• No results found

Hyresbostäder vid Östra allén, Maria Park

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "Hyresbostäder vid Östra allén, Maria Park"

Copied!
47
0
0

Loading.... (view fulltext now)

Full text

(1)

Hyresbostäder vid Östra Allén,

Maria Park

(2)

– Ett utvecklingsprojekt

(3)

Tryck: AB Danagårds Grafiska, Ödeshög ISBN: 91-7147-810-8

Sökord: bostäder, flerbostadshus, hyresrätter, byggkostnader,

produktionskostnader, projekt, projektbeskrivning, Maria Park, Helsingborg, AB Helsingborgshem

Diarienummer: 509-912/2002

Layout: Fermo AB, Ronneby Publikationen kan beställas från:

Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50

Fax: 0455-819 27

E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: www.boverket.se

(4)

Förord

Att det byggs för få bostäder för hushåll med vanliga inkomster, särskilt i landets tillväxtregioner, förefaller det inte råda några delade meningar om i bostads-debatten. Vad som är grundorsaken till detta och hur ett ökat bostadsbyggande skall åstadkommas, råder det däremot vitt skilda meningar om. Ofta framförs uppfattningen att det största hindret för ett ökat bostadsbyggande är ett allt för högt skattetryck och att om bara mervärdesskatten på bostadsbyggandet och boendet sänktes eller helt slopades och fastighetsskatten togs bort, skulle marknaden lösa resten av problemen. Byggkostnadsforum delar inte den uppfattningen.

Boverkets Byggkostnadsforum har i sitt arbete kunnat peka på en lång rad ex-empel på projekt där funktionella, sunda, estetiskt tilltalande och långsiktigt håll-bara bostäder uppförs till kostnader som leder till sådana hyresnivåer att även hushåll med vanliga inkomster kan efterfråga dessa. Gemensamt för dessa pro-jekt är att de genomförs av små och medelstora byggherrar som avser att långsik-tigt äga och förvalta bostäderna och att man planerar och genomför sina projekt med beaktande av gällande skatte- och räntevillkor. Byggkostnadsforums slutsats är därför att det går att bygga väl utformade och långsiktigt hållbara bostäder för hushåll med vanliga inkomster, även i tillväxtregionerna... men då krävs sänkta markpriser, sänkta entreprenadpriser och sänkta materialpriser, samt att alla in-blandade aktörer, från kommunens fysiska planerare och bygglovsgranskare till markägare, projektörer, entreprenörer och materialleverantörer och inte minst byggherren själv vill det, ”samtidigt” och i samma projekt.

I denna rapport beskrivs ett flerbostadshusprojekt vid Östra Allén i Maria Park, Helsingborg. I rapporten visas hur ett kommunalt bostadsbolag med höga ambitio-ner, målmedvetenhet och stark beställarkompetens, trots svåra ekonomiska förut-sättningar, kunnat förse kommunens innevånare med attraktiva, väl utformade och välutrustade bostäder, till en hyra som kan attrahera även hushåll med vanliga in-komster. Vid jämförelse med flera av Byggkostnadsforums övriga pilotprojekt fram-står produktionskostnaden som relativt hög. Med beaktande av byggnadernas villa-liknande karaktär och den standard som valts för såväl byggnaden i sig, som för installationer och inredning och utrustning, framstår kostnaden ändå som försvar-bar. Av redovisningen framgår att Helsinborgshem frångått delar av kraven i lagen om offentlig upphandling, LOU. Enligt Byggkostnadsforums bedömning har detta emellertid inte varit en förutsättning för att lyckas med projektet. Företaget anger också i sin redovisning att man i fortsättningen självfallet kommer att anpassa sin upphandlingsmetodik till lagens krav. Av redovisningen framgår även att företaget valt att initialt bära ett visst ekonomiskt underskott i projektet. Detta för att kunna hålla en rimlig hyresnivå utan att tvingas avstå från långsiktigt angelägna kvaliteter i projektet som på sikt kommer att leda till en positiv hyresutveckling.

För uppgifterna i rapporten svarar Mats Dahlberg, AB Helsingborgshem, som även svarat för sammanställningen av rapporten.

Karlskrona i april 2004

Sonny Modig projektledare

(5)
(6)

Innehåll

Bakgrund ... 7 Introduktion ... 7 Sammanfattning ... 11 Programskede ... 15 Målsättningar ... 15 Projektorganisation ... 15 Programfrågor ... 16

Boendeinflytande och planlösningar ... 17

Huvudhandlingsskede ... 19

Samverkansavtal ... 20

Bygghandlings- och produktionsskede ... 21

Övergripande resultat ... 23

Mål 1: Involvera samtliga parter tidigt i processen ... 25

Erfarenheter ... 25

Mål 2: Skapa en kostnadseffektiv produkt ... 26

Mål 3: Utveckla kostnadsstyrning ... 27

Mål 4: Utveckla besiktningshanteringen ... 28

Mål 5: Beakta miljö- och energifrågor ... 30

Mål 6: Utöka kundservicen ... 33

Mål 7: Bygga in flexibilitet även för framtida ändringar ... 34

Mål 8: Säkerställa överlämnandet av färdigt hus ... 35

Bilaga A ... 37

Bilaga B ... 39

Bilaga D ... 47

(7)
(8)

Bakgrund

Introduktion

De kommunägda bostadsföretagen har historiskt spelat stor roll i bostadsförsörjningen. Under lång tid var bolagens viktigaste uppgift att bygga bostäder som var tillgängliga för breda befolkningsgrupper.

Efter miljonprogrammet och balans på marknaden gick företagen in i en förvaltande fas som successivt utvecklas mot ökad kund-orientering.

Med skattereformen i början av 1990-talet blev förutsättningarna för bostadsföretagande och bostadsförsörjning radikalt förändrade. De stora subventioner som lämnats till bostadsbyggandet försvann i stort sett och ersattes istället med höjd byggmoms, uttagsskatt och andra pålagor på byggande och förvaltning. De enda projekt med hyresrätt som kunde försvaras låg i bästa läge och riktade sig till en mycket betalningsstark kundgrupp.

För att åter kunna bygga bostäder för "vanligt folk" krävs nya grepp och utveckling av alla delar i byggprocessen.

Våren 1999 beslutade AB Helsing-borgshem starta programutredning för nya bostäder vid Östra Allén i Maria Park, Helsingborg.

Helsingborgshem, som är ett kommunalt bostadsbolag med för-valtning av mer än 11 000 lägenhe-ter, har under lång tid aktivt arbetat med kvalitets- och miljöfrågor och med ökat hyresgästinflytande. Lä-genheter utformas tillsammans med tilltänkta hyresgäster efter mottot ”individuellt boende och be-mötande”. Helsingborgshems po-licy vid nyproduktion av bostäder kan sammanfattas som:

• Byggnaderna skall kvalitets- och miljömässigt motsvara högt ställda krav och hänsyn skall tas till fram-tida förvaltningskostnader och miljöeffekter.

• Hyresgästen skall ha möjlighet att inom vissa ramar utforma och utrusta sin lägenhet.

För ny bebyggelse vid Östra Allén i Maria Park fanns krav från Helsing-borgshems styrelse om hög kvalitet med bra miljöval, individuella val för kunderna och hänsyn tagen till

(9)

framtida förvaltningskostnader. Allt inom en begrän-sad kostnadsram (se bilaga E). Ett maximalt hyresuttag bestämdes till 1.100 kr/m2/år.

Med detta som grund tog Helsingborgshem initiativ till en ny projektorganisation med tidig samverkan mellan byggherre, entreprenör, förvaltare, arkitekt och övriga projektörer – och resultatet beskrivs i denna rapport.

