ÖREBRO UNIVERSITET Handelshögskolan
Företagsekonomi; C- uppsats Handledare: Stig Andersson Examinator: Lars-Göran Thornell Höstterminen 2009
Förvaltningsfastigheters verkliga värde
- En undersökning om hur bolagsledningar kommenterar förvaltningsfastigheters
värdeförändring -
Magdalena Ivarsson 850115 Sara Jahkopson 860107 Elin-Marie Lönnström 810103
Abstract
Previous studies have shown that the way company management comments on the companies result can be explained by using attributional theory. This social psychological theory is based on that good results often is explained on the basis of the company’s performance, while poorer results is linked to external causes. The theory has been studied in listed and unlisted companies on several occasions and the results have been inconclusive. Good performance were often explained by notion that was linked to their strategy or skilled employees, while poor results were explained by, for example, economic situation or the weather. In 2005 the international accounting rule, IFRS was adopted in Sweden, which resulted in changes to the companies affected by this. One of the big differences was IAS 40 which includes how investment properties were to be valued at fair value. It is not easy to determine a fair value and criticism has been leveled at this method of accounting. Kjaer says, inter alia that the valuation itself, vary considerably between companies and it is therefore difficult to compare these values. Criticism has been particularly affected the fair value of the recession.
When we got in contact with the difficulties regarding valuation of investment properties to fair value we thought that the subject was very interesting and wanted to investigate it further. We chose to do so by an attributional perspective. Our purpose was not evaluation per se, but to investigate how the company management explained a write up/ down and how/if these comments was different in relation to the economic situation and value change. To answer the study's purpose, we studied the annual reports of all listed property company management listed on the Stockholm Stock Exchange. Annual reports from the years 2006 and 2008 were selected. The study showed that the revaluation (write-ups) was explained on the basis of both internal and external factors while impairment (write-downs) only explained by external factors. The result can therefore conform to support the attributional theory and Company management can be said are using verbal strategies to improve the companies’ images, which affect the trustworthiness in the annual reports.
Förkortningar och definitioner
FörkortningarBFN – Bokföringsnämnden BR – Balansräkning
IASB – International Accounting Standard Board IAS – International Accounting Standard
IFRS – International Financial Reporting System RR - Resultaträkning
ÅRL – Årsredovisningslagen
Definitioner
Anskaffningsvärde: avser den ersättning som har lämnats vid förvärvet.
Förvaltningsfastigheter: med förvaltningsfastigheter avses de fastigheter vilka innehas i syfte att generera hyresinkomster, värdestegring eller en kombination av dessa.
Verkligt värde: syftar till det belopp förvaltningsfastigheten skulle kunna överlåtas mellan kunniga, oberoende parter vilka har ett intresse av att transaktionen genomförs. (IAS 40 p.5)
Förord
Vi vill först och främst framföra ett stort tack till vår handledare under denna uppsats, Stig Andersson. Stig har kommit med både idéer och kritik under hela undersökningens gång. Men framförallt har han med sin positiva inställning och sitt glada humör alltid tillfört nya krafter när vi stundtals kört fast. Vi vill även tacka vår bihandledare Olle Westin samt alla opponentgrupper som under terminen gett oss konstruktiv och bra kritik.
Örebro den 8 januari 2010
1
Innehåll
1. Inledning ...1 1.1. Problembakgrund ...2 1.2. Syfte ...3 1.3. Undersökningsfrågor ...3 1.4. Disposition ...3 2. Attributionsteori ...4 2.1. Attributionsfel ...4 2.2. Tidigare studier ...5 3. Metod ...7 3.1. Ämnesval ...7 3.2. Val av metod ...73.3. Bolag och årsredovisningar ...8
3.4. Val av teori ...8 3.5. Insamling av empiri ...9 3.6. Modell ... 11 4. Empiri ... 13 4.1. Värdering 2006 ... 13 4.2. Värdering 2008 ... 18 4.3. Sammanfattning empiri ... 24 5. Analys ... 25 5.1. Bolagen 2006 ... 25 5.1.1. Sammanfattning 2006 ... 27 5.1.2. Modell 2006 ... 27 5.2. Bolagen 2008 ... 28 5.2.1. Sammanfattning 2008 ... 30 5.2.2. Modell 2008 ... 31 6. Slutsats ... 32 6.1. Övriga reflektioner ... 33
6.2. Förslag till vidare studier ... 34
7. Litteraturlista ... 35
7.1. Årsredovisningar ... 36 Bilaga……….……..Värdering till verkligt värde
1
1. Inledning
Syftet med den externa redovisningen är i grunden att förmedla ekonomisk information som i sin tur används av bolagets intressenter. De som använder den ekonomiska informationen och har ett direkt intresse av bolagets resultat är exempelvis leverantörer, kunder, anställda, långivare och framförallt ägarna. (Smith, 2000) 2005 antogs det internationella regelverket IFRS – International Financial Reporting System inom svensk redovisning och har sedan dess blivit en allt vanligare del i svenska bolags redovisning. Enligt IASB:s föreställningsram bör den externa redovisningen anta fyra grundläggande egenskaper; begriplighet, jämförbarhet, relevans och tillförlitlighet. Dessa egenskaper är ofta svåra att fastställa, speciellt när det gäller värderingar gjorda till verkligt värde. Värderingar till verkligt värde baseras på framtida kassaflöden som många gånger bygger på antaganden och uppskattningar. Föreställningsramen innehåller därför upplysningskrav om hur bolaget ska ge tydlig information om hur värderingen är utförd. (Sundgren et al, 2007)För de bolag som valt eller blivit tvungna att tillämpa det internationella regelverket har det medfört att de ställts inför nya utmaningar vid anpassningen till IFRS. En av de förordningar där skillnader finns i förhållande till det svenska regelverket är IAS 40 som reglerar hur förvaltningsfastigheter ska behandlas i redovisningen samt vilka upplysningar om värdering som krävs (IAS 40 p.1). Förvaltningsfastigheter kan enligt förordningen tas upp till anskaffningsvärde eller verkligt värde vilket kan fastställas genom olika metoder (IAS 40 p.5). Enligt den svenska modellen hade det tidigare bara varit tillåtet att värdera till anskaffningsvärde men i och med tillämpandet av IFRS öppnades nya möjligheter upp. Att värdera en fastighet till verkligt värde är inte helt okomplicerat och det finns inom redovisningen flera möjliga metoder att använda. ( Nordlund, 2008) Syftet med införandet av IFRS var bland annat att öka jämförbarheten internationellt men även att öka insynen i redovisningen. Värdering till verkligt värde har dock väckt debatt i Sverige. Vissa menar att jämförbarheten företag emellan inte alls blir bättre då värderingen många gånger bygger på värderingsmodeller där en mängd antaganden är gjorda. Verkligt värde i ett företag behöver inte alls stämma överens med vad som är verkligt värde i ett annat företag. (Kjaer, 2008)
