Sammanfattning
Idag har den etniska boendesegregationen blivit ett alltmer socialt och politiskt problem. Boendesegregation brukar förklaras som ett fenomen när grupper i ett samhälle bor socialt och geografiskt avskilda från resten av samhället.
Malmö, som är en av Sveriges sydligaste städer har berörts mycket av detta då ca 33 procent av invånarna har utländsk bakgrund. Detta i sig är inget problem utan det vi syftar på är den etniska boendesegregation som har uppstått. De segregerade områdena har drabbats av flera sociala problem såsom hög arbetslöshet och bidragsberoende.
Denna uppsats syfte är att undersöka vilken roll olika fastighetsbolag i Malmö anser sig ha för att påverka segregationen. Vi vill se om det utförs någon styrning från företagen och om typen av ägandeform spelar någon roll för fastighetsägarnas sätt att arbeta med segregationen.
Först ägnade vi oss åt litteraturstudier i det aktuella ämnet vilket vi följde upp med intervjuer i tre företag med olika ägarformer. De företag vi intervjuade hade alla olika ägandeskap såsom kommunal, kooperativ och privat.
Ägandeformen har betydelse i arbetet mot segregation. Mest påtagligt är det i det privata företaget där ägaren har avgörandet om företaget skall arbeta med detta. I de undersökta företagen görs ingen uppenbar styrning på bostadsmarknaden. Dock är en blandning av svenskar och invandrare önskvärd. Det är viktigt att ha i åtanken att det inte enbart är fastighetsföretagen som skall bära ansvaret för integrationsprocessen utan alla måste hjälpa till. Integrationsverket säger att alla berörda parter, infödda såväl som invandrade svenskar skall vara delaktiga och verksamma för integrationsprocessen.
Abstract
Property managers liability in the segregation of Malmö
This study is about property managers liability, concerning the segregation of Malmö. We want to examine whether property managers have any influence on the segregation, and if the roles as owners have any type of significance in the work against segregation.
At first relevant literature was studied followed by interviews with three different real-estate companies in Malmö.
The companies that were interviewed all have different types of ownership: municipal, cooperative and private.
This studie shows that the ownership has a greate impotance in the work against the
segregation. For private real-estate companies the owner has a significant influence of how the work against segregations is performed. Municipal real-estate companies have a
political board of directors and it is therefore more obvious, that the work that is being done is more actively submitted to prevent the segregation. It is every private real-estate companies obligation to decide whether to prevent the segregation or not. The private company that were interviewed put much time and money into the company to prevent the segregation, which was positive.
SAMMANFATTNING 1
ABSTRACT 2
PROPERTY MANAGERS LIABILITY IN THE SEGREGATION OF MALMÖ 2
1 INLEDNING 1 1.1 BAKGRUND 1 1.2 SYFTE 3 1.2.1 FRÅGESTÄLLNINGAR 3 1.3 AVGRÄNSNINGAR 4 1.4 METOD 4 1.5 MÅLGRUPP 6 1.6 KÄLLKRITIK 6 2 TEORI 7
2.1 VAD ÄR ETT FASTIGHETSFÖRETAG? 7 2.2 VAD MENAS MED BOENDESEGREGATION? 7
2.2.1 OLIKA FÖRKLARINGAR TILL ETNISK BOENDESEGREGATION 8
2.3 SVERIGES INTEGRATIONSPOLITIK 9
2.3.1 MALMÖS INTEGRATIONSRÅD 10
2.3.2 STORSTADSPOLITIK 11
2.4 HYRESVÄRDEN SOM AKTÖR 11
2.4.1 HYRESVÄRD, HYRESGÄST OCH EKONOMISKA FAKTORER 12
2.4.2 MÅL OCH STRATEGIER PÅ BOSTADSMARKNADEN 14
3 EMPIRI 16 3.1 MKB FASTIGHETS AB 16 3.2 STENA FASTIGHETER 16 3.3 HSB SUNDSFASTIGHETER 17 3.4 INTERVJUERNA 18 3.4.1 KRITERIER FÖR LÄGENHETSSÖKANDE 18 3.4.2 STYRNING PÅ BOSTADSMARKNADEN 19
3.4.3 STRATEGIER FÖR MOTVERKNING AV SEGREGATION 20
3.4.4 SAMARBETE FÖR MOTVERKNING AV SEGREGATION 22
3.4.5 ÄGANDEFORMENS BETYDELSE 22
4 ANALYS 24 4.1 FASTIGHETSÄGARNAS ROLL I SEGREGATIONEN 24
4.2 NÄRHETEN TILL DE BOENDE 25 4.3 STYRNING PÅ BOSTADSMARKNADEN 26 4.4 ÄGARFORMENS BETYDELSE 28 5 SLUTSATSER 29 6 DISKUSSION 31 7 REFERENSFÖRTECKNING 33 BILAGOR 35 BILAGA 1: KARTA ÖVER MALMÖ STAD 35 BILAGA 2: INTERVJUFRÅGOR 36
1 Inledning
Under 1990-talet har den etniska boendesegregationen blivit ett allt mer socialt och politiskt problem. Etnisk boendesegregation syftar till en åtskillnad mellan individer som tillhör olika kulturer, raser, folkgrupper och religioner (www.ne.se).
Vi vill ta reda på om ägandeformen har betydelse för hur olika fastighetsföretag arbetar mot segregationen. Det ter sig ofta som så att det största ansvaret ligger hos de kommunala bolagen eftersom politiker är involverade i arbetet hos dessa. Ibland kan man fråga sig varför segregerade områden uppstår. Är det fastighetsägarna som medvetet skapar dessa områden eller är det ett frivilligt val av de som bosätter sig där?
Vi har gjort en litteraturstudie och intervjuer hos några av Malmös största fastighetsägare. Ägandeformen hos de olika företagen är alla olika såsom kommunal-, privat- och
kooperativägt. För att få en bättre grund till studien har även en undersökning av Sveriges och Malmös integrationspolitik genomförts.
Vi som blivande fastighetsföretagare tror att det är viktigt att känna till segregationen i samhället för att själva kunna förebygga denna när vi senare kommer ut i arbetslivet.
1.1 Bakgrund
Traditionellt sett har fastighetsägarna inriktat sig på de tekniska, juridiska och ekonomiska bitarna. På senare år har intresset för god service ökat och kunderna har blivit en centralare del i verksamheten. Det har också lett till att de sociala aspekterna har blivit mer
framträdande.
Sedan 1975 har svensk invandringspolitik i första hand strävat efter två mål. Det ena har varit att bevara etnisk identitet och kulturarv. Den andra har varit att ge invandrarna samma möjlighet som den inhemska befolkningen att delta och påverka i det svenska samhällslivet (Magnusson, 2001).
I Malmö är det 10 % som idag är beroende av socialbidrag. Ett samband kan ses i stadsdelarna med hög andel av invånare med utländsk bakgrund och beroendet av socialbidrag. I Rosengård där befolkningen består utav 84 % med utländsk bakgrund är beroendet högt, hela 36 % medan det i Limhamn (se bilaga 1) finns 12 % med utländsk bakgrund och endast är 1% som är bunden av socialbidrag, se tabell nedan
(www.malmo.se).
Malmös stadsdelar
Antal invånare
Antal invånare med utländsk bakgrund (%) Socialbidragstagare 16- år (%) Centrum 36 785 26 6 Södra innerstaden 32 080 40 17 Västra innerstaden 30 991 12 3 Limhamn – Bunkeflo 32 037 12 1 Hyllie 30 626 34 9 Fosie 39 294 47 15 Oxie 10 848 19 5 Rosengård 21 526 84 36 Husie 17 633 18 2 Kirseberg 13 945 29 9 Malmö totalt 267 171 33 10
Figur 1: Områdesfakta för Malmö Stad. Källa: www.malmo.se
En definition av begreppet invandrare existerar inte, dock krävs det att man är folkbokförd i Sverige för att kunna räknas som invandrare rent statistiskt. I statistiken brukar även en indelning ske i två kategorier såsom födda i Sverige eller födda i utlandet respektive svenskt eller utländskt medborgarskap (www.migrationsverket.se). Vi åsyftar till personer
som antingen är födda utomlands eller har föräldrar som är födda utomlands när vi använder ordet invandrare eller person med utländsk bakgrund.
Vi utbildar oss till Fastighetsföretagare på Malmö Högskola och vi har observerat att servicetänkandet har genomsyrat vår utbildning. Vi har dock saknat hur arbetet med sociala perspektiv fungerar i ett fastighetsföretag.
