• No results found

Ensam är inte alltid stark - en studie om kluster inom fastighetsbranschen

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "Ensam är inte alltid stark - en studie om kluster inom fastighetsbranschen"

Copied!
47
0
0

Loading.... (view fulltext now)

Full text

(1)

Huvudområde:   Fastighetsvetenskap   Nivå:  Kandidatnivå   Omfattning:  15  hp   Inlämning  2016-­‐05-­‐20   Handledare:  Lars  Steiner    

                           FAKULTETEN  FÖR                KULTUR  OCH  SAMHÄLLE    

   

 

Ensam  är  inte  alltid  stark

 

-­‐ En  studie  om  kluster  inom  fastighetsbranschen  

 

Alone  is  not  always  strong

 

-­‐ A  study  of  the  cluster  in  real  estate  

 

(2)

   

Sammanfattning  

Titel: Ensam är inte alltid stark- en studie om kluster i fastighetsbranschen. Kurs: FF321F Fastighetsvetenskap: Examensarbete, 15 högskolepoäng. Författare: Emma Reslow

Handledare: Lars Steiner

Nyckelord: Kluster, kvalitativ studie, fastighetsbranschen

Syfte: Finns kluster inom fastighetsbranschen egentligen. Uppsatsen syftar på att analysera och beskriva olika typer kluster inom fastighetsbranschen samt var och varför det finns. Metod: Uppsatsen bygger på en kvalitativ studie med sju stycken intervjuer med olika fastighetsbolag som är inriktade på kommersiella fastigheter. Den insamlade datan från intervjuerna kommer tillsammans med teorin att analyseras för att se om kluster existerar inom fastighetsbranschen.

Teori: Uppsatsen bygger på teorier kring kluster inom olika branscher. Teorier som beskriver varför det finns kluster samt vilka fördelar kluster skapar för företag inom olika branscher. Inom fastighetsbranschen finns det inga direkta kopplingar till kluster. Det finns ingen tidigare forskning kring ämnet ur detta perspektiv.

Resultat: Kluster är ett ekonomiskt begrepp som ofta förknippas med Ideon, Silicon Valley eller Hollywood. Det finns olika skäl och fördelar till att olika företag inom samma bransch klustrar sig. De kluster som beskrivs av respondenterna vid intervjuerna är att det antingen finns ett geografiskt kluster eller att fastighetsägare klustrar sina kunder/ hyresgäster. Det finns omedvetna och medvetna kluster. Ett omedvetet kluster är företag som hyr en lokal och sedan drar till sig andra företag inom samma bransch. I det medvetna klustret har fastighetsägaren en strategi att de ska bilda ett kluster, exempel på medvetna kluster som tas upp i uppsatsen är Media Evolution, E-city i Ängelholm och World Trade Center.

                   

(3)

 

Abstract

Title: Alone is not always strong- a study of the clusters in real estate. Course: FF321F Real estate science: Degree Thesis, 15 credits. Author: Emma Reslow

Advisor: Lars Steiner

Keyword: Clusters, qualitative, real estate

Purpose: There are clusters in the real estate industry, however, thesis aims to analyze and describe the different clusters within the real estate industry and where and why it exists. Methodology: The essay is based on a qualitative study of seven interviews with various real estate companies focused on commercial properties. The data collected from the interviews together with the theory was being analyzed to see if cluster exist in real estate.

Theory: The thesis is based on theories of clusters in different industries. Theories that describes why there are clusters and what it provides for companies in various industries. In real estate, there are no direct links to the clusters. There is no previous research on the topic from this perspective.

Conclusion: Clustering is an economic concept that is often associated with Ideon, Silicon Valley or Hollywood. There are various reasons and benefits to different companies within the same industry clusters themselves. The clusters are according by the respondents from the interviews, either as geographic cluster or that property owners clusters their customers /tenants. There are unconscious and conscious clusters. An unconscious clusters are companies that rent a local and then attracts other companies in the same industry. In the conscious cluster has the property owner a strategy that they will form a cluster, examples of conscious cluster addressed in the paper is Media Evolution, E-City in Ängelholm and World Trade Center.

(4)

 

Förord

Examensarbetet är den avslutande kursen på Fastighetsföretagande, 180 hp vid Malmö Högskola. Det har varit tre lärorika år med intressanta kurser och många bra föreläsare. Det har varit givande och lärorikt att få välja ett ämne att skriva en uppsats om.

Jag vill rikta ett stort tack till alla respondenter som tog sig tid att ställa upp för en intervju och besvarat mina frågor på bästa sätt. Jag vill även tacka min handledare Lars Steiner som har kommit med många bra och lärorika tips för att göra uppsatsen så bra som möjligt. Avslutningsvis vill jag tacka min familj och vänner som gett bra synpunkter och hjälpt till att korrekturläsa uppsatsen.

Emma Reslow Malmö, maj 2016

(5)

Innehållsförteckning  

 

1.  INLEDNING  ...  5  

1.1  BAKGRUND  ...  5  

1.2  SYFTE  OCH  FRÅGESTÄLLNINGAR  ...  6  

1.3  AVGRÄNSNINGAR  ...  6  

1.4  MÅLGRUPP  ...  6  

1.5  DISPOSITION  ...  7  

2.  METOD  ...  8  

2.1  VAL  AV  METOD  OCH  TILLVÄGAGÅNGSSÄTT  ...  8  

2.2  URVAL  ...  9  

2.2.1  Presentation  av  företagen  ...  10  

2.3  VAL  AV  TEORI  ...  12  

2.4  KÄLLKRITIK  ...  12  

3.  TEORI  ...  13  

3.1  VAD  ÄR  ETT  KLUSTER?  ...  13  

3.2  FÖRDELAR  MED  KLUSTER  ...  14  

3.3  KONKURRENS  INOM  KLUSTERPRINCIPEN  ...  15  

3.4  STRATEGI  VID  TILLÄMPNING  AV  KLUSTERPRINCIPEN  ...  16  

3.5  SERVICE  ...  17  

4.  EMPIRI  ...  18  

4.1  INTERVJU  MED  ANDERS  JARL,  WIHLBORGS  FASTIGHETS  AB  ...  18  

4.2  INTERVJU  MED  MAGNUS  SKIÖLD,  MIDROC  ...  20  

4.3  INTERVJU  MED  GERT  TERNSTRÖM,  KUNGSLEDEN  ...  23  

4.4  INTERVJU  MED  VASAKRONAN  (ANONYM)  ...  25  

4.5  INTERVJU  MED  GÖRAN  MÅNSSON,  CATENA  ...  27  

4.6  INTERVJU  MED  MATS  HALLBERG,  PAULSSONS  FASTIGHETER  ...  29  

4.7  INTERVJU  MED  ERIK  GAMNER,  BRIGGEN  ...  31  

5.  RESULTAT  ...  34  

5.1  ANALYSTABELL  ...  34  

5.2  KLUSTER  INOM  FASTIGHETSBRANSCHEN  ...  34  

5.3  FÖRDELAR  MED  KLUSTER  ...  35  

5.4  SAMARBETE  MED  FASTIGHETSÄGARE  OCH  HÖGSKOLOR  ...  37  

5.5  KONKURRENS  INOM  KLUSTRET  ...  38  

5.6  VARUMÄRKET  ...  38  

5.7  STRATEGI  OCH  OPERATIV  VERKSAMHET  ...  39  

6.  SLUTSATS  ...  40   KÄLLFÖRTECKNING  ...  42   MUNTLIGA  KÄLLOR  ...  43   ÅRSREDOVISNINGAR  ...  43   BILAGA  1-­‐  ANALYSTABELL  ...  44   BILAGA  2-­‐  INTERVJUGUIDE  ...  45      

(6)

1. Inledning

I det inledande kapitlet ges en bakgrund till ämnet kluster, både generellt och ur ett fastighetsvetenskapsperspektiv. Därefter presenteras uppsatsens syfte och frågeställningar, avgränsningar och målgrupp. Avslutningsvis finns en disposition över uppsatsen.

1.1 Bakgrund

Vad är det som gör att företag inom samma bransch gynnas av att lägga sig i samma område med andra företag? Det finns ett flertal exempel på områden där företag inom samma bransch samlas. Silicon Valley, Hollywood och Ideon. Silicon Valley består av teknologiska företag, Hollywood är ett centrum för filmbranschen och Ideon är ett stort forskningsområde i Lund inom bland annat medicinteknik, bioteknik och läkemedel. Dessa tre områden är väldigt olika men det är områden där företag i samma bransch placerar sin verksamhet. De bildar kluster. Kluster kan skapa stora framgångar för företag som placerar sig i dessa områden. Enligt Porter (1998) är kluster en samling av företag inom samma specifika bransch, i ett specifikt område. Området kan vara ett land, en stat, en region eller stad.

