Culpa In Contrahendo vid Fastighetsköp

Examensarbete i fastighetsvetenskap Malmö universitet 15hp Kultur och samhälle Fastighetsförmedlingsprogrammet 205 06 Malmö

Culpa In Contrahendo vid Fastighetsköp

Är man som privatperson fri från ansvar under fastighetsförhandlingar?

Axel Karlsson Pacheco

Samuel Olsson

Handledare: Per Henning Grauers

Abstract

Culpa in contrahendo is a general legal principle that aims to determine liability for careless (culpa) actions in negotiations (in contrahendo). This legal principle originates from German 19th-century theory and has thereafter been implemented into the Nordic juridical sphere.

Further, the first suitable moment that this principle was recognized in Swedish jurisprudence was during the Supreme Court case NJA 1963 p. 105. Even though regulations according to the principle has yet to come in written law, it has been of help in several supreme court cases.

NJA 1973 p. 175 became the first judicial precedent when culpa in contrahendo was tested in a real estate related matter. It is debatable whether the Supreme Court even took a stand in the question about if a careless action had occurred during negotiations and whether that action justified liability towards the counter-party or not. On the other hand, whereas the difficulties in applying the legal principle regarding a real estate matter were revealed, due to the

contradicting nature of culpa in contrahendo and the form described by law considering real estate sales.

The form described by law considering real estate sales aims to eliminate the risk of rushed decisions and the fundamental rule is, hence, that parties are not bound by the purchase or obliged act with loyalty between themselves until a full, legal, contract has been established and signed. On the other hand, the risk for culpa in contrahendo is exceedingly present during the negotiations. The case of 1973 is not seldom used as an example to showcase the reluctant will of the supreme court to acknowledge the bare existence of the principle in cases

regarding real estate.

There is no doubts, that the form described by law considering real estate purchases is of benefit to the public. However, the protective force the form obtains for someone causing economic damage to the counter-party due to carelessness is unreasonable. Persistent pressure from jurisprudence has led to some progress and development in the question. Today, it is safe to assume that the legal principle of culpa in contrahendo is applicable in matters regarding real estate, as well. Even though a supreme court precedent confirming this is lacking, the conclusion can be drawn that legal doctrine has had some assent.

Sammanfattning

Culpa in contrahendo är en inom juridiken framvuxen rättsprincip som avser att erlägga skadeståndsansvar för vårdslöst (culpa) handlande vid avtalsslut (in contrahendo). Principen härstammar från tysk 1800-tals teori och har därefter inlemmats även i det nordiska

rättsområdet.

I svensk rätt erkändes rättsprincipen för första gången genom målet NJA 1963 s.105 i så måtto att skadeståndsansvar utdömdes, dock enbart intill det negativa kontraktsintresset. Trots att bestämmelser enligt rättsprincipen ännu inte kommit till uttryck i lagtext så har den tjänat behjälpligt vid flera avtalsrättsliga fall.

NJA 1973 s.175 blev första gången som culpa in contrahendo ställdes inför prov i en

fastighetsköpsrelaterad fråga. Det kan diskuteras om HD över huvud taget tog ställning i om oaktsamhet hade förelegat under förhandlingarna samt om detta i så fall kunde föranleda skadeståndsansvar i den mån som förfarandet medfört skada för medkontrahenten. Vad som däremot uppdagades genom rättsfallet var svårigheten att tillämpa rättsprincipen vid

fastighetsköp. Detta på grund av de motstridiga syften som föreligger mellan formalavtalet och culpa in contrahendo.

Fastighetsköpets formkrav syftar till att eliminera risken för överilade beslut och grundregeln är således att parterna inte är bundna av köpet eller förpliktigade att uppträda med lojalitet sinsemellan förrän ett fullständigt kontrakt är upprättat mellan dem. Risken för culpa in contrahendo föreligger ju å andra sidan under förhandlingarna. 1973 års fall används inte sällan som exempel för att påvisa HD:s motvilja att erkänna principens existens vid fastighetsköpsrelaterade frågor.

Det råder inga tvivel om att formkravet fyller en allmännyttig funktion. Emellertid kan det inte anses lämpligt att formkravet ska kunna skydda den som vårdslöst medför skada för sin medkontrahent när fastighetsköpet sedan aldrig kommer till stånd. Ihärdiga påtryckningar ifrån doktrinen har lett till en utveckling i frågan. Idag ligger det närmast till hands att betrakta rättsprincipen som tillämplig vid fastighetsköp. Även om domslut som skulle styrka att så var fallet saknas så kan det konstateras att doktrinen i viss mån vunnit bifall.

Förkortningslista

NJA - Nytt Juridiskt Arkiv avd. 1 RH – Rättsfall från hovrätterna SkstL - Skadeståndslagen

Innehållsförteckning

1. Inledning

1.1 Presentation av ämnet

Kan man som rättssubjekt agera hur som helst vid avtalsförhandlingar utan att riskera någon form av ansvar gentemot andra part? Som läsaren är bekant med, finns det en risk att bli skyldig till skadestånd för förmögenhetsskada mot medkontrahent efter att avtal har slutits. Men hur ligger det egentligen till om skada vållas innan ett avtal har uppnått bindande verkan?

Huvudregeln vid avtalets ingående är anbud-acceptmodellen som är den enda modellen för avtalsingående som är reglerad i avtalslagen. Modellen bygger på att parterna lämnar varsin viljeförklaring och när dessa är likalydande har ett avtal ingåtts. Den allmänna rättsprincip som avtalslagen bygger på är att avtal skall hållas (pacta sunt servanda) och verkar som riktlinje vid förhandlingar. Denna princip gäller såväl vid skriftliga, som muntliga överenskommelser.

Utefter ovan nämnda modell och princip är det sällan okomplicerat att fastställa hur och när skadeståndsansvaret först infinner sig för parter som är under förhandlingar. I svensk rättshistoria har denna problematik yppats ett flertal gånger när svenska domstolar haft i uppgift att avgöra om skadeståndsskyldighet förekommit innan avtalsbundenhet uppstått mellan parterna.

Ovanstående har resulterat i att en rättsprincip kallad culpa in contrahendo vuxit fram i svensk lag som kommer till hands när vårdslöst beteende i prekontraktuella förhandlingar åsamkat skada för medkontrahent. Vi har valt att undersöka om ett prekontraktuellt ansvar kan drabba part i avtalsförhandlingar gällande fastighetsöverlåtelser.

1.2 Syfte

Syftet med denna uppsats är att presentera hur begreppet culpa in contrahendo vid

fastighetsöverlåtelser har utvecklats genom den svenska rättshistorien samt att klargöra vid vilka förhållanden ett sådant prekontraktuellt ansvar kan anses fastslås i dagsläget.

1.3 Frågeställningar

Följande problem kommer att behandlas i uppsatsen:

1. Kan principen culpa in contrahendo aktualiseras och medföra skadeståndsansvar vid fastighetsköp som aldrig leder till bindande avtal?