Vår redovisning bygger på:

1. Enskilda intervjuer med ett femtontal nyckelper-soner för projektets tillblivelse och genomförande. 2. Synpunkter från ett gemensamt utvärderingsmöte

mellan beställare, entreprenörer och konsulter. 3. Enskilda intervjuer med fem inflyttade familjer. 4. Byggherrens och arkitektens erfarenheter från

pro-jektets genomförande.

Maria Park – historik

Maria Park utgör en del av en ny stadsdel, Mariasta-den, som är under uppbyggnad i norra Helsingborg. Ursprungligen var Maria ett sjukhusområde för men-talvård. Som sådant togs det i bruk 1927. Arkitekt var Medicinalstyrelsens dåvarande arkitekt Carl Westman.

Sjukhuset fick en symmetrisk plan med en central öppen borggård kring vilken administrationsbyggnad, vårdpaviljonger, kyrka och ekonomibyggnader grup-perades. Utanför huvudanläggningen låg ytterligare vårdpaviljonger och bostadshus för personalen.

Arkitekturen hängde intimt samman med omgi-vande vegetation. Inom borggården anlades parken med sträng symmetri, fria synfält och en betonad horisontalitet. Utanför huvudanläggningen gavs par-ken en friare form.

Westman gav sjukhusområdet en tydlig 20-talsklas-sicistisk karaktär. Husen var övervägande av mörkrött tegel med ljusputsade detaljer och tegeltak.

S:ta Maria sjukhus kompletterades successivt, bl a med byggnader för terapiverksamhet, undervisning och gymnastik. Huvudsakligen är tillskotten ritade av Westmans efterträdare Hakon Ahlberg.

Sjukhusverksamheten är numera avvecklad och mark och byggnader har sålts ut till Helsingborgs stad och byggherrar för exploatering. Helsingborgshem är en av markägarna inom Maria Park och har under åren 1997– 2000 renoverat och iordningställt ett 30-tal lägenheter i befintliga byggnader och ett 50-tal i nyproduktion.

En stor del av den äldre bebyggelsen ägs och förval-tas företrädesvis av Helsingborgs stad för skolor,

(10)

kontorsverksamhet och mindre industriell verksamhet. Idag finns här skolor för både barn och vuxna, sammanlagt för ca

1 000 elever. De nya hus som byggts inom området består företrä-desvis av bostäder.

Detaljplanen

Sjukhusområdet har idag stora miljövärden med kulturhistoriskt vär-defulla byggnader och lummig parkmiljö.

Detaljplanen som upprättades i samband med utförsäljningen syftade till att skydda den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen och parkmiljön. Detaljplanen föreskrev även nödvändig ändring av tidigare verksamhet samt medgav viss kompletteringsbebyggelse. För kompletteringsbebyggelsen gällde generellt att den skulle underordna sig sjukhusområdets arkitektur, skala, planmönster och parkkaraktär. Av stor vikt var att karaktären ”hus i park” bibehölls.

För hushöjder, antal våningar, fasadmaterial, taklutningar, fönster, takkupor, balkonger, färgsättning fanns tydliga bestämmelser. För Östra allén var hushöjden bestämd till fyra våningar, varav den övre skulle utformas som vindsvåning med taklutning mellan 35º och 40º.

Första idéskissen

Våren 1999 utförde Arkitekturkompaniet, på uppdrag av Helsing-borgshem idéskisser till bostadsbebyggelse vid Östra allén vilka

för-ankrades hos stadsbyggnadskon-toret.

”Inspirationen för projektet var just tanken på hus i park samt att varje lä-genhet på bästa sätt skulle tillgodo-göra sig den vackra parkmiljön och få uteplatser i soligt läge. Sex friliggande hus i tre våningar med inredd vind placerades längs Östra allén. Den en-skilda byggnaden var uppbyggd kring ett trapphus med fyra lägenheter per trapplan. Analys av lägenhetskvalitéer gav planlösningar där uppehållsrum och balkonger förlades mot de fria gavlarna.”

(arkitekten)

Under bostadsmässan H99 pre-senterades idéförslaget för allmän-heten och ett stort antal intresse-anmälningar inkom. Under hösten gjordes marknadsundersökningar avseende lägenhetsstorlekar m m. Efter första idéskissen och mark-nadsundersökningar gick projektet vidare med fördjupat program-arbete som underlag för fortsatta beslut.

Idéskiss, fasad långsida

Idéskiss, gavelfasad Idéskiss, normalplan

(11)
(12)

Sammanfattning

Helsingborgshems nybyggnadsprojekt vid Östra allén i Maria Park initierades som ett utvecklingsprojekt med tidig samverkan mellan byggherre, entreprenör, förvaltare, arkitekt och övriga projektörer.

För projektets genomförande uppsattes följande målsättningar: 1. Involvera samtliga parter tidigt i processen.

2. Skapa en kostnadseffektiv produkt. 3. Utveckla kostnadsstyrning.

4. Utveckla besiktningshanteringen. 5. Beakta miljö- och energifrågor. 6. Utöka kundservicen.

7. Säkerställa överlämnandet av färdigt hus. 8. Bygga in flexibilitet även för framtida ändringar.

En traditionell byggprocess kan indelas i olika skeden: program, projektering, produktion och förvaltning. Olika aktörer kommer in i olika skeden, mer som en stafett än ett kontinuerligt samarbete. I växlingen mellan olika skeden, när en part tar över från en annan, kan brister i kunskapsöverföring ske. Nyckelpersoner från ett skede lämnar och nya kommer in.

Helsingborgshem agerade för att få till stånd ett samarbete över skedesgränser redan från projektets början. Målet var att bygga bra bostäder till rimlig kostnad, att effektivisera byggprocessen och få en slutprodukt med hög kvalitet. Inriktningen var även att få kunskaps-utbyte mellan olika aktörer och bättre inblick i byggprocessen.

Lagen om offentlig upphandling tillämpades inte på grund av att Östra Allén var ett utvecklingsprojekt. För framtiden ser Helsing-borgshem en utmaning i att inom lagens ram engagera

(13)

Erfarenheterna från denna samarbetsform är positiva. Det tidiga samarbetet påverkade både utformning och ekonomi. De kvalitets-krav som uppsattes vid projektets början genomfördes. Kostnaderna höll sig inom den budgeterade ramen.

Kostnaden styrdes genom full insyn och öppen redovisning mellan parterna. Alla upphandlingar skedde i samråd byggherre/entreprenör.

Tillvägagångssätt för besiktning bestäm-des tidigt. Besiktningsgruppen utsågs vid produktionsupptakten och besiktningsplan upprättades. Den innehöll alla besiktnings-tillfällen: fortlöpande, normerande, för- och slutbesiktning. För att bestämma nivå på färdiga arbeten färdigställdes en prov-lägenhet i tidigt skede. Vid för- och slutbe-siktning av lägenheter deltog även hyres-gästen.

Besiktningsmetoden var både väl genom-arbetad och väl genomförd. Helsingborgs-hem kommer att tillämpa detta tillväga-gångssätt i kommande byggen.

En angelägen fråga för Helsingborgshem är service till hyresgästen. ”Kunden i cent-rum” är en grundprincip både vid förvalt-ning och nybyggande. Helsingborgshem har under en följd av år aktivt arbetat med utökat hyresgästinflytande. Företaget vinn-lägger sig också om att erbjuda hyresgästen stor valfrihet vid utformning av sin bostad.