Enligt årsredovisningslagen ska årsredovisningen bestå av balansräkning, resultaträkning, noter och förvaltningsberättelse. Om det är nödvändigt för att skapa en rättvisande bild av bolaget ska även tilläggsupplysningar lämnas. (ÅRL 2:2-3§) Förvaltningsberättelsens innehåll regleras i årsredovisningslagens 6:e kapitel. Här ska ytterligare upplysningar ges om sådana förhållanden som inte går att utläsa direkt ur noter, balans eller resultaträkningen men ändå är av betydelse. Upplysningar ska lämnas om exempelvis framtida utveckling och risker, väsentliga händelser som inträffat under året samt annan information som är relevant vid intressenters bedömning av bolagets resultat och ställning. (ÅRL 6:1§) Övrig frivillig information kan ledningen lämna där de anser att det är relevant. Informationen kan vara av sådant slag att den redovisats i till exempel noter men som på frivillig basis ändå förklaras ytterligare. (BFN U 96:6) Den frivilliga informationen tenderar att öka och anledningar till detta antas vara den utveckling informationssamhället går igenom samt att vissa poster inte går att lösa värderingsmässigt. Detta medför att bolagen då väljer att informera om den utanför BR och RR för att ge årsredovisningsläsarna den viktiga informationen. (Sundgren et al, 2007) Det är inte bara mängden information som ökat utan även betydelsen av denna. Vilken frivillig information som lämnas varierar mellan bolag och över tiden. För att försöka förklara skillnaden i de uttalanden och kommentarer gällande informationen bolagsledningen lämnar i sin årsredovisning
2 finns det olika teorier som försöker att förklara detta, en av dessa är attributionsteorin. Attributionsteorin är en socialpsykologisk teori som bygger på att människor tenderar att förklara goda resultat med interna faktorer medan sämre resultat förklaras utifrån externa faktorer och omständigheter. (Aerts, 2005) Inom attributionsteorin har det tidigare gjorts ett antal studier där det visat sig att goda resultat gärna förklaras med den personliga prestationen medan sämre resultat vanligen förklaras utifrån till exempel marknadsläget. (Aerts, 1994)
1.1. Problembakgrund
”Verkligt värde fungerar inte i konjunkturnedgång!”(Kjaer, Balans s. 45 nr 6, 2008)
Ovanstående citat kommer från en artikel i Balans där värdering till verkligt värde behandlas. Kjaer menar att värdering till verkligt värde påverkar tillförlitligheten i redovisningsinformationen på ett negativt sätt. Författaren menar vidare att värderingen blir mer och mer overklig ju sämre resultat och ställning ett företag har, detta i så hög grad att det kan försämra konjunkturen ytterligare. Kjaer tror också att då marknadspriserna går ner vid en lågkonjunktur leder detta till att företagsledningar letar efter argument att bromsa nedskrivningarna med. Värdering till verkligt värde i högkonjunktur medför att bolagen lättare kan uppnå sina mål då det finns möjligheter att värdera upp det verkliga värdet. En av riskerna är att stora uppskrivningar kan bidra till goda koncernresultat och det behöver inte öka kassan men kan leda till krav på förhöjd utdelning. (Kjaer, 2008)
Som vi tidigare nämnt är huvudsyftet med årsredovisningen att ge information till bolagets intressenter där den ligger till grund för beslut de tar rörande det aktuella bolaget. Den information som delges i de finansiella rapporterna regleras av lag men viss information är frivillig. De regler som styr värderingen till verkligt värde är desamma för samtliga bolag, det som skiljer är hur bolagen gör de bedömningarna som ligger till grund för värderingen. Utöver den reglerade informationen finns det möjlighet för bolagen att lämna information av frivillig karaktär. Här kan tänkas att de utnyttjar möjligheten att förklara eventuell problematik som uppstått vid värdering till verkligt värde av såväl upp- som nedskrivningar. Vi anser att det ligger en viss problematik i hur olika bolag väljer att hantera värderingen och huruvida resultat av hanteringen är tillförlitlig och inte ger intressenterna information som är vinklad. Kjaer (2008) poängterar även vikten av att värderingen måste ske utifrån samma modell oavsett om det går upp eller om det går ner. Det bidrar till att det är av stor vikt att tänka långsiktigt vid val av värderingsmodell. Sedan IFRS blev en del av den svenska redovisningen 2005 har vi nu hunnit med att uppleva både en högkonjunktur och en lågkonjunktur, värdering till verkligt värde har således prövats under motsatta konjunktursvängningar.
En av många branscher som påverkats av de senaste årens konjunktursvängningar är fastighets- branschen. Nordlund skriver i sin artikel – Värdering av förvaltningsfastigheter att finanskrisen bidrog till en stor osäkerhet då förvaltningsfastigheter skulle värderas inför bokslutet 2008. Transaktionerna på fastighetsmarknaden som till viss del ligger till grund för verkligt värde värderingen minskade markant och skapade därför en osäkerhet i värderingen. (Nordlund, 2009)Tidigare attributionsteoretiska studier har visat samband i bolagsledningars kommentarer och förklaringsmönster med avseende på bolagens resultat. Vi tycker att det vore intressant att studera hur förvaltningsfastighetsbranschen kommenterar den värdering de gjort vid både upp – och nedskrivning och denna möjlighet finns då branschen påverkats av både låg – och högkonjunktur under den period det varit aktuellt att redovisa enligt IAS 40.
3
1.2. Syfte
Syftet med denna uppsats är att skapa förståelse för de kommentarer bolagsledningar lämnar angående förvaltningsfastigheters värdering till verkligt värde. Vidare ska vi analysera huruvida dessa kommentarer skiljer sig beroende på om bolaget gjort en upp- eller nedskrivning, detta kommer att göras ur ett attributionsteoretiskt perspektiv.
1.3. Undersökningsfrågor
För att uppnå undersökningens syfte ämnar vi besvara följande frågeställning:
Vilka kommentarer lämnar bolagsledningen till upp - respektive nedskrivningar av förvaltningsfastigheternas verkliga värde?
Skiljer sig kommentarerna åt beroende på om bolaget gjort en upp - eller en nedskrivning?
1.4. Disposition
KAPITEL 2 - Attributionsteori I detta kapitel beskrivs den teori som undersökningen bygger på samt tidigare forskning inom ämnet.
KAPITEL 3 - Metod
I detta kapitel beskriver vi det arbetssätt undersökningen är genomförd efter. Viktiga begrepp och definitionen redogörs även i denna del.
KAPITEL 4 - Empiri I empirin presenteras en sammanställning av vårt insamlade material uppdelat på respektive bolag och år.
KAPITEL 5 - Analys I detta kapitel analyserar och sammanfattar vi det insamlade materialet. Vi positionerar även bolagen i vår modell.
KAPITEL 6 - Slutsatser
I uppsatsens avslutande kapitel drar vi slutsatser utifrån analyskapitlet. Vi besvarar våra undersökningsfrågor samt återger egna reflektioner och tankar om uppsatsen.
4
2. Attributionsteori
I detta teoretiska kapitel vill vi ge läsaren förståelse för grunderna inom attributionsteorin. Vi kommer även att presentera tidigare studier inom ämnet där attributionsteorin kopplats samman med
ekonomiska problem.