2. Vilka är motiven bakom att rättsläget ser ut som det gör?

1.4 Avgränsningar

Uppsatsen är avsedd att endast behandla svensk rätt. Sedermera är den ämnad att behandla de i 1.3 angivna frågeställningarna och kommer således inte att åskådliggöra och belysa

förhållanden utöver detta, så till vida att de inte bidrar till att på ett relevant sätt komplettera frågeställning. På grund av det mycket begränsade antalet rättskällor som finns att tillgå gällande ämnet så är det främst rättsfall samt diskussioner från doktrin som kommer att utgöra grunden för vår slutsats.

1.5 Metod och material

Vi har i denna studie valt att arbeta utifrån ett rättsdogmatiskt synsätt vid textbearbetning och uppsatsskrivande. En juridisk metod används genom att tillämpa rättskälleläran på faktiska förhållanden och rent konkret innebär detta en granskning av lag, lagförarbeten, rättspraxis och doktrin.1 Eftersom att rättsfiguren culpa in contrahendo inte figurerar i lag, läggs fokus på flera rättspraxis (varav två utgörs av ett Hovrättsmål samt ett Obiter dictum från Högsta Domstolen) samt doktrin. Då praxis inte är särskilt omfattande rörande situationer berörda genom frågeställningarna kommer merparten av fakta att inhämtas från relevant doktrin.

För att begränsa omfånget gällande hur culpa in contrahendo behandlas har vi valt att fokusera på hur, och om, denna rättsprincip tillämpas vid fastighetsöverlåtelser i svensk rätt.

1.6 Disposition

I kapitel två ges en överskådlig överblick av avtalsrätten och en allmän redogörelse för hur denna figurerar rent praktiskt. I uppsatsens tredje kapitel klargörs den för syfte och

frågeställning centrala rättsprincipen ”culpa in contrahendo”. Principens ursprung och relevans i svensk rätt presenteras. Faktiska exempel på hur principen har använts genom historien belyses med rättspraxis. I det fjärde kapitlet sammanfattas det hur rättsläget ser ut vid överlåtelse av fast egendom. I uppsatsen femte kapitel sammanflätas rättsprincipen culpa in contrahendo med de formkrav som belysts för fastighetsköp i fjärde kapitlet, samt en redogörelse av relevanta rättsfall med anknytning till fastighetsköp. Uppsatsens sista kapitel, är en analysdel där författarna återger andras åsikter som belysts i den löpande texten men också en reflektion över information som ger uttryck för egna åsikter.

2. Allmänt om avtalsrätt

Gemensamt för alla avtal är att man, mellan parter, vill åstadkomma en förändring eller säkerställa någon form av bestående aktion. Det kan exempelvis röra sig om att ett föremål ska byta ägare, något ska transporteras, repareras eller förvaras.

Det ingås en enorm mängd avtal var dag vilka till större delen är reglerade i lag. Beroende på vilket område det rör sig om, skiftar lagkraven. Vissa avtal har formkrav, medan andra följer anbud-accept-modellen. Det är i första hand lagstiftning som bestämmer vad som är tillåtet och inte. Som komplement till lagstiftning, när denna visar sig bristfällig, kan man falla tillbaka på rättspraxis, allmänna avtalsrättsliga principer samt till förarbeten och doktrin.2

En huvudprincip inom avtalsrätten är att parterna själva kan bestämma reglerna som ska gälla mellan dem. Man kan således utgå från avtalet som styrmedel och det specifika avtalet blir en ”privat” rättskälla. Ett detaljerat kontrakt med heltäckande reglering minskar behovet av lagstadgade, nationella avtalsrättsliga regler. Det skall dock tilläggas att tvingande lag har företräde framför parternas avtalsvillkor.3

Avtalsfrihet vid avtal innebär att parterna kan välja vem de vill, respektive inte vill, ingå avtal med. Avtalsfriheten mellan parter är dock inte total, utan kan också inskränkas vid otillbörliga förhållanden vid avtalets tillkomst, innehållet i avtalet eller på grund av brister i

rättshandlingsförmåga hos part.4

2.1 Grundläggande principer

Den allmänna avtalslagen bygger på löftesprincipen, som menar att en anbudsgivare är bunden till sitt anbud så länge den så kallade acceptfristen inte har löpt ut.5 Grundtanken med principen är att part skall kunna överväga ett anbud, under skälig tid, utan att det återkallas.6 Då fastighetsöverlåtelser inte bygger på samma princip, utan på kontraktsprincipen, blir part inte bunden förrän båda parter skrivit under köpekontraktet.7

2 _{Ramberg & Ramberg, Allmän avtalsrätt, s.24} 3 _{Ramberg & Ramberg, Allmän avtalsrätt, s. 27} 4 Grauers, Per Henning, Person och avtal s. 47 5 _{Adlercreutz, Gorton, Avtalsrätt 1, s.57} 6 Adlercreutz, Gorton, Avtalsrätt 1, s.58 7 _{Grauers, Per Henning, Person och avtal s.63}

Utöver ovan nämnda löftesprincip, återfinns ytterligare två avgörande principer inom avtalsrätten. Den första är den så kallade vigilansprincipen, vilket betyder vaksamhet, och syftar till att parterna har en skyldighet att ta sina egna intressen tillvara. Den part i

förhandling som inte tillämpar vigilansprincipen genom att exempelvis ignorera uppenbara risker kan inte heller förvänta sig att få hjälp av rättsordningen att kräva ersättning för uppkommen skada.8

Vigilansprincipens motpol, lojalitetsprincipen, innebär att part har ett ansvar för att tillvarata medkontrahents intressen. Denna princip gäller både vid avtals ingående samt under avtalets s.k. fullgörelsetid. Lojalitetsplikten syfte motiveras av att avtalet utgör ett samspel och interaktion mellan parter för att uppnå ett gemensamt resultat. Med detta sagt, har man som part i avtal en skyldighet att se till att även medkontrahenten vinner på att ingå avtal. 9

Även om principen pacta sunt servanda (avtal skall hållas)10 verkat naturligt i svensk rätt under lång tid, har den motiverats på olika sätt. Principen förefaller eftersom att den ligger i avtalsparternas egna, samt ömsesidiga, intresse. Liksom principerna angående avtalsfrihet och avtalsbundenhet är pacta sunt servanda en form av riktlinje för avtalsförhandlingar i såväl privatliv som i kommersiella sammanhang.

Avtalsbundenhet innebär således att man som part är skyldig till att upprätthålla sina överenskomna avtalslöften. Bundenhet avser till att försäkra parterna de rättigheter som avtalet innehåller. Utan en sådan princip, skulle man i teorin kunna ignorera de åtaganden som man kommit överens om. Domstolar står till förfogande om det skulle uppkomma en tvist mellan parterna i ett avtalsförhållande. Deras uppdrag blir att fastställa omfattningen av de rättigheter och skyldigheter som följer av det ingångna avtalet. Den part som vägrar uppfylla sina avtalsförpliktelser gentemot medkontrahenten kan tvingas till detta genom tvångsåtgärd från myndighet (s.k. exekution).11 8 _{Norlén, Oskälighet och 36§ avtalslagen s. 212 ff.} 9 _{Norlén, Oskälighet och 36§ avtalslagen s. 212 ff.} 10 _{Grauers, Per Henning, Person och avtal s. 47} 11 Adlercreutz, Gorton, Avtalsrätt 1, s.11

2.2 Olika stadier i avtalsprocessen

Längre och mer omfattande avtalsprocesser så som företagsköp är inte sällan bestående av följande fyra stadier:

A. Förhandlingsstadiet; som utgångspunkt är förhandlingsbud ej bindande och rättsliga påföljder kan således inte göras gällande om dessa bud dras tillbaks. Om inget annat har överenskommits så bär vardera part risken för det negativa intresset under detta stadie.

