanke på dennes privatekonomiska intresse genom den insats som erlagts för nyttjanderätten av bostaden.
Går vi vidare in och analyserar hur det ser ut på hyresmarknaden gällande de skäl som krävs för tillstånd till upplåtelse i andra hand, anser vi att bedömningen av skälen även för
hyresrätter är generösare än tidigare. I lagtext återfinns fler godtagbara skäl än tidigare för vad som kan tänkas vara ett beaktansvärt skäl för andrahandsupplåtelse. Jämför man sedan de lagrum som hyresnämnden använder vid tillståndsprövning syns en tydlig likhet med BRLs motsvarande regler. Det vi kan se skiljer sig åt i bedömningen av skälen mellan bostadsrätt och hyresrätt är att man i JB 12:40 tydligt beskriver de fall då hyresnämnden ska lämna tillstånd till andrahandsuthyrning av en hyresrätt. Hyresnämnden ska även lämna tillstånd för uthyrningen vid jämförbara förhållanden som de exemplifierade fallen i JB 12:40 då
förstahandshyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Till skillnad från BRL 7:11 där det endast krävs skäl för upplåtelsen av bostadsrätten vid tillståndsprövning av
29
BRL 7:11 Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får
bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid.
I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid.
Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan förenas med villkor. Lag (2014:319), [vår kursivering].
JB 12:40 En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till
annan för självständigt brukande, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska lämnas, om
1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och
2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.
Tillstånd enligt första stycket ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. Lag (2008:1074), [vår kursivering].
När vi jämför de aktuella lagrummen ser vi tydligt att BRL är generösare än hyreslagen. Genom att tolka lagrum, förarbeten, rättspraxis och doktrin har det lett oss fram till den uppfattningen att BRL inte begränsar bostadsrättshavaren i samma utsträckning som hyreslagen kan anses begränsa en hyresgäst vid en tillståndsprövning hos hyresnämnden. Detta för oss vidare in på frågan om det kan anses vara lämpligt att i lagtext precisera i vilka fall och tidpunkt en hyresgäst kan anses befinna sig i ”korrekt situation” och av lagtext anses ha tillräckligt med beaktansvärda skäl för att upplåta sin lägenheten i andra hand.
Avgörandet när och om ett skäl är beaktansvärt eller ej avgörs olika utifrån varje enskilt fall. Detta återspeglas i de rättsfall som återfinns i uppsatsen. Där varje situation varit unik och HD eller BD har gjort olika bedömningar i fall som i vårt tycke liknar varandra. Vi anser därför att det kan vara missvisande eller ofördelaktigt att precisera i lagtext exakt vad som anses vara ett beaktansvärts skäl eller ej. Varje fall och situation är som sagt unik så därför torde också ett beaktansvärt skäl i det ena fallet inte alltid innebära ett beaktansvärt i det andra. Vi
ifrågasätter därför utformningen av JB 12:40 och bedömer lagrummet vara mindre generöst och mer begränsande än motsvarande regler för bostadsrätt i BRL 7:11.
Som parantes till vår frågeställning ska den bostadsrättshavare eller hyresgäst som hyr ut sin bostad i andra hand betala skatt på den hyresinkomst som uthyrningen inbringar. Under arbetets gång har vi vid flertal tillfällen i propositioner och utredningar gällande de skäl som
30
krävs för andrahandsuthyrning stött på diskussioner kring bostadsbristen och det
schablonavdrag som man som privatperson är berättigad när man upplåter sin bostad i andra hand. Tillsammans med den generösare synen gällande de skäl som krävs för tillstånd kan också schablonavdraget vara ett incitament och locka privatpersoner att upplåta sin bostad i andra hand. Ett andrahandsboende är som vi tidigare redogjort för inte en långsiktig lösning men kan kortsiktigt innebära en stor trygghet för den enskilde individen. Man kan fråga sig om ansvaret att göra fler bostäder tillgängliga verkligen ska ligga hos privatpersoner? Att de ska bistå med sina bostäder istället för att staten koncentrerar sig på att öka nyproduktionen av bostäder och kanske subventionera byggandet istället för att ge skattelättnader till
privatpersoner genom schablonavdrag.
