• No results found

Nyttjanderätt till fast egendom - Hyra eller arrende?

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "Nyttjanderätt till fast egendom - Hyra eller arrende?"

Copied!
34
0
0

Loading.... (view fulltext now)

Full text

(1)

Örebro universitet

Institutionen för beteende-, social- och rättsvetenskap Rättsvetenskap avancerad, Tillämpade studier, 15 Hp Handledare: Lars Dalenius

VT 2008

Nyttjanderätt till fast

egendom

Hyra eller arrende?

Författare: Johan Håkansson

(2)

Innehållsförteckning

Innehållsförteckning ________________________________________________________ I 1. Inledning________________________________________________________________ 1 1.1. Frågeställning ______________________________________________________________ 1 1.2. Syfte______________________________________________________________________ 1 1.3. Avgränsning _______________________________________________________________ 1 1.4. Disposition ________________________________________________________________ 2 1.5. Metod och material _________________________________________________________ 2

2. Fastighetsöverlåtelse ______________________________________________________ 3

2.1. Formalavtal enligt 4 kap. 1 § JB _______________________________________________ 3 2.2. Villkor för köpet____________________________________________________________ 4 2.3. Villkor vid gåva ____________________________________________________________ 6 2.4. Sammanfattning ____________________________________________________________ 6

3. Nyttjanderätt _____________________________________________________________ 7

3.1. Gemensamma bestämmelser för nyttjanderätter _________________________________ 7 3.2. Nyttjanderätt vid ägarbyte ___________________________________________________ 8 3.3. Sammanfattning ____________________________________________________________ 8

4. Arrende _________________________________________________________________ 9

4.1. Grundläggande bestämmelser ________________________________________________ 9 4.1.1. Formkrav _______________________________________________________________________ 10 4.1.2. Arrendeavtalets löptid _____________________________________________________________ 11 4.2. Förpliktelser vid arrendeavtal _______________________________________________ 12 4.3. Besittningsskydd___________________________________________________________ 12 4.4. Sammanfattning ___________________________________________________________ 13 5. Hyra __________________________________________________________________ 14 5.1. Grundläggande bestämmelser _______________________________________________ 14 5.1.1. Formkrav _______________________________________________________________________ 15 5.1.2. Hyresavtalets löptid _______________________________________________________________ 16 5.2. Förpliktelser vid hyresavtal _________________________________________________ 17 5.3. Besittningsskydd___________________________________________________________ 19 5.4. Sammanfattning ___________________________________________________________ 19

6. Analys _________________________________________________________________ 20

6.1. Är det möjligt att avtala om nyttjanderätt? ____________________________________ 20 6.1.1. Förfoganderätten _________________________________________________________________ 20 6.1.2. Skyddet vid en framtida överlåtelse __________________________________________________ 21 6.2. Förutsättningar och spörsmål vid arrende _____________________________________ 21 6.2.1. Parternas inbördes ställning_________________________________________________________ 22 6.2.2. Arrendeavtalets löptid _____________________________________________________________ 22 6.2.3. Formkraven _____________________________________________________________________ 23

(3)

6.3. Förutsättningar och spörsmål vid hyra ________________________________________ 24 6.3.1. Hyresavtalets omfattning___________________________________________________________ 25 6.3.2. Formkraven _____________________________________________________________________ 25 6.3.3. Hyresavtalets löptid _______________________________________________________________ 26 6.3.4. Förpliktelser i avtalet ______________________________________________________________ 27 6.4. Hyres- eller arrendeavtal?___________________________________________________ 27

7. Slutsats ________________________________________________________________ 29 8. Reflektioner ____________________________________________________________ 30 Källförteckning ____________________________________________________________ 31 Rättsfall _____________________________________________________________________ 31 Offentligt tryck _______________________________________________________________ 31 Litteratur ____________________________________________________________________ 31

(4)

1. Inledning

När en fastighet överlåts genom försäljning eller gåva förekommer det ibland att överlåtelsen sker under förutsättning att överlåtaren får bo kvar och nyttja en viss bestämd del av den. Det kan vara så att en flytt inte är möjlig på grund av sjukdom eller liknande. Det kan också vara så att det inte finns en vilja att flytta ifrån fastigheten av olika anledningar som exempelvis att släkten alltid har bott där eller att det är ett fint läge med närhet till viktiga förnödenheter. Överenskommelser av detta slag är tydligen inte helt ovanliga. Frågan är om detta måste regleras i köpekontraktet eller gåvohandlingen eller om det lämpar sig bättre med ett civilrättsligt avtal där det tydligt framgår att överlåtaren får hyra eller arrendera den delen av fastigheten som byggnaden står på. Dessutom uppstår frågan vilken form av nyttjanderätt som föreligger. Är det automatiskt ett bostadsarrende eller är det automatiskt ett hyreskontrakt? Detta borde förmodligen regleras i avtalet, oavsett vilken form av avtal som är tillämpligt. I ett muntligt avtal kan det vara mycket svårt att bevisa vilken form av nyttjanderätt som överenskommits. Det kanske inte ens är möjligt att avtala muntligt om sådana saker. Spörsmål av den typen kommer att utredas i det följande. Det är viktigt att ha klart för sig ifall ett nyttjanderättsavtal överhuvudtaget är giltigt och det är av olika anledningar betydelsefullt att känna till vilken form av nyttjanderätt som i så fall föreligger. Även om detta sällan ställer till några problem för överlåtaren eller förvärvaren av en fastighet så är denna distinktion intressant ur ett juridiskt perspektiv.

Uppsatsen kommer företrädelsevis att utgå från överlåtarens perspektiv.

1.1. Frågeställning

1. Vilken form av nyttjanderätt uppstår när överlåtaren och förvärvaren vid en fastighetsförsäljning avtalar om att överlåtaren skall bo kvar och nyttja en del av fastigheten? 2. Vilken typ av avtal är mest fördelaktigt för överlåtaren, hyra eller arrende?

1.2. Syfte

Syftet är att uppsatsen skall ge svar på vilken form av nyttjanderätt som föreligger när överlåtaren enligt överenskommelse skall bo kvar och nyttja en del av fastigheten även efter överlåtelsen. Det är meningen att utredningen skall visa ifall nyttjanderättsavtal av någon särskild typ automatiskt uppkommer. Om det inte per automatik uppstår avtal om antingen hyra eller bostadsarrende undersöks vad som krävs för att den ena eller andra formen av nyttjanderätt skall föreligga samt vilken som lämpar sig bäst för båda parterna.

Det är även av intresse att utreda de rättsliga möjligheterna att överhuvudtaget avtala om nyttjanderätt vid överlåtelsen och vad som i så fall gäller. Dessutom är det meningen att formerna för ett bindande avtal av det aktuella slaget skall utredas. Det krävs möjligen en viss form, exempelvis krav på ett skriftligt avtal. Frågan begränsas inte till att överenskommelsen är antingen muntlig eller skriftlig. Detta har gjorts medvetet för att utredningen skall bli mer omfattande och ge ett tydligare och mer praktiskt användbart svar.

1.3. Avgränsning

Uppsatsen avgränsas till nyttjanderätterna bostadsarrende och hyra i den mening begreppen används i jordabalken (JB). Avgränsningen avser alltså endast rätt till boende på fastigheten varför andra former av arrende inte utreds. Det är endast de nyttjanderättsbegrepp som

(5)

framkommer genom en analys av JB som används varför nyttjanderättsformer som endast liknar arrende och hyra lämnas utanför uppsatsen. Detta för att det är viktigt att välja en nyttjanderätt som innefattar ett starkt skydd som inte kan åsidosättas vid en övergång av äganderätten. Vidare avgränsas uppsatsen till att gälla avtal om att endast överlåtaren skall få bo kvar och nyttja en del av fastigheten. Således lämnas nyttjanderätt för tredje man utanför. De skatterättsliga effekterna av att köpeskillingen blir lägre på grund av en nyttjanderätt kommer inte att beröras eftersom köpeskillingens storlek är fri att avtala om och således inte regleras juridiskt.