I detta projekt begränsades den individu-ella valfriheten till att hyresgästen kunde välja alternativa planlösningar och olika till-val enligt prissatt lista. Visningsbod, prov-lägenhet, information på arbetsplatsen och hyresgästens möjlighet att närvara vid be-siktningen var en annan del i service-tänkandet.

Att ta hänsyn till miljöaspekter vid för-valtning och byggande ingår i Helsing-borgshems grundprinciper.

I handlingsprogrammet bestämdes att vid val av metoder och material skall ekolo-giska utgångspunkter ges stor vikt. Energi-frågor lyftes särskilt fram.

Viktiga delar för att spara energi var in-stallation av Helsingborgshems komfort-värmesystem för individuell värmemätning och varmvattenmätning, liksom behovs-styrd ventilation. Vid val av material och tekniska system hade ”bästa miljöval” hög prioritet.

(14)

Programskede

Målsättningar

För det fortsatta arbetet önskade Helsingborgshem arbeta på ett nytt sätt. Dels önskade man få grepp över alltför snabbt stigande bygg-kostnader. Dels önskade man bredda programgruppen och få syn-punkter från alla aktörer i byggprocessen. För projektets genomför-ande uppsattes följgenomför-ande målsättningar:

1. Involvera samtliga parter tidigt i processen. 2. Skapa en kostnadseffektiv produkt.

3. Utveckla kostnadsstyrning. 4. Utveckla besiktningshanteringen. 5. Beakta miljö- och energifrågor. 6. Utöka kundservicen.

7. Bygga in flexibilitet även för framtida ändringar. 8. Säkerställa överlämnandet av färdigt hus.

Projektorganisation

Vid nyproduktion av bostäder är många parter inblandade. På ett övergripande sätt påverkar stat och kommun genom bygglagar, bi-dragsvillkor, skatter, planbestämmelser, villkor för bygglov och olika avgifter.

I det enskilda bostadsprojektet kommer fler parter in. Byggherre, förvaltare, hyresgäster, entreprenör, arkitekt och andra konsulter på-verkar utformning och kvalitet.

För att redan i programskedet få till stånd ett samarbete mellan projektets olika aktörer initierade Helsingborgshem en projektorga-nisation där byggherre, förvaltare, arkitekt och entreprenörer ingick. Entreprenören medverkade utan löfte om att få fullfölja projektet.

Under hösten 1999 organiserades programgrupper inom Helsing-borgshem tillsammans med arkitekt och tilltänkt entreprenör.

(15)

Arkitekturkompaniet, Göteborg, stod som arkitekt och Skanska Nya Hem, Helsingborg, utsågs som tilltänkt entreprenör.

Under oktober och november månad skedde arbetet med pro-gramskrivning i en intern och en extern programgrupp. Arkitekten stod som samordnare för båda grupperna, förberedde möten med utskickade frågor och var ansvarig för programskrivning. Medver-kande inom Helsingborgshem var representanter för marknads-avdelningen, byggnadsavdelningen och förvaltningen. Den externa programgruppen bestod av Skanska med underentreprenörer för VS, ventilation, el samt markprojektör.

Programfrågor

Frågor som togs upp i programgrupperna berörde utformning, stan-dard, tekniska system, produktion, kostnader och förvaltningsaspekter. Till exempel diskuterades:

– grad av flexibilitet och hur mycket hyresgästen skulle kunna på-verka avseende lägenheternas utformning,

– lägenhetsstandard – inredning, utrustning och materialval, – lägenhetskomplement – förråd, cykelförvaring, tvättstugor,

trapphusstandard och parkering,

– miljöfrågor – långsiktig hållbarhet, värmemätning i varje lägenhet, sophantering, val av byggmaterial, utemiljöns utformning, mm, – tekniska frågor – särskilt stomsystem, ljudstandard, standard på

installationer för el, tele, ventilation och uppvärmning,

– förvaltningsfrågor – skötsel och åtkomlighet av utvändig miljö, fastighetsförråd, val och skötsel av utrustning i lägenhet.

Sammanlagt genomfördes åtta programmöten. Olika synpunkter och infallsvinklar noterades och sammanställdes som underlag för beslut.

Arbetet ledde fram till ett programförslag som bearbetades och antogs vid årsskiftet 1999–2000 av Helsingborgshems ledning.

Programförslaget innehöll bl.a. önskemål om lägenhetsstorlek och lägenhetsfördelning, lägenhetsstandard i material och utrust-ning, trapphusstandard, lägenhetskomplement samt tekniskt ut-förande och standard.

ARKITEKT ENTREPRENÖR underentreprenör markprojektör BYGGHERRE marknadsavdelning byggnadsavdelning förvaltning

(16)

Boendeinflytande och

planlösningar

I det programförslag som antogs specifi-cerades även grad av hyresgästinflytande.

För Helsingborgshem är målsätt-ningen individuellt boende och bemö-tande en ledstjärna. Företaget vinnläg-ger sig om att erbjuda hyresgästen en stor valfrihet vid utformning av nya bo-städer. I flera tidigare projekt har hyresgästinflytandet varit mycket långt-gående med individuell planlösning för varje hyresgäst.

Även i detta projekt önskade Helsing-borgshem en stor valfrihet för hyresgäs-ten. Skanska förespråkade å andra sidan att kök och badrum skulle vara be-stämda till utformning och läge och att endast mellanväggars läge skulle kunna påverkas av hyresgästen.

Man menade att många olika lös-ningar i ett och samma projekt är mer tidskrävande, kräver flexibilitet och på-verkar därmed även ekonomin.

Diskussionen om indviduella plan-lösningar ledde så småningom fram till följande:

För varje lägenhetstyp förutom vinds-lägenheterna projekterades 2–4 alterna-tiva planlösningar (se bild) som hyres-gästen kunde välja mellan. Antal varian-ter var avhängigt av lägenhetens storlek. Om planlösning måste bestämmas innan någon hyresgäst var inkopplad valdes en planlösning till ”Helsingborgs-hems bästa val” och ingick senare i entreprenörens anbud. Basstandard för inredning och ytskikt bestämdes. Övriga alternativ prissattes i à-prislista för kostnadsreglering, allt efter

hyresgästernas val.

Därutöver beslutades om möjlighet att mot kostnadstillägg välja högre stan-dard. Exempel på möjliga tillval: högre standard på köksluckor, i vissa fall köksö, häll/ugn, diskmaskin, golvmate-rial, inredning och utrustning i badrum, kakel och klinker, garderober, innerdör-rar m.m.

Varje våningsplan innehåller 4 lägenheter. För varje lägenhetstyp projek-terades 2– 4 alternativa planlösningar.

(17)
(18)

Huvudhandlingsskede

Skanska lämnade på basis av programmet ett pris för projektering av huvudhandlingar. I priset ingick utöver projekteringsledning även konstruktör, el-,

värme/sanitets-och ventilationskonsulter värme/sanitets-och tillgång till Skanskas kalkyl-avdelning.

Arkitekt och markprojektör ingick inte i Skanskas pris, utan bekostades av Helsingborgshem.

I detta skede av projektet togs vissa kostnadsbesparande beslut. Till exempel begränsades källare till vartannat hus vilket påverkade planlösningar i entréplanet. Gemensam grovtvättstuga utgick.

Nu bestämdes system för stomme och installationer, läge och storlek på schakt, fasadut-formning, utvändiga och invän-diga material. Beslut togs i sam-råd med inblandade parter. Skanskas kalkylavdelning anlita-des för bästa pris vid val av likvärdiga produkter, Helsing-borgshems miljösamordnare rådgjorde för bästa miljöval.