Att ha tak över huvudet är en social rättighet för alla människor och ansvaret för att ha någonstans att bo kan anses vila i statens händer. Följer man utvecklingen av
schablonavdragshöjningarna finns det anledning att tro att man kommer att fortsätta höja avdraget ytterligare och att den senaste höjningen till 40.000 kr inte kommer vara den sista. Att hela tiden höja schablonavdraget är i vår mening inte en långsiktig lösning eftersom det någon gång finns ett slut och man måste finna en annan väg att nå målet med bostadsbristen. En person som låter upplåta sin bostad i andra hand tros inte ha hyresintäkten som
schablonavdraget kan inbringa som primärt incitament utan det handlar snarare om skälen till uthyrningen. Att inte stå med dubbla boendekostnader exempelvis under en prövotid som sambo, pga. arbete på annan ort eller i de fall då bostadsrätten kan vara svårsåld och man behöver hyra ut sin bostad under en övergångsperiod. Det är alltså skälen för uthyrningen som styr om man vill eller behöver upplåta sin bostad i andra hand.
Varför är då BRLs regler mer generösa än hyreslagens? Vår tolkning om varför det är generösare regler för bostadsrätter när det kommer till tillståndsprövning och bedömning av skäl vid andrahandsupplåtelse hos hyresnämnden är, som regeringen uttrycker i förarbeten till BRL 7:11 att bostadsrätten som upplåtelseform ligger mellan den traditionella hyresrätten och ägande av en fastighet. Bostadsrättshavaren upplever således sin bostad som en ägd bostad. Innehavaren till en bostadsrätt har också ett helt annat privatekonomiskt intresse i sin bostad än vad en förstahandshyresgäst har i sin hyresrätt. En förstahandshyresgäst betalar en
månadshyra till fastighetsägaren medan en bostadsrättshavare betalar månadsavgift och har vanligen erlagt en betydande summa i insats för sin nyttjanderätt. Vidare är det också som tidigare nämnts i uppsatsen, bostadsrättshavaren själv som ansvarar för underhållet i
31
lägenheten gentemot föreningen. Uppkommer slitage eller skador i lägenheten under den uthyrda tiden får bostadsrättshavaren själv stå för den kostnaden. Det föreligger inte något skadeståndsansvar gentemot bostadsrättsföreningen, till skillnad från skadeståndsansvaret en förstahandshyresgäst har gentemot fastighetsägaren.
Ytterligare stöd till vår tolkning om varför BRLs krav på skäl är generösare än motsvarande regler i hyreslagen med hänsyn till bostadsrättshavarens privatekonomiska intresse har vi funnit i prop. 2014/13:142. Där redogörs att det finns skäl att ha en mer generös inställning när bostadsrätten är svårsåld på grund av de marknadsförutsättningar som råder. Vår tolkning av detta blir således återigen att lagstiftaren gjort BRL mer generös gällande de skäl som krävs för en andrahandsuthyrning av bostadsrätt då man tar hänsyn till bostadsrättshavarens privatekonomiska intresse.
32
5 Slutsats
Regeringen vill att det ska vara enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad i andra hand. Därför har det införts en mer generös syn på de skäl som krävs för tillstånd till
andrahandsuthyrning. Den generösare syn gällande skälen ska allmänt gälla för både bostadsrätt och hyresrätt men enligt oss råder efter analys av det insamlade materialet en generösare syn rörande BRLs regler.