B. Vid detta stadie har parterna kommit överens och bildat ramar för kommande förhandlingar, vanligen genom en avsiktsförklaring (”letter of intent”) eller en

principöverenskommelse. Här kan fråga om bundenhet diskuteras. Fortsatta förhandlingar härifrån genomförs i syfte att sluta ett definitivt avtal vid ett angett framtida datum.

C. Bindande avtal upprättas mellan parterna.

D. Verkställighetsstadiet; det är inte alltid som detta stadie blir det sista. På grund av tidspress så förekommer fall då verkställigheten, inte endast påbörjas, utan också även slutförs redan vid ett så tidigt stadie som A eller B.12

2.3 Letter of intent

I stadie B, har parterna oftast kommit överens och bildat riktlinjer genom avsiktsförklaringar. En så kallad avsiktsförklaring (eng. letter of intent) är ett dokument som utformas och

tillkommer antingen innan eller under tiden av förhandlingarna. Dokumentet formar riktlinjer för hur förhandlingarna ska fortgå, principer och vad parterna vill uppnå med det kommande avtalet. Tanken är att avsiktsförklaringen senare ska ersättas med ett definitivt avtal. Det är i huvudsak enbart moraliskt bindande för parter, men kan också vara juridiskt bindande beroende av formulering och omständigheterna i övrigt.13

12 Adlercreutz & Gorton, Avtalsrätt 1, s. 122-23 13 _{Adlercreutz & Gorton, Avtalsrätt 1, s. 122}

2.4 Formkravet för fastighetsköp

Stommen för den allmänna avtalsrätten utgörs i den över 100 år gamla avtalslagen. Många av de regler som där finns att tillgå är också analogt tillämpliga såväl vid fastighetsköp, även om reglerna härvid huvudsakligen baseras i andra lagar. Även om den allmänna avtalsrätten kan vara till förfogande vid frågor om exempelvis fullmakt, avtals ogiltighet, tolkning m.m, så finns där skäl till varför regler om fastighetsköp huvudsakligen baseras i andra lagrum. En av anledningarna till denna särbehandling får sin förklaring av att fastighetsköpet är ett s.k. formalavtal. Ytterligare en starkt bidragande faktor torde rimligen vara att fastighetsköpet generellt sett rör sig om förmögenheter av särskild storlek som berör den bredare massan.14

Genom 1 § 3 st AvtL framgår att regler om anbud och accept inte berör fastighetsköpet. Här erfordras särskilda formföreskrifter för köpets giltighet som presenteras genom 4:1 JB. För avtalets bindande skall avtalet vara skriftligt, undertecknat av parterna och vidare skall avtalet inrymma uppgifter om pris, en s.k. överlåtelseförklaring samt uppgifter om fastigheten i fråga.15 Bestämmelser om förutsättningar som måste uppfyllas för köpets fullbordan (s.k. återgångsvillkor) och sådana som inskränker köparens rätt, att exempelvis sälja fastigheten vidare eller pantsätta den, ska också de finnas med i avtalet skriftligen.16 Övriga bestämmelser tillåts vara muntliga, även om de av praktiska skäl lämpligen bör finnas inskrivna.17

14 _{Grauers, Fastighetsköp, s.29}

15 _{4:1 JB} 16 _{4:3 JB}

3 Culpa in contrahendo

Culpa in contrahendo är en inom juridiken framväxt rättsprincip och benämning för vårdslöst (culpa) agerande under avtalsförhandlingar (in contrahendo). Det är inte utan oklarhet som denna rättsprincip figurerar i svensk rätt. Anledningarna till detta är svåra att ange med precision. Att svenska skadeståndsrätten inte dragit till sig någon större uppmärksamhet i doktrin i jämförelse med andra länder18 samt att rättsprincipen inte finns författad i svensk lagtext torde rimligen vara starkt bidragande faktorer.19 Dock står det klart att aktualiserade skadestånd mot rättsprincipens grund är oberoende av om avtal kommit till stånd eller inte.20

Som utgångspunkt gäller att gemene man som handlar genom avtal bär risken för det ”negativa intresset”, dvs nyttolösa utgifter som uppstår till följd av förhandlingar som sedan inte leder till avtal. Även om rättsfallen är få så finns det de som indikerar att undantag för ovan nämnda utgångspunkt förekommer.21

3.1 Ursprung och relevans

Culpa in contrahendo som rättsfigur har sitt ursprung i tysk 1800-talsteori och efter att ha godkänts i tysk rättspraxis har rättsfiguren utsträckts även till det nordiska rättsområdet.22 Sedan avgörandet av NJA 1963 s. 105, där ansvar vid avtalsförhandlingar fastslogs för den vilseledande information som förmedlats på grund av oaktsamhet, råder det inga som helst tvivel om att culpa in contrahendo existerar och accepteras i svensk rätt.23

18 Kleineman, JT, Skadeståndsgrundande uppträdande vid avtalsförhandlingar 1991-1992, s. 125 19 _{Kleineman, JT, Culpa in contrahendo 1993-1994, s.435} 20 _{Adlercreutz, Gorton, Avtalsrätt 1 s. 119} 21 _{Adlercreutz, Gorton, Avtalsrätt 1 s. 119} 22 _{Kleineman, JT, Skadeståndsgrundande uppträdande vid avtalsförhandlingar 1991-1992, s. 125} 23 _{Ibid s.133}

3.2 NJA 1963 s.105

Det tidigare rättsfallet (NJA 1963 s. 105) utspelade sig utomlands och berörde förhandlingar mellan två svenska affärsmän. E, som bedrev verksamhet i Venezuela, kom i kontakt med G som erbjöd en VD-post i ett colombianskt sågverksbolag (Infoco) där G var storägare (45%). Under förhandlingar i colombianska Tumaco var det G som representerade Infoco

tillsammans med colombianen M. Här uppträdde G och M som om de gemensamt var berättigade att anta E som VD.

Emellertid krävdes enligt colombiansk rätt ett godkännande från bolagsstämma vilket E aldrig blev upplyst om. Ett skriftligt anställningsavtal skickades så småningom med brev till E i Venezuela som undertecknades. Strax efter fick E ett telegram som kom att bli avgörande för målets utgång. I telegrammet som var skickat av G uppmanades E att omgående påbörja sin anställning i Colombia, under rättsförhandlingarna blev det styrkt att G redan innan

telegrammet avsändes hade kännedom om att M var tvivelaktig till anställningen av E som VD. E som inte hade anledning att misstänka oråd avvecklade sin verksamhet i Venezuela och begav sig till Colombia för att påbörja sin nya tjänst på Infoco.