Som stomme valdes Skanskas byggsystem ”Stål- och betong-huset”, en prefabricerad kombi-nerad betong- och stålkonstruk-tion, med ”installationsgolv” i lägenheterna (se bild.).

I programfasen var stom-systemet föremål för utredning.

(19)

Helsingborgshems tekniker ifrågasatte bl. a installationsgolvets upp-byggnad vars konstruktion senare ändrades. Vidare kritiserades syn-liga eldragningar till takarmaturer. En jämförelse gjordes med tradi-tionellt platsgjuten konstruktion. Kostnadsmässigt ansågs förslagen jämförbara. Ett skäl för val av prefabricerad stomme var vinst i återupprepningseffekten med sex hus. Ett annat skäl som anfördes för valet var att systemet medger hög flexibilitet både i produktions-fasen och vid framtida eventuella omfördelningar inom lägenheter.

Huvudhandlingar användes som underlag för Skanskas anbuds-givning. Anbud inkom i början av april och antogs efter förhandling av Helsingborgshem i slutet av månaden.

Samverkansavtal

Ett samverkansavtal för projektets genomförande upprättades mel-lan Helsingborgshem och Skanska. Däri beskrevs och reglerades bl a:

• Projektets syfte, att bygga bra bostäder till rimlig kostnad samt att utnyttja båda företagens samlade kompetens för att uppnå en ut-veckling, kunskap och kundnytta i hela byggprocessen från pro-gramskede till färdigställande och förvaltning.

• Målsättning, klargör att projektet är ett utvecklingsprojekt.

Gemensam målsättning för projektets genomförande skall vara de åtta punkter som formulerats vid programskedets början.

• Organisation, klargör rollfördelningen.

Beslutande organ är projektrådet, som består av en person från vardera parten. Projektrådets uppgift är att besluta om övergri-pande frågor för att säkerställa projektets syfte uppfylls. Vidare klargörs projektledning, entreprenörens administration och orga-nisation på arbetsplatsen.

• Ekonomi och åtagande, reglerar projektets omfattning.

Entreprenadform: totalentreprenad. Ersättningsform: löpande räkning med takpris och incitament. Särskilt regleras parternas möjlighet att följa andra partens arbete med kostnads- och bud-getavstämning, upphandling, uthyrningsstrategi och liknande. Vidare reglerades ersättning för eventuella arbeten under garanti-tiden, i förhållande till takpris och incitament.

• Tider för

– projektering av bygghandlingar. – byggstart.

– inflyttning.

– besked från hyresgäst alternativt Helsingborgshem om lägenhetsutförande.

– val av inredning, ytskikt mm.

• Kvalitet, reglerar säkerställande av kvalitets-, miljö- och estetiska krav.

(20)

Bygglov inlämnades i maj 2000. Projektering av bygghandlingar på-börjades vid samma tidpunkt och färdigställdes under oktober samma år. Varje hus redovisades med sina speciella planlösningar allt efter hyresgästens val.

Byggproduktionen startade i september 2000 efter uppgjord tid-plan med inflyttningar i december 2001, mars och maj 2002. Under produktionsperioden hölls 23 byggmöten och 16 projektrådsmöten.

(Sammanfattande tidplan för projektet se bilaga A).

Övergripande resultat

Genomförandet följde de kvalitetskrav som uppsattes vid projektets början. Avtalat samarbete i produktionsfasen med avseende på pro-duktionsupplägg, upphandlingar, byten till ”likvärdiga” material,

kontroller, egenkontroller o.s.v fungerade bra. Dis-kussioner förekom, naturligtvis, men löstes i samför-stånd.

Kostnaderna höll sig inom den budgeterade ramen. Ekonomiuppföljning gjordes 2 gånger/kvartal. Halvvägs i projektet fanns tydliga indikationer på att entreprenadkostnaden klart skulle understiga fast-ställt takpris, vilket bekräftades vid slutuppgörelsen.

Entreprenadkostnaden understeg takpriset med ca 7 % och resulterade i en total produktionskost-nad av 133,5 miljoner kronor eller 17 800 kronor/m2

BOA.

Tidplanen innehölls med råge. God planering, väl genomtänkta produktionsmetoder, upprepnings-effekterna och tjänlig väderlek gjorde att entrepre-naden kunde färdigställas i god tid före fastställt färdigställningsdatum. Dock valdes inte att tidigare-lägga inflyttning med tanke på hyresgästernas av-veckling av sitt tidigare boende, men det bjöds på god tid för inflyttning.

(21)
(22)

För att redovisa erfarenheter från projektet har vi valt att utgå från de målsättningar som formulerades i tidigt programskede.

Mål 1: Involvera samtliga parter tidigt i processen

En traditionell byggprocess kan indelas i olika skeden: program, projektering, produktion och förvaltning. Olika aktörer kommer in i olika skeden, mer som en stafett än ett kontinuerligt samarbete. I växlingen mellan olika skeden, när en part tar över från en annan, kan brister i kunskapsöverföring ske.

Enligt forskningsrapporten ”Kommunikation i byggprojekt” (Bo Carlsson, Per-Erik Josephson; Sveriges Byggindustrier, Rapport 0102)

”är en allmän uppfattning att stora kunskapsförluster sker vid växlingarna mellan olika skeden i ett byggprojekt. Vid varje sådan växling lämnar många nyckelpersoner projektorganisationen och nya träder in”... ”De största bristerna upplevs i överföringen av information mellan projekte-ringsskedet och byggskedet”.

Här har byggherren en nyckelroll för att en fungerande kommuni-kation skall komma till stånd.

Helsingborgshem agerade för att få till stånd ett samarbete över skedesgränser redan från projektets början, vilket tidigare beskrivits under programskedet. Målet var att effektivisera byggprocessen och få en slutprodukt med hög kvalitet, men även att få kunskapsutbyte mellan olika aktörer och därmed bättre inblick i byggprocessen. En öppen redovisning skulle ske av parternas rutiner, system, kontroll-funktioner etc.

”Förutsättningen för att nå ett bra resultat är öppenhet mellan inblandade parter. Nyckelordet är förtroende och en vilja till samarbete.” (byggherren)

Hur påverkades projektet av detta sätt att arbeta från det tidiga programskedet till projektering och byggskede?

”Det gav mycket att deltaga i diskussionerna, att bryta arm om olika lös-ningar. Man fick förståelse för varandras synpunkter.” (byggherren)

(23)

En erfarenhet var att tiden omfördelades. Mer tid och resurser lades i det tidiga planeringsskedet vilket senare kom projektet till-godo genom sparad tid och mer effektivt utförandeskede.

”Projektet blev mycket bra förberett.” (entreprenören)

Vidare kan sägas att kostnader fick en central roll men samarbetet mellan olika aktörer medförde att även lösningar angående utform-ning, kundvärde mm testades på ett tidigt stadium.

Några frågeställningar nedan står som exempel på detta:

• Ifrågasättande av stomsystemet ledde fram till att den dubbla golvkonstruktionen förbättrades och att detaljer sågs över för hö-gre ljudstandard. Gipsinklädnad i tak utfördes i kök och hall för att dölja synlig elinstallation.

• Diskussioner fördes om olika grad av hyresgästinflytande. Kostna-der och rationell byggprocess ställdes mot erfarenheter från uthy-rare beträffande kundens önskemål om individuell utformning. Förslaget med några planlösningsvarianter och tillval enligt pris-satt lista kunde till slut båda parter enas kring.

• Sockelelement av betong till bröstningshöjd ändrades av kost-nadsskäl till låg sockel och spaljé som skydd för putsen.

För projektet Maria Park fungerade samarbetet mellan olika parter bra.