1.2 Syfte
Syftet med det här arbetet är att studera vilken roll fastighetsägarna i Malmö har i den etniska boendesegregationen. Kanske vilken roll ägarna har i stället? Fokusering kommer även att göras på om de olika ägandeformerna i fastighetsbolag har någon betydelse. Vi avser då att jämföra mellan kommunalt, privat och kooperativt ägande.
1.2.1 Frågeställningar
En undersökning av vilken roll fastighetsägarna anser sig ha i detta problem och vad de eventuellt gör för att motverka den kommer att genomföras. En studie skall också göras om företagen utför någon form av styrning av flyttningsströmmen på bostadsmarknaden
• Vilken roll anser fastighetsägarna att de har för att påverka segregationen i en storstadsregion och hur arbetar de med det?
• Utförs det någon form av styrning av flyttningsströmmen från fastighetsföretagen på bostadsmarknaden?
• Har ägandeformen någon betydelse för fastighetsägarnas sätt att arbeta med segregation?
1.3 Avgränsningar
För att begränsa oss har vi valt att inte undersöka om boendesegregationen sker frivilligt eller ofrivilligt utan enbart studera fastighetsägarnas roll i detta problem.
Vi har valt att enbart ha med Malmö i studien då vi anser detta vara ett tillräckligt intressant objekt för denna studie och för att göra arbetet mer konkret.
Vi har valt att enbart ägna oss att träffa personer som är engagerade i fastighetsföretag i denna studie för att begränsa oss till arbetets storlek, därför har vi inte träffat boende hos dessa företag.
1.4 Metod
En litteraturstudie som har handlat om segregation och integration har genomförts. Vi har undersökt olika tryckta källor såsom böcker, årsredovisningar från de företag vi intervjuat, och tidningsartiklar. En studie har även gjorts av intressant fakta på Internet.
Vi fick förslag på litteratur i ämnet av vår handledare och även från vår programledare. Rådfrågning till relevant litteratur har även gjorts hos den kunniga personalen på Malmö Högskolas bibliotek. Vi har valt att använda oss av denna litteratur eftersom vi känner en trygghet i dessas kunskap.
Intervjuer med människor som har ledande befattning inom ett antal olika fastighetsbolag kommer att genomföras för att få en så bra insikt som möjligt i fastighetsbolagen. Vi åsyftar att undersöka tre av de större företagen då detta ger en god bild av hur styrningen sker eftersom många av Malmös invånare bor i deras fastigheter. En säkerhetsställning av att rätt personer skulle intervjuas gjordes genom att kontakta respektive företags
receptionist. Relevant information från varje företags hemsida studerades noggrant för att vara säkra på att vi undersökte väsentliga objekt för vår studie. Därefter kontaktades intervjupersonerna via telefon där arbetets syfte presenterades och en tid för intervju bokades. Intervjuerna utfördes under maj månad 2005. Christel Svensson blev vår kontaktperson i HSB Sundfastigheter och innehar befattningen som Kund och
Marknadschef. I Stena Fastigheter intervjuade vi Helen Welander-Möller som arbetar som Relationsförvaltare. Slutligen träffade vi Stig Andersson i MKB som är ansvarig för utvecklingen i företaget. Samtliga intervjuer tog mellan en halvtimme och en timmes tid och genomfördes på respektive intervjupersons arbetsplats.
I litteraturen brukar man särskilja mellan kvalitativ och kvantitativ intervju. Den kvalitativa intervjun brukar kännetecknas av icke-standardiserade frågor och att kunna anpassa
intervjufrågorna efter varje individ (Wallén, 1996). I den kvantitativa intervjun används istället standardiserade frågor med på förhand bestämda följdfrågor som inte anpassas efter individen. Tillvägagångssättet vid intervjuerna skall vara så snarlikna varandra som möjligt (Starrin och Renck, 1996). Vi har använt oss av en kombination av dessa två
intervjumetoder. Vi har valt att använda oss av standardiserade frågor och lika för alla (se bilaga 2) men att vi skall kunna ställa olika följdfrågor till respektive intervjuperson. Detta har vi valt att göra för att få fram ungefärliga svar från respektive företag men ändå följa upp olika metoder och liknande som företagen använder sig av.
Vi har valt att studera större fastighetsbolag som har en spridning på sina fastighetsbestånd över hela Malmö eftersom det då är mer troligt att de har problem med segregation i sina fastigheter. Vi har även tänkt på att alla dessa tre undersökta företag har olika ägarformer. MKB är kommunalt ägt, HSB kooperativt ägt och Stena Fastigheter är ett privatägt företag. Detta har vi haft i åtanke då vi vill jämföra dem med varandra och se om de har olika syn på styrning, visioner och mål inom segregation. Vi har inriktat våra intervjufrågor på att se om fastighetsbolagen gör något för att motverka segregationen i sina fastigheter och hur dessa strategier i så fall ser ut. Vi vill även se om de på något vis styr denna process, försöker de förena olika folkgrupper i sina hyreshus?
Vi ville att de företag vi skulle intervjua skulle ha ett stort utbud av fastigheter i hela Malmö, främst i de områden som har segregationsproblem. Eftersom vi valt att undersöka om ägandeformen har betydelse ville vi också ha ett företag med kommunal styrelse, ett privatägt och ett kooperativ. Då vi valt att avgränsa oss till Malmö blev därför MKB Fastighets AB ett naturligt val. HSB var det enda kooperativa fastighetsföretag som vi kände till och därför valde vi HSB Sundsfastigheter. De har ett relativt utspritt
fastighetsbestånd och HSB figurerar också mycket i medierna idag på grund av Turning Torso. Stena Fastigheter är ett av de största privata fastighetsföretagen i Malmö och de har nyligen köpt upp Drotts bostadsfastigheter. De har också ett utspritt fastighetsbestånd vilket gjorde att vi fann dem intressanta för en medverkan i denna studie.
1.5 Målgrupp
Uppsatsen riktar sig framförallt till dem som har ett större intresse för segregationen i Malmö. Även för aktörer inom fastighetsmarknaden och studenter i högre årskurser inom fastighetsutbildningar, kan denna uppsats vara av särskilt intresse.
1.6 Källkritik
Det finns mycket litteratur om fenomenet segregation, men vi upptäckte vid ett tidigt skede att litteratur från fastighetsägarnas perspektiv var svår att finna. Dock fick vi bra tips från vår handledare och även genom att besöka Malmö Högskolas bibliotek.
Vi är väl medvetna om att segregation är ett känsligt ämne vilket kan leda till att svaren vi får från de vi har intervjuat kan bli en försköning av verkligheten. Vi har försökt utforma våra frågor så att ingen av de intervjuade skall känna sig utsatt.
2 Teori
2.1 Vad är ett fastighetsföretag?
Fastigheter kan ägas av många olika företag såsom byggföretag, fastighetsförvaltande företag, försäkringsbolag, banker och privatpersoner. Dessa kan därefter indelas efter ägandeart vilket kan vara statliga, landstingsägda, kommunala och privata. Kommunala och privata har övertaget på fastighetsmarknaden med flest antal fastigheter (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003).
Ägarstrukturen kan variera mellan olika fastighetsägare vilket också gör att motiven varierar. Fastigheterna kan ingå i den primära verksamheten eller verka som en
stödfunktion till en verksamhet som inte tillhör fastighetsbranschen. Tillhör fastigheterna den primära verksamheten kan det antingen handla om ett kapitalförvaltande företag där fastigheterna i första hand betraktas som ett placeringsalternativ, t.ex. försäkringsbolag. Det kan också vara ett företag där fastigheterna ses som en produktionsresurs för att hyra ut lokaler och bostäder, t.ex. fastighetsförvaltande företag (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003).
Målformuleringen i ett fastighetsföretag är mycket viktig eftersom den är underlaget för all styrning. Det är viktigt att målen är mätbara, tidsbestämda och möjliga att uppnå för att kunna styra mot dessa och sedan följa upp dem. De ekonomiska målen kan uttryckas kvantitativt och kvalitativt. Kvalitativa mål som gjorts mätbara kan vara andel nöjda kunder, tid mellan felanmälan och åtgärd eller antal lägenheter per förvaltare. Kvantitativa mål kan i sin tur vara räntabilitet, soliditet och likviditet (Institutet för värdering av
fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003).