 

Det finns flera anledningar till att företag inom liknande branscher samlar sig i ett visst geografisk område. Forskare menar att det skapar innovationer, kunskapsöverföring och att samarbeten mellan olika företag ökar.

Det finns en länk mellan geografisk lokalisering och företagens prestation (Malmberg, Sölvell & Zander, 1996). Ekonomiska, entreprenörskap eller teknologiska aktiviteter klustrar sig i ett visst område som gör att det bildas nationella och regionala specialiseringar. Även de rådande förhållandena i området påverkar företagens prestationer (ibid). Inom fastighetsbranschen bildas specialiseringar genom att bolagen nischar sina verksamhet inom något, exempelvis kontor, lokaler eller butiker.

 

Det finns en hel del studier kring klusterteorier ur olika synvinklar. De flesta studier som görs handlar om olika företag inom en specifik bransch t.ex. IT, elektronik och bioteknik. Dock finns det knappt några studier kring om fastighetsföretag klustrar sig. Därför tycker jag att det är intressant att se om fastighetsföretag klustrar sig ur ett fastighetsvetenskapligt perspektiv. Under min utbildning på Fastighetsföretagande har läraren ett flertal gånger påpekat att olika

(7)

fastighetsbolag klustrar sig på något sätt men att det egentligen inte finns någon vetenskap bakom det antagande. Därför vill jag se om det finns kluster inom fastighetsbranschen.  

 

I denna studie kommer kluster att analyseras ur ett fastighetsägarperspektiv. Det jag vill få fram är vad olika fastighetsbolag anser om kluster, om det finns och i så fall var och varför.    

1.2 Syfte och Frågeställningar

Syftet med denna studie är att beskriva och analysera olika typer av kluster inom fastighetsbranschen. Jag vill få fram om kluster finns på en fastighetsägarnivå eller om det finns andra kluster som uppstår inom fastighetsbranschen.  

 

- Vilka typer av kluster finns inom fastighetsbranschen? Var och varför uppstår dessa kluster?  

1.3 Avgränsningar

De avgränsningar som har gjorts i studien är att endast studera fastighetsbolag i Skåne, i tillväxtorterna Malmö, Lund och Helsingborg. Den geografiska avgränsningen görs för att minska antalet fastighetsbolag. Jag studerar framförallt fastighetsbolag som har kommersiella fastigheter i deras bestånd. Detta för att minska fastighetsbolagen samt att den kommersiella fastighetsmarknaden skiljer sig från bostadsmarknaden. Kluster handlar om hur företag klustrar sig och därför är det lämpligt att studera fastighetsbolag som har företag som hyresgäster.  

 

1.4 Målgrupp

Uppsatsens målgrupp är fastighetsbolag som har kontorsfastigheter i kluster. Studerande vid högskola och universitet som har intresse för ämnet är även en målgrupp. Uppsatsen riktar sig till dem som är intresserade av att se vad kluster kan innebär för fastighetsbolag.  

 

(8)

1.5 Disposition

Kapitel 1 Inledning- I detta kapitel introduceras bakgrund och problemformulering till

uppsatsens ämne. Därtill kommer även syftet och frågeställning presenteras samt vilka avgränsningar som görs i uppsatsen. Avslutningsvis presenteras en disposition av uppsatsen.    

Kapitel 2 Metod- I detta kapitel redogörs för vilken metod som används i uppsatsen för att

kunna besvara frågeställningen. En beskrivning om varför metoden är vald samt vad den valda metoden innebär. Här kommer även en beskrivning av deltagare i intervjun att presenteras.  

 

Kapitel 3 Teori- I detta kapitel presenteras utgångspunkterna för teorin.    

Kapitel 4 Empiri- I empirin presenteras information från årsredovisningar och intervjuer.    

Kapitel 5 Analys- I detta kapitel ska empirin analyseras utifrån de valda teorierna som

presenteras i tidigare kapitel.    

Kapitel 6 Slutsats- I detta kapitel kommer slutsatser att dras utifrån empirin, teorin och

analysen. Här besvaras uppsatsens frågeställning.  

(9)

2. Metod

I metodavsnittet redogörs det vetenskapliga tillvägagångssättet och val av metod i uppsatsen. Därefter presenteras hur genomförandet av datainsamlingen gjordes samt vilka urval. En presentation av de intervjuade företagen finns med och slutligen redogörs val av teori.

2.1 Val av metod och tillvägagångssätt

I uppsatsen kommer en kvalitativ metod att användas eftersom det vid en kvalitativ metod krävs en djupare förståelse för det specifika problemet (Björklund & Paulsson, 2012). I den kvalitativa metoden vill forskaren få förståelse för den sociala verkligheten och hur betydelsefullt det är att deltagarens uppfattning är det som ska beskrivas, inte forskarens (Bryman, 2002). Jag vill i uppsatsen få fram vad olika personer i fastighetsbolag anser om kluster, det är deras verklighet som jag vill få fram och därför är den kvalitativa metoden mest lämplig. I en kvantitativ metod är det oftast data som kan mätas eller värderas (Björklund & Paulsson, 2012) vilket inte kan användas i denna studie då syftet inte kan uppfyllas. De nackdelar som finns med kvalitativ metod är att respondenten påverkas av intervjuarens egenskaper (Bryman, 2002). Det finns även kritik mot att när respondenten besvarar frågor eller beskriver sitt synsätt är det svårt att avgöra hur nära den riktiga verkligheten hon eller han kommer. Vid användning av kvalitativa studier är det vanligast att använda induktiv ansats som innebär att empirin styr teorin (Björklund, 2012), det finns även deduktiv ansats (kvantitativ studie) och abduktiv ansats. I denna uppsats kommer den abduktiva ansatsen att användas och det förekommer flera skiftningar mellan empirin och teorin. Detta för att kunna utveckla uppsatsen under arbetets gång. I den abduktiva ansatsen behövs en upprepande process av pendling mellan teori och empiri (Alvesson & Sköldberg, 2004).  

 

I kvalitativa studier är den vanligaste metoden intervju för att den är flexibel (Bryman, 2002). I den kvalitativa intervjun ges möjligheten att intervjun rör sig i olika riktningar eftersom det är respondentens kunskap som är viktig. Det gör att intervjuaren kan ställa följdfrågor på vad respondenten har svarat, om det hade varit en kvantitativ studie så hade detta varit en form av störning. Även i den kvalitativa intervjun vill forskaren ha fylliga och detaljerade svar (ibid). Det finns olika sorters intervjuformer inom den kvalitativa forskningen, ostrukturerad och semi-strukturerad intervju. I den ostrukturerade intervjun har forskaren ett PM med olika teman som kan tas upp, det kan vara så att forskaren endast har en fråga och sen ställer

(10)

följdfrågor på sina teman (ibid). Vid användning av ostrukturerad intervju vet inte forskaren vad som finns och kan inte bedöma vad den behöver veta eller ta reda på (Gillham, 2008). Inom den semi- strukturerade intervjun har forskaren en lista med specifika teman, en så kallad intervjuguide, här har respondenten även en stor frihet att utforma sina svar på eget sätt (Bryman, 2008). I bilaga 2 finns min intervjuguide som användes i alla mina intervjuer. I den har jag beskrivit syftet med uppsatsen, några färdiga frågor, några teman samt information om företaget.  

 

I denna uppsats används semi-strukturerad intervju då jag har några specifika frågor som jag vill ha svar på. Detta eftersom alla respondenter ska få samma frågor, vilket gör att jag kan sammanställa informationen men även att det finns utrymme för fler frågor under intervjuns gång. Under intervjun frågades respondenten om den vill vara anonym samt om inspelning är tillåtet. Ljudinspelning underlättar för intervjuaren då man får en exakthet på det som har sagts samt att bearbetning kan genomföras. Intervjuerna tog cirka 10-25 minuter vardera. Det var endast en respondent som ville vara anonym och inte tillät ljudinspelning. Efter intervjun transkriberades materialet för att jag sedan ska kunna göra en analystabell, se bilaga 1 s. 44.

