Efterfrågan på nya bostäder i stockholmsregionen

i Stockholmsregionen

2

I en region som Stockholmsregionen – där människor bor, arbetar, rör sig fritt och flyttar över kommungränser kan det vara svårt för enskilda aktörer att ha en överblick över hur dessa flöden ser ut. Region Stockholm tar fram relevant kunskaps underlag i syfte att öka förståelsen kring hur bostadsmarknaden fun­ gerar och för att underlätta för en väl fungerande bostadsförsörjning i regionen.  Region Stockholm har ett lagstadgat uppdrag att verka för insatser som kan bidra till att det långsiktiga behovet av bostäder kan tillgodoses. I den regionala utvecklingsplanen RUFS 2050 finns mål om att minst 22 000 bostäder per år behöver tillkomma. Att öka bostadsbyggandet är en del av genomförandet av RUFS 2050.

Som ett komplement till det demografiskt drivna bostadsbehovet som Region Stockholm tar fram behövs bättre kunskap och förståelse för hur den marknadsmässiga bostadsefterfrågan ser ut. I detta fall avses hushållens möjligheter och vilja att efterfråga nyproducerade bostäder utifrån rådande finansiella förutsättningar.

Den här studien ger svar på frågan hur många hushåll som kan och vill efterfråga en nybyggd bostad samt ger en geografisk bild över hur detta ser ut och skiljer sig mellan kommunerna i Stockholms län. I denna kortversion redovisas resultatet på länsnivå. Analysen ger vid en jämförelse med det demografiskt drivna bostadsbehovet en övergripande bild av glappet mellan hur många bostäder länets hushåll behöver och vad hushållen kan och vill efterfråga.

Studien har genomförts av Evidens på uppdrag av Region Stockholm.

Inledning ... 2

Sammanfattning ... 3

En metod i flera steg ... 4

Utgångspunkter och antaganden ... 5

Hushållens inkomstfördelning ... 6

Hur mycket lägger hushållen på boendet? ... 7

Inflyttningar till nyproduktion ... 8

Flyttfrekvenser och preferenser ...10

Efterfrågan på nya bostäder per upplåtelseform ...11

Skillnad mellan hur många bostäder länets hushåll behöver och vad hushållen kan och vill efterfråga...12

Efterfrågan på

cirka 15 000 nya

bostäder per år

Resultatet visar att det finns en efterfrågan i regionen på nya bostäder om ca 14 800–15 300 per år, fördelat på 8 100 bostadsrätter, 5 300 hyresrätter och 1 400 –1 900 småhus. Vid en jämförelse med det demografiskt drivna bostadsbehovet om cirka 20 700 bostäder per år uppstår ett glapp på ca 5 500 bostäder per år. En majoritet av regionens hushåll har med dagens villkor inte möjlighet att efterfråga en nyproducerad bostad. Snittet på länsnivå för färdigställda bostäder 2014–2018 stämmer relativt väl med efterfrågan när det gäller bostadsrätter och äganderätter, men inte för hyresrätter . Under 2017 och 2018 färdigställdes dock fler bostadsrätter än vad hushållen efterfrågar. Med nuvarande villkor för hyresrätter har det inte byggts i nivå med vad hushållen efterfrågar.

Efterfrågan skiljer sig mellan kommunerna inom länet och kommunerna har olika bostadsmarknader. Nya bostäder i de centrala delarna av länet attraherar invånare från flera olika kommuner, i de yttre delarna av länet kommer invånarna i större utsträckning från den egna kommunen.

Sammanfattning

R D E N N A S T U D IE ?

4

Antalet nya bostäder som efterfrågas på en marknad beror på ett stort antal faktorer. Det mest centrala handlar om hushållens ekonomiska styrka och preferenser för olika typer av boende samt pris­ och hyresnivå på den aktuella marknaden. Vissa faktorer varierar med konjunkturen, en skattning av efterfrågan kan alltså bara gälla för ett givet scenario.

