• No results found

Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner"

Copied!
136
0
0

Loading.... (view fulltext now)

Full text

(1)

Andrahandsmarknaden:

hyror, utbud och

(2)
(3)

Andrahandsmarknaden:

hyror, utbud och

institutioner

(4)

Titel: Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Rapportnummer: 2015:39

Utgivare: Boverket, oktober, 2015 Upplaga: 1

Tryck: Boverket internt

ISBN tryck: 978-91-7563-307-7 ISBN pdf: 978-91-7563-308-4

Sökord:

Uthyrning, andrahandsuthyrning, privata bostäder, uppföljning, lagen om uthyrning av egen bostad, hyror, hyresnivåer, utbud, avgifter, omsättning, andrahandsmarknaden, andrahandsförmedling, Sverige, Norge

Diarienummer: 768/2015 Process: 4.3.1

Rapporten kan beställas från Boverket. Webbplats: www.boverket.se/publikationer E-post: publikationsservice@boverket.se Telefon: 0455-35 30 00

Postadress: Boverket, Box 534, 371 23 Karlskrona Rapporten finns i pdf-format på Boverkets webbplats. Den kan också tas fram i alternativt format på begäran.

(5)

Förord

Denna rapport utgör Boverkets svar på regeringsuppdrag

N2015/1714/PUB ”Uppdrag att göra en uppföljning av lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad”.

Projektledare och kontaktperson är Sebastian Johansson.

Författare är Sebastian Johansson, Malin Westlund och Assar Lindén. Marie Rosberg har deltagit i analysarbetet.

Projektgruppen har fått synpunkter och förslag från, Peter Karpestam, Bengt Hansson, Pia Westford, Pia Blomdin Åhrling, Roger Gustafsson, Bengt J Eriksson och Bo Söderberg.

Karlskrona, oktober 2015

Janna Valik Generaldirektör

(6)

Innehåll

Förord ... 3

Sammanfattning ... 6

1 Inledning och läsanvisning ... 8

1.1 Inledning ...8

1.2 Läsanvisning ...9

2 Hyresnivåer och omsättning ... 10

2.1 Indelning ... 10 2.2 Hyror ... 11 2.3 Ligger hyrorna för högt? ... 16 2.4 Utbud ... 20 2.5 Omsättning på andrahandsmarknaden ... 31 2.6 Säsongseffekter ... 34 2.7 Slutsatser ... 36

3. Undersökning av den nya lagen 2012:978... 38

3.1 Hyror ... 38

3.2 Antal uthyrningar ... 40

3.3 Slutsatser ... 43

4. Kartor över utbud och hyresnivåer ... 46

4.1 Inledning ... 46 4.2 Antalet uthyrningar 2012 ... 46 4.3 Antalet uthyrningar 2014 ... 46 4.4 Hyresnivåer 2012 ... 53 4.5 Hyresnivåer 2014 ... 53 4.6 Andelen bostadsrätter ... 58

5. Enkät till hyresgäster och hyresvärdar ... 61

5.1 Enkät resultat ... 61

5.2 Sammanfattning ... 75

6. Marknadsimperfektioner ... 77

6.1 Vad är transaktionskostnader? ... 77

6.2 Transaktionskostnader beror på asymmetrisk information ... 77

6.3 Vilka konsekvenser har transaktionskostnader?... 78

6.4 Hur påverkar transaktionskostnader marknaden för andrahandsuthyrning av bostäder?... 79

6.5 Andrahandsmarknaden påverkar ekonomin ... 80

6.6 Institutioner påverkar transaktionskostnaderna ... 82

6.7 Brist på fungerande institutioner på andrahandsmarknaden ... 83

6.8 Avslutning ... 84

7. Andrahandsförmedlingar ... 85

7.1 Inledning ... 85

7.2 En studie av fem förmedlingar ... 85

7.3 Varför finns förmedlare på andrahandsmarknaden? ... 90

7.4 Hyresnivå och utbud ... 92

7.5 Bostadsrättsföreningar ... 93

7.6 Slutsatser ... 94

8. Vissa juridiska aspekter på andrahandsförmedling ... 96

(7)

8.2 Uppsägningstider och besittningsskydd ... 97

8.3 Förmedling och avgifter ... 98

8.4 Reflektioner kring de fyra bolag som tagits som exempel ... 99

8.5 Räkneexempel som illustrerar typiska boendekostnader ... 99

9. Vilka förutsättningar finns det för buy-to-let? ... 105

9.1 Förekomsten och förutsättningar för buy-to-let ... 105

9.2 Sammanfattning ... 110

10. Den norska uthyrningsmarknaden ... 113

10.1 Den norska hyresmarknaden ... 113

10.2 Institutionellt ramverk för den norska hyresmarknaden ... 116

10.3 Husleietvistutvalget ... 122 10.4 Slutsatser ... 123 Referenser ... 125 Litteratur ... 125 Muntliga källor ... 127 Mailkorrespondens ... 128 Datakällor ... 128 Bilaga 1 ... 129

(8)

Sammanfattning

Nya regler för uthyrning av privata bostäder (”andrahandsuthyrning”) infördes den 1 februari 2013. I denna rapport görs en uppföljning av lagen (2012:978). Vi presenterar och analyserar data samt enkät- och intervjumaterial. Vi beskriver hur andrahandshyresmarknaden fungerar, med särskild tonvikt på konsumentperspektivet. Analyser av hyresnivåer och omsättning på marknaden står i fokus. Mellanhänders agerande på marknaden, och effekterna för konsumenterna, undersöks. En begränsad utblick görs genom att redovisa erfarenheter från Norge.

• Perioden 2009–2014 ökade andrahandshyrorna kraftigt för samtliga lägenhetstyper och regioner. Data visar att andrahandshyran för hyresrätter är lägre än bostadsrättshyran. Vidare tycks andrahands-hyrorna för bostadsrätter ligga lägre än den högsta tillåtna nivån för den kostnadsbaserade hyressättningen. Andrahandshyrorna har alltså inte avvikit från de ramar som lag 2012:978 anger. Den stora förändringen är utbudets utveckling. Under 2009–2011 minskade ut-budet kraftigt. Trots att utvecklingen vände 2011 har marknaden ännu inte återhämtat sig. Vändningen efter 2011 drivs helt av en ökad uthyrning av bostadsrätter i Stockholmsområdet.

• Det är statistiskt säkerställt att hyrorna för samtliga lägenhetstyper har utvecklats snabbare efter att lag 2012:978 trädde i kraft. Orsaken till den snabbare hyresökningen är okänd. Att hyresökningen omfattar samtliga lägenhetstyper samt att data över hyresutvecklingen inte uppvisar ett plötsligt språng i samband med den nya lagen tyder på att andra faktorer än lagändringen kan ha drivit hyrorna. Data över antalet uthyrningar visar att det bara är bostadsrättsuthyrningen som har en statistiskt säkerställd ökning efter införandet av den nya lagen. Det går inte att dra några säkra slutsatser om hyresrätts- och rumsuthyrningen.

• En enkätundersökning visar att hyresgäster i regel har låga inkomster och att depositionsbetalningar och förskottshyror är vanligt

förekommande. De som hyrt ut i andra hand under de senaste två åren uppger att bostadsrättsföreningarna generellt inte förhindrar andra-handsuthyrning av bostadsrätter. Vidare uppger man jobb eller studier på annan ort som de vanligaste skälen till andrahandsuthyrning. De som hyrt bostad i andra hand under de senaste två åren uppger att de inte kan få ett förstahandskontrakt eller köpa en bostad som de vanligaste skälen. Både hyresvärdar och hyresgäster tycks ha en bra relation till sin motpart. Hyresvärdarna uppger att de inte har

(9)

svårigheter att hitta en bra motpart; däremot svarar hyresgästerna att det är svårt att hitta ett andrahandsboende. De största problemen som hyresgästerna uppger att de stött på är oseriösa hyresvärdar och bedra-gare.

• I dagsläget är det troligtvis höga transaktionskostnader i samband med andrahandsuthyrning. Det saknas institutioner för att minska parternas risk vid uthyrning. En förbättrad institutionell struktur på handsmarknaden kan minska riskerna och kostnaderna vid andra-handsuthyrning och därmed troligen öka andraandra-handsuthyrningen. För närvarande arbetar en rad företag med att ta fram tjänster för att minska den ekonomiska osäkerheten vid andrahandsuthyrning. Omsättningen på andrahandsmarknaden är hög och vinstmöjligheterna är goda för de företag som lyckas med att ta en marknadsandel. Utvecklingen av andrahandsmarknadens institutionella ramverk befinner sig troligen i ett formativt skede.

• Dock ger marknaden intrycket av att vara oreglerad. Det tycks saknas kontrollfunktioner rörande försäljning av tjänster som är kopplade till förmedling av andrahandsuthyrning. En snabb genomgång visar att det i vissa fall kan vara oklart för en hyresgäst om ett företag har rätt att ta betalt för den tjänst som erbjuds.

• I vilken utsträckning buy-to-let (BTL) förekommer är i dag okänt. Det saknas data över antalet individer som köper en bostad i syfte att hyra ut den i andra hand. Mäklare, banker, andrahandsförmedlare och fastighetsmäklare uppger att BTL endast är en marginell företeelse. Beräkningar visar att hyresavkastningen gör BTL-investeringar lönsamma för tillfället. Dock beror avkastningen på dagens ränteläge och känsligheten för ränte- och amorteringsökningar är stor.

Bostadens värdeökning utgör större delen av avkastningen från en BTL-investering och kommer spela en ännu större roll vid ett högre ränteläge.

