Mäklarens användning av standardklausul i köpekontrakt
-
Vid försäljning av fastigheter som belastas av servitut
The Real Estate Agent’s Use of Standard Clauses
-
in Sales Contracts for Properties Encumbered by Easements
Anna Ekstrand & Zeynep Eker
Examensarbete i Fastighetsvetenskap FF321F Malmö Universitet Kandidatnivå 15 hp Kultur och samhälle Fastighetsförmedling VT 2018 205 06 Malmö Handledare: Ola Jingryd
2
Sammanfattning
Rättsreglerna kring servitut är inte helt okomplicerade. Det är nämligen inte självklart att ett avtalsservitut fortsätter att bestå vid en fastighetsöverlåtelse. Syftet med denna studie var att klargöra för de sak- och köprättsliga riskerna kring servitut då en fastighet överlåts. Även att reda ut vilka konsekvenser som kan uppstå då mäklaren använder sig av ett
standardköpekontrakt innehållande en klausul, där det framkommer att fastigheten inte belastas av något servitut på tillträdesdagen. Vidare var syftet att redogöra för mäklarens rådgivnings- samt handlingsplikt till aktuell problematik. Rättsdogmatisk metod har tillämpats för att besvara syftet, då vi haft för avsikt att besvara rättsliga frågor. Jordabalken samt
fastighetsmäklarlagen har utgett de främsta lagtexterna, samt relevant litteratur har givit ett adekvat underlag. Lämpliga rättsfall har tillämpats för att skapa en röd tråd genom uppsatsen samt agerat underlag för analysdelen, där frågeställningar har besvarats.
Genom denna studie kan konstateras att de sak- och köprättsliga reglerna gällande ett avtalsservituts överlevnad vid en fastighetsöverlåtelse får anses som komplexa. Enligt nuvarande praxis på området, ska de båda reglerna bedömas åtskilt. En köpare kan bli
förpliktigad att finna sig i ett servitut utan att beviljas ersättning från säljaren ur ett sakrättsligt perspektiv, medan denne kan bli ersättningsberättigad ur ett köprättsligt hänseende. Detta med utgångspunkt i att en utfästelse från säljarens sida reducerar köparens undersökningsplikt gällande vad som utfästs. Således kan den köprättsliga bedömningen gällande köparens goda eller onda tro bli mildare då säljaren lämnat en felaktig garanti, än vid den sakrättsliga
bedömningen. Agerar mäklaren enligt sin rådgivnings- samt handlingsplikt kan hen förebygga eventuella tvister. Detta genom att utforma köpehandlingar utefter den specifika affären samt att förklara dess innehåll för parterna så de blir införstådda med det aktuella rättsläget. Mäklaren ska således inte använda sig av standardköpekontrakt oreflekterat då detta kan orsaka konsekvenser för parterna som de inte kunnat förutse, främst för säljaren av fastigheten.
Nyckelord: fastighetsöverlåtelse, köprättsliga regler, sakrättsliga regler, servitut, standardköpekontrakt, undersökningsplikt, utfästelse.
3
Abstract
The legal rules about easements are not quite straightforward, since it’s not obvious that the easement will remain at a real estate transaction. The purpose of this study was to clarify for the two types of risks regarding easements of a real estate transaction. And also, to clarify which consequences that could occur by the use of a standard contract that includes a clause, in which it is said that the property is not encumbered by easements on the day of access. Our purpose was also to clarify for the real estate agent’s duties in these current problems. Our choice of method while writing this essay was a legal-judicial method, which includes using relevant Swedish law. The main laws that we’ve been applying are the Land Code and the Estate Agents Act. To make a useful and relevant basis to this essay, we have also included other sources such as appropriate literature and cases. With this basis to our help, we got our three questions formulations answered.
Through this study, it can be noted that the rules regarding the survival of an easements in a real estate transaction can be considered complex. According to the current court practice in the area, the two rules shall be assessed separately. A buyer may be obliged to accept an easement without having the right to compensation from the seller from the perspective of a law of property, while it may be entitled to compensation from the law of purchase
perspective. This is based on the fact that a seller's warranty reduces the buyer's obligation to analyze the real estate. The law of purchase assessment regarding the buyer's good or bad beliefs becomes less strict when the seller gives an incorrect warranty, rather than the law of property assessment. If the broker acts according to his duties, he can prevent any disputes. By establishing contracts according to the specific deal as well as explaining the content to the parts so they can be aware of the current legal situation. The broker should therefore not use standard clauses in contracts without reflection, otherwise it can cause unpredicted
consequences for the parts, mainly for the seller of the property.
Keywords: caveat emptor, easement, law of property, law of purchase, real estate transaction, standard contract, warranty.
4
Förkortningslista
Förkortning Förklaring FBL Fastighetsbildningslagen (1970:988) FMF Fastighetsmäklarförordningen (2011:668) FMI Fastighetsmäklarinspektionen FML Fastighetsmäklarlagen (2011:666) HD Högsta domstolen HovR Hovrätten JB Jordabalken (1970:994) JT Juridisk TidskriftNJA Nytt Juridiskt Arkiv
RH Rättsfall från hovrätt
RÅ Regeringsrättens årsbok
5
Innehållsförteckning
Sammanfattning ... 2 Abstract ... 3 Förkortningslista ... 4 1. Inledning ... 6 1.1 Problembakgrund ... 61.2 Syfte och frågeställningar ... 7
1.3 Avgränsningar ... 8 1.4 Metod ... 8 1.5 Disposition ... 9 2. Allmänt om servitut ... 10 2.1 De olika servitutsformerna ... 10 2.2 Formkraven ... 10 2.3 Rekvisiten ... 11
3. Sak- och köprättslig problematik vid fastighetsöverlåtelse ... 13
3.1 Servitutets överlevnad vid överlåtelse: den sakrättsliga problematiken ... 13
3.2 Den köprättsliga problematiken i enlighet med 4. kap JB ... 14
3.2.1 Säljarens utfästelser ... 14
3.2.2 Fel i köprättslig mening enligt tvåstegsmodellen ... 15
4. Mäklarens skyldigheter ... 18
4.1 God fastighetsmäklarsed – allmän omsorgsplikt ... 18
4.2 Rådgivningsskyldigheten ... 19 4.3 Kontrollplikten ... 20 4.4 Handlingsplikten ... 21 5. Rättsfall ... 24 5.1 NJA 1990 s. 331 ... 24 5.2 Falu tingsrätt T 3004-02 ... 25 5.3 NJA 2012 s. 1021 ... 26
5.4 Hovrätten för västra Sverige T 3278-00 ... 28
6. Analys ... 30
6.1 Vilka sak- och köprättsliga risker finns kring servitut vid överlåtelse av en fastighet? . 30 6.2 Vilka konsekvenser kan uppkomma för parterna vid förekomsten av standardklausul i köpekontraktet, gällande utfästelse om att fastigheten inte belastas av servitut på tillträdesdagen? ... 32
6.3 Hur förhåller sig mäklarens rådgivnings- samt handlingsplikt till aktuell problematik?33 7. Slutsats ... 36
6
1. Inledning
Under förmedlingsprocessen bör köpare och säljare vara införstådda med vilka rättsliga konsekvenser som kan föreligga. En viktig fråga är om fastigheten belastas av servitut. Servitut är en upplåtelseform som ger en fastighet rätten att nyttja en annan fastighet och tillgodose sig vissa givna behov. Denna rättighet är knuten till fastigheten, således inte till ägaren själv och kan inte överlåtas särskilt enligt 14 kap. 3 § JB. Ett servitut kan alltså vara av värdehöjande karaktär för en fastighet. Det kan handla om rätt till utfartsväg, rätt till vatten från grannfastighetens brunn1 eller rätt att nyttja båtplats. Servitutet kan även innebära en belastning. Vid det första fallet kallas fastigheten för härskande och vid det andra tjänande.2
Det är vanligt förekommande vid en fastighetsaffär att mäklaren använder sig av
standardköpekontrakt. Dessa kontrakt innehåller bland annat klausuler där säljaren gör en utfästelse, som kan få allvarliga konsekvenser. Därav är det av stor betydelse att ansvarig mäklare agerar enligt sina skyldigheter och ger de råd som parterna i förmedlingsprocessen behöver. Denna uppsats kommer därmed att undersöka mäklarens användning av dessa standardköpekontrakt gällande servitut samt vilka problem som kan föreligga för de inblandade parterna.