Attributionsteori består av ett antal mindre teorier eller teoretiska ansatser som kompletterar varandra i syfte att öka förståelse för olika attributionsprocesser. De olika attributionsteorierna behandlar olika egenskaper kallade attribut och de innefattar personlighets, känslo- och attitydaspekter. Utifrån attributionsteorierna försöker teoretikerna sedan söka efter orsaksförklaringar som individer konstruerar. Gemensamt för de olika teorierna är att de behandlar den mentala processen där människor försöker skapa orsakssamband mellan sig själva/andra människor och olika händelser/beteenden. ( http://www.retoriksallskapet.se)
På 1940-talet lade Fritz Heider grunden för social kognitionsforskning och social attribution, det som fascinerade honom var människors behov av att förutsäga och kontrollera vad som händer runt omkring dem. Vidare skiljer Heider på två typer av attribution, intern och extern attribution. Intern attribution: även kallad personlig attribution är direkt kopplad till personen och denne ses som orsaken till agerandet. Extern attribution: även kallad situationell attribution och är kopplad till miljörelaterade faktorer och dessa är orsaken till händelser och ageranden. Exempel på miljörelaterade faktorer är förväntningar och social press från människor i individens omgivning. (http://www.retoriksallskapet.se)
2.1. Attributionsfel
Attributionsfel är ett förekommande fenomen inom den kognitiva socialpsykologiska forskningen. Den vanligaste typen kallas självfavoriserande attribution och är den vi kommer behandla i denna uppsats. Denna typ av attributionsfel syftar till att vi söker orsaksförklaring till vårt eget beteende. Utifrån den självfavoriserande attributionen tenderar vi att tillskriva våra framgångar interna faktorer men att vi vid misslyckande skyller på externa faktorer eller inom företagsekonomin som konsekvenser av redovisningseffekter. Dessa faktorer kan i sin tur kopplas ihop med olika förklaringsstrategier. Aerts et al. har gjort studier på bolag och beskriver strategierna enligt följande: Offensiv verbal strategi: när ett bolag använder sig av interna faktorer för att förklara ett gott resultat. Med interna faktorer avses faktorer bolaget själva kan påverka, styra över och således själva kontrollera.
Defensiv verbal strategi: när ett bolag använder sig av externa faktorer för att bortförklara eller skylla över ansvaret för ett sämre resultat på någon annan. Med externa faktorer avses faktorer som bolaget eller ledningen inte kan påverka eller styra över. Att använda redovisningsregler för att förklara bort ett sämre resultat är även det en defensiv verbal strategi. (Aerts, 1994)
Carle et al. (2006) formulerar det på ett annat sätt. De menar att upplevelsen av kontroll i högre grad uppfylls då ett misslyckande kopplas samman med externa faktorer. Att attribuera en dåligt genomförd tentamen till otur eller ej relevanta frågor istället för bristande studieinsats ger i större utsträckning individen kontroll över händelsen. Att tillskriva misslyckanden externa faktorer som individen har svårt att styra, påverkar även självförtroendet och motivationen positivt. Detta gäller
5 även attributioner vid framgång som då kopplas till det egna jaget och på sikt skapar förhoppningar om framgång i framtiden.
2.2. Tidigare studier
Attributionsteorin har vid tidigare studier testats inom det ekonomiska området. Forskare har bland annat undersökt hypoteser om att attributionsteoretiska mönster kan förklara hur bolagsledningar väljer att presenterat bolagens resultat. Studierna har visat att bolagsledningar tenderar att koppla samman goda resultat med interna effekter till exempel bolagets strategi eller humankapital. Sämre resultat skylls däremot ofta på externa effekter till exempel inflation, politiska beslut eller väder. (Aerts, 2005) 1994 genomfördes en undersökning som byggde på årsredovisningar från året 1983. Femtio belgiska bolag valdes ut och gemensamt för dessa var att de var publika och deras årsredovisningar användes som viktiga externa kommunikationsverktyg. Studiens syfte var att analysera bolagens resultatförklaringar för beskattningsåret 1983. Med resultatförklaring avsågs: en fras eller mening där en organisations aktivitet eller resultatet av ett uppdrag var förenat med en förklaring eller orsak till den aktiviteten eller resultatet . Studiens resultat visade att 79 procent av de positiva resultaten förklarades med interna faktorer medan 48 procent av de negativa resultaten förklarades med externa faktorer och resterande med interna faktorer. Utifrån detta kunde slutsatser dras att bolagen var mer villiga att beskriva sina egna insatser som succéer än vad det var att peka på externa faktorer. Vidare visade studien på tendenser att oftare använda sig av redovisningseffekter för att förklara negativa resultat än för att uppmärksamma positiva resultat. Med redovisningseffekter avses att resultatet påverkats av redovisningsregler. (Aerts, 1994)
2001 genomfördes ytterligare en studie inom samma område. Syftet med den var att bestämma i vilken utsträckning attributionsteoretiska mönster förändrades över tiden. Forskargruppen studerade tjugotvå Belgiska bolag, noterade och onoterade, under en åttaårsperiod. Studien syftade även till att undersöka om de attributionsteoretiska förklaringarna kunde kopplas samman med olika organisatoriska egenskaper. Resultaten av studien pekar på att bolag tenderar att förklara sina resultat på liknande sätt år efter år. Faktorer som har betydelse för detta har identifierats som så kallade tröghetsfaktorer dessa var framförallt tidigare prestationer och bolagens aktuella status. En annan slutsats var att attributionsnivån var genomgående hög, detta styrkte studien från 1994. (Aerts, 2001) Attributionsteorin säger att anledningen till att bolag vill koppla negativa resultat till externa händelser är ett försök från bolagets sida att få dem att uppfattas som mer framgångsrika, kompetenta, ansvarsfulla och rationella av deras intressenter. (Aerts, 1994)
Den metod som användes i studien från 1994 omfattade 50 Belgiska bolag. Två kodare sökte i dessa företags årsredovisningar efter olika attribut. Dessa attribut var en fras eller mening där ett bolags handlingar eller åtaganden sammanföll med en förklaring eller en anledning för en händelse eller ett resultat. Förklaringseffekterna var tvungna att vara kopplade till företaget. Kodarna identifierade först var och en för sig de olika attributen för att sedan jämföra de olika attributen med dess kontroll på attributionsbeteende. Attributen kodades enligt följande dimensioner: locus of causality, valence of effect, nature of explanation och expression of cause and effect.
Locus of causality: dimensionen innebär att de kommentarer bolagsledningen lämnar klassas utifrån om de innehåller interna eller externa faktorer.
6 Valence of the effect and of the causal factor: innebär att faktorerna eller sambandet emellan klassas som favoriserande eller icke favoriserande. Med det menas om sambandet ur bolagets synvinkel är positivt eller negativt, alltså till bolagets fördel eller inte.
Nature of the explanation: om förklaringen av händelser eller kommentarer baseras på teknisk redovisningsterminologi eller inte.
Expression of cause and effect: handlar om huruvida orsaksfaktorn eller effekten uttrycks i redovisningstermer och på vilket sätt. (Aerts, 1994)
Utifrån dessa dimensioner kom forskarna förutom ovan nämnda attributionsbeteende fram till att bolaget kunde sägas anta offensiva eller defensiva verbala strategier. De offensiva verbala strategierna kännetecknas av bolagets försök att maximera dess image. Defensiva strategier avser ursäkter, urskuldanden och förlåtelser i försök att förklara bort ett negativt resultat. I studien lade forskarna även till en ytterligare syn på de defensiva verbala strategierna, så kallade redovisningseffekter. Att bolagen hänvisade till deras sätt att redovisa likställdes alltså med att skylla på något utomstående, alltså en defensiv verbal strategi. Att bolag använder sig av verbala strategier har att göra med den bild de utåt vill visa. Syftet med dessa är för bolaget att legitimera och styrka sina handlingar och beslut som fattats. Bolagen vill förmedla en så positiv bild som möjligt till sina intressenter och detta görs genom dessa strategier. Aerts (1994) menar att dessa verbala strategier inte alltid är trovärdiga utan ofta vinklas till bolagets fördel. Han säger även att denna brist på trovärdighet inte behöver bero på medvetna val men är inte av mindre betydelse vid bedömning av redovisningens tillförlitlighet. (Aerts, 1994)
Utifrån den beskrivna attributionsteorin finner vi det intressant att studera huruvida den kan tillämpas för att beskriva informationen bolagsledningarna lämnar i sina årsredovisningar. Kjaer (2008) påstår att värdering till verkligt värde inte fungerar i lågkonjunktur. När vi hade en möjlighet att undersöka årsredovisningar upprättade under motsatta konjunkturlägen och därmed fångat upp både upp – och nedskrivningar tyckte vi att det var intressant att studera hur bolagsledningen kommenterat värdeförändringen. Vi har inte kommit i kontakt med några liknande studier genomförda i Sverige och anser därför att vår undersökning kan komma att fylla denna kunskapslucka.