• Den norska hyresmarknaden är marknadsanpassad och präglas av privatpersoner som hyr ut en eller ett fåtal lägenheter. Söktiderna är korta och det finns ett stort och lättillgängligt utbud av bostäder att hyra. Institutionerna är välfungerande och anpassade för

privatuthyrning, och som en följd av detta måste den norska hyres-marknaden beskrivas som välfungerande. Även här utvecklar företag tjänster som syftar till att minska transaktionskostnaderna vid

(10)

andra-1 Inledning och läsanvisning

1.1 Inledning

Den 1 februari 2013 trädde lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, privatuthyrningslagen, i kraft, varvid det blev tillåtet att sätta hyran utifrån uthyrarens kapital och driftskostnader (Regeringens proposition 2012/13:1, betänkande 2012/13:CU3). Därefter trädde ändringar i bostadsrättslagen i kraft den 1 juli 2014 som innebär att bostadsrättsägaren inte längre behöver ”beaktansvärda skäl” utan endast ”skäl” för att få tillstånd för andrahandsuthyrning av bostadsrätts-föreningen. Från inkomståret 2013 höjdes schablonavdraget för den skattepliktiga intäkten från andrahandsuthyrning från 21 000 kronor till 40 000. Uppföljning av lag 2012:978 om uthyrning av egen bostad är bakgrunden till det regeringsuppdrag som besvaras i denna rapport. Upp-draget innebär att vi ska (1) inhämta data och material om andrahands-marknadens funktionssätt, (2) främst ha ett konsumentperspektiv och (3) beakta hyressättning och utbud. Uppdragstexten finns i bilaga 1.

Rapporten syftar till att ge en mångsidig bild av hur marknaden för ut-hyrning av egen bostad har utvecklats sedan regelförändringarna och hur den ser ut i dag. För att ge perspektiv på de huvudresultat som besvarar de direkta frågorna i uppdraget har vi även gjort ett antal kompletterande mindre undersökningar. Vi belyser denna delmarknad av

bostads-marknaden från en rad olika håll, med olika typer av dataunderlag och metoder.

Boverkets utgångspunkt har varit att beskriva andrahandsmarknadens funktionssätt både kvantitativt och kvalitativt. En marknad kan delvis beskrivas genom priser och utbud samt förändring av dessa över tid, men även genom de förhållanden som marknadsaktörer agerar under och hur dessa bestäms av de institutioner som finns på marknaden. En stor del av rapporten består därför av en kvalitativ genomgång av andrahands marknadens institutionella ramverk.

De datakällor vi använt är annonsdata från Blocket som har analyserats av Valueguard. Dessutom har vi data över antalet registrerade bostäder hos Bostad Direkt. Utöver detta har vi gjort en enkätundersökning riktad mot hyresgäster och hyresvärdar, intervjuat representanter för flera av de företag som förmedlar uthyrningar på andrahandsmarknaden samt intervjuat aktörer och kännare på den norska bostadsmarknaden.

(11)

I rapporten använder vi i många sammanhang begreppet ”andrahands-hyra” för det mer korrekta ”hyra vid uthyrning av egen bostad”. Vidare används begreppet ”utbud” som synonym för antalet uthyrningar.

Två återkommande insikter under rapportarbetet har varit att institutioner är lika viktiga som prissättningen för att skapa en fungerande marknad. Samt att den enskilde marknadsaktörens nytta från marknadsaktiviteter påverkas såväl av det institutionella ramverket som av marknadspriset och utbudet.

1.2 Läsanvisning

Kapitel 2 redovisar beskrivande statistik över hyresnivåer, antal uthyrningar och andrahandsmarknadens omsättning.

Kapitel 3 redovisar ett enklare formellt statistiskt test av regeländringens effekt på hyresnivåer och antal uthyrningar.

Kapitel 4 innehåller kartor över hyresnivåer och antalet uthyrningar för sex stycken delmarknader.

Kapitel 5 redovisar resultaten av en enkät som skickades ut till andra-handshyresgäster och andrahandshyresvärdar.

Kapitel 6 diskuterar hur marknadsimperfektioner kan uppstå på andra-handsmarknaden till följd av transaktionskostnader och asymmetrisk information.

Kapitel 7 redovisar hur förmedlingsföretag på marknaden etablerats och agerar som svar på just marknadsimperfektioner.

Kapitel 8 diskuterar de juridiska förutsättningarna för förmedlings-företagens agerande på marknaden.

Kapitel 9 återger en enklare diskussion rörande förekomsten av och förutsättningarna för att köpa en bostad med syftet att hyra den ut i andra hand.

Kapitel 10 ger en begränsad utblick utanför den svenska marknaden och redovisar vissa relevanta erfarenheter från Norge.

(12)

2 Hyresnivåer och omsättning

2.1 Indelning

I detta kapitel redovisar vi statistik över hyresnivåer och omsättning för privata bostäder som hyrts ut under tidsperioden 2009–2015. Primärdata har hämtats från annonser på Blocket. Datamaterialet har granskats och bearbetats av Valueguard i syfte att rensa bort felregistrerade observat-ioner och orimliga datavärden. Antalet annonser i det rensade data materialet varierar mellan 42 930 och 33 201 stycken per år. Vid beräkning av hyresnivåer har Valueguard skattat hyran för typlägenheter med hjälp av traditionell hedonisk estimeringsteknik, varvid man i möjligaste mån kontrollerar för individuell variation i bostädernas värde-påverkande egenskaper såsom område, antal rum, våningsplan, yta och fastighetstyp. Utöver data från Valueguard har vi använt oss av uppgifter över antalet registrerade bostäder hos Bostad Direkt i kapitel 2.4 och 2.5. Eftersom analysen bygger på annonsdata är det inte säkert att det speglar antalet faktiska uthyrningar eller faktiska hyror. En bostad kan

annonseras ut flera gånger till följd av t.ex. låg standard eller hög hyra. Vidare täcker inte våra data hela marknaden, vars storlek är okänd. I samtal med Qasa, ett av de företag som förmedlar andrahandsuthyrningar, har det framkommit att de uppskattar den totala andrahandsmarknadens omfattning till mellan 100 000 och 150 000 uthyrningar per år. År 2013 uppskattade SCB att antalet andrahandshyresgäster låg mellan 102 000 och 152 000. Antalet uthyrningar kan alltså vara två till tre gånger större än antalet i vårt datamaterial. Det är möjligt att hyran vid en uthyrning kan skilja sig från den annonserade hyran till följd av förhandling mellan hyresvärd och hyresgäst. Dock är det omöjligt att observera sluthyror och i vilken omfattning en annonserad hyra förhandlas. Vidare måste vi påpeka att data speglar flödet på andrahandsmarknaden, inte stocken. Från data kan vi få en bild av antalet uthyrningar per år, men inte över det totala antalet andrahandshyresbostäder. Vi har ingen uppfattning om huruvida stock eller flöde har påverkats av faktorer såsom förändrad genomsnittlig uthyrningstid.

Analysen görs därför under antagande att (1) data över uthyrningar har samma fördelning som marknaden i stort och speglar marknads-utvecklingen, (2) faktorer såsom boendetid och återannonsering är konstanta och har inte påverkat antalet annonser och (3) andrahandshyror förhandlas i låg utsträckning och annonserade hyror därför ger en korrekt bild av sluthyror.

(13)

2.2 Hyror

Figur 1 visar hyresindex för bostadsrätter, hyresrätter och rum i Stockholms län på månadsbasis. Tabell 1 visar att andrahandshyrorna i Stockholms län utvecklades svagt fram till mitten av 2010 för att därefter öka kraftigare. Det tycks inte finnas ett tydligt ”hopp” uppåt i data till följd av en hyresökning i samband med att den nya lagen trädde i kraft 2013. Vidare tycks utvecklingen för bostadsrätter och hyresrätter vara lika. Hyrorna för båda upplåtelseformerna tycks utvecklas i samma takt under hela perioden. Även om ökningstakten är ungefär densamma ligger hyresnivån för hyresrätter betydligt lägre än för bostadsrätter. Figur 2 visar att andrahandshyrorna i Stockholms kommun följer ett liknande mönster.

Figur 1. Hyresindex Stockholms län, månadsfrekvens.

Källa: Valueguard, Boverket.

Figur 2 visar hyresutvecklingen i Stockholms kommun, vilken förväntas ha en mer dramatisk utveckling än länet som helhet.

(14)

Figur 2. Hyresindex Stockholms kommun, månadsfrekvens.

Källa: Valueguard, Boverket.

Tabell 1 visar den procentuella ökningen av andrahandshyrorna mellan 2009 och 2015. Data är i månadsfrekvens och delas upp i två perioder: perioderna före respektive efter den nya lagen som kom februari 2013. Mellan 2009 och 2015 ökar andrahandshyran för bostadsrätter, hyres-rätter och uthyrda rum med 43, 40 respektive 33 procent. Perioden efter att den nya lagen trädde i kraft 2013 är den månadsvisa ökningstakten högre för hyresrätter och uthyrningsrum, jämfört med perioden före lagändringen, medan utvecklingen för bostadsrätter är ungefär densamma för båda perioderna.

Tabell 1. Utveckling av andrahandshyror i Stockholms län 2009-2015, månadsfrekvens

Ökning under perioden, procent Ökning per månad, procent

Bostadsrätter Hyresrätter Rum Bostadsrätter Hyresrätter Rum

2009:2-2015:1 43 40 33 0,5 0,5 0,4

2009:2:2013:2 28 24 18 0,5 0,4 0,4

2013:2-2015:1 12 13 12 0,5 0,5 0,5

Källa: Valueguard, Boverket.

