Smarta byggnader - Hur smarta är de?

Smarta byggnader - Hur smarta är de?

En komparativ fallstudie i driftsäkerhet

Intelligent buildings - How intelligent are

they?

A comparative case study of reliability

1

Förord

Kandidatuppsatsen skrevs våren 2020 på programmet fastighetsföretagande vid Malmö

Universitet. Vi vill rikta ett stort tack till de respondenter som ställt upp på intervju och till vår handledare Ingrid Svetoft för hjälp och vägledning under arbetets gång. Vi vill också tacka Emma Severinsson som hjälpt oss med granskning, inspiration och rådgivning.

Malmö, Maj 2020

2

Abstract

The last few years intelligent buildings and building automation have been increasingly discussed. The environment, sustainability and energy efficiency are subjects that are frequently discussed. Intelligent buildings could be a means to achieve profitability and sustainability. This study will begin with a review of different definitions of what an intelligent building is and arrive at a decision on what definition to use. From there a comparative case study with an inductive reasoning will be implemented. The purpose of the study is to find out if there is a difference in reliability between an intelligent building and a non-intelligent building. How these differences present themselves and where they can be found. The conclusion results in a theory formulated as there is no difference in reliability between an intelligent and a non-intelligent building. The triangulation model will be used to analyze the collected data. Both quantitative and qualitative data will be analyzed by comparison. To find relevant data fault reports from both buildings will be processed and analyzed, beyond that semistructured interviews will be conducted with employees that work with the buildings every day. To be able to implement a meaningful and reproducible study the report contains explanations of concepts as reliability, RCM, RAMS and fault tolerance.

3

Sammanfattning

De senaste åren har det talats mer och mer om smarta byggnader och byggnadsautomatisering. Även miljö, hållbarhet och energieffektivitet är ämnen som diskuteras frekvent. För att uppnå lönsamhet och hållbarhet är smarta byggnader ett aktuellt alternativ. Studien kommer ta avstamp ifrån en definition av vad smarta byggnader är och ha den som grund i studien som genomförs. Studien är en komparativ fallstudie med induktiv ansats. Syftet med studien är att undersöka ifall det finns någon skillnad i driftsäkerhet mellan en smart byggnad och en icke smart byggnad. Hur dessa skillnaderna utmärker sig och vart de i så fall finns. Studien görs med en induktiv ansats och slutsatsen mynnar ut i en teori som lyder att det inte finns någon skillnad i driftsäkerheten mellan en smart byggnad och en icke-smart byggnad. Trianguleringsmodellen används för att analysera den insamlade data. Både kvantitativa och kvalitativa data undersöks och analyseras genom komparation. För att få fram relevanta data kommer byggnadernas felanmälningar att analyseras, därtill kommer semistrukturerade intervjuer med personal som arbetar med byggnaderna dagligen genomföras. För att kunna göra detta förklaras begrepp och analysverktyg som driftsäkerhet, RCM, RAMS och feltolerans i teorikapitlet.

4

Innehållsförteckning

1. Inledning 6

1.1 Bakgrund 6

1.1.1 IoT – Internet of things 7

1.1.2 PropTech – Property technologies 7

1.1.3 Definitioner av begreppet smarta byggnader 7

1.4 Målgrupp 9 1.5 Disposition 9 2. Metod 10 2.1 Avgränsningar 11 2.1.1 Urval av byggnader 12 2.1.2 Urval av intervjupersoner 13 2.2 Tillvägagångssätt 13

2.3 Studiens tillförlitlighet och äkthet 14

2.4 Begränsningar i studiens jämförbarhet och reliabilitet 14

3. Teori 16 3.1 Begrepp 16 3.1.1 Driftsäkerhet 16 3.1.2 Tillgänglighet 18 3.1.3 Redundans 18 3.1.3 Feltolerans 18

3.2 Verktyg för att analysera driftsäkerhet 19

3.2.1 RCM – Reliability Centered Maintenance 19

3.2.2 RAMS – Reliability, Availability, Maintainability & Safety/ Supportability 19

3.2.3 Aff – Koder 19

4. Empiri 22

4.1 Respondenter 22

4.2 Intervjuer 22

4.2.1 Intervjuer med förvaltare 22

4.2.2 Intervjuer med drifttekniker 24

4.3 Felanmälningar / Arbetsordrar 26

5. Analys och diskussion 34

5.1 Intervjuer 34

5.1.1 Intervjuer förvaltare 34

5

5.2 Felanmälningar/Arbetsordrar 37

5.3 Komparation och Kontrastering 42

6. Slutsatser 44

6.2 Förslag på vidare forskning 45

Referenslista 46

6

1. Inledning

1.1 Bakgrund

Det talas mer och mer om smarta byggnader inom fastighetsbranschen. Intel bygger en smart byggnad i Israel som en konkurrensfördel vid rekrytering av kompetent personal (Venturebeat, 2020). Mitsubishi har utvecklat 3D-kartor för byggnader som visar olika installationers status. Genom att använda dessa kartor kan olika smarta enheter och installationer interagera på ett sömlöst sätt och hjälpa till att minska arbetsbördan för underhållspersonal (Future IoT, 2020). Iot world today (2020) skriver att smarta teknologier tar plats i hotellbranschen. Det kan röra sig om till exempel smart check-in, närvarostyrning av ljus, värme och ventilation.

Fastighetsbranschen stod år 2017 för 32% av Sveriges energianvändning (Boverket, 2020) och 36% av världens energianvändning (unep, 2018). En förhoppning är att med hjälp av smarta byggnader och smarta funktioner kunna sänka elkonsumtionen och miljöpåverkan.

Att städer, byggnader och hem blir mer digitaliserade i syfte att vara användarvänliga är en sak, men vad innebär det egentligen? Det finns många fördelar och förhoppningar, men vilka är bristerna, finns de och vilka är de?

Exempelvis så råkade Malmö Universitet ut för en olycka kopplad till driften. Malmö Universitet har lokaler som enligt en systembaserad definition kan klassas som “smarta”. De har koldioxidstyrd ventilation, dörrar som styrs elektroniskt och rörelsestyrd belysning. Under en vecka då en server på Malmö Universitet inte fungerade var det problem att komma åt interna system för både studenter och lärare. Det ledde till att ingen kunde se schemat eller lämna in uppgifter. Vissa svårigheter uppstod också med planerad undervisning då digitalt material inte kunde nås (Aftonbladet, 2020). Magnus Wikforss IT-ansvarig på universitetet säger följande ”Man kan väl säga att det finns en risk när man har olika former av mycket teknik igång, men det gäller också att hela tiden serva rätt teknik” (Aftonbladet, 2020). Detta är ett exempel på negativa konsekvenser med smarta byggnader. I många smarta byggnader är det inte bara en sak som är uppkopplad. Detta drabbade internetåtkomsten och molntjänster, passersystemet berördes inte

7 (Aftonbladet, 2020). Därav är det viktigt att undersöka vilka eventuella brister som finns. Vi har gjort detta genom en jämförande fallstudie. Fallet med Malmö Universitet var bara ett exempel för att förtydliga på vad som faktiskt kan ske.

1.1.1 IoT – Internet of things

Internet of things/sakernas internet, det handlar om dagens nya tekniska möjligheter. Idag finns det mängder av möjlighet att koppla upp tekniska saker som mobiler, kaffemaskiner och mera mot internet och styra dem från mobila enheter utanför hemmet. 2020 förväntas över 50 miljarder enheter vara uppkopplade på detta sätt (Nationalencyklopedin, 2020).

1.1.2 PropTech – Property technologies

Handlar om digitalisering kring fastighetsägande, det är ett av flera begrepp som skapar ett nytt sätt att äga och förvalta på. Det innefattar den teknologiska utvecklingen gällande ägandet, förvaltandet, uthyrningen och mera. PropTech är centralt för många fastighetsägare i en allt mer digitaliserad värld. Det kan ge nya innovativa lösningar, plattformar som kan sänka kostnaderna för ägandet. Begreppet i sig är närliggande till “Internet of things” och “Smarta byggnader” då alla är en del av ett nytt sätt att äga och förvalta (Fastighetsägarna, 2018).

