Titel: Varifrån kommer pengarna? Marknadsrapport, maj 2009 Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN)
Varifrån kommer pengarna
- finns det en bolånekris?
Den ekonomiska krisen och den osäkerhet som denna för med sig påverkar på ett påtagligt sätt de svenska hushållen. Osäkerheten om jobben och osäkerheten om olika tillgångars värde har lett till att svenska hushåll har minskat sin konsumtion och ökat sitt sparande.
Krisen är global och kom först till uttryck på den amerikanska bostadsmarknaden. Fallande amerikanska hus- priser har lett till att hundratusentals hushåll har fått lämna sina hem och det globala finansiella systemet har orsakats enorma förluster. Myndigheterna har tvingats gripa in och ta över uppgifter från privata banker. Bankerna hålls under armarna av statliga bidrag och garantier världen över. Den offentliga sektorn har till en icke obetydlig del tagit över ansvaret för prissättningen av risk på kapitalmarknaden.
Utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden kon-trasterar starkt med utvecklingen på den amerikanska. Priserna i Sverige har minskat endast marginellt jämfört med i fjol trots den påtagligt lägre aktiviteten i ekonomin och den högre arbetslösheten. Hushållen har fortsatt att efterfråga lån till bostadsköp och hushållens skuldsättning ökar. I USA faller huspriserna och den utestående stocken av bostadslån minskar.
De svenska bostadsinstituten har haft god likviditet och utlåningstillväxten fortsätter att vara hög. Riksbanken har ersatt det bortfall av kapital som vi kunnat notera på den internationella kapitalmarknaden. Dels har man sänkt reporäntan och därmed också den allmänna räntenivån, dels har man till betydande del ersatt den internationella kapitalmarknaden genom att direkt erbjuda bankerna lån i amerikanska dollar. Detta förklarar varför hushållens till-gång på bostadslån knappt har påverkats av den ekono-miska krisen. Om något har skett så är det att hushållen främst via Riksbankens åtgärder har fått tillgång till billiga krediter i stor omfattning.
Hushållens bostadslån
Bostaden är hushållens viktigaste tillgång och det är viktigt att kapitalmarknaden för bostadskrediter fungerar effektivt. Lån till bostad sker numera både i bank och hos bostadslåneinstituten. Bostadsinstituten dominerar fort-farande den svenska bolånemarknaden, men de gör så enbart därför att de flesta banker har valt att organisera sin utlåning till bostäder i särskilda bostadsinstitut. Några formella krav på att bostadsutlåning måste ske i särskilda
hypoteksbanker finns inte. Handelsbanken, Swedbank, Nordea och Länsförsäkringar lånar ut till bostäder via särskilda hypoteksbolag medan SBAB hittills haft som sin primära uppgift att låna ut till bostäder. Däremot har Danske bank, SEB och Skandiabanken valt att inte ha någon särskild organisation för bostadslån.
Fig 1. Real utlåning och utlåningstillväxt bostäder (1980 - 2008) 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 mdk r -10 -5 0 5 10 15 20 25 proc ent
Bostadslån (vänster axel) Lånetillväxt (höger axel)
Källa: SCB
I december 2008 uppgick den totala utlåningen från bostadsinstitut och banker till småhus och bostads- rätter till knappt 1700 mdkr. Småhusen stod för 1300 och bostadsrätterna för 400 mdkr. De traditionella bostads-instituten svarade för knappt fyra femtedelar av den totala bostadsutlåningen. Det totala värdet av hushållens bostadslån har som framgår av figur 1 vuxit kraftigt sedan 19801. Beräknat i 2008 års prisnivå var bostadslånen 310
mdkr 1980 att jämföra med nästan 1700 mdkr 2008. Det betyder att den genomsnittliga reala ökningstakten har varit ca 6 procent per år. Den utestående stocken av bostadslån har under de senaste 30 åren i genomsnitt vuxit tre gånger så snabbt som BNP.