Figur 3-5 visar andrahandshyrans utveckling för sex kommuner på kvartalsbasis. För att jämna ut säsongseffekter visar vi hyran som fyra kvartals glidande medelvärde

(15)

Figur 3 visar att andrahandshyrorna ökar under hela tidsperioden och takten ser inte ut att förändras efter den nya lagen 2013. Andrahands-hyrorna för bostadsrätter utvecklas betydligt långsammare i Malmö jämfört med övriga kommuner medan Stockholms kommun har den högsta ökningen.

Figur 3. Utveckling av andrahandshyran i bostadsrätter i sex städer 2010-2015 (index, kvartalsfrekvens, fyra kvartals glidande medelvärde).

Källa: Valueguard, Boverket.

Figur 4 visar att hyresutvecklingen för hyresrätter som hyrs ut i andra-hand är något långsammare än utvecklingen för bostadsrätter. Hyres-ökningarna tycks vara lika i samtliga sex kommuner. Jämfört med hyrorna för bostadsrätter tycks inte utvecklingen i Malmö avvika från de andra kommunerna. Stockholm har den högsta hyresökningen och Göteborg har den lägsta. I perioden efter att den nya lagen trädde i kraft har Uppsala den högsta ökningen och Malmö den lägsta.

(16)

Figur 4. Utveckling av andrahandshyran i hyresrätter i sex städer 2010-2015 (index, kvartalsfrekvens, fyra kvartals glidande medelvärde).

Källa: Valueguard, Boverket.

Figur 5 visar hyresutvecklingen för uthyrningsrum som tycks ha en större spridning än andrahandshyrorna för hyresrätter och bostadsrätter. Mellan 2009 och 2015 har Stockholm den högsta hyresökningen och Malmö den lägsta. Efter februari 2013 har Umeå den högsta ökningen.

Figur 5. Utveckling av andrahandshyran i uthyrningsrum i sex städer 2010-2015 (index, kvartalsfrekvens, fyra kvartals glidande medelvärde).

Källa: Valueguard, Boverket.

Tabell 2a visar den procentuella hyresförändringen för bostadsrätter, hyresrätter och rum. Förändringen är beräknad för perioden februari

(17)

2009–januari 2015 samt perioderna innan och efter den nya lagen trädde i kraft. Genomgående tycks hyresutvecklingen för bostadsrätter och rum vara svagare i Malmö än i övriga kommuner.

Tabell 2b visar den procentuella hyresökningen per kvartal. Det är endast i Umeå som bostadsrättshyrornas utveckling ökar, och i alla andra områden minskar hyresökningarna. För hyresrätter är bilden blandad. Utvecklingen i Stockholm är oförändrad medan ökningstakten tilltar i Göteborg, Linköping och Umeå. Samtidigt minskar hyresutvecklingen i Malmö och Uppsala. Även rumshyrorna har en blandad utveckling efter februari 2013. I Stockholm, Göteborg, Linköping och Umeå blir öknings-takten högre och den minskar i Malmö och Uppsala.

Tabell 2a. Ökning av andrahandshyror, i procent efter period och kommun, kvartalsdata.

Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå

Bostadsrätter 2009:2–2015:1 51 46 24 56 39 36 2009:2–2013:1 33 28 17 39 24 17 2013:1–2015:1 14 14 6 12 12 17 Hyresrätter 2009:2–2015:1 42 30 32 35 32 33 2009:2–2013:1 26 14 20 25 16 17 2013:1–2015:1 13 14 10 8 14 13 Rum 2009:2–2015:1 38 27 15 35 39 32 2009:2–2013:1 18 15 12 23 23 15 2013:1–2015:1 16 10 2 10 13 15

(18)

Tabell 2b. Kvartalsvis hyresökning, i procent och kommun, kvartalsvis data.

Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå

Bostadsrätter 2009:2–2015:1 1,8 1,6 0,9 2,0 1,4 1,4 2009:2–2013:1 1,9 1,7 1,0 2,2 1,5 1,0 2013:1–2015:1 1,6 1,6 0,7 1,4 1,4 1,9 Hyresrätter 2009:2–2015:1 1,6 1,2 1,2 1,3 1,2 1,2 2009:2–2013:1 1,6 0,9 1,2 1,5 1,0 1,1 2013:1–2015:1 1,5 1,7 1,2 0,9 1,6 1,6 Rum 2009:2–2015:1 1,4 1,0 0,6 1,3 1,4 1,2 2009:2–2013:1 1,1 0,9 0,8 1,4 1,4 0,9 2013:1–2015:1 1,9 1,2 0,2 1,2 1,5 1,8

Källa: Valueguard, Boverket.

2.3 Ligger hyrorna för högt?

Enligt lag (SFS 2012:978) får man vid uthyrning av egen bostad (bo-stadsrätter och äganderätter) inte begära en hyra som påtagligt över-stiger kapital- och driftskostnaderna för bostaden. Lagen avser inte hyres-rätter. Med kapitalkostnad avses en avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Förarbetena till lagen indikerar att en avkastningsränta på fyra procent är en skälig kapitalkostnad. I figur 6–8 och tabell 3–5 visas genomsnittshyrorna på andrahandsmarknaden för 2014 i relation till Valueguards skattningar av den högsta kostnadsbaserade hyran man kan ta enligt lag. Härefter kommer vi med begreppet ”kostnadsbaserad hyra” avse den högsta hyra man kan ta ut enligt lag 2012:978. Resultatet bygger på data för sammanlagt 29 kommuner, varav 25 i Stockholms län övriga kommuner är Göteborg, Malmö, Uppsala, Linköping och Umeå. Att huvuddelen av datamaterialet utgörs av kommuner i Stockholms län innebär att medelvärdet för samtliga till stor del kommer spegla Stockholmsmarknaden.

Figur 6 och tabell 3 visar genomsnittshyran för en lägenhet med ett rum och kök på andrahandsmarknaden. Bortsett från Malmö ligger bostads-rättshyrorna genomgående under högsta nivån för den kostnadsbaserade hyran. I Malmö är andrahandshyran både för bostadsrätter och hyresrätter högre än den kostnadsbaserade hyran. Dock bör man tillägga att

(19)

andra-handshyrorna i Malmö är bland de lägre i landet. Det är snarare taket för den kostnadsbaserade hyran som är lågt i Malmö jämfört med övriga områden. Endast Linköping och Umeå har lägre hyror. Avvikelsen beror främst på att de låga bostadsrättspriserna i Malmö motiverar en låg andrahandshyra. I Malmö ligger genomsnittshyran för bostadsrätter 625 kronor högre än den beräknade kostnadsbaserade hyran, och hyres-rätter ligger 631 kronor högre. I genomsnitt låg hyran för en bostadsrätt drygt åtta procent under den kostnadsbaserade hyran för samtliga kommuner i datamaterialet. Hyran för hyresrätter låg nästan 19 procent under den lagenliga hyran för en bostadsrätt.

Som figur 7 och tabell 4 visar är mönstret liknande för lägenheter med två rum och kök. Även här är bostadsrättshyran i regel lägre än den

kostnadsbaserade hyran och hyresrätter har en lägre hyra än bostadsrätter. I snitt är hyran för en bostadsrätt 9,78 procent lägre än den kostnads-baserade hyran medan hyresrätter ligger 22,31 procent lägre. Procentuellt sett är det ett större avstånd till den kostnadsbaserade hyran för tvårums-lägenheter jämfört med enrumstvårums-lägenheter. Även här avviker Malmö kommun till följd av en ovanligt låg kostnadsbaserad hyra. I Linköping är andrahandshyran för hyresrätter och bostadsrätter ungefär lika. Andra-handshyran för en hyresrätt är 6 190 kronor och 6 136 för bostadsrätter. Skillnaden på 54 kronor är i det närmaste försumbar och kan bero på att andrahandsmarknaden i Linköping är liten. Avvikelsen kan därför vara resultatet av ett fåtal extremvärden och resultatet bör tolkas med försiktighet.

När analysen görs för lägenheter med tre rum och kök i figur 8 och tabell 5 ökar avståndet mellan de faktiska och de kostnadsbaserade hyrorna ytterligare. I genomsnitt är bostadsrättshyran 16 procent lägre än den kostnadsbaserade hyran, medan hyresrätter ligger 28 procent lägre. Det är tydligt att skillnaden mellan de faktiska och de kostnadsbaserade hyrorna ökar med lägenhetsstorleken. Orsaken till detta är okänd men en

förklaring till varför det inte går att ta ut en proportionellt högre hyra för större objekt kan vara bristande betalningsförmåga hos andrahandshyres-gästerna. För Malmös del minskar avvikelsen mot den kostnadsbaserade hyran; bostadsrätter ligger 0,5 procent över och hyresrätter ligger 8 procent lägre. I Linköping ligger hyran för hyresrätter över bostads-rättshyran, vilket kan vara ett resultat av en liten marknad.

(20)

Figur 6. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform och område, ett rum och kök, kronor.

Källa: Valueguard, Boverket.

Tabell 3. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform, kommun och storstadsområde, ett rum och kök. I kronor och procent.

Hyra, kronor Skillnad mot

kostnadsbaserad hyra, kronor

Skillnad mot kostnadsbaserad hyra,

procent

Bostadsrätt Hyresrätt Kostnadsbaserad hyra

Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Stor-Stockholm 7 133 6 220 7 644 -511 -1 424 -7 -19 Stockholm 8 630 7 581 9 438 -808 -1 857 -9 -20 Göteborg 5 544 4 838 7 126 -1 582 -2 288 -22 -32 Malmö 4 873 4 879 4 248 625 631 15 15 Uppsala 5 749 5 035 7 327 -1 578 -2 292 -22 -31 Linköping 4 390 4 058 5 681 -1 292 -1 623 -23 -29 Umeå 4 330 3 618 5 839 -1 509 -2 221 -26 -38 Samtliga 6 524 5 783 7 129 -605 -1 345 -8 -19

(21)

Figur 7. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform och område, två rum och kök, kronor.