1.1.3 Definitioner av begreppet smarta byggnader

“Smarta byggnader” har fått allt större uppmärksamhet de senaste två decennierna (Szasz & Husi, 2014). Det finns idag ett stort antal olika definitioner av begreppet. Wigginton och Harris (2013) identifierar över 30 stycken. Den stora mängden och variationen av definitioner medför vissa svårigheter när smarta hus ska diskuteras. Ting-pat So och Lok Chan (1995) skriver att definitionerna av smarta byggnader generellt kan delas in i två kategorier. De som har fokus på teknologier och de som har fokus på användares behov.

Begreppet smarta eller intelligenta byggnader började användas under 1980-talet (Omar, 2018). Den första byggnaden som lanserades som en smart byggnad var “City place building” i Hartford i Connecticut som invigdes 1983 (Ting-Pat So, Wong & Wong, 1999).Begreppet lanserades 1981 av United Technology Building Systems Corporation (UTBS Corporation). De syftade då på byggnader med sofistikerade telekommunikationer, byggnadsförvaltning och nätverkstjänster som

8 tillhandahöll delade hyresgästtjänster. Vid den här tiden fokuserade definitionerna av vad en smart byggnad var på tekniska system som byggnadsautomatisering, kommunikationer och kontorsautomatisering (Harrison, Loe & Read, 1998).

Wang (2010) delar in de olika definitionerna i tre olika kategorier: prestationsbaserade, servicebaserade och systembaserade. Den prestationsbaserade definitionen utgår ifrån en byggnads prestation och hyresgästernas krav snarare än vilka automatiska system som finns i byggnaden. De servicebaserade definitionerna är fokuserade på kvaliteten av den service byggnaden levererar. Installationerna ska hålla hög kvalitet, vara lättillgängliga och användarvänliga samtidigt som de är automatiserade. De systembaserade definitionerna formaliserar vilka tekniska system en byggnad ska ha för att anses vara smart. Szasz & Husi (2014) skriver också att det finns stora geografiska skillnader i hur begreppet definieras. Olika definitioner används i olika länder och delar av världen.

I USA definierar Intelligent building institute (IBI) en intelligent byggnad som en som tillhandahåller en produktiv och kostnadseffektiv miljö genom optimering av de fyra grundläggande elementen, struktur, system, servicemanagement och relationerna mellan dem (Ting-Pat So, Wong & Wong, 1998).

I Storbritannien har European Intelligent Building Group (EIBG) definierat en smart byggnad som en där en miljö som maximerar effektiviteten hos byggnadens brukare skapas. Samtidigt så möjliggörs en effektiv resurshantering med minimala livstidskostnader för hårdvara och faciliteter (Ting-pat So, C.W & Wong, 1998) (Szasz & Husi, 2014).

I Japan har definitionen enligt (Szasz & Husi, 2014) utgått från fyra olika aspekter:

Det går främst ut på att ta emot och skicka information och understödja ledningen. Därtill ska byggnaden och dess system tillgodose “belåtenhet” och bekvämlighet för de brukare som arbetar i byggnaden. Utöver de två ska en rationalisering av byggnadens administration ske. Sist bör möjlighet för snabb och flexibel respons finnas för att ändra den sociologiska miljön.

Gemensamt för de olika definitionerna är att byggnaden på något sätt ska effektivisera arbetet för brukarna. Byggnaden ska göra att anställda trivs bättre, att de presterar bättre eller att byggnaden

9 i sig är mer effektiv i sin resursanvändning, till exempel när det kommer till förbrukning av energi. Undersökningen som utförs tar sin utgångspunkt i EIBGs definition av vad som är en smart byggnad.

En definition är nu vald och vi har något att utgå ifrån. Nu kan vi jämföra skillnaderna i bland annat felanmälningar och driftsäkerheten på en smart och en icke smart byggnad.

1.3 Syfte och frågeställning

Syftet med studien är att undersöka om det finns någon skillnad i driftsäkerhet mellan en smart byggnad och en icke smart byggnad och vart dessa skillnader i så fall finns. Därefter formuleras en teori. För att uppnå syftet med studien kommer vi utgå ifrån frågeställningarna:

- Finns det några skillnader i antalet felanmälningar och vilket teknikområde är det mest frekvent felanmälda i respektive byggnad?

- Kan någon skillnad i driftsäkerhet identifieras på de jämförda byggnaderna?

1.4 Målgrupp

Målgruppen för denna studien är dagens och morgondagens alla fastighetsägare och förvaltare. Studien ska hjälpa förvaltare och ägare att exemplifiera hur driften av olika byggnadstyper skiljer sig åt. I detta fallet en smart byggnad och en icke smart byggnad. Studien visar felanmälningar från både kommersiella och bostadsfastigheter. Ena fastigheten, Turning Torso, innehar både kontor och lägenheter och således kommer ge en bild av hur fördelningen av felanmälningar kan se ut kopplat till bostäder.

1.5 Disposition

Eftersom studiens inriktning är att undersöka hur driftsäkerheten skiljer sig i smarta och icke smarta byggnader presenteras data och intervjuer som besvarar detta. Under metodkapitlet presenteras tillvägagångssätt och analysmodellen triangulering. I teorikapitlet behandlas bland annat vad tillgänglighet och driftsäkerhet är. Vi redogör också för tidigare empirisk forskning och vissa grundläggande begrepp och analysmetoder. Under empirin redovisar vi några av svaren från

10 de intervjuer som genomförts. Vi visar i samma kapitel också hur felanmälningarna fördelar sig över de olika kategorierna. Efter att empirin analyserats med hjälp av triangulering så presenteras studiens resultat i det kapitel som heter slutsatser. Sist så introduceras förslag på̊ vidare forskning.

2. Metod

Studien är en deskriptiv fallstudie med komparativ metod som görs inom ramen för den kvalitativa ansatsen med en kvantitativ jämförelse. Studien har både kvalitativa och kvantitativa inslag. De kvalitativa inslagen består av intervjuer och de kvantitativa består i att frekvensen av felanmälningar redovisas och analyseras. Den komparativa delen av studien är att två byggnader, Turning Torso och Kristallen jämförs. Fokus ligger på att jämföra driftsäkerheten i de båda byggnaderna. Studien görs med en induktiv abstraktionsnivå.Det innebär att de observationer som görs tas som utgångspunkt för att formulera en teori (Bryman, 2016). Observationerna består i detta fall av felanmälningar och intervjusvar. Studien är deskriptiv då den syftar till att beskriva verkligheten snarare än att förklara eventuella orsakssamband (Björklund & Paulsson, 2012).

De valda byggnaderna är Turning Torso i Malmö och Kristallen i Lund. Vi kommer identifiera eventuella likheter och skillnader genom en komparativ metod med hjälp av felanmälningar. Vi kommer således kunna jämföra svaren. Den komparativa metoden innebär även att vi jämför svaren från de intervjuer som genomförts med förvaltare och drifttekniker med ansvar för respektive byggnad.

För att göra studien mer träffsäker kommer den genomföras med en blandad metod. Studien innehåller således både kvalitativa delar i form av semistrukturerade intervjuer och kvantitativa delar i form av felanmälningar. Vi är i vår studie intresserade av att få veta hur de som jobbar med byggnaderna upplever driftsäkerheten i dem. Då passar en semistrukturerad intervjumetod bra enligt Bryman (2016). Det innebär att vi har utgått från ett frågeschema där vi också försökt följa upp vissa svar med följdfrågor då det behövts. Denna flexibiliteten är en viktig del av en semistrukturerad intervju (Bryman, 2016).

Den triangulära modellen är en av de fyra större redskapen för analys av mixad metod. Mixad metod utgår ifrån när man ska analysera kvalitativa och kvantitativa tillsammans. Den triangulära

11 modellen har även en indelning som kallas ”The Convergence model” (Figur 1) och det är den vi utgår ifrån. Modellen är alltså ett analysverktyg för att dra slutsatser av kompletterande data, den utgår ifrån att data för den kvalitativa och kvantitativa delen samlas in och analyseras var för sig. Därefter jämförs resultaten från de båda analyserna med varandra och likheter och skillnader i resultaten lyfts fram. I ett sista steg tolkas sedan svaren. Denna metod anses som ett ramverk för en ”mixad metod analys”. Utmaningen med modellen är att den kräver expertis för val av data, men även förstå konsekvenserna av denna typ av jämförelse (Creswell & Plano Clark 2007).