Den globala bolånekrisen har hittills inte lämnat några spår efter sig i utlåningen till de svenska hushål-len. Det framgår av figur 2 att utlåningstillväxten var påtaglig även under slutet av fjolåret trots att banker och bolåneinstitut hade stora problem världen över. 2008 ökade bostadslånen till hushållen realt med 6 procent vilket är i linje med vad vi kunnat observera historiskt sedan 1980 med undantag för 1990-talets första hälft. Vi kan därför konstatera att av vad som framgår av finansmarknadsstatistiken så ökade hushållen markant sin
1 Källa: SCB finansmarknad. FM tabell 4.7.1, 2001-, FM tabell 4.12 1995-2000 och sparbarometern 1980-1994.
BKN:s Marknadsrapport maj 2009 4
efterfrågan på bostadskrediter och bankerna och bostads-instituten kunde trots finanskrisen öka sin utlåning i takt med efterfrågan. Den finansiella oron som var påtaglig under det andra halvåret i fjol och inbromsningen i den reala ekonomin var inte tillräcklig för att påverka årssiffran negativt sett till helåret 2008. Någon s.k. ”credit crunch” som drabbat hushållen har inte inträffat.
Figur 2. Real utlåningstillväxt bostäder (april 2007 - mars 2009) -5 0 5 10 15 20 25 30
apr-07 jul-07 okt-07 jan-08 apr-08 jul-08 okt-08 jan-09
mdk
r
Källa: SCB
Utvecklingen i banksektorn sedan sommaren 2008
Den finansiella krisen har i första hand kommit att handla om den globala likviditetskris som uppstod i banksektorn under det andra halvåret i fjol. Banker och andra finan-siella investerare fick stora problem när de globala till-gångspriserna rasade. Flera år av ökat risktagande i form av köp av allt dyrare värdepapper med lånade pengar hade kommit till vägs ände. Spekulationerna om stigande till-gångspriser upphörde och vändes i sin motsats. Sjunkande priser på bostäder, i USA men även i andra länder, ledde till att värdepapper med bostäder som säkerhet helt eller delvis förlorade sitt värde. De finansiella företagens till-gångar minskade generellt i värde, medan skulderna i stort sett fanns kvar ograverade.
Det egna kapitalet gick förlorat i många företag och konkurserna tog vid. En period med allmän internationell osäkerhet följde. I september i fjol, när krisen var som mest intensiv, tar den amerikanska staten över ansvaret för bolåneinstituten Fannie Mae och Freddie Mac, invest-mentbanken Lehman Brothers ansöker om konkursskydd och det amerikanska finansdepartementet inför en garanti för penningmarknadsfonder. Riksbanken ingår ett låne- avtal med den amerikanska centralbanken och ger
möjlighet till dollarlån på den svenska marknaden. I Storbritannien nationaliseras bolåneinstitutet Bradford and Bingley. I oktober griper den tyska regeringen in för att rädda hypoteksbanken Hypo Real Estate och den isländska regeringen tar kontroll över Glitner och Lands-banki. I Sverige tvingas Riksbanken stötta Carnegie och Kaupting Bank. I november tas Carnegie över av Riksgälden.
Höga motpartsrisker medförde att bankerna upphörde med att låna ut pengar till varandra och fond- förvaltare slutade att köpa bostadspapper. Penningmarknads- fonderna som tidigare varit stora köpare internationellt av bostadscertifikat försvann från certifikatsmarknaden. Även marknaden för bostadsobligationer påverkades negativt. Myndigheterna vidtog åtgärder för att motverka krisen. Regeringen införde ett garantiprogram för banker och kreditinstitut som har stor utlåning på den svenska bostadsmarknaden. I november tecknar Swedbank garantiavtal med Riksgäldskontoret. Med början i oktober sänker Riksbanken reporäntan och accepterar bostads- obligationer som säkerhet i de penningpolitiska reporna.
Marknadens syn på risk
Interbankräntan är viktig för bankerna eftersom den visar på kostnaden för bankernas upplåning på kort sikt. Bankerna svarar för en betydande del av bostads- utlåningen dels direkt till hushållen, dels indirekt via bostads- instituten som får en stor andel av sin finansiering via sina koncernbanker. En ökad bankrisk innebär därmed dyrare bostadslån. Figur 3. Bankrisk -20 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
jan-95 jan-97 jan-99 jan-01 jan-03 jan-05 jan-07 jan-09
rä nt epunk te r TED-spread
Ett sätt på vilket vi kan mäta bankrisk är att se till skillna-den mellan interbankräntan och räntan på statsskuldväxlar. Interbankräntan påverkas direkt av motpartsrisken medan räntan på statsskuldväxlar är riskfri eftersom staten inte antas kunna gå i konkurs. Det framgår tydligt av figur 3 att osäkerheten och risken i banksystemet började öka redan under slutet av 2007 för att öka påtagligt under loppet av 20082. Skillnaden mellan 3-mån interbank-
ränta och motsvarande statsskuldränta var som högst under perioden september till december ifjol då spreaden vid flera tillfällen pendlade mellan 150 och 200 räntepunkter. Under den senaste månaden har dock ränteskillnaden minskat till omkring 50 räntepunkter. Detta kan jämföras med ränteskillnaden sedan 1990-talets mitt på omkring 25 räntepunkter.