Källa: Valueguard, Boverket.

Tabell 4. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform, kommun och storstadsområde, två rum och kök. I kronor och procent.

Hyra, kronor Skillnad mot

kostnadsbaserad hyra, kronor

Skillnad mot kostnadsbaserad hyra,

procent

Bostadsrätt Hyresrätt Kostnadsbaserad hyra

Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Stor-Stockholm 10 172 8 695 11 208 -1 035 -2 512 -9 -22 Stockholm 12 301 10 196 14 207 -1 905 -4 011 -13 -28 Göteborg 8 472 7 184 10 700 -2 229 -3 517 -21 -33 Malmö 7 360 6 967 6 570 789 397 12 6 Uppsala 8 384 6 608 10 054 -1 670 -3 446 -17 -34 Linköping 6 136 6 190 7 948 -1 812 -1 758 -23 -22 Umeå 6 696 5 410 8 317 -1 621 -2 907 -19 -35 Samtliga 9 446 8 142 10 480 -1 034 -2 338 -10 -22

(22)

Figur 8. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform och område, tre rum och kök, kronor.

Källa: Valueguard, Boverket.

Tabell 5. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform, kommun och storstadsområde, tre rum och kök. I kronor och procent.

Hyra, kronor Skillnad mot

kostnadsbaserad hyra, kronor

Skillnad mot kostnadsbaserad hyra,

procent

Bostadsrätt Hyresrätt Kostnadsbaserad hyra

Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Stor-Stockholm 12 583 10 507 14 635 -2 052 -4 129 -14 -28 Stockholm 14 669 12 090 19 033 -4 364 -6 943 -23 -36 Göteborg 10 157 8 749 13 957 -3 800 -5 208 -27 -37 Malmö 9 275 8 529 9 229 46 -700 0,5 -8 Uppsala 9 988 8 540 12 551 -2 563 -4 011 -20 -32 Linköping 7 330 7 656 9 590 -2 260 -1 934 -24 -20 Umeå 7 473 6 547 10 143 -2 670 -3 596 -26 -35 Samtliga 11 530 9 830 13 698 -2 169 -3 868 -16 -28

Källa: Valueguard, Boverket.

2.4 Utbud

Tabell 6 visar data från Valueguard och Bostad Direkt. Eftersom Bostad Direkt endast har uppgifter över antalet registrerade bostäder och Blocket över antalet annonser är data inte helt jämförbara mellan de två portalerna

(23)

och det är inte heller säkert att data motsvarar antalet uthyrningar. Det årliga antalet registrerade bostäder hos Bostad Direkt utgör cirka en fjärdedel av antalet annonser på Blocket. Brist på data och säkra uppgifter om marknadsandelar gör det svårt att göra en uppskattning om marknads-storleken. Uppgifter från Blocket och Bostad Direkt tyder på att antalet uthyrningar per år åtminstone uppgår till 50 902 lägenheter.

Uppskattningar från SCB och Qasa tyder på att antalet uthyrningar kan vara 100 000–150 000. Tillgängliga data täcker mellan hälften och en tredjedel av det totala antalet uthyrningar. Som tabell 6 visar minskade marknaden mellan 2009 och 2011 med nästan 22 procent eller 11 535 lägenheter. Både Blocket och Bostad Direkt drabbades av nedgången och hade en minskning av antalet objekt. Efter 2011 vände utvecklingen uppåt igen men fortfarande är 2014 års nivå lägre än antalet uthyrningar under 2009.

Tabell 6. Antal uthyrningar via Blocket och Bostad Direkt, 2009-2014.

2009 2010 2011 2012 2013 2014 Blocket, annonser 42 950 37 270 33 201 34 500 38 667 39 099 Bostad Direkt, registrerade bostäder 10 488* 8 103 8 702 9 931 11 066 11 803 Totalt 53 438* 45 373 41 903 44 431 49 733 50 902

Källa: Valueguard, Bostad direkt, Boverket. Observera att värden med * är estimat

Figur 9 nedan visar SCB:s skattning av antalet andrahandshyresgäster 2004–2013. Skattningen bygger på en urvalsundersökning som räknats upp för att motsvara hela befolkningen. Beräkningen bygger på ett stick-prov och är osäker. Det faktiska antalet andrahandshyresgäster tros ligga inom konfidensintervallet med 95 procents sannolikhet.

(24)

Figur 9. SCB:s skattning av antal boende i andrahand, 2004–2013.

Källa: SCB, Hushållens ekonomi (HEK)

Figur 10 visar att den årsvisa utvecklingen av antalet uthyrningar på andrahandsmarknaden (mätt som antal annonser på Blocket) sjönk med 23 procent (9 749 lägenheter) mellan 2009 och 2011. Lite mer än hälften av utbudsminskningen berodde på minskad uthyrning av hyresrätter med 24 procent eller 5 225 lägenheter. Rumsuthyrningen minskade med nästan 31 procent.

Efter 2011 vände trenden och uthyrningen ökade igen. Mellan 2011 och 2014 ökade uthyrningen med drygt 18 procent eller 5 898 lägenheter. Ökningen drevs främst av uthyrningen av bostadsrätter som ökade med nästan 36 procent eller 3 925 lägenheter. Bostadsrätter utgjorde 66 procent av utbudsökningen. Uthyrning av hyresrätter och rum ökade också men i betydligt läge utsträckning.

Totalt sett minskade utbudet med 9 procent (3 851 lägenheter) under perioden 2009–2014. Det är ett resultat av den minskade andrahands-uthyrningen av rum och hyresrätter. Uthyrningen av bostadsrätter ökade med nästan 14 procent eller 1 791 lägenheter.

(25)

Figur 10. Antal uthyrningar i riket efter upplåtelseform

Källa: Valueguard, Boverket.

Tabell 7. Förändring av andrahandsuthyrda lägenheter inom respektive tidsperiod per upplåtelseform. I antal och procent

2009–2011 2011–2014 2009–2014

Antal Procent Antal Procent Antal Procent Bostadsrätter -2 134 -16 % 3 925 36 % 1 791 14 % Hyresrätter -5 225 -24 % 1 472 9 % -3 753 17 %

Rum -2 390 -31 % 501 9 % -1 889 24 %

Totalt -9 749 -23 % 5 898 18 % -3 851 9 %

Källa: Valueguard, Boverket.

Figur 11 och tabell 8 nedan visar utvecklingen av antalet uthyrningar på andrahandsmarknaden efter område. Som figur 11 visar skedde

56 procent av uthyrningarna under 2014 i storstadsområden. Andelen uthyrningar i storstadsområdena varierade mellan 51 och 56 procent under 2009–2014. Nedgången i antalet uthyrda lägenheter 2009–2014 beror främst på ett fallande utbud i storstadsområdena. Tillsammans utgjorde de 54 procent av utbudet 2009, men 65 procent av de 9 749 lägenheter som försvann från marknaden.

Ökningen 2011–2014 beror främst på ett ökat utbud i Stockholms-regionen. På riksnivå ökade uthyrningarna med 5 898 lägenheter och 4 843 av dessa återfanns i Stor-Stockholm. Det innebär att 82 procent av

(26)

Sett över hela perioden 2009–2014 minskade utbudet på andrahands-marknaden. Den enda delmarknad som inte minskade var

Stor-Stockholm. Där ökade antalet uthyrningar med drygt 9 procent, 1 100 lägenheter.

Figur 11. Antal uthyrningar efter område

Källa: Valueguard, Boverket.

Tabell 8. Förändring av antalet andrahandsuthyrda lägenheter inom respektive tidsperiod per område.

2009–2011 2011–2014 2009–2014

Antal Procent Antal Procent Antal Procent Stor-Stockholm -3 743 -30 % 4 843 55 % 1 100 9 % Stor-Göteborg -1 821 -30 % 247 6 % -1 574 -26 %

Stor-Malmö -772 -17 % -159 -4 % -931 -20 %

Övriga riket -3 413 -17 % 967 6 % -2 446 -12 %

Totalt -9 749 -23 % 5 898 18 % -3 851 -9 %

Källa: Valueguard, Boverket.

Figur 12 visar att utbudet av bostadsrätter främst utgörs av lägenheter med ett eller två rum och kök. Av det totala utbudet 2009 på

13 091 lägenheter utgjorde de 78 procent (10 173 lägenheter). Bilden är den-samma 2014 när utbudet hade ökat till 14 882 lägenheter, varav 11 551 var lägenheter med ett eller två rum. Andelen av det totala utbudet var fortfarande 78 procent. Utbudet av bostadsrätter minskade fram till 2011. Den totala minskningen var 16 procent eller 2 134 lägenheter. Utbudsökningen efter 2011 drivs av mindre lägenheter. Av den totala

(27)

ökningen på 3 925 lägenheter var 3 246 ettor eller tvåor, vilket tillsammans utgjorde 83 procent av utbudsökningen.

Figur 12. Antal uthyrningar, bostadsrätter.

Källa: Valueguard, Boverket.

Tabell 9. Förändring av antalet andrahandsuthyrda lägenheter inom respektive tidsperiod per bostadsrättsstorlek.