2.1 Avgränsningar

De byggnader som undersöks är HSB Malmös Turning Torso i Malmö och Lundafastigheters Kristallen i Lund. Vi har begränsat undersökningen av felanmälningar till att omfatta åren 2016– 2018. Avgränsningen till åren 2016–2018 motiveras av att det är den data som finns tillgänglig. Felanmälningarna har hämtats från respektive bolags förvaltningssystem. Analysen av felanmälningarna kommer utföras genom att se vilken byggnad som har flest felanmälningar. Om det är samma byggdelar som är mest frekvent felanmälda i de båda byggnaderna. Tanken var från början att avgränsa oss till de kommersiella ytorna för att det skulle göra studien mer relevant. För att få ett bredare underlag och en mer tillförlitlig studie har vi valt att inkludera felanmälningarna för lägenheterna i Turning Torso.

12 2.1.1 Urval av byggnader

Vårt val av en smart byggnad faller på Kristallen i Lund som ägs av Lundafastigheter. Kristallen uppfyller de kriterier som ställs upp i EIBGs definition.

Tre olika kriterier ställs upp i EIBGs definition av en smart byggnad. Dessa är att brukarnas effektivitet ska maximeras, att en effektiv resursanvändning ska möjliggöras och att livstidskostnader för hårdvara och faciliteter ska minimeras.

Kristallen är utformad på ett sådant sätt att brukarnas effektivitet ökas på så vis att ett öppet kontorslandskap genererar överförbarhet och flexibilitet bland förvaltningarnas anställda. Tysta rum finns för längre möten och samtal vilket gör att dessa inte stör övriga medarbetare. Det öppna landskapet ger också en effektiv användning av ytan. Solceller på taket gör att man behöver köpa mindre energi. Automatiska solavskärmare gör att insläppet av ljus och värme kan styras, givare för temperatur gör att man inte värmer upp huset i onödan dessa saker gör tillsammans att en effektiv resursanvändning kan uppnås.

Det öppna kontorslandskapet bidrar också till att sänka kostnaden för faciliteterna. Förtätning innebär en lägre kostnad per anställd för hyresgästerna. Att Lundafastigheter har valt att använda sig av intern underhållspersonal som ronderar och ser till att alla installationer fungerar som de ska bidrar också till att sänka livstidskostnaderna för hårdvara. På så sätt är Kristallen en smart byggnad och faller också inom ramen för PropTech.

En byggnad som inte uppfyller de kriterier som ställs upp i den valda definitionen är en icke smart byggnad. Turning Torso i Malmö är byggnaden som får anses icke smart. Byggnaden har två funktioner. Byggnaden är både en något lyxigare bostadsfastighet med fina faciliteter för de boende. Den andra funktionen är kontorsverksamhet. Kontorsytan på Turning Torso är uppdelad i större öppna kontorsytor, mindre mötesrum men även stora konferensrum. Ytorna och rummen är fördelade på många olika våningar i byggnaden, lågt till högt. Kontorslokalerna i byggnaden är sådana som HSB själva arbetar i men även andra företag kan hyra in sig. Även företag som inte är en hyresgäst i byggnaden kan hyra det stora konferensrummet på översta våningen. Byggnaden anses vara icke smart därför att den inte uppfyller de kriterier som ställs upp för en smart byggnad i EIBGs definition. Dock har byggnaden viss komplex teknik som gör det möjligt att återvinna energi från vissa tekniska funktioner (Nilsson, 2020).

13 Det finns likheter mellan de båda byggnaderna, till exempel att båda är byggda som ståtliga och unika byggnader. Därtill har båda kontorslandskap och en stor mängd fönster. De likvärdiga förutsättningarna med den liknande exteriören gör det relevant att studera och jämföra dem. Båda byggnaderna är relativt stora, Turning Torso är 19.200m² (NCC, 2020) och Kristallen är 11.000m² (Senab, 2020). Det finns såklart olikheter som försvårar jämförelsen, som exempelvis hur gamla de är. Turning Torso är nio år äldre än Kristallen. Det är också byggnader som är välkända i sina respektive städer, vilket gör jämförelsen ännu mer intressant.

Studien avser att undersöka var någonstans eventuella brister i driftsäkerhet finns. För att kunna utföra en sådan undersökning måste relevant data jämföras. Denna data har hämtats från byggnadernas felanmälningar. De visar var fel i byggnaden uppstår, i vilket teknikområde och i vilken omfattning. Således blir det enklare att behandla den kvalitativa datan vi samlar in på så vis att vi kan ställa den kvalitativa och den kvantitativa datan mot varandra.

2.1.2 Urval av intervjupersoner

Vi ville få en en så övergripande bild som möjligt. Vi ville därför prata med den person som har det övergripande ansvaret för byggnaden. I båda fall är det förvaltaren för respektive byggnad. Vi ville också få förståelse för den tekniska funktionen i byggnaderna. Vi blev av förvaltarna rekommenderade att intervjua driftteknikerna för att få en inblick i hur de olika tekniska systemen interagerar med varandra. Vi valde att följa deras råd och intervjuade även driftteknikerna.

2.2 Tillvägagångssätt

Vi använder oss av statistik gällande felanmälningar från en smart byggnad och en icke smart byggnad för att kunna jämföra driftsäkerheten. Vi identifierar vilka som är de mest förekommande felen som anmäls och undersöker även om olika årstider påverkar detta. Vi har också kunnat dra slutsatser om vilka de mest frekvent felanmälda byggnadsdelarna och installationerna är och om de skiljer sig mellan de två undersökta byggnaderna. Vi har också genomfört fyra intervjuer med personer som arbetar med de två byggnaderna. Dessa intervjuer ger en större förståelse för byggnaderna och deras styrkor och svagheter.

14

2.3 Studiens tillförlitlighet och äkthet

Tillförlitlighet är kopplat till reliabilitet och validiteten. Tillförlitligheten utgår ifrån studiens interna och externa validitet, men även reliabilitet (Bryman, 2016).

Reliabilitet är själva undersökningen av felanmälningar och vart de kommer ifrån (Bryman, 2016). Turning Torso i Malmö som byggdes 2005 och Kristallen i Lund vars byggår är 2014. Turning Torso är alltså nio år äldre. Felanmälningarna för Turning Torso är åren 2016 till 2018, år 2016 är byggnaden alltså elva år gammal. Felanmälningarna för Kristallen är åren 2016–2018. Vi jämför alltså två objekt som är olika gamla. Åldern på byggnaden har såklart inverkan på eventuella fel på fastigheten och dess drift, såsom slitage bland annat. Detta även om komponenter byts ut och- eller upprustas genom åren.

Validiteten beskriver mätningens relevans (Bryman, 2016). För att kunna få fram ett svar på driftsäkerheten på smarta byggnader är det intressant att jämföra smarta med icke smarta byggnader. Att endast jämföra felanmälningar i form av vad som anmäls i vardera byggnaden säger inte allt, men det ger en bild av hur driftsäkra byggnaderna är i relation till varandra. När denna statistik behandlats och sammanställts går det att klargöra skillnader och likheter gällande den smarta och icke smarta byggnaden. Dessutom kommer intervjuer med förvaltare- & driftpersonal på arbetsplatsen genomföras. Det ger en bild av hur de som arbetar med byggnaderna dagligen uppfattar driften, dess driftsäkerhet och byggnaden som helhet. Således kan man få ett svar på vart de eventuella felen i smarta byggnader kontra icke smarta byggnader ligger och se hur det är kopplat till driften. Det kommer även visas i vilken grad eventuella problem förekommer och om de finns i båda eller bara en av byggnaderna. Således kommer slutsatser kunna dras av statistiken. Det går inte att generalisera resultatet till att gälla alla smarta eller icke smarta byggnader, men kan ändå indikera vilka eventuella brister eller fördelar i driftsäkerhet en smart byggnad kan ha.

2.4 Begränsningar i studiens jämförbarhet och reliabilitet

För att få ett tillräckligt stort underlag har vi valt att inkludera även de bostäder som finns i Turning Torso. Underlaget på de kommersiella lokalerna i Turning Torso var för litet för att kunna göra en

15 meningsfull jämförelse med Kristallen. Detta kan resultera i att jämförbarheten mellan de två byggnaderna blir sämre då användningsområdet och brukarna skiljer sig åt mellan de två objekten. Båda byggnaderna är landmärken, men med olika byggår. Turning Torso är från mitten av 00-talet och Kristallen är från mitten av 10-talet. Att det är en viss åldersskillnad på byggnaderna kan medföra att det blir svårt att ställa dem mot varandra och göra en rättvis jämförelse.