Vid användning av intervjuer får jag tillgång till primärdata som samlats in till den aktuella studien (Björklund & Paulsson, 2012). När information som är skrivet eller annat material som t.ex. böcker och tidskrifter används i annat syfte än den aktuella studien är det sekundärdata som används (ibid). I denna uppsats finns primärdata från intervjuerna och sekundärdata när det gäller användning av andras forskning. Vid insamling av sekundärdata har jag använt olika databaser som högskolan tillhandahåller och böcker som använts tidigare i utbildningen. Jag har letat i olika källförteckningar i böcker och vetenskapliga artiklar för att finna fler källor.  

2.2 Urval

I denna uppsats är valet av studieobjekt fastighetsbolag med inriktning på kommersiella fastigheter men det förekommer även att fastighetsbolagen har bostäder i sitt bestånd. Företagen ska vara välrenommerade och relativt stora på marknaden, därför har fastighetsbolag med få fastigheter inte valts. Urvalet i uppsatsen är att intervjua olika sorters chefer, verkställande direktör eller affärsutvecklare, detta för att dessa personer oftast är mer involverade i strategier och planeringen av verksamheten. Jag ringde upp personer som jag

(11)

ansåg lämpliga och berättade om ämnet och syftet samt frågade om de kunde ställa upp på en intervju. Jag kontaktade sammanlagt tio företag men tre av företagen hade inte möjlighet att ställa upp.

2.2.1 Presentation av företagen

Här nedan presenteras information om företagen och även vilken person från respektive företag som har blivit intervjuade.

2.2.1.1 Wihlborgs Fastigheter AB

Wihlborgs Fastigheter AB är ett fastighetsbolag som fokuserar på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen; Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn. Wihlborgs är det ledande fastighetsbolaget i Malmö, Lund och Helsingborg. Det redovisande fastighetsvärdet uppgår till 28,6 Mdkr och det årliga hyresvärdet uppgår till 2,3 Mdkr. Bolaget är noterat på NASDAQ Stockholm och är med på Large-Cup listan. Wihlborgs har 125 fastigheter och uthyrningsbar yta på 716 000 kvm i Malmö, i Helsingborg 102 fastigheter på 537 000 kvm uthyrningsbar yta och i Lund 27 fastigheter och en uthyrningsbar yta på 205 000 kvm. (Wihlborgs årsredovisning, 2015)

Jag har intervjuat Wihlborgs verkställande direktör, VD Anders Jarl.   2.2.1.2 Midroc AB

Midroc Property development utvecklar och förvaltar bostäder och kommersiella lokaler. Midroc arbetar från ide till färdig fastighet. Utveckling av kommersiella fastigheter sker i Stockholm och i Skåne. De driver World Trade Center i Lund, Malmö och Helsingborg och förvaltar en yta på 180 000 kvm. Midroc Property Development är en del av Midroc Europe som bedriver verksamheter inom fastigheter, bygg, industrier och miljö. (Midroc.se)

Jag har intervjuat Magnus Skiöld som är verkställande direktör, VD på Midroc Property Development och Midroc Properties.

2.2.1.3 Kungsleden

Kungsleden inriktar sig på kommersiella fastigheter i utvalda tillväxtregioner som Stockholm, Göteborg, Malmö och Västerås. Fastighetsbolaget finns noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Kungsleden har hyresintäkter på 2 314 Mkr och ett totalt fastighetsvärde på 27 470 Mkr. Antalet fastigheter uppgår till 291 stycken. (Kungsleden årsredovisning 2015)

(12)

Jag har intervjuat Gert Ternström som är regionchef i Malmö. 2.2.1.4 Vasakronan

Vasakronan utgörs av centralt belägna kontorsfastigheter och butiksfastigheter och är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vasakronan har fastigheter i Stockholm, Uppsala, Göteborg, Lund och Malmö. Beståndet består av 180 fastigheter med en yta på 2,5 miljoner kvm och har ett marknadsvärde på 104 Mdkr. Vasakronan ägs lika mycket av första, andra, tredje och fjärde AP-fonden. (Vasakronan Årsredovisning 2015)

Respondenten från Vasakronan har valt att vara anonym. 2.2.1.5 Catena AB

Catena är inriktad på logistikfastigheter, handelsföretag och industrier. Fastigheterna finns bland annat i Stockholm, Borås, Göteborg, Helsingborg, Malmö och Ängelholm. Catena har 55 logistikfastigheter med en yta på 817 tkvm, ett hyresvärde på 512 tkr och ett totalt fastighetsvärde på 5 340 tkr. (Catena Årsredovisning, 2015)

På Catena intervjuade jag Göran Månsson som är affärsutvecklare.  

2.2.1.6 Paulssons Fastigheter

Paulssons äger bostäder och kommersiella fastigheter i Lund, Landskrona, Hjärup och Löddeköpinge (Paulssons.se).

Jag har intervjuat Mats Hallberg som är byggprojektansvarig på Paulssons. 2.2.1.7 Fastighets AB Briggen

Fastighets AB Briggen är en av de största fastighetsägarna i Öresundsregionen; Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn. Fastighets AB Briggen har bland annat fastigheter inom handel, kontor och lager-och logistikfastigheter. Briggen har sammanlagt 113 fastigheter i beståndet och en uthyrningsbar yta på 696 tkvm med en hyresintäkt på 651 Mkr och totalt fastighetsvärde på 7 806 Mkr. Briggen är en del av Castellumkoncernen som är en av Sveriges största privata fastighetsägare och är noterat på NASDAQ Stockholm Large Cap. (Castellum Briggen Årsredovisning, 2015)

(13)

Jag har intervjuat Erik Gamner som är fastighetschef på Briggen.

2.3 Val av teori

Utbudet av tidigare forskning kring ämnet är relativt stort, eftersom kluster är en ekonomisk term så tillämpas kluster inom många branscher. Dock när det gäller min inriktning på ämnet så är det betydligt svårare att hitta teorier som passar eftersom det inte finns tidigare studier om kluster i fastighetsbranschen. Det gör att min teori kommer att bygga på allmänna teorier kring ämnet och sedan kommer det empiriska materialet representeras ur ett fastighetsvetenskapligt perspektiv.

2.4 Källkritik

Den datan som har kommit från intervjuerna är relevant för studien. Alla respondenter berättade ur sin synvinkel kring ämnet. Intervjuguiden styrde intervjun och tilläggsfrågor ställdes. Under tiden som allt fler intervjuer har genomförts, kan det göra att tilläggsfrågorna ändras efter vad tidigare respondenter har sagt. Det kan ha en viss påverkan på resultatet, att frågorna inte är lika öppna som de borde, att jag som intervjuperson påverkar riktningen på intervjun.

I en av intervjuerna finns ingen ljudinspelning. Det gör att allt som sagts inte finns med, eftersom allt inte kan kommas ihåg. Det gör att det kan finnas vissa delar som fattas, eftersom ingen återkoppling ges, från den exakta tidpunkten. På de resterande intervjuerna har ljudinspelning gjorts. Det kan göra att respondenten inte är helt öppnen med sina svar.

När det gäller litteratur, har jag framförallt använt mig av vetenskapliga artiklar och böcker. Vetenskapliga artiklar är granskade av andra forskare och i böcker används oftast källor från

(14)

3. Teori

I detta kapitel presenteras olika teorier kring ämnet kluster, detta för att kunna uppfylla syftet med uppsatsen. Avsnittet inleds med en förklaring om vad kluster är. Därefter presenteras fördelar med kluster, konkurrens inom klusterprincipen och strategier. Avslutningsvis presenteras en teori om service.

3.1 Vad är ett kluster?

Enligt Porter (1998) är kluster en kritisk massa av företag i en specifik bransch som är beläget i ett specifikt område, det kan vara ett land, region eller stad. Baptista och Swann (1998) definierar kluster som en stark samling av liknande företag som är placerade i ett mindre geografisk område. Kluster skapas på grund av agglomerationsekonomier som innebär att företag placerar sig nära andra företag (O’Sullivan, 2012). Egentligen borde det vara mer naturligt att olika företag delar upp sig för att få ett lokalt monopol men så är det inte i verkligheten, utan klustret behövs för att skapa konkurrens vilket ger effektivitet. Dock är vissa marknader tvungna att placera sig på ett visst läge på grund av olika produktions- eller andra förutsättningar t.ex. tobaksföretag kan bara placera sig där det går att odla tobak (ibid). Det finns många anledningar till att företag lokaliserar sig i ett visst område, ett av skälen är det fysiska förhållandet som klimat, jord eller naturtillgångar (Marshall, 1920). När företag har bestämt platsen så vill de stanna där länge, eftersom de anställda får kunskaper när de blandas med andra som också arbetar i området. När det är någon som får en idé och pratar med andra så utvecklas idén och nya kunskaper kommer fram, vilket skapar uppfinningar och utveckling av nuvarande produkt (ibid). När det finns två företag inom samma bransch så gynnas de inte av att bilda sitt egna lokala monopol enligt Krugman (1991). Krugman menar att det finns två aspekter ur företagens perspektiv som gör att dessa två företag gynnas av att bilda kluster. Om företagen är placerade i olika områden kan inte företagen dra nytta av arbetskraften som bildas om det t.ex. går sämre för ett av företagen. Det blir lättare för företag som behöver anställa fler att hitta rätt arbetskraft inom klustret. Det gör att det blir lättare att anpassa sig till marknaden om det finns flera företag att välja på. Ur personalens perspektiv, om det går sämre för det ena företaget kan personalen lättare hitta arbete hos de andra företagen vilket gör att personalen inte behöver ändra sin livssituation med bland annat boende (ibid). Om det är ett företag som det går sämre för i området så stödjer de andra företagen det indirekt (Marshall, 1920).