”Positiva erfarenheter har varit att tidigt få en snabb indikation om kostnadsbilden som underlag för beslut. Vi fick en nivå på hyresgäst-inflytande med alternativa planlösningar och tillval som föll väl ut i bygg-skedet både resursmässigt och ekonomiskt. Samarbetet ledde också fram till bättre tekniska lösningar.” (byggherren)

Mål 2: Skapa en kostnadseffektiv produkt

För varje nybyggnadsprojekt finns grundförutsättningar som påver-kar utformning och kostnadsnivå.

Totalkostnaden påverkas bl. a av: • Pris för tomten

• Detaljplanens föreskrifter

• Markens och grundens beskaffenhet

• Projektets grundidé, gestaltning och detaljlösningar

• Byggherrens önskemål beträffande standard och boendekvaliteter • Entreprenörens förmåga till effektiv byggprocess

För Östra allén bidrog bl. a. utformning och gestaltning till kost-nadseffektivitet.

• Sex friliggande hus skapade förutsättningar för en rationell bygg-produktion. Lika hus gav effekter som mindre tidsåtgång och materialkostnader (inköpsvinst och materialspill).

(24)

• Husets uppbyggnad kring ett trapphus med fyra lägenheter per trapplan gav en stor uthyrbar area i förhållande till bruttoarean. Effektivitetstal, BOA/BRA ovan mark = 90 %.

• Separata försörjningsschakt, bjälklag med ”installationsgolv” gav en effektiv och flexibel lösning även för framtida underhåll och förändringar.

Kostnadseffektivitet är även en fråga för framtida förvaltning. Här kommer t. ex val av tekniska system och materialval in och en produkts kostnad sett i relation till dess hållbarhet. Ofta kan det vara en lönsam affär att till en början betala lite mer för att få lägre kostnader på lång sikt. Problemet kan vara att man initialt har svårt att bära denna kostnad, trots framtida fördelar.

”I detta projekt har våra tidigare erfarenheter varit utslagsgivande, men för att bedöma långsiktiga kostnader på ett välunderbyggt sätt behöver vi hädanefter arbeta med LCC-analyser.” (byggherren)

(LCC – Life Cycle Cost)

Mål 3: Utveckla kostnadsstyrning

I handlingsprogrammet beslutades att, för att få största möjliga kontroll över

kostnadsflödet, skulle entreprenad-budgeten uppdelas till resursnivå. Att på detta sätt jämföra upparbetad kostnad/re-surs mot budgeterad kostnad och därmed bedöma återstående kostnad innebar en relativt säker slutkostnadsprognos.

Alla upphandlingar skedde i samråd byggherre/entreprenör. Hel-singborgshem hade t ex möjlighet att redan vid entreprenörens upp-handling lämna synpunkter på val av exempelvis underentreprenö-rer och materialleverantöunderentreprenö-rer.

Tillkommande godkända kostnader arbetades omgående in i bud-geten, som uppdaterades kontinuerligt med avseende på kostnader. Budgetavstämning gjordes två gånger/kvartal.

Parterna hade full insyn i varandras planerings- och kalkylarbe-ten, ekonomiredovisning, upphandlings- och fakturahantering.

”Beslutsordningen fungerade. Det var korta vägar till beslut.” (entreprenören)

”Helsingborgshem hade full insyn på arbetsplatsen med avseende på planering, inköp, ackordsförhandlingar, faktura- och följesedelshantering, förekommande provningar, egenkontrollverksamhet mm.” (byggherren)

(25)

För att styra kostnader för till-val prissattes både extratill-val på lägenhetslösningar och val av hö-gre standard på ett tidigt sta-dium. Hyresgästen kunde på så sätt direkt veta kostnader för till-val. Metoden visade sig vara ef-fektiv ur både kostnads- och produktionssynpunkt.

”Vår kostnadsmedvetenhet på detaljnivå ökade genom full insyn i kostnadsflödet på arbetsplatsen. Entreprenören fick inblick i hyres-sättning och förståelse för hur kostnadsökningar påverkar fram-tida hyresuttag etc.” (byggherren)

Mål 4: Utveckla

besiktningshanteringen

I tidigt skede togs beslut att – fortlöpande besiktning

tilläm-pas.

– besiktningsmän utses tidigt. – besiktningsplan upprättas. – erforderliga normerande

besiktningar utföres.

– alla slutbesiktningar föregås av förbesiktning.

– hyresgästerna bereds möjlig-het att medverka vid för- och slutbesiktning av ”sin” lägen-het.

Besiktningsgruppen utsågs vid produktionsupptakten med be-siktningsmannen för byggnads-arbeten som huvudbesiktnings-man. Besiktningsgruppen utsågs, enligt överenskommelse,

av Helsingborgshem.

”Besiktningsarbetet börjar redan på ritbordet med att kolla hand-lingar och föreslagna lösningar.” (besiktningsmannen)

Besiktningsplan upprättades och fastställdes efter yttrande från övriga besiktningsmän och

(26)

entreprenörer. Besiktningsplanen innehöll alla besiktningstillfällen, fortlöpande, normerande, för- och slutbesiktning.

Fortlöpande besiktning utfördes framför allt av delar, som inte var tillgängliga eller svårtillgängliga vid för- och slutbesiktning som ytter-tak, ytterväggar, vindar, installationsmontage o.s.v. Normerande besiktning utfördes av preciserade ytor och detaljer som installations-montage, schakt, målade eller tapetserade väggar, parkettgolv, klinker-och kakelmontage, inredningsmontage, lister klinker-och beslagning o.s.v. Godkända ytor och detaljer utgjorde sedan referens för fortsatt arbete.

För att stämma av valda metoder och material och lägga nivåer på utförda arbeten, färdigställdes en provlägenhet i tidigt skede. Lägen-heten användes för normerande besiktningar.

”Att färdigställa en provlägenhet tidigt är bra. Mycket blir då bestämt vilket gör fortsatt byggande mer rationellt.” (entreprenören)

Överenskommelse träffades om, att förbesiktning alltid skulle ut-föras före slutbesiktning, varvid förbesiktningen fick samma funk-tion som slutbesiktningen i ”normalfallet” och slutbesiktningen motsvarade efterbesiktningen.

Fördelen med besiktningsordningen var att ställningstagande om godkännande inte erfordrades vid första besiktningstillfället och att entreprenören hade ansvaret för byggnaderna även under tider för åtgärdandet av besiktningsanmärkningarna. Vid slutligt godkännan-de vid andra besiktningstillfället, slutbesiktningen, var protokollet blankt, ”0-fel”. Ytterligare fördel var att byggnaderna kunde tas i bruk, inflyttning, direkt efter Helsingborgshems övertagande.

Enligt överenskommelse bekostade Helsingborgshem förbesikt-ningen och entreprenören slutbesiktförbesikt-ningen, ytterligare besiktningar efter slutbesiktningen, erfordrades ej.

Vid för- och slutbesiktning av lägenheter deltog även hyresgästen och kundvärden som är byggherrens representant för kundorganisa-tionen.

”Det fungerade utmärkt att vara med vid den första besiktningen och sedan följa upp vid den andra.” (hyresgäst)

”Man underskattar gärna tidsåtgången vid hyresgästens medverkan.” (besiktningsmannen)

”Besiktningsmetoden var väl genomarbetad och genomförd – entrepre-nörernas kvalitetssträvan var hög. Vi kommer att tillämpa denna ningsmetod i kommande byggen. Även hyresgästens medverkan vid besikt-ningar kommer hädanefter att tillämpas. Detta sätt är en förbättring av våra tidigare rutiner. Hyresgästen fick se ”sin” lägenhet färdig, fick ta del i be-dömning av fel eller möjlighet att framföra sina synpunkter i ett tidigt skede. Dessutom fanns möjlighet att få del av övriga funktioner i huset samt träffa blivande kundvärd.”