Gällande felorna och intervjuerna. Felanmälningarna som undersökts sträcker sig mellan januari 2016 till december 2018. Felanmälningarna är valda på grund av att vi ville jämföra när båda byggnaderna var så lika som möjligt i ålder. Det finns en risk att några av felanmälningarna har feltolkats och placerats i fel kategori

Det fanns många fel som felanmälts flera gånger, särskilt på Kristallen. Felanmälningarna har noga studerats för att få bort dubbletter eller ovissa fall, men där kan förekomma någon dubblett även efter gallring. Intervjuerna har genomförts i år och behandlar tiden fram till intervjudagen. De personer som intervjuats har inte i alla fall varit anställda under hela den period som undersökts. Det kan bidra till att bilden som ges av intervjuerna kan skilja sig ifrån den bild som ges av felanmälningarna.Vidare är ingen av oss som genomförde dem vana vid att hålla i intervjuer, därav kan vi gått miste om vidare diskussioner.

Undersökningen är en fallstudie och behandlar två byggnader, det gör att resultatet svårligen kan generaliseras till att gälla alla smarta eller icke smarta byggnader.

16

3. Teori

3.1 Begrepp

3.1.1 Driftsäkerhet

Driftsäkerhet definieras som en förmåga att prestera det som krävs när det krävs (SS-EN 13306:2017). För att mäta hur driftsäker en enhet eller ett system är används tillgänglighet. Framförallt används driftsäkerhet och andra relaterade mått och begrepp, som MTBF och tillgänglighet, inom tillverkningsindustrin. Därför kan viss anpassning av begreppet behöva göras för att beskrivas och fungera på ett meningsfullt sätt i fastighetsbranschen. Denna anpassning består i att vi tittar på felanmälningar och intervjusvar för att bedöma hur ofta viktiga system inte kan anses fungera så som de ska. Vanliga mått, begrepp och analyser som används presenteras närmare senare i detta kapitel.

Driftsäkerhet används som samlingsbenämning för tidsberoende kvalitetsegenskaper hos en enhet. Driftsäkerhet är en enhets förmåga att fungera som tänkt med så få och kort uppehåll som möjligt (Bergman och Klefsjö, 2012).

Driftsäkerhet består enligt Johansson (1997) av två underkategorier som visas i figur 2. Dessa är Tekniskt system och Underhållssystem. I det tekniska systemet ingår Funktionssäkerhet och

17 Underhållsmässighet. Funktionssäkerhet och underhållsmässighet kan påverkas under projektering och konstruktion.

Underhållssystemet består av underhållssäkerhet. Hur underhållssäker en produkt är beror på hur snabbt fel kan åtgärdas. För att uppnå en hög driftsäkerhet måste båda systemen fungera bra (Johansson, 1997). Underhållssäkerhet är ett mått på hur underhållsresurser levereras. I begreppet ingår underhållspersonal, reparationsutrustning, förråd, teknisk data och administration (Johansson, 1997).

Funktionssäkerhet beskriver hur sannolikt det är att drift kan upprätthållas och mäts med hjälp av olika beräkningar som t.ex. Mean Time Between Failure (MTBF) som mäter hur ofta driften stannar (Johansson, 1997).

Underhållsmässighet beskrivs av Johansson (1997) som ett begrepp som skildrar hur en enhet (produkt eller maskin) anpassas för att underlätta underhåll. I underhållsmässigheten ingår felupptäckbarhet, underhållsteknisk försörjbarhet och reparerbarhet.

Bergman och Klefsjö (2012) delar istället in driftsäkerheten i tre underkategorier, som visas i figur 3 ovan. De talar precis som Johansson (1997) om Funktionssäkerhet, underhållsmässighet och underhållssäkerhet. Skillnaden är att de inte har slagit ihop funktionssäkerhet och underhållsmässighet till ett tekniskt system.

18 3.1.2 Tillgänglighet

Tillgängligheten är ett mått på driftsäkerheten. Det man mäter är sannolikheten att en enhet kan utföra den funktion som krävs under de angivna förutsättningarna vid ett givet tillfälle eller tidsintervall (Trafikverket, 2015). En formel för att räkna ut det kan se ut som följande, förutsatt att A är tillgänglighet: A = “Genomsnittlig tid mellan fel/ (Genomsnittlig tid mellan fel + Genomsnittlig tid för reparation) (NE, 2020).

Där finns flera sätt att mäta tillgänglighet. Driftsäkerhetsprestationen kännetecknas ofta genom tillgänglighet (Johansson, 1997). De anges ett värde mellan 0 och 1, där 1 innebär att sannolikheten att en enhet är tillgänglig för användning vid en tidpunkt är 100 %. 0 anger att enheten i fråga inte alls fungerat och 1 anger att inget fel alls har inträffat.

En enhets tillgänglighet under drift kallas för Operativ Tillgänglighet och kan mätas som ett medelvärde över en tidsperiod. Tillgänglig tid är medeldriftstiden mellan underhåll. Otillgänglig Tid är medeltiden för underhåll (O'Connor & Kleyner, 2012).

3.1.3 Redundans

Redundans är överskott och kan handla om t.ex. informationsredundans eller hårdvaruredundans. Hårdvaruredundans är när mer än en komponent med samma uppgifter installeras så att systemet inte ska stanna när en komponent går sönder (Ribeiro & Gonçalves, 2013). Redundans byggs in i system för att åstadkomma en ökad feltolerans (Bergman och Klefsjö, 2012).

3.1.3 Feltolerans

Feltoleransen handlar om en ”motståndskraft mot inträffade fel”. För att få fram den måste man särskilja på två sorts fel. Felen är sådana som 1. Påverkar sällan använda funktioner och 2. Fel som påverkar frekvent använda funktioner. För att motverka 1. bör övervakning och test implementeras. Ett sätt att motverka 2. är att bygga systemet så att om en del eller funktionalitet inte fungerar ska det inte påverka systemet i sig (Bergman och Klefsjö, 2012).

19

3.2 Verktyg för att analysera driftsäkerhet

3.2.1 RCM – Reliability Centered Maintenance

Det är ett driftsäkerhetskoncept som innefattar möjligheten att ge Redundans. Det bygger vidare på att underhåll betyder Vidmakthållande av byggnadens funktioner. (Nationalencyklopedin, 2020). Det kan ses som en kvalitetsförsäkran för ett system som inkluderar hela livscykeln. RCM drivs genom en övervakning av systemet och har tre premisser förutsättning. 1. Konsekvenserna av ett fel måste vara synbara. 2. Komplexiteten i ett system måste minst vara medelhögt. 3. Tidigare jämförbara data måste finnas för det aktuella systemet (Walliyamethee & Hongesomebut, 2019). Således kan RCM hjälpa att finna konstruktionsfel (Johansson, 1997).

3.2.2 RAMS – Reliability, Availability, Maintainability & Safety/ Supportability RAMS används som ett verktyg för att analysera det underhåll och processer som sker i verksamheten. Detta genomförs genom att studera driftsäkerheten (Saraswat & Yavada, 2006). Det handlar om sannolikheten att ett objekt kan utföra förväntad förmåga under normala förhållanden. Förmågan för objektet att prestera vid en precis angiven tidpunkt. Möjligheten att underhåll av objektet kan genomföras som planerat tidsmässigt samt procedurmässigt. Att mäta säkerhetsförhållandena gällande objektet och hur utsatt det är. Allt under angivna förhållanden. Detta är en väldigt bra metod för att räkna ut livscykelkostnader (Prasad patra, 2009).

3.2.3 Aff – Koder

Aff står för avtal för fastighetsförvaltning och lämpar sig mest för fastighetsförvaltning och fastighetsdrift. Aff-koder är koder för arbete, men används också för att strukturera objekten i fastigheter. Aff-konceptet är hjälpmedel för att upprätta beskrivningar för tekniska arbetsuppgifter och gränsdragningar inom fastighetsförvaltning (Förvaltarforum, 2019).

T1 - Utemiljö

T2 - Byggnad utvändigt T3 - Byggnad invändigt

20 T4 - VA-, VVS-, Kyl- & Processmediesystem

T5 - Elsystem

T6 - Tele- & datasystem T7 - Transportsystem

T8 - Styr- och övervakningssystem

Aff-koderna och dess kodstruktur är ett sätt att gruppera arbete. Kapitlet T2 och T3 omfattar byggdelar vilket i huvudsak omfattar ytskikten, dvs tak (ytter- och innertak), vägg (och fasad), och golv. I detta ingår inredningsdetaljer och till ytskiktet normalt tillhörande byggdetaljer. Kapitlen T4–T8 omfattar drift och underhåll av installationssystem, inklusive tillhörande rumsmonterade apparater och komponenter. Anordningar som inte tillhör något av systemen i kapitlen T4–T8, t ex maskindrivna portar, grindar eller dörrar samt utrustningar av typen kylskåp, spisar, tvättmaskiner, torkskåp redovisas i kapitlen T1–T3 (Svensk byggtjänst, 2012).