7
3. Metod
I detta kapitel ges en beskrivning av det tillvägagångssätt som tillämpats under undersökningen. Vi förklarar och definierar viktiga begrepp samt presenterar vår undersökningsmodell.
3.1. Ämnesval
Idén till denna uppsats väcktes efter att vi kommit i kontakt med studier gjorda av forskaren Walter Aerts. Vi tyckte hans sätt att försöka förklara ekonomiska problem med hjälp av en socialpsykologisk teori var intressant. Samtidigt kände vi till att de nya internationella redovisningsreglerna som antagits i Sverige 2005 skapat debatt. Efter att ha läst ytterligare om dessa regler var det framförallt problematiken kring värdering till verkligt värde vi fastnade för. Det var skrivet mycket om IAS 40, hur förvaltningsfastigheter ska värderas och vilka problem och osäkerheter värderingen av dessa frambringade och då framförallt i förhållande till konjunktursvängningarna. Vi valde därför att se på detta problem med inspiration från Aerts tidigare studier och hoppades att bidra med kunskap huruvida denna teori går att tillämpa i Sverige. Tack vare de senaste årens konjunktursvängningar fanns möjligheten att undersöka hur värdering till verkligt värde kommenteras vid såväl upp – som nedskrivningar vilket bidrar med ett nytt sätt att tillämpa teorin på.
3.2. Val av metod
Efter att vi valt uppsatsämne så stod vi inför valet av metod för insamling av empiri. Utifrån den första delen av uppsatsens syfte: ”... att skapa förståelse för de kommentarer bolagsledningar lämnar angående förvaltningsfastigheters värdering till verkligt värde …”, ansåg vi att årsredovisningar kunde vara ett bra alternativ för att fånga upp dessa. Syftet fortsätter: ”… vidare ska vi analysera huruvida dessa kommentarer skiljer sig beroende på om bolaget gjort en upp- eller nedskrivning, detta kommer att göras ur ett attributionsteoretiskt perspektiv. ”, även utifrån detta var årsredovisningar ett bra alternativ då de gav oss en möjlighet att ta del av information från tidigare år utan att riskera att den äldre informationen blivit färgad av senare års utveckling. Årsredovisningar regleras till stor del av lagar och rekommendationer, regleringen underlättar i processen att orientera sig i dem då de är uppbyggda på liknande sätt. Att noggrant gå igenom en årsredovisning är i sig ganska tidskrävande, varpå vi beslutade oss för att koncentrera vår undersökning till utvalda delar. Samtliga bolag värderar till verkligt värde enligt IAS 40 och måste således lämna information om värderingen i en not (IAS 40 p. 75). Noten har använts för att se huruvida bolaget gjort en upp- eller nedskrivning för det aktuella året. Som ett komplement till värderingen ville vi undersöka delar där vi kunde hitta kommentarer utöver det rent redovisningstekniska i värderingen. Utifrån detta valde vi att studera förvaltningsberättelsen samt avsnittet ”vd har ordet”. Vår motivering till dessa val är att vi ansåg förvaltningsberättelsen vara relevant då dess innehåll regleras av lag och granskas av revisor samt att det är i denna del ledningen ska lämna väsentlig information som inte direkt går att utläsa ur årsredovisningens övriga delar. ”Vd har ordet” är ett avsnitt av så kallad icke reglerad tilläggsinformation. I denna del har således bolagets vd möjlighet att lämna ytterligare information som inte granskas av revisor. (Artsberg, 2005)Förutom de ovan nämnda fördelarna med ”vd har ordet” och förvaltningsberättelsen är att dessa upprättas utav bolagsledningen och det är deras kommentarer vi undersöker i denna undersökning.För att få en helhetsbild och ökad förståelse för den information som lämnades i dessa delar föll det sig efter hand naturligt att även läsa annan information rörande värderingen av
8 förvaltningsfastigheterna. I de redovisningar vi tagit del av har det även funnits en post som kallats fastighetsvärdering eller dylikt. Att vi ej fokuserat på den posten är för att vi sökt efter kommentarer rörande värderingen och inte letat efter information gällande hur själva värderingen genomförts.
3.3. Bolag och årsredovisningar
När vi skulle identifiera samtliga börsnoterade bolag vilka förvaltar fastigheter var det en utmaning att på ett bra och tillförlitligt sätt rama in dessa. Efter att ha letat efter branschregister och dylikt så valde vi det sättet som för oss slutligen visade sig vara både enklast och tillförlitligast. Först gick vi in på Dagens Industris hemsida, där gick vi in på listan för börsnoterade företag. Vi valde sedan att titta efter bransch och valde finans. Den listan över bolag vi då hade framför oss kändes hanterbar så vi klickade då in oss på de olika bolagen ett efter ett. Vi läste den korta beskrivningen av vad de olika bolagen hade för verksamhet och gjorde vår bedömning. De bolag som beskrev i sin presentation på Dagens Industris hemsida att de förvaltade fastigheter var den 7:e december 2009 sjutton stycken och dessa tog vi med i vår undersökning.
Nästa steg var att identifiera vilka bolag som värderade sitt fastighetsbestånd till verkligt värde och inte till anskaffningsvärde då det är kommentarer kopplade till verkligt värde värdering vi intresserat oss för. Vi studerade samtliga årsredovisningar och läste i värderingsnoten där bolagen är tvingade att lämna denna upplysning (IAS 40). Det visade sig dock att samtliga bolag valt att värdera till verkligt värde.
Vi har valt att undersöka årsredovisningar för sjutton bolag vid två tillfällen. De tillfällen vi har valt är 2006 för att den perioden präglades av en högkonjunktur och 2008 då den årsredovisningen upprättades under en stor finanskris. Att vi valde att studera år 2006 grundar sig i att året speglar finanskrisens motsatta sida. 2006 konstaterades vara både stabilt och ha en hög tillväxt och detta påverkade även ett flertal finansiella marknader. En expansiv penningpolitik stimulerar upplåning och så även huspriserna. (http://www.riksbank.se) Valet att studera år 2008 är för att året karaktäriserades av en stor finanskris. En utlösande faktor till den finansiella krisen var den amerikanska bostadsmarknaden samt ett flertal andra bakomliggande orsaker varav en är regelverket för finansiella marknader då de anses förstärka konjunktursvängningarna. (Öberg, 2009) Under en konjunkturnedgång tenderar penningpolitiken att bli mindre expansiv och huspriserna öka i en långsammare takt. (http://www.riksbank.se) Att årsredovisningar valts ut från år präglade av motsatta konjunktursvängningar beror på att det var kommentarer kopplade till både upp- och nedskrivningar vi ämnade studera. Fastigheternas verkliga värde kan sägas spegla marknaden och för att fånga upp olika värdeförändringar och samtidigt efter 2005 då IFRS antogs i Sverige valdes dessa år.