2.2 Vad menas med boendesegregation?
När grupper i ett samhälle bor socialt och geografiskt avskilda brukar detta fenomen förklaras som boendesegregation. Denna segregation kan vara demografisk,
socioekonomisk och etnisk. Med demografiskt menas segregation efter hushållstyp och ålder exempelvis studentbostäder. När invånarna bosätter sig efter deras ekonomiska
förmåga kallas detta socioekonomisk segregation. Den etniska segregationen syftar till en rumslig åtskillnad mellan individer som tillhör olika kulturer, raser, folkgrupper och religioner.Den etniska boendesegregationen har under 1990-talet ansetts bli ett allt mer socialt och politiskt problem (www.ne.se).
Segregation som tidigare begränsades till enstaka kvarter har nu utvidgats till hela
stadsdelar.Förutom ett avskilt boende brukar segregation också förknippas med invandring och arbetslöshet (Popoola, 2001).
Segregation kan vara både ofrivillig eller frivillig. Är segregationen frivillig så är den ofta ett resultat av människors egna handlingar. Det kan vara ett eget val av individen i relation till de ekonomiska, kulturella och sociala villkor som människor har tillgång till. De flesta städer har områden där merparten av befolkningen i dessa områden äger sina bostäder själva och har också en inkomst som är högre än genomsnittet i kommunen. Med hjälp av sina ekonomiska förutsättningar har de kunnat välja sin bosättning och även om de bor etniskt och geografiskt avskilt från resten av stadsbebyggelsen så betraktar de sig knappast som segregerade. En del människor har dock inte möjligheten att bosätta sig var de vill, viljan finns där men de ekonomiska resurserna är begränsade (Popoola, 2001).
2.2.1 Olika förklaringar till etnisk boendesegregation
Det finns både kollektiva och individuella förklaringar samt beslut till att
boendesegregation uppstår. Många faktorer främjar eller hindrar vissa grupper för att bo i vissa områden (Bevelander m.fl. 1997).
♦ Skäl till immigration –olika motiv för den immigrerade att stanna. Vissa hoppas på att komma tillbaka till sitt hemland och kan då välja ett mer tillfälligt boende. ♦ I början av vistelsen i det nya landet är invandraren också ny på bostadsmarknaden.
Har den invandrade varit bosatt i landet en längre tid kommer också boendet för den invandrade att likna den ursprungliga befolkningens.
♦ Fördelning av ålder – många av immigranterna är i ung ålder och då oftast nya även på bostadsmarknaden.
♦ Olikheter i kultur såsom religion, familjesyn, könsroller, språk och seder.
♦ Statusen i socioekonomi såsom utbildning, inkomst eller yrke. Detta påverkar valet av bostadsområde.
♦ För att få trygghet och stöd flyttar invandrargrupper gärna nära varandra och bevarar på så sitt sin etnicitet.
♦ Invandrare utsätts för diskriminering på bostadsmarknaden och även andra marknader.
♦ Invandrare hamnar där det finns billigare och högre vakans på lägenheter. ♦ Ursprungsbefolkningen flyttar antingen ifrån eller inte in i de områden där
invandrare flyttar in ( Bevelander m.fl. 1997).
2.3 Sveriges
integrationspolitik
Alla berörda parter, såväl infödda som invandrade svenskar ska vara delaktiga och
medansvariga för integrationsprocessen. Arbetet för integrationen ska inte göras åt någon, utan presteras av och genom alla berörda parter (www.integrationsverket.se).
Staten ska stödja immigrerade personer genom att föra en politik som ger dem möjligheter till att förverkliga deras mål i livet. Detta innebär att förutsättningar och redskap måste skapas för att individerna ska kunna skapa en framtid i sitt nya hemland utan att behöva göra intrång på sin kulturella och etniska identitet. Utanförskap måste motverkas, alla ska ha samma förutsättningar för egen försörjning och delaktighet i samhället.
Det är staten som ansvarar för att definiera mål inom olika samhällsområden för integrationspolitiken (www.integrationsverket.se).
♦ Lika rättigheter, skyldigheter och möjligheter för alla oavsett etnisk och kulturell bakgrund.
♦ En samhällsgemenskap med samhällets mångfald som grund.
♦ En samhällsutveckling som kännetecknas av ömsesidig respekt för olikheter inom de gränser som följer av samhällets grundläggande demokratiska värderingar och som alla oavsett bakgrund ska vara delaktiga i och medansvariga för
(www.regeringen.se).
Propositionen ”Sverige, framtiden och mångfalden – från invandrarpolitik till
integrationspolitik” ligger till grund för den svenska integrationspolitiken som infördes 1997. Den behandlar frågor om ansökan till svenskt medborgarskap, introduktion i det svenska samhället, kompensation för kommunernas flyktingmottagande, insatser för att understödja lika rättigheter, skyldigheter och möjligheter för alla oavsett bakgrund.
Integrationspolitikens mål verkställs genom allmänna insatser inom bl.a. arbetsmarknads-, utbildnings-, bostads- och hälsopolitiken och ska genomsyra dessa. I integrationspolitiken ingår också åtgärder för att motverka etnisk diskriminering, främlingsfientlighet och rasism. För 2005 avsattes 2,1 mdkr för integrationspolitiken i budgetpropositionen (www.regeringen.se).
2.3.1 Malmös integrationsråd
Integrationsrådet i Malmö, som är ett politiskt råd, styr arbetet för att öka integrationen i staden. Integrationsrådet har framställt en ”Åtgärdsplan för att främja integrationen i Malmö stad” som antogs av kommunfullmäktige i december 1999. Enligt åtgärdsplanen skall kommunen föra en dialog med MKB och andra fastighetsägare för att kunna utveckla Malmös alla bostadsområden till trygga miljöer. En diskussion om hur diskriminering på bostadsmarknaden kan undvikas ska också föras. För att motverka segregationen ska bostadsplaneringen bygga på ett bättre kunnande om hur olika gruppers bostadsbehov ser ut, så att ett mer varierat utbud av bostäder kan erbjudas (www.malmo.se).
2.3.2 Storstadspolitik
Till storstadsområden flyttar många av de nyblivna svenskarna. År 1999 bodde 30% av den inhemskt födda befolkningen i storstadsområden, samtidigt som 50% av den utrikes födda befolkningen gjorde detsamma.
Storstadspolitiken omfattar hur de mest utsatta stadsdelarna i storstäderna skall kunna utvecklas på ett bra sätt, hur bra villkoren kan skapas för tillväxten och hur alla parter kan bli involverade i denna. Storstadspolitiken har bl.a. som mål att bryta den sociala, etniska och diskriminerande segregationen i storstadsregionerna och att verka för jämlika och jämställda levnadsvillkor för storstädernas invånare (www.regeringen.se).
För att uppnå målen har lokala utvecklingsavtal ingåtts med tex Malmö för att förbättra levnadsvillkoren. Åtgärderna sker i samarbete med boende och andra verksamma i utsatta områden (www.regeringen.se).
2.4 Hyresvärden som aktör
Både hyresvärdar och de boende gästerna är angelägna av det som hyrs ut eller levs i. Det är viktigt för hyresgästerna att ha en trivsam boendemiljö som de kan fortleva i. Detta intresse är starkt sammanfogat för fastighetsägaren till ett ekonomiskt intresse. Men det är dessutom en osäkerhet för fastighetsbolaget eftersom förvaltningen i sig utgör en risk. Hyresvärdar har ett intresse av att hyra ut till betalande hyresgäster som inte föranleder till inkomstbortfall, missnöje från boende intill eller större åtgärder från hyresvärdens håll (Popoola, 2001).
Nästan hälften av de med utländsk bakgrund bor i hyresrätter och enbart en tredjedel i äganderätter. I hushåll bestående av svenskfödda personer bor nästan en tredjedel i hyresrätt och hälften av dem i äganderätt. Detta kan förklaras med att de med utländsk bakgrund ofta bor i storstadsområden där boendet ofta består av hyresrätter men ofta såsom
vistelsetid i landet och inkomst kan påverka uppdelningen (Magnusson, 2001). Detta påpekar också Bevelander m.fl. som en förklaring till varför etnisk boendesegregation uppstår (se ovan).
Fastighetsbolagen har ett behov av att behålla men även förbättra sin position på
fastighetsmarknaden och även att skapa ett mervärde för sig själva. Att fylla vakanserna av tänkbara hyresgäster är ett måste men samtidigt krävs det respekt inför de problem som fastighetsbeståndet kan råka ut för (Popoola, 2001).