22

4. Empiri

4.1 Respondenter

1. Respondent 1

Förvaltare för Lundafastigheters Kristallen. Personlig kommunikation 2020-04-29

2. Repondent 2

Drifttekniker för Lundafastigheters Kristallen. Personlig kommunikation 2020-05-06

3. Respondent 3

Förvaltare på HSB Malmös Turning Torso. Personlig kommunikation 2020-04-28

4. Respondent 4

Drifttekniker på HSB Malmös Turning Torso. Personlig kommunikation 2020-05-08

4.2 Intervjuer

4.2.1 Intervjuer med förvaltare

Som en första och öppnande fråga i intervjun frågades förvaltarna hur driftsäker de ansåg sin byggnad vara.

Respondent 1 : Ja i stora delar är den absolut det (…) när 5 år har passerat så är det liksom

värmepumpar och förbrukningsvara som går sönder, då fick vi en dipp på värmen. Men någonstans så känner jag att vi har nog fått mer kontroll på det själva, det senaste halvåret så vi

har. Det gör nog att det blir mer driftsäkert, ja! Det är värmen som är den stora grejen här.

Respondent 1: Nej, i drift så sticker den inte ut jättemycket, nej!

Förvaltaren framhäver att en byggnad som är fem år gammal har påverkats av slitage, men trots det anser hon att fastigheten är driftsäker. Efter fem år upphör garantier för inventarier och arbetsutförande att gälla. Det innebär att numera kan driften skötas som Lundafastigheter önskar och de kan göra justeringar som de önskar utan att de riskerar att häva garantierna.

23

Respondent 3: Jag skulle säga att den är väldigt driftsäker, vi har en generator som går in när

det är strömavbrott och ser till att de mest vitala funktionerna fungerar, som hissar och annat! (...). Det största problemet vi haft var för två till tre år sedan när vi hade problem med vissa

styrkort till valvet.

Mycket vikt läggs vid att tack vare deras generator som går in med nödström vid behov så ökas säkerheten kring driften av byggnaden (två till tre år innan intervjun är ungefär de åren vars felanmälningar vi analyserat).

När vi ställde frågan angående de vanligaste felen i byggnaden blev svaren följande:

Respondent 1: Hissarna… Idag hade vi att de inte stannade på 2:a våningen …

Efter diskussionen så nämner förvaltaren även styrkorten som ett av de troligaste problemen, men att det är hissarna i sig som är det stora problemet.

Respondent 3: Jag skulle väl egentligen säga att det är inget direkt fel, men det vanligaste folk

ber om är att de tycker det är för varmt eller kallt.

Respondent 3: (...) ja det som går sönder mest och som är dyrast är sådana styrkort som finns i

alla lägenheter som känner av allt. Typ en kommunikation som sköter allt med ventilation, värme och kyla när den går sönder då slås egentligen en annan funktion ut, exempelvis ventilationen

stannar.

Förvaltaren menar att det inte direkt sker felanmälningar på grund av faktiska fel utan mer utifrån individers preferenser. Det som går sönder emellanåt, men som inte generellt är ett återkommande fel, är styrkorten till lägenheterna.

Vidare frågade vi också vilka installationer eller byggdelar som ger störst negativa effekter vid funktionsfel.

Respondent 1: Alltså, de som sitter här så är det definitivt värmen och hissarna, det är dem man

24 Hennes svar var att värme är en ofrånkomlig del än om alla har olika preferenser gällande värme. I en sju våningar hög byggnad sker mycket transport via hissarna, det är även viktigt att inte tvinga sina hyresgäster att ta trapporna utan tänka på brukaren.

Respondent 3: Nej jag vet inte, alltså hissar kostar mycket pengar varje år och har gjort. De är

ju egentligen vitala eftersom all trafik sker via dem.

Att i en 54 våningar hög byggnad är det orimligt att inte ha hissar säger förvaltaren. Det går inte att tvinga hyresgäster att gå upp med kassar från ICA till våning 47. Utöver det sker materialtransport via dem. Hissarna i sig påverkar även ekonomin då dem kostar mycket att reparera vid behov.

Båda förvaltarna är väldigt nöjda med sina byggnader och ser fördelar med dem, Kristallen har sin automatik och Turning Torso är fortsatt en fullt fungerande bra byggnad för sin ålder. Dessutom var förvaltaren för Turning Torso väldigt nöjd över den nödgenerator som finns i byggnaden. Men båda förvaltarna påpekar en och samma punkt, hissarna. De är bland de mest kritiska delarna i byggnaden.

4.2.2 Intervjuer med drifttekniker

Intervjun inleddes med frågan - är din byggnad en bra byggnad? Upplever du att den fungerar som det är tänkt?

Respondent 2: Ja, absolut (…) dock så upplever jag att det är för mycket styrsystem i samma

byggnad

Respondent 2: Ja, men det blir att felsökningen, när det är någonting som blir fel, är svår

(… )just på grund av att det är mycket som är beroende av varandra.

Svaret var ett utvecklande i form av att byggnaden är bra och fungerar som tänkt. Men byggnaden är komplex och att många olika styrsystem går in i varandra gör att det kan vara svårt att felsöka. Det är inte alltid så att felet finns i den enhet som larmar.

Respondent 4: (…) även om en del teknik kanske inte samverkar med annan teknik på de viset

som från början var tänkt. Så man har fått göra lite ”lackningar” för att allting ska samverka på ett bra sätt.

25

Respondent 4: (…) tex så samverkar det med andra system och vi säger funktionens system eller

i det synkroniserade styrsystemet.

Driftteknikern talar mycket om byggnadens ålder (15 år). Den tidens tilltänkta lösningar är inte tillgängliga idag. Det gör så att man får vara lite kreativ i sina lösningar, lösningar man eventuellt själv måste uppfinna.

En annan viktig fråga (som redan ställts till förvaltarna) var, hur driftsäker är din byggnad? Frågan ställdes till båda yrkesgrupperna för att få olika perspektiv.

Respondent 2: Ja, det tycker jag!

Svaret från Jacob som är drifttekniker var kort och bestämt JA! Det är inte något speciellt att anmärka på, ingen är perfekt med det är inget direkt som gör den mindre bra eller driftsäker.

Respondent 4: (…) Övertid så springer man ju på situationer som där flera faktorer där det sker

saker samtidigt som man inte hade tänkt från början. Det individuella problemet är kanske hanterbart, men två fel på en gång så blir det väldigt oklart om vad som är fel (…)

Driftteknikern återkommer till att “verkligheten kommer ikapp”, byggnaden är 15 år och en del lösningar som tänkte fungera på lång sikt går inte, mindre och enstaka problem är inget som sätter driften i en svårare sits. Blir det däremot flera fel på en gång kan det bli lite svårare att lösa snabbt. Den sista frågan behandlar hur stor del av de uppkomna felen skulle driftteknikerna tror rör automatiska installationer och är det oftast då fel på styrning som deckare och sensorer eller är det andra problem som handhavandefel?

Respondent 4: Jag skulle säga en tredjedel, vilket inkluderar styr och övervakningssystem (…) Respondent 4: En hyresgäst har tex väldigt få ingångar till våra olika system, även om de nyttjar

frukten av att det existerar.

Resonemanget utgår ifrån att byggnadens ålder påverkar, såsom batteribackup som börjar ge med sig. Handhavandefel är en del av problemet, även om hyresgästerna bara kan ändra inom vissa gränser så om de nyttjar den möjligheten kan det uppstå problem längst vägen.

26

Respondent 2: Båda jag och nej. Som sagt, när det blir fler användare av byggnaden så kan man

heller inte upprätthålla den driftgenomgång man tex hade från början när huset togs i bruk. Det betyder att alla inte har den information om hur dörrautomatik, hur man ska lägga på sin tagg...

I Kristallen är problemet inte automatiken i dörrarna, utan mer om handhavandefel, till exempel i form av att brukare använder nödutgångshandtag istället för låsknappar. Ibland är det okunskap eller ovilja att lära sig som gör att vissa problem uppstår.

