Framtidens bostadsmarknad - En undersökning om nya modeller som introducerat på bostadsmarknaden

Malmö Universitet

Examensarbete, FF321F, 15 hp inom:

Kandidaprogrammet inom fastighetföretagande.

Framtidens bostadsmarknad

En undersökning om nya modeller som introducerats på bostadsmarknaden.

The future of the housing market

A survey of new models introduced to the housing market.

Handledare: Sylwia Lindqvist

Författare: Olof Lignell Nicolina Lind

Sammanfattning

Titel: Framtidens bostadsmarknad Författare: Olof Lignell & Nicolina Lind

Kurs/ämne: Fastighetsvetenskap, Kandidatuppsats 15 hp Handledare: Sylwia Lindqvist

En väl fungerande bostadsmarknad är en viktig förutsättning för att ett samhälle ska fungera. Idag är det svårt att ta sig in på bostadsmarknaden, oavsett om du vill hyra din bostad eller om du vill köpa din bostad i Sverige. En av de bakomliggande faktorerna till bristen på bostäder är hög befolkningstillväxt, där de yngre och äldsta är de grupper som växer mest. Den grupp av människor som har det svårast att ta sig in på bostadsmarknaden är nysvenskar, unga och individer med sämre ekonomiska förutsättningar. De efterfrågar främst

hyresbostäder. Utbudet av hyresrätter är väldigt begränsat vilket har lett till långa köer för en hyresbostad. Alternativet är då att köpa en bostad vilket kräver stora besparingar och oftast även ett bostadslån från en bank. Priserna på bostadsrätter och ägarlägenheter har haft en signifikant prisutveckling de senaste åren, en förklaring är att Sverige befinner sig i en högkonjunktur och det har varit billigt att låna pengar av banker. Det har lett till att hushåll har stora lån på sina bostäder och bankerna har därmed börjat ställa högre krav på låntagarna. I och med den rådande situationen där det både är svårt att hyra en bostad och dyrt att köpa en bostad har en stor målgrupp svårt att ta sig in på bostadsmarknaden.

Situationen på dagens marknad med stigande priser och hög efterfrågan på bostäder har lett till att nya lösningar tagits fram. I denna studie har vi undersökt en ny typ av ägandeform samt två nya finansieringsmodeller som genom olika metoder ska ge förutsättningar för fler att ta sig in på bostadsmarknaden. Den nya ägandeformen, andelsägarlägenhet, riktar sig till ytterområden och miljonprogram där renoveringsbehovet är stort och ägarbostäder är

begränsade. Hyrköp är en finansieringsmodell som ska ge unga personer en förmånlig väg att ta sig in på bostadsmarknaden. Brf 2.0 gör en omfördelning i låneupplägget, där banken inte blir inkluderade då bostadsköparen lånar pengar av bostadsrättsföreningen istället. Intervjuer har genomförts med bolagen som presenterat de nya metoderna vilket ligger till grund för studien.

Studien visar att andelsägarlägenhet och Brf 2.0 har brister där den mest betydande är den ekonomiska aspekten. Som sannolikt kommer vara ett hinder för den tilltänkta målgruppen att etablera sig på bostadsmarknaden. För att hyrköp modellen ska kunna göra en märkbar skillnad krävs en ökad kvantitet av den.

Abstract

Titel: The future of the housing market Author: Olof Lignell & Nicolina Lind

Course/subjekt: Real Estate Science, Master's thesis 15 credits Supervisor: Sylwia Lindqvist

A well functioning housing market is important for the society to function. Today in Sweden it is difficult to enter the housing market, whether you want to rent your home or if you want to buy your home. One of the factors for the lack of housing is high population growth, where the young and oldest are the groups that grow the most. The group of people that has most difficulties to get into the housing market is new Swedish citizens, young people and

individuals with worse financial conditions. They mainly request rental housing. The range of rental houses is very limited, which has led to long queues for a rental property. The

alternative is then to buy a home which requires big savings and sometimes a house loan from a bank. In the past years the prices of buying a house have increased significantly. Some of the reasons is that it is a boom in Sweden and it has been cheap to borrow money from banks. This has led to households having large loans on their houses and banks has higher demands on the borrowers. With the current situation in which it is both difficult to rent a home and expensive to buy a home, a large target group has difficulties to enter the housing market.

The situation of today's housing market with rising prices and high demands for the household has led to new solutions being developed. In this study, we have investigated a new type of ownership, as well as two new funding models that, through different methods, will aim for more people to enter the housing market. The new ownership form, shareholder apartment, is aimed at areas where there are most rental houses and few condominiums. Hire purchase is a financing model that will give young people a favorable way to enter the housing market. Brf 2.0 makes a redistribution of the loan structure, where banks are not included without the home buyer borrowing money from the housing association. Interviews have been conducted with all the companies that presented the new methods.

The study shows that shareholder apartment and Brf 2.0 have shortcomings where the most important is the economic aspect. Which is likely to be an obstacle for the target group to

settle into the housing market. In order for the hire purchase model to make a noticeable difference, an increased quantity of it is required.

Innehållsförteckning

Innehållsförteckning

1.

Inledning

1.1 Bakgrund...8

1.2 Syfte och frågeställningar...9

1.3 Avgränsningar ...9

1.4 Disposition...10

2. Metod

2.1 Metodval och angreppssätt...11

2.2 Intervjumetod...11

2.3 Urval och avgränsningar...12

2.4 Tillvägagångssätt ...12

2.5 Studiens tillförlitlighet...13

3

. Sveriges upplåtelseformer för bostäder.

3.1.1 Hyresrätt...14

3.1.2 Kooperativ hyresrätt...16

3.1.3 Bostadsrätt...17

3.1.4 Äganderätt...19

3.1.5 Finansiering av bostadsrätt och äganderätt...21

3.1.6 Bostadspriser...22

3.1.7 Riskperspektiv upplåtelseformerna ...23

4. Bostadens betydelse och historisk återspegling

4.1 Bostadens betydelse...24

4.2 Bostadspolitiken och historisk återspegling...24

5.

Ekonomisk utveckling och bostadsbyggande

5.1 Ekonomiska kopplingen till bostadsbyggandet...27

5.2 Bostadsbyggandets historia och situationen idag...27

6.

Begränsningarna på bostadsmarknaden

6.1 Begänsningar i utbudet... 29

6.2 Samhällsgrupperna som begränsas...30

6.3 Begräningar i rörligheten på marknaden...31

7.

Empiri

7.1 Undersökning av ny ägarform andelsägarlägenhet...32

7.2 Undersökning av andra finansieringsformer...36

7.2.1 Brf 2.0...36

7.2.2 Hyrköp...38

8.1 Bostadsmarknaden...40

8.1.1 Andelsägarlägenhet...41

8.1.2 Hur skiljer sig en andelsägarlägenhet mot de lagstadgade upplåtelseformerna? ...41

8.1.3 Vad finns de för fördelar respektive nackdelar med andelsägarlägenheter? ...43

8.1.4 Alternativ...47

8.2. Vad finns de för fördelar respektive nackdelar med finansieringsmetoderna?...48

8.2.1 Brf 2.0...48

8.2.2 Hyrköp...51

9. Slutsats

Förslag på framtida forskning

Referenser

1. Inledning

Sverige har idag en befolkningsökning med cirka 125 000 människor per år i ett land där det för tillfället bor drygt 10 miljoner invånare (SCB 2018). En viktig förutsättning för att den växande befolkningen inte ska bli bostadslösa är en väl fungerande bostadsmarknad. För att bostadsmarknaden ska fungera finns det olika upplåtelseformer, vilket ger människor

valmöjligheter över hur de förfogar över sitt boende. Upplåtelseformerna anses vara nyckeln till en väl fungerande bostadsmarknad (se t.ex. Lind & Lundström 2007). Idag finns det fyra upplåtelseformer i Sverige: hyresrätt, kooperativ hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. År 2009 infördes så kallade ägarlägenheter med syfte att kunna direktäga en lägenhet i

flerbostadshus. Majoriteten av den svenska befolkningen bor i flerbostadshus. Hyresrätt är den vanligaste upplåtelseformen i flerbostadshus och står för 59 procent av beståndet medan 41 procent utgör bostadsrätter (SCB 2017).

Priser på bostäder har under de senaste åren haft en betydande utveckling i stora delar av landet och med ett begränsat utbud av hyresrätter är det många människor som haft svårt att hitta en bostad som tillgodoser deras behov. Svårigheten att anskaffa en bostad slår hårdast mot de som står utanför bostadsmarknaden vilka i regel är nysvenskar och unga då de oftast inte är tillräckligt kapitalstarka för att köpa en bostad. För dessa målgrupper är hyresrätten det enda alternativet eftersom upplåtelseformen inte kräver en kontantinsats och lån. Hyresrätter präglas dock av långa bostadsköer (Boverket 2015).