(15)

 

När en kund ska köpa en produkt som är obetydlig så går den till den närmsta affären men om kunden ska köpa en speciell produkt så är man beredd att ta sig lite längre sträckor, även utanför staden. Detta gör då att många liknade företag eller affärer väljer att lokalisera sig nära andra företag inom samma bransch.(ibid)

3.2 Fördelar med kluster

Ett flertal studier har gjorts tidigare inom ämnet kluster. Många forskare har kommit fram till varför det är positivt att klustra. När företag klustrar sig ökar sannolikheten att företagen blir mer innovativa jämfört med företag som är utanför klustret (Beaudry & Breschi 2003). Enligt Porter (1998) ska kluster skapa framgång via innovation, vilket ger en ökad produktivitet och effektivitet. Kluster skapar inte bara innovation utan företagen får tillgång till högutbildad personal (Baik, Cooper och Folta, 2005). Högutbildade personer söker sig till platser där deras kunskaper behövs och där det redan finns anställda med liknande kunskaper för att skapa en bra marknad (Marshall, 1920). Företagen ska pressa och utmana sig själva istället för att undvika det, för att det är det som skapar innovation (Porter, 1990).

 

En studie har gjorts av Folta och McCann (2011) där de undersöker vilka företag som gynnas mest av kluster samt hur vissa företag gynnas av geografisk agglomeration. I undersökningen samlades 806 bioteknologiska företag in i USA mellan åren 1973-1998. De fick fram att företag med stora kunskaper och nyare företag gynnas mest av kluster. Då de gynnas mer från kunskapsöverföringen som existerar i klustret. Nya företag verkar tycka att det är roligare med starka kluster för det gynnar dem, eftersom de behöver kunskaper från andra.(ibid)    

Lindqvist och Wennberg (2008) har gjort studier kring hur nya företag överlever och presterar i kluster. De har studerat alla företag i Sverige inom Telecom, elektronik, finansiell service, informationsteknik, medicinsk utrustning och läkemedel mellan åren 1993 till 2003. Resultatet efter studien visar att nya företag har en större överlevnadschans om de placeras sig i ett kluster där det finns liknande företag i samma bransch. Detta leder till att företaget får fler anställda och högre löner. Ett nytt företag som placerar sig i ett starkt kluster kommer sannolikt att få ekonomiska fördelar.(ibid)  

(16)

3.3 Konkurrens inom klusterprincipen

Enligt Porter och Stern (2001) har konkurrenskraften ändrats under de senaste åren, i och med att kunskapsnivån har ökat i fler länder och regioner. För några årtionden sedan ville företagen omstrukturera sin verksamhet för att minska kostnaderna och öka kvaliteten. Idag handlar det fortfarande om det interna arbetet men företag har tillgång till bra teknik, vilket gör att standardprodukter inte är tillräckligt konkurrenskraftiga. Företag måste skapa konkurrens genom innovationer ur ett globalt perspektiv. Området påverkar innovationen för att företagen måste utvecklas samt marknadsföra sig för att skapa innovation och det ska göras i områden där företaget verkar, i kluster.(ibid)  

 

Beaundry och Breschi (2003) har gjort en studie om varför företag i starka kluster är mer innovativa än företag som är placerade utanför klustret. De har analyserat företagsnivån för två länder, Italien och Storbritannien mellan åren 1990-1998. När företag som är starka i sin bransch placerar sig i kluster är sannolikheten större att de blir mer innovativa i kluster än om företaget hade placerat sig utanför. Vid placering i kluster ökar kunskapsöverföringen och nya idéer kan skapas vilket kan leda till att nya experiment genomförs samt att konkurrensen ökar. Resultat från studien är att kluster inte är källan till framgång för företagens innovationer och att det kan ge negativa externa effekter. Dock om företag är placerade i områden där det finns andra starka företag inom samma bransch, då ökar innovationen eftersom det finns en stor potential av kunskapsöverföring.(ibid)  

 

Baik, Cooper och Folta (2006) har studerat hur olika företags prestationer ökar eller minskar i relation till klustrets storlek. De vill undersöka om det finns en relation mellan företags prestation och klustrets storlek och om det finns ett linjärt samband. Studien visar att kluster kan ge ekonomiska fördelar genom möjligheten till patentering, bjuda in konkurrenter och riskkapitalpartners till samarbete för att kunna skapa innovationer. Dock kan för stora kluster skapa misslyckande för företagen, företag går i konkurs. Detta beror på att företag i stora kluster kräver högre prestationsnivå för att kunna stanna kvar än i mindre kluster. Dock kan företagen i stora kluster ha behovet att vara där för att skapa större möjligheter som företag. I stora kluster krävs högre kunskaper för att öka konkurrensen. Därför är det viktigt med samarbeten mellan universitet, specialiserade konsulter, marknadsundersökningar samt att nätverka och ge en bra service. Nackdelen med att tillhöra ett stort kluster är att fastighetspriserna ökar, högre löner, låga reallöner och brist på bostäder. Studien resulterar i

(17)

att storleken påverkar klustret negativt om det finns mer än 65 företag i ett kluster. När kluster blir större skapas allianser och patent ökar.(ibid)  

3.4 Strategi vid tillämpning av klusterprincipen

Strategi definieras hur bolaget uppnår målet enligt Forslund (2013). Antingen finns strategin på den generella nivån inom bolaget alltså hur det övergripande målet ska nås. Det kan också ske på varje nivå i bolaget, där målet på lägre nivå ska ge förutsättningar på hur målet ska nås på högre nivå. Strategi är en stor del av ett bolag eftersom strategin är långsiktig, alltså det som har en stor betydelse längre fram i tiden (ibid). Enligt Björklund och Steiner (2014) definieras strategi enligt följande hur företag ska uppnå sina mål genom planering. När det gäller fastighetsbolag är kunden hyresgästen och målet är att tillfredsställa kunden till den lägsta möjliga kostnaden. Björklund och Steiner har sammanställt sju strategier vid fastighetsförvaltning:  

 

1. Minimera hyreskostnader och förbättra likviditeten- genom bland annat att minska

vakansen, outsourca verksamheten som ger låg effektivitet, minskning av lokalbehov genom mobila arbetsplatser.  

2. Skapa ökad effektivitet- genom att bland annat omförhandla långa avtal till korta, blanda

egen regi och entreprenad, bland egna och inhyrda lokaler, omorganisera verksamheten för en förbättring av lokalanvändandet samt effektivisera kärnverksamheten.  

3. Stöd företagets varumärket- genom att analysera vilka värden eller symboler som finns

inom företagets marknadsföring samt att analysera vad som stödjer varumärket.  

4. Stöd försäljning och säljprocesser- genom att öka synligheten för kunden samt skapa

attraktiva miljöer för att attrahera anställda och kunder.  

5. Förbättra service, produktion och produktionsbetingelser- att skapa service som gynnar

kärnverksamheten, välja lokalisering och olika internetlösningar som gynnar leverantören och kunden samt att analysera vad som är kärnverksamheten.  

6. Underlätta ledningsprocessen och kunskapsarbete- som innebär att företaget ska arbeta

från den traditionella tekniska fastighetsförvaltningen till service och tjänsteorganisationer.  