En metod i flera steg

Priser, inkomster och boende-utgiftsandelar Utgifter för finansiering Upptagnings- område och flytt-mönster Flytt - frekvenser och preferenser

Skattning av efterfrågan för bostadsrätt, hyresrätt och äganderätt för Stockholmsregionen och dess kommuner.

SÅ H Ä R H A R V I G

Utgångspunkter och antaganden

En ambition är att metoden så långt

som möjligt ska använda officiell data. I vissa fall saknas tillgänglig informa­ tion och då behöver förenklingar och antaganden göras. I tabellen till höger redovisas de variabler som används i modellen och var de kommer ifrån. Statistiken bryts ner och antaganden görs på kommunnivå samt uppdelat per upplåtelseform. Detta för att förutsättningarna skiljer sig åt mellan såväl kommuner som upplåtelse­ former. Med äganderätter avses i första hand småhus.

Variabel BR HR ÄR Kommentar och källa

Boende utgiftsandel _{X X X} Varierar med hushållstyp och boendeform

Bostadens storlek

X X X

50 kvm (HR, BR), 70 kvm (HR), 75 (BR), 110–130 kvm (ÄR) Varierar med upplåtelse-form och hushållsställning

Pris _{X X} Prisnivå hösten 2019,

Valueguard, Booli, Värderingsdata

Hyra _X Bostadsförmedlingen, hyresvärdar,

observerade nyproduktionshyror Avgift till föreningen

X

Medel om 650 kr/kvm/år för riket tillämpas och normeras även på denna nivå, Valueguard Driftskostnad X 350 kr/kvm/år Belåningsgrad X X Finansinspektionen Amortering X X Finansinspektionen Flyttfrekvens X X X SCB Preferens för olika

typer av bostäder X X X Egen enkätundersökning omfattande 2 000 respondenter i Stockholms regionen Upptagnings område, sannolika flyttmönster X X X SCB R H A R V I G JO R T

6

En av de centrala förutsättningarna i studien är hushållens sammansättning och bostadsstorlek. Hushållen delas upp på ensam boende och sammanboende och antaganden om hur stor bostad hushållen efterfrågar görs. Sammanboende hushåll har generellt en högre disponibel inkomst än ensamboende hushåll och kan således efterfråga större eller dyrare bostäder. En stor andel av 20–30 åringarna och de som är 65 år och äldre är ensamboende och har en relativt låg disponibel inkomst. De sammanboende hushållen har en något jämnare inkomstfördelning, de med de allra högsta disponibla inkomsterna är

sammanboende mellan 31 och 54 år.

Hushållens

inkomstfördelning

20–30 år 31–54 år 55–64 år 65+ år Ensamboende Sammanboende 1–200 000 200 001–300 000 300 001–400 000 400 001–500 000 500 001–600 000 600 001–700 000 700 001–800 000 800 001–900 000 900 001–1 000 000 1 000 001–1 250 000 1 250 001–1 500 000 1 500 000– 1–200 000 200 001–300 000 300 001–400 000 400 001–500 000 500 001–600 000 600 001–700 000 700 001–800 000 800 001–900 000 900 001–1 000 000 1 000 001–1 250 000 1 250 001–1 500 000 1 500 000– 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 1–200 000 0 5 10 15 20 25 30 35% Ensamboende mest känsliga för ökade boende-kostnader Antal hushåll per inkomstsegment i

Stockholmsregionen 2017 SÅ H Ä R H A R V I G

Hur mycket lägger hushållen

på boendet?

När efterfrågan på nyproducerade bostäder skattas är priset på dem ett av de mest centrala antagandena. För varje kommun finns ett rådande marknadspris för nyproducerade bostäder som bygger på prisnivån på genomförda bostadsköp eller hyresnivån för nyproducerade hyresrätter. Den genomsnittliga prisnivån för befintliga bostadsrätter i länets olika kommuner varierade mellan 23 000–87 000 kr/kvm 2019, för äganderätter var differensen 27 000–80 000 kr/kvm.