3.4. Val av teori
Attributionsteorin som handlar om hur människor förklarar sina handlingar och uppnådda resultat har tidigare legat till grund för studier inom det ekonomiska området. Slutsatser har kunnat dras om att bolagsledningar tenderar att förklara goda resultat utifrån sin egen prestation medan sämre resultat till stor del förklaras utifrån externa effekter och omständigheter. (Aerts, 1994) Vi tycker det är intressant att se bortom det ekonomiska ämnet och koppla samman redovisningen med psykologin. Då syftet med undersökningen inte var att titta på värderingen i sig utan på vilka kommentarer som lämnades om den i årsredovisningarna ansåg vi att attributionsteorin var lämpad till vår undersökning.
9
Teoriinsamling
Artikeln ”On the use of accounting logic as an explanatory category in narrative accounting disclosures” av Walter Aerts ligger till grund för denna undersökning. I Elin@Örebro fann vi även artiklarna“Inertia in the attributional content of annual accounting narratives” och “Picking up the pieces: Impression management in the retrospective attributional farming of accounting outcomes” även dessa är skrivna av Aerts och behandlar det kombinerade området attritutionsteori och ekonomi. För att bekräfta och få ytterligare förståelse har information hämtats från facklitteratur och Svenska retoriksällskapets hemsida. Vi har även använt oss av artiklar inom det ekonomiska området publicerade i tidskriften Balans där svenska ekonomer belyst problematiken kring värdering till verkligt värde. Att vara källkritisk är viktigt. (Thurén, 2005) Vi har gjort bedömningen att alla källor vi använt är tillförlitliga och därmed användbara i vår uppsats. Samtliga artiklar är publicerade i vetenskapliga databaser eller etablerade branschtidningar. En källa som dock kan ifrågasättas är retoriksällskapets hemsida. Denna har främst använts för att bekräfta och styrka vårt teoretiska kapitel varpå vi inte funnit anledning att inte lita på den. För årsredovisningarna har vi varit uppmärksamma på att de präglas av såväl personliga som politiska intressen, men det är en del av det vi ämnat studera i denna undersökning.
3.5. Insamling av empiri
Kvalitativ undersökning
Kvalitativa undersökningar kännetecknas av syftet att beskriva, analysera och förstå beteenden hos dem som undersöks. Undersökningsfrågor och hypoteser förändras och utvecklas ofta under undersökningens gång, till skillnad mot kvantitativa studier som många gånger är mer frysta. Att tolka resultaten i en kvalitativ undersökning är av en mycket centralt innebörd och kreativitet och fantasi är viktiga egenskaper hos undersökaren. Några viktiga tumregler vid kvalitativ tolkning är att det finns överensstämmelse mellan empiri och teori, att tolkningen är teoretisk förankrad och är meningsfull. (Lundahl och Skärvad, 1999) Vi har valt att genomföra vår undersökning som en kvalitativ sådan med anledningen att vår undersöknings syfte var att skapa förståelse och analysera kommentarer kopplade till fastighetsvärdering, det kan ses som beteendet hos bolagsledningar.
Analysens dimensioner
I den studie som Aerts genomförde 1994 klassificerades olika attribut enligt fyra dimensioner. Dimensionerna som finns beskrivna i teoridelen är ett sätt att dela upp olika attribut och få en ökad förståelse. Vi har valt att i vår undersökning utgå från dessa fyra dimensioner men då vår undersökning på flera punkter skiljer sig från den Aerts genomförde har vi dock valt att justera dimensionerna för att de bättre ska passa ihop med vårt syfte. Istället för fyra dimensioner har vi valt tre; värdeförändring, påverkande faktorer och favoriseringsordning. Med värdeförändring menar vi om bolaget gjort upp- eller nedskrivningar på sina förvaltningsfastigheter. Med påverkande faktorer avser vi om de kommentarer bolagsledningen lämnar i årsredovisningen innehåller interna eller externa faktorer, alltså vad ledningen anger för förklaringar till fastigheternas värdeförändring. Den tredje dimensionen favoriseringsordning kan vara favoriserande eller icke favoriserande, det innebär att bolagsledningen antingen säger att värdeförändringen eller de påverkande faktorerna är positiva eller negativa.
10
Datainsamling
Vi började med att ladda ner årsredovisningar från de bolag som ingick i undersökningen för de aktuella åren. Vi fick på detta sätt tillgång till samtliga årsredovisningar förutom Corem Property Group AB 2006 och Dagon AB 2006. Corem Property Group AB bildades inte förrän år 2007 och detta medförde att vi enbart kunde studera bolaget för år 2008. Dagon AB börsnoterades år 2007 och då vi enbart intresserar oss för börsnoterade bolag så var det ej av intresse att ta med dem för år 2006. Innan vi började arbetet med att gå igenom årsredovisningarna var vi noga med att alla i gruppen var införstådda med hur vi skulle gå tillväga. Vi utformade därför en arbetsordning för att tydliggöra detta.
4-stegs arbetsordning:
1. Vårt första steg var att ta reda på resultatet av den värderingen till verkligt värde bolaget gjort för det aktuella året avseende sina förvaltningsfastigheter.
2. Sedan letade vi efter kommentarer rörande bolagens värdering eller fastigheternas verkliga värde. Efter att vi i omgångar gått igenom samtliga årsredovisningar gjordes en sammanställning av de kommentarer vi hittat på respektive bolag.
3. De kommentarer vi hittat delade vi sedan upp efter om de innehöll interna, externa eller inte några faktorer alls.
4. Efter att ha identifierat de faktorer som bolagen använt i sina kommentarer ville vi göra en ytterligare uppdelning efter favoriseringsordning. Alltså om bolagen såg faktorerna eller värdeförändringen som något positivt eller negativt.
I det fjärde steget stötte vi på ett problem. Det visade sig att vissa bolagsledningars kommentarer inte kunde sägas vara varken favoriserande eller icke favoriserande. Vår lösning på detta var att skapa en ny favoriseringsordning, neutral. Vidare upptäckte vi att vissa kommentarer kunde klassificeras utifrån påverkande faktor och favoriseringsordning.
Förutom en klar arbetsordning var det för oss också viktigt med tydliga definitioner av de begrepp vi letade efter. Med viss hjälp från Aerts tidigare studier valde vi att definiera de viktigaste begreppen för vår undersökning. Nedan följer således dessa definitioner samt exempel på våra tolkningar av dessa:
Kommentarer: en mening eller stycke där fastigheternas värde eller någon typ av värdeförändring
nämns.