(byggherren)

Mål 5: Beakta miljö- och energifrågor

Helsingborgshem har sedan mer än10 år tillbaka aktivt arbetat med miljöfrågor. Miljöfrågorna är angelägna och under ständig utveck-ling.

(27)

I handlingsprogrammet bestämdes att vid val av metoder och material skall stor vikt läggas på miljöaspekter och framtida förvalt-ningskostnader. Energifrågor lyftes särskilt fram. Även återvinnings-aspekter skulle beaktas.

Ett led i miljöarbetet var att välja entreprenör med miljöcertifiering vilket borgar för att uppställda miljömål efterlevs vid utförandet.

Stomsystem och bra tidsplanering gav snabbt ”hus under tak” och ”tätt hus”, provisorisk värme för effektiv uttorkning installerades.

Planeringen inriktades på arbetsplatsen, på logistik och minimering av spill. Spill, emballage och övriga restprodukter källsorterades.

Vid val av material och tekniska system hade alltid ”bästa miljöval” hög prioritet och material med miljödeklaration valdes i första hand.

”Positiva erfarenheter är att miljömedvetenheten har ökat, men många svårigheter kvarstår i praktiska verkligheten. Både tid och kunskap behövs för att förstå och utvärdera innehållsdeklarationer, samband och påverkan på lång sikt. ... Materialleverantörerna har börjat inse värdet att ha sina produkter miljödeklarerade, men mycket återstår ännu.” (byggherren)

Nedanstående punkter är exempel på val av material och metoder, där miljöaspekter och framtida förvaltningskostnader getts stor vikt. • Komfortvärmesystem.

Nytänkande vid installation av komfortvärmesystem för individu-ell och rumsvis

värme-mätning samt varmvattenmätning. En-ergibesparing i referensobjekt 17 %. (För mer detaljinforma-tion se bilaga C). • Behovsstyrd ventilation. Tryck- och temperatur-styrd ventilation. Detta innebär att ventilationen är injusterad till att endast öka när behov av större luftflöde erfordras i köks-kåporna. Vid låg utom-hustemperatur tages den termiska stigkraften

till-vara och fläkten varvas ned. Sammantaget ger detta besparing av el-, och värmeförbrukning.

• Styr- och reglerutrustning.

För styrning och övervakning av värme- och varmvatteninstalla-tioner. Datauppkoppling till driftscentral.

• Installationer.

Nytänkande beträffande installationer, vilket innebär full utbyt-barhet av samtliga installationer som värme, vatten, avlopp, el och ventilation. Vattenledningar av pex-rör istället för kopparrör, vilket tar bort kopparutfällningar i dricksvattnet.

I lägenheten består komfortsysemet av en elektronikbox med sensorer som mäter temperatu-ren i varje enskilt sovrum och vardagsrum.

(28)

• 5-ledarsystem.

Motverkar vagabonderande strömmar och mins-kar magnetiska fält.

• Rostfria golvbrunnar.

Dessa installeras framförallt för att klara en högre hygien och är att föredra i stället för plast, som är svårare att hålla rena och som inte har samma livslängd som rostfria. Nerbringar det framtida underhållet.

• Sophantering utöver kommunens krav.

Miljöbodar med utrymme för långtgående hus-hållsnära källsortering, där hyresgästen kan lämna samtliga fraktioner sorterat enligt produktions-ansvaret samt organiskt avfall. Ökar sorterings-graden och minskar osorterat avfall till deponi. • Cykelförvaring.

Utökning av cykelparkering inomhus och låsbara cykelställ ute, både fritt och under tak. Detta ger en större möjlighet att nyttja cykeln som fortskaff-ningsmedel och undvika onödig bilkörning. • Golv- och väggmaterial.

I byggnationen har plastmattor undvikits och trä/ klinker har nyttjats som golvmaterial och kakel som väggmaterial i samtliga våtenheter. Emul-sioner undvikes.

• Tegelyttertak i stället för papp.

Tegelpannor är beständiga och tillverkade av naturmaterial. Pappen är en oljebaserad produkt, som inte har en beständig varaktighet.

• Infärgad puts.

Infärgning av putsen gör att materialet blir underhållsfritt och på så vis sänker de framtida underhållskostnaderna.

• Entréer

Ekpartier i entréer med naturstensinklädnader. Miljövänligt utförande med minimum av under-håll.

• Yttre miljö.

Projektet ligger i tidigare park, varför stort arbete har lagts ner på att anpassa byggnationen till mil-jön och att bevara befintlig vegetation, genom skydd.

Statligt investeringsbidrag som främjar ekologisk hållbarhet har beviljats, dock inte för samtliga punk-ter. På grund av bidragsreglerna, byggstarttidpunkten, kunde bidrag endast sökas för två hus. (Se bilaga E)

T.v. De sex husen har tre mindre miljöbodar och en större (bilden).

(29)

Mål 6: Utöka kundservicen

Helsingborgshem har under en följd av år aktivt arbetat med utökat hyresgästinflytande. ”Kunden i centrum” är en angelägen policy-fråga både vid förvaltning och nybyggande.

Företaget vinnlägger sig om att erbjuda hyresgästen valfrihet vid utformningen av sin bostad.

Vid nyproduktion av lägenheter gäller delvis andra förutsättningar än vid förvaltning:

• Hyresgästen kommer oftast in på ett tidigt stadium innan husen är byggda.

• Helsingborgshem måste kunna ge en klar och tydlig information om det framtida projektet och vilka valmöjligheter som ingår för att hyresgästen skall förstå och kunna påverka sitt boende. I Maria Park kunde hyresgästen välja alternativa planlösningar och olika tillval vilket redovisats under programskedet i denna rapport.

”Val betyder mycket, särskilt om man har bott i villa vill man välja lite själv.” (hyresgäst)

”Bra med dessa alternativa planlösningar. Man hade ’normer’ att hålla sig till.” (hyresgäst)

”Bra materialval och standard. Jag behövde inget tillval alls.” (hyresgäst)

För att erbjuda en god kundservice upprättades en handlingsplan. I handlingsplanen ingick

– att på ett tidigt stadium iordningställa en visningsbod vid arbets-platsen där hyresgästen kan se olika lägenhetslösningar samt den standard på inredningen som ingår. Här fanns prissatta och mon-terade tillvalsmaterial för att underlätta kundens beslut.

– att tidigt ta fram en provlägenhet både som referenslägenhet för ut-förande och som möjlighet för hyresgäster att se en färdig lägenhet. – att Helsingborgshem informerade på byggarbetsplatsen om sin

organisation och policy beträffande kundservice.

– att möten arrangerades för hyresgästen i olika skeden av bygget. – att i bemötandet av hyresgästen även ingick hur besiktningar och

överlämnande av lägenhet skulle ske samt hyresgästens medver-kan vid besiktningar (se mål 4).

Vid intervjuer med hyresgäster har resultatet av handlingsplanen uppfattats positivt. De flesta var mycket nöjda med det bemötande de fått och ansåg att visningsboden för material fungerat helt till-fredsställande.

”Boden var en tillgång.” (hyresgäst)

”Bra med prissatta tillval. Gjorde det mycket lättare att välja.” (hyresgäst)

Bodens placering i anslutning till byggarbetsplatsen gjorde det lättare för hyresgästen att förstå helheten och kunna utvärdera läge, utsikt, mm.

(30)

Möjlighet att närvara vid besiktningar uppfattades mycket positivt.