Den bästa förvaltningen är den där personalen kan arbeta i nära kontakt med de boende och ha enskilda förbindelser till hyresgästerna. En anledning till detta kan vara dagens ökade konkurrens mellan bostadsområden, boendeformer och fastighetsföretag. Samhället kräver breddad service och nära relationer till de boende för att de boende skall stanna kvar i fastighetsföretagens fastigheter. Personliga kontakter med hyresgästerna underlättar arbetet genom att språkproblemen med de med utländsk bakgrund blir mindre och de boende kan lättare få hjälp och personalen kan därför agera snabbare (Ramberg, 1996).
Idag uppfattar företagen situationen såsom att det krävs en nära och effektiv relation med hyresgästerna från andra länder för att förvaltningen och bostadsområdena skall fungera tämligen godtagbart (Ramberg, 1996).
2.4.1 Hyresvärd, hyresgäst och ekonomiska faktorer
Det finns en tydlig relation av makt mellan hyresvärden och hyresgästen som i sig ger en överlägsenhet åt hyresvärden. De bedömer vilka som uppfyller bedömningsgrunderna för att få kontrakt hos dem. Maktförhållandet kan ge uttryck åt olika hyresnivåer vilket i sin tur kan leda till höga krav på de människor som söker lägenheter. De är tvungna att påvisa ett fast arbete, regelbunden lön eller ekonomisk säkerhet. Trots att detta inte är lätta krav att leva upp till, finns det en potential för befolkningen med hänsyn till de ekonomiska omständigheterna att kunna erlägga dessa höga hyror (Popoola, 2001).
Herrgården som tillhör stadsdelen Rosengård i Malmö (se bilaga 1) är det fattigaste området i kommunen och beroendet av socialbidrag är högt här. Dessa individer har allmänt ingen möjlighet att få lån på bank- eller andra kreditinstitut och därför kan de ha svårt att få bostad någon annanstans än där hyresmarknaden lanserar(Popoola, 2001).
Som framgår av Hanna Rydéns artikel ”Ungas segregation oroar forskare” hävdar forskaren Mats Trondman att ungdomarna i Malmö är mer segregerade än övriga ungdomar i Sverige. Många av dessa lever utan hopp om en god framtid och många förflyttar sig inte utanför sin stadsdel. Malmö är uppdelad i två bilder där den ena symboliserar pulserande uteliv och närhet till Köpenhamn. I den andra delen dominerar segregation, brottslighet och en undre värld. De ungdomar som bor i de mer segregerade miljöerna känner en starkare uppfattning att det är ”vi och dem”. Detta kan leda till att deras förflutna blir än mer viktig för dem. Dessa ungdomar vistas mest inne i sin stadsdel och har ofta inga direkta fritidssysselsättningar. En stark ilska finns ofta hos dessa
ungdomar eftersom de känner ett tydligt utanförskap. Detta kan leda till både gott och ont. Ett bra sätt är att bygga relationer till vuxna, både med vuxna i ungdomarnas närhet och formella sådana. Ett nätverk måste mobiliseras för att ungdomarna, var de än vistas, skall känna en trygghet (Rydén, 2005).
Generellt sett är standarden sämre i områden där befolkning med utländsk bakgrund är i majoritet och resulterar då i en limiterad dragningskraft. Utan hänsyn till den något sämre standarden är hyresnivån i dessa områden inte allt för olik andra delar av kommunen. Detta kan tolkas som att invånarna i dessa områden betalar en relativt hög hyra i förhållande till standarden. Denna hyresnivå godtas ofta då det finns en avsaknad av bättre valmöjligheter. Sambandet med social- och bostadsbidrag bidrar också till acceptansen av hyresnivåerna, vilket hjälper den ekonomiskt utsatta befolkningen i samhället. En baksida av detta är dock att även lägenheter med sämre standard och kraftigt stegrade hyresnivåer får sin målgrupp (Popoola, 2001).
2.4.2 Mål och strategier på bostadsmarknaden
Hyresmarknaden är beroende av tillgång och efterfrågan, dessutom är den beroende av statliga stödåtgärder, skiftande räntor, bidrag och skatter på fastighetskapitalet. Stödet från samhället går inte enbart till fastighetsägarna utan även till de individuella hyresgäster som inte på egen hand klarar av att komma upp i den köpkraft som fordras för att inneha en bostad (Popoola, 2001).
De mål som förvaltarna eller hyresvärdarna sätter upp kan antingen vara ekonomiska eller förenade med andra värderingar som bygger på förevisningar om hyresgästernas kulturella och sociala kapital. Målen kan också resultera i skilda strategier med syfte att erhålla hyresgäster med den sociala och kulturella förmåga som associeras med varje fastighet inom beståndet. Hyresgästerna kan även handla inom ramen för sina föreställningar, då de söker sig till hyresvärdar som under givna villkor väntas kunna tillfredsställa de krav som kan ställas på en bostad och dess närmiljö. De enskilda aktörernas ambitioner medför att de gör ett försök att frambringa så bra förutsättningar som möjligt i förhållande till sina mål. Detta skapar en god grund för omflyttningsmönster inom och mellan bostadsområden (Popoola, 2001).
De integrationssträvande strategier som hyresvärdarna för på bostadsmarknaden kan grovt delas in i tre tillvägagångssätt, som alla har en segregerande effekt.
♦ Styrning av inflyttningen genom uppställda krav på fast arbete och/eller regelbunden lön.
♦ Styrning av invandrarinflyttningen till fastigheter i områden som enligt fastighetsägarna är i behov av etnisk balans.
♦ Fastighetsägarna godtar hyresgäster utan regelbunden lön eller fast arbete, men för att hålla resten av fastighetsbestånden ”problemfritt” styr de
lägenhetsanvisningarna i förhållande till sin oro om störningar i boendet (Popoola, 2001).
De ekonomiskt obeställda hyresgästernas potential att agera på hyresmarknaden skall sättas i samband med strategierna ovan. Detta kan summeras i hyresgästens möjlighet att invänta vakanser som kan möjliggöra förhandlingslägen för in- och utflyttning i enlighet med deras enskilda önskan. Förhandlingsläget kan innebära att dessa strategier utnyttjas i relation till möjligheterna att skriva kontrakt med en hyresvärd som innehar, enligt de tänkbara hyresgästerna, tilltalande bostäder. Det är ett oregelbundet maktförhållande där
hyresgästerna är i en underordnad ställning. Den sociala ordning som verkar inom det fält som bostadsmarknaden utgör är i sig en demonstration av detta (Popoola, 2001).
3 Empiri
3.1 MKB
Fastighets
AB
MKB är helägt av Malmö Stad och bildades 1946. Idag har MKB 20 500 hyreslägenheter och 1200 lokaler. Det bokförda värdet på fastigheterna uppgår idag till 5,5 Mdr kr. Företaget har som uppgift att vara en ledande aktör på bostadsmarknaden i Malmö med målet att erbjuda ett lockande boende för alla (www.mkbfastighet.se).
Allmännyttiga bostadsföretag arbetar på samma omständigheter som andra
fastighetsföretag, verksamheten drivs dock utan vinstsyfte. Kommunfullmäktige i Malmö har utifrån de speciella krav som ställs på allmännyttiga bostadsföretag utformat tydliga ägardirektiv. Dessa stämmer överens med hur MKB fungerat de senaste åren. Exempel på ägandedirektiven är att MKB skall vara ett allmännyttigt företag. De skall ta sin del av det bostadssociala ansvaret och MKB skall vara en ledande aktör på bostadsmarknaden i Malmö. De ska kunna erbjuda ett brett utbud av bostäder som ger de boende valmöjlighet med avseende på bl. a. standard, läge och pris och lägenheterna skall upplåtas med
hyresrätt. MKB skall stödja Malmös utveckling genom en balanserad nyproduktion och ansvarsfull hyressättning. De skall även, på affärsmässiga grunder, initiera och driva sociala projekt som leder till ökad sysselsättning och minskat bidragsberoende (www.mkbfastighet.se).
MKB:s fastighetsbestånd är utspritt över hela Malmö och en stor del ligger i utsatta områden med hög arbetslöshet, stort bidragsberoende och utanförskap. Att skapa stabila bostadsområden med förutsättningar för god betalningsförmåga är viktigt för MKB. Med ett okonventionellt arbetssätt har deras sociala projekt lyckats bryta utanförskapet, ökat integrationen och skapat förtroendefulla relationer mellan myndigheter och medborgare (MKB:s årsredovisning 2004).