7. Fånga byggnadernas potential att driva affärsutveckling- som kan innebära att det ska

finnas en aktiv kommunikation med bland annat hyresmarknaden, arbetsmarknaden och fastighetsmarknaden. Även att det ska finnas lokaler i reserv. (ibid)  

(18)

3.5 Service

Under 2000-talet har stora förändringar skett inom arbetskraften, då allt fler arbetar med service istället för tillverkning (Krugman, 1991). Det gör att den geografiska platsen har en betydelse för att kunna ge den service som krävs, att t.ex. snabbmat, förskolor och affärer finns lätt tillgängligt. Även städer blir specialiserade t.ex. Los Angeles är underhållningsstaden och Chicago är en handelsstad. Även andra städer som London och Tokyo har gått från tillverknings städer till service städer.(ibid)  

 

Lekander och Sandberg (2011) har gjort en studie om onaturliga kluster kan skapas eller om kluster skapas slumpmässigt. De har även gjort undersökningar av vilka faktorer som skapar attraktiva och efterfrågade kluster inom ett specifikt verksamhetsområde, i detta fall dagligvarubranschen i Solna Business Park. För att kunna få fram vad olika aktörer från dagligvarubranschen tycker kring kluster har det genomförts intervjuer med dessa aktörer. Enligt studien har klustret olika faser, startfasen, utvecklingsfasen, mognadsfasen och det fungerande klustret. Det resultat Lekander och Sandberg fick fram i sin studie är att om nya aktörer ska lägga sig i kluster krävs ett visst basutbud som t.ex. hotell, restauranger och konferenser för att ge kunderna det de vill ha. Därför måste fastighetsägaren tänka långsiktigt och de investeringarna som görs idag kan ge avkastning längre fram. Om fastighetsägarna har framgångsrika hyresgäster kan det skapa stora möjligheter till utveckling i området. För att detta kluster ska fungera måste stora satsningar göras. Varumärket är nyckeln till framgång, vilket kräver marknadsföring. En av den viktigaste marknadsföringssätten är ”word of mouth”, ryktesspridning. (ibid)  

     

(19)

4. Empiri

I empirin presenteras primärdata från intervjuerna. Den informationen i empirin är vad som kom fram under de sju intervjuerna.

4.1 Intervju med Anders Jarl, Wihlborgs fastighets AB

Jarl anser att klustertanken inom fastighetsbranschen är att de som använder lokalerna klustrar ihop sig, alltså deras hyresgäster är de som klustrar sig. Dock klustrar inte fastighetsbolag sig samman med andra fastighetsbolag, som är den egentliga klustertanken. Det som är gemensamt för fastighetsbolagen är att bolagen anställer samma typ av människor. När det gäller själva ägandet finns det inget utbyte av andra bolag. Det är husen som klustrar sig. Wihlborgs vill hantera hela klustret själv och på Dockan i Malmö äger de allt själv. Där försöker Wihlborgs få sina hyresgäster att attrahera varandra och göra området intressantare, Wihlborgs pratar om sina delmarknader som de har koncentrerat sig inom.

En annan viktig del enligt Jarl är att det sker förändringar i företagen. Efter en viss tid behöver kunden kanske förändra sitt lokalbehov, kanske större eller mindre lokaler. Wihlborgs filosofi, tanke eller tro och erfarenhet är att de flesta som trivs i ett område vill gärna stanna kvar då man har upparbetat transporter till och från sitt arbete eller att man är bosatt i ett speciellt område för att man arbetar där. Om företaget då behöver flytta sina kontor till en helt annan arbetsplats i en annan stadsdel kan det ställa till det för de anställda. Företag vill gärna etablera sig, framförallt om företag vill framåt och då vill de ha duktig arbetskraft och vill därför lägga sig i områden där de vet att man kan attrahera de bättre arbetstagarna. Ur ett företagsperspektiv borde företag lägga sig i ett billigare läge och ge högre lön men för att attrahera duktig personal måste läget vara intressant.

 

Wihlborgs har fastigheter i Malmö, Lund, Helsingborg och även i Köpenhamn. Jarl menar att tanken är att de ska kunna hantera det på något sätt, att ha fastigheter i dessa städerna. Det ger närheten från där affären ligger till där besluten fattas. Jarl tror att det är en styrka för företaget, många andra företag har ett större geografiskt läge vilket gör att man får mycket längre till besluten. Wihlborgs har inga hus som ligger längre bort än 50 minuter med bil från huvudkontoret. Det gör att fastighetsskötare kan vara på samma område, köra eller gå emellan fastigheterna. Jarl beskriver att i olika områden finns olika fastigheter med olika hyresgäster. I

(20)

Helsingborg på Berga har Wihlborgs många fastigheter och där finns industrier och många småföretag. I södra Helsingborg har de större logistik, mer större företag, logistik med tyngre hanteringar av varor samt stora lagerfastigheter också. I Malmö är också områden uppdelade, i Fosie finns industrier och Arlöv/ Norra Hamnen finns företag med större lokaler.  

 

Jarl anser att det kan vara en fördel att bygga upp en kritisk massa så att den kan försörja sig själv med olika sorters service till exempel restauranger. Hela serviceutbudet behövs. Att bara bygga ett hus någonstans har svårt att få totalförsörjning. Wihlborgs har medvetet satsat på att försöka bilda ett media kluster som heter Media Evolution i Malmö. Det har inte blivit ett riktigt media kluster men Jarl menar att branscher flyter ihop på olika sätt och nu finns det en del mjukvaruföretag där. Jarl säger att på Ideon i Lund, hjälper de sina hyresgäster att klustra. Wihlborgs vill gärna samla sina kunder inom forskning, utbildning och utveckling så att de kan utvecklas inom Wihlborgs bestånd, de ska inte behöva byta fastighetsägare.  

 

Kluster är en strategi anser Jarl, och att de gärna köper hus som ligger i närheten av varandra och om t.ex. Skanska bygger hus i ett område som Wihlborgs tror på och där de redan äger mycket så är det lättare för dem att förvärva det också. Om huset ligger för sig själv eller i ett eget område är de inte lika intresserade.  

 

Samarbete inom fastighetsbolag finns, menar Jarl men branschen är inte så stor men man träffar på varandra. Det finns olika organisationer som fastighetsföreningen där fastighetsägare är medlemmar och där träffas man för att diskutera vissa frågor eller samordningar. Dock finns det inget samarbete som säger att du tar det klustret och jag tar detta. Samarbete mellan olika fastighetsbolag kan vara att man gemensamt arbetar mot kommunen istället för att uppträda var för sig. Det kan gälla trafikfrågor, bygglovshanteringar eller när det gäller stora frågor som t.ex. fjärrvärmeleverantör.  

 

Angående konkurrens mot andra fastighetsbolag så menar Jarl att de konkurrerar med hyror. Han hoppas även att kvalitén och läget spelar in men han menar att det oftast är priset och lokalen som avgör. De som söker nya lokaler går ut och frågar vad fastighetsbolagen har att erbjuda och sedan väljer de vilket som passar bäst både vad det gäller pris, men också läge och kvalité.  

(21)

När det kommer till varumärke tror Jarl att det spelar in, men hyresgästen skriver ett hyreskontrakt som alla måste följa oavsett vem som är fastighetsägare. Jarl anser att om hyresgästen behöver göra förändringar så måste de kunna prata med ägaren. Förändringar ska göras utan det ska kosta en massa pengar. När aktören är lokal som Wihlborgs så blir kontakten mer tillgänglig. Jarl tror att Wihlborgs är rätt flexibla som helhet och att det antagligen är enklare att kontakta ett företag med ett känt varumärke.

 

När det gäller samarbete med högskolor så sker det vid rekrytering av ny personal. Marknaden är liten men Wihlborgs har 30 % av marknaden i Lund, Malmö och Helsingborg men har ändå bara 110-115 anställda menar Jarl. Det finns även lite samarbete med Malmö Högskola där man ställer ut på mässor. Malmö Högskola var tidigare hyresgäst hos Wihlborgs.  

 

Avslutningsvis ett citat från intervjun med Anders Jarl, VD Wihlborgs:  

“Ett ensamt hus som ligger för sig själv har inte samma värde, samma attraktivitet som om det ligger många hus tillsammans av samma kvalitet så att säga, för då kan kunderna växa och minska och flytta runt och det kan bli många som får ett underlag för all service som behövs”(Jarl, 2016).  

 

4.2 Intervju med Magnus Skiöld, Midroc

Ordet kluster eller vad man mer lägger i kluster kan betyda olika saker, det finns klusterbildat eller att man säger att här bygger man bostäder eller kontor och här kraftsamlas industrier menar Skiöld. Skiöld nämner olika slags kluster som han tror att många andra tänker på, kluster i form av medicon village, medicinbolag, de som är intresserade av medicinutveckling och som kanske vill vara kopplade till sjukhus. Skiöld nämner även klädindustrin i Borås, skinn och päls industrin i Tranås eller spelindustrin i Malmö. Han menar även att Media Evolution är ett form av kluster som Skiöld tycker är ihåligt då nästan ingen håller på med media. Han menar att ett kluster inte behöver vara en stadsdel. Det kan även vara en stad eller region.