Banker och bostadsinstitut finansierar sig också genom att ge ut bostadsobligationer. Räntan på bostadsobliga-tioner bestäms dels av räntan på statsobligabostadsobliga-tioner, dels av hur riskfyllda bostadsobligationerna uppfattas vara i investerarnas ögon. Bostadsrisken kan därför mätas som skillnaden mellan räntan på bostadsobligationer och stats- obligationer. Ju mer riskfyllda bostadsobligationerna är desto större blir ränteskillnaden mellan bostads- och stats-obligationer. Figur 4. Bostadsrisk 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200
jan-95 jan-97 jan-99 jan-01 jan-03 jan-05 jan-07 jan-09
rä nt epunk te r 5-årig bospread
Källa: Reuters Ecowin
I figur 4 redovisas bostadsrisken, mätt som skillnaden mellan räntan på 5-åriga bostadsobligationer och stats-obligationer. Denna ränteskillnad ökade på samma sätt även den kraftigt i fjol. I oktober var skillnaden nästan 200 räntepunkter, men har sedan dess minskat och är nu nere under 90 räntepunkter, vilket fortfarande är högre
2 Den s.k. TED-spreaden är beräknad som skillnaden mellan 3-mån interbankrät-na STIBOR och 3-mån statsskuldväxelränta.
än genomsnittet på ca 50 räntepunkter sedan 1990-talets mitt, men skillnaden är trots all måttlig med tanke på att vi är mitt inne i en svår global lågkonjunktur som karaktä-riseras av punkterade husbubblor i många länder.
Den uppgång i priset på risk som började under 2007 och som accelererade ifjol har nu avbrutits och riskpremierna har åter börjat närma sig mer normala nivåer. Investe-rarna kräver nu måttlig kompensation för att investera i bostadspapper.
Hur har den finansiella krisen påverkat bolåne-institutens upplåning?
Det kan, som vi tidigare påpekat, tyckas vara motsägel-sefullt att trots oron på de finansiella marknaderna och de stigande riskpremierna så tycks inte bostadsutlåningen till hushållen ha påverkats. Detta indikerar att banker och bostadsinstitut har löst sin finansiering trots den globala finansiella oron.
Vi kan få en ökad insikt om krisens förlopp genom att mera i detalj analysera hur bolåneinstituten har löst sin siering. Grovt sett kan bostadsinstituten antingen finan-siera sig genom upplåning i bankkoncernen eller genom upp-låning på kapitalmarknaden med hjälp av bostads- certifikat eller bostadsobligationer. Bostadsinstitutens upp-låning på kort sikt sker till rörlig ränta och finansieras dels på penningmarknaden via emissioner av bostadscertifikat, dels genom lån i moderbanken för de bolåneinstitut som har möjlighet till sådana. Den långfristiga upplåningen sker på obligationsmarknaden.