1.4. Disposition

Det är nödvändigt att i det inledande kapitlet redogöra för fastighetsköpets formella och materiella delar för att sedan definiera begreppet nyttjanderätt till fast egendom enligt JB. Efter detta redogörs, i den ordning de återfinns i JB, nyttjanderätterna arrende och hyra. Det kan upplevas som många upprepningar vilket är naturligt eftersom båda nyttjanderättsformerna presenteras ur samma perspektiv och att de till viss del liknar varandra. Där rättsläget belyses med rättsfall följer ibland en kort kommentar om vad som är av prejudikatvärde för uppsatsens ämne. Dessa kommentarer utgörs av författarens egna åsikter och resonemang. Samtliga kapitel är uppbyggda på liknande sätt med ett kort inledande stycke som följs av underrubriker där det relevanta materialet presenteras. Varje kapitel avslutas dessutom med en kort sammanfattning för att läsaren skall ges möjlighet att reflektera över de fakta som framkommit. I analys och slutsatser varvas författarens åsikter och resonemang med förekommande fakta utan någon åtskillnad.

1.5. Metod och material

I uppsatsen används en traditionell juridisk, rättsdogmatisk metod. För att få en översiktlig bild av området kommer de relevanta delarna av JB att studeras. Där det anses nödvändigt kommer även annan lagstiftning att användas. Studiet av lagstiftningen sker i ljuset av den praxis och de förarbeten som författaren bedömt relevanta. Praxis hämtas främst från Högsta domstolen (HD) samt i viss mån även från Regeringsrätten (RR). Där rättsfall från hovrätterna (HovR) anses betydelsefulla används också sådana. Dessutom används doktrin i relativt stor omfattning.

(6)

2. Fastighetsöverlåtelse

Definitionen av vad en fastighet är framgår i JB där det står att fast egendom är jord som är indelad i fastigheter.1 Det är således marken vi går på som är indelad i fastigheter. Alla föremål som finns på eller i marken och inom fastighetens gränser tillhör fastigheten och benämns som fastighetstillbehör. Vidare stadgas att förutsättningen för att ett föremål skall vara fastighetstillbehör är att det har tillförts fastigheten för stadigvarande bruk.2 Sådana föremål är träd och växter men även byggnader, ledningar, stängsel och anläggningar. Tillbehör till byggnad, så kallade byggnadstillbehör, är föremål som tillförts en byggnad och som är ägnade att stadigvarande brukas i byggnaden. Dessa tillbehör är sådana som kan vara av värde även för den som nyttjar byggnaden och således inte endast för köparen.3 Det kan få betydelse när fastigheten kommer att belastas med en nyttjanderätt.

2.1. Formalavtal enligt 4 kap. 1 § JB

Formkraven gällande fastighetsköp finns i 4 kap. 1 § JB. Enligt lagtexten skall för det första en köpehandling upprättas. Denna köpehandling skall innehålla uppgift om fastigheten. Det är lämpligt att ange fastighetsbeteckningen för att den skall kunna identifieras. Vidare skall köpehandlingen innehålla uppgift om köpeskillingens storlek. Dessutom måste det finnas en överlåtelseförklaring där överlåtaren anger att denne säljer, ger eller byter bort fastigheten. Även andra ord för överlåtelse är möjliga att använda så länge överlåtarens vilja tydligt framgår. Det sista formkravet är att båda parterna skall skriva under köpehandlingen.4 Denna handling kommer fortsättningsvis att benämnas köpekontrakt. Parterna kan komma överens om att ett köpebrev skall upprättas. Detta utgör ett kvitto på att köpeskillingen har betalats. Köpet anses inte definitivt förrän köpebrevet är upprättat och fram till dess är det möjligt att häva köpet. För köpebrevet gäller i övrigt samma regler som för köpekontraktet.5 Om de formkrav som nu redogjorts för inte är uppfyllda är köpet ogiltigt.6

Förklaringen till att det finns tämligen specifika bestämmelser för fastighetsköp är att innehav av fast egendom av gammal hävd har stor betydelse. I förarbetena till den nu gällande JB framhölls vikten av att övergången av en fastighet blir helt klarlagd, inte minst med tanke på tredje man.7 Det är därför viktigt att det blir allmänt känt att övergången har skett. Formkraven kan motverka att förhastade beslut om försäljning tas eftersom det krävs ett visst arbete med upprättande av köpekontrakt och ett eventuellt köpebrev. Även med tanke på att köpet ofta föregås av långa förhandlingar är det av stor betydelse att köpevillkoren blir tydligt utformade.8 Trots att dessa bestämmelser utformades under en tid då fast egendom var ett särskilt viktigt förmögenhetsobjekt måste de fortfarande tillmätas stor betydelse. Formkraven får dock inte verka alltför betungande vid köp av fast egendom utan hänsyn måste tas till de besvär ett formkrav kan medföra i förhållande till fördelarna vilket är orsaken till att lagen är utformad som den är.9

1

1 kap. 1 § JB.

2

Grauers, Folke, Fastighetsköp16:e upplagan, s.83 (2 kap. 1 § JB).

3

A.a.s.86.

4

A.a.s.45 och 46.

5

A.a.s.38 och 39 (4 kap. 2 och 5 §§ JB).

6 4 kap. 1 § 3 st. JB. 7 Proposition 1970:20 Del B 1 s.122. 8 A.Prop.s.123. 9 A.Prop.s.123.

(7)

Trots att det i förarbetena uttalades att formkraven inte får vara alltför betungande finns, som nämnts ovan, vissa formkrav. När dessa inte är uppfyllda så blir avtalet ogiltigt om någon av parterna åberopar bristen i avtalet.10 Det är köpeskillingen som anges i köpekontraktet eller köpebrevet som gäller. Om parterna kommit överens om någon annan köpeskilling är den överenskommelsen ogiltig.11 Det finns dock ingenting som hindrar att priset inte anges i exakta kronor. Det är tillåtet att endast ta med grunderna för hur priset skall räknas ut, exempelvis genom att ange pris per kvadratmeter såvida arealen samtidigt finns angiven. Det är även tillåtet att inte ange priset utan istället hänvisa till en framtida omständighet. En förutsättning för detta är att de grunder för hur priset i så fall skall räknas ut, i förhållande till den framtida omständigheten, är väldigt tydliga och precisa. Det får inte råda något tvivel om hur priset kommer att räknas ut.12 Det här sättet att fastställa köpeskillingen diskuterades inför införandet av JB men departementschefen ansåg det inte nödvändigt att reglera hur köpeskillingen skall fastställas. Han uttalade att det i vissa situationer förekommer att priset görs beroende av framtida villkor men att detta närmast är av skatterättslig natur och inte behöver omfattas av formkravet.13

Eftersom det råder avtalsfrihet om priset för överlåtelsen ger praxis inget tydligt svar på frågan huruvida en nyttjanderätt kan medföra lägre köpeskilling eller inte. Däremot tydliggörs bedömningsgrunderna för när priset inte är bestämt i exakta kronor i ett rättsfall angående överlåtelse av en bostadsrätt. Dessa grunder bör även vara tillämpliga på fastighetsöverlåtelser.14

Målet gällde ett bolag som överlät en bostadsrätt till en privatperson. Det exakta priset kunde dock inte avgöras förrän en förestående renovering var avslutad. HD konstaterade att det är tillräckligt att ange grunderna för beräknandet av priset samt att det är fullt godtagbart att en framtida omständighet är avgörande. Förutsättningen för att detta skall vara tillåtet är att grunderna för bestämmande av priset är tydliga. Detta för att priset lätt skall kunna fastställas med ledning av avtalet när omständigheten har inträffat.15

Förarbetena till JB ger ingen nämnvärd vägledning om detta. Det enda eventuella problem som har belysts som grund för denna bestämmelse är det fallet när köparen skall erlägga en högre köpeskilling i framtiden på grund av en omständighet som kommit denne till del.16 Det är möjligt att detta skulle kunna påverka köpeskillingen när överlåtaren flyttar från fastigheten, men det är långsökt att bestämmelsen skulle avse sådana överenskommelser.

2.2. Villkor för köpet

Det är viktigt att ha klart för sig vilka villkor, förutom de som framgår av formkravet, som skall finnas med i köpekontraktet för att vara giltiga. För att undvika alltför luddiga muntliga och skriftliga överenskommelser som berör särskilt väsentliga frågor har lagstiftaren formulerat en uttömmande uppräkning av klausuler som måste finnas upptagna i kontraktet för att de skall vara gällande. Denna uppräkning gäller bestämmelser som rör villkor, friskrivning från hemulsansvar17 samt begränsning av köparens förfoganderätt över 10 4 kap. 1 § 3 st. JB. 11 4 kap. 1 § 2st. JB. 12

Grauers, Folke, Fastighetsköp16:e upplagan, s.47.