I slutändan blev anställningen aldrig bekräftad under någon bolagsstämma. Istället fick E beskedet att Infoco inte längre önskade E som VD. Som följd yrkade E skadestånd för utebliven lön vilket gillades av HD på grund av att G:s handlande betraktades som vårdslöst inte minst när telegrammet skickats utan att ge något uttryck om de höga risker som förelåg i och med colombianernas aviga inställning.

Skadeståndet som utdömdes var intill det negativa kontraktsintresset, i detta fall

flyttkostnader, resor samt förlorad inkomst från sin tidigare verksamhet som uppkommit som följd av den förväntade anställningen. Trots att det rådde skiljaktiga meningar bland

ledamöterna kring omfattningen av det skadestånd som utdömdes så tycks de ha varit eniga i principfrågan, att culpa in contrahendo kan medföra skadestånd.

3.3 NJA 1978 s.147

I målet NJA 1978 s.147 behandlades tvisten mellan ett fastighetsbolag (A) och ett livsmedelsföretag (T). A yrkade ersättning av T för de åtgärder som utförts enligt ett s.k.

projekteringsavtal i form av ett preliminärt muntligt upplåtelseavtal för en butikslokal i en planerad byggnad.

Överenskommelsen nådde aldrig i hamn och på grund därav yrkade A ersättning för sina gagnlösa projekterings och installationskostnader som hade anpassats efter T:s önskemål. I första hand hävdade A att T genom projekteringsavtalet hade förpliktigats att antingen genom förvärv eller upplåtelse nyttja butikslokalen. I HD:s mening var företagens ursprungliga överenskommelse ytlig och inte så pass ingående att det kunde betraktas som ett bindande föravtal.

I andra hand hävdade A att T hade uppträtt vårdslöst genom att fördröja de

marknadsundersökningar som krävdes för definitivt besked under en oacceptabel tidsfrist och istället ingivit A förtroende om att avtal skulle komma till stånd.

HD instämde att parterna genom projekteringsavtalet förvisso var skyldiga till att uppträda med lojalitetsplikt för ett framtida avtal med skälig hänsyn till motpartens intressen men fann inte T vara klandervärdig för att ha brustit i hänseende av dessa principer. Baserat på

utgångspunkten att man i förhandlingar står ansvarig för det negativa intresset så kunde A klandras för att ha brustit i att bevaka sina egna intressen under förhandlingstiden i tillräcklig utsträckning. Käromålet kom därför att ogillas.

Ovan nämnda rättsfall är intressant på så vis att HD lämnar utrymme för att skadestånd mycket väl kan föranledas i de fall endera parts handlande är att betrakta som vårdslöst trots att inget bindande avtal ligger vid handen. Skadeståndsgrundande förfarande kan således uppstå redan under förstadiet av framtida avtal som sedan aldrig kommer till stånd. HD:s kommentar rörande de skyldigheter som projekteringsavtalet medför pekar på att denna typ av avtal är att betrakta som en ”avsiktsförklaring”.

3.4 NJA 1990 s.745

Avsiktsförklaringens existens och betydelse spelade en central roll i rättsfallet NJA 1990 s.745. Frågan var om överenskommelserna var att betrakta som en avsiktsförklaring och om dessa i sin tur var av bindande verkan för parterna. Omständigheterna var som sådana att ett bolag för viss tid hade förvärvat licensrättigheter till en vakuumpump med vidlådande rätt att

träffa slutligt licensavtal före avtalstidens slut. Parallellt med dessa förhandlingar så

förhandlade bolaget med L om återförsäljarrätt för denna pump. L upplevde uppenbarligen sin återförsäljarrätt så som garanterad och påkostade sig därför marknadsföring av produkten.

När bolaget senare erhöll slutlig licensrätt beslöt man att med L inte ingå avtal, vilket L blev underrättad om först veckor senare. Mot denna bakgrund yrkade L skadestånd mot bolaget. I första hand på grund av kontraktsbrott, då han upplevde att bolaget hade utlovat honom denna återförsäljarrätt, och i andra hand på grund av bolagets under förhandlingarna vårdslösa eller till och med uppsåtliga beteende.

Det bör nämnas att ett uppsåtligt handlande (dolus in contrahendo) skiljer sig från

rättsprincipen culpa in contrahendo i den bemärkelsen att den är uppsåtlig/avsiktlig istället för oaktsam/vårdslös.24

Trots HD:s bedömning att varken avtal eller avsiktsförklaring hade utförts så konstaterades att man i förhandlingarna hade ”nått så långt” att det åvilade bolaget att i viss mån tillvarataga L:s intresse av att begränsa sina kostnader ifall något återförsäljaravtal inte skulle slutas. HD:s uppgift blev därom att avgöra huruvida bolaget handlat illojalt gentemot L eller inte. Av vad som framkommit av omständigheterna saknades tillräckliga skäl för skadeståndsskyldighet då kausaliteten mellan försummelse och ekonomisk skada ansågs vara bristfällig.

4 Culpa in contrahendo vid fastighetsköp

Hur förhåller sig då rättsprincipen culpa in contrahendo till frågor om fastighetsköp som är ett formalavtal? Är vad som har anförts om denna rättsprincip i tidigare avsnitt direkt tillämpbart vid såväl fastighetsköp?

4.1 NJA 1973 s.175

Detta rättspraxis ger oss en fingervisning på att formalavtalets stränga betydelse kan komma att påverka bedömningen av culpa in contrahendo i fall som berör fastighetsköp. Här var omständigheterna så att säljaren (H) anpassade sin påbörjade villabebyggelse efter den tilltänkta köparens (Evi K) önskemål. Ändringarna var relativt omfattande och gällde inredning som anpassades efter läkarpraktik. Parterna tycktes vara eniga om framtida överlåtelse men köparen, som aldrig fick någon anvisning om kostnaderna, drog sig ur när definitiv uppgift om priset fastställdes. H yrkade därför skadestånd omfattande det

sammanlagda belopp som ändringsarbetena medfört. Något skadestånd biföll inte. HD anförde att löfte om köp inte ådrar någon förpliktelse att fullfölja. Av denna omständighet kunde Evi K ej heller anses vara ansvarig att bekosta dessa omkostnader i fråga.

Efter avgörandet i NJA 1973 s.175 ligger det nära till hands att betrakta HD:s inställning till möjligheterna för culpa in contrahendo vid fastighetsköp som mikroskopisk, om ens befintlig. De strikta reglerna om fastighetsköpets formkrav, som följer av 4:1 JB, kan få det att verka som om fråga gällande det prekontraktuella ansvaret vid fastighetsförhandlingar som sedan inte leder till avtal är svart eller vitt. Antingen är formkraven uppfyllda eller så är de inte det, och som följd har löften om bud ingen bindande verkan i juridisk mening. Historien har emellertid visat att sanningen är den motsatta, att det trots allt förekommer gråzoner. Den idag gällande rätten angående rättsprincipen har onekligen formats därefter.