Midroc arbetar mycket hårt med att digitalisera bolaget inom något år som Magnus anser är en form av kluster. Midrocs koncept World Trade Center är ett företagsnätverk som omfattar

(22)

ca 350 World Trade Centers i över 100 länder, där miljontals företag knyts ihop i ett nätverk. World Trade Center finns i Malmö, Lund, Helsingborg, Växjö och snart även i Arlanda och i Uppsala. Bolagen inom World Trade Center har olika inriktningar, oftast inom antingen internationell och nationell handel. FN skapade detta koncept för att syfta på fred och genom att skapa handelspartners. Skiöld menar att World Trade Center är en klusterbildning inom handel och verksamheter som vill göra affärer med varandra och nå ett stort affärsnät.

Servicenivån är mycket hög och alla inklusive kunden behöver egentligen bara komma med en affärsidé och en laptop så fixar Midroc resten. Allt från servicepersonal, konferenslokaler, telefonväkteri, postservice, kaffemaskiner, ordna hotellavtal, kemtvätt och gym. Det gör att även mindre företag får samma service som ett större företag. Alla får tillgång till samma service. Det finns klippkort om man vill ha det och sedan har man tillgång till alla andra World Trade Centers i världen.  

 

Ett citat av Magnus Skiöld om vilka skäl det finns till att klustra sig:  

“Jag tror genom att uppnå en kritisk massa att sitta ensam och ska göra någonting så blir man inte lika stark, är man flera som har samma tankar och springer i samma riktning så kan man helt plötsligt, blir ett varumärke i sig på något vis, att de här regionerna, kvarteren eller den här staden har den här inriktningen”(Skiöld, 2016).  

 

När klustret får inriktning vill man attrahera de bästa medarbetarna och komma förbi den kritiska massan vilket får en positiv utveckling att klustra sig. Att man vill uppnå något som är större än sig själv.  

 

Att ha ett koncentrerat fastighetsbestånd är en fördel då det ger lägre kostnader eftersom förvaltningspersonalen inte behöver åka så långt. Midroc har fastigheter lite överallt. De köper sin förvaltning på varje ort förutom i Malmö, Lund och Stockholm, där de har egen personal. Det ger även samordningsfördelar då kunden erbjuds alternativ, då man kan flytta inom beståndet. Skiöld menar att Midroc har ett fåtal fina fastigheter som gör att de kan rycka från konkurrenterna.  

 

Kluster är en strategi anser Skiöld och de lägger rullande planer under de närmsta åren, där de planerar hur t.ex. World Trade Center ska se ut år 2020 och hur man ska nå dit. Det ställs

(23)

frågor på vilka orter de ska finnas på, ska etableringar göras eller avvecklas. Det är en långsiktig strategi då det rör sig om stora pengar och det är trögrörligt då man inte flyttar hus och det är långa byggtider det är strategiskt viktigt vid varje fastighetsaffär.  

 

Samarbeten med andra fastighetsbolag finns inte egentligen utan bara i vissa sammanhang säger Skiöld. Det kan vara i marknadsföringssammanhang, att man ska marknadsföra samma område via gemensamma hemsidor och ofta tillsammans med staden. Det finns samarbeten med fastighetsägare i Västra Hamnen vid t.ex. trafikplanering för det kan man inte göra själv, eller planhanteringar och var en större livsmedelsbutik ska ligga. Men sedan slåss alla fastighetsbolag om samma kund och då finns inga samarbeten utan där blir det strid menar Skiöld.  

 

Gällande konkurrensen mot andra fastighetsbolag säger Skiöld:    

“Genom att vara bättre. Vi har bättre erbjudande, vi är smartare, vackrare och vi har bättre lokaler, vi har bättre lokaler! Det är vi säkra på. Vi bygger med den bästa tekniken och vi har också högre kvalité i våra projekt [...] vi erbjuder högre takhöjd [...] och det gör mycket för en finare lokal. Vi har bästa ventilationssystemet, vi bygger energieffektivt, vi bygger miljömässigt, kan påstå bäst i marknaden, vi lägger jättemycket kraft på att ligga i framkant”(Skiöld, 2016).  

 

På Midroc bygger de det mesta själv vilket gör att återkopplingen från tidigare projekt är viktigt. Det får inte byggas fel eftersom de tar hand om hela processen, från detaljplanering till förvaltning. Skiöld menar att de har en bättre produkt och bättre image och hyresgästen vet att de kan skryta om att de sitter i det finaste huset. Det blir jobbigt för chefen när de ska byta lokaler att få med sig de anställda. Det finns även stor tillgång till bra service.  

 

På Midroc arbetar de mycket med sina varumärken, de har lite olika beroende på vilket projekt eller vilken marknad. Det är beroende på vem de ska inrikta sig på. Midroc erbjuder olika saker beroende på vem kunden är. Skiöld berättar om deras värdeerbjudande där de gör en värdeerbjudandeprocess i varje projekt, där tar de fram vem kunden är genom att personifiera kunden, typkunden. Skiöld nämner även att de har en position att de erbjuder magiska möjligheter, att man blir positivt överraskad och får det som man inte förväntar sig.

(24)

Att vara något som de andra inte är. Det där med att bygga gröna hus är lite uttjatat för det borde vara en självklarhet för det är en hygienfaktor.  

 

Midroc har olika samarbeten med högskolor och universitet, bland annat med högskolan i Växjö där man har byggt ett åttavåningshus i massivt trä, kvarteret Linologen i Växjö som de även fick pris för. Det finns även utbyte när det gäller praktik och utbytesprogram.  

 

4.3 Intervju med Gert Ternström, Kungsleden

Ternström säger att de är väldigt tydliga men att de koncentrerar sig på vad de har valt att kalla kluster. De tittar på olika orter för att se om det passar deras strategi och vision, där de tror är en bra geografisk plats, där vill de växa och bli stora, helst nummer ett i området annars topp tre eller fem. Ternström menar att det finns fördelar både för fastighetsägare och för hyresgästerna. Servicefördelar då man kan ha egen driftpersonal, tekniker på plats för snabb återkoppling och åtgärdande av felanmälan, serviceanmälan. Driftkostnaderna minskar, mer driftoptimalt då man blir effektivare för att man inte behöver köra så långa sträckor, vilket gör att Kungsleden kan erbjuda mer service och attraktivare hyror. Flexibilitet ökar då hyresgästerna får förändrade behov, då man antingen behöver större eller mindre lageryta så finns möjligheten att stanna inom klustret, vilket blir lättare om fastighetsbolaget har ett större fastighetsbestånd. För fastighetsägaren innebär det mindre vakanser. Det är en föränderlig värld och behoven ändras. När kunden har långa hyresavtal och om Kungsleden endast skulle ha en fastighet i ett område då hade hyresgästen inte kunnat flytta inom beståndet och hade kanske fått ha dubbla hyror.

Ternström menar att även servicefunktionen är viktig för att kunna erbjuda kunden service och att få ett attraktivt område. Om det är ett område som Kungsleden har många fastigheter i, vad behövs då för att vara en attraktiv plats att arbeta på, kanske man vill ha någon form av gym, bra restauranger, butiker eller barnpassning. Då man letar efter den typen av hyresgäster att sätta in i fastigheten så kan Kungsleden tänka sig en lägre hyra men det kan även ge fördelar och tillsammans med vinsten på resten av beståndet så blir det ändå plus för Kungsleden och hyresgästen menar Ternström. Det är storskalighet som eftersträvas och då får fastighetsbolaget grepp om hela området.

(25)

Det finns några kluster i Malmö, bland annat i Fosie, där finns lager och industrier. Kontorsfastigheter och handelsfastigheter finns i Hyllie och Svågertorp. Ternström nämner att arbetet med koncentration har de inte kommit lika långt med som de har gjort i Stockholm, där det finns ett antal stora kluster, med egen driftspersonal. I Skåne försöker de minska sina orter för att de vill koncentrera sig efter deras strategi och vision. De vill finnas i Skåne och då i Malmö med omnejd. Kungsledens dröm är att var där och att växa i Fosie och Hyllie så det blir riktigt stora kluster.