Boendeutgift består av kostnader för bostaden så som hyra (för hyresrätter), kapitalkostnad och avgift till förening (för bostadsrätt) och kapitalkostnad och driftskostnad (för äganderätt). Boendeutgiftens andel av den disponibla inkomsten skiljer sig mellan upplåtelseformer samt ensamboende och samman­ boende hushåll.

För bostadsrätter och äganderätter består en del av boende ­ utgifterna av kostnader för bolåneränta samt amortering. Skattningar av belåningsgrad samt amorteringsnivå görs per kommun. Den genomsnittliga belåningsgraden på nytagna bostadslån i Stockholms län uppgick 2018 till 62 procent (antaganden om amorteringsnivå för

Stockholms län enligt Finansinspektionens analys för 2018).

Ensamboende hushåll i hyres-rätter lägger störst andel av sin inkomst på boendet Äganderätt Hyresrätt Bostadsrätt Ensamboende Sammanboende 0 5 10 15 20 25 30 35 % Boendeutgiftsandel R H A R V I G JO R T

8

Utöver hushållens finansiella förutsättningar att köpa eller hyra en nyproducerad bostad studeras hur flyttmönster till nyproduk­ tionen ser ut. Detta görs för att kartlägga varifrån inflyttarna till nyproduktionen kommer. Hushållen som flyttar till hyresrätter tenderar att i större utsträckning komma från andra kommuner än mottagarkommunen, jämfört med inflyttare till bostadsrätter. Gemensamt för alla tre upplåtelseformer är att de centrala kommunerna har en lägre inflyttning från den egna kommunen jämfört med de kommuner som ligger längs länsgränsen.

Inflyttningar till nyproduktion

65,6% 65,6% 38,9% 26,8% 41,1% 57,6% 53,1% 78,6% 59,6% 73,4% 36,4% 46,7% 33,3% 42,2% 59,5% 70,0% 64,8% 42,3% 59,6% 53,1% 49,6% 45,5% 46,7% 46,9% 80,9% 60,0% 69,6% 37,3% 81,1% 26,8% 81,1%

Andel från egen kommun

I Södertälje

kommer de flesta

inflyttarna från

just Södertälje

kommun, oavsett

upplåtelseform

Inflyttare till bostadsrätter

SÅ H Ä R H A R V I G

47,0% 90,6% 21,6% 16,7% 80,6% 20,5% 40,9% 50,0% 28,8% 50,0% 34,0% 47,7% 37,2% 21,8% 37,4% 59,4% 50,0% 16,0% 18,5% 50,0% 55,2% 37,1% 50,0% 50,0% 68,3% 34,8% 39,9% 50,0% 68,9% 16,0% 90,6%

Andel från egen kommun

55,6% 71,9% 64,8% 50,3% 39,7% 55,0% 63,5% 30,3% 54,0% 42,4% 42,1% 68,4% 28,9% 35,0% 37,0% 46,1% 63,7% 38,6% 49,2% 59,6% 42,8% 34,6% 31,3% 88,7% 46,7% 58,7% 75,0% 59,5% 28,9% 88,7%

Andel från egen kommun

Inflyttare till hyresrätter Inflyttare till äganderätter

R H A R V I G JO R T

10

Flyttfrekvenser och

preferenser

Omkring 10 procent av länets befolkning flyttar årligen till såväl befintliga som nyproducerade bostäder. En enkätstudie har genomförts för att ta reda på hushållens preferenser för nypro­ duktion samt de olika upplåtelseformerna. Bland de som vill flytta föredrar cirka 10 procent nya bostadsrätter. Knappt 6 procent föredrar nya äganderätter och knappt 5 procent nya hyresrätter.

Flyttmönster, flyttfrekvenser och preferenser

ger tillsammans med hushållens finansiella

förut sättningar ett visst antal hushåll som

kan och vill efterfråga en nyproducerad

bostad inom en viss kommun.