”Besiktningsmannen var kunnig, noggrann och lyhörd för påpekanden.” (hyresgäst)

Visningslägenheten iordningställdes i ett för sent skede för att bli en meningsfull referens för de flesta hyresgäster. Den fungerade dock tillfredsställande som referenslägenhet för material och hur detaljlösningar skulle utföras.

En fråga när det gäller service till kunden är vilken tid som ges för olika val. Från bygget framhölls tiden som en viktig faktor för en god kundrelation. En hårt pressad tidsplan gör det svårare med visningar och många kundkontakter.

”Tidsplanen är viktig. Har man tid går det bra att organisera med hyresgäst-visning på bygget.” (entreprenören)

En god tidplan för bygget påverkar å andra sidan hyresgästens tid för beslut. Val av lägenhetslösningar måste ske på ett mycket tidigt stadium, tio arbetsmånader före inflyttning. För val av ytskikt gällde åtta arbetsmånader. Vid utvärderingen framhöll Helsingborgshem detta som en svårighet för service mot kunden.

”Hyresgäster har ofta kortare framförhållning vid val av bostad. Med så lång tid för genomförande blir det lätt att hyresgästen kommer in för sent.” (byggherren)

Mål 7: Bygga in flexibilitet även för framtida ändringar

En byggherre med erfarenhet från långsiktigt ägande vet att önske-mål om framtida förändringar i lägenhetslösningar kan bli aktuella.

Dagens värderingar är inte de samma som mor-gondagens. Målsättning för detta projekt var att planera för ändrade planlösningar i framtiden. Flexibilitetsfrågor beakta-des genom:

• Långa spännvidder. Inga bärande väggar inom lägenheten vilket medger att innerväggar kan flyttas.

• Särskilt system för installationer. Varje lä-genhet har ett

försörjningsschakt som betjänas från trapp-huset. När det är dags för service, reparationer eller ombyggnader kan dessa utföras separat

Installationsgolvets bärande konstruktion och underliggande ledningar för värme och vatten.

(31)

utan att störa andra hyresgäster eller fastighetens drift och funk-tion. Inom lägenheten finns evakueringsschakt som är dimensio-nerat för frånluftsventiler och spillvatten.

• ”Installationsgolvet” medger möjlighet att förändra dragningar av el, värme, vatten och avlopp i framtiden.

• Vid armering av vägg har förberetts för möjlig sammanslagning av mindre lägenheter till större.

Mål 8: Säkerställa överlämnandet av färdigt hus

Det sista skedet i en byggprocess är att överlämna det färdiga huset. Här är flera parter inblandade. Entreprenörer överlämnar till bygg-herre, byggherre till förvaltning och till hyresgäst.

Vid dessa tillfällen är det viktigt att information överförs på ett adekvat sätt.

För överlämnande från entreprenör till byggherre togs i tidigt skede beslut om utformning och omfattning av relationshandlingar, drift- och skötselinstruktioner, materialspecifikationer mm. Vidare beslutades att handlingarna skulle föreligga granskade och godkända i samband med entreprenadens godkännande.

Vid överlämnande från byggherre till förvaltare är en väl funge-rande besiktningshantering, som behandlats i tidigare avsnitt, en förutsättning för att nå bra resultat. Ett led i överlämnandet var för-valtningspersonalens deltagande vid besiktningar. Därvid har man fått inblick i utformning och funktioner. Vid lägenhetsbesiktning deltog kundvärd och vid besiktning av installationer av under- och elcentraler deltog ansvarig driftspersonal.

Ett steg i överlämnandet till hyresgästen var att denne hade möjlig-het att närvara vid både för- och slutbesiktning av sin egen lägenmöjlig-het.

Därutöver iordningställdes lägenhetspärmar, en per lägenhet, med broschyrer

och skötselinformation för material och utrustning i lägenheten till-sammans med byggherrens information till blivande hyresgäst.

En erfarenhet från intervjuer med hyresgäster var att skötsel-instruktioner ofta var för krångliga.

”Skötselinformationen var mer utformad för installatörer än för praktisk användning. Det behövs komplettering med enkel och praktisk beskrivning hur saker och ting fungerar.” (hyresgäst)

I alla nybyggda fastigheter installerar Helsingborgshem konse-kvent sitt energibesparande komfortvärmesystem för individuell temperaturmätning (se bilaga C).

Så även i husen vid Östra allén där även lägenheternas individu-ella varmvattenförbrukning mäts. Hyresgästen kan därmed påverka sina kostnader.

Det var dock överraskande få av de intervjuade som hade mer än diffus kunskap om systemets funktion. En bidragande orsak var san-nolikt hyresgästens korta boendetid vid intervjutillfället.

(32)

Däremot var det överraskande få av de intervjuade som hade mer än diffus kunskap om systemets funktion. En bidragande orsak var sannolikt hyresgästens korta boendetid vid intervjutillfället.

”Värmemätning verkar bra men vi har inte gjort något åt det. Kan man gå in och kolla någonstans?” (hyresgäst)

”Jag vet inte hur komfortvärme fungerar, men det står en del i pärmen. Jag har inte fått vare sig avdrag eller tillägg ännu.” (hyresgäst)

Rent principiellt ansåg de intervjuade familjerna att temperatur-och varmvattenmätningen är positiv ur miljösynpunkt.

”Det är nog ett bra sätt att få folk att tänka på hur mycket energi man gör av med.” (hyresgäst)

(33)
(34)

Bilaga A

Projektets tidsindelning

• Idé- och programskede

sträckte sig från mars till december 1999. I detta skede lades grun-den för projektet med idéförslag, som testades mot myndigheter, marknadsanalyser, formulering av målsättningar och program-skrivning.

– Programhandlingar låg till grund för en översiktlig kostnadskalkyl för beslut om fortsatt arbete. • Huvudhandlingsskedet

varade januari–mars 2000. Projektidén vidareutvecklades och alla funktioner och val av system, material och produktionsmetoder fastställdes.

– Huvudhandlingar låg till grund för anbud från Skanska. – Upphandling skedde under april 2000.

– Bygglovshandlingar framtogs under maj 2000. • Bygghandlingsskedet

Projektering av bygghandlingar påbörjades i maj 2000 och färdig-ställdes under oktober samma år. Varje hus redovisades med sina speciella planlösningar allt efter hyresgästens val

• Produktionsskedet

Byggproduktionen startade i september 2000 efter upgjord tidplan med inflyttningar i december 2001, mars och maj 2002. Under produktionsperioden hölls 23 byggmöten och 16 projektråds-möten.

(35)
(36)

Bilaga B

Östra Allén, boendefakta

Ytfakta

BTA, ovan mark 9 103 m2

BTA, under mark 1 172 m2

BTA, sophus 102 m2

BYA, bostäder 2 481 m2

BYA, sophus 102 m2

BRA, ovan mark 8 336 m2

BOA 7 501 m2

• 6 friliggande hus i parkmiljö. • 4 våningar, varav den översta är vindsvåning med snedtak och kupor.

• Källare (förråd och teknik-utrymmen) under 3 av husen.

(37)

Material

Fasad: Puts på mineralull, i 3 röda kulörer med ljusa puts-detaljer.

Tak: Taktegel, takkupor av röd plåt. Balkonger: Aluminiumräcken, grå. Fönster: Träfönster, kopplade 1+2. Entrépartier: Ek.