1.1 Problembakgrund
Vid överlåtelse av en fastighet använder sig mäklare i de flesta fall av standardköpekontrakt. Dessa kontrakt innehåller klausuler där det framkommer att säljaren garanterar att det på tillträdesdagen inte finns servitut eller andra rättigheter som belastar fastigheten, utöver det som nämns i objektbeskrivningen. Denna klausul anses vara en utfästelse från säljarens sida.3 Det stora problemet är om säljaren verkligen förstår innebörden av klausulen och vilka risker som föreligger då det i en försäljning faktiskt finns ett servitut som belastar fastigheten. Utfästelsen som säljaren gör är en viljeförklaring där hen tar ett ansvar för att uppgiften om att det inte finns något servitut är riktig. Skulle det i efterhand visa sig att fastigheten faktiskt belastas av ett servitut, avviker den från vad som följer av avtalet, och detta anses vara ett konkret fel som säljaren ansvarar för enligt 4 kap. 19 § 1st. JB.4 Köparen har då rättigheten att
1 Victorin, Anders; Hager, Richard; Allmän fastighetsrätt, 6e upplagan, Iustus förlag 2011, s. 160 2 Jingryd, Ola; Segergren, Lotta; Fastighetsförmedling. Studentlitteratur, Lund 2015 s. 211 3 Grauers, Folke; Fastighetsköp, 20e upplagan; Lund: Juristförlaget, 2012, s. 146
7
begära påföljder som hävning, prisavdrag och i vissa fall skadestånd.5Skulle det däremot vara så att servitutet upphör då köparen inte har försatts i ond tro, blir säljaren ersättningsskyldig mot rättighetsinnehavaren enligt 7 kap. 18 § JB.6
Det är även av stor viktigt att belysa mäklarens användning av dessa klausuler. När mäklaren har med en sådan klausul i köpekontraktet uppmanar hen säljaren att garantera något, och utökar säljarens ansvar antingen sak- eller köprättsligt. Detta väcker frågor om mäklarens omsorgs-, rådgivnings- och handlingsplikt. Mäklaren är skyldig att se till att säljaren
verkligen förstår vad denne garanterar och är skyldig att utforma klausuler som är anpassade efter den enskilda affären.7
Denna problematik är av stor betydelse för samtliga inblandade parter och kan leda till onödiga rättsliga konsekvenser som kan undvikas genom rätt agerande från bland annat mäklaren sida, redan i ett tidigt stadie i förmedlingsprocessen.
1.2 Syfte och frågeställningar
Syftet med denna uppsats är att redogöra för de sak- och köprättsliga riskerna kring servitut vid överlåtelse av en fastighet, samt mäklarens rådgivningsplikt kring dessa. Det ska vidare klargöras vilka konsekvenser som kan uppstå för säljaren som accepterar en standardklausul, som anger att fastigheten inte belastas av några servitut vid överlåtelsen. För att få svar på syftet kommer följande tre frågeställningar att besvaras:
- Vilka sak- och köprättsliga risker finns kring servitut vid överlåtelse av en fastighet? - Vilka konsekvenser kan uppkomma för parterna vid förekomsten av standardklausul i
köpekontraktet, gällande utfästelse om att fastigheten inte belastas av servitut på tillträdesdagen?
- Hur förhåller sig mäklarens rådgivnings- samt handlingsplikt till aktuell problematik?
5 Grauers, Per Henning; Rosén, Mats; Tegelberg, Lars; Fastighetsmäklaren – en vägledning, 4e upplagan;
Norstedts Juridik, 2015, s. 138
6 Jingryd & Segergren s. 212 7 A.a. s. 266
8
1.3 Avgränsningar
Det finns två huvudtyper av servitut vilka är avtalsservitut och officialservitut. I denna uppsats har vi valt att inte fokusera på officialservitut, då dessa alltid blir gällande mot ny ägare av fastighet och aldrig riskerar att upphöra. Uppsatsen kommer därför att inriktas på avtalsservitut som har en mer avancerad giltighet. En ytterligare avgränsning i arbetet är att endast avtalsservitut tillkomna efter 1876 ska beaktas. Avtalsservitut tillkomna före detta årtal blir alltid gällande mot ny ägare.8 Exekutiv försäljning kommer även att förbises i arbetet då fokus kommer att ligga på frivilliga fastighetsöverlåtelser. Slutligen kommer arbetet enbart att riktas in på konkreta fel och utesluta abstrakta fel.
1.4 Metod
I denna uppsats har rättsdogmatisk metod tillämpats för att besvara studiens syfte och frågeställningar. Metoden innebär att det görs en analys av rättskälleläran. Denna inkluderar lagstiftning, förarbeten, rättspraxis och doktrin. I uppsatsen har även relevant litteratur med koppling till problemområdet tillämpats. Detta tillvägagångssätt har att används då vi har haft för avsikt att lösa rättsliga frågor.
Lagar och andra författningar utgör en grundläggande komponent inom denna lära, och dessa stiftas av riksdagen. Vi har därför börjat med att fördjupa oss i lagtexten, främst jordabalken, för att bilda en grundlig uppfattning om rättsreglerna kring servitut och påföljderna vid ett rättsligt fel. Arbetet grundar sig även i mäklarens skyldigheter samt rådgivningsplikt och av den anledningen är fastighetsmäklarlagen också av betydelse. Den andra komponenten utgör förarbeten. I dessa framkommer varför lagen har tillkommit och finns för att ge läsaren en förståelse kring eventuella språkliga oklarheter angående lagens formulering.9
Den tredje delen är rättspraxis som är särskilt viktiga avgöranden från bland annat Högsta domstolen, det vill säga prejudikat. Rättspraxis är betydelsefulla då dessa är en vägledning för hur lagarna ska tillämpas i praktiken, bland annat där lagstiftning saknas eller är
ofullständig.10 Den sista komponenten inom rättskälleläran är doktrin vilket utgör juridisk
8 Jingryd & Segergren s. 212
9 Bernitz, Ulf; Heuman, Lars; Leijonhufvud, Madeleine; Seipel, Peter, Warnling-Nerep, Wiweka; Vogel,
Hans-Heinrich; Finna rätt: juristens källmaterial och arbetsmetoder, 13. Uppl. Wolters Kluwer, 2014, s. 112
9
litteratur av hög kvalité. Doktrin används för att orientera sig i juridiskt material och är ett underlag för att ta sig an särskilt komplicerade juridiska problem.11
Förtjänsten med denna metod är att vi sätter oss in i både vad lagen säger om detta problemområde och hur det faktiskt tillämpas i praktiken. Doktrin hjälper till med att tydliggöra oklarheter.12 Det är av stor vikt att materialet som används i uppsatsen håller god kvalité och är användbar för syftet, vilket vi anser att det är då källorna bedöms vara
pålitliga.13
Författningar, i form av framför allt lagtext, kan betraktas som komplex då det är av väsentlig betydelse att kunna hitta relevant underlag samt att kunna tolka den på ett korrekt sätt.14 Vi har valt att beakta detta och varit särskilt noggranna när vi gjort urval av källor. En annan begränsning med den valda metoden är att det inte finns många rättsfall som berör problematiken i uppsatsen. Vi anser dock att rättsfallet NJA 2012 s. 1021 är av en sådan karaktär att det täcker uppsatsen syfte och frågeställningar väl samt kommer att agera som en röd tråd genom hela arbetet.
1.5 Disposition
Uppsatsen kommer inledningsvis att behandla allmän information om servitut, så som rekvisit och formkraven för att läsaren ska få en god förståelse av vad servitut innebär samt hur och varför de uppstår. Därefter kommer påföljande kapitel att beskriva den sak- och köprättsliga problematiken vid överlåtelse av den tjänande fastigheten. Även påföljder kommer att framföras. I efterföljande kapitel ska mäklarens skyldigheter redogöras. Nästkommande kapitel ska behandla ändamålsenliga rättsfall och en kommentar på rättsfallet NJA 2012 s. 1021 ska lyftas fram. Sedan ska det i analysdelen föras en diskussion utifrån det material vi har fått fram från de tidigare kapitel och på så sätt besvara uppsatsens syfte samt tre
frågeställningar. Slutligen kommer uppsatsen att avslutas med en slutsats i punktform för att tydliggöra vad vi har kommit fram till i analysdelen.