13 Proposition 1970:20 Del B 1 s.150. 14 A.a.s.47. 15 NJA 1998 s 462. 16 Proposition 1970:20 Del B 1 s.150. 17

(8)

fastigheten.18 Detta innebär att om man anser att säljaren genom förbehållet om nyttjanderätt vill begränsa köparens möjligheter att upplåta rättigheter i fastigheten, måste denna begränsning göras i köpehandlingen.19 Om säljaren genom sin nyttjanderätt inskränker köparens förfoganderätt borde alltså detta enligt bestämmelsen göras i köpehandlingen för att vara giltigt. Propositionen ger inget tydligt svar på vad dessa begränsningar kan innebära men det förefaller snarast vara äganderätten som avses.20 Det är dock möjligt att upprätta ett avtal om hyra eller arrende som bekräftas när köpeskillingen betalas. Avtalet skall då finnas med i köpekontraktet och nyttjanderätten får inskrivas.21

Ett belysande rättsfall som på ett sätt begränsade köparens förfoganderätt över fastigheten avgjordes av RR. Det handlade om så kallad sale and lease back, vilket innebär att fastigheten överlåts genom försäljning och att säljaren stannar kvar på fastigheten genom ett hyresavtal på viss tid för att sedan kunna köpa tillbaka fastigheten. Att avgörandet kommer från RR beror på att det gällde ett skattemål, men det innehåller ändå ett antal intressanta uttalanden. Målet rörde ett finansbolag som köpte fastigheter av framförallt näringsidkare med avsikt att dessa skulle stanna kvar och betala hyra och sedan köpa tillbaka fastigheten efter tre till tio år. Hyresmannen fick alltså en option att köpa tillbaka fastigheten efter en bestämd tid och till ett på förhand bestämt pris. Domstolen uttalade att eftersom alla formföreskrifter för överlåtelse av fastighet var uppfyllda så fanns det inga hinder för att äganderätten övergått till finansbolaget. En förutsättning är dock att syftet med överlåtelsen skall vara att äganderätten går över på köparen. Om syftet är ett annat, som att överlåtelsen i realiteten utgör en sorts pantsättning kan den inte godtas.22

Målet visar att det inte strider mot lagen och således inte utgör en inskränkning av köparens förfoganderätt att säljaren bor kvar som hyresgäst. Även om fenomenet sale and lease back kanske inte är särskilt vanligt när det gäller bostadsfastigheter så är domstolens bedömning förmodligen ändå ganska talande.

Ett köp får inte göras beroende av villkor som gäller längre än två år. Finns sådana villkor med är köpet ogiltigt.23 HD underkände sådana villkor som fanns med i ett avtal om hyra och hyresköp. Ett köpebrev skulle upprättas när hyresgästen hade betalat hyra under 40 år och fastigheten således övergå. Hyran skulle betalas för rätten att nyttja fastigheten och vid avtalets slutdatum skulle de samlade hyresbetalningarna utgöra köpeskilling för överlåtelsen. HD ansåg att detta innebar att andra villkor än att köpeskillingen skulle betalas uppställts, nämligen att säljaren skulle hyra lokalen. Detta villkor gällde under så lång tid att avtalet förklarades ogiltigt som köp.24

Ibland nämns begreppen återköpsrätt eller förköpsrätt i samband med fastighetsöverlåtelser. Reglerna om detta stadgar att ett avtal inte är bindande i den del det innebär att en arrendator har förköpsrätt vid försäljning av fastigheten. Inte heller är en överenskommelse vid sidan av köpekontraktet om att säljaren skall ha återköpsrätt vid en senare försäljning bindande. Dessa bestämmelser är dock giltiga om de finns i köpekontraktet, men de kan göras gällande i som längst i två år.25

18

4 kap. 3 § JB.

19

Grauers, Folke, Fastighetsköp16:e upplagan, s.61.

20

Proposition 1970:20 Del B 1 s.156 och 157.

21 7 kap. 10 § JB. 22 RÅ 1989 ref 62. 23 4 kap. 4 § JB. 24 NJA 1977 s 509. 25

(9)

2.3. Villkor vid gåva

När en fastighet överlåts genom gåva är vissa av reglerna gällande köp tillämpliga genom hänvisning i lagen. De regler som ovan behandlades angående formalavtalet vid köp gäller alltså på samma sätt vid gåva som vid överlåtelse genom försäljning.26 Dock kan givetvis inte reglerna om köpeskillingen beaktas.27 I propositionen anges som skäl till att även gåva av fast egendom skall omfattas av formkrav på samma sätt som köp att rättsosäkerheten annars skulle bli alltför omfattande. Det skulle exempelvis kunna uppstå tvister om huruvida det var meningen att gåvobrevet skulle ha överlämnats eller om det av misstag hade kommit i gåvomottagarens hand. Detta skulle inte vara tillfredsställande med tanke på värdet och betydelsen av fast egendom.28 Gåvoavtalet måste således undertecknas av både givaren och gåvomottagaren för att det skall vara giltigt.29

Bestämmelserna har kanske större betydelse vid gåva än vid köp eftersom det förmodligen är vanligare att en fastighet överlåts med vissa villkor till släktingar eller vänner. Vid köp kan det många gånger vara svårare att få köparen att acceptera villkoren.30 Detta är anledningen till att hänvisningen angående gåva även gäller villkor för överlåtelsen. I förarbetena underströks hur vanligt det är att en gåva av detta slag är förbunden med villkor som mottagaren måste acceptera.31 De tidsgränser för som finns för villkor vid försäljning gäller dock inte vid gåva.32 Det är möjligt att använda villkor som gäller längre än två år för fullbordande av gåvan. Ett sådant villkor gäller dock inte mot en ny ägare som gåvotagaren överlåtit fastigheten till.33

2.4. Sammanfattning

Vid överlåtelse av fastigheter ställs det i lagen upp vissa formkrav. Detta beror på det värde och den betydelse som fast egendom ofta har för både överlåtaren och mottagaren. Köpeskillingen skall finnas angiven i köpekontraktet eller åtminstone en tydlig angivelse om hur den skall räknas ut beroende på framtida händelser. Det är inte möjligt att ta med vilka villkor som helst i köpekontraktet utan vissa villkor är ogiltiga även om de finns med. Det råder ingen större skillnad mellan överlåtelse genom köp eller genom gåva. Alla formföreskrifter som finns angående köp gäller även för gåva i den mån det är möjligt att applicera dem. Kravet på köpeskilling faller givetvis utanför.

Det är tillåtet att sälja fastigheten till någon för att sedan hyra under ett visst antal år och att sedan köpa tillbaka den, så kallad sale and lease back. Dock måste syftet med överlåtelsen vara att äganderätten skall övergå på köparen. Avtal om rätten att få köpa tillbaka fastigheten är dock ogiltig i den meningen att en återförsäljning inte kan tvingas fram. Villkoren för köpet får inte vara längre än två år, då blir köpet ogiltigt.

26

4 kap. 29 § JB med hänvisning till 4 kap. 1 § JB.

27

Grauers, Folke, Fastighetsköp16:e upplagan, s.264 och 265.

28

Proposition 1970:20 Del B 1 s.230.

29

Grauers, Folke, Fastighetsköp16:e upplagan, s.264 och 265.

30 A.a.s.265. 31 Proposition 1970:20 Del B 1 s.230. 32 4 kap. 29 § JB. 33 4 kap. 30 § JB.

(10)

3. Nyttjanderätt

Begreppet nyttjanderätt har nämnts ett antal gånger ovan och det är den centrala utgångspunkten för uppsatsen. I detta avsnitt skall begreppet nyttjanderätt beskrivas för att underlätta den fortsatta läsningen. För att få en bättre helhetsbild berörs även andra nyttjanderätter än hyra och arrende. Avsnittet redogör för de rekvisit som är gemensamma för olika former av nyttjanderätt och de framställs här i deskriptiva termer såsom de uttrycks i doktrinen.