2009–2011 2011–2014 2009–2014

Antal Procent Antal Procent Antal Procent

BR 1 rum -1 020 -20 % 1 430 36 % 410 8 %

BR 2 rum -848 -16 % 1 816 42 % 968 19 %

BR 3 rum -182 -8 % 571 29 % 389 18 %

BR 4 eller fler rum -84 -11 % 108 16 % 24 3 %

Totalt -2 134 -16 % 3 925 36 % 1 791 14 %

Källa: Valueguard, Boverket.

Förändring

Det är tydligt att utbudet på andrahandsmarknaden minskade fram till 2011 för att därefter öka. Dock var nedgången 2009–2011 större än upp-gången 2011–2014. Totalt sett minskade därför utbudet under perioden 2009–2014. Data visar dock att bilden är splittrad och för vissa del-marknader är utvecklingen en annan. I synnerhet tycks utbudet på andra-handsmarknaden i Stockholmsområdet ha ökat samt uthyrningen av bostadsrätter. Tabell 10 och figur 13 visar förändringen 2009–2014

(28)

upp-visar staplarna förändringen i varje område efter upplåtelseform, och linjen visar den sammanlagda nettoförändringen. Både tabell 10 och figur 13 visar att utbudet minskade i alla områden och för alla lägenhets-kategorier, med undantag för bostadsrätter i Stor-Stockholm. Tabell 10 visar att bostadsrätter i Stockholmsområdet är den enda kategori där uthyrningarna ökar 2009–2014.

I figur 13 visas förändringen 2009–2014 efter område och lägenhetstyp. Det är tydligt att uthyrningen av bostadsrätter endast hade en nettoökning till följd av en ökad uthyrning i Stockholmsområdet.

Tabell 10. Dekomponering av utbudsförändring, 2009-2014. I antal och procent.

Antal lägenheter Procentandel av förändring

Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt

Stor-Stockholm 2 341 -423 -818 1 100 61 -11 -21 29

Stor-Göteborg -268 -746 -560 -1 574 -7 -19 -15 -41

Stor-Malmö -59 -389 -483 -931 -2 -10 -12 -24

Övriga Riket -223 -2 195 -28 -2 446 -6 -57 -1 -64

Totalt 1 791 -3 753 -1 889 -3 851 46 -97 -49 -100

Källa: Valueguard, Boverket.

Figur 13. Dekomponering av utbudsförändring, 2009-2014. Antal uthyrningar.

Källa: Valueguard, Boverket.

Tabell 11 och figur 14 visar förändringen av antalet uthyrningar under nedgångsperioden 2009–2011. Det var en kraftig utbudsminskning i samtliga kategorier. Som tabell 3 ovan visar minskade antalet uthyrda

(29)

lägenheter med nästan 23 procent. Uthyrningen av hyresrätter minskade 2009–2011. Mer än hälften av den totala utbudsminskningen är ett resultat av minskad uthyrning av hyresrätter. Tabell 11 visar att den totala minskningen av hyresrätter uppgick till 5 225 lägenheter. Av dessa låg 2 418 eller 47 procent utanför storstadsområdena. Större delen av ut-budsminskningen skedde i Stockholmsområdet. Av den totala minskningen på 9 749 lägenheter var 3 743 belägna i Stor-Stockholm. Cirka 38 procent av den totala minskningen av utbudet på andrahands-marknaden beror på utvecklingen i Stor-Stockholm. De två andra stor-stadsområdena, Göteborg och Malmö, står för en betydligt mindre del av utbudsminskningen.

Som figur 14 visar berodde utbudsminskningen främst på en lägre uthyrning av hyresrätter, särskilt utanför storstadsområdena.

Tabell 11. Dekomponering av utbudsförändring, 2009-2011. I antal och procent.

Antal lägenheter Procentandel av förändring

Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt

Stor-Stockholm -1 034 -1 470 -1 239 -3 743 -10 -15 -13 -38

Stor-Göteborg -373 -976 -472 -1 821 -4 -10 -5 -19

Stor-Malmö -67 -361 -344 -772 -1 -4 -3 -8

Övriga riket -660 -2 418 -335 -3 413 -7 -25 -3 -35

Nettoförändring -2 134 -5 225 -2 390 -9 749 -22 -54 -24 -100

Källa: Valueguard, Boverket.

(30)

Efter 2011 ökade utbudet på andrahandsmarknaden och som tabell 12 visar var större delen av ökningen resultatet av en ökad uthyrning av bostadsrätter. Mellan 2011 och 2014 ökade antalet hyrda bostadsrätter med 3 925 lägenheter, eller 66 procent av den totala utbudsökningen. Det är framför allt i Stor-Stockholm som utbudet ökade. Mellan 2011 och 2014 ökade utbudet med 4 843 lägenheter, vilket är 82 procent av den totala ökningen på 5 898 lägenheter. Utbudsökningen är alltså i stort sett ett Stockholmsfenomen. Det ökade utbudet i Stockholm består främst av en ökad uthyrning av bostadsrätter. Uthyrda bostadsrätter i Stockholm ökade med 3 375 lägenheter, vilket är 57 procent av den totala ökningen på riksnivå och drygt 70 procent av utbudsökningen i Stor-Stockholm. Tabell 12. Dekomponering av utbudsförändring, 2011-2014. I antal och procent.

Antal lägenheter Andel av förändring, procent

Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt

Stor-Stockholm 3 375 1 047 421 4 843 57 18 7 82

Stor-Göteborg 105 230 -88 247 2 4 -2 4

Stor-Malmö 8 -28 -139 -159 0 -1 -2 -3

Övriga riket 437 223 307 967 7 4 5 16

Nettoförändring 3 925 1 472 501 5 898 67 25 8 100

Källa: Valueguard, Boverket.

Figur 15. Dekomponering av utbudsförändring, 2011-2014. Antal uthyrningar.

(31)

Utbud efter upplåtelseform och område

Figur 16–18 nedan visar att det finns stora skillnader i utbudet mellan olika regionala marknader. Antalet bostadsrätter ökade från 13 091 lägenheter år 2009 till 14 482 år 2014. Samtidigt ökade Stor-Stockholms andel av bostadsrättsuthyrningen mellan 2009 och 2014. I dagsläget är nästan hälften av alla bostadsrätter på andrahandsmarknaden belägna i området.

Bilden är annorlunda rörande hyresrätter. Utbudet minskade från 22 092 lägenheter till 18 339 år 2014. Mer än hälften av alla hyresrätter som hyrs ut i andrahand finns utanför storstadsområdena och andelen är oförändrad sedan 2009. Även uthyrningen av rum har minskat; mellan 2009 och 2014 minskade den från 7 767 till 5 898 uthyrningar. Huvuddelen av ut-hyrningarna återfinns i Stockholmsområdet.

Figur 16. Antal uthyrningar av bostadsrätter efter område

Källa: Valueguard, Boverket.

Tabell 13. Uthyrningar av bostadsrätter efter område. I antal och procent.

Antal Andel, procent

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Stor-Stockholm 4 555 3 686 3 521 3 910 5 737 6 896 35 34 33 32 40 46

Stor-Göteborg 1 693 1 364 1 320 1 294 1 628 1 425 13 12 12 11 11 10

Stor-Malmö 1 686 1 352 1 619 1 963 2 068 1 627 13 12 15 16 14 11

(32)

Figur 17. Antal uthyrningar, hyresrätter

Källa: Valueguard, Boverket.

Tabell 14. Uthyrningar av hyresrätter efter område. I antal och procent.

Antal Andel procent

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Stor-Stockholm 4 423 3 517 2 953 3 219 3 593 4 000 20 19 18 19 19 22 Stor-Göteborg 3 032 2 524 2 056 1 922 2 201 2 286 14 13 12 11 12 13 Stor-Malmö 1 910 1 601 1 549 1 701 1 770 1 521 9 9 9 10 10 8 Övriga riket 12 727 11 263 10 309 10 447 10 762 10 532 57 59 61 60 59 57 Riket 22 092 18 905 16 867 17 289 18 326 18 339 100 100 100 100 100 100

(33)

Figur 18. Antal uthyrningar av rum efter område

Källa: Valueguard, Boverket.

Tabell 15. Uthyrningar av rum efter område. I antal och procent.

Antal Andel, procent

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Stor-Stockholm 3 502 3 199 2 263 2 271 2 662 2 684 45 43 42 44 46 46 Stor-Göteborg 1 303 1 231 831 648 755 743 17 17 15 13 13 12 Stor-Malmö 1 070 1 063 726 691 719 587 14 14 14 13 13 10 Övriga riket 1 892 1 930 1 557 1 546 1 583 1 864 24 26 29 30 28 32 Riket 7 767 7 423 5 377 5 156 5 719 5 878 100 100 100 100 100 100

Källa: Valueguard, Boverket.

2.5 Omsättning på andrahandsmarknaden

Baserat på data över genomsnittlig hyra efter lägenhetstyp och antal förmedlade bostäder går det att göra en uppskattning av den årliga om-sättningen på andrahandsmarknaden. Vi gör detta genom att multiplicera genomsnittshyran med antalet förmedlade bostäder. Genom att använda genomsnittshyran år 2014 och kvadratmeterhyrans utveckling har hyres-nivåer beräknats för varje lägenhetstyp tillbaka till 2009. Beräkningen fångar inte hela marknaden och bygger på antagandet att varje annons motsvarar en uthyrning som löper hela kalenderåret. En uppräknings-faktor har använts för att fånga omsättning till följd av uthyrning via Bostad Direkt.