11 Bernitz m.fl. s. 32
12 A.a. s. 185 13 A.a. s. 252 14 A.a. s. 93
10
2. Allmänt om servitut
2.1 De olika servitutsformerna
Det förekommer två typer av servitut, official- och avtalsservitut. Det förstnämnda
uppkommer genom beslut från domstol eller myndighet.15 Uppkomsten av officialservitut, eller förrättningsservitut som de också kallas, sker enligt fastighetsbildningslagen eller annan tillämplig lagstiftning. Avtalsservitut däremot, träder i kraft genom avtal mellan ägare till berörda fastigheter i enlighet med 14 kap. JB.16 Denna typ av servitut blir offentligt och får därmed en sakrättslig verkan genom att skrivas in i fastighetsregistret hos den belastade fastigheten.17 Att låta skriva in ett avtalsservitut är däremot inget krav enligt lag, utan är att föredra i den bemärkelsen att det underlättar för ny ägare av den belastade fastigheten
gällande vetskapen om förekomsten av ett giltigt avtalsservitut.18 Den rättsliga verkan skiljer sig åt mellan de två typerna av servitut. Officialservitut blir alltid gällande mot ny ägare vid en fastighetsöverlåtelse. Avtalsservitut däremot kan upphöra att gälla mot ny ägare i vissa fall.19 Undantagsvis kan avtalsservitut tillkomna före år 1876 föreligga, vilka alltid blir gällande mot ny ägare.20
2.2 Formkraven
Förekomsten av formkrav för att ett avtalsservitut ska bli giltigt finns i 14 kap. 5 § JB. Paragrafens första mening anger att servitut ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastigheten. Andra meningen belyser att denna skriftliga handling ska innehålla vilka fastigheter som ska utgöra tjänande respektive härskande samt ändamålet med servitutet. Uppfylls inte formkraven i en upplåtelsehandling, blir inget giltigt avtalsservitut gällande enligt paragrafens tredje mening. Vidare kan nämnas att avtalsservitut uppkomna före nuvarande JB, det vill säga före den 1 januari 1972, var giltiga muntligen. Värt att observera att dessa muntliga avtal kan förekomma än idag, och således är giltiga.21 I ett rättsfall togs frågan upp gällande huruvida ett muntligt avtalsservitut som uppkommit år 1964, det vill säga före nuvarande JB, fick lov att skrivas in i fastighetsregistret. Inskrivning nekades av
15 Nilsson, Leif; Sjödin, Eije; Servitut en handbok, 2a upplagan, Norstedts juridik 2003, s. 23 16 Jingryd & Segergren s. 211
17 7 kap. 10 § JB
18Julstad, Barbro; Fastighetsindelning och markanvändning, 5e upplagan, Norstedts Juridik, 2015 s. 38 19 Nilsson & Sjödin s. 23
20 Jingryd & Segergren s. 211 21 Nilsson & Sjödin s. 44-45
11
hovrätten men förblev giltigt i enlighet med då gällande rätt, och fick därmed behålla sin civilrättsliga verkan.22
2.3 Rekvisiten
I 14 kap. 1 § JB klargörs vilka rekvisit som krävs för att ett avtalsservitut ska uppstå. Enligt paragrafens första stycke ska servitutet vara ägnat att främja en ändamålsenlig
markanvändning, där den härskande fastigheten får rätten att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten. I paragrafens andra stycke framkommer att servitut endast får avse ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten. Servitutet får inte heller på något sätt belasta ägaren till den tjänande fastigheter mer än att underhålla det servitutet avser.
Med att främja en ändamålsenlig markanvändning menar lagstiftaren att servitutet ska
innebära en positiv nyttoeffekt för den härskande fastigheten. Detta rekvisit har sitt ursprung i den romerskrättsliga principen utilitas fundo,23 och finns som stöd för att skapa en effektivare användning av både den tjänande och den härskande fastigheten. Syftet med en ändamålsenlig markanvändning är att nyttoeffekten ska överstiga belastningseffekten.24 Rekvisiten om att servitutet endast får gälla i visst hänseende innebär att ett totalt anspråk av den tjänande fastigheten inte är möjligt.25 Detta innebär således att rättigheter där hela fastigheten får tas i anspråk inte är servitut utan helnyttjanderätt.26 Vidare innebär rekvisitet om stadigvarande bruk för den härskande fastigheten, perpetua causa, att servitutet inte får röra en tillfällig nytta27 utan ska ses som en tillgång för fastigheten.28 Slutligen innebär det sista rekvisitet att servitutet inte ska motsvaras med en skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten, med undantag för underhåll av exempelvis en väg som servitutet avser.29 Anledningen till detta är för att servitutet inte ska anses vara alltför betungande för ägaren av den tjänande
fastigheten.30
22 Se RH 2003:13
23 Jingryd & Segergren s. 211 24 Nilsson & Sjödin s. 28 25 Jingryd & Segergren s. 211 26 Nilsson & Sjödin s. 30 27 Jingryd & Segergren s. 211 28 Victorin & Hager s. 176 29 Jingryd & Segergren s. 212 30 Victorin & Hager s. 171
12
Det ska även tilläggas att servitutsrekvisiten är tvingande. Ett upplåtelseavtal om servitut blir således inte giltigt om samtliga rekvisit ej är uppfyllda.31
31Victorin & Hager s. 164
13
3. Sak- och köprättslig problematik vid fastighetsöverlåtelse
3.1 Servitutets överlevnad vid överlåtelse: den sakrättsliga problematiken
Vid överlåtelse av en härskande fastighet kommer servitutet automatiskt att följa med i köpet och den nya ägaren kommer således att ha möjligheten till utnyttjande av denna rätt. Detta har sin grund i att ett servitut inte är en personlig rättighet utan ett tillbehör som är knutet till den härskande fastigheten. Denna rättighet kallas förmånsservitut och får inte överlåtas särskilt enligt 14 kap. 3 § JB. Vid överlåtelse av den tjänande fastigheten föreligger däremot en viss risk att servitutet upphör att gälla. Den nya ägaren av den tjänande fastigheten är skyldig att finna sig i ett servitut om det är inskrivet, om det har skett ett förbehåll eller om förvärvaren har varit i ond tro.32
Vid överlåtelse av den tjänande fastigheten där det finns ett inskrivet servitut i
fastighetsregistret kommer rättigheten att kvarstå och gälla mot den nya ägaren. Denna inskrivning måste dock ha sökts innan den nya ägaren sökt lagfart. I 7 kap. 10 § JB
framkommer att rätten till inskrivning är tvingande och kan således inte avtalas bort. Finns där ingen inskrivning av rättigheten är ägaren av den tjänande fastigheten skyldig att göra
förbehåll om servitutets existens enligt 7 kap. 11 § JB. Med detta menas att säljaren är förpliktigad att informera köparen före köpet, om att det finns ett servitut som belastar fastigheten, i syfte att rättigheten ska kunna fortsätta vara gällande. Det finns inga formkrav för hur förbehållet ska framföras. Det kan framkomma muntligen eller tas med i
överlåtelsehandlingen. Det andra alternativet anses vara det mest optimala vid bevisning av att säljaren uppfyllt sin förpliktelse. Om säljaren av den tjänande fastigheten däremot har
underlåtit sina skyldigheter enligt 7 kap. 11 § JB, kan servitutet fortfarande komma att gälla enligt 7 kap. 14 § JB. Denna paragraf anger att ett servitut består om den nya ägaren av den tjänande fastigheten ägde eller bort äga kännedom om upplåtelsen, vilket innebär att köparen har varit i ond tro vid överlåtelsen. Kännedom om rättigheten har samma rättsverkan som ett förbehåll och servitutet kommer då att fortsätta gälla.33 Finns det vare sig ett inskrivet servitut, förbehåll från säljaren eller en antydan av ond tro hos förvärvaren, är köparen av den tjänande fastigheten inte bunden av ett servitut.34
32 Jingryd & Segergren s. 212 33 Nilsson & Sjödin s. 56-58 34 Jingryd & Segergren s. 212
14 Påföljder
Vid situationer där säljaren av den tjänande fastigheten underlåter sin skyldighet om att göra ett förbehåll, och detta i sin tur medför att servitutet inte längre är giltigt mot den nya ägaren, blir säljaren skadeståndsskyldig gentemot rättighetsinnehavaren enligt 7 kap. 18 § JB.