De höga priserna och de långa köerna till hyresreglerade bostäder tyder på att utbudssidan inte fungerar på den svenska bostadsmarknaden (Lind 2016). Länsstyrelsen Stockholm (se Länsstyrelsen 2018) bedömer att ingången till bostadsmarknaden har förvärrats där de största hindren för invånarna att få tillgång till en bostad är osäkra anställningsvillkor,

betalningsanmärkningar samt låga inkomster vilket leder till att bostadslån och hyreskontrakt inte beviljas.

Situation på dagens marknad med stigande priser och hög efterfrågan på bostäder har lett till att nya, innovativa lösningar efterfrågas. Det har öppnat upp för nya modeller som syftar till att ge människor med lägre betalningsförmåga möjlighet att ta sig in på bostadsmarknaden. Bland annat har det lett till att att en ny ägarform - andelsägarlägenhet - har utvecklats, men även nya finansieringsmetoder, hyrköp och brf 2.0.

Frågan om andelsägarlägenheter har tagits upp i ett antal studentuppsatser (se t.ex. Berg & Fjällgård 2012; Magnusson 2010;). Dessa har främst fokuserat på vad formen innebär eller om den fungerar på Stockholms bostadsmarknad eller hur den ser ut i jämförelse med andra nordiska länder. Fokus i denna studie riktar sig däremot till om expandering av utbudssidan kan minska ingångströskeln för målgrupper som står utanför bostadsmarknaden.

1.3 Syfte och frågeställning

Syftet med denna studie är att utveckla en djupare förståelse kring ägarformen

andelsägarlägenhet och de alternativa finansieringsformerna, brf 2.0 och hyrköp. Ändamålet är att utreda om dessa kan bidra till ett bredare utbud på bostadsmarknaden för att tillgodose fler målgruppers behov och ge fler människor möjlighet att ta sig in på den ägande delen av bostadsmarknaden. Utifrån syftet har följande frågeställningar formulerats:

• Vad skiljer andelsägarmetoden från de nuvarande upplåtelseformerna?

• Vad är syftet med att införa ny ägarmodell och nya finansieringsformer på

bostadsmarknaden?

• Hur kan metoderna ge fler människor möjlighet att äga sin bostad?

• Är den nya ägarformen respektive de nya finansieringsformerna ett bra alternativ

utifrån konsumentens perspektiv?

1.4 Avgränsningar

De alternativa lösningarna som undersöks i arbetet är kopplat till boendeformen flerbostadshus, det vill säga lägenheter, vilket innebär att studien inte kommer beröra ägarform i småhus.

Studiens primära syfte är inte juridisk men rättskällor används för att förklara de nuvarande lagstadgade upplåtelseformerna på den svenska bostadsmarknaden.

1.5 Disposition

I introduktionskapitlet presenteras bakgrunden till problemet och varför denna undersökning är av intresse. Vidare förklaras syftet med forskningen, liksom forskningsfrågorna och slutligen avgränsningarna. I kapitel två, presenteras valet av metod, där studien utgår i en kvalitativ ansats. I samma kapitel motiveras studiens urval. I kapitel tre förklaras Sveriges upplåtelseformer för att redogöra en grund för skillnaderna mellan upplåtelseformerna. I kapitel fyra presenteras bostadens betydelse och historiska återspegling för att redogöra den svenska bostadspolitiken. I kapitel fem redogörs bostadsbyggandet i Sverige. I kapitel sex presenteras begränsningarna på den svenska bostadsmarknaden för att presentera

problematiken på marknaden. Kapitel tre, fyra fem och sex innefattar studiens teoretiska ramverk. Kapitel sju innefattar beskrivning av de nya metoderna andelsägarlägenhet, brf 2.0 och hyrköp. Där sammanställs all den information som hämtats om dessa via olika källor, bland annat från de fyra intervjuerna av fastighetsbolag som studien innefattar. Det insamlade materialet kopplas sedan samman i studiens diskussion i kapitel åtta. Slutligen presenteras studiens resultat, där studiens syfte och frågeställningar besvaras.

2. Metod

2.1 Metodval och angreppssätt

Valet av metod bestäms utifrån arbetets syfte och frågeställningar, där målsättningen med arbetet styr vilken ansats, kvalitativ eller kvantitativ, som ska användas (Eriksson Barajas och Forsberg Wengström 2013). Kvantitativa studier omfattar information som är numerisk och kan mätas (Björklund och Paulsson 2012). Kvalitativ forskning syftar till att utreda ett fenomens karaktär och egenskaper via att söka innebörden eller meningen (Widerberg 2002). Vidare används kvalitativa studier när man vill skapa en djupare förståelse för ett specifikt problem, vilket exempelvis gör intervjuer mer lämpade än enkäter (Björklund och Paulsson 2012). Användning av intervjuer syftar till att få fram andra muntliga uppgifter, berättelser och förståelser (Widerberg 2002). Ett kvalitativ angreppssätt kan sedan antingen en induktiv och en deduktiv syn på förhållandet användas (Björklund och Paulsson 2012). Skillnaden är att i en induktiv ansats finns ingen befintlig teori utan empirin används som ett redskap att utveckla teorin (Bryman 2008).

I denna studie används en kvalitativ intervjumetod med en induktiv ansats. Studien innefattar även en jämförelseanalys då jämförelse med befintliga upplåtelseformer utförs. Detta för att kunna jämföra och belysa skillnader mellan befintliga upplåtelseformer och

andelsägarlägenhet (Bryman 2008).

2.2 Intervjumetod

För att komplettera information till studiens empiri utfördes fyra intervjuer.

Intervjufrågor kan antingen vara styrda genom att innan utveckla frågor eller att frågor under samtalet utvecklas (Widerberg 2002). Studiens kvalitativa intervjuer utgick delvis från styrda, förutbestämda frågor, se bilagor 1-4, men kompletterades även med frågor som utvecklades under självaste intervjun. Intervjuerna skedde genom ett strategiskt urval med både öppna frågor och slutna frågor. De öppna frågorna användes för att respondenten skulle kunna svara med egna ord utan att påverkas av oss som intervjuar, medan de slutna frågorna användes för att klargöra innebörden i vissa typer av frågor och för att lättare kunna jämföra svaret

(Bryman 2008). Av fyra intervjuer utfördes två per telefon då respondenterna hade svårigheter att träffas fysiskt. Resterande två intervjuer utfördes fysiskt.

2.3 Urval och avgränsningar

Ett kvalitativt urval är när man väljer informanter som har mycket att berätta om

forskningsområdet. Valet av informanter bestäms utifrån arbetets syfte, avgränsningar. Det finns två olika urvalstyper. Den ena är ett målinriktat urval där deltagarna väljs ut på ett strategiskt sätt. Den andra är ett slumpmässigt urval där deltagare inte väljs ut utan respondenterna väljs av tillfällighet (Bryman 2008).

I denna studie används målinriktade eller målstyrda respondenter. Respondenterna är ett fastighetsbolag som är grundare till den nya ägarformen andelsägarlägenhet, ett

fastighetsbolag som implementerat nya ägarformen samt fastighetsbolag som använder sig av finansieringsmetoderna brf 2.0 och hyrköp. Dessa är Well fastigheter, Botkyrkabyggen AB, riksbyggen och andelsägarbolaget. Respondenterna har valts för att få mer kunskap om modellernas innebörd, förstå ursprunget till metoderna, se vilka som är de primära målgrupperna samt för att förstå varför de valt att implementera de nya formerna.

Intervjuerna och empirin kommer väga tungt i arbetet eftersom forskningsämnet är nytt och det därmed endast finns begränsad forskning inom ämnet. I en tabell nedan finns information om respondenterna med namn, företag och intervjumetod.

2.4 Tillvägagångssätt

Arbetet inleddes genom att göra en litteraturstudie för att granska tidigare forskning och studier inom ämnet. Litteraturstudien utfördes genom insamling av relevant data och

berörde Sveriges upplåtelseformer, bostadspolitik, historisk återspegling på

bostadsmarknaden, bostadsbyggande och begränsningar på bostadsmarknaden. Den

elektroniska data som använts är främst tagen från myndigheter och branschorganisationer. Vid beskrivning av Sveriges lagstadgade upplåtelseformer användes även relevanta

rättskällor och offentliga utredningar för att kunna studera skillnader och likheter mellan andelsägarlägenheter. I studiens empiri intervjuades en målstyrd grupp av fastighetsbolag som har grundat och använder de nya modellerna. Empirin består av informationen från intervjuerna, kompletterande information från fastighetsbolagens hemsidor samt information från artiklar om metoderna eftersom forskningsområdet är nytt.

Information från litteraturstudien kopplades sedan samman med information i empirin i form av en analys för att bygga argument som besvarade arbetets frågeställningar och utifrån detta uppnå syftet i en slutsats.

2.4 Studiens tillförlitlighet

Det finns tre olika aspekter att ta hänsyn till vad gäller en studies trovärdighet. De tre

aspekterna är validitet, reliabilitet och objektivitet. Validitet innebär att man mäter det som är relevant för studien så att studien uppfyller sitt syfte. Reliabilitet innebär att studien mäts på ett pålitligt sätt så att resultatet skulle vara densamma vid upprepning av studien.