Vår slutsats om varför är BRLs regler är generösare än hyreslagens regler baserar vi på vår uppfattning om att bostadsrättshavaren har ett helt annat privatekonomiskt intresse i sin bostad än vad en förstahandshyresgäst har i sin hyresrätt. En förstahandshyresgäst betalar en månadshyra till fastighetsägaren medan en bostadsrättshavare betalar månadsavgift och har vanligen erlagt en betydande summa i insats för sin nyttjanderätt. Vår uppfattning är liksom regeringens att bostadsrätten som upplåtelseform ligger mellan den traditionella hyresrätten och ägandet av en fastighet, därför har bostadsrättshavaren ett större ansvar men åtnjuter samtidigt större frihet till skillnad mot en förstahandshyresgäst. Det ekonomiska intresset som bostadsrättshavaren har i sin bostad tolkar vi genom analys av förarbeten till BRL 7:11 ligga till grund för lagstiftarens utformning av lagen. Att det numera enbart krävs skäl för
upplåtelse i andra hand och inte beaktansvärda skäl som tidigare avsåg bostadsrätt och hyresrätt. Numera krävs beaktansvärda skäl endast vid andrahandsuthyrning av hyresrätt. Bostadsrättshavaren behöver således inte åberopa samma tyngd i sina skäl för uthyrningen som en förstahandshyresgäst på grund av det ekonomiska intresse och uppbundna kapital som en förstahandshyresgäst saknar. Detta är enligt vår tolkning av lag, förarbeten, rättspraxis och doktrin anledningen till varför BRLs syn på skäl är generösare än motsvarande regler i hyreslagen.
33
Käll- och litteraturförteckning
Lagar och författningar Bostadsrättslagen (1991:614) Fastighetstaxeringslag (1979:1152) Inkomstskattelag (1999:1229) Jordabalken (1970:994)Lag om uthyrning av egen bostad (2012:978) Riksdagstryck
Prop. 2013/14:142. Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter. Prop. 2012/13:1. Budgetproposition för 2013.
Prop. 2011/12:1. Budgetproposition för 2012. Prop. 2010/11:1. Budgetproposition för 2011.
Prop. 2008/09:47. Beskattning av vinster på utländska premieobligationer, m.m. Prop. 2008/09:27. Ökade möjligheter till andrahandsuthyrning.
Prop. 2002/03:12. Olika bostadsrättsfrågor. Prop. 1997/98:46. Ändringar i hyreslagen m.m. Prop. 1990/91:92. Med förslag till ny bostadsrättslag. Statens offentliga utredningar
SOU 2014:1. Bostadsbeskattningskommittén. Vissa beskattningsfrågor: betänkande. SOU 2012:25. Hyresbostadsutredningen. Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt: delbetänkande.
SOU 2007:74. Utredningen om privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden. Upplåtelse av den egna bostaden: betänkande.
34 Rättsfallsförteckning NJA 2001 s. 241 I & II RBD 42:76 RBD 26:90 RH 2007:18 Kommittédirektiv
Dir. 2012:32. Finansdepartementet. Översyn av beskattningen av hyresrätter och vissa andra boendeformer
Juridiska tidskrifter
SvJT 2012 s.885 Svensk rättspraxis Nyttjanderätt 2003-2011 Tryckta källor
Andersson, C. Andersson, E., Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning : Hyresnämndens praxis, Norstedts Juridik, Sverige, 2015.
Fastighetsägarna., Riktlinjer för andrahandsuthyrning, Fastighetsägarna, Sverige, 2015. Fastighetsägarna., Riktlinjer för upplåtelse av bostadsrätt i andra hand, Fastighetsägarna, Sverige, 2015.
Grauers, F., Nyttjanderätt: Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, Studentlitteratur AB, Sverige, 2014.
Holmqvist, L. Thomsson, R., Hyreslagen : en kommentar, Norstedts Juridik, Sverige, 2015. Holmqvist, L. Thomsson, R, Uthyrning av egen bostad, Norstedts Juridik, Sverige, 2013. Lundén, B. Bokelund Svensson, U., Bostadsrätt : ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmarna, Sverige 2013.
Olshed, M., Hyresjuridik för socionomer, Gleerups Utbildning AB, Sverige, 2015.
Stockholms Handelskammare, Andrahandsuthyrning – underlättar en trög bostadsmarknad, 2011:1, Stockholms Handelskammares analys, Sverige, 2011.