Rättighetsinnehavaren är ägaren av den härskande fastigheten som har ett förmånsservitut. I samma paragraf andra meningen framkommer även att rättighetsinnehavaren inte har rätt till ersättning då den inskrivna rättigheten dödas utan samtycke från överlåtaren.35
I 7 kap. 20 § 2st. JB framkommer att även tidigare ägare av fastigheten kan komma att svara för skadeståndsskyldigheten mot rättighetsinnehavaren som uppstår enligt 7 kap. 18 § JB. För att detta ska kunna vara möjligt krävs att upplåtelsen varit gällande mot den tidigare ägaren.36 Paragrafen innebär alltså att ägare 1, som tidigare överlåtit fastigheten, kan komma att svara för ersättningen till rättighetsinnehavaren ifall ägare 2, som då är säljaren av den tjänande fastigheten, har åsidosatt sitt förbehållsansvar vid överlåtelsen av fastigheten och som senare ha inneburit att rättighetsinnehavaren har gått miste om sin rätt.37
3.2 Den köprättsliga problematiken i enlighet med 4. kap JB
3.2.1 Säljarens utfästelser
En utfästelse, eller garanti, kan från säljarens sida ske muntligen så väl som skriftligen i köpekontraktet. I vilken form en utfästelse uttrycks har ingen skild verkan, bortsett från att muntliga utfästelser kan bli svårare att bevisa. Det kan handla om att säljaren garanterar att fastigheten i fråga inte belastas av något servitut på tillträdesdagen. Utfästelsen som säljaren gör är en viljeförklaring där hen tar ett ansvar för att uppgiften om att där inte föreligger något servitut är riktig. Skulle det i efterhand visa sig att fastigheten faktiskt belastas av ett servitut, avviker den från vad som följer av avtalet, och detta anses vara ett konkret fel som säljaren ansvarar för enligt 4 kap. 19 § 1st. JB. Köparen kan vid säljarens felaktiga utfästelser få rätt till samtliga påföljder direkt om felet anses vara tillräckligt relevant. Det vill säga kan även skadestånd bli aktuellt utöver prisavdrag och hävning. En utfästelse från säljarens sida leder till att köparens undersökningsplikt reduceras eller faller bort helt. Har säljaren garanterat att
35 Nilsson & Sjödin s. 57 36 A.a. s. 61
15
fastigheten inte belastas av något servitut har därmed köparen inte någon skyldighet att undersöka saken.38
3.2.2 Fel i köprättslig mening enligt tvåstegsmodellen
Folke Grauers beskriver en så kallad tvåstegsmodell, som behandlar felreglerna i två moment. Det första momentet innefattar en felbedömning, där man tar ställning till vilken standard i det specifika fallet en köpare har rätt att kräva av fastigheten vid köpet. Skulle fastigheten avvika från sådan standard som köparen har rätt att kräva, kan konstateras att där föreligger fel i köprättslig mening. Skulle det vara så att fastigheten avviker från uppgifter som säljaren lämnat i avtalet, föreligger ett så kallat konkret fel.39 Konkreta fel innefattar såväl fysiska fel som rättsliga, så som felaktig utfästelse om servitut.40 Säljaren kan komma att ansvara köprättsligt mot köparen av den tjänande fastigheten om det visar att servitutet fortsätter att bestå, då köparen varit i god tro enligt 4 kap. 17 § JB.41
I nästa steg görs en relevansbedömning. Detta steg blir enbart tillämpligt om där föreligger ett fel i köprättslig mening enligt det första steget i modellen. Ett fel anses som relevant om köparen kan få rätt till någon typ av påföljd. I denna relevansbedömning diskuteras bland annat huruvida parterna hade vetskap om felet, hur de handlar, preskriptionstid och om reklamation sker i rätt tid. Skulle det vara så att preskriptionstiden eller reklamationsfristen gått ut, kan felet sakna relevans. Detsamma gäller om köparen känt till eller borde känt till felet, det vill säga varit i ond tro vid köpet.42 Ännu en viktig ståndpunkt i
relevansbedömningen är köparens undersökningsplikt. Den innebär att köparen, vanligtvis innan köpet, bör ha uppmärksammat eventuella upptäckbara fel genom en noggrann undersökning av fastigheten. Ett påtalat fel saknar i regel relevans om det anses som upptäckbart.43 Skulle däremot säljaren lämna en utfästelse reduceras köparens
undersökningsplikt alternativt kan den helt falla bort.44 Ett upptäckbart fel kan därmed vid säljarens utfästelse bli relevant, och som köparen kan få rätt att åberopa påföljd för.45
38Grauers s. 146-147 39 A.a. s. 132 40 A.a. s. 145 41 A.a s. 173 42 A.a. s. 133 43 A.a s. 209 44 Prop 1989/90:77 s. 41 45Grauers s. 146-147
16 Reklamation och påföljder
Vid en relevansbedömning då säljaren gjort felaktig utfästelse, krävs för det första att köparen reklamerar inom skälig tid enligt 4 kap. 19a § 1st. JB.46 Vad som anses vara skälig tid kan variera i bedömning från fall till fall, dock har inte längre tid än fyra och en halv månad godkänts enligt praxis.47 Reglerna om reklamation innefattar två moment. Enligt det första momentet har köparen en betänketid innan reklamationen ska lämnas in. Det andra momentet innefattar när betänketiden börjar löpa, det vill säga när köparen märkt eller bort märka det gällande felet.48 Folke Grauers menar att det räcker med en neutral reklamation, det vill säga att köparen lämnar en beskrivning av felet samt att det i reklamationen framkommer att hen vill göra ett felanspråk. En reklamation är giltig muntligen, dock rekommenderas av bevisskäl att den görs skriftligen. Skulle säljaren ha handlat vårdslöst eller i strid mot tro och heder, får köparen lov att åberopa felet trots att reklamation inte skett eller om den inkommer för sent enligt 4 kap. 19a § 2st. JB.49
Om ett fel skulle vara av väsentlig betydelse för en köpare, får hen lov att häva köpet i enlighet med 4 kap. 12 § JB.50 Hävning tillämpas således vid kontraktsbrott. Denna påföljd innebär att avtalet inte längre gäller, och samtliga inblandade parter ska lämna tillbaka vad de har fått enligt avtalet. Det kan innebära att en köpare som redan tillträtt fastigheten ska frånträda, samt eventuell betald köpeskilling ska säljaren betala tillbaka till köparen.51 En preskriptionstid om ett år föreligger, om inte säljaren handlat vårdslöst eller i strid mot tro och heder.52 Vid en väsentlighetsbedömning om huruvida hävning kan vara gällande i ett fall då en fastighet belastas av ett servitut, ska en bedömning av servitutets omfattning göras.53 Skulle säljaren ha lämnat en utfästelse som senare visar sig vara felaktig, uppfylls i regel väsentlighetskravet.54
Skulle en köpare inte vilja eller för den delen kunna häva köpet, kan prisavdrag bli tillämpligt. Likt bedömningen om hävning ska även en väsentlighetsbedömning göras gällande rätten till
46 A.a. s. 154 47 Se NJA 2008 s. 1158 48 Grauers s. 154 49 A.a. s. 175 50 A.a. s. 158 51 A.a. s. 113 52 A.a. s. 158 53 A.a. s. 177 54 A.a. s. 158-159
17
prisavdrag.55 I jämförelse med hävning som kan bli tillämplig på alla typer av kontraktsbrott, kan prisavdrag enbart bli gällande vid fel i fastigheten. Hur prisavdraget ska beräknas anges i 4 kap. 19c § JB. Regeln är komplex men kan övergripande beskrivas som skillnaden mellan fastighetens värde med respektive utan felet vid tillträdet.56 En belastning i form av ett servitut som tar upp en stor del av fastigheten eller har ett omfattande intrång, bör ge rätt till större prisavdrag än en mindre omfattning.57
Skadestånd kan bli gällande vid alla typer av kontraktsbrott, liksom hävning. Ett skadestånd kan kombineras med prisavdrag eller hävning, alternativt utgöra den enda påföljden. Syftet med denna påföljd är att vid kontraktsbrott täcka motpartens skada. Huvudregeln är som sådan att det positiva kontraktsintresset ska uppfyllas, det vill säga att den part som har rätt till skadestånd ska försättas i samma situation som om det gällande kontraktsbrottet inte
inträffat.58 Denna påföljd kan bli gällande då fastigheten avviker från vad säljaren utfäst vid köpet.59 55 A.a. s. 177 56 A.a. s. 116 57 A.a. s. 177 58 A.a. s. 120-121 59 A.a. s. 159
18
4. Mäklarens skyldigheter
4.1 God fastighetsmäklarsed – allmän omsorgsplikt
Den 8 § FML anses vara generalklausulen i fastighetsmäklarlagen. Denna anger i första stycket att en mäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed. Med god fastighetsmäklarsed betraktas bland annat FML som den främsta rättskällan, då begreppets innebörd inte får strida mot lagen som är utformad för fastighetsmäklaren. Även föreskrifter från fastighetsmäklarförordningen och FMI är relevanta rättskällor.60 I första stycket framkommer även att denna sed är avsedd i alla sammanhang då mäklaren utför sitt arbete. Det är således inte begränsat till endast själva förmedlingsuppdraget i sig utan även då mäklaren marknadsför sin tjänst.61
”Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.
Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska
intressen.” 8 § FML
Begreppet omsorgsfullt i paragrafen anses vara en aktsamhetsnorm som innebär att förmedlaren bör föra ett arbete som minimerar riskerna som kan uppstå för säljaren och köparen. Mäklaren ansvarar för att fastighetsaffären ska fortskrida smidigt och att dessa parter inte ska lida rättsförlust, som skulle kunna undvikas med ett observant agerande från
uppdragstagarens sida. Mäklaren bör handla både aktivt och proaktivt, vilket innebär att denne inte ska vara passiv och se på när parternas intressen skadas och identifiera
konfliktfrågor som denne har i uppdrag att vidta åtgärder för. Omsorgsplikten är ett brett begrepp och har en stor betydelse i mäklarens arbetsliv. Den ställer stora krav och är väldigt viktig vid bland annat kontraktsskapandet.62
60 Jingryd & Segergren s. 37
61Melin, Magnus; Fastighetsmäklarlagen: en kommentar; 4e upplagan; Stockholm: Wolter Kluwer, 2017 s. 64 62 Jingryd & Segergren s. 45-46
19
4.2 Rådgivningsskyldigheten
Mäklarens har en rådgivningsplikt som regleras i 16 § FML. Denna plikt innefattar bland annat att tydliggöra oklarheter som har uppstått, förklara kontraktsklausuler och ge råd om hur köparen och säljaren bör agera vid vissa situationer. Som det nämns i paragrafen ska denna rådgivning ges i den utsträckning generalklausuler kräver det. Omsorgsplikten formar alltså rådgivningen till parterna.63 Rådgivningsplikten omfattar tre områden, dessa är juridiska, ekonomiska och tekniska frågor. Dessa frågor ska givetvis ha en anknytning med
fastighetsöverlåtelsen.64 Fastighetsmäklaren ansvarar för att de uppgifter och svar hen lämnar är riktiga och bör därför avstå från att svara på frågor denne inte behärskar.65 I rättsfallet NJA 1991 s. 625 blev mäklaren skyldig att betala skadestånd då denne hade framfört till säljaren att hen skulle beviljas uppskov på kapitalvinsten, vilket senare visade sig vara en felaktig uppgift.66
”Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och
andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen.”
16 § 1 st. FML
När mäklaren ska utföra sin rådgivningsplikt bör denne ta hänsyn till omsorgsplikten i 8 § FML, som talar om att hen har i uppdrag att tillvarata parternas intressen. Det kan dock förekomma situationer där ett råd kan anses vara till fördel för den ena parten och till nackdel för den andra. Då är det viktigt att belysa att mäklaren måste agera som en opartisk
mellanman. Med detta menas att mäklaren då är tvungen att informera dessa parter om problematiken och på så sätt driva vidare frågan på förhandlingsbordet.67
Vidare ska fastighetsmäklaren enligt paragrafens andra stycke, verka för att säljaren upplyser köparen om alla omständigheter som kan tänkas vara nödvändiga för hen. Mäklaren måste även förklara varför det är viktigt att föra vidare dessa uppgifter. I NJA 2007 s. 86 har det fastslagits att en säljares ansvar kan sträcka sig längre än vanligt, då hen haft vetskap om ett
63 Jingryd &Segergrens s. 255-256 64 Melin s. 144
65 Jingryd & Segergren s. 264 66 Se NJA 1991 s. 625
20
fel men förtigit det. Att ett fel var av upptäckbar karaktär förändrar inte ansvaret. Det är alltså fel av säljaren att hålla inne information som kan ha betydelse för köparen, och det ligger i mäklarens skyldigheter att få säljaren att förstå detta. Sedan ska mäklaren även verka för att köparen undersöker fastigheten eller ser till att den blir undersökt, då denne ansvarar för fel som är upptäckbart enligt 4 kap. 19 § JB.68
Det kan förekomma situationer där det föreligger en utökad rådgivningsplikt för mäklaren. Detta inträffar då det finns ett särskilt behov från en part i förmedlingsprocessen eller om det finns ett riskmoment som bör beaktas mer noggrant. Exempel på den först nämnda situationen kan vara om parten är betydligt okunnig inom ett område, och vid det andra förhållandet kan det handla om att säljaren vill införa en friskrivningsklausul i kontraktet.69
4.3 Kontrollplikten
I 17 § FML regleras fastighetsmäklarens kontrollskyldighet. Denna anger vilken information som mäklaren måste inhämta vid varje enskild förmedling. Informationsinsamlingen sker bland annat genom kontroll av tillgängliga register och kontakter med berörda myndigheter.70 Det bör även tilläggas att mäklaren inte har rätt att förlita sig på uppgifter som kommer från säljaren, utan är skyldig att själv kontrollera vad som framkommer i paragrafen.71
”Fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Mäklaren ska också kontrollera
om fastigheten har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar.” 17 § 1 st. FML
Fastighetsmäklaren har följaktligen en skyldighet att inhämta information om servitut som belastar fastigheten. Detta görs genom kontroll av ett utdrag ur fastighetsregistret.72 Alla servitut framkommer inte i detta register men giltigheten av dessa rättigheter påverkas inte. Det första kan gälla ett avtalsservitut som har uppkommit skriftligen, men som inte har skrivits in i fastighetsregistret enligt 7 kap. 10 § JB.73 Det andra kan gälla ett avtalsservitut 68 A.a. s. 269-274 69 A.a. s. 256 70 A.a. s. 194 71 Melin s. 160-161 72 A.a. s. 165
21
som har uppstått muntligen innan 1 januari 1972.74 Slutligen kan det även gälla ett officialservitut som inte har blivit inskrivet då det har uppkommit vid en äldre tidpunkt. Mäklaren bör av den orsaken tillfråga säljaren om det finns andra servitut utöver det som framkommer i fastighetsregistret.75
I 17 § FML redogörs att fastighetsmäklaren endast har en skyldighet till kontroll av servitut som belastar fastigheten, alltså avser paragrafen inte en kontrollplikt för förmånsservitut. Skulle mäklaren använda informationen om ett förmånsservitut vid marknadsföringen av objektet som ska förmedlas, blir hen emellertid tvungen att klargöra frågan.76
4.4 Handlingsplikten
En fastighetsmäklare har enligt den 21 § FML en handlingsplikt. Denna förpliktelse innebär bland annat att mäklaren ska vara uppmärksam på situationer som kan komma att behöva lösas och skapa kontrakt i enlighet med detta. Anledningen är för att eliminera risker för framtida tvister mellan säljaren och köparen.77
”Fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren
hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.” 21 § FML
Den 21 § bör betraktas tillsammans med mäklarens omsorgsplikt samt rådgivningsplikt. Dessa paragrafer har format fram fem skyldigheter inom handlingsplikten. Den första skyldigheten är mäklarens ansvar att identifiera potentiella konfliktfrågor. Mäklaren bör i förmedlingskontraktet inte enbart utforma klausuler utifrån parternas frågor, utan med hjälp av sin expertis, tidigt identifiera potentiella konfliktfrågor som även behöver regleras.78
Efter att mäklaren har identifierat potentiella konfliktfrågor i förmedlingsprocessen, är nästa steg att föreslå kontraktlösningar. Mäklaren har skyldigheten att presentera en lösning på
74 Nilsson & Sjödin s. 44-45 75 Jingryd & Segergren s. 213 76 A.a. s. 213
77Jingryd, Ola; Fastighetsmäklaren och köpekontraktet, Juridisk Tidskrift 2015/16 Nr.3 s.531-557 78 A.a. s. 531-557
22
problematiken, men det är säljaren och köparen själva som avgör om de vill ha med klausulen i köpehandlingen eller inte. Det är vanligt förekommande att förmedlaren presenterar ett kontrakt som är formulerat sedan tidigare och detta kan vid vissa fall skapa problem om dessa klausuler används oreflekterat. Mäklaren behöver därför, då hen har funnit en potentiell konfliktfråga, skapa ett kontrakt i enlighet med detta och sedan presentera det för parterna i ett tidigt skede, för att de ska kunna ha tid att reflektera över klausulen.79 Att nämna detta i samband med kontraktsskrivningen anses vara försent och varningsgrundande enligt RÅ 2006 ref. 53.80
Den tredje skyldigheten är att utforma avtalet på ett godtagbart sätt. För detta krävs
användning av lämpliga klausuler som är utformade för att minimera tvister. Dessa klausuler måste formuleras på ett sätt som förebygger misstolkningar. Den språkliga utformningen får inte heller strida mot mäklarens opartiskhet.81
Den fjärde skyldigheten i mäklarens handlingsplikt är att förklara kontraktklausulernas innebörd för säljaren och köparen. Detta är av vikt då avtalsinnehållet bör avspegla det parterna har kommit överens om och för att förtydliga oklarheter. Uppkommer frågor eller funderingar vid genomgången av kontraktet, ansvarar naturligtvis mäklaren för att svara och tydliggöra dessa utan att använda sig av vaga uttalanden, då detta anses stå i strid med mäklarens omsorgsplikt enligt 8 § FML och rådgivningsplikt enligt 16 § FML. Skulle en bestämmelse i kontraktet innebära avsteg från gällande rätt eller vara till någon av parternas nackdel ligger ett stort ansvar på mäklaren. Hen bör då förklara vad klausulen innebär och vad som kan komma att hända vid framtida tvister.82
Slutligen bör fastighetsmäklaren till fördel verka för att överenskommelser mellan parterna dokumenteras. Fastighetsöverlåtelsens giltighet är bunden till skriftlighet enligt formkraven som framkommer i 4 kap. 1 § JB. Resterande överenskommelser mellan säljaren och köparen blir giltiga vid muntliga avtal. Problem kan uppstå vid bevisning om den ena parten senare anser att denne inte har accepterat den andres anbud om en specifik fråga. Det är mäklarens ansvar att identifiera potentiella konfliktfrågor och förebygga dessa. Därför krävs enligt
79 Jingryd & Segergren s. 295-298 80 A.a. s. 215
81 A.a. s. 298 82 Jingryd s. 531-557
23
omsorgsplikten, rådgivningsplikten och handlingsplikten att dokumentera muntliga överenskommelser för att förhindra tvister som kan uppstå vid senare tillfällen.83
Skulle mäklaren antingen uppsåtligen eller av oaktsamhet agera i strid mot sina skyldigheter enligt 8–22 §§ blir denne därmed skadeståndsskyldig gentemot köparen eller säljaren enligt 25 § FML.84
83 A.a. s. 531-557
24
5. Rättsfall
5.1 NJA 1990 s. 331
Rättsfallet NJA 1990 s. 331 berörde en tvist kring en oinskriven rättighet att nyttja en sjöbod. Som bakgrund hade makarna A köpt fastigheter på Valön år 1984 av ett dödsbo. I
köpekontraktet fanns en garanti från säljaren om att fastigheterna inte belastades av några servitut eller nyttjanderätter bortsett från vissa brunnsservitut. Utöver detta garanterade säljaren även att det inte fanns några andra rättigheter som belastade fastigheterna. Efter tillträdet upptäckte makarna att säljaren inte utrymt en sjöbod som var belägen på en av fastigheterna. Det visade sig att syskonen L hade rätt att nyttja sjöboden jämte omgivande markområde enligt ett skriftligt avtal med den avlidne säljaren sedan år 1967. Makarna A kunde inte finna sig i att acceptera denna inskränkning, då de vid förvärvet inte insett eller bort insett detta avtal. Makarna A uppmanade syskonen att utrymma sjöboden men detta utan verkan, vilket ledde till att makarna beslutade att åberopa 7 kap. 14 § JB gällande rättighetens sakrättsliga verkan. Något förbehåll från säljarens sida hade inte gjorts vid förvärvet och rättigheten fanns inte heller inskriven i fastighetsregistret. Syskonen L hävdade däremot att makarna A varit i ond tro vid förvärvet, och därmed ägde eller bort äga kännedom om syskonens rättighet att nyttja sjöboden.