3.2 Stena
Fastigheter
Stena Fastigheter är ett privatägt företag som förvaltar och äger fastigheter i Malmö, Stockholm och Göteborg. De är också verksamma inom storstadsregioner i Holland,
Tyskland, Frankrike och Luxemburg. Deras uppgift är att hyra ut bostäder, lokaler och bilplatser. Stena fastigheters varumärke vill bli sammankopplad med olika värden såsom trygghet, kvalitet, miljö och service.
I Malmö förvaltar Stena fastigheter idag ca 5000 bostäder eftersom de nyligen sammanslagits med Drott. Dessa lägenheter är belägna i Lindängen, Hermosdal, Möllevången, Slottsstaden och Värnhem (se bilaga 1).
Som affärsidé skall Stena Fastigheter genom förvärv, förädling och försäljning av fastigheter öka företagets substans och i tillväxtregionerna vara hyresgästernas första val när det gäller trygga, attraktiva och säkra bostäder och lokaler. Deras vision är att de skall vara ett av de mest lönsamma, kompetenta, innovativa och trygga fastighetsbolagen på marknaden (www.stenafastigheter.se).
3.3 HSB
Sundsfastigheter
HSB Sundsfastigheter bildades vid årsskiftet 1997/1998 som ett aktiebolag. Innan var företaget en separat avdelning inom HSB Malmö. HSB Sundfastigheter är ett dotterbolag till HSB och är ett kooperativ som ägs av sina medlemmar. Idag har företaget ca 1600 lägenheter och 70 lokaler i Malmö. Fastigheterna är belägna bland annat i Lugnet,
Lindeborg, Davidshall, Rörsjöstaden, Ribersborg och Möllevången (HSB Sundsfastigheter, informationshäfte).
HSB Sundsfastigheter har som mål att bygga för alla och tillhandahålla bostäder åt alla. De är en god bit på väg då de har en del äldreboende och studentboende blandat med vanliga hyresbostäder (HSB Sundsfastigheter, informationshäfte).
Företaget vill renodla sig som ett bostadsföretag och har för avsikt att bygga ett stort antal hyresrätter under de närmaste åren. De har också en intention att köpa bra fastigheter i attraktiva lägen (HSB Sundsfastigheter, informationshäfte).
3.4 Intervjuerna
Christel Svensson blev vår kontaktperson i HSB Sundfastigheter och innehar befattningen som Kund och Marknadschef. På Stena Fastigheter intervjuades Helen Welander-Möller som arbetar som Relationsförvaltare. Slutligen träffade vi Stig Andersson på MKB som är ansvarig för utvecklingen i företaget. Samtliga intervjuer tog mellan en halvtimme och en timmes tid.
3.4.1 Kriterier för lägenhetssökande
HSB Sundfastigheter har ett kösystem där den som har stått längst i kö får en lägenhet. Idag är det dock ett hårt tryck på hyreslägenheter så därför är det nästan enbart bosparande hos Föreningssparbanken som får tillgång till de lediga lägenheterna. Genom att vara medlem i HSB och bospara får man bospararpoäng och dessa avgör turordningen till lediga lägenheter. Vill inte dessa ha den lediga lägenheten går följande lägenhet ut till
allmänheten via företagets hemsida. HSB Sundsfastigheter har inte några krav på fast arbete eller inkomst för att få en lägenhet hos dem. Däremot görs en kreditupplysning för att se att intressenterna inte har några upprepade betalningsanmärkningar (Svensson, HSB Sundsfastigheter).
”Det är många från Rosengård som har börjat studera och fått lägenhet hos oss. Jag har sedan kunnat lämna intyg på att de har varit en perfekt hyresgäst. Detta har gjort att de sedan kan få ett förstahandskontrakt hos andra hyresvärdar”. (Svensson, HSB Sundsfastigheter)
För att få en lägenhet hos Stena Fastigheter är det viktigt att inte ha några
betalningsanmärkningar, framförallt inte några hyresskulder. Annars är alla välkomna att söka boende på företagets hemsida (Welander-Möller, Stena Fastigheter).
För en person med gamla betalningsanmärkningar men som idag har fast arbete, är det inga problem att få lägenhet hos MKB. Alla kan komma i situationer med ekonomiska problem, såsom skilsmässa, därför är det viktigt att se helheten (Andersson, MKB Fastighets AB).
”Varje uthyrningsärende är unikt och skall bedömas från fall till fall.”(Andersson, MKB Fastighets AB)
3.4.2 Styrning på bostadsmarknaden
Stena Fastigheter hävdar bestämt att de inte utför någon form av styrning eller stimulering av flyttningsströmmarna i sina fastigheter på något sätt. Welander- Möller berättar att människor söker sig till de områden där de vill bo. Finns det lediga lägenheter hos Stena Fastigheter så får de bostadssökande fritt välja var de vill bo. Samtidigt är det svårt att göra en boendekarriär i Malmö idag eftersom efterfrågan är större än utbudet. Welander-Möller påpekar också att en fastighetsägare inte får styra eftersom detta kan leda till
diskriminering.
”Fast vi försöker ju ibland att det inte bara ska bli invandrare i en trappa utan att det blir mer blandat. Men samtidigt så kan vi inte påverka det så mycket för folk har rätt att välja var de vill bo” (Welander-Möller, Stena Fastigheter).
Efterfrågan på lägenheter i Malmö är idag större än utbudet. Därför blir det inte samma omflyttningsmönster som tidigare vilket gör att det inte går att stimulera
flyttningsströmmen. Andersson i MKB poängterar att det inte är bra att laborera med människor som inte vill, kan eller är motiverade att flytta till ett visst område. Men det är kanske inte så bra om det bara bor människor med utländsk bakgrund i en fastighet för då kan det vara önskvärt att stimulera flyttningsströmmen. Har man inte arbete och blir inlåst i en stadsdel blir det svårt att komma vidare eftersom det är svårt att göra boendekarriär idag (Andersson, MKB Fastighets AB).
HSB Sundsfastigheter vill ha en blandning av olika hyresgäster i sina fastigheter. Företaget hoppas att alla flyttar till det område där det känns bäst att bo (Svensson, HSB
”Det blir bäst harmoni i ett hus då, det bidrar till gemenskapen. Om man trivs och känner sig säker, då vågar man också ta till sig nya människor och kulturer”. (Svensson, HSB Sundsfastigheter)
3.4.3 Strategier för motverkning av segregation
På frågan vilka strategier HSB Sundsfastigheter har för att motverka segregationen svarar Svensson;
”Det är en irrelevant fråga för oss, det måste nog upp på MKB: s nivå.” (Svensson, HSB Sundsfastigheter)
HSB Sundsfastigheter vill ordna boende som kan attrahera alla, men de har ingen speciell strategi för att motverka segregationen. Idag har inte företaget några sådana problem i sitt fastighetsbestånd (Svensson, HSB Sundsfastigheter).
MKB har kommit närmare sina kunder i och med den decentraliserade organisationen. Detta gör att de kan se det specifika behov som varje område besitter. För att motverka segregationen skapar MKB mötesplatser och nätverk för de boende. För arbetssökande i Rosengård har en egen arbetsförmedling upprättats. Jobbakuten är dess namn och
upprättades 1998. Denna finansieras av MKB och fokuserar på att motverka ekonomiska och sociala problem i stadsdelen (Andersson, MKB Fastighets AB).
”Vi kan inte lösa arbetslösheten, men vi kan hjälpa till.” (Andersson, MKB Fastighets AB)
MKB satsar även på att hjälpa ungdomarna in i samhället genom en friidrottsskola på inomhusarenan Athleticum. En buss samlar upp ungdomarna och kör dem till träningen. Detta projekt började i en liten skala men har nu blivit större. I detta projekt samverkar nu förutom MKB, 23 skolor, Malmö Stad och ett antal privata företag (Andersson, MKB Fastighets AB).
MKB har även haft så kallade Boinformatörer som har gått runt och knackat dörr för att få kontakt med hyresgästerna och framföra budskap om MKB och även lyssna vad de boende har att säga (Andersson, MKB Fastighets AB).
I arbetet mot segregationen arbetar Stena Fastigheter mycket med sina hyresgäster. Bland annat så har trappvärdar införts i kvarteret Leonard vid Möllevångstorget. En trappvärd är en hyresgäst som bor i en av lägenheterna i trappuppgången och som har anmält sig själv för uppdraget. De har som uppgift att förmedla information till de övriga hyresgästerna från Stena Fastigheter. Samtidigt skall trappvärden informera företaget om vad som händer i trappuppgången. Genom detta har Stena Fastigheter lättare att nå de boende och
hyresgästerna känner att de är mer delaktiga och kan påverka. Fler boende med utländsk bakgrund har visat intresse för att bli trappvärd just därför att de ser möjligheten att kunna influera boendemiljön (Welander-Möller, Stena Fastigheter).