3.1. Gemensamma bestämmelser för nyttjanderätter

Det finns ingen given definition av nyttjanderätt i JB utan det är något som utformats genom en allmän uppfattning. Begreppet används dock i 7 kap. JB tillsammans med olika former av nyttjanderätter såsom hyra och arrende. Det är en rätt som ägaren av en fastighet överlåter till någon annan. Denne erhåller då tillåtelse att bruka den aktuella delen av fastigheten. Nyttjanderättshavaren får inte sällan del av den avkastning som naturligt uppkommer där. Dessutom föreligger ett visst ansvar för att det som nyttjanderätten avser vårdas åt fastighetsägaren som i sin tur har ett ansvar för att allting fungerar som det skall. I praxis från tidigt 1900-tal har vissa former av begagnande av en fastighet ansetts utgöra nyttjanderätt trots att det inte är ett nyttjande i samma bemärkelse som angetts. Det kan enligt detta domslut föreligga en nyttjanderätt trots att fastigheten som sådan inte nyttjas utan snarare genom att man har tillåtelse att utföra vissa aktiviteter på fastigheten.34 Detta har senare skrivits in i lagtexten vilket mer specifikt innebär att tillåtelse att fiska eller jaga är en nyttjanderätt.35 Till skillnad från verkningarna av ett köp blir inte ett nyttjanderättsavtal fullgjort vid ett enda tillfälle utan det löper över en längre tid med prestationer för vissa löpande perioder. Sådana prestationer kan utgöras av att betalningen till exempel sker månadsvis.36 Eftersom avtalen ofta löper på lång tid ökar risken för att någon av parterna vill förändra någonting i avtalet. Det kan exempelvis vara så att nyttjanderättshavaren inte längre har möjlighet att nyttja sin rätt eller av någon anledning vill förändra sitt boende. Detta kan ställa till problem om överenskommelse inte kan uppnås.37 Det skulle i så fall kunna vålla ganska stora bekymmer i de fall då det är den tidigare ägaren som bor kvar och vill förändra genom att bygga om. Det kan ju vara förändringar som har funnits i tankarna under många år.

En nyttjanderätt är inte bindande längre än 50 år från det att avtalet slöts.38 Om ett avtal har slutits på längre tid än detta får endera parten enligt paragrafens sista stycke frånträda avtalet efter det att 50 år har förflutit. Det finns dock en reglering som innebär att nyttjanderättshavaren har rätt till förlängning om detta stadgas i någon annan lag.39 Dessutom är det möjligt att ett bostadsarrende kan träffas för arrendatorns livstid samt att ett hyresavtal kan gälla för obestämd tid.40

En nyttjanderätt skall vara knuten till en viss bestämd person som aktivt använder fastigheten eller en del av den. Detta kan ske genom att en person hyr en lägenhet, ett hus eller liknande. Ett annat alternativ är arrende vilket finns i ett antal olika former, såsom bostadsarrende, 34 NJA II 1908 5:1 s 19. 35 7 kap. 3 § JB. 36

Bengtsson, Hager, Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 7:e upplagan, s.27.

37

Grauers, Folke, Nyttjanderätt Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt 12:e upplagan, s.16.

38

7 kap. 5 § 1 st. JB.

39

7 kap. 5 § 3 st. 2 p. JB.

40

(11)

anläggningsarrende och jordbruksarrende. Vidare kan nämnas tomträtt som till stor del påminner om att äga en fastighet, och bostadsrätt där medlemskap i en bostadsrättsförening är en förutsättning.41 Nyttjanderätten ger inte dess innehavare möjlighet att ekonomiskt förfoga hur som helst över denna. Det är således endast fastighetsägaren som kan inteckna denna. Nyttjanderättshavaren kan inte på något sätt ställa denna som säkerhet eller omsätta den. Det är ägaren av fastigheten som bestämmer vem som skall hyra eller arrendera marken med tillhörande byggnad.42

Ur ett samhällsekonomiskt perspektiv har nyttjanderättshavare en stark ställning gentemot fastighetsägare. Detta beror på att de likställs med konsumenter och utgör en ganska omfattande skara med stort inflytande på samhällsekonomin. Tack vare detta gäller inte de vanliga kontraktsrättliga principerna fullt ut i alla situationer. Många gånger tolkas avtalet till fördel för nyttjanderättshavaren och därigenom till fastighetsägarens nackdel.43 Detta kan självklart medföra betänkligheter för förvärvaren av en fastighet, om förvärvet villkoras av en nyttjanderätt för överlåtaren. Att det finns regleringar av nämnda slag beror delvis på att ett boende utgör en stor kostnad för nyttjanderättshavaren, många gånger den största utgiften av alla för den berörda personen. Men det är ändå en nödvändig utgift eftersom att alla behöver någonstans att bo. Därför strävar de styrande i samhället efter att hålla dessa utgifter på en så låg nivå som möjligt. Detta är den kraftfullaste reglering som finns till förmån för nyttjanderättshavaren.44 Det är viktigt att komma ihåg att detta skall ge ett visst skydd för den svagare parten, men för att göra en rättvis bedömning enligt uppsatsens syfte skall det understrykas att det kan vara förvärvaren som är den svagare parten.

3.2. Nyttjanderätt vid ägarbyte

En nyttjanderätt består trots att fastighetsägaren överlåter fastigheten till en ny ägare.45 Reglerna är samma för både arrende och hyresrätt och det kan vara viktigt att tänka på vid överenskommelser om att bo kvar eftersom det annars skulle kunna vara avgörande för vilken nyttjanderättsform som är lämpligast. Den nye ägaren inträder i den tidigare ägarens ställe utan att nyttjanderättshavaren behöver tillfrågas. Det åligger dock överlåtaren att göra förbehåll om nyttjanderätten.46 För att stärka nyttjanderättshavarens skydd kan en bestämmelse om rätt till inskrivning av rättigheten intas i köpekontraktet eller nyttjanderättsavtalet.

3.3. Sammanfattning

Detta tämligen korta avsnitt har tagit upp det som är gemensamt för olika former av nyttjanderätt. Det har klargjort innebörden av begreppet nyttjanderätt, vilket är en upplåtelse av fastighetsägaren som ger nyttjanderättshavaren rätt att begagna en viss avgränsad del av fastigheten. Det kan röra sig om en lägenhet, ett rum eller till och med ett hus. Nyttjanderättshavaren förfogar inte ekonomiskt över sin bostad och kan alltså inte låta inteckna den. I övrigt finns inga väsentliga inskränkningar så länge avtalet inte åsidosätts.

41

Bengtsson, Hager, Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 7:e upplagan, s.19 och 20.

42 A.a.s.29. 43 A.a.s.26. 44 A.a.s.27.

45 Holmqvist, Thomsson, Hyreslagen, 8:e upplagan, s.24. 46

(12)

4. Arrende

I JB förekommer arrende i fyra former vilka är jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. En del regler är gemensamma för samtliga dessa former medan det finns specifika regler som endast gäller den berörda arrendeformen.47 Här kommer de allmänna reglerna samt de specifika reglerna för bostadsarrende att behandlas.

4.1. Grundläggande bestämmelser

Lagen definierar allmänt vad arrende är.48 För att ett arrende skall föreligga krävs att det är en upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag. Eftersom fast egendom, som tidigare nämnts, även kan innefatta hus och andra byggnader i form av fastighetstillbehör är det möjligt att ett arrende kan avse både jord och hus.49

Nyttjanderättshavaren betalar fastighetsägaren ett vederlag för rätten att få nyttja egendomen. Vederlaget behöver inte utgöras av pengar utan det kan även bestå av arbetsprestationer eller liknande. Genom att det finns ett krav på ersättning för arrendet är det inte möjligt att betrakta ett gratis nyttjande som arrende i lagens mening.50 Enligt lagen råder det avtalsfrihet angående tidpunkten då arrendeavgiften skall betalas.51 Även storleken på arrendeavgiften är fri att avtala om. Det är möjligt att vid en försäljning sätta ned köpeskillingen i förhållande till hur ett arrende belastar fastigheten. Detta visades i ett tämligen gammalt mål, men det kan fortfarande anses gällande.

Ett par som sålde sin fastighet kom överens med köparen om att de skulle arrendera en del av jorden under deras livstid. Köpeskillingen sattes därför ned i förhållande till värdet av arrendet. När fastigheten efter några år såldes vidare fanns arrendet inte med i köpehandlingarna och den nya ägaren ansåg att makarna inte längre hade rätt till jorden. Domstolen var dock av en annan åsikt och uttalade att det fanns ett sakrättsligt skydd till arrendet och den nye ägaren ådömdes att ersätta makarna den förlust som uppstått.52

Arrendelagen är till stor del tvingande mot fastighetsägaren vilket tydligt framgår av lagtexten.53 Anledningen till denna tämligen strikta bestämmelse är att fastighetsägaren oftast har en inbördes starkare ställning än arrendatorn.54 Det finns i och för sig, enligt paragrafens andra stycke, möjlighet att frångå detta genom dispens som kan sökas hos arrendenämnden men det påverkar inte uppsatsens syfte i någon riktning.