Objektiviteten innebär ett mått om i vilken utsträckning värderingar har en påverkan i studien. Man bör sikta på att ha hög reliabilitet, validitet och objektivitet. Hög validitet grundar sig i väl formulerade intervjufrågor som ligger inom ramen för vad som påstås undersökas väl utvalda respondenter som kan ge olika perspektiv. Genom objektivitet i intervjun kan hög rebilitetet uppnås (Björklund och Paulsson).

Eftersom metoderna är nyintroducerade finns begränsad kritik att ta hänsyn till vilket kan ha en påverkan på studiens reliabilitet. Tillförlitligheten hade kunnat stärkts om andra

fastighetsbolag hade inkluderats i studien. Studiens tillförlitlighet kan dock stärkas genom en hög validitet där teorigenomgången noggrant tar upp det relevanta för

studien. Tillförlitligheten stärks även genom den komparativa jämförelser med redan befintliga upplåtelseformer och finansieringsformer.

3. Sveriges upplåtelseformer för bostäder

I Sverige finns det två olika boendeformer, småhus och flerbostadshus. Småhus innefattar villor, kedjehus, parhus och radhus medan flerbostadshus innefattar lägenheter. I

flerbostadshus finns fyra olika lagstadgade upplåtelseformer. Dessa är hyresrätt, kooperativ hyresrätt, bostadsrätter och ägarlägenheter. Rättigheter, förvaltning och ekonomiska

förhållanden skiljer sig mellan upplåtelseformerna. Hyresrätten utgör 51 procent av beståndet, bostadsrätten 41 procent och resterande procentsats är fördelade mellan äganderätter och kooperativa hyresrätter (SBC 2017).

I kapitlet redogörs upplåtelseformerna för att få en förståelse för skillnaderna i rättigheter, förvaltning, ansvarsfördelning och ekonomiska förhållanden samt för att kunna diskutera dem i förhållande till andelsägarlägenheter.

3.1.1 Hyresrätt

Samtliga bestämmelser om hyresrätter regleras enligt hyreslagen, 12 kapitlet jordabalken (1970:994). Hyresrätt är en upplåtelseform, där hyresförhållandet regleras genom ett

hyresavtal. Kravet är att avtalet ska avse hus eller delar av hus och att ersättning ska utgå för nyttjandet (1970:994). Ägaren av fastigheten bestämmer om upplåtelse av en lägenhet till en hyresgäst ska ske. Upplåtelsen innebär att man hyr en lägenhet av en hyresvärd eller någon annans privata bostad, det är därmed inget ägande utan en upplåtelseform som ger rätten att nyttja den (Boverket 2017). Om fastighetsägaren hyr ut en lägenhet, avser

hyresförhållande fastighetsägaren och hyresgästen. Upplåtelsen kallas då

förstahandsupplåtelse dvs. hyra i första hand och ett förstahandskontrakt upprättas. Om bostadsrättshavare eller förstahandsupplåtaren hyr ut en lägenhet, uppkommer

hyresförhållandet mellan dessa två och inte med fastighetsägaren. Upplåtelsen kallas då andrahandsupplåtelse det vill säga hyra i andra hand och ett andrahandskontrakt upprättas (SOU 2007:74). För att förmedla en hyresrätt använder sig de flesta hyresvärdar av

bostadsförmedlingens bostadskö, medan privata hyresvärdar kan använda sig av andra system t.ex. ett först till kvarn system. Bostadskön innebär tillgång till ett förstahandskontrakt via kön. För att ställa sig i bostadskön krävs ett svenskt personnummer och oftast en ålder om 18 år, vissa bostadsköer har ålder om 16 år men att hyresrätter inte kan sökas förrän 18 år. Kötiden räknas från den dag då registrering till bostadskön gjorts och där en bostad med förstahandskontrakt förmedlas till den som anmäler intresse av bostaden och har stått längst i

kötid. Tiden för att få ett förstahandskontrakt varierar. För att stå med i bostadskön betalas oftast en årsavgift (Bostadsförmedlingen 2018). Hyresrätten upplåts på bestämd eller obestämd tid. Hyresavtal för obestämd tid måste sägas upp för att upphöra. Villkor om uppsägningstid är olika och kan avläsas i jordabalken. Hyresrätten är inte kopplad till någon form av ägande men med nyttjanderätten av den aktuella lägenheten har hyresgästen så kallat besittningsskydd. Besittningsskyddet innebär en rätt till förlängning av hyresavtalet även om upplåtaren säger upp avtalet (1970:994). Besittningsskyddet verkar för att stärka hyresgästens ställning gentemot hyresvärden. Skyddet kan dock brytas vid situationer där hyresavtalet inte följs (Hyresgästföreningen 2018). Vid situationer om dröjsmål med betalning av

hyresavgiften eller då hyresavtalet inte följs kan hyresrätten bli förverkad och hyresgästen uppsagd av hyresvärden i förtid enligt 12 kap. 42 § Jordabalken (1970:994).

Ekonomiska förhållanden i hyresrätt

Ingen startkostnad upptas för att hyra en hyresrätt men däremot betalas en hyresavgift varje månad. Hyresavgiften är reglerad enligt lag vilket innebär att hyressättningen inte är helt fri. Avsikten med regleringen är att hyran ska vara densamma för likvärdiga bostäder, därför bestäms den enligt bruksvärdessystemet. Bruksvärdessystemet innebär att hyran bestäms utifrån lägenhetens standard, kvalitet och service. Det som är av betydelse för bruksvärdet är bland annat storlek, modernitetsgrad, planlösning, reparationsstandard, olika förmåner såsom hiss, tvättstuga, garage, parkeringsplats samt närhet till kommunikationer

(Hyresgästföreningen 2017). Undantag gäller vid nybyggnation och befintliga hus som byggs om till bostadslägenheter, då gäller Presumtionsregeln 12 kap. 55 c§ Jordabalken (1970:994) som inskaffades 2006. Bestämmelsen innebär att en hyresvärd och en hyresgästorganisation, etablerad på den ort där fastigheten ligger i, kan träffa överenskommelse om en hyra som överstiger bruksvärdesnivån för liknande lägenheter. Anledningen bakom bestämmelsen är att hyran då ska täcka hyresvärdens kostnader för att producera lägenheten

(Hyresgästföreningen 2013). Hyresavgiften följer inflationen och därmed en viss

procentökning varje år (Boverket 2017). Ekonomiskt tas ingen risk vid hyresrätt mer än att hyran kan sänkas och höjas.

Förvaltning

Hyresvärden ansvarar för både inre och yttre underhåll av fastigheten (1970:994). I Lund och Lundström (2009) beskrivs att hyresgästen inte har något ansvar utan att det är hyresvärden som har förbundit sig att leverera en viss boendetjänst där bland annat god förvaltning ingår

enligt hyreslagen (1970:994).

3.1.2 Kooperativ hyresrätt

Samtliga bestämmelser om kooperativ hyresrätt regleras enligt lag om kooperativ hyresrätt (2002:93). Kooperativ hyresrätt är en upplåtelseform som brukar beskrivas som en blandning mellan hyresrätt och bostadsrätt. En kooperativ hyresrätt är en speciell typ av hyresrätt

(Victorin och Flodin 2011). En kooperativ hyresgästförening är en särskild typ av ekonomisk förening som förfogar över bostäder i en fastighet. Bostäderna hyrs sedan ut till medlemmar i föreningen där medlemmen kallas kooperativ hyresgäst. En kooperativ hyresgästförening måste ha minst tre medlemmar för att bildas. En kooperativ hyresgästförening är en juridisk person. För att de bli medlem betalas en medlemsinsats, därefter kan en lägenhet upplåtas till en medlem mot en upplåtelseinsats. Medlemmarna har sedan nyttjanderätt över sin lägenhet. Upplåtelseinsatsen som betalas vid inflyttning återfås när medlemmen flyttar därifrån

(2002:93). Upplåtelsen innebär inte ett ägande av lägenheten och kan därför inte säljas på den öppna marknaden (Boverket 2017).

Det finns två olika typer av kooperativ hyresgästförening, ägarmodellen och hyresmodellen. Enligt ägarmodellen äger föreningen fastigheten och hyr ut bostadslägenheten till

medlemmen. Enligt hyresmodellen finns en annan ägare till fastigheten, exempelvis en privat fastighetsägare, och hyr ut fastigheten till den kooperativa hyresrättsföreningen. Föreningen blir därmed hyresvärd till medlemmarna som blir hyresgäster med förstahandskontrakt (Victorin & Flodin 2011). För ombildning till kooperativ hyresrätt är lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt

(1982:352) gällande. För att intresse om ombildning till kooperativ hyresrätt krävs det att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligt förklarat intressere av ombildningen samt att dessa hyresgäster är medlemmar i föreningen enligt 3§ lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (1982:352). Ekonomiska förhållanden i kooperativ hyresrätt

Den kooperativa hyresgästföreningen kan ha tillgångar och skulder. Föreningens tillgångar utgörs av hyror, insatser och avgifter från medlemmarna. Tillgångarna svarar för föreningens skulder vilket innebär att medlemmarna i föreningen inte har något personligt ansvar över skulderna. Genom att betala en medlemsinsats deltar medlemmen i föreningen. Genom upplåtelse av en kooperativ hyresrätt har föreningen även rätt en upplåtelseinsats.