I intervjuerna framgår det att driftteknikerna generellt sett är nöjda med sina byggnader. Det finns likheter och skillnader i deras svar, båda ser att brukarnas handhavandefel är ett problem men i det stora hela är dem bra. Turning Torso kan lida av sin ålder genom att reservdelar inte finns, Kristallens höga teknologi är det som kan leda till brukarnas handhavandefel.

4.3 Felanmälningar / Arbetsordrar

I nedanstående stycken presenteras den kvantitativa datan för de båda byggnaderna, det vill säga felanmälningarna. För den smarta byggnaden Kristallen var det totalt 1430 stycken felanmälningar vilket motsvarar 0,13 stycken per kvadratmeter och för den icke smarta byggnaden Turning Torso var det 1432 stycken vilket blir 0,07 stycken per kvadratmeter. Presentationerna kommer visa vilka kategorier som har minst respektive flest antal felanmälningar för vardera byggnad. Presentationen kommer även ge en bild av vart felanmälningarna hamnar sett till de åtta teknikområden som finns definierade i AFF.

T1 - Utemiljö

T2 - Byggnad utvändigt T3 - Byggnad invändigt

T4 - VA-, VVS-, Kyl- och Processmediesystem T5 - Elsystem

T6 - Tele- och datasystem T7 - Transportsystem

27 För att få en bättre överblick och inte bara se uppstaplade kategorier så presenteras i figur 4 felanmälningarna per teknikområde. T:et framför siffran står för teknikområde (se beskrivning av dem under 4.2). Sett till denna kategorisering ser vi att det överlägset är flest felanmälningar för teknikområde 3 som handlar om saker på insidan. Överlägset minst antal felanmälningar är det under teknikområde 1 som handlar om utemiljön. Teknikområde 8 och 4 utmärker sig på samma sätt men inte lika extraordinärt. Övriga fyra teknikområden är mer likvärdiga.

28 Diagrammet i figur 5 presenterar vart var och en av de 1430 felanmälningarna fanns i Kristallen. Vi kan se en övervägande majoritet handlar om innerdörrar och invändig utrustning. Dörrarna är allt från dörrar till kontor, mötesrum och gemensamma utrymmen. Vad gäller utrustningen så handlar det om byte eller reparation av allt från vitvaror till handfat och projektorer. Vidare tydliggörs det även att bland annat “Brandsläckningssystem” samt “Byggnad invändigt” (branddörrar och brandavskiljande partier)” har lägst antal felanmälningar.

29 Bilden i figur 6 visar fördelningen av de felanmälningar som rör “byggnad invändigt”. Vi ser att det huvudsakligen är fel som rör dörrar invändigt och utrustning som anmäls i Kristallen. Procentuellt är över 40% felanmälningar för dörrar invändigt och strax under på 39% av felanmälningarna är på utrustningen i byggnaden. De övriga kategorierna som berör väggar, skåp, tak, inredning, golv och branddörrar har under vardera av anmälningarna och står tillsammans för 18% av anmälningarna under teknikområde 3 “byggnad invändigt”.

30 I figur 7 visas en detaljerad bild av vilka faktiska underkategorier som felanmälts och i vilken mängd. Vi ser att kategori 3.0 som berör byggnaderna invändigt är den överlägset största posten. Sedan kommer några spann där det är en relativt jämn fördelning av antalet felanmälningar.

31 Ovan i figur 8 presenteras antalet felanmälningar i varje huvudkategori. Teknikområde 3 (Byggnad invändigt) är överlägset störst. Teknikområde 4 (VA-, VVS-, Kyl- & Processmediesystem) utmärker sig också genom att ha ett stort antal felanmälningar. Teknikområde 5 elsystem är inte lika stort som Teknikområde 3 och 4, men har mer än dubbelt så många anmälningar som Teknikområde 2, 6 och 7. Teknikområde 8 (Styr- & övervakningssystem) är den minsta posten med endast fyra felanmälningar.

Figur 9 visar vart var och en av Turning Torsos 1432 felanmälningar hamnar. Här är en stor majoritet av felanmälningarna på utrustning som kategoriseras under “Byggnad invändigt”. Denna kategori handlar om byte eller reparation av allt från vitvaror till handfat och projektorer. Tabellen

32 tydliggör även att “Brandsläckningssystem” samt “Byggnad invändigt (branddörrar och brandavskiljande partier)”. Hissar innehar minst antal felanmälningar. Därutöver kommer olika partier med snarlik mängd felanmälningar.

Cirkeldiagrammet i figur 10 visar fördelningen av de felanmälningar som rör “byggnad invändigt” på Turning Torso. Vi ser att majoriteten, i detta fall över 60%, av felanmälningarna på “byggnad invändigt” är på utrustning. Näst störst var felanmälningarna på de invändiga dörrarna som var på 13%, resterande 7 områden hade under 10% vardera och totalt 23% av anmälningarna.

33 Diagrammet i figur 11 ger en detaljerad bild av vilken underkategori felanmälningarna kommer ifrån inom respektive teknikområde. Vi ser att teknikområde 3.0 (de invändiga åtgärderna) förekommer flest gånger. 3.0 är en speciell kategori då den kan delas in i flera undergrupper såsom utrustning, dörrar etc. Sedan kommer tre kategorier med över 100 felanmälningar, samt ytterligare två partier med fler kategorier med likvärdiga antal anmälningar.

34

5. Analys och diskussion

Den litteraturöversikt som gjordes i början av undersökningen visade att det finns en del forskning angående vad en smart byggnad är, men vi har inte kunnat hitta några studier om vad driftsäkerhet i byggnader innebär. I detta kapitel genomförs en komparativ analys av intervjusvaren (kvalitativa) och felanmälningarna (kvantitativa) mellan de två byggnaderna. Analysen styrs av “The Triangulation design - Convergence model”.

5.1 Intervjuer

5.1.1 Intervjuer förvaltare

Den första frågan som vi ställde till informanterna handlade om hur driftsäker de uppfattade att den egna byggnaden var. Förvaltaren för Turning Torso talar mycket om deras nödgenerator som går in vid behov. För några år sedan fanns problem med styrkorten, men driftpersonalen på Turning Torso hittade en lösning. Förvaltaren för Kristallen svarar vidare att efter fem år börjar vissa installationer ge med sig. Men även att då garantitiden gått ut kan Lundafastigheter nu själva göra justeringar i systemen. På så sätt uppfattar Kristallens förvaltare att driftsäkerheten ökar. Man har från Lundafastigheters sida byggt in viss redundans i värmesystemet då man har två värmepumpar och fjärrvärme i huset. De problem som varit med värmen tycks framförallt bero på justeringsfel som påverkat feltoleransen och därmed driftsäkerheten negativt.

Så en skillnad man kan se i de olika svaren är att Turning Torso är 15 år gammal, den är inte skapad för framtida (nutida) hållbara lösningar. Dessa lösningar är något som man fått arbeta fram då de ursprungliga inte fungerar längre. Kristallen är ung, det är mest förbrukningsvaror som börjat ge med sig och hon såg inga större problem med driftsäkerheten i byggnaden.

Skillnaden i svaren skulle kunna förklaras utifrån den tekniska utvecklingen sedan projekteringen av Turning Torso. Turning Torso byggdes till stor del för att vara en statssymbol, den skulle utmärka sig och det var det arkitekten Calatrava utgick ifrån när han ritade den.

35 En fråga som vi ställde till förvaltarna, var angående vilka de vanligaste felen i byggnaden är. I svaren kan vi se en klar skillnad. Turning Torsos förvaltare gick direkt in på att de vanligaste felen handlade om brukarnas preferenser. Men påpekar att styrkorten i lägenheterna kan krångla, det tyder på att lägenheternas styrkort har lägst tillgänglighet av installationerna i Turning Torso. Ifall det inte finns information om en lägenhet betyder det oftast att det är styrkortet som det är fel på, således krävs ingen djupare RCM-analys för att klara upp situationen. Förvaltaren för Kristallen säger däremot att det är hissarna som felanmälts mest frekvent. Styrkorten går sönder vilket leder till att hissarna inte kan stanna på vissa våningar. Tillgängligheten för styrkorten är alltså inte så hög.