Kort tid efter avgörandet av ovanstående rättsfall gav NJA 1974 s.526 HD anledning att avgöra om handpenningavtalet kan komma att påverka förutsättningarna för att erhålla skadestånd på grund av motkontrahentens culpösa förhållningssätt under

avtalsförhandlingar.25

25 _{NJA 1974 s.526}

Ett handpenningsavtal är ett förberedande avtal som åsyftar till att sätta press på motparten genom att garantera viss ersättning för den ekonomiska skada som kan drabba säljaren om köparen väljer att dra sig ur före det att köpeavtal har ingåtts.26

Grauers har noterat att denna typ av klausul används sparsamt i praktiken och ofta med knapphändiga formuleringar i stil med ”Om köparen inte fullföljer sitt åtagande att köpa fastigheten, är handpenningen förverkad.” Regeln är dock inte som sådan att säljaren får tillgodogöra sig hela handpenningen hur som helst, vilket exempelformuleringen annars låter förstå. Ur handpenningen har säljaren endast rätt att förse sig med ett belopp som täcker den skada som denne lidit. I huvudsak gäller detta för direkta kostnader så som mäklarkostnader, annonskostnader osv.27

4.2 NJA 1974 s.526

Av NJA 1974 s.526 följer att handpenningen dock utgör taket av vad skadeståndet kan omfatta. Kostnader som överstiger handpenningen bekostar säljaren. Problemet med det handpenningsavtal som användes i NJA 1974 s.526 var att det saknades uppgifter om hur handpenningen skulle behandlas. Köparen yrkade på att få tillbaka hela handpenningen efter att ha frångått köpet och grundade sin rätt i att ingen klausul förklarade det konträra.

HD fastslog att handpenningsavtalet måste tolkas så att säljaren kan tillgodoräkna sig skadestånd från handpenningen oavsett om detta uttryckts. Om inte denna rätt automatiskt innefattas i denna typ av avtal så faller dess funktion i fullo.

4.3 RH 1996:154

Följande rättsfall är nyanserat och banbrytande för domstolens sätt att se på förutsättningarna för skadestånd vid fastighetsköp. Domstolens resonemang bygger på flera av de rättsfall som återgivits tidigare såväl som doktrinens synpunkter. Dessvärre får bedömningen betraktas med viss återhållsamhet då den inte uppnår prejudicerande kapacitet.

26 _{Grauers, Fastighetsköp s. 66}

27 _{Grauers, Fastighetsköp s.67-68}

Norrmejerier inledde förhandlingar med NCC som för deras räkning skulle uppföra flera fastigheter innehållandes bostäder, butiker m.m. NCC skulle vidare förvalta samt tillgodose finansiärernas avkastningskrav. När det stod klart att någon passande finansiär aldrig skulle träda fram, mycket på grund av att fastighetsmarknaden befarades falla, påbörjades

diskussioner från NCC genom Bert-Ola M (B) om att själva förvärva fastigheterna i fråga.

Till saken var Olof W (O), som då var VD för Norrmejerier, positivt inställd. 5 december 1990 lade NCC genom B bud om 14 miljoner kr för fastigheterna. På grund av en

skattetekniskt fördelaktig kvittningsmöjlighet var Norrmejerier högst angelägna att sälja före årets slut då möjligheten annars skulle rinna ut i sanden. Man tog därför också kontakt med BPA (byggnadsföretag) som utlovade att lägga anbud senast 28 december 1990.

27 december 1990 ringde O upp B och fick bekräftat att budet om 14 miljoner kvarstod. B blev upplyst om att en förutsättning för köpet var att det skulle upprättas kontrakt

nästkommande dag. B godtog detta och utfäste att en del av köpeskillingen skulle betalas före årsskiftet för att värna om Norrmejeriers skattetekniska angelägenhet.

28 december bekräftade B budet strax innan BPA erbjöd 11 miljoner. Ett första avtal undertecknades av B och O samma dag och en transaktion om 100 000 kr fördes in på Norrmejeriers konto. Först här utbrast B per telefon att han ”bara skulle dra det med

styrelsen” med förklaringen att det endast var en formalitetsfråga. Detta hade aldrig kommit till uttryck tidigare vilket det heller inte gjorde 10 januari 1991 då ett med det telefax

översända avtalet undertecknades ett överensstämmande originalavtal.

Drygt fyra månader efter den senare rättshandlingen meddelade B att ärendet blivit nekat av styrelsen. Norrmejerier såg sig bestulna på möjligheten att sälja fastigheten till någon annan före föregående årsskifte och yrkade därav skadestånd för de sammanlagda förlusterna (värdeminskning samt utebliven skatteteknisk kvittningsmöjlighet). Norrmejerier gjorde gällande att förlusten inträffat på grund av B:s uppsåtliga alternativt oaktsamma förfarande under förhandlingarna.

Hovrätten kunde snabbt konstatera att NCC genom B inte hade uppträtt ohederligt under förhandlingarna eftersom B i allt agerat optimistiskt och seriöst för att få köpet att gå i lås och

dessutom med fog saknat misstanke om att kalkylerna inte skulle tillåta köpet. Skadeståndsansvar kunde därför inte bifallas med stöd av 2 kap 4§ SkstL eftersom förutsättningen för det är att skada vållats genom brottslig handling.

Nästa fråga att ta ställning till var om oaktsamt vållande i samband med förhandlingar om fastighetsköp över huvud taget kunde medföra skadestånd och om B i så fall uppträtt på ett sådant sätt. Problematiken som föreligger kring fastighetsköpet beror på formkravets

motstridighet till culpa in contrahendo som sedan tidigare är känt och såväl bekräftat genom NJA 1973 s.175.

På ett kanske högmodigt sätt bedömde Hovrätten emellertid att HD i det fallet inte fastslog att möjligheten om skadestånd vid fastighetsköp var uteslutet. Man avfärdade därför inte

skadestånd mot denna grund. Kärnan till formkravets syfte ligger i att ge parterna tid till noggrann eftertanke vilket är nog så befogat vid fastighetsköp mellan privatpersoner. Frågan är om denna anledning är lika oumbärlig vid frågor beträffande kommersiella förhållanden.

I Hovrättens mening är det ogrundat motsägelsefullt att en köpare riskerar att bli

skadeståndsskyldig trots troget handlande i de fall det föreligger tecknat handpenningsavtal om man å andra sidan med ett vårdslöst förhållningssätt kan ha ryggen fri utanför

handpenningsavtalet. Mot bakgrund av dessa skäl ansåg Hovrätten att ett vårdslöst beteende vid prekontraktuella relationer som inte leder till fastighetsköp och som medför skada för medkontrahenten visst ska kunna åläggas ansvar för culpa in contrahendo.

Fastställandet om sådan oaktsamhet har förelegat får göras med den affärsetiska normen som utgångspunkt vilket framgår av NJA 1990 s. 745. Det blir således en hypotetisk fråga där man genomgår huruvida B:s uppträdande överensstämmer med hur den lojale aktören hade agerat i samma situation. I hovrättens mening torde också krav om adekvat kausalitet föreligga, dvs att utfallet av det skadegrundade beteendet ska vara förutsebart för skadevållaren.