Medlemmen återfår sedan sin medlemsinsats vilket är reglerat enligt lagen om ekonomiska föreningar (1987:667) om inte annat följer enligt lagen om kooperativ hyresrätt (2002:93). När upplåtelsen av kooperativ hyresrätt upphör ska medlemmen återfå den medlemsinsats som betalats vid upplåtelsen oavsett om det upphört via uppsägning eller förverkande. Om medlemsinsatsen överstiger beloppet vid upplåtelsen av kooperativ hyresrätt krävs

bestämmande i föreningens stadgar (2002:93). Hyran betalas även månadsvis för upplåtandet. Enligt ägarmodellen bestämmer föreningen om hyrans storlek, bruksvärdessystemet är inte gällande vid en kooperativ hyresrätt. Enligt hyresmodellen beslutas hyran enligt hyreslagen (Victorin och Flodin 2011).

Förvaltning

Föreningar enligt ägarmodellen driver i samtycke med medlemmarna förvaltningsfrågor kring underhållet av fastigheten, såväl det inre underhållet som det yttre. Bestämmandet gällande förvaltningsfrågor skrivs sedan med i föreningens stadgar. Om bestämmandet innefattar att hyresgästerna innehar inre och yttre ansvar är 12 kap. § 15 jordabalken (1970:994) gällande. Föreningar enligt hyresmodellen kan ha förpliktelser gällande underhållet vilket styrs av avtalet enligt hyreslagen 12 kapitlet jordabalken (1970:994) (Victorin och Flodin 2011).

3.1.3 Bostadsrätt

Samtliga bestämmelser om bostadsrätter regleras i Bostadsrättslagen (1991:614). Upplåtelse av en bostadsrätt innebär rättighet att nyttja en lägenhet mot ersättning och utan

tidsbegränsning. Endast bostadsrättsföreningar får upplåta nyttjanderätten. En

bostadsrättsförening ska vara registrerad och för att registrering ska ske krävs minst tre medlemmar. Köp av en bostadsrätt kräver medlemskap i föreningen. För att bli medlem krävs ett godkännande av bostadsrättsföreningens styrelse, vilket avgörs av villkor och

bestämmelser i föreningens stadgar. Den som köper en bostadsrätt kallas

bostadsrättsinnehavare. Upplåtelse av lägenhet får endast ske till den som är medlem i föreningen. Det ska finnas goda juridiska grunder om styrelsen ska kunna neka en ny

medlem. En bostadsrätt kan dock förverkas om innehavaren gjort sig skyldig till ett väsentligt avtalsbrott och blir då tvingad att sälja sin bostadsrätt. Styrelsen utses av medlemmarna under årsmötet där medlemmarna i föreningen nominerar och röstar fram vilka de vill ska leda föreningen (1991:614). Bostadsrättsföreningen är ägare av fastigheten och

bostadsrättsinnehavaren äger ett andelstal i fastigheten vilket ger nyttjanderätt av en lägenhet. Nyttjanderätten gäller på obegränsad tid mot en årsavgift som vanligen betalas månadsvis av medlemmarna (Victorin och Flodin 2011).

Ekonomiska förhållanden i bostadsrätt

En bostadsrättsförening är en sorts ekonomisk förening vars ändamål är att främja medlemmarnas ekonomiska intressen enligt lag om ekonomiska föreningar (1987:667). Stadgarna fastslår tillsammans med bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar, ”spelreglerna” för medlemmarna i föreningen. (Victorin och Flodin 2011). En

bostadsrättsföreningen utgår från självkostnadsprincipen vilket innebär att den själv ska stå för kapitalkostnader och löpande kostnader för drift och underhåll. Det är då medlemmarna i föreningen som svarar för kostnaderna. Varje medlem ska betala en avgift till föreningen i form av insats när bostadsrätten upplåts första gången till bostadsrättshavaren enligt

bostadsrättslagen. Insatsen är detsamma som priset på bostadsrätten. I samband med insatsen kan föreningen ta ut en upplåtelseavgift. För att ha rätt till det måste den anges i föreningens stadgar och i upplåtelseavtalet. Upplåtelseavgiftens storlek bestäms i föreningens stadgar men måste vara tydligt motiverad för att gälla. Vid överlåtelse av bostadsrätt har föreningen rätt att ta ut en överlåtelseavgift ifrån antingen köpare eller säljaren där avgiften ska täcka

kostnader för administrationen vid överlåtelsen. Vid överlåtelse av bostadsrätt har föreningen även rätt att ta ut en pantsättningsavgift från köparen om köparen finansierar bostadsrätten med hjälp av lån. Avgiften ska även där täcka föreningens administrativa kostnader vid underrättelse om pantsättning av en bostadsrätt (Uggla 2010). Upplåtelseavgift,

överlåtelseavgift och pantsättningsavgift måste anges i föreningens stadgar för att vara gällande enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen (1991:614). Dessutom har föreningen rätt att ta ut en årsavgift mot nyttjanderätten, som vanligen betalas månadsvis av medlemmarna. Årsavgiften baseras på innehavarens andelstal i fastigheten och utgår från föreningens tillgångar och skulder (Victorin & Flodin 2011). Årsavgiften från de boende används till förvaltning av reparation och underhåll samt för driftkostnader av fastigheten. Vad som ingår i årsavgiften bestäms av föreningens stadgar (Riksbyggen 2018). Bostadsrättsföreningens ekonomi påverkar bostadsrättsinnehavaren då ökade föreningskostnader ökar innehavarens månadsavgift. Bostadsrättsinnehavaren påverkas även av föreningens skulder då föreningar ofta har ett lån och därmed tillkommer räntekostnader som delvis finansieras av

bostadsrättsinnehavaren genom höjd månadsavgift (Victorin och Flodin 2011). En bostadsrättsförening kan gå i konkurs vilket dock är ovanligt enligt HSB (2017). Går en

bostadsrättsförening i konkurs beror det oftast på att det är en dålig ekonomisk situation med höga skulder som beräknas att inte kunna betalas trots höjda avgifter. Den kapitalinsats som bostadsrättshavare betalat garanteras inte att återfås vid konkurs utan först löses

bostadsrättsföreningens skulder (HSB 2017). Förvaltning

När bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten är den ansvarig för det inre underhållet av lägenheten. Bostadsrättsföreningen ansvarar för det yttre underhållet samt de gemensamma delarna av fastigheten. Styrelsen i föreningen förvaltar de tillgångar och skulder som finns i föreningen (Victorin och Flodin 2011).

Styrelsen kan se till att fastigheten bibehåller sitt värde genom planering och styrning av underhåll, reparationer samt finansiering och lån. Genom att göra en underhållsplan och följa upp den kan kostnader för eventuella reparationer hållas jämnt och på så sätt undviks en avgiftshöjning för de boende till föreningen. Som bostadsrättsinnehavaren finns möjlighet att påverka förvaltning genom att antingen kontakta styrelsen eller att själv gå med i styrelsen (HSB 2013). Detta innebär att föreningen har ansvaret för det yttre men i och med att de boende utgör bostadsrättsföreningen kan man se det som att vissa hushåll är mer engagerade och har ansvar i fastigheten än andra (Lind och Lundström 2009)

3.1.4 Äganderätt

Äganderätt kan tillämpas i både småhus och flerbostadshus, äganderätt i flerbostadshus kan även benämnas som ägarlägenheter. Äganderätt innebär att ägaren förfogar helt över bostaden. Ägaren äger därmed inte bara rätten att använda lägenheten som i en bostadsrätt utan ett direkt ägande av lägenheten som i ett småhus (Boverket 2017). En ägarlägenhet är en tredimensionell lägenhet, vilket betyder att lägenheten är ett tredimensionellt avgränsat område i en fastighet. (Prop. 2008/09:91). Ägandet innebär att lagfart kan sökas och köparen blir lagfaren ägare av en ägarlägenhet i ett bostadshus. Detta blir inskrivet i

fastighetsregistret. Ägarlägenheter bildas av lantmäterimyndigheten. För att de ska bildas måste vissa villkor vara uppfyllda:

”1. Ägarlägenhetsfastigheten ska inte vara avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet.

2. Ägarlägenhetsfastigheten ska tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt.

3. Det ska vara klarlagt att det utrymme som ägarlägenhetsfastigheten ska omfatta inte under de senaste åtta åren har använts som bostadslägenhet.