HSB Sundsfastigheter har trappombud som liknar de trappvärdar som Stena fastigheter infört. De finns till för att skapa en trygghet bland de boende och även för att HSB Sundsfastigheter skall veta vad som händer i trappuppgångarna (Svensson, HSB Sundsfastigheter).
Problemet behöver inte vara själva boendet utan det kan vara livssituationen. Därför försöker Stena Fastigheter iaktta vilket ansvar de har jämtemot stadsdelsförvaltningen. Är det livssituationen som är problemet så ska inte Stena Fastigheter ta hand om och arbeta med detta (Welander-Möller, Stena Fastigheter).
” Vi är med och stöttar och försöker skapa nätverk. Trivs man bättre med sitt liv är det lättare att sköta sitt boende” (Welander-Möller, Stena Fastigheter).
I Lindängen stödjer Stena Fastigheter en förening med att driva ett gym för ungdomar. Lindängen gym har ca 200 medlemmar varav 50 av dessa är vuxna. Här har stökiga ungdomsgäng en chans att komma in i samhället, de kan få en positiv vuxen förebild och eventuellt kan de också få arbete genom de vuxnas hjälp. Får Stena Fastigheter en kontakt
med en positiv förening bidrar de gärna med resurser till att driva arbetet mot segregation t ex genom att subventionera hyran och renovera lokalen (Welander-Möller, Stena
Fastigheter).
3.4.4 Samarbete för motverkning av segregation
Stena Fastigheter deltar i flera olika samverkandeprojekt för att motverka segregationen. ”Välfärd för alla” är ett av dessa projekt där Stena Fastigheter är en av aktörerna
tillsammans med stadsdelsförvaltningen. Där skall tio ”brobyggare” tas ut från bl. a. föreningar för att ”bygga broar” mellan svenskar och invandrare och minska utanförskapet (Welander-Möller, Stena Fastigheter).
Företaget har också varit med om att göra det så kallade ”Hermosdalslyftet”. Där byggde man om parken och skapade mötesplatser. Welander-Möller anser att de är allmänt kända i samhället för att samverka med olika föreningar, tex IFK Malmö, för att främja
integrationen (Welander-Möller, Stena Fastigheter).
Det är viktigt att ideell, privat och offentlig sektor samarbetar med frågor som berör segregation. I Rosengård har MKB inte haft något samarbete med andra aktörer, vad det beror på kan Andersson inte svara på. Dock har de ett väl fungerande samarbete med Stena Fastigheter och andra privata företag för att bland annat göra Möllevången mer attraktivt (Andersson, MKB Fastighets AB).
HSB Sundsfastigheter har inte inom företaget diskuterat etnisk boendesegregation och för inte något samarbete med andra aktörer i denna fråga (Svensson, HSB Sundsfastigheter).
3.4.5 Ägandeformens betydelse
HSB Sundsfastigheter anser att kommunala bostadsföretag måste arbeta med detta på ett annat vis och ta ett större ansvar än övriga privata företag. Samtidigt så kallar Svensson HSB Sundsfastigheter som ett ”halvkommunalt” bolag vilket många i omvärlden ser dem
som. Med detta menar Svensson att inte ”stirra sig blind på börsen” utan att de även anser samhällsbilden vara viktig (Svensson, HSB Sundsfastigheter).
Welander- Möller tror att ägandeformen har stor betydelse i arbetet mot segregation. I fastighetsbudgeten finns pengar till drift och sedan inget mer men ägaren av Stena Fastigheter, Dan Ohlsson anser att detta är viktigt. Han vill att Stena Fastigheter skall arbeta mot detta trots att det inte är gratis. Dan Ohlsson, vill att företaget skall arbeta mycket med relationsförvaltning, t ex självförvaltning och samarbeta med olika föreningar. Självförvaltning går ut på att de boende i ett område själva tar hand om sina trapphus och gårdar för att skapa en gemenskap. Genom detta skapar företaget goda relationer med sina boende och hög trivsel (Welander-Möller, Stena Fastigheter).
I MKB:s ägardirektiv står det tydligt att företaget skall ha ett socialt ansvar. De har en styrelse som är politiskt tillsatt av Malmös kommunfullmäktige, dvs den representativa demokratin och Malmös valda ombud. Eftersom de har ett kommunalt styre är det självklart att MKB har ett socialt ansvar (Andersson, MKB Fastighets AB).
4 Analys
4.1 Fastighetsägarnas roll i segregationen
Den svenska integrationspolitiken understödjer insatser för lika rättigheter, skyldigheter och möjligheter för alla oavsett bakgrund. Målen som integrationspolitiken framställer verkställs genom insatser inom bland annat arbetsmarknads-, utbildnings-, bostads- och hälsopolitiken. Enligt åtgärdsplanen som Malmös integrationsråd har tagit fram skall kommunen samverka med MKB och andra fastighetsägare för att göra bostadsområden trygga inom Malmö.
Både MKB och Stena Fastigheter samarbetar med varandra, andra fastighetsföretag samt stadsdelsförvaltningen. För att göra vissa bostadsområden mer attraktiva är MKB och Stena Fastigheter med i flertalet projekt. De har bland annat medverkat i
”Hermosdalslyftet” som har varit tillägnat att göra boendet renare och tryggare samt arbetet med att göra Möllevången tryggare. Stena Fastigheter deltar även i ett projekt tillsammans med bland annat stadsdelsförvaltningen för att motverka segregation. Detta projekt kallas ”Välfärd för alla”, där tio ”brobyggare” tas fram för att skapa gemenskap mellan invandrare och svenskar (Welander-Möller, Stena Fastigheter).
Etnisk boendesegregation har HSB Sundsfastigheter inte diskuterat inom företaget och något samarbete förs inte med andra aktörer i denna fråga. Svensson anser att segregation är en fråga på MKB:s nivå och är därför en oväsentlig fråga för dem. Detta på grund av att HSB Sundsfastigheter inte har denna typ av problem i sitt fastighetsbestånd (Svensson, HSB Sundsfastigheter).
Förutsättningar och redskap måste, enligt integrationsverket, skapas för att individerna ska kunna skapa en framtid i sitt nya hemland. Både infödda som invandrande svenskar skall vara involverade och solidariska för integrationsprocessen (www.integrationsverket.se).
Enligt artikeln ”Ungas segregering oroar forskare” av Hanna Rydén är Malmös ungdomar mer segregerade än Sveriges övriga. Många lever utan framtidstro och lämnar inte sin
stadsdel. En stor del av dem har inga fritidsintressen och driver då mest runt i gäng. Att bygga upp en relation med vuxna som förebilder är betydande för ungdomarna då de känner sig tryggare.
Både MKB och Stena Fastigheter har valt att satsa på ungdomar. MKB med transporthjälp till friidrottsskolan på Athleticum och Stena Fastigheter med Lindängengym. För
människor som behöver hjälp att komma in på arbetsmarknaden har MKB startat upp en egen arbetsförmedling i form av Jobbakuten i Rosengård. Integrationsverket påpekar också att arbetet för integration inte skall göras åt någon, utan presteras av och genom alla
berörda parter. Denna punkt var också MKB mycket tydlig på, att ideell, privat och offentlig sektor bör samverka med ärenden som berör segregation.
4.2 Närheten till de boende
I boken ”Den delade staden” understryker Popoola att segregation både kan vara frivillig eller ofrivillig. Den frivilliga segregationen är då ett resultat av att människor väljer bostadsområde efter de ekonomiska, kulturella och sociala förutsättningar som de har.
Uppfattningen hos Stena fastigheter och HSB Sundsfastigheter är att människor med utländsk bakgrund som frågar efter lägenhet hos dem ofta söker sig till områden där personer med samma bakgrund finns. En förklaring till att människor delas upp är olikheterna i kulturen såsom religion, familjesyn, könsroller, språk och seder enligt Bevelander m.fl. För att få trygghet och stöd flyttar därför invandrargrupper gärna nära varandra och bevarar på så sätt sin etnicitet. (Bevelander m.fl. 1997) Samtidigt finns det en tro generellt bland företagen att människor väljer område där det känns bäst att bo.