I denna bedömning kunde inte styrkas att B saknat skäl till att vara optimistisk gällande köpets framgång. Å andra sidan stämmer det att B på orena grunder hade gett lugnande besked om sin behörighet att ingå avtal för NCC:s räkning. Hovrätten la också hänsyn till den korta tid som NCC hade på sig att fatta ett välgrundat beslut (en arbetsdag) eftersom målet var

att sluta ett avtal i linje med Norrmejeriers önskemål före årsskiftet. Detta tidspressade förhållande har uppstått på grund av Norrmejeriers passivitet som från och med upplysningen om NCC:s intresse 5 december 1990 hade väntat oskäligt länge med att återuppta kontakten för denna affär. Den skada som påståtts föreligga av att Norrmejerier gått miste om budet från BPA om 11 miljoner kr kan inte NCC beskyllas för då B inte haft någon kännedom om saken. Hovrättens sammanfattande bedömning blev därav att B inte hade kunnat förutse att hans handlingar skulle medföra denna ekonomiska skada och låg därför inte NCC genom honom till last.

4.4 NJA 2012 s.1095

Som följd av en gränstvist mellan ett dödsbo och ett aktiebolag inleddes 25 maj 2007 ett förlikningsavtal varom mark skulle bytas ut mellan parterna. I linje med avtalet bildades en ny fastighet som var tilltänkt att förvärvas av dödsboet genom ett framtida upprättat

köpekontrakt.

Köpekontraktet blev undertecknat av aktiebolagets ombud innan det sändes till dödsboet och skrevs under av samtliga dödsbodelägare samt förmyndaren till den yngsta dödsbodelägaren. Drygt en månad efter att dödsboet hade tagit del av köpekontraktet så skickades handlingen vidare till överförmyndaren för det godkännande som föräldrabalkens regler förutsätter.28 Efter en och en halv månad ytterligare så var köpekontraktet åter i dödsboets besittning där den också förblev. Aktiebolaget, som aldrig fick kontraktet återsänt, betraktade inte sig själva som bundna av avtalet varpå man tillät en överlåtelse av samma fastighet till bolagets

ställföreträdare som också beviljades lagfart. Den senare överlåtelsen ägde rum nio månader efter det att den första undertecknades mellan dödsboet och aktiebolaget. När dödsboet fick kännedom om den senare överlåtelsen så väckte de talan om bättre rätt till fastigheten.

Rättsfallet berörs inte av principerna om culpa in contrahendo i direkt bemärkelse men blir ändock intressant i sammanhanget genom HD:s ”Obiter dictum”. På eget initiativ passade HD på att bredvid sakfrågan belysa sina åsikter berörande lojalitetsplikt och culpa in contrahendo. Frågan som väcktes var om ”allmänna principer om culpa in contrahendo kan leda till ett visst

28 _{13 kap. 10§ första st. föräldrabalken (1949:381)}

skadeståndsansvar för en part som inte agerar med tillbörlig lojalitet mot motparten, och det oberoende av om köpet kommer till fullföljande eller inte.”

I sina reflektioner konstaterade HD att utgångspunkten sedan länge varit att löfte om försäljning inte har någon bindande verkan när det gäller fastighetsköp. Att inte fullfölja ett sådant löfte ska därmed inte medföra något skadeståndsansvar intill det positiva

kontraktsintresset. Hade fallet varit det motsatta så vore det en urholkning av formkravets syfte då löftesmottagaren hade blivit försatt i samma situation som om ett bindande avtal hade kommit till stånd.29

Därefter påpekades vad som i tidigare avsnitt har anförts angående att skadeståndsansvaret absolut inträder vid löftesbrott om parterna har upprättat handpenningsavtal. Dock omfattar ersättningen det negativa kontraktsintresset och som högst upp till handpenningens belopp.30

Ovanstående fick HD osökt att ledas in i diskussionen om principerna om culpa in

contrahendo möjligen kan adapteras till prekontraktuella fastighetsköpsförhållanden även utanför handpenningsavtalet. Trots avsaknaden av tidigare rättspraxis som skulle styrka en sådan tes så bedömde emellertid HD att de principer som utvecklats för just

handpenningsavtal får ”anses vila på grundtanken att ersättning enligt tillitsintresset ska kunna utgå i vissa fall när det är motiverat och inte innebär att de fastighetsrättsliga formkraven kringgås och urholkas”.31 Med detta sagt, fann domstolen att det även vid fastighetsöverlåtelser inte finns några hinder mot att lägga den allmänna lojalitetsplikten till grund för ersättning enligt principen culpa in contrahendo. Möjligheten torde enligt HD infinna sig när

”en köpare av oaktsamhet skapat en befogad men i sak oriktig tillit hos säljaren om att ett bindande avtal om fastighetsköp har ingåtts eller kommer att ingås och har säljaren drabbats av kostnader eller annan skada därför att han har handlat på grundval av denna tillit, så bör det – beroende på närmare omständigheterna – kunna medföra skyldighet att utge skadestånd enligt tillitsintresset. Motsvarande ansvar bör en säljare ha.”

29 _{NJA 2012 s. 1095 p.17}

30 _{NJA 2012 s. 1095 p.18} 31 _{NJA 2012 s. 1095 p.20}

I NJA 2012 s.1095 konstaterade emellertid HD att de principer som utvecklats för just handpenningsavtal får ”anses vila på grundtanken att ersättning enligt tillitsintresset ska kunna utgå i vissa fall när det är motiverat och inte innebär att de fastighetsrättsliga formkraven kringgås och urholkas”. Med detta sagt, fann domstolen att det även vid

fastighetsöverlåtelser inte finns några hinder mot att lägga den allmänna lojalitetsplikten till grund för ersättning enligt principen culpa in contrahendo.32

32 Holm, JT, Ang NJA 2012 s.1095 s.155

5 Analys

Analysen är på grund av frågeställningens utformning uppdelad i en del som syftar till att fastställa hur lagen ser ut och en del avseende hur lagen bör vara. Den första delen

sammanfattar dagens rättsläge och belyser rättsfall samt doktrinens åsikter som historiskt varit avgörande för rättens utformning. I den andra delen av analysen presenteras författarnas synpunkter på gällande rätt.

5.1 Bakomliggande motiv och dagens gällande rätt

NJA 1963 s.105 får ses som ursprunget till culpa in contrahendo som rättsfigur i svensk rätt. Emellertid är det knapphändiga slutsatser som kan konstateras och vi lämnas med vetskapen om att oaktsamhet under prekontraktuella avtalsförhandlingar kan komma att straffa den part som gjort sig vållande till skada, åtminstone intill det negativa kontraktsintresset.

Målet NJA 1973 s.175 blev den första att behandla culpa in contrahendo vid fastighetsköp. Denna rättspraxis kom att ge oss en fingervisning av hur mycket formalavtalets stränga betydelse vid fastighetsöverlåtelser påverkar bedömningen av culpa in contrahendo. Samt hur motvillig HD har varit med att erkänna principen vid fastighetsköp.