4. Ägarlägenhetsfastigheten ska ingå i en sammanhållen enhet (grupp) om minst tre sådana fastigheter (Regeringen 2013). Byggnaden som ägarlägenheterna är ansluten i utgår i en gemensamhetsanläggning (Prop. 2008/09:91). Ägarna av ägarlägenheter ingår i en samfällighetsförening vilket är en ägarlägenhetsförening. Medlemskapet i

samfällighetsförening sker direkt i samband med fastighetsköpet, någon prövning görs inte” (SOU 2002:21).

Ekonomiska förhållanden i ägarlägenhet

Köp av ägarlägenhet innebär rätten till lägenheten, rätten till byggnaden och rätten till marken. Köpet kommer inte att avse förvärv av hela bostadshuset utan endast den lägenhet som köpet avser (SOU 2002:21). I ägarlägenhet finns inga gemensamma lån i en förening utan lånen är ägarens eget lån. Därmed finns inga räntekostnader för föreningens skuld inkluderat i de gemensamma kostnaderna. De gemensamma kostnaderna utgör de kostnader som ingår i gemensamhetsanläggningen vilket är löpande kostnader för drift och underhåll samt andra administrativa kostnader (Olsson 2003). Dessa kostnader är i behov av medel för att kunna finansieras, behovet kan täckas via frivilliga bidrag. Om inte medelbehovet täcks av frivilliga bidrag sker uttaxering från medlemmarna vilket innebär bidrag i pengar via

uttaxering enligt 14 § lag om förvaltning av samfälligheter (1973:1150). Fördelningen av kostnaderna bestäms enligt 15 § anläggningslagen (1973:1149) där uttaxeringens beloppet bestäms av det andelstal som medlemmarna har i ägarlägenhetsföreningen samt i vilken utsträckning fastigheten beräknas använda ägarlägenheten. Ägarna i en ägarlägenhet ansvarar därmed endast för de kostnader som lägenheten medför (SOU 2002:21).

Förvaltning

Samfällighetsföreningar regleras enligt lagen om förvaltning av samfälligheter, vilken

av samfälligheter (1973:1150) är gällande (2002:21). Lind och Lundstörm (2009) beskriver ansvarsfördelning och service i en äganderätt. Det enskilda hushållet för har ansvaret för sin bostad och om de vill ha någon särskild service exempelvis larm får det enskilda hushållet teckna avtal med en leverantör.

3.1.5 Finansiering av bostadsrätt och äganderätt

För att finansiera ett bostadsköp av en bostadsrätt eller en äganderätt finns det möjlighet till bostadslån av bankerna, där syftet med bostadslånet är att finansiera boendet. Enligt

bolånetaket är belåningsgraden max 85 procent. Vilket innebär att max 85 procent av köpeskillingen kan belånas och resterande 15 procent måste utgöra kontantinsats av egna medel enligt bostadskreditlagen (2016:1024). Bostadslån ansöks hos banken. För att en bank ska låna ut pengar vill de se att låntagaren kommer att kunna betala tillbaka lånet

(Finansinspektionen 2018). Två huvudsakliga lagar reglerar kreditprövningen. Dessa är lag om bank- och finansieringsrörelse (2004:297) och konsumentkreditlagen (2010:1846). I dessa lagar finns regler kring hur kreditgivning, exempelvis bolånegivare, ska bedriva sin

verksamhet. I lagarna kan utläsas regler om bland annat skyldigheten att analysera och pröva risken för låntagaren att kunna följa kreditavtalet. Detta innebär att pröva om låntagare kommer att kunna betala tillbaka lånet (SOU 2007:14). I FFFS 2014:11 finns

finansinspektionens allmänna råd gällande tillämpning av kreditprövning enligt konsumentkreditlagen (2010:1846). En kreditprövning bör innefatta bedömning av en konsuments ekonomiska förutsättningar utifrån inkomster, tillgångar, utgifter och skulder samt eventuella borgensåtaganden. Vid bolån bör kreditgivare upprätta en

boendekostnadskalkyl i bedömningen av en konsuments återbetalningsförmåga (FFFS 2014:11). Enligt konsumentkreditlagen (2010:1846) ska kreditgivaren visa tillbörlig omsorg gentemot låntagaren vilket syftar till att verka för att kreditgivaren inte ska medverka till att låntagaren skuldsätts i för hög grad. Detta säkras genom att kreditgivaren genomför en kreditprövning av låntagarens ekonomiska förutsättningar att fullfölja kreditavtalet. Konsumentverket, tillsynsmyndigheten för att konsumentkreditlagen följs, tar fram ett levnadsomkostnadsbelopp som kreditgivaren bör beakta vid kreditprövningen.

Levnadsomkostnadsbeloppet är en beräkning på vad ett hushåll bör ha kvar efter boendekostnaderna. Därmed finns en lägsta gräns som kreditgivaren bör ta hänsyn till i bedömningen av att bevilja bolån (SOU 2007:14). Om lånet beviljas betalas månadsvis en

ränta till banken och låntagaren amorterar på lånet varje månad. Amorteringen är olika

beroende på hur mycket av köpeskillingen som belånas. Belåningsgräns mellan 50-70 procent kräver en procents amortering om året och belåningsgräns mellan 70-85 procent kräver minst två procents amortering. För lån som är 4,5 gånger bruttoinkomsten kräver ytterligare en procents amortering. Räntan är även olika beroende på vilken bank som lånar ut. Räntan förhandlas fram mellan bank och låntagare. Däremot utgår bankerna ifrån reporäntan. Räntan kan bindas i tre år, fem år eller vara rörlig varje månad (Svenska bankföreningen 2018). Varje år kan ränteavdrag göras på räntekostnaderna på bolånet som betalats under året. Ränteavdraget är 30 procent för ett räntenetto upp till 100 000, för räntenetto om 100 000 kr eller över är ränteavdraget 21 procent (Ekonomifokus 2017).

Grunden för att få ett beviljat lån och för att banken ska göra en kreditprövning av bostadslån är låneansökan. Ansökan måste innefatta vilket lån som ansöks och uppgifter om bostaden i exempelvis köpeskillingen, månadshyra och hur mycket lånet ska motsvara. Uppgifter om den sökande fylls även i som inkomst, anställningsvillkor där studiemedel inte räknas som inkomst. Banken inhämtar sedan en kreditupplysning om låneansökaren. För att sedan göra en kreditprövning och boendekalkyl (SOU 2007:14). I SOU 2007:14 beskrivs, att kraven som formellt ställs på låntagaren varierar men att de flesta nämner att betalningsanmärkningar och otillräcklig boendekalkyl är vanliga orsaker till avslag på låneansökan. De faktorer som bedöms påverka i högsta var låntagarens disponibla inkomst, betalningsanmärkningar, låntagarens kredithistoria och låntagarens anställningsvillkor (SOU 2007:14).

3.1.6 Bostadspriser

Priset på en ägande rätt och en bostadsrätt bestäms på den öppna marknaden, vad som menas med det är att förhåller sig till utbud och efterfrågan. En större efterfrågan än utbudet pressar priserna uppåt och en mindre efterfrågan än utbudet pressar priserna nedåt. Bostadspriserna är cyklisk vilket innebär att de går upp och ner (Regeringen 2015). Som nämndes tidigare har priserna på bostäder däribland bostadsrätter ökat rejält de senaste åren (SCB 2017). En av av förklaringarna är stimulationen från fallande räntor, det har blivit billigare att ta bolån. Kreditmarknaden, belåning, fyller en viktig funktion för att människor ska kunna omfördela sin konsumtion över längre perioder. Det finns dock stora risker med att belåningen blir för stor vilket gäller för såväl privata hushåll, banker och den nationella ekonomin i helhet. Stiger räntan måste hushållen som är belånade betala mer för sitt boende. Den högre ränteutgiften

leder till att de inte kan konsumera lika mycket på övriga marknader vilket påverkar den nationella ekonomin negativt.

Bortsett från perioden 2010-2014 har hushållens skulder ökat i snabbare takt än hushållens inkomster de 20 senaste åren. En annan förklaring till att bostadspriserna har stigit är den växande befolkningen och ökade inkomster (Finansinspektionen 2018).

3.1.7 Riskperspektiv upplåtelseformerna

I Äganderätt och bostadsrätt finns ett investering och konsumtionsperspektiv. Äganderätt och bostadsrätt ger en boendetjänst som konsumeras hela tiden, men eftersom boendet handlas på den öppna marknaden kan boendet gå med vinst eller förlust (Lind och Lundström 2009). Eftersom priset då förhåller sig till utbud och efterfrågan (Regeringen 2015).

Investeringen påverkas av värdeförändringar på den öppna marknaden. I en hyresrätt finns inget investeringsperspektiv på det sättet i och med att det inte finns en startkostnad för boendet. I en kooperativ hyresrätt är den egna insatsen, medlemsinsatsen, mer ett spar moment eftersom en insats betalas som sedan återfås vid avflyttning. Boendet påverkas inte av värdeförändringar på den öppna marknaden då samma summa återfås.