(34)

Omsättningens utveckling i kronor räknat visas i figur 19 och tabell 16, och tabell 17 visar marknadsandelarna efter lägenhetstyp. År 2014 uppskattades omsättningen till 4,6 miljarder kronor. Marknaden minskade mellan 2009 och 2011 och vände sedan uppåt. Uthyrning av hyresrätter utgör större delen av omsättningen på andrahandsmarknaden. Dock är dess andel minskande. Rumsuthyrning utgör en liten och minskande del av marknaden.

Marknadens totala storlek är okänd, men om man utgår ifrån de skatt-ningar som SCB och Qasa gör, d.v.s. att antalet uthyrskatt-ningar kan ligga mellan 100 000–150 000 lägenheter per år, indikerar det att den årliga omsättningen i kronor räknat skulle kunna vara cirka 2–3 gånger större än de 4,6 miljarder vi uppskattat. Den ökande marknadsvolymen sedan 2009 beror på att hyresnivåerna ökat snarare än antalet uthyrningar (se figur 20). Att hyresutvecklingen har ökat omsättningen samtidigt som antalet uthyrningar har minskat har troligtvis satt ett tryck på företag som förmedlar andrahandsuthyrningar att sälja mer tjänster per uthyrd lägenhet.

Figur 19. Omsättning på andrahandsmarknaden 2009-2014, efter lägenhetstyp.

(35)

Tabell 16. Omsättning på andrahandsmarknaden 2009-2014, efter lägenhetstyp, miljoner kronor per år.

2009 2010 2011 2012 2013 2014 Bostadsrätter 951 794 856 989 1 394 1 595 Hyresrätter 1 687 1 472 1 366 1 467 1 647 1 762 Rum 317 311 238 241 279 305 Totalt 255 2 576 2 460 2 697 3 320 3 662 Totalt, med uppräkningsfaktor 3 676 3 301 3 237 3 517 4 220 4 644

Källa: Valueguard, Bostad Direkt och Boverket

Tabell 17. Omsättning på andrahandsmarknaden 2009-2014, efter lägenhetstyp, procent. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Bostadsrätter 32 31 35 37 42 44 Hyresrätter 57 57 56 54 50 48 Rum 11 12 10 9 8 8 Totalt 100 100 100 100 100 100

Källa: Valueguard, Bostad Direkt och Boverket

Figur 20. Dekomponering av årliga förändringar i omsättning samt kumulativ förändring från 2009.

(36)

2.6 Säsongseffekter

Det finns starka säsongseffekter på andrahandsmarknaden. Både utbud och hyror varierar med säsongen. Vi använder data för Stockholms kommun för att illustrera säsongseffekterna på andrahandsmarknaden i figur 21–23. Figurerna visar säsongseffekterna för hyror och utbud för bostadsrätter, hyresrätter och rum. Den månadsvisa säsongseffekten mäts som den procentuella avvikelsen mot årsmedelvärdet. Exempelvis innebär ett indexvärde under 100 för antal uthyrningar att det är färre ut-hyrningar än normalt och säsongseffekten är negativ. Är indexet högre än 100 är antalet uthyrningar högre än normalt och säsongseffekten är positiv. Säsongseffekterna är påtagliga och samtliga tre upplåtelseformer uppvisar liknande mönster. Utbudet ökar kraftigt under

sommar-månaderna samtidigt som hyran sjunker. Utvecklingen vänder under höstmånaderna när utbudet minskar och hyrorna börjar öka. Det är svårare att få en entydig bild av perioden december–mars. För bostads-rätter och hyresbostads-rätter ligger både hyran och utbudet lågt i förhållande till årsgenomsnittet. Utbudet av rum är lägre under december samtidigt som det inte tycks finnas någon märkbar förändring i någon riktning för hyrorna. I januari är hyrorna högre än årsgenomsnittet för bostadsrätter och hyresrätter samtidigt som utbudet ligger nära årsgenomsnittet. Därefter börjar hyrorna minska, vilket de gör fram till juni. Utbudet minskar mellan februari och januari, men efter februari börjar utbudet öka och når sin topp i början av sommaren. Rumsuthyrningen har en mer spretig bild under första halvan av året men även här ser vi en utbuds-ökning som når sin topp i maj och en hyresminskning som bottnar i juni. Det finns ett påtagligt mönster på andrahandsmarknaden där både utbud och hyror förändras under ett kalenderår. Oavsett den rådande trenden rör sig hyror och utbud i motsatt riktning. När utbudet ökar minskar hyrorna och när utbudet minskar blir hyrorna högre (korrelationskoefficienten ligger mellan -0,53 och -0,81). Troligtvis är mönstret drivet av flytt-mönster, exempelvis till följd av terminsstater och terminsslut. Detta förstärker intrycket av att det huvudsakligen är studenter och ungdomar som svarar för efterfrågan på andrahandsmarknaden.

(37)

Figur 21. Säsongseffekt, bostadsrätter Stockholms kommun.

Källa: Valueguard, Boverket.

Figur 22. Säsongseffekt, hyresrätter Stockholms kommun.

(38)

Figur 23. Säsongseffekt, rumsuthyrning Stockholms kommun.

Källa: Valueguard, Boverket.

2.7 Slutsatser

Hyrorna på andrahandsmarknaden ökade kraftigt mellan 2009 och 2014. Samtliga lägenhetstyper och regioner uppvisar ökade hyror under perioden. Dock tycks det inte finnas en märkbar skillnad i

hyres-utvecklingen efter att den nya lagen trädde i kraft 2013. Data visar att ge-nomsnittshyran för hyresrätter ligger stadigt under den för bostadsrätter. Vidare tycks inte hyrorna på andrahandsmarknaden överstiga den gräns för kostnadsbaserade hyror som är tillåten enligt lag 2012:978. Det är endast i Malmö som andrahandshyrorna ligger nära vad som är tillåtet. Dock tycks det vara ett resultat av en låg kostnadsbaserad hyra och inte en hög hyresnivå i absoluta tal.

Den stora förändringen på andrahandsmarknaden är den kraftiga utbuds-minskningen fram till 2011. Trots att utvecklingen vände efter 2011 tycks det som om marknaden 2014 ännu inte hade återhämtat sig till 2009 års nivå. Drivkraften bakom det ökande antalet uthyrningar efter 2011 är en ökad uthyrning av bostadsrätter i Stockholmsområdet.

Andrahandsmarknadens totala omfattning okänd. Våra data tyder på att antalet uthyrningar uppgick till 50 902 stycken år 2014, men

upp-skattningar av SCB och Qasa tyder på att marknaden kan vara mellan två och tre gånger så stor. De data som är tillgängliga visar att utbuds-minskningen ledde till att marknadens omsättning minskade med nästan 12 procent fram till 2011. Därefter vände utvecklingen och omsättningen började öka. Sedan 2009 har omsättningen ökat med 26 procent och ligger i dag 43 procent över bottennivån 2011.

(39)

Slutligen finns det starka säsongseffekter på andrahandsmarknaden. Utbud och hyra varierar över kalenderåret, vilket troligen är en följd av flyttmönster som är drivna av exempelvis terminsstarter. Säsongs-effekterna är negativt korrelerade. När utbudet ökar minskar hyran, och när utbudet minskar ökar hyran. Det är en indikation på att hyresnivån påverkas av utbudet; ett större utbud sätt press nedåt på hyrorna och ett mindre utbud driver upp dem.

(40)

3. Undersökning av den nya lagen

2012:978

I detta kapitel analyserar vi om hyresutvecklingen och antalet uthyrningar på andrahandsmarknaden har förändrats som en följd av den nya lagen 2012:978.

För att undersöka vilken effekt den nya lagen har haft använder vi data över hyror och utbud från Valueguard. Med hjälp av annonsdata för andrahandsuthyrning på Blocket har Valueguard beräknat index av hyresutvecklingen för olika områden och upplåtelseformer för perioden 2009–2014. Hyresnivåerna är i reala termer.

3.1 Hyror

Den nya lagen utfärdades den 20 december 2012 och trädde i kraft den 1 februari 2013. För att utvärdera om den nya lagen har påverkat hyrorna på andrahandsmarknaden jämför vi hyresutvecklingen före och efter att den nya lagen började gälla. Det är troligt att marknadsanpassningen på-börjades en viss tid innan lagen utfärdades och slutfördes en tid efter att den hade trätt i kraft. Vi antar att omställningsperioden sträckte sig över sex månader, från den 1 oktober 2012 till den 31 mars 2013. Vi väljer därför att jämföra utvecklingen under åtta kvartal innan annonseringen av den nya lagen, 2010:4–2012:3, med utvecklingen under åtta kvartal efter lagens ikraftträdande, 2013:2–2015:1. De sex månader som vi antar att det tog för marknaden att anpassa sig till den nya lagen exkluderas följaktligen från analysen. För att jämföra hyresutvecklingen före och efter att lagen trädde i kraft använder vi regressionsanalys. Vi skattar två regressioner och jämför hyresindexets lutningskoefficienter mellan de båda perioderna. Lutningskoefficienten är ett mått på ökningen per tidsenhet och om lutningskoefficienten är signifikant större eller mindre i perioden efter lagändringen tolkar vi detta som att lagen har förorsakat en ökad respektive minskad hyresökningstakt.

Följande regressioner har skattats:

Regression 1 2010:4 -2012:3 𝐻𝐻𝐻𝐻𝑡 = 𝛼1+ 𝛽1 𝑋𝑡+ 𝜀1,𝑡 Regression 2 2013:2 -2015:1 𝐻𝐻𝐻𝐻𝑡 = 𝛼2+ 𝛽2 𝑋𝑡+ 𝜀2,𝑡 Där 𝐻𝐻𝐻𝐻𝑡 anger hyresindex i reala termer och α är interceptet.