Interna faktorer: faktorer som bolaget själva kan påverka eller styra över. Exempel på kommentar
där interna faktorer identifierats: ”Vi har genomfört flera lyckade projekt och värdet på vårt fast-ighetsbestånd har fortsatt att stiga.” (Hufvudstaden AB´s årsredovisning, 2006, s. 6)
Externa faktorer: faktorer som bolaget själva inte kan styra över. Exempel på kommentar där externa
faktorer identifierats: ” Den dramatiska turbulens som präglat finansmarknaden under andra halvåret har framför allt påverkat värderingen av våra fastigheter. För Klöverns del betyder det att en stor del av värdeuppgången vi hade under 2007 är utraderad.” (Klövern AB´s årsredovisning, 2008, s. 2)
11
Favoriserande: när den gjorda värderingen eller den faktor som beskriver den tillskrivs en positiv
innebörd för bolaget. Exempel på kommentar som vi klassat som favoriserande: ”en del av resultattillväxten kommer helt planenligt från förvaltning, men en stor del genereras även genom realiserad och orealiserade värde från vårt arbete med att utveckla och förädla fastigheter.” (Brinova Fastigheter AB´s årsredovisning, 2006, s. 2)
Icke favoriserande: när den gjorda värderingen eller den faktor som beskriver den tillskrivs en
negativ innebörd. Exempel på kommentar som vi klassat som icke favoriserande: ”Fabeges resultat utvecklades dock totalt sett negativt till följd av negativa värdeförändringar på fastigheter och räntederivat.” (Fabege AB´s årsredovisning, 2008, s. 2)
Neutral: då den gjorda värderingen eller den beskrivande faktorn varken tillskrivs en positiv eller
negativ innebörd så klassificerades den som neutral.
Offensiv verbal strategi: när ett bolag vid uppskrivning hänvisar till fler interna än externa faktorer i
sina kommentarer om värderingen.
Defensiv verbal strategi: när ett bolag vid nedskrivning hänvisar till fler externa än interna faktorer i
sina kommentarer om värderingen.
Kvalitet, reliabilitet och validitet
Då vår undersökning är av det kvalitativa slaget syftar begreppet kvalitet till att ha en god kvalitet under hela undersökningsprocessen. Vidare kan de två begreppen reliabilitet och validitet syfta till att upptäcka företeelser och tolka och förstå innebörden av dem. (Davidson, B. och Patel, R. 2003) Den ovan beskriva arbetsordningen är för oss ett sätt att försök att upprätthålla god kvalitet under hela vår undersökningsprocess. Vidare ämnar vi att genom de definitioner och tolkningsexempel vi delgett bidra till att tydliggöra hur vi gått tillväga för att identifiera kommentarer för att senare tolka och klassificera dessa.
3.6. Modell
Att skapa en modell är att skapa en förenkling av verkligheten och det är enligt Lundahl et al (1999) förenat med både styrkor och svagheter. Den främsta styrkan ligger i att modellen gör verkligheten mer överblickbar medan svagheten är att väsentliga delar kan komma att försvinna på vägen och på det sättet skapa en skev verklighetsbild. Viktigaste vid skapandet och bedömningen om en modell är användbar är att jämföra med studien syfte. Vi valde att skapa en modell utifrån vår tolkning av Aerts dimensioner. Modellen är en fyrfältare med påverkande faktorer i lodrätt led och favoriseringsordning i vågrätt led. För att kunna fastställa skillnaderna i de kommentarer bolagsledningen lämnar gällande upp – och nedskrivningar så har vi en fyrfältare för uppskrivningar och en likadan fyrfältare för nedskrivningar och dessa två tillsammans utgör vår undersökningsmodell. Vi har även valt att positionera bolagen i två olika modeller; en för år 2006 och en för år 2008.
12
Favoriserande
Icke
favoriserande
Intern
UppskrivningExtern
Favoriserande
Icke
favoriserande
Intern
NedskrivningExtern
Den första dimensionen värdeförändring bestämmer huruvida bolaget kommer att klassas till den övre eller nedre fyrfältaren. De bolag som skrivit upp värdet på sina förvaltningsfastigheter placeras i den övre medan de som skrivit ned värdet på sina förvaltningsfastigheter placeras i den nedre. Genom att klassificera påverkande faktorer placeras bolaget sedan i fyrfältarens övre del om de angett interna påverkande faktorer och i den nedre delen om de angett externa påverkande faktorer. Den sista dimensionen favoriseringsordning delar upp fyrfältaren i höger respektive vänster sida. De bolag som klassificeras som favoriserande placeras i vänster halva medan de som klassificeras som icke favoriserande placeras i den högra halvan. Bolag A och B har således gjort en nedskrivning och klassificerats som externa icke favoriserande, men att Bolag A är positionerat över bolag B har ingen betydelse vid tolkning av modellen.
Källa: egen Källa: egen
A B
13
4. Empiri
I empirikapitlet redogörs kort för fastighetsbranschens förutsättningar inför respektive års värdering. Efter det presenteras den insamlade empirin uppdelat på respektive bolag och år.
4.1. Värdering 2006
Fastighetskonsulten Newsec rapporterade i sin rapport för hösten 2006 att den Svenska fastighetsmarknaden gick mot ett nytt rekord. Under 2006 genomfördes ett antal stora affärer och ibland dem den dittills största kända affären i Sverige då danska Keops förvärvade ett antal fastigheter av Kungsleden. Newsec pekar även på inflödet av utländskt kapital där den svenska fastighetsmarknaden kom på tredje plats i Europa vilket visar på en positiv syn vad gäller svenska fastigheter. (http://www.mynewsdesk.com)
Inom parentes efter lämnat citat redogörs för det sidnummer i årsredovisningen där den hämtade empirin kan hittas.
Atrium Ljungberg AB
Värdeförändring: bolagets förvaltningsfastigheter värderades upp med 1 881,0 Mkr.
Påverkande faktorer: ”Värdetillväxt skapas främst genom att vi adderar mervärden – utvecklar våra fastigheter.” (s. 7)
Favoriseringsordning: ”I resultatet ingår vinst vid fastighetsförsäljning med 0 Mkr (13,3) samt orealiserade värdeförändringar med 1 881,0 Mkr (415,0).” (s. 43)
”Rörelseresultatet från den löpande fastighetsförvaltningen, exklusive värdeförändringar och resultat av fastighetsförsäljningar, var 387,5 Mkr (267,1).” (s.43)
Fastighets AB Balder
Värdeförändring: bolagets värdeförändringar uppgick till 212,0 Mkr.
Påverkande faktorer: ”Skapa värden genom att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö.” (s. 4)
Favoriseringsordning: ”Vid ingången av 2006 ägde vi 53 fastigheter med en uthyrbar yta på 301 000 kvadratmeter och med ett värde på cirka 2,7 miljarder kronor. Vår höga förvärvstakt, 75 fastigheter för 4 miljarder kronor, gjorde att vi vid utgången av året ägde 128 fastigheter med en yta på 790 000 kvadratmeter och med ett värde på cirka 7 miljarder kronor. Det är en snabb utveckling för ett bolag som funnits i nuvarande skepnad i knappt 2 år.” (s. 4)
”Periodens förvaltningsresultat, periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 160,3 Mkr (46,4), vilket motsvarar 10,23 kronor per aktie (3,57). Resultatförbättringen beror främst på den kraftiga tillväxten i Balders fastighetsbestånd under 2006.” (s. 44)
Brinova Fastigheter AB
14 Påverkande faktorer: ”En del av resultattillväxten kommer helt planenligt från förvaltning, men en stor del genereras även genom realiserade och orealiserade värden från vårt arbete med att utveckla och förädla fastigheter.” (s. 2)
Favoriseringsordning: ”En del av resultattillväxten kommer helt planenligt från förvaltning, men en stor del genereras även genom realiserade och orealiserade värden från vårt arbete med att utveckla och förädla fastigheter.” (s. 2)
”Fastigheterna hade ett totalvärde om 3395 mkr per 31 december 2006, vilket kan jämföras med 2003, då portföljen värderades till 1999 Mkr.” (s. 2)
”Resultatet efter skatt uppgick till 346,0 Mkr. Resultatförbättringen är till stor del hänförligt till orealiserade värdeförändringar och utdelningar.” (s. 40)
Castellum AB
Värdeförändring: resultatet av 2006 års värdering blev en förändring på 1 145,0 Mkr.