HD valde att först och främst försöka klargöra huruvida makarna A varit i god tro eller ej vid förvärvet i enlighet med 7 kap. 14 § JB. Domstolen bedömde att det inte kunde anses styrkt att makarna vid förvärvet skulle känt till syskonen L:s rätt att nyttja sjöboden. Däremot ansågs det ostridigt att dödsboet där även syskonen L var delägare, garanterat att där ej förelåg några belastningar utöver två brunnsservitut på fastigheterna. Utifrån detta hade makarna A haft fog att underlåta en närmare undersökning om där förelåg några andra belastningar på
fastigheterna. Därmed hade deras undersökningsplikt reducerats vid säljarens utfästelse.85 Med detta som grund fastslog HD att syskonen L skulle avhysas från sjöboden.
Richard Hager har i en JT artikel omnämnt detta rättsfall. Han menar att HD valde att minska skillnaden mellan de sakrättsliga och köprättsliga reglerna i sin bedömning. Vid den
sakrättsliga tolkningen lades fokus på garantin som fanns i köpekontraktet från säljaren, om att fastigheten i fråga inte belastades av servitut eller nyttjanderätt utöver två brunnsservitut.
85 Grauers s. 146-147
25
Denna tolkning blir väldigt snarlik den köprättsliga aspekten. Hager nämner i artikeln att Victorin väckt kritik mot HD:s dom. Vad Victorin hävdar är att det utifrån denna dom kunnat skapa möjligheter för en säljare som agerat svekfullt, att komma med felaktiga upplysningar och på så sätt befria köparen från att undersöka ur ett sakrättsligt hänseende. 86
5.2 Falu tingsrätt T 3004-02
Ett rättsfall från Falu tingsrätt tog i huvudsak upp frågan som behandlade huruvida köparna fick rätt att åberopa att rättsligt fel förelåg i enlighet med 4 kap. 17 § JB. Bakgrunden till rättsfallet berörde ett område vid en sjö i Dalarna bestående av ett antal fastigheter. Fastigheterna hade uppstått genom avstyckning eller avsöndring från en stamfastighet,
Backbyn 3:2. N.S. och D.M. köpte fastigheten Backbyn 3:5 av ett dödsbo år 2001 för 550 000 kronor. Den berörda fastigheten hade bildats år 1906. Ansvarig mäklare vid förmedlingen var M.H., som visade fastigheten för paret. N.S. hade innan köpet låtit undersöka fastigheten för att försäkra sig om att den inte belastades av några servitut. Utöver undersökningen hade han även kontrollerat vad som stod i fastighetsregistret samt beställt Lantmäterimyndighetens akt. I köpekontraktet fanns en garanti från säljaren om att fastigheten i fråga inte belastades av några servitut eller andra rättigheter på tillträdesdagen.
En tid efter köparna tillträtt fastigheten kom klagomål från grannen Å.B. om att de förstört en väg som gick över deras tomt och som ledde till hans fastighet Backbyn 3:9. N.S. och D.M. bestred i tingsrätten om att en sådan rättighet skulle existera då de innan köpet undersökt saken. Tingsrätten hävdade i sin dom att ett fullt giltigt vägservitut förelåg som belastade Backbyn 3:5 till förmån för härskande fastigheten Backbyn 3:9. I tingsrättens dom framkom bland annat att det ansågs som ostridigt att vägservitutet inte var inskrivet i fastighetsregistret samt att servitutet inte förekom i den akt från Lantmäterimyndigheten som N.S. beställt före köpet. Dessutom ansåg domstolen det var ostridigt att N.S. och D.M. fått tillgång till en karta före köpet som tillhört köpebrev från 1906, där vägen inte var uppritad. Däremot var det oklart om paret fått se köpebrev från samma årtal, där servitutet var omnämnt. Vittnesförhör gjordes med ansvarige mäklaren M.H., som berättade att vägen var väl synlig då han visat fastigheten för paret. Samt att det var upptäckbart att vägen fortsatte vidare över andra fastigheter. Dessutom skulle vägen haft viss belysning vid tiden för visningen. Tingsrätten
86 Hager, Richard; Krav på god tro och reklamation vid rättsligt fel enligt JB samt om förhållandet till den
26
gjorde till sist bedömningen att N.S. och D.M. inte kunde bevisas ha känt till vägservitutet med hänsyn till att det inte fanns omnämnt i de handlingar de haft tillhanda. Däremot borde paret upptäckt vägen vid visningen då den var fullt synlig. De ansågs därmed varit i ond tro i enlighet med 7 kap. 14 § JB och servitutet skulle därmed sakrättsligt bestå. Hovrätten gjorde en likvärd bedömning som tingsrätten gjort. Överklagan av hovrättens dom gjordes, men något prövningstillstånd beviljades inte av Högsta domstolen. Mäklaren M.H. blev senare av tingsrätten i mål T 1335–06, förpliktigad att betala skadestånd till N.S. och D.M. om 550 000 kronor.
5.3 NJA 2012 s. 1021
I ett rättsfall som avgjordes i Högsta domstolen, gjordes en fortsatt bedömning av föregående rättsfall T 3004-02. N.S. och D.M. beslutade sig för att stämma dödsboet samt
fastighetsmäklaren efter det att HD valt att neka prövningstillstånd. Paret yrkade skadestånd från respektive motpart med hänsyn till att rättsligt fel förelåg i fastigheten i enlighet med 4 kap. 17 § JB. Under denna period beslutade sig N.S. och D.M. för att sälja Backbyn 3:5 vilken de fick 770 000 kronor i köpeskilling för.