Enligt JB föreligger bostadsarrende när en arrendator tänker uppföra eller redan äger ett bostadshus på den marken som arrendet avser.55 Det spelar ingen roll huruvida avsikten är att det skall fungera som sommarstuga eller åretruntbostad, bara det är tänkt att fungera som

47

Grauers, Folke, Nyttjanderätt Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt 12:e upplagan, s.235.

48

8 kap. 1 § JB.

49

Beckman m.fl., Jordabalken en kommentar till JB och anslutande författningar, s.166.

50 A.a.s.166. 51 8 kap. 12 § JB. 52 NJA 1948 s 101. 53 8 kap. 2 § JB. 54

Beckman m.fl., Jordabalken en kommentar till JB och anslutande författningar, s.168.

55

(13)

boende åt husägaren och dennes närstående.56 Ett arrendeavtal kan träffas för viss tid eller för arrendatorns livstid.57 För viss tid gäller enligt lagtexten minst fem år.

Avtal om arrende på viss tid upphör att gälla vid avtalets utgång. Avtalet förlängs dock automatiskt om ingen uppsägning skett innan tiden gått ut. Förlängningen avser således ytterligare fem år under vilka samma villkor som tidigare kommer att gälla. Om någon av parterna vill säga upp avtalet skall detta ske senast ett år innan arrendetidens utgång. Det är inte enbart då en part önskar säga upp ett avtal till att upphöra som detta måste meddelas den andra parten. När villkoren i det befintliga avtalet önskas ändras samtidigt som arrendet fortsätter att löpa måste även detta ske senast ett år innan utgången.58

Eftersom ett arrendeavtal måste sägas upp även om det endast skall införas vissa ändringar av villkoren kan det vara tämligen riskfyllt att genomföra dessa ändringar. Först när uppsägningen har skett skall parterna börja förhandla om de nya villkoren. Om då fastighetsägaren är omöjlig att komma överens med eller om denne redan har andra planer för arrendet kan alltså arrendatorn tvingas lämna arrendet.59 Detta skulle kunna vara förödande för arrendatorn som förmodligen har för avsikt att bo där en längre tid. Således kan det vara klokare att avtalet tecknas för arrendatorns livstid.

Lägenhetsarrende är lite annorlunda jämfört med de övriga arrendeformerna. Det finns inget särskilt kapitel i JB som reglerar detta utan det är de allmänna reglerna i sjunde och åttonde kapitlen som tillämpas. Det är förmodligen den vanligaste arrendeformen och det råder möjligtvis lite större frihet att avtala om lägenhetsarrende eftersom det endast omfattas av de allmänna reglerna.60 Anledningen till att regleringen inte är lika strikt är att detta för det mesta avser upplåtelse av mark för parkering eller andra upplåtelser som är av mindre ekonomisk och social betydelse.61

4.1.1. Formkrav

Alla former av arrende skall avtalas skriftligt. Det är endast lägenhetsarrende som kan överenskommas muntligt, men det skall som sagt inte behandlas närmare i denna uppsats. För att det överhuvudtaget skall föreligga ett arrendeavtal måste alltså avtalet vara skriftligt och samtliga villkor för arrendet skall anges i avtalet vilket framgår av lagen.62 Även ändringar och tillägg skall vara skriftliga. I praxis har muntliga avtal godkänts, dock under vissa förutsättningar.

Ett mål gällde jordbruksarrende där arrendatorn genom en muntlig överenskommelse med fastighetsägaren arrenderade en bit jord. När ägaren i ett senare skede sålde fastigheten intogs arrendet i köpehandlingarna på ett tydligt sätt. Köparna accepterade att fastigheten belastades med ett arrende genom att underteckna och fullfölja köpet. Efter en tid sade de nya ägarna upp arrendet genom en skriftlig handling. Arrendatorn yrkade i domstolen att arrendet inte kunde sägas upp förens sju år senare. Domstolen konstaterade att ett muntligt arrendeavtal inte är

56

Beckman m.fl., Jordabalken en kommentar till JB och anslutande författningar, s.253.

57 10 kap. 2 § JB. 58 Proposition 1983/84:136 s.74. 59 A.a.s.74. 60

Beckman m.fl., Jordabalken en kommentar till JB och anslutande författningar, s.167 och 168.

61

Grauers, Folke, Nyttjanderätt Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt 12:e upplagan, s.237.

62

Bengtsson, Hager, Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 7:e upplagan, s.239 (8 kap. 3 § JB).

(14)

giltigt men att arrendeförhållandena ändå skulle bestå i ytterligare sju år. Detta därför att det tydligt framgick i köpehandlingarna vilka delar av fastigheten som arrendet avsåg.63

Det kan tyckas märkligt att ett muntligt avtal ändå ansågs giltigt. Det kan med andra ord räcka med att säljaren ensidigt undertecknar handlingen. Utgången i målet är möjligen ganska oväntad men den visar ändå att de till synes strikta formkravens syfte närmast är till för att skapa en trygghet för parterna. Det viktigaste verkar vara att villkoren är tydliga och att formen inte spelar lika stor roll.

I ett annat mål med samma utgång väckte käranden talan angående ett muntligt arrendeavtal som ingåtts med en arrendator. Mot en given avgift arrenderade ett par en del av fastigheten enligt överenskommelse med ägaren. Talan gällde underlåtenhet att betala vissa förfallna arrendeavgifter. Domstolen ansåg att innehållet i avtalet avsåg arrende och att tvisten därför skulle bedömas som en arrendetvist trots att skriftlighetskravet inte iakttagits.64

Det förefaller märkligt att skriftlighetskravet kunde åsidosättas även här. Till skillnad från det tidigare målet fanns det här ingenting skrivet. Möjligtvis kan slutsatsen bli att kravet på skriftligt avtal inte väger särskilt tungt och att det, som tidigare nämndes, är avtalets innebörd som väger tyngst.

När endera parten säger upp avtalet för att genomföra en villkorsändring, måste uppsägningen vara skriftlig. Den skall givetvis delges motparten innan tiden för uppsägning gått ut. Arrendatorn måste i denna handling ange att avtalet skall fortsätta löpa, men med vissa ändringar. Om detta inte finns angivet medför uppsägningen att arrendet upphör. Fastighetsägaren behöver däremot inte ange om uppsägningen avser ändring av villkoren eller om den är slutgiltig.65

4.1.2. Arrendeavtalets löptid

Eftersom det har ansetts nödvändigt ur social synvinkel att göra det möjligt för arrendatorn att ha sin bostad under en längre tid, måste arrendenämnden godkänna avtal som löper på kortare tid än 5 år.66 Som redan nämnts måste avtalet sägas upp för att det inte skall förlängas med fem år åt gången.67 Enligt samma paragraf är det även möjligt att träffa avtal på arrendatorns livstid, vilket också kan ses som avtal på bestämd tid, trots att det är svårt att veta när tiden är inne. Det kan i sammanhanget vara intressant att nämna att arrendators make har rätt att inträda som arrendator under sin livstid. Detta är möjligt när avtalet gäller på arrendatorns livstid och denne avlider.68

Vissa nyttjanderätter är bindande upp till femtio år från det att avtalet slöts.69 Den bestämmelsen är bindande och kan inte avtalas bort. Om avtalet trots detta löper på längre tid än femtio år är avtalet ändå tillåtet. Viktigt att ha i åtanke är dock att bestämmelsen inte kan frångås vilket medför att avtalet kan frånträdas efter det att femtio år har löpt.70 Det är dock

63 NJA 1971 s 412. 64 NJA 1973 s 139. 65 Proposition 1983/84:136 s.74. 66 10 kap. 2 § JB. 67

Bengtsson, Hager, Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 7:e upplagan, s.254.

68

8 kap. 6 § JB.

69

7 kap. 5 § JB.