Figur 5. Förändring i bolåneinstitutens upplåning
-80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100
jan-08 mar-08 maj-08 jul-08 sep-08 nov-08 jan-09 mar-09
mdk
r
Koncern Certifikat Obligationer
BKN:s Marknadsrapport maj 2009 6
Om vi ser till utvecklingen sedan krisen började nå storm-styrka vid mitten av 2008, så framgår det att bolåne- instituten minskat sin upplåning på kapitalmarknaden och istället främst vänt sig till sina moderbanker för att hitta ny finansiering till bostadsutlåningen. I figur 5 redovisas hur de tre finansieringskällorna har utvecklats. Med stor-leken på räntespreadarna som grund ser vi att de verkliga krismånaderna på kapitalmarknaderna var de sista fyra månaderna i fjol. Som förväntat kan vi se att bostads- instituten minskat sin upplåning på kapitalmarkna-derna under dessa månader. Den utestående värdepap-persstocken, certifikat och obligationer, minskade med ca 80 mdkr. Samtidigt framgår det att denna minskning mer än väl kompenserades av en ökad koncernupplåning på ca 110 mdkr. M.a.o. så ökade bolåneinstitutens tillgång på kapital totalt sett och minskade alltså inte under kris-månaderna som man kanske skulle ha förväntat sig. Vi ser också att det var finansieringen med bankcertifikat som minskade under krisen och inte bostadsobligationerna. Den utestående stocken certifikat minskade med 90 mdkr. Däremot ökade stocken av obligationer med 10 mdkr under de sista fyra månaderna som en konsekvens av en stor ökning i september på 50 mdkr.
Riksgälden och Riksbanken har ersatt kapital-marknaden
Den akuta finansieringskrisen på den svenska kapital-marknaden under de sista månaderna ifjol löstes via insatser från myndigheterna. I september och oktober när finanskrisen slog till med full kraft vidtog Riksgälden och Riksbanken åtgärder för att stödja likviditeten i markna-den. Riksgälden köpte dels bostadsobligationer direkt, dels emitterade man statsskuldväxlar och placerade peng-arna hos banker med bostadsobligationer som säkerhet. Riksbanken beslutade att ge möjlighet till krediter inte enbart med statspapper som säkerhet utan även med säkerställda bostadsobligationer och företagscertifikat som säkerhet. Enbart under det sista kvartalet ifjol lånar Riksbanken ut omkring 450 mdkr till de svenska bankerna. Utlåningen med svenska bostadsobligationer och företagscertifikat som säkerhet uppgick till 250 mdkr. Dessutom lånar Riksbanken via ett låneavtal med den amerikanska centralbanken ut amerikanska dollar motsva-rande närmare 200 miljarder svenska kronor. Utlåningen finansieras förutom via låneavtalet med den amerikanska centralbanken genom inlåning från de svenska bankerna. I figur 6 redovisar vi bankernas nettoupplåning i Riks- banken och i Riksgäldskontoret.
Figur 6. Upplåning i Riksbanken och i Riksgäldskontoret
-50 50 150 250 350 450
jan-08 apr-08 jul-08 okt-08 jan-09
mdk
r
Total uppl i Rb Uppl i utl valuta i Rb Riksgälden
Källa: SCB
Kraftigt fallande bolåneräntor
Ett högt globalt sparande i Asien och i de oljeproduce-rande länderna i kombination med en underskattning av riskerna i den globala ekonomin har pressat ned real- räntorna och riskpremierna på finansiella tillgångar. De räntor och riskpremier som vi kunde observera framförallt under åren 2003 till 2007 var inte långsik-tigt hållbara utan de speglade de stora obalanserna i världsekonomin. Detta ledde fram till den härdsmälta som i fjol drabbade världsekonomin och det finansiella systemet. Den lågkonjunktur som blev följden har pressat ned nominella och reala räntor till mycket låga nivåer.
Fig 7. Reporänta och hushållens bolåneräntor
0 2 4 6 8 10 12 14 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 proc ent 5 år 3 mån Reporänta
Källa: Reuters Ecowin
Lågkonjunkturen har gjort att Riksbanken kunnat sänka reporäntan i flera steg, från 4,75 procent så sent som i september i fjol till 0,5 procent i april i år. Som framgår av figur 7 har denna kraftiga omläggning av penning-
politikens inriktning pressat ner bolåneräntorna. Effekter-na av Riksbankens reporäntesänkningar överskuggar vida den press uppåt på boräntorna som vi fått från den genom-snittligt sett något högre bank- och bostadsrisken. Inter-bankräntan är i dag omkring 25 räntepunkter högre än vad vi kunnat observera historiskt och ränteskillnaden mellan 5-åriga bostadsobligationer och 5-åriga statsobligationer är omkring 40 räntepunkter högre än vanligt3. Bankernas
och bolåneinstitutens upplåningskostnader är med tanke på den allvarliga finansiella krisen inte anmärkningsvärt högre än vad som varit vanligt sedan 1990-talets mitt.