Då det i tidigare nämnt rättsfall klargjordes att N.S. och D.M. varit i ond tro gällande vägservitutets sakrättsliga verkan i enlighet med 7 kap. 14 § JB, gjorde HD en bedömning i NJA 2012 s. 1021 kring huruvida köparna varit i god tro eller ej köprättsligt. Domstolen utgick från 4 kap. 12 samt 17 §§ vid sin bedömning om köparna hade rätt att åberopa ett rättsligt fel. Av paragraferna framgår att köparna har rätt till skadestånd om fastigheten i fråga belastas av ett servitut. För att köparna ska få rätt att åberopa ett sådant rättsligt fel, krävs att de vid köpet varken ägt eller bort ägt kännedom om servitutet. Utöver detta skulle utredning göras om N.S. och D.M. reklamerat felet inom skälig tid enligt 4 kap. 19 a § JB. Någon tidsfrist föreligger dock inte om säljaren agerat vårdslöst eller i strid mot tro och heder. En viktig utgångspunkt vid bedömningen av köparnas goda eller onda tro, var hur avtalsförhållandet såg ut vid fastighetsköpet med hänvisning till NJA 1990 s. 331. I köpekontraktet förekom en garanti från säljarens sida om att fastigheten inte belastades av något servitut eller nyttjanderätt på tillträdesdagen. Med denna utfästelse som ståndpunkt, har köparnas undersökningsplikt reducerats och de fick anses varit i god tro ur ett köprättsligt perspektiv. Detta med utgångspunkt i att en ohederlig säljare inte ska kunna undgå ansvar genom att beskylla köparen för att vara i ond tro vid köpet. Trots att köparna ansågs agerat i
27
ond tro ur ett sakrättsligt perspektiv genom att de borde insett att en väg existerade som ledde till grannfastigheterna, borde de enligt HD:s mening få rätt till att åberopa påföljd gentemot säljaren utifrån ett köprättsligt perspektiv då säljaren lämnat en felaktig garanti. Säljarens garanti utgör ett strikt ansvar för att uppgiften hen utgett också stämmer, därav reduceras köparens undersökningsplikt gällande vad säljaren utfäst och får därmed anses befunnit sig i god tro köprättsligt.
Vad som däremot blev avgörande i detta rättsfall var inom vilken tidsfrist N.S. och D.M. reklamerat det påtalade felet samt när tidsfristen börjat gälla. Säljaren ansågs inte varit vårdslös vid köpet, varvid köparna var tvungna att reklamera inom skälig tid för att få rätt att utkräva skadestånd. HD anförde att reklamationsfristen skulle anses börja löpa “när ett krav från tredje man med anledning av ett rättsligt fel kan anses vara grundat på sannolika skäl”. Denna tidpunkt då reklamationsfristen ansågs börjat löpa var kort efter tillträdet då grannen Å.B. påtalat att N.S. och D.M. förstört vägen som ledde till hans fastighet. En utredning gjordes kort därefter av Lantmäterimyndigheten, vilken klargjorde att det vore mest sannolikt att ett vägservitut förelåg. Det kunde således inte vara vid den tidpunkt då en fastställd dom gjordes om att rättslig belastning förelåg, vilket köparna anförde. Då N.S. och D.M. slutligen ansågs ha reklamerat försent, ogillade HD deras talan.
NJA 2012 s. 1021 – Richard Hagers kommentar
Richard Hager har i en JT artikel kommenterat rättsfallet NJA 2012 s. 1021. Hager framhåller att köparen enligt 7 kap. 14 § JB, har en sakrättslig undersökningsplikt. Denna plikt innebär bland annat att hen bör efterforska en rättighet och även ha en förståelse för vad befogenheten innebär. Undersökningsplikten anses dock vara problematisk då det är svårt att dra en gräns för hur långt skyldigheten sträcker sig. I det köprättsliga förhållandet anses det vara mindre komplicerat då köparen inte har någon undersökningsplikt. Säljaren av fastigheten har dock en skyldighet att upplysa köparen om de belastningar som existerar, i enlighet med 4 kap. 17 § JB. Detta med anledning för att hen ska kunna undgå påföljder. Efter en upplysning från säljarens sida kan fråga om rättsligt fel inte bli gällande.87
Vidare menar Richard Hager att förhållandet mellan de sak- och köprättsliga reglerna är problematiskt. Avsikten med dessa bestämmelser är att skydda parterna på olika områden men
87 Hager s. 384-385
28
detta kan medföra att samma person, då kan bli tvungen att agera annorlunda med anledning av vilket perspektiv det är som eftersträvas. Vid situationer där en köpare tolkar
undersökningsplikten strängt kommer hen att besitta mer kunskap, vilket i sin tur ökar risken för att ta bort förekomsten av ett rättsligt fel, om det skulle föreligga.88
Hager anser även att det idag, efter HD fallet, finns två tolkningar för hur regleringarna ska beaktas. Den första tolkningen innebär att det ska finnas en acceptans för att köparen agerar utifrån den regel som är aktuell, vilket medför att det är ogenomförbart för parten att ta hänsyn till både det sakrättsliga och det köprättsliga regleringarnas krav samtidigt. Den andra tolkningen innebär en ansträngning för att sammanföra de två rättsreglerna, för att på så sätt lyckas uppnå ett likartat krav på köparen.89
Slutligen menar Hager att rättsfallets domslut har förtydligat rättsläget gällande reklamation och när fristen ska börja löpa. Enligt HD ska fristen sättas igång då anspråk från tredjeman inkommer och detta anses vara sannolikt. 90
5.4 Hovrätten för västra Sverige T 3278-00
I rättsfallet från hovrätten för västra Sverige med målnumret T 3278-00, berördes en tvist gällande ett oinskrivet officialservitut som belastade fastigheten Dal 2:1. Fastighetsköpet hade ägt rum den 27 januari 1994, och köparna T.G samt K.G. hade endast blivit informerad om de inskrivna servitut som existerade. Underrättelsen hade skett skriftligen av fastighetsmäklaren. Det oinskrivna vägservitutet hade varken fått ta plats i kontraktet eller objektbeskrivningen av fastigheten.
Mäklaren L.O. hävdade i rätten att han muntligen upplyst köparna om bland annat vägar och fastighetsgränser som var av vikt för makarna, och som kunde påverka användningen av fastigheten. HovR menade dock att mäklaren har skyldighet att ta med informationen om servitutet i objektbeskrivningen av fastigheten och ansåg att denna skyldighet inte kunde ersättas på annat sätt. I förarbetena framkommer att fastighetsmäklarens kontrollskyldighet även inkluderar oinskrivna servitut. Mäklaren bör därför fråga säljaren om det finns en sådan belastning och vid jakande svar be säljaren framlägga handlingar. Skulle mäklaren få
88 A.a. s. 385
89 A.a. s. 386 90 A.a. s. 387
29
misstankar om att det existerar oinskrivna officialservitut bör denna kontakta Lantmäteriet.91 Avsaknaden av inhämtad information om vägservitutet ansågs av HovR stå i strid med
mäklarens förpliktelse och det betraktades som ett oaktsamt agerande. Makarna T.G och K.G. framförde att de lidit ekonomisk skada av servitutet och krävde ersättning, då belastningen enligt deras mening hade sänkt fastighetens värde. Käromålet ogillades av rätten då något orsakssamband inte kunde styrkas gällande att mäklarens förtigande orsakat skadan.
91 Prop. 1983/84:16 s.39
30
6. Analys
6.1 Vilka sak- och köprättsliga risker finns kring servitut vid överlåtelse av en
fastighet?
Den sakrättsliga problematiken kretsar kring frågan om ett servituts överlevnad vid en
fastighetsöverlåtelse. Då den härskande fastigheten överlåts kommer servitutet att ingå i köpet och den nya ägaren kommer således att ha rätten till att nyttja förmånsservitutet. Detta med anledning av att rättigheten anses vara ett tillbehör som är knutet till den härskande
fastigheten. Det ska därav inte uppstå någon problematik om servitutets sakrättsliga verkan då dessa typer av fastigheter avyttras. Däremot finns det en viss risk att servitutet kan komma att upphöra vid överlåtelse av den tjänande fastigheten. För att ett servitut ska lyckas bestå krävs att det antingen är inskrivet i fastighetsregistret enligt 7 kap. 10 § JB, att säljaren av den tjänande fastigheten gör ett förbehåll enligt 7 kap. 11 § JB eller att köparen av fastigheten har varit i ond tro enligt 7 kap. 14 § JB. Skulle inte något av de tre kraven vara uppfyllda är den nya ägaren av den tjänande fastigheten inte skyldig att finna sig i ett servitut. Dessa regler tydliggör hur viktigt det är för ägaren av den härskande fastigheten att få rättigheten inskrivet, för att på så sätt kunna försäkra sig om att få behålla servitutet även då den tjänande
fastigheten avyttras.
Skulle säljaren vid försäljningen av den tjänande fastigheten inte göra ett förbehåll och detta i sin tur skulle leda till att servitutet inte existerar, blir hen ersättningsskyldig gentemot
innehavaren av rättigheten enligt 7 kap. 18 § JB. Denna paragraf är således en skyddsregel för ägaren av den härskande fastigheten då servitut kan komma att representera stora värden, och ska därför inte bara försvinna utan någon typ av ersättning till rättighetsinnehavaren, då säljaren inte har fullgjort sina förpliktelser enligt JB. Har däremot inget förbehåll ägt rum och servitutet trots det består då köparen anses vara i ond tro sakrättsligt men i god tro
köprättsligt, kommer säljaren att ansvara mot den nya ägaren av den tjänande fastigheten. En säljare som inte gör ett förbehåll blir alltså ansvarsskyldig gentemot någon av endera parten och kan inte undgå sin skyldighet. På så sätt skyddar reglerna parterna från säljarens illegala handlande.