70

(15)

möjligt att använda avtal som löper över längre tid om det stadgas i lagen.71 För bostadsarrenden gäller som nämnts ovan att avtal för arrendatorns livstid är gällande.72

4.2. Förpliktelser vid arrendeavtal

En av de främsta förpliktelserna som åvilar arrendatorn är att betala arrendeavgiften. Avgiften skall betalas senast tre månader före varje arrendeårs utgång om ingenting annat har avtalats.73

Grundtanken med arrende är att arrendatorn själv bestämmer vem som skall få besöka området. Det finns dock en lagstadgad rätt för fastighetsägaren att tillträda arrendestället för besiktning närhelst denne finner anledning till detta.74 Det bör finnas goda skäl för att ägaren skall tillträda arrendestället. Det kan exempelvis handla om att stället vanvårdas.75

Det finns ett antal förutsättningar för att arrenderätten skall anses vara förverkad vilket medför att fastighetsägaren kan bryta den. Det handlar givetvis om fall där arrendatorn gör sig skyldig till avtalsbrott i någon form. Lagen innehåller en uttömmande uppräkning av sådana avtalsbrott som kan medföra förverkande.76 Den första punkten anger betalning av avgiften som dröjer över en månad efter förfallodagen. Det åligger dessutom arrendatorn att vårda stället. Åsidosättande av detta finns också uppräknat som förverkandegrund.77 Utöver detta finns det ett antal ytterligare grunder som i och för sig kan leda till förverkande, med dessa är inte särskilt vanliga och bör inte påverka valet av nyttjanderätt i någon särskild mån. Fastighetsägaren kan dock inte hur som helst vräka arrendatorn för att betalningen dröjt en månad efter förfallodagen. Efter att arrendatorn har sagts upp från arrendeavtalet har denne tolv dagar på sig att betala och genom detta återvinna arrenderätten.78

4.3. Besittningsskydd

Arrendatorns besittningsskydd återfinns främst i kapitel 10 JB.79 Det föreligger inget besittningsskydd för arrendatorn om det inte finns något bostadshus på den arrenderade jorden. Detta kan göras gällande den dagen då fastighetsägaren senast kan säga upp avtalet.80 Arrendet förlängs, som tidigare nämnts, när det inte sägs upp i rätt tid. Om fastighetsägaren vill att arrendatorns besittningsskydd skall rubbas måste denne vara aktiv för att bryta rättsförhållandet. Detta är ingenting som sker automatiskt utan passivitet från fastighetsägaren leder till att arrendet förlängs med en ny femårsperiod.81 Enligt lagen finns det ingen rätt för arrendatorn till förlängning när arrenderätten redan är förverkad.82

71

7 kap. 5 § 3 st. 2 p. JB.

72

7 kap. 5 § 1 st. 3 p. JB och 10 kap. 2 § JB.

73

8 kap. 12 § JB.

74

8 kap. 13 § JB.

75

Beckman m.fl., Jordabalken en kommentar till JB och anslutande författningar, s.177.

76

8 kap. 23 § JB.

77

Beckman m.fl., Jordabalken en kommentar till JB och anslutande författningar, s.186 och 187.

78

8 kap. 25 § JB.

79

10 kap. 4-6 §§ JB.

80

Bengtsson, Hager, Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 7:e upplagan, s.254 (10 kap. 4 § JB).

81

Beckman m.fl., Jordabalken en kommentar till JB och anslutande författningar, s.256.

82

Bengtsson, Hager, Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 7:e upplagan, s.254 (10 kap. 4 § 1 st. 2 p. JB).

(16)

Trots att det finns ett tämligen starkt besittningsskydd vid bostadsarrende, kan detta brytas under vissa förekommande situationer som regleras i lagen.83 Framför allt gäller detta vid kontraktsbrott som inte är ringa. Dessutom kan skyddet brytas om arrendatorn har uppfört byggnader utan bygglov, eller i strid mot någon bestämmelse. Den sista grunden för att bryta arrendatorns besittningsskydd är om fastighetsägaren har befogad anledning till detta. I ett sådant fall bör en avvägning av de båda parternas intressen göras.84 Exakt hur en sådan avvägning skall göras framgår inte i förarbetena men det uttalades att det viktigaste skälet för fastighetsägaren att bryta besittningsförhållandet är att jorden behöver tas i anspråk till något annat. Arrendatorns rätt måste givetvis i dessa fall vara svagare än behovet av att nyttja jorden. Det är dock viktigt att fastighetsägaren åläggs en skyldighet att visa att jorden verkligen behövs till annat samt att dennes intresse att förfoga över jorden är större än arrendatorns.85 Med hjälp av praxis skall detta resonemang utvecklas något. Målet gällde i och för sig ett anläggningsarrende, varför bakgrunden inte är intressant, men vissa uttalanden torde ändå vara av betydelse för bostadsarrenden. Dock kan det ifrågasättas huruvida ekonomiska intressen skulle väga tyngre än de sociala.

HD uttalade att bedömningen av besittningsskyddet kan innefatta olika intressen, men när det handlar om ekonomiska intressen får en friare bedömning göras. Någonting som bör beaktas är förutsebarheten av att fastighetsägaren skulle behöva marken till annat. Om arrendatorn varit införstådd eller åtminstone bort förstå att arrendet skulle upphöra så föreligger skäl att bryta besittningsskyddet. Om det däremot beror på senare uppkomna förhållanden bör besittningen fortlöpa.86

4.4. Sammanfattning

Regler om arrende för bostad återfinns i JB:s åttonde och tionde kapitel. Där stipuleras att arrende är upplåtelse av jord som får nyttjas mot vederlag under arrendeavtalets löptid. Denna tid kan löpa på arrendatorns livstid eller på viss tid. Om avtalet inte sägs upp senast ett år innan utgången förlängs detta automatiskt med fem år åt gången. Huvudregeln är att arrendeavtal skall vara skriftliga men detta formkrav har av olika anledningar frångåtts i praxis några gånger.

Arrendatorn har stor frihet att bestämma över den arrenderade jorden. Det är till och med tillåtet att uppföra byggnader där. Denna rätt begränsas dock under vissa förutsättningar, men det gäller endast under tämligen specifika förhållanden.

83

10 kap. 5 § JB.

84

Bengtsson, Hager, Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 7:e upplagan, s.255.

85

Proposition 1968:19 s.97.

86

(17)

5. Hyra

Att hyra är en nyttjanderätt kan på samma sätt som när det gäller arrende utläsas i JB:s sjunde kapitel.87 I detta avsnitt skall de rättsregler som är intressanta för hyresavtalet beröras för att klargöra vad som krävs för att ett sådant avtal skall vara giltigt. Förutom kapitel 7 JB, vilket gäller för samtliga nyttjanderätter, är det kapitel 12 JB som specifikt handlar om hyra och det är således reglerna i detta kapitel som kommer att presenteras här.

5.1. Grundläggande bestämmelser

Redan genom en överblick av portalparagrafen till hyreskapitlet är det möjligt att utläsa vad ett hyresavtal är.88 Där stipuleras nämligen att det gäller avtal där hus eller en del av ett hus upplåts till nyttjande och att det för detta utgår en ersättning. Samma regler gäller även när jord skall nyttjas tillsammans med lägenheten, vilket framgår av paragrafens andra stycke. Även om ett hyresavtal vanligtvis innehåller ett stort antal villkor, så ställer lagen endast krav på att parterna skall ha enats om att objektet upplåts till nyttjande mot någon form av ersättning. Det innebär att ifall något av dessa fåtaliga kriterier inte är uppfyllt så föreligger inget hyresavtal. Ersättningen behöver dock inte utgöras av faktiska pengar utan kan även utgå i andra former.89 Det kan exempelvis handla om ett tjänsteavtal, eller ett avtal som är anknutet till ett sådant.90 Praxis är väldigt fattig på detta område och förarbetena ger inga exempel på andra former av ersättning. Dock måste det vara en prestation som går utöver den vanliga vårdnadsplikten. Här skall också nämnas att om hyran betalas till någon annan än hyresvärden så föreligger inget hyresförhållande.91 Dessa förutsättningar är viktiga att ta hänsyn till vid en utredning om huruvida det föreligger ett hyresförhållande eller inte. För att belysa hur bedömningen kan ske redogör jag för ett par rättsfall nedan. Om hyran för bostaden anges i kronor så skall den vara bestämd till ett visst belopp och får således inte göras beroende av index eller andra faktorer.92

En skola upplät en skolmatsal med tillhörande maskiner utan att ta ut någon avgift. I stället åtog sig brukaren att tillhandahålla elever och personal mat och dryck i matsalen. Tvisten gällde huruvida det förelåg ett hyreskontrakt eller inte eftersom det inte betalades något vederlag för nyttjanderätten. Det fanns ett kontrakt där det framgick att skolan utan ersättning tillhandahöll dessa lokaler med tillhörande inredning. HD konstaterade kort och koncist att den motprestation som överenskommits som villkor för att få nyttja lokalerna faktiskt utgjorde ett vederlag och således förelåg ett hyreskontrakt.93

Det råder förmodligen ingen enighet om vilken betydelse målet har för bostadshyror, men bedömningen torde ändå ske på ett liknande sätt. Målet belyser hur långt utanför den vanliga vårdnadsplikten en tjänst måste vara för att godtas som ersättning.