"Vad svensk rättspraxis i detta hänseende beträffar har man dock allenast i ringa utsträckning belägg för att tanken på en uppmjukning av formkravet medelst en skadeståndsrätt i enlighet med det negativa kontraktsintresset uppmärksammats av domstolarna."33

-

Grunden till problematiken med att implementera culpa in contrahendo vid fastighetsköp är att det inom juridiken finns grundsatser som värnar om formkravet för köpets giltighet samtidigt som det åt andra hållet finns sådana som pekar mot att vilseledande uppgifter som inbringar skada skall skadeståndsbeläggas. Dessa två läger kan utläsas i diskussioner från såväl doktrin som rättspraxis. Att formkravet fyller en allmännyttig funktion och förhindrar överilade beslut råder det inga tvivel om. Emellertid känns det oförnuftigt att det således kan skydda ett svikligt eller oaktsamt beteende som medför ekonomisk skada i de fall

fastighetsköpet aldrig fullföljs. Doktrinens gängse uppfattning förefaller dock att HD:s domslut i fallet inte kan tas till intäkt för att helt och hållet avfärda möjligheterna för culpa in contrahendo vid fastighetsöverlåtelser men att culpatröskeln onekligen torde vara högt placerad.

“Sammanfattningsvis anser jag mig kunna uttala att det aktuella rättsfallet visserligen är en stark indikation på hur obenägen HD varit att erkänna ansvar för culpa in contrahendo, men att en rad speciella omständigheter gör att det knappast kan åberopas till stöd för skadestånd inte skulle kunna utgå för den som oaktsamt vilseleder någon inför eller i samband med ett fastighetsköp som därefter inte kommer till stånd”.34

-

I och med att det senare genom praxis (NJA 1974 s.526) blev accepterat att delge skadeståndsansvar upp till det negativa kontraktsintresset, förutsatt att det föreligger ett handpenningsavtal mellan parterna, var 1973 års fall därmed de facto inte att betrakta som att ansvar för culpa in contrahendo inte är aktuellt vid fastighetsköp. Anmärkningsvärt här är att 1973 samt 1974 års fall innefattat en skada på likvärdigt culpösa handlingar som grund. I det förstnämnda fallet medgavs inget skadeståndsansvar eftersom att inget avtal kommit till stånd. I det senare fallet, som fick motsatt utgång, var omständigheterna detsamma med skillnaden att ett handpenningsavtal förelåg.

Enligt Kleineman är det inte tillfredsställande att handpenningsavtalet blir den avgörande faktorn och hade föredragit att culpa in contrahendo blev den huvudsakliga utgångspunkten.35 Indirekt innebär avgörandet att culpa in contrahendons principer inträder först när föravtalet, tex handpenningsavtal, ligger vid handen. Varför då inte låta dessa principer utgöra grunden helt igenom? Följden av en sådan bestämmelse blir annars att klandermässigt beteende blir skadeståndsgrundande enbart i de fall handpenningsavtalet råkar finnas med i bilden. “Rena slumpen får inte vara det avgörande momentet, när skadeståndsrättens gränser dras upp”36

Vidare hävdar Kleineman att det av HD vore ostridigt mot alla avtalstolkningsprinciper att betrakta handpenningsavtalet som en ensidig utfästelse för säljarens fördel i de fall utfästelse helt saknas.37 Grauers, å andra sidan, är till viss del motstridig och menar att han inte fullt ut finner sig i Kleinemans resonemang kring fallet NJA 1974 s.526 i det hänseendet att

handpenningsavtalets existens skulle vara en ickefråga i sammanhanget. Däremot instämmer han i att culpa in contrahendo i allra högsta grad borde kunna ses som en självständig grund för skadeståndsansvar vid fastighetsköp.38

Författarna av denna uppsats sympatiserar således främst med Kleinemans åsikter om handpenningsavtalets innebörd. Om ingen inomkontraktuell klausul behandlar själva

handpenningen känns det oskäligt att detta skulle tolkas som ett, för säljaren, ensidigt skydd mot vilseledande uppgifter. Om förhållandet istället hade varit mellan en kommersiell aktör som köpare och en privatperson som säljare hade samma utgång känts godtagbar. Om man jämför fallet med NJA 1978 s.147, där diskussionerna kretsade kring en liknande ovisshet, så tolkades den frånvarande klausulen som om ingen utfästelse om saken hade ägt rum från någondera part. Fallet 1978 var mellan två jämlika parter och det ter sig rimligt att de således borde ha behandlats likvärdigt även i NJA 1974 s.526.

35 Kleineman, JT, Culpa in contrahendo 1993-1994 s. 453 36 _{Kleineman, JT, Culpa in contrahendo 1993-1994 s. 455} 37 _{Kleineman, JT, Culpa in contrahendo 1993-1994 s. 453} 38 Grauers, Fastighetsköp s. 68

I ett försök att slå ett slag för rättsprincipen vid fastighetsköp anförde Kleineman följande slutsats i sin de lege lata – analys:

”Som förhoppningsvis framgått av denna uppsats, kan det enda bärande

argumentet för att inte medge ersättning vid föravtal till fastighetsköp som inte infrias, eller vid ogiltiga fastighetsköp, nämligen att inte genombryta

formkravets syfte, inte åberopas till stöd för att neka ansvar vid culpa in contrahendo i motsvarande situation”39

Enligt hans uppfattning så kan formkravet inte anses åsidosättas på grund av att skadeståndsansvar åläggs en part så länge skadeståndet inte överstiger det negativa

kontraktsintresset. Handpenningsavtalets närvaro förtjänar ingen plats som rekvisit i dessa skadeståndsrättsliga analysmoment. Avgörande för skadeståndsansvarets existens vid prekontraktuella förfaranden vilar, enligt hans uppfattning, på andra grunder. Principen fordrar ett skadegörande beteende hos part och tillgodoser således inte den skadelidandes s.k. uppfyllelseintresse. Sedermera måste den (stränga) culpatröskeln passeras. Adekvat kausalitet mellan det vårdslösa beteendet och skadan måste bevisas, liksom det fjärde och sista kriteriet att skadelidande part ska ha företagit sig skadebegränsande åtgärder.40

Formkravets till rättsprincipens motstridiga natur har onekligen fördröjt processen att finna klarhet i frågan om de över huvud taget kan anknytas. Genom fallet RH 1996:154 och det senare NJA 2012 s. 1095 får doktrinen anses ha vunnit bifall då diskussionerna genomsyras av doktrinens synpunkter med referenser från namn som Adlercreutz, Grauers och

Kleineman. Idag kan man sålunda på goda grunder utgå från att oaktsamt förfarande vid avtalsslut kan medföra skadestånd om motparten lider ekonomisk skada, även vid

fastighetsköp. Av vad som framgått av domskälet samt obiter dictumet ovan kan vi avfärda tanken att 1973 års fall var att betrakta som att formkravet blir den avgörande faktorn i varje fall. Liksom Kleineman, fann de i bägge fallen att handpenningsavtalet heller inte ska ses som ett hinder för att principen ska kunna aktualiseras.