Ternström menar att kluster är en strategi men att strategin sedan hamnar på den operativa verksamheten. Det är en av deras tydligaste och viktigaste strategi. Det är på de senaste åren som de har ändrat sin strategi gällande kluster men från den senaste sifferanalysen ser de att de tänker rätt och att visionen och strategin håller. Det ger lägre vakanser och högre överskottskrav i deras kluster. Ternström nämner även att det gäller att man väljer rätt område, för om man sitter i fel område så blir det jobbigt. Därför gäller det att det finns en bra lokalkännedom och att man vet vilka områden som är attraktiva på orten.

När det gäller samarbeten med andra fastighetsbolag så är Malmö en rätt liten ankdamm där Kungsleden har rätt bra koll på sina kollegor och konkurrenter. Gert anser att om andra fastighetsbolags hyresgäster söker sig till Kungsleden så är det jätteroligt och vill att de ska flytta till deras lokaler. När hyresgästen frågar om en lokal som inte Kungsleden har så hänvisar de till andra fastighetsbolag som de vet har den typen av lokal. Det finns inte någon kartellbildning utan det är om olika fastighetsägare har fastigheter bredvid varandra som man då kan skapa gemensamma projekt t.ex. när det gäller grönområden, kommunikation, driva något mot kommunen. Ternström säger även att alla är vinstdrivna företag och att de slåss om sina hyresgäster. Det är därför det är viktigt med service, att man får det lilla extra om man är beredd på att betala och att man inte bara tittar på kr/kvm av ytan utan mer ser förbi det, vad man mer får för pengarna.

När det gäller konkurrensen med andra fastighetsbolag svarar Ternström såhär:

“Hyran är naturligtvis för rätt många en viktig parameter. Men även naturligtvis att man har ett gott rykte, att man är en bra fastighetsägare, att man kan tillhandahålla det där lilla extra att man är flexibel, snabbhet är ju viktigt, att man återkommer med offerter och att man återkommer med ritningar och förslag

(26)

på eventuella planlösningar och att man kan tillhandahålla lokalen eller ombyggnad på det vis som hyresgästen önskar. Många tar sig tid att kolla referenser om fastighetsbolagen, pratar med kollegor och de som sitter som hyresgäst, hur det funkar att vara hyresgäst hos Kungsleden. Det är jätteviktigt att ha goda vitsord”(Ternström, 2016).

På Kungsleden satsar de även på hållbarhet, miljö och socialt ansvar. De arbetar med ett socialt projekt där ungdomar som aldrig har arbetat tidigare får arbeta några veckor på sommaren. De arbetar mycket med miljöfrågor, att ta bort all deras fossila bränsle och användningen av olja samt att sänka energiförbrukningen för att spara på miljön. Ternström menar att i ett kluster så är det lättare att påverka den allmänna kommunikationen till deras kluster, genom att ha tillgänglig kollektivtrafik. Det minskar miljöpåverkan.

Samarbetet med högskolor finns inte lokalt direkt här nere i Skåne men i Stockholm har tre stycken traineers tagits in. Annars finns det inget annat samarbete enligt Ternström.

Varumärket är jätteviktigt, både kluster och rent generellt anser Ternström. Kungsleden har bytt logga och kört en helt ny marknadsföring när den nya strategin tillämpades för några år sedan. De har en väldigt stor marknadsföring för sina kluster. På Kungsleden har de en värdegrund att stå på, som är professionalism, omtanke och glädje, det gäller både internt och externt. Det speglar det dagliga arbetet.

4.4 Intervju med Vasakronan (anonym)

Respondenten från Vasakronan menar att kluster är något alla pratar om men det är ingen som kan sätta fingret på vad det är. Det kan vara att företag vill ligga nära varandra att t.ex. företag som säljer jeans vill ligga bredvid varandra. När fastighetsägare skapar kluster av något, det är något som händer. Teknikföretag kan gynnas av kluster då det blir självgenerering, Ideon är ingen bransch utan det är ett uppstyrt företag. Det finns många olika typer av kluster. Köpcentrum är ett form av kluster då allt ligger tillsammans som på t.ex. Emporia. Där skapar man marknadsföring för köpcentrum och där finns all service som behövs. När hyresgäster som har kontor eller butiker sitter tillsammans skapas ett mervärde, då dras hyresgäster som har samma behov till varandra. På Erikssons i Lund sitter många mindre konsulter som säljer

(27)

tjänster tillsammans men de har ingen nytta av varandra. Vissa grupper vill inte sitta tillsammans även om de tillhör samma bransch.

Att bestämma ett kluster sker inte så ofta, det finns olika poäng med att klustra men det finns även nackdelar och risker menar respondenten, det kan vara att det blir ett stämplat kluster. Om flera advokatbyråer finns i området och om området skulle ändras så blir det svårare för nya hyresgäster att flytta dit, då området är stämplat som ett advokatkluster. Det gör att inga andra vill dit. Det kan också finnas medvetna kluster. Om ett område har för många Espresso house på en gata då kan fastighetsägaren stoppa dem om de har flera fastigheter i området. Det kan även vara så att man måste göra en konstruktionsbenämning att om det går sämre för butikerna i området kan man göra om det till något annat t.ex. restauranger. Om det är svårt att få dit butiker måste man ändra utbudet. Det gör att fastighetsägaren kan styra verksamheten om de har fler fastigheter i området. Det är när fastighetsägaren ser vad som händer, att en hyresgäst vill sitta här om fler från samma bransch kommer till området. Dock påpekar respondenten att det inte finns geografiska kluster.

Respondenten från Vasakronan menar att fördelen med att klustra är att få det bästa av två världar, det blir självgenerande och hyresgäster står på kö att hyra där.

Gällande om kluster är en strategi eller det sker på den operativa verksamheten svarar respondenten så här:

“Det är ingen strategi för den är för smal för oss. Det sker på den operativa verksamheten utan den dras till varandra. Kluster är inget recept på att lösa en stor investering när man ska bygga ett nytt hus, det finns för stora risker med mycket kapital bundet”.(Vasakronan).

Alltså så är det ingen strategi för Vasakronan utan när man ser att företag vill klustra sig på den operativa verksamheten så får man titta på det då.

Samarbetet med andra fastighetsföretag finns till viss del, bland annat gemensam områdesmarknadsföring på Ideon, på den övergripande nivån och även i Västra hamnen. När det gäller konkurrensen till andra fastighetsbolag så är Vasakronan långsiktiga men det finns undantagsfall och det är när de säljer sina fastigheter. De har långa relationer med bland

(28)

annat kunder. Det finns företag som säljer allt som t.ex. Skanska. Även som fastighetsägare måste man ha något att erbjuda. Respondenten menar att egentligen så är det en köp och säljprocess. Då kunden behöver nya lokaler så gör de förfrågningar hos fastighetsbolagen och då visar fastighetsbolagen vad de har och erbjuda.

Vasakronans varumärke är att de tänker långsiktigt. De ägs av första till fjärde AP-fonden och respondenter säger att de sköter sig i upphandlingar, är ärliga, långgångna och satsar på hållbarhet som uppvärmning, koldioxid och energi.

4.5 Intervju med Göran Månsson, Catena

“Man pratar generellt, […] omkonventering av gamla fastigheter kan man säga, om man har en jättestor fastighet så försöker man få någon form av att man inte hittar en enda tagare utan man hittar fler som vill har små ytor som kan vara intresserade av att bygga ett kluster”.(Månsson, 2016)

Catenas kontor ligger i gamla ABB:s hallar på Landskronavägen i Helsingborg och där finns 20-25 tal olika aktörer som är inne och fyller jätteanläggningen, det är en form av ett kluster menar Månsson. Det finns även andra kluster menar Månsson bland annat inom detaljhandeln som är vanligt förekommande och då bland annat gallerior eller köpcentrum. Han nämner även att när IKEA ska etablera sig så köper de tio gånger mer mark än vad som behövs och sedan säljer de marken dyrare för att Ikea vet att andra mindre företag behöver draghjälpen.

Månsson presenterar även E-city som ett kluster som de håller på att bygga i Ängelholm. På Catena tror de att de kommer att bli ledande inom e-handels logistik. E-city ska bli 77 000 kvm stort och där kronjuvelen är Boozt Fashion. Ett 60-70 tal små företag ska även inrymmas i ett bemanningsföretag. Månsson anser att detta är den första riktiga klustertanken inom e-handel. Månsson menar att det främsta skälet till att klustra, det är att som fastighetsägare vill man få uthyrt sina ytor. Det är även att när det framförallt gäller E-city så är det många väldigt små företag och om de då tillhör ett kluster kan de sänka sina kostnader. Det ger smidigare och billigare lösningar när det gäller transport, emballage, kringkostnader, att ta foto och visualisera sin produkt. När man går in i ett kluster som kund så per automatik minskar de sina kostnader och de blir mer effektiva för man klarar av att växa.