Om det ingår jord i upplåtelseavtalet måste det ske en gränsdragning huruvida det föreligger ett arrende eller hyra. När det handlar om en trädgård där det finns några blommor och en gräsmatta föreligger hyra även om trädgården är tämligen stor. Men om det förekommer mer 87 7 kap. 1 § 1 st. JB. 88 12 kap. 1 § JB. 89

Cederstierna, Nils, Karnov, band 1, s.747.

90

Proposition 1993/94:199 s.94.

91

Bengtsson, Hager, Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 7:e upplagan, s.39.

92

Grauers, Folke, Nyttjanderätt Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt 12:e upplagan, s.54 (12 kap. 19 § JB).

93

(18)

jord än så kan det inte längre bedömas som ett hyresavtal. Det är inte möjligt att både huset och jorden ingår i samma upplåtelse om jorden inte kan definieras som hyra. Då föreligger istället två skilda nyttjanderätter.94 Arrendelagsutredningen och departementschefen var vid införandet av nya JB eniga om att jordbruksarrende med tillhörande bostad skall betraktas som hyra om bostaden utgör den mest betydelsefulla delen. Om det skulle föreligga tveksamhet över hur gränsdragningen skall ske kan nyttjanderättshavarens arbetsskyldighet enligt avtalet jämföras med det antal dagsverken som jordbruket kräver.95

Tidigare var det så att av hyresvärden uppställda villkor alltid gällde såvida de inte stred mot god sed. Detta medförde att hyresvärden hade möjlighet att i det närmaste ensidigt bestämma alla villkor utom hyran. Detta ändrades senare till att parterna likställdes på så sätt att endast villkor som överensstämmer med hyresavtalets syfte kan införas. Det innebär också att hyresgästen i praktiken numera kan få ett nytt villkor infört i avtalet.96

5.1.1. Formkrav

Ett hyresavtal skall upprättas skriftligen om någon av parterna begär det.97 Om hyreskontraktet gäller för en längre tid är det vanligt att skriftliga avtal ingås, men detta är dock inget krav från lagstiftarens sida. Precis som lagen stadgar är det endast om hyresvärden eller hyresgästen begär ett skriftligt avtal som ett sådant måste upprättas. Det kan tyckas naturligt att avtal som löper över en lång tid är skriftliga ur bevissynpunkt men även muntliga avtal är alltså bindande. Det underlättar givetvis när någon av parterna vill ändra villkoren att dessa finns nedtecknade i ett avtal.98 Eftersom det inte finns något skriftlighetskrav är det självklart möjligt att ha muntliga överenskommelser vid sidan av det skriftliga kontraktet.99 Det bör dock påpekas att detta är svårare att bevisa än hyreskontraktet i sig självt.

Om hyresgästen vägrar att upprätta ett avtal upprepade gånger skulle det kunna leda till att dennes besittningsskydd bryts. Det förutsätter att hyresvärden upprepade gånger försöker att få ett sådant upprättat. Hur som helst kan den ena parten vid domstol yrka att motparten skall förpliktas att vid vitesföreläggande upprätta ett skriftligt avtal.100 Eftersom lagen saknar andra sanktioner mot den som vägrar skriva under ett avtal är det inte helt klart vad som annars skulle kunna bli följden. Det kan dock antas att följden blir vitesföreläggande.101

HD har uttalat sig i en dom om muntlig överenskommelse. Målet gällde i och för sig inte ett konkret muntligt avtal utan snarare ett löfte om en framtida upplåtelse. Eftersom överenskommelsen var muntlig och dessutom tämligen diffus gick det inte att utreda om det skulle utgöra en hyresrätt eller en bostadsrätt. Det framgick inte heller hur lång tid avtalet skulle löpa eller hur vederlaget skulle bestämmas. En överenskommelse grundad på sådant löst underlag kunde enligt domstolen inte medföra skyldighet för någon av parterna att gå vidare och träffa ett upplåtelseavtal.102

Att det muntliga avtalet inte godtogs som gällande enligt domstolen visar att det ställs höga beviskrav för ett avtal av nämnda slag. Det kan uppenbarligen vara svårt att bevisa till och

94

Grauers, Folke, Nyttjanderätt Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt 12:e upplagan, s.24.

95

Proposition 1970:20 Del B 2 s.1016 och 1017.

96 Proposition 1983/84:137 s.89. 97

12 kap. 2 § JB.

98

Bengtsson, Hager, Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 7:e upplagan, s.42.

99

Grauers, Folke, Nyttjanderätt Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt 12:e upplagan, s.22.

100

Cederstierna, Nils, Karnov, band 1, s.748.

101

Holmqvist, Thomsson, Hyreslagen, 8:e upplagan, s.25.

102

(19)

med vilken form av nyttjanderätt som överenskommits. Här var dessutom inte priset fastställt vilket är en förutsättning för att ett hyresavtal skall föreligga.

Ett annat mål som belyser problemet med otydliga och ensidiga avtal kom drygt tio år innan den nuvarande JB stiftades. En hyresvärd erbjöd muntligt att teckna hyresavtal för en lägenhet som fanns i hans ägo. Den som fick erbjudandet utnyttjade dock inte detta. När han sedan efter en tid ändrade sig och ville utnyttja denna rätt att teckna hyreskontrakt var alla lägenheter redan uthyrda, och något kontrakt kunde inte undertecknas. Enligt HD var ett muntligt löfte om upplåtelse bindande men eftersom denna möjlighet inte utnyttjats innan det var för sent förelåg ingen skyldighet att teckna ett kontrakt.103

Även här handlade det om ett muntligt löfte om upplåtelse där löftet de facto var bindande till skillnad mot det andra fallet. Utgången här kom sig snarast av att accepten av anbudet inkom för sent och alla lägenheter redan var uthyrda. Frågan är om tidpunkten var tydligt preciserad i löftet eller ej. Vad målet ändå visar är att även muntliga överenskommelser kan vara giltiga under förutsättning att de är konkreta och tydliga.

Om hyresgästen tillträtt lägenheten och det finns ett skriftligt hyresavtal så är, vid en fastighetsöverlåtelse, den nye ägaren bunden av detta.104 Muntliga sidoavtal eller andra överenskommelser som inte framgår av det skriftliga avtalet binder däremot inte den nye ägaren. Detta förutsätter att denne inte känner till eller inte borde känna till överenskommelserna.105 God tro angående en nyttjanderätt har prövats av HD i ett mål där ett par köpte grannfastigheten ovetandes om att det fanns en nyttjanderätt till en sjöbod. Eftersom säljaren hade garanterat att det inte förelåg några nyttjanderätter ansågs paret ha handlat i god tro och nyttjanderättshavarna avhystes.106 Har eller borde köparen ha haft kännedom om att fastigheten belastas av en nyttjanderätt är nyttjanderätten gällande även efter köpet. Om det däremot inte finns anledning att misstänka detta kan nyttjanderätten inte göras gällande mot honom.107

Det finns ett speciellt fall då det faktiskt är nödvändigt med en skriftlig handling. Det är då hyresgästen skall avstå från sitt direkta besittningsskydd. Då krävs det att detta finns i en särskilt upprättad handling. Det duger alltså inte att skriva in i hyresavtalet.108

Om det däremot sker en ändring eller införs ett tillägg i ett skriftligt upplåtelseavtal skall, om någon av parterna begär det, detta anmärkas på den skriftliga handlingen.109 I praktiken sker detta inte särkilt ofta. I stället brukar ett helt nytt kontrakt tecknas, alternativt att ett skriftligt tillägg upprättas.110

5.1.2. Hyresavtalets löptid

Som nämnts tidigare är även ett hyresavtal tidbegränsat, dock med skillnaden att ett avtal på livstid inte på samma sätt är begränsat till någon särskild tid. Trots detta betraktas det ändå 103 NJA 1960 s 619. 104 7 kap. 13 § JB. 105

Holmqvist, Thomsson, Hyreslagen, 8:e upplagan, s.25 (7 kap. 14 § JB).

106

NJA 1990 s 331.

107

7 kap. 14 § JB.

108

Grauers, Folke, Nyttjanderätt Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt 12:e upplagan, s.168 och 169 (12 kap. 45 § 3 st. JB).

109

7 kap. 8 § 3 st. JB.