39 _{Kleineman, JT, Culpa in contrahendo 1993-1994 s. 458} 40 Kleineman, JT, Culpa in contrahendo 1993-1994 s. 459

Än saknas prejudikat som styrker att dagens konklusioner skulle vara regelrätta. Tvärtom finns det flera omdiskuterade rättsfall som styrker att så inte är fallet. Vad HD kommer att fastslå nästa gång frågan tas upp för bedömning återstår att se. Kanske uppkommer nya situationer att ta ställning till som inte går att hantera med tidigare resonemang.

5.2 Författarnas synpunkter

Författarna anser nyttan av culpa in contrahendo vid fastighetsköp vara obestridlig. Det är uppenbart att den som befinner sig i förhandlingar om fastighetsköp är i behov av skydd mot oaktsamt beteende som vållar skada. Förvisso skulle handpenningsavtalet kunna tillförsäkra parterna ett sådant skydd men då den knappast är att betrakta som vanligt förekommande eller känd för allmänheten så vore det opassande att rättsprincipens tillämpningsmöjlighet görs beroende av ett sådant avtal. Dessutom är ju handpenningsavtalets huvudsakliga uppgift en helt annan, nämligen att aktivera lojalitetsplikten före uppkomsten av bindande avtal. Skydd mot oaktsamt vållande till skada ligger i allas intresse såväl vid fastighetsköp, en rättighet till detta skydd borde infinna sig per automatik.

Lyckligtvis verkar det som att culpa in contrahendo har blivit en accepterad rättsprincip genom RH 1996 samt NJA 2012 s.1095. Under det senare rättsfallet, vilket presenterades i avsnitt 5.4, fastslogs att culpa in contrahendo kan komma till förfogande under förutsättning att ”en köpare av oaktsamhet skapat en befogad men i sak oriktig tillit hos säljaren om att ett bindande avtal om fastighetsköp har ingåtts eller kommer att ingås” och att detta medfört att ”säljaren drabbats av kostnader eller annan skada därför att han har handlat på grundval av denna tillit”. Vidare kan förutsättningarna påverkas av de ”närmare omständigheterna".

Betydelsen av HD:s formulering ”de närmare omständigheterna” är inte fullt klar. De valda orden känns onekligen som en gardering mot eventuella framtida scenarier som ännu inte har blivit påträffade i sammanhanget. Med tanke på att det med stor sannolikhet finns fler faktorer att hålla i beaktan så känns formuleringen tills vidare trots allt befogad.

Ett exempel som enligt vår uppfattning skulle kunna falla inom ramen för detta uttryck och som redan har infunnit sig i RH 1996:154 är de omständigheter som berör vigilansprincipen. Där var ju omständigheterna sådana att kärandeparten självförvållat hade gett svarande

oskäligt kort tid att fatta ett välgrundat beslut. Trots att den svarandes senare beslut kom att inbringa skada så berodde de i grunden på käromålets försummelse att tillvarata sitt eget intresse.

I föregående avsnitt framgick att Kleineman redan hade beaktat vigilansprincipen i sina förslag till rekvisit med följande ordalydelse: ”skadelidande part ska ha företagit sig skadebegränsande åtgärder”. Det känns anmärkningsvärt att HD inte inräknade denna förutsättning i sitt Obiter Dictum med tanke på att Kleinemans JT-artikel publicerades långt före.

Mot bakgrund av ovanstående så känns det inte längre långt bort att formulera en

framgångsrik paragraf som avser culpa in contrahendo. Även om culpa in contrahendo inte är vanligt förekommande i praxis så känns det som att formkravet med säkerhet har förhindrat att inte flera kärandemål har väckts eftersom den allmänna uppfattningen verkar vara att formkravet är orubbligt. Allmänheten berörs i alltför hög grad för att en bestämmelse inte ska äga rum. Inte nog med att rättigheten borde vara tillförsäkrad gemene man per automatik, informationen måste också nå den breda massan. Införandet av en ny lag torde framkalla ett steg i den riktningen.

6. Slutsats

Högsta domstolen har godkänt principen vid fastighetsköp och gjort flera bedömningar som emellertid aldrig lett till positivt utfall. Man har valt att förbise den föregående konklusionen att handpenningsavtalet ska ses som rekvisit. Handpenningsavtalet syftar till att säkerställa att säljaren får ersättning i de fall fastighetsförhandlingar inte leder till bindande avtal. Detta oavsett om köparen drar sig tillbaks på ett oaktsamt sätt eller inte. Ett oaktsamt eller

vilseledande förfarande ska inte försvaras av formkravet eller att ett handpenningsavtal inte har ingåtts.

Vi har i den här uppsatsen försökt att redogöra för i vilka situationer HD menar att ett prekontraktuellt skadeståndsansvar uppstår och varför detta sker. HD anser att syftet med formkravet vid fastighetsköp inte är att absolut förhindra tillämpningen av rättsprincipen culpa in contrahendo. Med detta menar domstolen att en part som agerar vårdslöst i ett prekontraktuellt stadie inte ska kunna gömma sig bakom formkravet. Annars hade vårdslöst handlande figurerat med skadeståndsrättslig immunitet. Culpa in contrahendo bör vid fastighetsköp kunna aktualiseras i de fall:

1. någondera part skapat “en befogad men i sak oriktig tillit” hos medkontrahenten om att bindande fastighetsköp har, alternativt kommer att ingås,

2. medkontrahenten ådrar sig kostnader i tron av att dessa kommer bli nyttiga.

Ovanstående gäller såvida de närmare omständigheterna i varje enskilt fall inte motsätter utfallet.

7. Referenslista

Adlercreutz, A & Gorton, L, Avtalsrätt I, 13:e uppl. Juristförlaget i Lund 2011 Grauers, F, Fastighetsköp, 21:a uppl. Juristförlaget i Lund 2016

Grauers, P H, Person och Avtal – en kortfattad inledning till person- och avtalsrätten, 4:e uppl. Liber 2017

Holm, A, Ang. NJA 2012 s.1095, Juridisk Tidskrift

Karlgren, 2 uppl. 1954 s. 9 ff. Avtalsrättsliga formföreskrifter och allmänna skadeståndsrättsliga ansvarsprinciper

Kleineman, J, Skadeståndsgrundande uppträdande vid avtalsförhandlingar, Juridisk Tidskrift nr 1 1991/92 s. 125-140

Kleineman, J, Culpa in contrahendo, Juridisk Tidskrift 1993/94 s. 433-460 Norlén, Andreas: Oskälighet och 36 § avtalslagen. Linköping 2004.

Ramberg, C & Ramberg, J, Allmän avtalsrätt, 8:e uppl. Norstedts Juridik 2011

Sandgren, Claes, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare. 2 uppl. Nordstedts Juridik AB 2013 7.2 Rättfallsförteckning Högsta domstolen NJA 1963 s. 105 NJA 1973 s. 175 NJA 1974 s. 526 NJA 1978 s. 147 NJA 1990 s. 745 NJA 2012 s. 1095 Hovrätten RH 1996:154