Viktigt att belysa är att även en tidigare ägare av den tjänande fastigheten kan bli tvungen att stå till svars för ersättningskostnaden gentemot rättighetsinnehavaren, då säljaren i dagsläget har åsidosatt sitt förbehållsansvar och servitutet på så sätt inte längre existerar. Med detta
31
menas att en tidigare ägare fortfarande bär risken att bli skadeståndsansvarig trots att denne har fullgjort sin plikt mot säljaren av den tjänande fastigheten, en gång i tiden. Även här klargörs hur viktigt det är för ägare av den tjänande fastigheten att få servitutet inskrivet för att på så sätt befrias från ansvar vid framtida överlåtelser.
I rättsfallet från Falu tingsrätt T 3004-02 tydliggörs godtrosregeln. I målet framkommer att ett par köpt en fastighet som belastas av ett servitut. Både tingsrätten och hovrätten gör
bedömningen att det inte kunde bevisas att paret känt till vägservitutet, men de anser att paret borde ha upptäckt vägen på visningen då den var fullt synligt. Enligt 7 kap. 14 § JB ansågs de ha varit i ond tro. Formuleringen ”borde ha upptäckt” visar på hur sträng denna regel är då detta har medfört att servitutet sakrättsligt fått bestå. Kravet på god tro är strängt för köparen då ersättningen enligt 7 kap. 18 § JB anses vara en klen tröst för rättighetsinnehavaren, och därmed vill man att servitutets sakrättsliga verkan ska vara oförändrad då ägaren av den härskande fastigheten tidigare har betalat för detta förmånsservitut.
Rättsfallet NJA 1990 s. 331 har lett till kritik gällande särskillnaden mellan den sakrättsliga och köprättsliga bedömningen. HD gjorde i sin dom en relativ likställelse mellan de två reglerna, i motsats till de båda avgörandena T 3004-02 samt NJA 2012 s. 1021 där
domstolarna åtskilde reglerna. Detta främst med bakgrund till att den sakrättsliga regleringen kräver en hårdare bedömning kring köparens goda eller onda tro. I NJA 2012 s. 1021 anförde HD att köparna befunnit sig i god tro ur ett köprättsligt perspektiv, med fäste på parternas avtalsförhållanden. Utifrån det faktum att säljaren i köpekontraktet lämnat en felaktig garanti om att fastigheten i fråga inte belastades av något servitut eller annan nyttjanderätt, fick köparna rätt att åberopa fel enligt 4 kap. 17 § JB. HD anförde att en ohederlig säljare inte ska kunna beskylla köparna för att vara i ond tro, då denne lämnat en osann garanti. Att säljaren i detta fall skulle undgå ansvar vore tveklöst orimligt. Utifrån detta skulle köparnas
undersökningsplikt gällande vad som utfästs reduceras, och godtrosbedömningen skulle därmed också behandlas mildare. Detta är också något som Richard Hager belyser i sin artikel i JT. Det vill säga bör godtrosbedömningen hos köparen, enligt Hagers mening, inte vara lika sträng köprättsligt som ur det sakrättsliga perspektivet.
För att tydliggöra de köprättsliga reglernas innebörd, kan till fördel Folke Grauers
tvåstegsmodell tillämpas. Skulle uppgifter som säljaren lämnat i avtalet avvika, förekommer ett konkret fel enligt det första steget i modellen. Det vill säga, finns ett servitut som belastar
32
fastigheten i fråga trots att säljaren utfäst motsatsen, kan det konstateras att ett fel föreligger. Köparen kan härmed förutsätta att fastigheten inte heller belastas av någon sådan rättighet. Att ett fel förelåg konstaterades som nämnt i rättsfallet från 2012, dock blev nästa steg i Grauers tvåstegsmodell ett nederlag för köparnas del. Därmed gjordes i relevansbedömningen klart att de inte skulle få rätt till någon typ av påföljd. De skulle fått rätt till att åberopa felet enligt detta moment då säljaren konstaterats ha lämnat en felaktig utfästelse om att fastigheten skulle vara fri från rättsliga belastningar. Trots att rättsligt fel enligt 4 kap. 17 § JB förelåg och att det enligt HD kunde konstateras vara av ett relevant slag, föll domslutet vid att de slutligen reklamerat för sent.
6.2 Vilka konsekvenser kan uppkomma för parterna vid förekomsten av
standardklausul i köpekontraktet, gällande utfästelse om att fastigheten inte belastas av
servitut på tillträdesdagen?
En köpare kan till sin fördel utifrån ett köprättsligt perspektiv vara försatt i god tro och därmed få rätt till att utkräva någon typ av påföljd gentemot sin säljare, om det visar sig att säljaren lämnat en felaktig garanti. En klausul i ett köpekontrakt innehållande en garanti från säljaren, kan nu konstateras vara en viljeförklaring om att det föreskrivna också stämmer. Att en säljare inte skulle vara införstådd med vad hen faktiskt garanterar genom en sådan
standardklausul, kan få tråkiga följder. Skulle utfallet bli sådant att utfästelsen genom
standardklausulen var osann, får säljaren stå för dess konsekvenser. Köparen kan få samtliga påföljder gällande det vill säga prisavdrag, hävning så väl som skadestånd.
Det kan, med utgångspunkt i HD:s resonemang i rättsfallen NJA 1990 s. 331 såväl som i NJA 2012 s. 1021, konstateras att en osann garanti kan komma att stå säljaren mycket dyrt. Där skulle närmast kunna påstås att en köpare i detta fall kan gynnas av säljarens utfästelse då hens undersökningsplikt reduceras alternativt faller bort helt gällande det som utfästs. Ansvarig mäklare bör därmed agera enligt sina skyldigheter i sin roll som mellanhand, och därmed eftersträva en jämvikt i rådande fall. Utifrån denna köprättsliga synvinkel har köparen en klart större vikt i sin vågskål vid en tvist i domstol än vad sin motpart har, med
förutsättning att köparen konstaterats varit i god tro köprättsligt. En säljare som i ett sådant utfall blir skyldig att ersätta köparen för dennes skada, kan i sin tur väcka skadeståndsanspråk mot mäklaren i enlighet med 25 § FML.
33
Ett önskvärt scenario för samtliga inblandade parter vore att agera observant enligt spelets regler samt följa dessa hederligt. Ansvarig mäklare kan hamna i klistret genom att inte fullfölja sin rådgivnings- och handlingsplikt inom ramen för god fastighetsmäklarsed. Detta genom att underlåta att förklara innebörden av existerande standardklausul i köpekontraktet som säljaren godtar. Mäklaren bör förklara rättsläget för säljaren och därmed ge denne en chans till att begrunda vad hen faktiskt garanterar genom klausulen. I detta skede kan säljaren därför bli fri från eventuellt anspråk från köparen, som annars kunnat uppkomma om säljaren inte varit medveten om vad hen garanterat. Säljaren kan därmed undgå att betraktas som en ohederlig säljare, där köparen försätts i en utsatt position som godtroende gentemot sin motpart. Mäklaren i sin tur kan undslippa skadeståndsanspråket från säljaren som annars kunnat utfalla. Både säljare och mäklare kan härmed konstateras att i hög grad få sin rygg fri genom att noggrant vara observanta på och följa spelets regler. Även köparen kommer att kunna gynnas, då hen kommer att ha vetskap om vad hen kan förvänta sig av fastigheten vid köpet. Köparen kommer därmed inte att överraskas av missnöjda grannar sig som påtalar att ett vägservitut mellan grannfastigheterna föreligger, då säljaren informerat om detta.
6.3 Hur förhåller sig mäklarens rådgivnings- samt handlingsplikt till aktuell
problematik?
Mäklaren bär på ett stort ansvar i förmedlingsprocessen då denne har flertalet skyldigheter enligt FML. Två viktiga förpliktelser är handlings- och rådgivningsplikten. Mäklaren är skyldig att identifiera potentiella konfliktfrågor med hjälp av sin expertis och tidigare erfarenheter. Sedan är hen förpliktigad att presentera lösningar på dessa problem eller risker som föreligger. När det gäller servitutets överlevnad bör mäklaren så fort denne kommit till känna om ett oinskrivet servitut, ge parterna råd om att få det inskrivet i fastighetsregistret. Vid ett tillstånd där den härskande fastigheten överlåts bör mäklaren informera köparen att denne kan gå miste om sin rättighet då den tjänande fastigheten överlåts, utan att säljaren gör ett förbehåll eller om den nya förvärvaren inte har hamnat i ond tro. Skulle däremot den tjänande fastigheten överlåtas måste mäklaren redogöra för den nya ägaren om att denne kan bli tvungen att finna sig i ett servitut. Den nya innehavaren kan även riskera att bli
ersättningsskyldig mot rättighetsinnehavaren, om fastigheten i framtiden överlåts till någon annan som senare väljer att sälja vidare den, men som inte gör ett förbehåll om servitutets existens.