Normal bostadsränta
Den rörliga bolåneräntan är idag ungefär 2 procent och den 5-åriga bundna räntan knappt 4,5 procent. I ett normalt konjunkturläge kan vi förvänta oss betydligt högre boräntor. Utlåningsräntan till hushållen bestäms dels av bankernas upplåningskostnader och av bankernas utlåningsmarginal till hushållen, dels av statsobligations-räntan. Den genomsnittliga bostadsobligationsräntan har historiskt varit ungefär 50 räntepunkter högre än motsva-rande 5-åriga statsobligationsränta och utlåningsräntan till hushållen har sedan 1990-talets mitt varit ca 1 procent-enhet högre än bostadsobligationsräntan.
Den förväntade statsobligationsräntan kan beräknas som summan av realräntan och förväntad inflation i ett genomsnittligt konjunkturläge. En realränta på drygt 2 procent förefaller vara i linje med vad historien lär oss och Riksbankens inflationsmål på två procent ger oss ett mått på förväntad inflation. Vi kan utifrån dessa siffror uppskatta den normala 5-åriga bostadsräntan som summan av realräntan, förväntad inflation, bostads-pread och utlåningsmarginalen till hushållen. Det ger till resultat att den bundna 5-åriga utlåningsräntan i genom-snitt sett över en hel konjunkturcykel bör ligga kring 5,5 procent. Den rörliga räntan kan i genomsnitt över en konjunkturcykel förväntas vara något lägre än den fem-åriga bolåneräntan. Ju kortare löptid desto mindre risk för dem som investerar i värdepapper. Vi bedömer en rörlig ränta på ca 4,75 procent i genomsnitt över en konjunktur-cykel som rimlig.
Dagens räntor är extrema. Den rörliga räntan är 2,75 procentenheter lägre än normalt och den bundna 5-åriga räntan är drygt en procentenhet lägre än normalt.
3 Räntor från den 5:e maj.
För att få en känsla för hur låga räntorna är kan vi göra en jämförelse med var räntorna skulle vara idag om de avvek lika mycket uppåt som de idag avviker nedåt från den normala nivån. Resultatet av en sådan tankeövning ger vid handen att den rörliga boräntan i sådant fall skulle vara 7,5 procent och den 5-åriga bolåneräntan 6,6 procent på toppen av en stark högkonjunktur.
De rådande låga bostadsräntorna är i första hand en konsekvens av den djupa globala lågkonjunkturen som gett oss mycket låga realräntor. De realräntor som vi kunnat se hittills i år är i nivå med eller lägre än de lägsta nivåer för realräntorna som vi kunnat notera tidigare under 2000-talets första år och därmed också de lägsta åtminstone sedan 1970-talet. Inflations- förväntningarna är i stort sett i linje med Riksbankens inflationsmål och ger därför ett normalt bidrag till bostadsräntorna. Detta gäller också för skillnaden mellan bankernas utlåningsräntor till hushål-len och räntorna på bostadsobligationer som är normalt stor. Däremot bidrar bostadsspreaden och bostadsrisken positivt till bostadsräntan eftersom ränteskillnaden i dags-läget är 40 räntepunkter större än normalt.
Den försiktige planerar för högre boräntor
I vilken takt som bolåneräntorna kommer att stiga framöver från dagens låga nivåer är beroende av konjunkturutsikterna. Eller för att vara mera exakt när investerarna på de finansiella marknaderna börjar pris-sätta den kommande högkonjunkturen. När detta händer råder det delade meningar om. Vissa bedömare som ECB och OECD ser tecken på att botten snart kan vara nådd medan IMF intar en mer avvaktande hållning. Bedöm-ningarna skiljer sig åt mellan olika prognosmakare. Idag finansierar sig hushållen kort. Två tredjedelar av nya bostadslån tas till rörlig ränta. Frågan är om hushållen till-fullo är införstådda med riskerna med rörliga räntor eller om de är invaggade i en falsk trygghet efter 15 år av i stort sett fallande bolåneräntor. Det finns en icke obetydlig risk framöver för att räntenivån allmänt kommer att stiga. Konkurrensen om pengarna ökar framöver p.g.a. stora offentliga budgetunderskott som skenar i flera länder. Vi kan konstatera att realräntan idag är extremt låg och en blick tillbaka i historien pekar på betydande risker för hus-hållen om inte annat då Riksbanken stramar åt politiken i samband med nästa konjunkturuppgång.