Hur viktigt investeringen är varierar, det finns de som köper en bostadsrätt eller äganderätt endast i spekulation vilket innebär att investerings momentet är det viktigaste och att målet är att gå med en vinst. Den ekonomiska risken med investering i bostadsrätt och äganderätt är värdeförändring och att investeringen inte återfås på den öppna marknaden. Den ekonomiska risken för hyresrätt som inte har en startkostnad är istället boendeutgifterna som kan vara mer osäker för en hyresgäst än en ägare. Eftersom månadshyran för en hyresrätt stiger om

efterfrågan stiger vilket den inte gör i ägarbostäder. Ur ett förvaltningsperspektiv

kommer förvaltningen eller tekniska fel i en hyresfastighet inte leda till någon direkt kostnad för hyresgästen utan endast för husägaren (Lind och Lundström 2009). Tekniska fel i

fastigheten vid bostadsrätt kan indirekt bli bostadsinnehavaren ansvar eftersom bostadsrättsföreningens ekonomi påverkar bostadsrättsinnehavaren då ökade föreningskostnader ökar innehavarens månadsavgift (Victorin och Flodin 2011).

4. Bostadens betydelse och historisk återspegling

4.1 Bostadens betydelse:

För att möjliggöra ett utbud som tillgodoser alla människors behov behövs olika upplåtelseformer på bostadsmarknaden (Lind och Lundström 2007). Enligt Lind och

Lundström (2007) krävs ett brett utbud med boende av olika egenskaper och prisklasser, detta för att skapa valmöjligheter så att konsumenten kan välja utifrån sina egna preferenser och inkomstkälla(Lind och Lundström 2007). Urvalet av olika upplåtelseformer är viktigt för att både matcha utbudet men även för att medverka till rörligheten. (Regeringen 2015) Valet av upplåtelseform har ekonomisk och social betydelse trots att det i grunden är samma tjänst, ett boende. Den ekonomiska och sociala betydelsen är framförallt för individen själv men även för samhället (Lind och Lundström 2009). Bostadsmarknaden är viktig för samhällets tillväxt och framåtskridande, för rörligheten på arbetsmarknaden samt för integrationen i samhället (Regeringen 2015). När bostadsmarknaden inte fungerar påverkas den regionala tillväxten negativt, det skapar uppdelning och låg rörlighet då blandning i beståndet brister, vilket även kan påverka den regionala tillväxten negativt (Länsstyrelsen 2018).

Enligt rapporten ”Sverige sämst i klassen” missas ofta en central del i den svenska bostadsdebatten, skillnaden på sociala behov och ekonomisk efterfrågan (Bostadspolitik 2017). För att tillgodose fler människors efterfrågan behövs enligt länsstyrelsens rapport behövs större variation på bostäder (Länsstyrelsen 2017).

4.2 Bostadspolitiken och historisk återspegling

För att förstå hur den svenska bostadspolitiken fungerar, så är det viktigt att ta del av vad som skett historiskt. Bostadsregim, kan definieras som ”den sociala, politiska, och ekonomiska organiseringen av produktion, fördelning och konsumtion av boende ” (Kemeny 1981). De centrala delarna i den svenska bostadsregimen är, kommunernas ansvar för

bostadsförsörjning (allmännyttan), organisationernas centrala roll, hyressättningssystem, regler och förutsättningar för andra upplåtelseformer (Salonen, T. 2015).

Sedan 1940 har svensk bostadspolitik varit generell vilket innebär att bostadsmarknaden inte har inriktas på speciella hushållskategorier eller upplåtelseformer utan istället på hela

bostadsmarknaden. Bengtsson (2013) skriver att den svenska bostadsförsörjningen och bostadspolitiken kännetecknas att vara stigberoende. Med stigberoende menas, att historien speglar hur det ser ut idag. När en upplåtelseform och andra institutionella förutsättningar

etableras vid tidpunkt 1 och sedan blir regelfästa vid tidpunkt 2 har det visat sig vara svårt att förändra de vid tidpunkt 3. Bengtson ifrågasätter om nya upplåtelseformer kan ha en inverkan på den svenska bostadsregimen, om det kan utvecklas till större segment i och med

bostadsmarknadens strukturella tröghet och stigberoendet. Med strukturell tröghet och stigberoendet gällande ny upplåtelseform menas att det är svårt att introducera en ny

upplåtelseform där det redan finns ett betydande bestånd som historiskt sett har varit ledande, i Sverige bostadsrätter och hyresrätter (Bengtson 2013).

Clark (2013) beskriver hur det svenska systemet varit under ständig utveckling sen

institutionaliseringen under 1940-talet. Under det politiska maktskiftet 1991, fick Sverige sin första borgliga regering sedan 1930-talet. Inflytelserika personer inom boendefrågor ville se en bostadspolitik innehållandes varufiering, privatisering och marknadsanpassning (Se t.ex. Andersson 1990; Meyerson, Ståhl och Wickman 1991;). Den nya regeringen valde att lägga ner bostadsdepartementet, en institution som hade till uppgift att samordna landets

boendefrågor. De ansåg att bostäder ska verka som vilken annan varumarknad som helst. En rad andra lagar som reglerade bostadssektorn upphävdes också. Införandet av Danellsystemet som innebar att subventioner från staten till bostadsrelaterade frågor togs bort eller minskade radikalt. Det gav även kommunerna större ansvar gällande bostadssektorn. Föremål för nedskärningar blev bland annat bostadsbidrag baserade på inkomst och familjestorlek, till hushåll med de största behoven. Endast bruksvärdessystemet överlevde nedskärningarna. Vid regeringsskifte 1994, där socialdemokraterna återtog makten, införskaffades en

bostadspolitisk kommitté som gav förslag till att återinförskaffa delar av den traditionella svenska bostadspolitiken. Förslagen kom dock aldrig att genomföras då de inte mynnade ut i några lagförslag. Endast en liten del av de lagar och förvaltningsanordningar den borgliga regering tagit bort återanskaffades. Clark (2013) menar att strukturförändringarna under 90-talet bland annat ledde till, minskad nyproduktion, ökad trångboddhet, avveckling av kommunala och bostadsförmedlingar och bostadssocial insatser, ökade utestängningar av svaga hushåll, segmentering; större skillnader mellan upplåtelseformerna, outsourcing och privatisering av bostadsplanering samt social polarisering. Till följd av de statliga

nedskärningarna gick bostadssektorn från att varit en nettobelastning på statsfinanserna på cirka 30 miljarder kronor per år under slutet av 80-talet, till att tio år senare var en

nettoinkomst på omkring 31 miljarder för de samma (Clark 2013). I boken ”Staten och Bostadsmarknaden” ställer sig författaren, frågan om det finns någon mening med att kalla

svensk bostadspolitik för generell om generellt ekonomiska stöd inte längre utgår till produktion eller konsumtion av bostäder (Bengtsson 1998).

Bostadssociologen Jim Kemeny myntade begreppet en integrerad hyresmarknad (Kemeny, J 1995). Den svenska hyresmarknaden anses vara ett typ exempel av en integrerad

hyresmarknad där fastighetsägarna och dess organisation förhandlar hyressättningen med en hyresgästorganisation inom ramen av bruksvärdessystemet. De privatägda beståndens hyror präglas av hyressättningen i de kommunala bostadsbestånden. Under 2011 trädde

Allbolagen (allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879)) i kraft vilket innebar att kommunala bostadsbolagen enligt lag ska verka utifrån affärsmässiga principer. Innan Allbolagen infördes styrdes alltså hyresmarknaden av en hyresreglering där de privata fastighetsägarna hyressättnings starkt påverkades av kommunala bostadsbolagens, som inte bedrev sin verksamhet i vinstdrivande syfte (Salonen 2015).

Neutralitet mellan upplåtelseformer är ett begrepp i svensk bostadspolitik som innebär att ingen upplåtelseform ska gynnas i förhållande till övriga i finansiella- och

beskattningshänseenden. Neutralitetsprincipen har utpräglat den svenska bostadspolitiken sedan 1974, och även om den till viss del har urholkats ur regelverket så är det ingen upplåtelseform som främjas mer än övrig (Salonen 2015). Mellan perioden 1986 och 2005 steg hyrorna med 122 procent medan boendekostnaden i en äganderätt steg med 42 procent. Inflationen under den perioden låg på 49 procent. Genom en empirisk analys mellan åren 1989 och 1997, visar resultatet att 90 procent av hyresökningen under den period var direkt sammankopplat med politiska beslut. Främst genom minskat stöd och ökad skatt på

hyresrätten. Andelen av den disponibla inkomsten ökade mer bland låginkomsttagare och hushåll i hyresrätten i förhållande till höginkomsthushåll i andra upplåtelseformer (Lindholm 2001). I en jämförelse mellan effekterna av nedskärningar av bostadssektorn och andra politiska områden, visade det sig att höjda hyra var betydligt mer kostsamt än till exempel nedskärningar i form av arbetslöshetsersättning och sjukpenning för arbetslösa och

långtidssjukskrivna (Borg och Lind 2006).