Popoola påpekar dock att alla människor inte kan bo var de vill på grund av bristande ekonomiska resurser. MKB är inne på samma spår som Popoola och menar att det idag är svårt att bo där det önskas om arbete saknas. Utan försörjning är det lätt att bli fast i ett område samtidigt som det är stor bostadsbrist i Malmö vilket gör det svårt att göra en boendekarriär idag.(Andersson, MKB Fastighets AB) Detta problem tar också Bevelander
m.fl. upp i sin förklaring till etnisk boendesegregation. Han framhåller att valet av
bostadsområde påverkas av statusen i socioekonomi såsom utbildning, inkomst eller yrke.
För hyresvärdarna är det viktigt att deras hyror blir inbetalda av sina hyresgäster varje månad. Detta eftersom förvaltning är en stor ekonomisk risk. Med detta följer att
hyresvärdarna är måna om att de boende har en trivsam boendemiljö som de kan tänka sig fortsätta vistas i.(Popoola, 2001)
För att se till att de boende trivs och sköter sig har Stena Fastigheter upprättat trappvärdar som förser företaget om väsentlig information vad som händer i trappuppgången. Även hyresgästerna har möjlighet att påverka hur de vill ha det i boendemiljön. Detta gör att kontakten mellan hyresvärdarna och de boende blir närmre och de boende känner medverkan i det som händer. Möjligheten att få de med utländsk bakgrund engagerade i arbetet verkar också ha lyckats eftersom fler och fler anmäler sig (Welander-Möller, Stena Fastigheter). Även HSB Sundfastigheter har infört så kallade trappombud för att närma förhållandet med hyresgästen och skapa en god trygghet.
I MKB har boinformatörer besökt hyresgästerna för att informera om företaget och dess tankar och även lyssnat på om de boende har haft några åsikter. Detta har gjorts för att relationen mellan företaget och hyresgästerna skall bli bättre. Dagens hårda konkurrens mellan fastighetsföretag kräver en nära kontakt till de boende. En bred service och goda relationer till sina kunder kräver dagens samhälle för att dessa skall stanna kvar.
Framförallt krävs en nära relation till boende med utländsk bakgrund för att förvaltningen skall fungera väl (Ramberg, 1996). MKB har, förutom sina boinformatörer, också jämnat ut sin organisation till ett mer decentraliserat företag vilket har gjort att de kommit kunderna närmre. Detta leder till att MKB bättre kan se varje områdes specifika behov (Andersson, MKB Fastighets AB).
4.3 Styrning
på
bostadsmarknaden
Enligt Popoola är de mål som fastighetsföretagen sätter upp antingen ekonomiska eller förenade med andra värderingar som bygger på förevisningar om hyresgästernas kulturella
och sociala kapital. Fastighetsföretagen måste fylla sina vakanser för att klara sina ekonomiska mål och stärka sin position på marknaden. Samtidigt krävs det att hänsyn tas till de problem fastighetsföretagen kan hamna inför om de inte får in sina hyror (Popoola, 2001)
För att få hyra en lägenhet hos HSB Sundsfastigheter och Stena Fastigheter är det viktigast att inte ha några betalningsanmärkningar, framförallt inga hyresskulder. På HSB
Sundsfastigheter har även bosparande i Föreningssparbanken förtur vilket innebär att det nästan enbart är dessa som får lägenhet pga. bostadssituationen i Malmö idag (Svensson, HSB Sundsfastigheter). MKB bedömer istället helheten, betalningsanmärkningar behöver alltså inte vara ett hinder för en lägenhetssökande (Andersson, MKB Fastighets AB). Det som är gemensamt för alla dessa är att inget krav på fast inkomst krävs.
Fastighetsföretagen bedömer vilka som uppfyller kraven för att få kontrakt hos dem. Detta speglar en relation av makt mellan hyresvärd och hyresgäst där hyresvärden har en
maktfördel. Maktförhållandet leder till att höga krav ställs på de människor som söker lägenhet såsom fast arbete och ekonomisk säkerhet (Popoola, 2001).
Popoola presenterar också tre integrationssträvande strategier som existerar på bostadsmarknaden, alla med en segregerande effekt. Dessa är att fast inkomst krävs, styrning av invandrarinflyttning till områden som är i behov av etnisk balans och att de godtar hyresgäster utan regelbunden lön och placerar dessa i problemfastigheter.
Samtliga undersökta företag är överens om att en blandning av svenskar och invandrare är bäst att ha i en fastighet. Stena Fastigheter liksom HSB Sundsfastigheter anser att det är bättre med en blandning av olika folkgrupper än enbart invandrare. Welander-Möller tillägger dock att det inte går att påverka så mycket eftersom människor har rätt att själva välja var de vill bo. HSB Sundsfastigheter menar att det blir bäst harmoni i en fastighet vid en blandning och att detta bidrar till gemenskapen (Svensson, HSB Sundsfastigheter). Det skulle vara önskvärt att stimulera flyttningsströmmen om det bara bor människor med utländsk bakgrund i en fastighet men samtidig är det svårt att flytta på människor som inte är kapabla eller motiverade att flytta till ett visst område (Andersson, MKB Fastighets AB). Åtgärder för att motverka etnisk diskriminering, främlingsfientlighet och rasism ingår
i integrationspolitiken. Därför kan det vara svårt att styra flyttningsströmmen eftersom detta kan leda till diskriminering av de bostadssökande, påpekar Welander-Möller på Stena Fastigheter.
4.4 Ägarformens
betydelse
Mellan olika fastighetsägare kan ägarstrukturen variera. Detta leder till att motiven också skiftar mellan olika fastighetsföretag (Fastighetsekonomisk analys). De berörda
fastighetsföretagen har alla samma uppfattning om att äganderollen har betydelse för arbetet mot segregation. HSB Sundsfastigheter anser att kommunala bostadsföretag har ett större ansvar i detta ärende än t.ex. privata bostadsföretag. Svensson menar också att HSB Sundsfastigheter är ett ”halvkommunalt” bolag som även anser samhällsbilden vara viktig (Svensson, HSB Sundsfastigheter). I privata företag har ägaren en stor betydelse och vad han/hon vill med sitt företag. Stena Fastigheters ägare, Dan Ohlsson, har valt att lägga stor vikt på sociala frågor eftersom han tycker det är viktigt och vill att företaget skall arbeta mycket med relationsförvaltning (Welander-Möller, Stena Fastigheter). Eftersom MKB har en styrelse som består utav Malmös valda ombud, tillsatt av kommunfullmäktige, är det påtagligt att företaget har ett socialt ansvar, vilket också står i ägardirektiven (Andersson MKB Fastighets AB).
5 Slutsatser
Ett fastighetsföretag kan inte själva ta på sig rollen som integrationsskapare, men de kan hjälpa till på vägen. Ett nära samarbete med kommun och stadsdelsförvaltning är att föredra då det inte behöver vara själva boendet som är problemet. Företagen kan hjälpa till på olika sätt såsom att subventionera hyror till olika föreningar, samverka med andra aktörer i projekt och skapa nätverk för de boende. Kommun, företag, invandrare och svenskar måste arbeta sida vid sida för att göra utsatta bostadsområden tryggare och mer attraktiva, alla måste vara delaktiga.
En styrning av flyttningsströmmen är svår att utföra på bostadsmarknaden. Människor måste få välja i vilket område de vill bo i och människor med utländsk bakgrund skall ha samma rättigheter som infödda. Samtliga företag som är med i studien anser att blandning av svenskar och invandrare är fördelaktigt att ha i en fastighet. En blandning bidrar till gemenskapen och skapar en god harmoni. Men försiktighet skall tas med människor som inte är kapabla att flytta till ett visst område och styrning kan även leda till diskriminering som företagen självklart vill undvika. Samtidigt påverkar utbildning, inkomst eller yrke var människor kan bosätta sig. Det är lätt att människor delas upp efter de olikheter som finns i kulturen såsom religion, familjesyn, könsroller, språk och seder. Genom att
invandrargrupper bosätter sig nära varandra kan de få trygghet och stöd och bevarar också på så sätt sin etnicitet.
Betalningsanmärkningar är det som främst hindrar bostadssökande att få en lägenhet i allmänhet men även hos Stena Fastigheter och HSB Sundsfastigheter. I MKB bedömer man från fall till fall eftersom varje uthyrningsärende är unikt. Ett fastighetsbolag vill hyra ut sina lägenheter och undvika vakanser för att få verksamheten att gå runt. De är beroende av att hyrorna kommer in varje månad och måste därför bedöma vilka som uppfyller kraven för ett lägenhetskontrakt. Detta leder till att ett maktförhållande skapas mellan hyresvärd och hyresgäst där hyresvärden är den som har övertaget.