BKN:s Marknadsrapport maj 2009 8
De flesta svenska prognosmakarna räknar dock med att Riksbanken denna gång ligger kvar med en rekordlåg reporänta länge än. T.ex. så räknar Konjunkturinstitu-tet i sin senaste prognos från mars med en reporänta på 0,25 procent vid utgången av 2010. Detta skulle betyda att vi kommer att få se märkbart stigande bolåneräntor först 2011.
För att bedöma ränteutvecklingen utgår vi ifrån en normal konjunkturcykel som vi historiskt sett vet varar i 5 till 6 år. Om vi förutsätter att vi nu befinner oss nära konjunk-turbottnen så betyder det att räntetoppen kan förväntas nås 2012. Detta innebär att den rörliga boräntan enligt resonemanget ovan i en stark högkonjunktur kan förvän-tas vara 7,5 och den 5-åriga räntan 6,6 procent istället för som idag 2 respektive 4,4 procent.
Tål hushållen högre räntor?
Hushållens skulder har, som framgår av figur 8, ökat påtagligt sedan mitten av 1990-talet. Om vi ser tillbaka så långt som till 1970 så var hushållens skuldsättning mätt som procent av BNP relativt stabil kring 50 procent mellan åren 1970 och 1985, för att sedan öka till drygt 60 procent under 1980-talets senare hälft, men föll sedan återigen tillbaka till 50 procent under 1990-talets första hälft. Utvecklingen efter 1995 speglar utvecklingen inter-nationellt. De goda konjunkturerna, framtidsoptimismen och de allt lägre räntorna har medfört att hushållen har ökat sin skuldsättning. Det framgår av figur 8 att hushål-lens bostadslån har vuxit väsentligt snabbare än övriga lån. Hushållens totala skuldsättning ökade med 26 procent-enheter mellan 1980 och 2008, medan bostadslånen som andel av BNP ökade från 18 procent 1980 till 53 procent i fjol, dvs med hela 35 procentenheter av BNP.
Fig 8. Hushållen, total skuld och bostadsskuld, procent av BNP 10 20 30 40 50 60 70 80 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 proc ent Total Bostad Källa: SCB
Hushållens belåningsgrad är en viktig variabel för att kunna bedöma om hushållen tål högre räntor. Vi har beräknat bostadsförmögenheten som summan av värdet av småhusen och bostadsrätter. Genom att ställa bostads-lånens värde i relation till bostadsförmögenheten får vi ett mått på hushållens belåningsgrad som redovisas i figur 9. Belåningsgraden är relativt stabil kring 40 procent av bostadsstockens värde. Denna siffra är relativt sett låg jäm-fört med den genomsnittliga belåningsgrad på 58 procent som Finansinspektionen har redovisat4. En viktig skillnad
till varför vi får en lägre siffra är att vi i vår uppskattning har med även ägarna till de bostäder som inte är belånade. Om vi justerar för detta stämmer våra siffror väl överens med de siffror som Finansinspektionen fått fram genom att fråga bankerna.5
Fig 9. Hushållens belåningsgrad och fastighetsprisindex
0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 20080 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 1,8
Genomsnittlig belåningsgrad (vänster axel) Fastighetsprisindex (höger axel)
Källa: SCB
index
andel
Hushållens belåningsgrad har varierat över tiden. En jämförelse med hur fastighetspriserna har utvecklats visar att belåningsgraden normalt sett är låg när fastighets- priserna är höga och hög när fastighetspriserna är låga. Detta mönster gällde under 1980- och 1990-talen men sedan 2000 kan vi identifiera ett nytt mönster. Belå-ningsgraden ökar trots den rekordstarka prisutveckling-en på bostadsmarknadprisutveckling-en under sprisutveckling-enare år. År 2008 var belåningsgranden 43 procent vilket är högre än den tidigare högsta nivån från 1993 på 41 procent.
4 Finansinspektionen, Utvecklingen på bolånemarknaden, 2009:7, s 5. 5 Finansinspektionens siffra på 58 procent blir 42 procent med vårt sätt att räkna, 42=0,72*58+0,28*0. Enligt SCB var 2007 andelen hushåll med lån 81 procent i ägda småhus och 44 procent i bostadsrätt. Med hänsyn till storleken på utlåningen till småhus respektive bostadsrätt blir den genomsnittliga andelen hushåll med lån 72 procent.