Styrkorten styr och sköter värme, ventilation och kyla i lägenheterna. Slutar de fungera blir det en negativ dominoeffekt och andra installationer stannar och kan ta skada. Att samma styrkort kontrollerar så många olika system gör att feltoleransen är låg. Går ett styrkort sönder stannar alla system. Att styrkorten också är dyra att köpa in gör att livscykelkostnaden för huset ökar. Styrkort finns även i Kristallen, men då till hissarna och det är de som tenderar att strula. Vi kan alltså se en utveckling gällande installationerna i den smarta byggnaden i jämförelse med icke smarta byggnader.

En annan fråga som ställdes till förvaltarna var vilken installation som de anser ger störst negativ effekt ifall den går ur funktion. Båda informanterna lyfte fram hissarna som en oerhört viktig faktor för den dagliga verksamheten. Hissar är viktiga för den dagliga verksamheten när vi talar om byggnader med så pass många våningar. Turning Torso har 54 våningar och Kristallen har 7 våningar. I Kristallens fall har man inte byggt in någon redundans i hiss-systemet. Det finns bara två hissar som ska serva hela byggnaden, så när en av dem inte fungerar får det stora konsekvenser. Ser man hela byggnaden som ett system och hissarna som en komponent i det systemet innebär denna brist på redundans att feltoleransen är låg.

5.1.2 Intervjuer drifttekniker

I intervjuerna med driftteknikerna inleddes intervjuerna med frågan om de tycker att deras byggnad är en bra byggnad, utifrån dess ändamål.

36 Driftteknikern på Turning Torso påpekade att generellt är det en bra byggnad för sitt ändamål, men det är idag svårt att få tag på reservdelar till en del av de installationer som finns i Turning Torso då de inte tillverkas längre, då byggnaden är så pass gammal som den är. Så ur driftteknikerns perspektiv verkar en RCM-analys inte vara nödvändig då man ofta redan vet vad problemet är och varför det uppkommit, dvs att reservdelar saknas. Kristallens drifttekniker nämnde också att hans byggnad var bra för sitt ändamål och positiv i sin helhet även om han också lyfte fram brister såsom all den ihopvävda teknologin. Det är typiskt för en smart byggnad att många olika installationer samverkar vilket kan kopplas till PropTech. Kopplingen finns eftersom det handlar om installationer som interagerar och är integrerade i varandra. Kristallens drifttekniker menar att det kunde vara svårt vid felsökningar på grund av mängden installationer som berörs av styrsystemet och att det således är svårt att finna ursprungsfelet. Genom att analysera tekniska system och därmed identifiera kritiska komponenter som kan medföra oönskade konsekvenser, vilka kan leda till ökade livscykelkostnader, kan man med hjälp av RAMS hitta den svagaste länken i kedjan och åtgärda den för att stärka systemets tillgänglighet, öka säkerheten och därmed uppnå acceptabla balanser i systemets driftsäkerhet.

Det kan då sägas att större antal interagerande styrsystem leder till längre felsökningstid vilket i sin tur leder till lägre tillgänglighet. Genom en analys med hjälp av RCM skulle man kunna hitta och åtgärda de konstruktionsfel som kan finnas i styrsystemen och installationerna. Det skulle kunna hjälpa till att vidmakthålla byggnadens funktioner.

Vi ställde frågan om hur driftsäker driftteknikerna och förvaltarna anser att respektive byggnad är. Kristallens förvaltarens svar var kort och gott JA! Han menar alltså att Kristallen är en driftsäker byggnad. Gällande Turning Torso lyfte driftteknikern fram åldern på byggnaden fram och att den inte är lika anpassad till de teknologiska lösningar som existerar idag. Verkligheten kommer ikapp efter hand och 00-talets icke smarta byggnader i Turning Torsos omfattning med all dess komplexitet är inte helt anpassade efter dagens verklighet. Här synliggörs en större skillnad mellan den smarta och den icke smarta byggnaden.

En annan fråga som vi ställde till driftteknikerna var angående hur stor del av de uppkomna felen som är direkt kopplade till automatiska installationer. Driftteknikern i Turning Torso uppgav att

37 det är en tredjedel av alla fel som är kopplade till automatiska installationer, vilket inkluderar deras egna styr och övervakningssystem. Felen kan också uppstå på grund av handhavandefel. Det är åter så att åldern börjar ta ut sin rätt och för att lösa problemen får personalen bli mer och mer innovativa. För Kristallens del såg det annorlunda ut och förvaltaren menade att det till viss del handlar om brukarnas kännedom och vilja att lära sig systemen som bidrar till det stora antalet felanmälningar. I Kristallen hade driftpersonalen mer koll på sina installationer och de är modernare, återigen spelade byggnadsåret roll eftersom det är lättare att få tag på reservdelar till nyare installationer och ju lättare det är att få tag på reservdelar desto kortare blir reparationstiden. Att det är svårt att få tag på reservdelar betyder att underhållssäkerheten är svag.

Sammanfattningsvis efter att ha gjort intervjuerna kan vi se vissa likheter såsom att hissar är vitala för byggnadens funktion. Exempelvis ger intervjuerna sken av att icke smarta byggnader byggs och installeras för samtidens behov. Förklaringen är allt som oftast att “15 år har gått” under samtalen med förvaltare & drifttekniker på Turning Torso. Reservdelar finns eller görs inte längre, det försvårar deras arbete och tillgänglighet blir lägre. Det hålls i schack genom innovativa lösningar från förvaltaren och driftteknikernas sida. Gällande Kristallen är det tydligt i intervjusvaren att byggnaden är mer teknologisk och anpassad för ett PropTech-ägandeskap. De vanligaste felen i den smarta byggnaden handlar enligt driftteknikern om handhavandefel alltså människors ovilja att lära sig att hantera vad byggnad erbjuder. I Turning Torso anses handhavandefel inte vara ett problem.

5.2 Felanmälningar/Arbetsordrar

Efter att nu ha samlat den relevanta datan för felanmälningarna i de båda byggnaderna kan vi studera och analysera vad den säger. Vi analyserar inom vilket område det förekommer flest felanmälningar. Vi ställer oss bland annat frågorna: Hur är felanmälningarna fördelade om man ser till de olika årstiderna? Hur många felanmälningar finns per kvadratmeter i respektive byggnad?

De båda objekten har efter sållning nästan exakt lika många felanmälningar, 1430 st på Kristallen och 1432 på Turning Torso. När antalet felanmälningar räknas om till felanmälningar per kvadratmeter blir kvoten 0,07 felanmälningar / m² på Turning Torso. På Kristallen blir kvoten 0,13

38 felanmälningar / m². Det betyder att det kommer in 53% fler felanmälningar per kvadratmeter på Kristallen än vad det gör på Turning Torso. Det tyder på att driftsäkerheten är högre i Turning Torso än vad den är Kristallen.

Sett till hur felanmälningarna fördelar sig över de olika teknikområdena så var det väldigt likartat i de båda byggnaderna. Teknikområde 3 och 4 dominerar kraftigt i båda byggnader medan de övriga kategorierna är relativt jämnstora sett till antal felanmälningar. Teknikområde 3 och 4 har med marginal lägst tillgänglighet i byggnaderna, de övriga har mer likvärdig tillgänglighet sett till antalet felanmälningar. Det skiljer endast två felanmälningar i antalet på de båda byggnaderna och den nästan identiska fördelningen av felanmälningarna gör att vi kan argumentera för att det inte är så stor skillnad mellan de båda byggnaderna. Sett till procent så står T3 Byggnad invändigt för 41% respektive 40% i Turning Torso och Kristallen. En skillnad är att T8 Styr- & övervakning står för 2% av felanmälningar på Kristallen medan samma kategori på Turning Torso står för mindre än 0,2% av felanmälningarna. Detta skulle kunna förklaras med att det finns fler integrerade styrsystem på Kristallen och alltså fler möjliga fel på styr- & övervakningssystem.

39 När vi går mer på djupet kan man dock se att det finns skillnader. Turning Torso (Figur 12) har framför allt problem med sina innerdörrar, tätt följt av den utrustning som finns inne i byggnaden. Utrustningen är i Turning Torso mestadels den som finns i köken i lägenheterna såsom diskmaskiner och andra vitvaror. Utrustning är den del av kategorin “byggnad invändigt” som dominerar på Kristallen (se figur 13). De flesta av felen rörande utrustning kopplas dock i Kristallens fall till storköksutrustning. Bara ett fåtal anmälningar i Kristallen rör problem med innerdörrar. Båda byggnaderna har manuella samt automatiska dörrar, men i Turning Torso är de mestadels manuella innerdörrar in till och inne i lägenheterna. I Kristallens fall är det just automatiken till dörrarna som krånglar mest, det vill säga systemet som öppnar dörrarna, men även taggarna till passersystemen krånglar emellanåt. Enligt driftteknikern i Kristallen beror detta ibland på handhavandefel. En sak som är kopplat till detta är “teletekniska säkerhetssystem”, något som dominerar bland felen i Kristallen. Det har att göra med alla passersystem som finns i Kristallen. Turning Torso har mestadels manuella dörrar och felanmälningarna hade främst med nycklarna att göra. Det förekommer alltså olika fel kopplat till vilken typ av byggnad det faktiskt är.