(29)

När det gäller hållbarhet så kan det vara bra om flera delar på kostnaderna för att kunna satsa på hållbarhet. Månsson menar att ensamt inte alltid är stark för man måste ha en viss volym för då kan många tillsammans arbeta fram skalfördelar.

När det kommer till fördelar av att klustra menar Månsson att det blir lättare att hyra ut sin produkt men även när det gäller E-city så är Catena unikt med något. När man är först med något får man väldigt mycket marknadsföring för att många visar intresse på vad som ska hända.

E-city är en fullständig strategi och där vill Catena möta en trend som finns i samhället och som de har varit vaksamma på länge menar Månsson. Göran nämner även att Catena är ett visionärt företag som tittar in i framtiden och ser vilka trender som pågår och försöker möta den som ett logistikföretag. Nästa trend som ska ses över är city logistik alltså logistik som sker i innerstäderna och hur den ska hanteras och hur man får ut varorna som kallas the last mile. Månsson nämner att det kostar mycket för slutkunden när det gäller city logistik och där kommer klustertankarna in att man ska samla olika aktörer under ett tak.

Samarbeten med andra fastighetsbolag finns, menar Månsson och det är framförallt med olika kommuner, bland annat Karlshamn där det finns ett samarbete gällande mark och fastigheter som ska uppföras tillsammans. Catena äger vissa fastigheter med andra fastighetsbolag som t.ex. kommunala fastighetsbolag, Peab och olika lantbrukare. Sedan finns det samarbeten med olika aktörer som i E-city. Där finns det ett samarbete med Boozt Fashion som investerar mycket pengar när det gäller utrustning i fastigheten. Såhär nämner Månsson samarbetet med Boozt Fashion:

“Det är någon form av partnerskap och vi bygger den här tillsammans. Så ofta går nu från att det alltid har varit fastighetsägare och hyresgäst till man mer i partner, man bygger mer gemensamt för framtiden. Man specialanpassar väldigt mycket av fastigheten och då måste man ha något slags samarbete sen behöver det inte vara på print att man äger tillsammans eller så, vi vill ju äga våra fastigheter själv. [...]. Man har ett barn ihop, fastigheten och den ska förädlas och växa upp”.(Månsson, 2016)

(30)

Det finns ingen konkurrens när det gäller E-city eftersom Catena är unika än så länge. Det finns väldigt många fastigheter och Catena har några konkurrenter inom lager och logistik men att vid nyetableringar får de väldigt många förfrågningar fast att de inte är de billigaste men som Månsson säger är de långsiktiga ägare och är nog de mest attraktiva när det gäller logistikfastigheter. Månsson menar på att både relationen med hyresgästen och fastighetsägaren är viktig samt att som fastighetsägare kunna se kundens behov och att ständigt vara på plats och inte bara när det är något fel på fastigheten utan att “vara med och dansa när musiken finns där”.(Månsson, 2016)

På Catena finns egna förvaltare på alla de fastigheter som de äger själv men vid uppköpet av Tribona så är där några fastigheter som har inhyrda förvaltare menar Månsson.

“Vi vill förstå dom fastigheter vi har. Servicen är hög och det är på grund av att vi ser långsiktigt och att försöka förstå affären [...]. Så vi strävar efter att alltid vara en synlig fastighetsägare”.(Månsson, 2016)

När det gäller samarbeten med skolor vill Catena vara en del av Campus i Helsingborg, Lunds universitet och Malmö som de kommer att inleda samarbeten med. Nu finns det två traineer och det ska försöka hitta något program som de kan använda. Månsson menar att alla som arbetar på Catena vill hjälpa ungdomar och nyexaminerade att få en ingång. “Vi är mer öppna för att skapa en effekt av kontakten med utbildningar i olika former”.(Månsson, 2016)

Månsson berättar att de sätter sitt namn på det som de är stolta över och det som de inte är stolta över sätts inget namn på. E-city i Ängelholm är de jättestolta över och därför har de satt takbeklädnad på taken med hyresgästernas namn och deras namn med 35 m stora bokstäver. Det är viktigt att presentera det som man är stolt över och att Catena har ett jättebra varumärke som de är stolta och glada över säger Månsson.

4.6 Intervju med Mats Hallberg, Paulssons fastigheter

Enligt Hallberg så är alla företag nischade inom vissa områden. Det handlar om kompetens, marknadsmöjligheter och affärsidé. Ett av skälen till att företag klustrar är att alla fastighetsbolag vill öka värdet på sina fastigheter och det är att maximera intäkten och

(31)

minimera kostnaderna menar Hallberg. När fastighetsbolag är specialist på något t.ex. köpcentrum, bostäder eller industrilokaler så blir det en synergieffekt av drift och administration. Hallberg menar att bostadsföretag är mer personalintensiva, man vill ha en säkrare marknad. Lokalbolag är inte så intensiva på varken företagsskötarsidan eller på förvaltare sidan. På Paulssons har de valt att satsa på centrumfastigheter i Lund och även i Landskrona, medan de sålt av fastigheter som de tycker ligger fel som bland annat Bjärred centrum berätta Hallberg.

Kluster ger fördelen att fastighetsägaren får en rationell fastighetsförvaltning. Om fastighetsägaren endast har fastigheter i centrum, då är det gångavstånd till merparten av fastigheterna. Det gör att på Paulssons finns inte några långa köravstånd för fastighetsskötare eller övrig förvaltning. Hallberg menar även att de endast behöver lära sig centrum, de behöver inte veta hur hyressättningen ser ut på köpcentrum eller andra stadsdelar.

Om kluster sker på den operativa verksamheten eller som strategi svarade Hallberg såhär:

“Det är en strategi. Det är ju en del av affärsidén. Vår affärsidé är ju att vi ska ha fastigheter i centrala Lund och vi ska ha i Landskrona. Vi har inte specialiserat oss på bostäder eller lagerlokaler eller butiker utan det är geografiskt”. (Hallberg, 2016)

När det gäller samarbeten med andra fastighetsbolag menar Hallberg att det finns Citysamverkan för de som har butiker i Lund och att det finns motsvarigheter i Landskrona. Då finns det gemensamma marknadsföringskampanjer eller aktiviteter som t.ex. öppet hus på lördagar. Det finns även samverkan när det gäller hyresförhandlingar och även fastighetsägarföreningar som driver olika frågor.

Konkurrens inom bostäder finns knappt enligt Hallberg för de kan inte konkurrera ut sina grannar eller locka med fria hyror eller nedsatt hyra för att fylla husen. Där är det viktigt att sköta sina fastigheter och vara en bra värd. När det gäller lokaler, butiker eller kontor kan det finnas en viss konkurrens för där väljs ett specifikt objekt och där kan man konkurrera med läge, hyresnivå och eventuella utrustningar i lokalerna. Hallberg menar att en näringsidkare kan välja att flytta sitt kontor från det ena till det andra så där kan det bli en konkurrenssituation eller förhandlingssituation som inte alls finns på bostadssidan.

References

Related documents

K2:s värderingsregler bestäms främst från försiktighetsprincipen, vilket kan ge en missvisande bild av företags ekonomiska ställning dock med hänsyn

eftersom teorierna förklarar att det gynnar företagen att hålla sig uppdaterade. Vår undersökning visar att bland annat de faktorer som vi trodde skulle ha haft stor påverkan

Det är idag oklart om företags användning endast ska ses som marknadsföring till potentiella kunder, eller om det finns skäl för företag att använda sig av sociala medier i andra

Detta har sedan använts i olika former av systematisk bearbetning genom SWOT-analyser, brainstorming, Paretodiagram och fiskbensdiagram (Ishikawadiagram). Viktiga resultat har

Min fallstudie bygger på Telematics Valley, en ideell organisation som har till syfte att skapa ett regionalt forum för kommunikation, erfarenhetsutbyte och nätverk för

Pruth med flera (2000:2) vidareutvecklar detta genom att säga att TPL-företag har specialiserat sig på att utveckla logistik- och IT-system för att på ett mer konkurrensmässigt

Variationer i anskaffningsvärdet får enligt Respondent C stora konsekvenser för företag som värderar sitt råvarulager till senast kända inköpspris eftersom komponenter av samma

”Men jag tror att vi har väldigt mycket kvar att göra när det gäller processarbete och organisationsoptimering… för att just kunna få till en naturlig kommunikation och ett