Den svenska bostadssektorn har under de senaste trettio åren gått från att vara en av Europas mest reglerade till att vara den mest varufierade och marknadsstyrda (Clark 2013). Det statliga bostadsengamanget är betydligt lägre i Sverige än vad det är i

5. Ekonomisk utveckling och bostadsbyggande

Ekonomisk utveckling och bostadsbyggande är förknippat med varandra. Prisökning på bostäder innebär en högre efterfrågan vilket tenderar att ge en signal om att öka byggandet. Den högt stigande bostadsmarknaden har lett till investeringar som har drivit fram

bostadsbyggandet, där både hyresrätter, äganderätter och bostadsrätter byggs (Bostadspolitik 2017). Bostadsbyggandet är även förknippat med både den privata konsumtionen och

bankernas kreditgivning (Boverket 2015). Bostadsbyggandet kan analyseras enligt modellen Tobins Q där kvoten mellan marknadsvärdet och byggkostnaderna beräknas. Om Tobins Q överstiger ett är det enligt modellen lönsamt att bygga. Värden över ett bör då leda till ett ökat bostadsbyggande. Det innebär att byggkostnaderna är centrala och om de är höga kan det hämma bostadsbyggandet, eftersom Tobin q blir lägre och därmed inte anses lönsamt att bygga (Regeringen 2015). Priset på marken har även betydelse för hur fastighetsbolagen väljer att investera i sina nybyggnationer (Atterhög 2005). Den kraftiga prisutvecklingen på marken är en faktor till de höga hyresnivåerna i nyproduktion eftersom ökat pris på marken leder till ökade produktionskostnader. En annan faktor till de höga hyresnivåerna i

nyproduktion är undantagsregeln presumtionsregeln där regeln innebär att hyresvärdar kan sätta en högre hyra i förhållande till övriga marknaden för att kunna täcka sin

produktionskostnader (Hyresgästföreningen 2013). När de nyproducerade bostäderna får en högre hyra än de befintliga bostäderna går hyresmarknaden mot en situation där det finns gott om nyproducerade bostäder med en hög hyra som överstiger efterfrågan enligt rapporten Intelligencewatch (2017).

5.2 Bostadsbyggandets historia och situationen idag

Olika tidsperioder kräver olika byggnads behov, där en hög befolkningstillväxt och hushålls tillväxt kräver ett ökat byggbehov och en låg befolkningstillväxt och hushålls tillväxt kräver ett lägre byggbehov. Under 1960 och 1970-talet var rekordår för bostadsproduktionen, mellan 60- 70-talet var målet att bygga en miljon bostäder för att bygga bort bostadsbristen, dessa kom att kallas miljonprograms hus. Efter det föll produktionen men tog fart igen på 1980-talet i takt med en ökad efterfrågan, år 1991 färdigställdes 66 000 lägenheter vilket var den högsta siffran efter miljonprogrammet. Under krigstiden föll produktionen igen och tog fart igen på 2000-talet. I samband med finanskrisen 2008 föll produktionen återigen.

Ombyggnationer har minskat under åren, på 70-talet var siffran omkring 25% och på 90-talet omkring 6%.

Enligt boverkets prognos (2015) beräknades behovet på nya bostäder mellan perioden 2016-2025 att uppgå till 558 000 nya bostäder i Sverige. Vilket motsvara 39 900 lägenheter om året. Hushållstillväxten är den största förklaringen till byggbehovet, den förklarar hela 92% av behovet. Enligt rapporten framgår även att de samhällsgrupper som framförallt kommer att öka under perioden är de unga och äldsta åldersgrupperna. Byggbehovet varierar mellan olika delar i landet. Störst behov har storstadsregionerna Malmö, Stockholm och Göteborg, de utgör tillsammans 74% av byggbehovet i landet. Enligt prognosen kommer 74 500 att påbörjas och 66 000 att färdigställas under 2018. Produktionstakten går att jämför med toppnivåerna från 1975 och 1990 och har lett till att priserna för nyproduktion har pressats upp (se boverket 2015). I det befintliga beståndet är även renoveringsbehovet stort. Idag krävs bland annat omfattande renovering av miljonprograms husen eftersom de efter 40-50 år nått slutet på den tekniska livslängden (Högberg, Lind och Grange 2009).

6 Begränsningarna på bostadsmarknaden

I nästkommande kapitel presenteras begränsningarna på bostadsmarknaden. De är uppdelade med underrubriker begränsningar i utbudet, samhällsgrupper som begränsas och begränsning i rörlighet på bostadsmarknaden.

6.1 Begränsningar i utbudet

Enligt boken ”åtkomliga bostäder” bör en väl fungerande bostadsmarknad bedömas efter hur lätt det är för hushåll med lägre inkomst att skaffa en bostad. I relation till efterfrågan har ett stort utbud avgörande betydelse för möjligheten för personer med lägre inkomst att hitta bostäder på rimliga villkor. Där ett lågt utbud i relation till efterfrågan på ägarmarknaden leder till högre priser och att färre får råd att köpa. På hyresmarknaden får effekten av ett lågt utbud i relation till efterfrågan att längre köer till hyreslägenheter bildas och på så sätt blir det svårare att skaffa sig en hyresrätt (Lind 2016).

De höga priserna och de långa köerna till hyresreglerade bostäder tyder på att utbudssidan inte fungerar på den svenska bostadsmarknaden (Lind 2016). Vid en situation där det är svårt att hitta en hyreslägenhet och priset på bostadsrätter ökar i snabbare takt än hushållens inkomster innebär att det råder bostadsbrist. Hyresregleringen och människors preferenser kan förklara varför köerna är långa till hyreslägenheter i attraktiva områden (Lind 1995). Men när markpriserna är höga och väntetiden är lång även i förorterna kan det konstateras att det råder en verklig bostadsbrist på marknaden (Cars, Kalbro och Lind 2013). Det ger utrymme för en illegal handel med förstahandskontrakt för att undgå köerna, så kallad svarthandel (Fridell och Brogren 2006). En svart hyresmarknad hämmar dels utveckling och tillväxt men minskar även förtroendet för samhällets institutioner (Cars, Kalbro och Lind 2013). Enligt intellegencewatch rapport går marknaden mot en situation där det finns gott om

nyproducerade bostäder med hög hyra som överstiger efterfrågan. Bristen av billigare bostäder kvarstår och människor med lägre inkomst har fortfarande svårt att ta sig in på marknaden (Intellegencewatch 2017). Jämfört med övriga inkomstgrupper bor en större andel med lägre inkomster i hyresrätt (SOU 2012:88). Det är enligt SBC (2017) den dominerande upplåtelseformen för låginkomsttagare. Hyresrätten är den upplåtelseform med störst brist, en anledning till det är att många hyresrätter ombildats till bostadsrätter sedan millenniumskiftet (Intelligencewatch 2017). År 1990-2011 ombildades 180 000 hyresrätter till bostadsrätter i Sverige varav nästan 130 000 var i Stockholms län (Bengtson 2013). En orsak till

ombildningen är att få ett mer blandat bestånd i vissa områden (SVD 2015). En annan anledning till hyresrättsbristen är att de statliga subventionerna i form av stöd och bidrag till de som verkade på hyresbostadsmarknaden avvecklades under 90-talet. Det ledde till att nyproduktionen av hyresrätter minskat (Bengtson 2013). Avvecklandet av de statliga

subventionerna har även lett till högre krav för de boende i det befintliga beståndet (Bengtson 2013). De höjda kraven har lett till att människor utan fast anställning eller viss inkomst blir bortgallrade av bostadsbolagen och hamnar därför utanför hyresrättsmarknaden (se

Länsstyrelsen 2018). I Boverkets rapport “Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv” (se Boverket 2012) anses Sveriges nuvarande lagstiftning om hyresregleringar bidra till ökad bostadsbrist. Det blir enligt rapporten mer attraktivt för fastighetsbolag att bygga

bostadsrätter eller ägarlägenheter istället för hyresbostäder. Detta skapar ett begränsat utbud av hyresrätter där efterfrågan är som störst. För att motverka trenden infördes

presumtionshyra som skulle öka intresset att bygga hyresbostäder. De hyresbostäder som byggs får då genom presumtionsregeln en högre hyresavgift då de boende indirekt är med och betalar för produktionskostnaderna av fastigheten (Hyresgästföreningen 2013). Enligt

regeringen (2015) saknas det utbud av olika prisklasser i det befintliga beståndet på hyresmarknaden vilket beskrivs vara en följd av hyresregleringen. Istället finns det dyra nyproducerade hyresbostäder som inte speglar hyresmarknadens efterfrågan. Tillämpningen av presumtionshyror vid nyproduktion gör utbudet av ”billiga hyresrätter” blir allt mindre (Bostadspolitik 2017).