Endast 4,5 procent av de som vill flytta

föredrar nyproducerade hyresrätter 0 2 4 6 8 10 12 Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt

De flyttande hushållens preferenser för nyproduktion

SÅ H Ä R H A R V I G

Efterfrågan på nya bostäder

per upplåtelseform

Antalet nyproducerade bostäder som hushållen har ekonomisk möjlighet och en vilja att efterfråga uppgår till 14 800–15 300. Jämförs det med antalet påbörjade och färdigställda bostäder de senaste fem åren kan konstateras att antalet bostadsrätter överensstämmer relativt väl med dagens efterfrågan. Detsamma gäller för äganderätter. Antalet hyresrätter har däremot inte byggts i den takt som efterfrågan medger.

Efterfrågan Årligen färdigställt 2014–2018 Årligen påbörjat 2014–2018 Bostadsrätt 8 100 7 738 8 640 Hyresrätt 5 300 2 847 3 385 Äganderätt 1 400–1 900 1 604 1 501 R B LE V R E SU LT A T E T

12

12

Skillnad mellan hur många

bostäder länets hushåll

behöver och vad hushållen

kan och vill efterfråga

Enligt de tidigare beräkningarna från Region Stockholm gällande

det demografiskt drivna bostadsbehovet i länet behöver 20 7001

bostäder tillkomma per år. Sätter vi det i relation till den beräk­ nade efterfrågan på cirka 15 000 bostäder per år uppstår ett glapp på ca 5 500 bostäder per år.

Resultatet utgör en nulägesbild. Vid förändringar av exempelvis bolåneräntor, amorteringskrav och priser på nyproducerade bostäder kommer efterfrågan att påverkas.

1 _{Scenario bas från Beräkning av demografiskt bostadsbehov i Stockholms län,}

Region Stockholm 2017. SÅ H Ä R B LE V R E SU LT

13 13

2 _{Färdigställda bostäder avser här enbart nyproducerade bostäder. Varje år tillkommer även bostäder genom ombyggnation}

och permanentning av fritidshus, dessa räknas inte med här. Färdigställda bostäder Bostadsbehov Efterfrågan 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Färdigställda bostäder, behov och efterfrågan i Stockholms län2

R B LE V R E SU LT A T E T

Ett glapp

mellan behov och

efterrågan på cirka

5 500 bostäder

per år

14

Slutsatser

•

Eftersom sammanboende hushåll har högre

inkomst jämfört med ensamboende hushåll har dessa hushåll större möjlighet att efterfråga olika typer av nyprodu cerade bostäder.

•

Ensamboende hushåll är mer känsliga för en

eventuell ökning av boendekostnader på grund av relativt låga inkomster jämfört med samman boende hushåll.

•

Studien visar att en majoritet av länets hushåll inte

har möjlighet att efterfråga nyproducerade bostäder med dagens villkor.

•

Det finns en skillnad på ca 5 500 bostäder per år

mellan hur många bostäder länets hushåll behöver och vad hushållen kan och vill efterfråga.

Resultatet av denna studie visar att:

•

Det färdigställda byggandet av bostadsrätter stämmer

relativt väl överens med efterfrågan.

•

När det gäller preferenser för nya bostäder är

nyproducerade bostadsrätter mest efterfrågat.

•

Preferenser för nyproducerade hyresrätter är lägre än

för befintliga hyresrätter.

•

Med nuvarande villkor för hyresrätter når byggandet

inte upp till efterfrågan. Det kan bero på hyresnivåer, mark­ och byggkostnader samt markpolitik och tillgång till mark.

•

Byggandet av äganderätter överensstämmer relativt

bra med efterfrågan.

•

Preferenser för nyproducerade äganderätter är mindre

i områden som domineras av flerbostadshus.

•

De centralt belägna kommunerna har en större

marknad än övriga kommuner, då inflyttarna kommer från ett större geografiskt område.

SÅ H Ä R B LE V R E SU LT

16

Tfn växel: 08-123 130 00 Epost: trf@sll.se www.sll.se