(38)
(39)

Lägenhetsfördelning

94 lägenheter fördelade enligt:

Storlek Area Antal

2 Rok 60 m2-80 m2 37 st 3 Rok 77 m2--91 m2 43 st 4 Rok 100 m2 12 st 5 Rok 148 m2 2 st Summa 94 st Åldersfördelning

Antal boende (vid inflyttning): 186 pers Åldersfördelning (vid inflyttning):

År Andel 0–19 15 % 20–40 39 % 41–60 26 % >61 20 % Familjestorlek Antal personer/lägenhet: 1 pers/lgh 28 % 2 pers/lgh 57 % 3-6 pers/lgh 15 % Plan 4 Plan 2–3 Plan 1, hus 1, 3, 5

(40)

Sektion genom lägenhet Sektion genom trapphus/hiss Försörjningsschakt

Bygg- och installationssystem

Stomme: Prefabricerad betong- och stålkonstruktion, Skanskas byggsystem ”stål- och betonghuset”.

Försörjning: Försörjningsschakt som nås från trapphusen, installationsgolv i lägenheterna.

Värme: Fjärrvärme på radiatorkrets, golvvärme i badrum. Komfortvärme med individuell värmemätning i varje rum.

Ventilation: Mekanisk frånluft med förvärmning av tilluft via radiatorerna.

(41)

Trapphus:

• Golv i massiv bok på trapphusplan. • Klinker i bottenvåning och källare. • Väggar av målad betong.

• Foder och socklar av lackat trä. • Tamburdörrar; björk.

Lägenheter:

• Parkettgolv i hela lägenheten. • Helkaklat badrum.

(42)

Bilaga C

Komfortvärmemätning

Fakta om komfortsystemet Fakta om komfortsystemetFakta om komfortsystemet Fakta om komfortsystemet Fakta om komfortsystemet

I lägenheten består komfortsystemet av en elektronikbox med sensorer som mäter temperaturen i varje enskilt sovrum och vardagsrum. Uppmätta värden sparas i en central minnesfunktion i fastigheten och skickas var femtonde dag via telenätet till fastighetsavdelningen. Ett datorprogram omvandlar

mät-resultaten till ett medelvärde för lägenheten. Vid beräkningarna tar det sofistikerade programmet bland annat hänsyn till yttertemperatur, rummens storlekar, och väggarnas isolerförmåga.

Resultatet presenteras som ett belopp i kronor för debitering eller kredite-ring av hyresgästen.

Via en hemsida på Internet kan hyres-gästen själv läsa av det ackumulerade resultatet efter varje uppdatering.

Sedan några år tillbaka installerar Helsingborgshem konsekvent sitt energibesparande komfortvärmesystem i nybyggda fastigheter.

Komfortvärmesystemet har bland annat rönt uppmärksamhet sedan upphovsmannen, Helsingborgshems tekniske chef Kjell Persson, belönats med Stora Energipriset 2002 av Dagens Industri och Sweco Theorells.

Som namnet antyder är det belönade systemet en utrustning för mätning av värmekomfort i individuella lägenheter.

Det utvecklades i syfte att ge hyresgästerna möjlighet att styra sina värmekostnader. Principen är att de boende bara betalar för värme-komforten, d.v.s den faktiska temperaturen i lägenheten. Hos Hel-singborgshem ingår 21 grader i hyran. Väljer hyresgästen en högre temperatur (upp till 23 grader) kostar det extra. På motsvarande sätt ger en lägre temperatur (ner till 18 grader) avdrag på hyran.

Möjligheterna att spara pengar och hushålla med energin har totalt sett gett positivt utslag i de lägenheter där komfortvärmesystemet installerats. I en genomsnittlig lägenhet betyder en

medeltemperatur på cirka 20 grader en besparing på 300–400 kronor per år. 19 grader motsvarar det dubbla beloppet. Hittills har

systemet lett till mellan 15 och 17 procent lägre värmekostnader för hyresgästerna.

I fastigheterna längs Östra allén har värmeförbrukningen legat på i princip oförändrad nivå sedan inflyttningen. En förklaring är den korta brukartiden, en annan är att utslaget vanligtvis blir mer märk-bart vid efterinstallation i befintliga lägenheter.

(43)

Komfortvärmesystemet kan även utnyttjas för att mäta el-, kall- och varmvattenförbrukning. Varmvattenförbrukningen mäts än så länge i mindre skala i Helsingborgshem men visar redan stora effekter: medan normalförbrukningen är ca 50 m3 per lägenhet och år, ligger

konsumtionen i bostäder med komfortvärmesystem på 30–35 m3.

Även längs Östra allén tillämpas varmvattenmätning. Mätninga-rna visar på en förbrukning på 40 m3 per lägenhet och år.

(44)

Bilaga D

(45)
(46)

Bilaga E

(47)

Box 534, 371 23 Karlskrona

Tel: 0455-35 30 00. Fax: 0455-35 31 00 Webbplats: www.boverket.se

Boverket

bland annat ta fram, analysera och förmedla kunskap och erfaren-heter till berörda inom byggsektorn om faktorer som är av betydelse för att främja utvecklingen, öka effektiviteten och sänka kostnaderna inom i första hand bostadsbyggnadssektorn och därmed på sikt åstadkomma sänkta boendekostnader, har regeringen givit Boverket i uppdrag att inrätta ett Byggkostnadsforum.

Boverkets Byggkostnadsforum ska verka för en ökad effektivitet och lägre kostnader i byggande och boende genom att fungera som kunskaps- och idébank för byggherrar, kommuner, myndigheter och byggentreprenörer. Syftet är bland annat att förmedla kunskap om byggprojekt eller byggprocesser som leder till att man kan bygga billigt, utan att försämra kvalitén eller utrustningsstandarden. Boverkets Byggkostnadsforum får bl.a. använda 20 miljoner kronor årligen för att stödja lämpliga pilotprojekt som på ett nytt sätt söker få ner boendekostnaderna vid nybyggnad av hyresbostäder samtidigt som projekten främjar ekologisk hållbarhet. Pengarna kan också användas för att i efterhand utvärdera, dokumentera och publicera kunskap om projekt som redan genomförts med motsvarande syfte och inriktning så att dessa kan fungera som goda exempel.

Information om Byggkostnadsforums arbete samt redovisning av goda exempel och information om de pilotprojekt som startats hit-tills kan hämtas på Byggkostnadsforums hemsida

www.byggkostnadsforum.se eller från Boverkets hemsida www.boverket.se.

References

Related documents

Det som styr boendepersonalens arbetsuppgifter är personens hjälpbehov, det biståndsbeslut som personen fått om boende och den genomförandeplan som upprättats för

Läsk, godis, snacks och kaffebröd ger för mycket kalorier och för lite näring samtidigt som det höjer blodsockret.. Dra ner på dessa livsmedel eller ät en mindre mängd i

Om någon på grund av sjukdom, psykisk störning, försvagat hälsotillstånd eller liknande förhållande behöver hjälp med att bevaka sin rätt, förvalta sin egendom eller sörja

På torgen i förskolan föll ma- terialvalet på ett gummigolv, detta för att barnen ska kunna springa runt och leka av sig utan att slå sig illa på ett betonggolv utan istället

Detta kan vara viktigt att ha i beaktning eftersom yrkesarbetarna har pressade tider och skall det införas ett digitalt verktyg är det inte säkert att det används, tyst kunskap

Representanter för personalen inom hemtjänsten medverkar så att deras kompetens tas tillvara i detta arbete. Vi

När det gäller fortbildningen i stort så får de en viss fortbildning som kommer att gälla på hela friskolan men i övrigt så ansvarar de själva för vilken fortbildning de

Vi bör tillägga att dessa tankar inte i första hand gjordes i avsikt att få fram en koherent teori om människan, utan för att lära sig hur långt vårt medvetandes bestämning