Ägandeformen har stor betydelse för arbetet mot segregation. Kommunala bostadsföretag har en politisk styrelse och representeras av kommunens folkvalda ombud. Detta gör att
sociala frågor såsom segregation tydligt finns inskrivna i ägardirektiven. I privata
fastighetsföretag ligger detta beslut hos ägaren och det är därför han/hon som bestämmer om företaget ska arbeta med segregation. I Stena Fastigheter har ägaren valt att lägga stor kraft på relationsförvaltning för att skapa närhet till kunderna. Ett kooperativ är främst till för sina medlemmar och dessa har förtur till lägenheterna företaget äger. Detta leder till att icke-medlemmar får det svårt att få tillgång till en lägenhet. HSB Sundsfastigheter har uppfattningen att arbetet mot segregation främst hört till de kommunala bolagens verksamhet.
6
Diskussion
Det är viktigt att ha i åtanken att myndigheterna skall ha den största rollen i
integrationsprocessen. Fastighetsägarna kan inte på egen hand lösa segregationsproblemet. Samtidigt krävs att alla iblandade aktörer samverkar med varandra för att motverka denna svårighet. Detta involverar även att invandrarna måste visa intresse för att det skall fungera.
Det är mindre bra att HSB Sundsfastigheter skjuter ifrån sig detta problem till MKB. Samtidigt är det viktigt att uppmärksamma att HSB Sundsfastigheter inte har detta problem i sina fastigheter. Frågan kan då ställas varför de inte har problemet i sitt fastighetsbestånd eftersom de heller inte gör något för att motverka segregationen? Det är stor bostadsbrist i Malmö idag och de som bosparar i Föreningssparbanken har förtur hos HSB
Sundsfastigheter. Detta kombinerat med ett kösystem gör det svårt att få tillgång till en lägenhet i HSB Sundsfastigheter. Det är svårt att tro att nyanlända invandrare börjar bospara det första de gör i det nya landet. Det är mer sannolikt att människor med utländsk bakgrund, som bott i landet ett tag och är mer integrerade i samhället, börjar bospara. Vi tror att detta kan vara en anledning till att HSB Sundsfastigheter inte har problem med segregation i sina fastigheter. På HSB:s hemsida kan vi läsa att alla är välkomna att bli medlem i HSB förutsatt att en medlemsavgift betalas årligen.
Inom den privata fastighetsvärlden är ägaren avgörande för hur mycket tid och pengar ägaren vill att fastighetsföretaget ska lägga ner för att motverka segregationen. Eftersom segregation är ett aktuellt ämne idag och att kunderna blir allt viktigare för dagens
fastighetsföretag är det tydligare att fler privata företag bryr sig mer om relationer och det sociala. Stena Fastigheter har fördelen att ha en ägare som är intresserad av att driva
sociala frågor, såsom segregation. Det kan finnas många anledningar till att företaget väljer att arbeta med sociala frågor. En kan vara att företaget genom att skapa goda relationer med sina kunder på så sätt gör kunderna nöjda så att de stannar kvar som boende hos dem. Det blir en stor utgift för företaget att ha en stor omflyttning i sina fastigheter.
Utvecklingen går också åt det håll att service blir alltmer viktigt som konkurrensmedel för att få kunderna att stanna. Samtidigt finns det en brist på hyreslägenheter i dagens Malmö
och omflyttningen är inte så stor, vilket kan göra att företagen arbetar mycket med nuvarande kunder för att få områdena mer attraktiva. Stena fastigheter med sitt föredömliga arbete mot segregation kan också bli en god förebild för andra privata fastighetsföretag.
Att MKB har en stor roll i det sociala arbetet känns ganska självklart. Detta på grund av att de är ett kommunalt företag och att de har en politisk styrelse. MKB gör väldigt mycket för att bland annat motverka segregation och det känns bra att olika fastighetsföretag
samverkar med varandra i dessa frågor. För framtiden är det också nödvändigt att samarbete sker mellan olika aktörer för att alla ska ha samma chans att komma in i samhället och verka på lika villkor i bostadsmarknaden.
Vi har uppfattningen att fastighetsföretagen gärna vill försöka styra flyttningsströmmen men att det är svårt att åstadkomma. Detta på grund av att det finns risk för diskriminering och att de boende har en egen vilja. Om inte de boende vill, kan eller är motiverade är det svårt att styra dem. Fastighetsföretagen tror att människor med utländsk bakgrund gärna söker sig till områden där andra med liknande bakgrund finns.
Ibland kan det enligt oss vara bra med styrning om syftet blir att integrera invandrare i samhället. Men samtidigt som invandrare bor med svenskar behöver inte detta betyda att de blir mer integrerade i det svenska samhället. Det kanske kan hjälpa till att invandrare inte känner sig lika utanför men vi tror att ett arbete har större betydelse för integrationen än att bo tillsammans med svenskar.
Det är bra att dagens fastighetsägare har insett värdet av kunden. Fortfarande är de ekonomiska målen viktiga men kundens välmående är minst lika viktig idag. Fastighetsföretagen har insett att de inte överlever utan kunden.
Efter att ha studerat fastighetsägarnas roll i Malmös segregation känner vi båda att det här ämnet skulle kunna bearbetas mer. Ett förslag kan vara att undersöka segregationen utifrån de segregerades perspektiv och vilken roll de tycker fastighetsägarna har.
7 Referensförteckning
Tryckta källor:Bevenlander, Pieter, Carlson, Benny och Rojas, Mauricio, (1997)”I Krubärslandets storstäder- om invandrare i Stockholm, Göteborg och Malmö”, Kristianstads Boktryckeri AB, Kristianstad
HSB Sundsfastigheter, informationshäfte, ”Ett bostadsbolag med visioner”, (2004) Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, (2003) Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, , Fastighetsnytt Förlag AB, Södertälje
Magnusson, Lena, (2001),”Den delade staden. Segregation och etnicitet i stadsbygden”, Borea Bokförlag, Umeå
MKB:s årsredovsing, (2004) ”Ingen vanlig hyresvärd”, Lund
Popoola, Margareta, (2001) Hyresvärdarnas inflytande över segregationen. I Magnusson, Lena (red), ”Den delade staden. Segregation och etnicitet i stadsbygden.”, Borea Bokförlag, Umeå
Ramberg, Klas, (1996), ”Svensk mångfald – förvaltning och boende i några invandrartäta bostadsområden”, Reproprint AB, Tumba
Starrin, Bengt, Renck, Barbro, (1996) Den kvalitativa intervjun. I Svensson, Per-Gunnar, Starrin, Bengt (red),”Kvalitativa studier i teori och praktik”, Studentlitteratur, Lund Sydsvenskan, (22 maj 2005), Rydén, Hanna, ”Ungas segregation oroar forskare”, s. 4-5
Wallén, Göran, (1996)”Vetenskapsteori och forskningsmetodik”, Studentlitteratur, Lund,
Referenser från internet: www.integrationsverket.se (2005-04-21) www.malmo.se (2005-04-20) www.migrationsverket.se (2005-05-26) www.mkbfastighet.se (2005-05-10) www.ne.se (2005-04-19) www.regeringen.se (2005-04-21) www.stenafastigheter.se (2005-05-09)
Intervjuer:
Andersson Stig, MKB Fastighets AB, Utvecklingsansvarig, 2005-05-18
Svensson Christel, HSB Sundsfastigheter, Kund och Marknadschef, 2005-05-03 Welander-Möller Helen, Stena Fastigheter, Relationsförvaltare, 2005-05-16
Bilagor
Bilaga 2: Intervjufrågor
1. Hur prioriterar ni de som är intresserade av att flytta in i era lägenheter?
2. Försöker ni stimulera flyttningsströmmen på något sätt?
3. Hur stor andel invandrare har ni i era lägenheter?
4. Gör ni något för att motverka segregationen i era fastigheter? Hur ser dessa strategier i så fall ut? Hur mycket tid lägger ni ner? Hur viktigt är det för er?
5. Vad anser ni att den etniska boendesegregationen beror på?
6. Samarbetar ni med några andra aktörer för att motverka segregationen?
7. Har äganderollen någon betydelse för hur ni arbetar med integrationen inom företaget? På vilket sätt då?