Lutningskoefficienten för perioden innan den nya lagen trädde i kraft är 𝛽1 och lutningskoefficienten efter lagändringen är 𝛽2. Den förklarande

(41)

variabeln är 𝑋𝑡 som anger antalet kvartal efter periodens början, där antalet kvartal uppgår till 8 för båda perioderna. Feltermen, den del av hyresutvecklingen som modellen inte kan förklara, betecknas med 𝜀1,𝑡 och 𝜀2,𝑡 för respektive period.

Vi undersöker hyresutvecklingen för bostadsrätter, hyresrätter och ut-hyrningsrum. Kommunerna som undersöks är Stockholm, Malmö, Göteborg, Uppsala, Linköping och Umeå.

Tabell 18 redovisar tester av skillnader i lutningskoefficienten för bostadsrätter. Den ökade i samtliga kommuner, vilket innebär att bostads-rättshyrorna ökade snabbare efter lagändringen. Skillnaden mellan lutningskoefficienterna för de båda perioderna är signifikant på fem-procentsnivån i samtliga kommuner utom Malmö och Linköping. I Malmö och Linköping är ökningen för liten för att vi säkert ska kunna avgöra att den har stigit efter att den nya lagen trädde i kraft.

Tabell 18. Statistisk test av skillnaden i hyresutvecklingstakt i bostadsrätter, före och efter den nya lagen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1).

Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå

Lutningskoefficient, β2 2,4 2,6 1,0 3,7 2,0 3,1

Lutningskoefficient, β1 1,1 1,1 0,5 1,4 1,7 1,6

Δ Lutningskoefficient 1,3 1,5 0,6 2,3 0,3 1,6

Standardavvikelse β1, β2 0,3 0,2 0,4 0,4 0,4 0,4

t-värde 4,1 5,8 1,4 5,4 0,7 3,8

Signifikant Ja Ja Nej Ja Nej Ja

Förändring lutningskoefficient Ökning Ökning Ökning Ökning Ökning Ökning

Källa: Valueguard, Boverket

Tabell 19 redovisar tester av skillnader i lutningskoefficienten för hyres-rätter. Lutningskoefficienten ökade i samtliga kommuner efter att den nya lagen trädde i kraft februari 2013. Hyrorna ökade alltså snabbare efter den nya lagen trädde i kraft än innan. Lutningskoefficientens ökning är signifikant i samtliga kommuner med undantag för Malmö.

(42)

Tabell 19. Statistisk test av skillnaden i hyresutvecklingstakt i hyresrätter, före och efter den nya lagen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1).

Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå

Lutningskoefficient, β2 2,5 2,0 1,3 2,4 1,6 2,1 Lutningskoefficient, β1 0,6 0,2 1,0 0,3 0,6 1,0 Δ Lutningskoefficient 1,9 1,8 0,3 2,1 1,1 1,1 Standardavvikelse β1, β2 0,4 0,4 0,2 0,4 0,4 0,4 t-värde 5,2 4,4 1,2 4,8 2,5 2,6 Signifikant Ja Ja Nej Ja Ja Ja

Ökad lutningskoefficient Ökning Ökning Ökning Ökning Ökning Ökning

Källa: Valueguard, Boverket

Hyresutvecklingen ser liknande ut för rumsuthyrning. Tabell 20 visar att lutningskoefficienten har ökat i fem av sex kommuner efter att den nya lagen trädde i kraft. Det är endast i Linköping som rumshyrorna utvecklas långsammare. Minskningen i Linköping är statistiskt signifikant på fem-procentsnivån. På motsvarande sätt är ökningen i Stockholm och Umeå statistiskt säkerställd på femprocentsnivån. I Göteborg, Malmö och Uppsala är skillnaden mellan perioderna för liten för att säkert avgöra om hyresutvecklingen efter lagändringen skiljer sig från den som fanns innan.

Tabell 20. Statistisk test av skillnaden i hyresutvecklingstakt i uthyrningsrum, före och efter den nya lagen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1).

Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå

Lutningskoefficient, β2 2,5 1,4 0,7 1,1 0,6 2,3

Lutningskoefficient, β1 1,0 0,9 0,03 0,8 2,6 0,9

Δ Lutningskoefficient 1,5 0,6 0,7 0,2 -2,0 1,4

Standardavvikelse β1, β2 0,2 0,3 0,5 0,5 0,5 0,4

t-värde 7,5 2,1 1,4 0,5 -4,2 3,2

Signifikant Ja Nej Nej Nej Ja Ja

Ökad lutningskoefficient Ökning Ökning Ökning Ökning Minskning Ökning

Källa: Valueguard, Boverket

3.2 Antal uthyrningar

För att undersöka utvecklingen av antalet uthyrningar efter att den nya lagen trädde i kraft jämförs medelvärdet för antalet månadsvisa ut-hyrningar. Undersökningsperioderna är samma som när vi analyserade

(43)

hyresökningarna. De två kvartalen där lagen trädde i kraft är utelämnade eftersom de antas tillhöra perioden där marknaden anpassar sig till den nya lagen. Perioderna som jämförs är åtta kvartal innan och efter den nya lagen.

Tabell 21 visar medelvärden för antalet uthyrda bostadsrätter för båda perioderna. Den andra kolumnen visar antalet uthyrda bostadsrätter i samtliga kommuner. Kolumn tre till åtta visar utvecklingen i

kommunerna Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala, Linköping och Umeå. Totalt sett ökade utbudet efter lagändringen. Medelvärdet för det totala antalet uthyrda bostadsrätter steg efter att den nya lagen trädde i kraft februari 2013, från 453 till 618 lägenheter per månad, och

förändringen är statistiskt säkerställd på femprocentsnivån. Bortsett från Malmö, där uthyrningarna minskade, ökade antalet uthyrningar i varje kommun. Det är dock endast i Stockholm och Uppsala som förändringen är tillräckligt stor för att den ska vara statistiskt säkerställd på fem-procentsnivån.

Tabell 21. Statistisk test av skillnaden i antal hyresannonser till bostadsrätter, före och efter den nya lagen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1).

Alla kommuner Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå

Medelvärde period 2013:2-2015:1 672 370 111 96 60 13 22 Medelvärde period 2010:4-2012:3 454 186 97 99 39 12 20 Skillnad 218 184 14 -3 21 1 2 Standardavvikelse 35,9 17,1 8,1 6,5 9,0 1,9 2,9 t-värde 6,1 10,8 1,7 -0,5 2,3 0,5 0,6

Signifikant Ja Ja Nej Nej Ja Nej Nej

Ökning/Minskning Ökning Ökning Ökning Minskning Ökning Ökning Ökning

Källa: Valueguard, Boverket

I tabell 22 görs motsvarande analys för hyresrätter. Totalt ökade antalet uthyrningar mellan de båda perioderna. Dock är inte ökningen tillräckligt stor för att vi definitivt ska kunna säga att antalet uthyrningar har förändrats efter att den nya lagen trädde i kraft februari 2013. När analysen bryts ner på kommunnivå blir bilden mer splittrad. Antalet ut-hyrningar minskade i Malmö, Linköping och Umeå, samtidigt som de ökade i Stockholm, Göteborg och Uppsala. Det är bara i Stockholm och

(44)

2013. I de övriga kommunerna är förändringarna för små för att leda till en säker slutsats.

Tabell 22. Statistisk test av skillnaden i antal hyresannonser till hyresrätter, före och efter lagändringen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1).

Alla kommuner Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå

Medelvärde period 2013:2-2015:1 540 186 154 78 41 34 46 Medelvärde period 2010:4-2012:3 486 144 141 84 30 34 52 Skillnad 54 42 13 -6 11 0 -6 Standardavvikelse 43,7 13,4 15,3 5,1 4,9 4,0 7,1 t-värde 1,2 3,1 0,8 -1,2 2,1 -0,04 -0,8

Signifikant Nej Ja Nej Nej Ja Nej Nej

Ökning/Minskning Ökning Ökning Ökning Minskning Ökning Minskning Minskning

Källa: Valueguard, Boverket

Tabell 23 visar medelvärdet av antalet uthyrda rum före och efter den nya lagen. Sammanräknat för alla kommuner ökade medelvärdet svagt för antalet uthyrda lägenheter efter att den nya lagen trätt i kraft.

Förändringen är endast marginell och inte statistiskt signifikant. När analysen görs för enskilda kommuner ser man att antalet uthyrda rum ökade i Stockholm, Uppsala och Linköping. I Göteborg, Malmö och Umeå minskade medelvärdet för antalet uthyrningar. Ingen av

förändringarna är statistiskt signifikant. Vi kan därför inte med säkerhet säga huruvida antalet hyrda rum har förändrats efter att den nya lagen kom.

(45)

Tabell 23. Statistisk test av skillnaden i antal hyresannonser till uthyrningsrum, före och efter den nya lagen (2010:4-2012:3 respektive 2013:2-2015:1).