Påverkande faktorer: ”Värdeförändring på fastigheter avser dels 83 Mkr i realiserat resultat från under året sålda fastigheter, dels 1 062 Mkr i orealiserad värdeförändring motsvarande en värdeuppgång om ca 5 %. Fastighetspriserna har fortsatt att stiga under 2006. Det är till allra största delen en effekt av att marknadens avkastningskrav sjunkit ytterligare och till mindre del av att fastigheternas driftsöverskott ökat.” (s. 62)
”Sjunkande avkastningskrav har inneburit stigande fastighetspriser för tredje året i rad. Årets värdeuppgång i Castellums fastighetsbestånd uppgick till 1 145 Mkr, vilket motsvarar ca 5 %.” (s. 4) Favoriseringsordning: ”Förvaltningsresultatet, d v s årets resultat exklusive värdeförändringar och skatt uppgick till 883 Mkr (820), motsvarande 5,38 kr (5,00) per aktie. För bättringen som uppgick till 8 %, är främst en effekt av gjorda investeringar och lägre räntekostnader.” (s. 62)
”Värdeförändring på fastigheter avser dels 83 Mkr i realiserat resultat från under året sålda fastigheter, dels 1 062 Mkr i orealiserad värdeförändring motsvarande en värdeuppgång om ca 5 %.” (s. 62)
Catena AB
Värdeförändring: Catenas värdeförändringar inför bokslutet uppgick till 252,8 Mkr.
Påverkande faktorer: ”Den stora efterfrågan på handelsfastigheter och sjunkande avkastningskrav innebar att fastighetspriserna fortsatte att stiga under 2006. Under året har värdeuppgången på Catenas fastighetsbestånd varit 12 procent.” (s. 5)
Favoriseringsordning: inte hittat några kommentarer till denna post.
Diös Fastigheter AB
15 Påverkande faktorer: ”Resultatet har påverkats positivt av de fastighetsförvärv som gjordes under året. I resultatet ingår orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 167 Mkr (96).” (s. 32)
Favoriseringsordning: ”Resultatet har påverkats positivt av de fastighetsförvärv som gjordes under året. I resultatet ingår orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 167 Mkr (96).” (s. 32)
”Det är glädjande att kunna konstatera att vi på kort tid har kunnat etablera en väl fungerande verksamhet och en sund ekonomi. Årets resultat efter skatt uppgick till 233 miljoner kronor, stärkt av värdeförändringar i fastighetsportföljen. Resultatet från den löpande verksamheten låg i nivå med våra förväntningar.”( s. 4)
Fabege AB
Värdeförändring: värderingen till verkligt värde innebar för Fabege en värdeförändring på 972,0 Mkr. Påverkande faktorer. För detta bolag hittade vi inte några direkta kommentarer om bakomliggande faktorer till det aktuella årets värdeförändring.
Favoriseringsordning: ”Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 61 Mkr (859). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 911 Mkr (844), varav 960 Mkr (461) på kvarvarande bestånd, medan värdeförändring på räntederivat och aktier uppgick till 230 Mkr (22) respektive 15 Mkr (59).” (s. 42)
FastPartner AB
Värdeförändring: FastPartners förvaltningsfastigheter värderades till verkligt värde vilket resulterade i en värdeförändring på 210,5 Mkr.
Påverkande faktorer: ”Under 2006 har FastPartner fortsatt arbetet med att förvalta och utveckla det befintliga fastighetsbeståndet. Dessutom har flera värdeskapande affärsupplägg och förvärv genomförts.” (s. 33)
Favoriseringsordning: ”FastPartner-koncernens resultat före skatt för 2006 uppgår till 315,5 (327,5) MSEK. I resultatet ingår totala värdeförändringar för fastigheter om 210,5 (237,1) MSEK. Av årets omvärderingar om 211,1 MSEK, avser 172,7 MSEK omvärderingen av fastigheterna i Gävle, som under fjärde kvartalet realiserades.” (s. 34)
HEBA Fastighets AB
Värdeförändring: Hebas fastighetsvärdering bidrog till en värdeförändring på 298,5 Mkr.
Påverkande faktorer: ”Under 2006 ökade värdet på HEBAs fastigheter enligt extern värdering med totalt 16 % eller 13 % med beaktande av gjorda investeringar under året. Fastigheterna värderas nu till 2 674 Mkr.” (s.3)
Favoriseringsordning:”Nu kan jag konstatera att 2006 blev än mer fantastiskt. Resultatet före skatt blev 415,0 Mkr för 2006 jämfört med 293,4 Mkr året innan. Återigen står fastigheternas värdeökning
och vinst vid försäljning för mer än 75 % av resultatet.” (s. 2)
16 ”Under 2006 ökade värdet på HEBAs fastigheter enligt extern värdering med totalt 16 % eller 13 % med beaktande av gjorda investeringar under året. Fastigheterna värderas nu till 2 674 Mkr.” (s.3)
Hufvudstaden AB
Värdeförändring: bolaget värderade detta år upp sina fastigheter med 2 647,5 Mkr.
Påverkande faktorer: ”Huvudskälen till det stora intresset är en fortsatt relativt låg räntenivå, att den svenska marknaden är väl genomlyst vilket underlättar säkra och enkelt genomförda transaktioner samt att det för närvarande världen över finns exceptionellt mycket pengar tillgängliga för just fastighetsinvesteringar. Marknadsvärdet för Hufvudstadens fastighetsbestånd exklusive WTC ökade under året och bedömdes vid årsskiftet uppgå till 17,4 mdkr (14,6).” (s. 6)
Favoriseringsordning: ” Koncernens resultat efter skatt uppgick till 3 423,2 mnkr, en ökning med 157 procent jämfört med 2005. Ökningen förklaras främst av värdeförändringar i fastighetsbeståndet och försäljningen av World Trade Center.”( s.6)
Klövern AB
Värdeförändring: då bolaget värderade sina fastigheter inför bokslutet 2006 gav det underlag till en värdeförändring på 262,0 Mkr.
Påverkande faktorer: ”Strategin som drogs upp rörde hur vi skulle ta oss från fem till tio miljarder kronor i fastighetsportföljens värde. Idag, 2 år senare, är även det målet uppnått.” (s. 2)
Favoriseringsordning: ”I resultatet ingår realiserade värdeförändringar från fastighetsförsäljningar med 45 Mkr (25) och orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter med 217 Mkr (133).” (s. 46)
Kungsleden AB
Värdeförändring: Kungsleden har för året gjort uppskrivning på 2 120,0 Mkr.
Påverkande faktorer: för detta bolag hittade vi inte några direkta kommentarer om bakomliggande faktorer till aktuella årets värdeförändring.