40 Byggnaderna har ungefär lika stora problem med sin elkraft där exempelvis felanmälningar för belysning finns som den dominerande posten i kategorin i båda byggnaderna. Just belysning är sådant som är väsentligt och centralt i byggnader generellt då alla måste se. Det finns många armaturer och ljuskällor i båda byggnaderna och det märks tydligt om en ljuskälla eller en armatur inte fungerar. Av den anledningen är det väntat att det är en stor post i både Kristallen och i Turning Torso.

En stor skillnad är antalet felanmälningar på kategorin 3.0 Byggnad invändigt - utrustning. Det kan förklaras av att Turning Torso innehar lägenheter och har därför många flera installationer som klassas som utrustning, såsom tvättmaskiner, torktumlare och diskmaskiner än vad som finns i Kristallen. Utrustningen som är kopplad till Kristallen är mest den i storköket och de pentryn som finns på varje våningsplan. Därav den stora skillnaden, så denna skillnaden har inte helt att göra med smart eller icke smart byggnad att göra.

Sett till felanmälningarna per underkategori var det väldigt jämnt i alla delar av diagrammen. Men det fanns en avvikelse och det var kategori 4.2 Försörjningssystem för flytande och gasformiga

medier i byggnaden, Turning Torso hade 155 felanmälningar och Kristallen endast 16. Den

skillnaden baseras inte på huruvida byggnaden är smart eller inte, utan den härleds av att Turning Torso är en bostadsfastighet. Likaså är det i 6.3 Tele- & datakommunikationssystem. Det mesta där är porttelefoner som fallerar och det är inte något som finns i samma utsträckning i Kristallen. Även en annan punkt bör uppmärksammas, det är 4.5 Kylsystem i byggnad, antalet felanmälningar på kylsystemen är inte så stort i någon av byggnaderna, 32 stycken i Kristallen och endast två (2) i Turning Torso. Sett till byggnaderna har Turning Torso högre tillgänglighet på sitt kylsystem. Det är alltså många gånger fler felanmälningar på kylsystemet i Kristallen än i Turning Torso. Kristallen har ett mer automatiserat system för hela VA-, VVS-, Kyl- & Processmediesystem (T4) och det kan ligga till grund för det större antalet felanmälningar. På grund av att de olika tekniska systemen i Kristallen i högre grad interagerar med varandra riskerar det att bidra till fler dominoeffekter vid fel, därav kan det argumenteras för att felet i sig uppkommer då byggnaden är smart.

41 Då antalet felanmälningar redovisas per årstid sticker sommaren ut på så vis att det är en lägre andel felanmälningar som kommer in på Kristallen då (se figur 14). Det kan förklaras genom att det är färre personer som vistas i byggnaden under sommaren då många har semester under den tiden.

På Turning Torso är fördelningen av felanmälningar jämnare över årstiderna än på Kristallen (se

figur 15). Det går inte att se att antalet anmälningar går ner under sommaren. Det skulle kunna

förklaras av att det är en mindre del av brukarna som har sin arbetsplats i Turning Torso och strömmen av felanmälningar påverkas inte av semestertider eftersom de som bor där vistas i byggnaden även sommartid.

42

5.3 Komparation och Kontrastering

Antalet felanmälningar är väldigt lika på de båda byggnaderna, det skiljer bara två stycken mellan dem. Räknas det totala antalet felanmälningar om till felanmälningar/m² blir det 0,07 felanmälningar / m² på Turning Torso och på Kristallen blir det 0,13 felanmälningar / m². Det är alltså nästan dubbelt så många felanmälningar per kvadratmeter på kristallen jämfört med Turning Torso. Det har framgått att det finns vissa skillnader i driftsäkerheten på den icke smarta och smarta byggnaderna. Det finns skillnader i antal felanmälningar som kan härledas till att Turning Torso till stor del är en bostadsbyggnad och Kristallen en kontorsbyggnad.

Resultaten från analysen av felanmälningarna och intervjuerna gav olika svar på vilka installationer som oftast fallerar och i vilken byggnad där driftsäkerheten för enskilda installationer är högst. Turning Torsos drifttekniker trodde att mekaniska fel skulle ha lägst tillgänglighet medan förvaltaren trodde på styrkort (Styr- & övervakningssystem), men sett till felanmälningarna är det inte så. Byggnad invändigt (3.0) var den största posten. Elkraftsystem är något som det finns många felanmälningar på i båda byggnaderna, det är alltså inte på grund av lägenheterna. I Kristallen var det samma sak, förvaltaren påpekade att det var hissarna det var mest fel på. I själva verket fanns det endast ett fåtal anmälningar för hissar. Utan mest anmält var teknikområde 3 (Byggnad invändigt). Just det teknikområdet dominerades av anmälningar av dörrarna. Sett till teknologin i byggnaden finns ett samband mellan dörrfunktionen och komplexiteten i byggnaden. Speciellt då Turning Torso hade färre felanmälningar på dörrarna och huvudsakligen har manuella dörrar. Utifrån det ser vi att tillgängligheten för dörrarna är högre i Turning Torso än i Kristallen. Att dörrarna är mer manuella i Turning Torso än i Kristallen, tyder på att den lägre tillgängligheten vad gäller dörrar i Kristallen kan bero på automatisering. Utöver den skillnaden finns också skillnader i när på året felanmälningarna kommer in. På Kristallen konstateras en klar minskning av antalet felanmälningar under sommarmånaderna. En sådan skillnad i årstider kan inte urskiljas vad gäller Turning Torso. En annan stor skillnad är att det är betydligt fler felanmälningar som gäller tappvattensystemet i Turning Torso än vad det är i Kristallen. Detta skulle kunna förklaras av att det finns många fler tappställen i Turning Torso och det beror delvis på att Turning Torso är en bostadsfastighet.

43 I Turning Torso var det enkelt att se ifall ett problem berodde på just styrkorten, detta då ventilationen, värmen etc. i enbart den lägenheten skulle slås ur funktion. Styrkorten i Turning Torso styr och övervakar flera olika system. Slutar styrkorten fungera kan alla dessa installationer stanna. Detta gör att feltoleransen och underhållssäkerheten för dessa är låg. Finns inte reservdelar att köpa förlängs reparationstiden också. Det är ett problem som finns med flera komponenter i Turning Torso. Det tyder på att byggåret är en faktor som har betydelse för driftsäkerheten. I Kristallen har man inte samma flaskhals och feltoleransen för systemen där lär alltså vara större. Det tyder på att Kristallen har en högre feltolerans än Turning Torso, men det är inte lika lätt att felsöka i Kristallen då graden av integrering av systemen gör att det inte alltid är den felande komponenten som larmar i övervakningssystemet. Vilket driftteknikern på Kristallen uppgett. Det syns också i felanmälningarna att Kristallen har en större andel felanmälningar på styrsystemet (2%). På Turning Torso står styrsystemet för mindre än 0,2% av felanmälningarna. Används analysverktyg som RCM eller RAMS kan felet hittas snabbare, därmed kan underhållssäkerheten och feltoleransen ökas. Det skulle i sin tur leda till högre tillgänglighet för berörda system och en bättre kvalitet. Feltoleransen kan även ökas genom redundans. Kristallen har redundans i värmesystemet vilket Turning Torso inte har. Det borde betyda att feltoleransen i värmesystemet är större i Kristallen vilket då också gör att den är mer driftsäker. Båda förvaltarna tog upp att hissarna är ett kritiskt system. I Kristallen har det förekommit att hissarna inte kan stanna på alla våningar. Att det bara finns två hissar som ska serva 450 personer innebär en avsaknad av redundans vilket i sin tur leder till att feltoleransen är låg. Det låga antalet (7st i Kristallen och 2 st. i Turning Torso) felanmälningar på hissarna tyder dock på att hissarnas funktion är robusta i båda byggnaderna.