6.2 Samhällsgrupperna som begränsas

Bostadsmarknaden kan delas in i tre olika kategorier ”de som äger sin bostad, de som har ett förstahandskontrakt och de som står utanför marknaden” där ett stort kapital är avgörande för de som vill ta sig in på bostadsmarknaden. Detta gör det svårt för vissa grupper t.ex. unga, som inte är tillräckligt kapitalstarka att ta sig in på bostadsmarknaden(Lind och Lundström 2007). Då unga har svårt att konkurrera eftersom de är nya på marknaden, har färre kontakter, kortare kötid på bostadsförmedlingen och ofta sämre ekonomi och inte har förutsättningar att kunna köpa en bostadsrätt eller en bostad med äganderätt (SOU 2012:88). Länsstyrelsen bedömer att nyanlända och ungdomar är den målgrupp som har det svårast på

bostadsmarknaden (Länsstyrelsen 2018). Länsstyrelses bedömer även att inträdesbarriären på bostadsmarknaden har förvärrats där de största hindren för invånarna att få tillgång till en bostad är osäkra anställningsvillkor, betalningsanmärkningar samt låga inkomster vilket leder

till att bostadslån och hyreskontrakt inte beviljas (Länsstyrelsen 2018).

Bostadsförmögenheten har ökat det senaste decenniet (Boverket 2013) och ungdomar med osäkra anställningsvillkor samt lägre inkomster får svårt att finansiera ett bostadsköp av en bostadsrätt eller en ägarlägenhet (Berg & Fjeldgård 2012). I SOU 2007:14 beskrivs unga vara en riskfylld målgrupp i kreditprövningsmetoderna hos bolånegivare då de ofta har lägre inkomst, kortare och otryggare anställningar, mindre förmögenheter och är ensamhushåll i stor uträckning. Vilket ofta begränsar den målgruppen att få ett beviljat bostadslån för att kunna finansiera bostadsköpet (SOU 2007:14). Problemet med hyresrätter är att det finns ett begränsat utbud vilket lett till att även den upplåtelsen ofta kräver fast anställning eller viss inkomst, vilket utestänger en stor del av befolkningen på marknaden. För nyanlända försvårar bostadssituationen chansen att etablera sig och sysselsätta sig (Länsstyrelsen 2018). I boken ”varför så olika” beskrivs att allt fler hamnar utanför marknaden och att problemet på den svenska bostadsmarknaden handlar om hur vi ska säkerhetsställa att det finns goda bostäder till rimliga priser för de som har det sämst ställt där de har kommit fram till att hyresrätten inte accepterats som en lösning (Bengton 2013). Som tidigare har nämnts är hyresrätten den dominerande upplåtelseformen för låginkomsttagare trots det visar statistik från SCB (2016) om boendeuppgifter att det är dyrare att bo i hyresrätt idag än i bostadsrätt (Bostadspolitik 2017).

6.3 Begräningar i rörligheten på marknaden

Som nämnts tidigare minskar även rörligheten på marknaden på grund av bristen på bostäder i landet. Begränsningar i vilka som kan ta sig in på bostadsmarknaden skapar låg rörlighet och får negativ inverkan på samhället (Granath Hansson 2016). Rörlighet påverkas av hur flyttkedjor fungerar. För att flyttkedjor ska uppstå måste det finnas en viss vakans på

marknaden vilket inte uppfylls idag. I regel ger en flytt till en större nyproducerad bostad en längre flyttkedja än till en liten nyproducerad bostad. De vanligaste flytten sker till samma upplåtelseform inom samma område. Idag bor många äldre i större lägenheter än vad de egentligen är i behov av. Finns det inga goda alternativ till att flytta till en mindre bostad blir de ofta kvar i sina befintliga bostäder. Rörligheten på bostadsmarknaden är inte lika

uppskattad av förvaltare. De föredrar hyresgäster som behåller sin bostad under en längre tid eftersom att de då bryr sig mer om sitt boende och renoveringar undviks. Det skapar

7. Empiri

I följande kapitel redovisas och presenteras den information som finns tillgänglig om modellerna via hemsidor och artiklar sedan är informationen kompletterad med intervjuer ifrån respektive fyra fastighetsbolag som implementerat de nya modellerna. Se kapitel metod för vidare beskrivning. Kapitlet är uppdelat med först att presentera den nya ägarformen andelsägarlägenhet och sedan finansieringsformerna brf 2.0 och hyrköp.

7.1 Undersökning av ny ägarform andelsägarlägenhet Andelsägarlägenhet är en boendeform som inte räknas till en av Sveriges upplåtelseformer även om det idag finns ett hundratals lägenheter upplåtna enligt denna form. Liknande modeller är dock populära i flera andra länder, bland annat Danmark och Holland. År 2009 grundades Andelsägarbolaget med idén om att möjliggöra en blandad upplåtelseform i

befintliga och nyproducerade fastigheter (SVD 2015). Detta sker genom en ombildning av ett antal hyresrätter till andelsägarlägenheter enligt andelsägarmetodens hemsida

(Andelsagarmetoden 2018).

I intervju med andelsägarbolaget beskrivs att modellen består av en huvudägare och ett antal andelsägare. Huvudägaren är fastighetsbolaget och benämns som grundandelsägaren i metoden, som är ansvarig för yttre drift och underhåll. I fastigheten finns ett blandat bestånd av andelsägarlägenheter och hyreslägenheter. Som hyresgäst fungerar lägenheterna som en vanlig hyresrätt. Som andelsägare innebär förvärvet en dispositionsrätt till lägenheten. Det medför ansvar för reparationer och underhåll. De som inte är intresserade eller har möjlighet att köpa en andel av fastigheten bor kvar som en vanlig hyresgäst. Månadsavgiften för

andelsägarna är lägre än för hyresgästerna. Avgiften varierar beroende på lägenhetens storlek i bostadslägenheten. Enligt Andelsägarbolaget är det endast grundandelsägaren som får belåna fastigheten till så stor del som motsvarar ägandet. Det lånet ansvarar

Grundandelsägaren för fullt ut. Ingen avgiftshöjning kan ske till andelsägaren om räntan justeras, den höjning som sker årligen på förvaltningsavgiften är kopplad till

konsumentprisindex. Köpeskillingen av en andelsägarlägenhet bestäms på den öppna marknaden och i dagsläget beviljas inga bostadslån för andelsägarlägenheter eftersom att bostaden inte kan pantsättas enligt konsumentkreditlag (2010:1846) om bostadskrediter. Köparen måste alltså betala hela köpeskillingen med egna medel.

Enligt andelsägarbolagets hemsida förklaras att ett förvärv av andelsägarlägenhet sker antingen via sekundär försäljning, primär försäljning eller marknadsförsäljning. Primär försäljning innebär att den befintliga hyresgästen väljer att köpa en andel i fastigheten. Hyresgästen bor då kvar i samma lägenhet men som andelsägare istället för som hyresgäst. Sekundärförsäljning innebär att fastighetsbolaget säljer andelslägenheten via en

fastighetsmäklare på den öppna marknaden dvs. till någon som inte är hyresgäst i fastigheten. Marknadsförsäljning innebär att den nuvarande andelsägaren sedan säljer vidare

andelslägenheten på den öppna marknaden (Andelsagermetoden 2018).

I intervju med andelsägarbolaget förklaras att i en fastighet måste en tredjedel av beståndet utgöra hyresrätter. Detta för att det dels ska vara en blandad fastighet men även för att den nuvarande lagstiftningen hyresrättslagen ska gälla i fastigheten så att bland annat ”god

förvaltning” förblir. Andelsägarbolaget beskriver att den som förvärvar en andelsägarlägenhet blir delägare av hela fastigheten precis som vid ett bostadsrätts köp, som då ägs tillsammans med grundandelsägaren vilken är fastighetsbolaget och andra andelsdelägare.

Andelsägarbolaget beskriver att en bolånelösning kan blir verklig i framtiden om de första projekten visar sig lyckade. Deras mål är att 70 procent av köpeskillingen ska kunna belånas och att den resterande delen ska utgöras av egna medel. Det förutsätter att fastighetsbolagen blir borgenär på ett eventuellt bolån. Enligt andelsägarbolaget skulle den eventuella

belåningen öka intresset för andelsägarlägenheter.

I en SVD (2015) debattartikel beskrivs att syftet med att implementera nya upplåtelseformen andelsägarlägenhet är att skapa långsiktig ekonomisk och social hållbarhet för de boende (SVD 2015).

I intervju med andelsägarbolaget beskrivs att andelsägarmetoden är anpassat för ytterområden och miljonprogramsområden. Vilka andelsägarbolaget benämner som utanförskaps områden och utsatta områden. Det finns idag stora renoveringsbehov och nyproduktionsbehov av sådana områden som kommuner och fastighetsbolag behöver ta ställning till. Kostnaderna för upprustning och nyproduktion är stora. Områden med låga fastighetsvärden kan göra det svårt för fastighetsbolag och hyresvärdar att låna pengar attt. Andelsägarbolaget har valt att anpassa en modell som kan lösa renoveringsbehovet av miljonprogamshusen. Genom att ombilda fastigheten till en blandad fastighet med hyresrätter och andelsägarlägenheter, kan