110

(20)

som ett avtal på bestämd tid.111 Lagen stadgar att hyresavtal gäller på obestämd tid och att sådana avtal skall sägas upp för att upphöra.112 Ett avtal kan även ingås för bestämd tid och ett sådant upphör vid hyrestidens utgång.113

Huvudregeln skall enligt propositionen till lagändringen vara att hyresavtal för bostäder tecknas för obestämd tid. Det innebär att någon längsta tid inte är inskriven i avtalet eller att det löper tills vidare.114 Genom ett par rättsfall skall bedömningsgrunderna tydliggöras något. Kronofogden skulle sälja en fastighet vid en exekutiv auktion. Fastigheten belastades dock av en nyttjanderätt vilken utgjordes av ett hyresavtal som var tecknat för hyresgästernas livstid. Kronofogdemyndigheten anförde att nyttjanderätten avsåg bestämd tid vilket skulle medföra att den inte gällde mot den nya ägaren och att lagen inte var tillämplig. Den innebär annars att nyttjanderätten skulle gälla mot den nya ägaren vid försäljning via exekutiv auktion. HD konstaterade att ett hyresavtal som inte kunnat sägas upp av den hyresvärd som tecknat avtalet, under dennes livstid, inte kan betraktas som ingånget på obestämd tid.115

Avtal som tecknas på livstid är alltså ändå att anse som gällande på bestämd tid om de inte kunnat sägas upp av endera parten. Även om den bestämda tiden är hyresgästens livstid så gäller med andra ord inte detta avtal under sådana föreliggande förhållanden. I målet är förhållandena till viss del ovanliga och det är troligt att avtalet skulle ha gällt på livstid om hyresvärden fortfarande hade levt.

En kvinna hade avtalat med hyresvärden om att hyra en lägenhet så länge hon ville och till samma hyra som när hon flyttade in där. När hyresvärden ville genomföra en hyresförhöjning väckte hon talan i domstol. HovR:n började med att utreda huruvida ett avtal gällande tills vidare eller ett tidsbestämt avtal förelåg. Eftersom hennes uppgifter om att avtalet skulle gälla så länge hon levde uppfattades som mer trovärdiga fastslog domstolen detta. Avtalet var således tidsbestämt för hennes livstid. Detta medförde att någon hyresförhöjning, eller andra ändringar i avtalet, inte kunde genomföras så länge hyresavtalet löper.116

Om ett avtal löper på bestämd tid kan inga förändringar ensidigt genomföras av ena parten. Det här fallet visar hur viktigt det är för både hyresgäst och hyresvärd att vara införstådd i dessa förhållanden när avtalet tecknas. Skall avtalet löpa på obestämd tid kan det förändras allt eftersom, medan det inte kan förändras då det är bestämt i tiden.

5.2. Förpliktelser vid hyresavtal

Det får inte glömmas bort att ett hyreskontakt för med sig vissa förpliktelser som till viss del inskränker hyresgästens förfoganderätt, och till viss del ställer krav på denne.117

Till att börja med måste hyran betalas, som nämnts ovan, genom prestationer eller med pengar. Lagen är dispositiv på detta område och således råder frihet att avtala om när hyran

111

Bengtsson, Hager, Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 7:e upplagan, s.35.

112 12 kap. 3 § 1 st. JB. 113 12 kap. 3 § 2 st. JB. 114 Proposition 1983/84:137 s.95 och 96. 115 NJA 1993 s 228. 116 RH 1999:60. 117

(21)

skall betalas.118 Hyran skall betalas senast en vecka efter förfallodagen annars är hyresrätten enligt lagen förverkad.119 Det anses viktigt att hyresgästen får en möjlighet att hinna betala hyran, och det är därför denna frist införts. Det kan ju ha förelegat omständigheter som medfört att hyran inte kunnat betalas.120 Hyresgästen får dock inte skiljas från lägenheten på grund av dröjsmålet med betalningen om denne inom tre veckor från en underrättelse om att hyresrätten återvinns om hyran betalas också gör detta.121 Det innebär att hyresgästen först måste delges en underrättelse om att han kan återvinna hyresrätten vilket ställer vissa krav på aktivt handlande från hyresvärden.

Förutom att betala hyran skall lägenheten och allt som hör till den vårdas. Hyresgästen skall iaktta aktsamhet på samma sätt som en normalt ordentlig person skulle ha gjort i en liknande situation. Det föreligger även en skyldighet att hålla hyresvärden informerad om skador och brister innan dessa blir alltför akuta.122

Det är för det mesta inte heller tillåtet att förändra på ett sådant sätt att det är svårt ställa allt tillrätta igen vid avflyttning. Om det däremot finns ett samtycke från hyresvärden att genomföra en förändring så är detta tillåtet. Det är enligt lagen tillåtet att tapetsera, måla eller genomföra andra enklare förändringar utan att inhämta hyresvärdens godkännande.123 Dock får detta arbete inte nedsätta lägenhetens bruksvärde, vilket annars kan leda till skadeståndsansvar. Men detta ansvar faller inte sällan bort på grund av att hyresvärden har åsidosatt den underhållsskyldighet som åvilar honom.124

Hyresgästen har som sagt en vårdnadsplikt för huset eller lägenheten. Om denna plikt åsidosätts kan skadestånd utdömas och i värsta fall kan uppsägning ske på grund av hyresrättens förverkande.125 Den för uppsatsen mest aktuella följden är förverkande. Kom ihåg att hyresgästen så gärna ville bo kvar på fastigheten att överlåtelsen varit villkorad med nyttjanderätt. Om denna rätt skulle anses förverkad ställer det hela överlåtelsen i dålig dager. Den rättsliga regleringen om förverkande återfinns i 12 kap. 42 § 1 st. JB. Femte punkten handlar om fall där hyresgästen genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i hyresbostaden. Hyresvärden måste dock säga till hyresgästen och ge denne möjlighet att vidta rättelse innan förverkandepåföljden kan bli ett faktum. Även vid andra åsidosättanden finns rätt till en viss frist för att åtgärda felet.126

I ett mål från strax efter millennieskiftet sade en hyresvärd upp hyresgästen på grund av att denne hade kackerlackor i lägenheten och framförallt genom underlåtelse att meddela hyresvärden om detta, vilket hade lett till att dessa spridit sig i fastigheten. Frågan för domstolen var att utreda om uppsägningen gått rätt till och om grund för uppsägning förelåg. Enligt domstolen räckte det med bolagets påstående om förhållandena, samt vissa åtgärder som hyresgästen själv vidtagit för att bekämpa ohyran, för att konstatera att hyresgästen känt

118

Bengtsson, Hager, Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 7:e upplagan, s.214 (12 kap. 20 § JB). 119 12 kap. 42 § 1 st. 1 p. JB. 120 Proposition 1992/93:115 s.13. 121 12 kap. 44 § 1 st. 1 p. JB. 122

Bengtsson, Hager, Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 7:e upplagan, s.220 (12 kap. 24 § JB).

123

12 kap. 24a § JB.

124

Bengtsson, Hager, Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 7:e upplagan, s.220 och 221 (12 kap. 15 § JB).

125

A.a.s.221.

126

References

Related documents

Alla ha väl någon gång sett henne, damen med de irrande ögonen, som köper så här: ”Jo, jag skulle ha ett kilo ägg och en liten bit ost och två par stångkorvar och ett

Regeringen ger Lantmäterieti uppdrag att utreda om det finns förut- sättningar föratt införagenerell stämpelskatteplikt förförvärvav fast egendom genom fastighetsbildning på

Omständigheter som visar att makarna haft för avsikt att gemensamt äga fastigheten är om egendomen är köpt för makarnas gemensamma bruk, och om den make

Förmånsrätt för nya lån kan dels vara en förutsättning för att erhålla ny finansie- ring till lönsamma projekt men kan också leda till att företag erhåller finansiering

För konkretiseringens skull - och inte av några nostalgiskäl - har jag sedan redovisat mina tre viktigaste erfarenheter som låntagare av tre bibliotek: Asplunds berömda låda, den

Enligt pedagogikprofessorn Gustavsson i Vad är kunskap (2002) har det innan vår moderna tideräkning funnit tankar och idéer om hur olika former av kunskap skiljer sig åt.

Studiemedel avskrivs i regel vid dödsfall liksom den skuld som inte hinner betalas före 66 års ålder.. När du började studera vid universitet/högskola, seminarium eller

Samtliga pedagoger ansåg att ämnesintegrering eller samverkan mellan slöjd och matematik var viktigt för eleverna och skulle underlätta för elevernas lärande, trots det förekom