Alla kommuner Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå

Medelvärde period 2013:2-2015:1 254 116 56 34 31 5 11 Medelvärde period 2010:4-2012:3 254 107 63 38 28 4 13 Skillnad 0 9 -7 -4 3 1 -2 Standardavvikelse 17,4 6,6 5,8 3,2 2,9 0,7 1,5 t-värde 0,01 1,4 -1,2 -1,4 1,2 1,6 -1,3

Signifikant Nej Nej Nej Nej Nej Nej Nej

Ökning/Minskning Ökning Ökning Minskning Minskning Ökning Ökning Minskning

Källa: Valueguard, Boverket

3.3 Slutsatser

Med undantag för Malmö och Linköping är det statistiskt säkerställt att bostadsrättshyrorna har ökat i en snabbare takt efter att den nya lagen trädde i kraft jämfört med innan. Hyresutvecklingen ser liknande ut för uthyrning av hyresrätter i andra hand och för uthyrda rum. Det är endast i Malmö kommun som vi inte ser en statistiskt säkerställd ökning av hyran för hyresrätter. Det är endast för uthyrda rum i Linköping som vi ser att hyrorna har ökat i en långsammare takt efter att den nya lagen trädde i kraft, och hyresutvecklingen är statistiskt säkerställd. Det är med andra ord tydligt att hyrorna på andrahandsmarknaden, generellt sett, har ökat snabbare efter den nya lagen kom 2013. Däremot har vi inte visat att det är den nya lagen som har orsakat den snabbare hyresökningstakten. Mellan andra kvartalet 2013 och första kvartalet 2015 ökade bostadsrätts-priserna med 33 procent i nominella och reala termer, vilket motiverar en motsvarande ökning av den kostnadsbaserade hyran. Under samma tids-period ökade andrahandshyrorna mellan 5 och 26 procent. Hyresökningen var alltså mindre eller i paritet med vad den borde ha varit givet pris-ökningen. Vi har inte undersökt varför andrahandshyrorna har ökat långsammare än marknadsvärdet. Möjliga förklaringar kan andrahands-hyresgästernas betalningsförmåga samt att utbudet har ökat efter att den nya lagen trädde i kraft.

Efter att lag 2012:978 trädde i kraft har troligen långa kötider på första-handshyresmarknaden tillsammans med en tilltagande bostadsbrist, ökat

(46)

beror på den nya lagen och vad som är en följd av en ökad efterfrågan. Hyresökningarna för hyresrätter och rum kan tyda på att hyrorna på andrahandsmarknaden har stigit som en följd av en ökad efterfrågan. Men det kan också vara ett tecken på att den nya lagen har lett till en ökad acceptans för marknadshyror på andrahandsmarknaden. Att det inte finns ett plötsligt språng i hyresindex i samband med den nya lagen kan vara en indikation på att hyrorna på andrahandsmarknaden främst har utvecklats som en följd av samspelet mellan efterfrågan och utbud på bostads-marknaden.

Sammanfattningsvis finns det tydliga tecken på att utbudet av bostads-rätter för uthyrning ökade efter att den nya lagen trädde i kraft, och att hyrorna för bostadsrätter och övriga lägenhetstyper ökade snabbare efter lagändringen. Men hyresökningen sammanfaller även med en ökad bostadsbrist, vilket gör det svårt att härleda hyresökningen till den nya lagen. Vidare ökade bostadspriserna kraftigt under perioden efter lag-ändringen, vilket har motiverat en högre kostnadsbaserad hyra. Slutligen vill vi påpeka att figur 6 och tabell 3 tyder på att andrahandshyrorna inte ligger ovanför det tak för kostnadsbaserade hyror som lag 2012:978 anger.

(47)
(48)

4. Kartor över utbud och hyresnivåer

4.1 Inledning

I detta kapitel redovisas kartor över hyresnivåer och antalet uthyrningar för bostadsrätter år 2012 och 2014. Data kommer precis som tidigare från Blocket och Valueguard.

Kartornas områdesindelning är gjord med hjälp av Blockets indelning och följer inte administrativa gränser såsom stadsdelsgränser. Kartorna visar antalet uthyrningar per område och vi har inte kontrollerat för andra faktorer såsom områdesstorlek eller antalet bostadsrätter i bostads-beståndet. Detta innebär att antalet uthyrningar kan vara lågt i små geografiska områden eller i områden med få bostadsrätter. Storstads-regionerna är uppdelade i delområden och data för övriga områden visas på kommunnivå.

Först visas kartor över antalet uthyrda bostadsrätter år 2012 och 2014. Därefter redovisas hyrorna för bostadsrätter. Årtalen har valts för att beskriva utvecklingen i samband med att den nya lagen trädde i kraft 2013. Sista delen av kapitlet består av två kartor som visar den procentuella förändringen av antalet uthyrda bostadsrätter mellan 2012 och 2014.

4.2 Antalet uthyrningar 2012

Genomgående är antalet uthyrningar störst i storstädernas centrala delar. I Göteborg var antalet uthyrningar störst i innerstaden. Uthyrningarna i Malmö var koncentrerade till de centrala delarna, centralt norr och centralt söder. I Stockholm var antalet uthyrningar per område ungefär lika stort i hela Stockholms kommun, både i innerstaden och i närförorter. Utbudet i övriga länet var något lägre per område.

Antalet uthyrningar i Umeå och Linköping var under 2012 ungefär lika stort som i storstädernas ytterområden.

4.3 Antalet uthyrningar 2014

Även 2014 visar kartorna att det är i de centrala delarna av storstäderna som det största antalet uthyrningar finns.

År 2014 har uthyrningarna koncentrerats till Stockholms innerstad. I innerstaden har utbudet ökat och är större än i närförorterna. Antalet ut-hyrningar minskar med avståndet från centrum.

(49)

Antalet annonser i Umeå och Linköping fortsätter motsvara de i stor-städernas ytterområden.

I Umeå ligger antalet uthyrningar kvar på 2012 års nivå. I Linköping har utbudet ökat en del sedan 2012. Med undantag för en ökning i inner-staden ligger utbudet i de flesta av Göteborgs områden på samma nivå som 2012.

Den största ökningen i har skett i Stockholms innerstad, framför allt i områdena Östermalm/Djurgården, Vasastan/Norrmalm och Kungsholmen där det var fler än 600 stycken per område år 2014. I Malmö minskade utbudet mellan 2012 och 2014, framför allt i centrala Malmö.

(50)
(51)
(52)
(53)
(54)
(55)

4.4 Hyresnivåer 2012

Kartorna över hyresnivåer visar den genomsnittliga årshyran per

kvadratmeter för bostadsrättslägenheter med ett rum och kök. Vidare ger kartorna en bild av hur hyrorna fördelar sig geografiskt inom varje stor-stadsregion.

Precis som väntat var hyrorna högre i storstädernas centrala delar och lägre i utkanterna. De genomsnittliga hyresnivåerna under 2012 var som lägst i Linköping och högst i centrala Stockholm. Hyresnivåerna utanför de centrala delarna av Göteborg och Malmö samt i Uppsala, Linköping och Umeå ligger på samma nivå som i Stor-Stockholms utkanter.

4.5 Hyresnivåer 2014

Mellan 2012 och 2014 ökade genomsnittshyran i de centrala delarna av Göteborg och delar av centrala Malmö. Kartan över Stockholm visar att hyrorna hade ökat i princip hela länet, förutom i Vaxholm där

genomsnittshyran hade minskat. Nordvästra delarna av Stockholms innerstad hade precis som 2012 de högsta genomsnittshyrorna, men kartan visar att andrahandshyrorna i de södra närförorterna hade stigit till närliggande nivåer som i de norra delarna av Stockholm. I Uppsala, Linköping och Umeå var hyresnivåerna i stort sett oförändrade mellan 2012 och 2014.

(56)
(57)
(58)
(59)
(60)

4.6 Andelen bostadsrätter

Kartorna på följande uppslag visar den procentuella förändringen av antalet uthyrda bostadsrätter mellan 2012 och 2014.

I Göteborgs västra delar och i Uppsala, Linköping och Umeå ökade utbudet med 1–50 procent. Utbudet minskade i hela Malmö kommun, i östra Göteborg samt i Skärholmen och Bredäng.

Med undantag för Skärholmen och Bredäng ökade utbudet i hela

Stockholms län. Ökningarna är som störst i de centrala delarna och avtar i regel i takt med avståndet från centrum. Störst procentuell ökning skedde i Stockholms innerstad; i stadsdelarna Östermalm/Djurgården och Vasastan/Norrmalm ökade utbudet med ungefär 151–180 procent.

(61)
(62)

Figure

Tabell 3. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform, kommun och  storstadsområde, ett rum och kök
Tabell 4. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform, kommun och  storstadsområde, två rum och kök
Figur 8. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform och område, tre rum och kök,  kronor
Tabell 7. Förändring av andrahandsuthyrda lägenheter inom respektive tidsperiod  per upplåtelseform
+7

References

Related documents

[r]

Nettoomsättningen för BTS Övriga marknader uppgick under första kvartalet till 80,0 (70,1) MSEK.. Rensat för valutakursförändringar ökade intäkterna med

SEB har idag mer än 4 miljoner privatkunder och 260 000 företagskunder i nio länder med en sammanlagd befolkning på drygt 150 miljoner. SEB har också sedan lärige en ledande

Datorn hänger sig 120 röster Reklam på internet 63 röster Långsamt bredband 77 röster Långa nedladdnings]der 90 röster Dålig support 21 röster Komma ihåg lösenord

4 Linje genom fyra punkter Försök a] rita fyra linjer som går igenom alla nio punkterna en gång vardera. De fyra linjerna ska hänga ihop så a] den andra börjar där den

Reglerna som FN har i dag säger att personalen inte kan straffas för brott de gör i andra länder.. Men nu har FN bestämt att det

Svara i hela procent. 30) Med hur många procent har priset sänkts på DVD-R skivor? Svara i hela procent. Priset sänktes med 195 kr. Med hur många procent sänktes priset? Svara

Sidan 111, stycket under tabellen, rad 1: Bättre kunskaper och längre erfarenhet kan vara en orsak till att ”lågstadielärare” i lägre grad än övriga lärare anser att det