Den stigande belåningsgraden sedan 2000 säger oss att hushållen har skuldsatt sig i en snabbare takt än vad priserna på bostadsmarknaden har ökat med. Är då hushållen känsliga för utvecklingen av bostads- priserna? Av Finansinspektionens rapport framgår det att 13 procent av lånen till småhus har en belåningsgrad högre än 80 procent och 22 procent av lånen till bostadsrätt har en belåningsgrad högre än 80 procent. Annorlunda uttryckt så innebär detta att om priserna faller med 20 procent så kommer ungefär 15 procent av bostadslåntagarna att ha en belåningsgrad på mer än 100 procent. Översatt till antal hushåll så innebär detta att drygt 10 procent av samtliga hushåll skulle hamna i en situation där skulden på bostaden överstiger bostadens värde.
Våra beräkningar på BKN säger att småhusmarknaden är cirka 5 procent övervärderad idag med dagens räntor. Skulle räntorna stiga så faller priserna mer. En återgång till normala räntenivåer på 5 till 6 procent skulle i princip medföra reala småhusprisfall på omkring 20 procent.6
Hur stora ränteuppgångarna blir framöver beror på konjunkturen och Riksbanken. En normal konjunktur- uppgång i slutet av nästa år och under 2011 kommer att döma av de historiska erfarenheterna att leda till nivåer på både rörliga och bundna boräntor som är väsentligt högre än i dag. Vi kan inte utesluta boräntor på 7 till 8 procent. Räntor på sådana nivåer skulle eventuellt sänka bostadsmarknaden som idag hålls uppe av de mycket låga räntorna och en stark utlåningstillväxt från bankerna.
Slutsatser
Slutsatsen är att det finns gott om kapital att tillgå för hushållen. Aldrig tidigare har det varit så billigt att låna pengar som idag. De problem som bostadsinstituten hade på kapitalmarknaderna under hösten har visat sig vara tillfälliga. Det var endast certifikatsmarknaden som påtagligt torkade upp under några månader. Markna-den för bostadsobligationer har fortsatt att fungera någorlunda väl, även om räntedifferensen gentemot stats-obligationer har stigit. Riksbanken har i stor utsträckning ersatt den internationella kapitalmarknaden och tillfört bankerna kapital. Skillnaden mellan utlåningsräntor och räntorna på bostadsobligationer har återigen närmat sig de historiskt genomsnittliga nivåerna. Bolåneinstitutens utlåning till hushållen fortsätter att öka. Bostadspriserna
6 BKN:s prismodell presenteras i Marknadsrapporten från december 2008.
står och väger och hålls uppe av den låga realräntan. Långsiktigt talar BKN:s prismodell för lägre bostads- priser. Vid en jämförelse av bostadsprisernas utveckling med utvecklingen av hyrorna över tiden framstår bostads-priserna redan vid dagens räntenivå som höga. Vi har en bostadsmarknad som vilar på dagens låga realräntor. Vi kan säga att vi tack vare myndigheternas åtgärder inte har haft någon finansieringskris på den svenska bostads- marknaden, men att vi har en latent bostadskris genom att bostadsmarknaden vilar på icke uthålligt låga bostadsräntor.
Dagens ekonomiska kris härrör från fallande tillgångs- priser. De senaste årens ekonomiska utveckling har byggt på en felaktig uppfattning om och prissättning av risk. Anpassningen mot lägre tillgångspriser skall därför ses som en integrerad del av krisens lösning. Till skillnad ifrån vad vi sett i andra länder så har bostadspriserna i Sverige ännu inte anpassats nedåt.
Generellt sett kan dagens globala kris förstås som om att hushåll och företag är för högt skuldsatta och inte som en brist på likviditet. I Sverige hade vi en likviditetskris på främst penningmarknaden under hösten, men denna har på ett effektivt sätt avhjälpts av myndigheterna. I dag är tillgången på likviditet god. Det är snarast bristen på lönsamma projekt som hämmar ekonomierna. Lönsam- heten infinner sig när tillgångspriserna allmänt har anpassat sig till nya förutsättningar för tillväxt.