Favoriseringsordning: ”Orealiserade värdeförändringar uppgick till 2 120 Mkr vilket var 929 Mkr högre än föregående år.” (s. 21)
”Per 31 december 2006 äger Kungsleden 591 (779) fastigheter till ett bedömt verkligt värde om 23 106 (25 751) Mkr.” (s. 38)
”Fastighetshandeln har levererat ett rekordstarkt handelsnetto och även bidragit till att förbättra den riskjusterade avkastningen i portföljen. Den andra komponenten i affärsmodellen, fastighetsförvaltningen, har även den genom en ökning av driftsnettot med 224 Mkr bidragit till ett bättre resultat främst genom ett större genomsnittligt fastighetsbestånd.” (s.38)
Sagax AB
17 Påverkande faktorer: ”Förutom de förvärv som skett under året har även fastighetsvärdena ökat med 152,1 miljoner kronor till följd av stigande marknadsvärden.” (s. 18)
”Sagax resultat före skatt består av resultat från bolagets löpande verksamhet i form av förvaltningsresultat och resultat till följd av värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument. Förvaltningsresultatet är den del Sagax direkt kan påverka. Möjligheten att påverka värdeförändringarna ligger i hög grad utanför bolagets kontroll.” (s. 16)
Favoriseringsordning: ” Sagax förvaltningsresultat uppgick till 92,9 miljoner kronor under år 2006. Resultateffekten av värdeförändringarna uppgick till 165,1 miljoner kronor under år 2006.” (s. 16)
Wallenstam AB
Värdeförändring: Wallenstam gjorde uppskrivningar om totalt 1 694,0 Mkr detta år.
Påverkande faktorer: ”Även under 2006 har vi haft en god värdetillväxt på fastighetsbeståndet. Vår övergripande koncentrationsstrategi är i allra högsta grad giltig i dagsläget. Vår stora förmåga att förvärva fastigheter vid rätt tidpunkt, vår skicklighet inom uthyrning, vår lönsamma förvaltning och vår kompetens att bygga högkvalitativa bostäder kostnadseffektivt – ger sammantaget en god värdetillväxt.” (s. 6)
”Värdeförändring förvaltningsfastigheter uppgår till 1 694 Mkr (1 950), varav orealiserade värdeförändringar uppgår till 1 505 Mkr (1 792). Ökningen hänför sig i huvudsak till prisuppgången på fastighetsmarknaden, ökad uthyrningsgrad samt övervärden i färdigställda projekt.” (s. 50) Favoriseringsordning: ” Även under 2006 har vi haft en god värdetillväxt på fastighetsbeståndet. Vår övergripande koncentrationsstrategi är i allra högsta grad giltig i dagsläget. Vår stora förmåga att förvärva fastigheter vid rätt tidpunkt, vår skicklighet inom uthyrning, vår lönsamma förvaltning och vår kompetens att bygga högkvalitativa bostäder kostnadseffektivt – ger sammantaget en god värdetillväxt.”( s.6)
Wihlborgs Fastigheter AB
Värdeförändring: Wihlborgs skrev upp sitt fastighetsbestånd med 629,0 Mkr.
Påverkande faktorer: ”Sist men inte minst har jag god tilltro till vår dynamiska organisation med alla dess medarbetare och deras förmåga att framöver förvalta fastigheterna på ett konkurrenskraftigt sätt och därmed skapa värden för kunderna.” (s.3)
”Under 2006 var vi mycket aktiva och ökade vår fastighetsportfölj genom att förvärva 45 fastigheter till ett värde av 3,6 miljarder i enlighet med vår förvärvsstrategi. Samtidigt avyttrade vi 17 fastigheter till ett sammanlagt värde av 1,6 miljarder. Och jag tycker att vi har varit framgångsrika.” (s.2)
Favoriseringsordning: ”Och jag tycker att vi har varit framgångsrika. Under vårt andra helår som friståendebolag ökade vi resultatet från 470 till 850 miljoner, en ökning med drygt 80 procent. Vi kommer därför att fortsätta på den inslagna vägen med att förvärva och förvalta bra kommersiella utvecklingsbara fastigheter på våra väl utvalda strategiska områden. Och på så sätt stärka våra positioner.” (s. 2)
18
4.2. Värdering 2008
Under 2008 minskade efterfrågan från utlandet och de dominerande investerarna under året var svenska fastighetsföretag och institutioner med låg belåningsgrad. Fastighetspriserna sjönk under året men många fastighetsbolag redovisade ökade driftsöverskott även om deras resultat varit negativa till en följd av de minskade fatighetsvärdena. Under året genomfördes den i särklass största fastighetsaffären någonsin i Sverige då AP Fastigheters förvärvade Vasakronan för 41,1 Mkr. Transaktionerna minskade under hösten för att sedan i slutet av året öka igen. (http://www.mynewsdesk.com)
Atrium Ljungberg AB
Värdeförändring: fastigheterna värderades till verkligt värde och de sammanlagda nedskrivningarna för året uppgick till 1 902,6 Mkr.
Påverkande faktorer: ”Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -1 202 Mkr (1 287). För jämförbart bestånd innebär det en värdenedgång med -6 procent. Av värdenedgången är -10 procent hänförliga till ökningen av avkastningskravet med 0,6 procentenheter till 5,9 procent.”(s. 67) Favoriseringsordning: ”Koncernen redovisar ett resultat före värdeförändringar på 537,2 Mkr (608,5). Orealiserade värdeförändringar uppgick till -1 202,1 Mkr (1 286,7).” (s. 66)
Fastighets AB Balder
Värdeförändring: värdeförändringarna för året uppgick till -200,8 Mkr.
Påverkande faktorer: ” Balders resultat från orealiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter och räntederivat uppgår till – 214,3 Mkr (566,8) respektive – 332,5 Mkr (7,1). De negativa orealiserade värdeförändringarna avseende förvaltningsfastigheter beror främst på att avkastningskravet har ökat under året, vilket har påverkat våra interna värderingar och därmed koncernens redovisade värde för förvaltningsfastigheterna.” (s. 44)
Favoriseringsordning: ” Vi har under 2008 realt skrivit ned värdet på fastighetsbeståndet med sju procent, vilket påverkat årsresultatet negativt. Dessa värdeförändringar påverkar inte kassaflödet, men får i enlighet med IFRS ändå direkt genomslag i resultaträkningen.” (s. 5)
”Årets förvaltningsresultat, dvs årets resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 195,0 Mkr (179,2), vilket motsvarar 12,20 kr per aktie (11,05).” (s. 46)
”I resultatet ingår orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter med – 214,3 Mkr (566,8) samt realiserade värdeförändringar från fastighetsförsäljningar med 13,5 Mkr (74,8).” (s. 46)
Brinova Fastigheter AB
Värdeförändring: bolagets fastigheters värdeförändringar uppgick till -16,0 Mkr.
Påverkande faktorer: ”Den globala finansiella oron som eskalerade under det fjärde kvartalet ledde till högre direktavkastningskrav följt av lägre fastighetsvärden och lägre aktiekurser för noterade bolag i allmänhet och noterade fastighetsbolag i synnerhet. Det påverkade naturligtvis oss negativt, framförallt vad avser de sjunkande aktiekurserna för fastighetsbolagen i vår portfölj.” (s. 2)
19 Favoriseringsordning: ”Resultatförsämringen är till stor del hänförlig till realiserade och orealiserade värdeförändringar samt finansiella kostnader.” (s. 45)
Castellum AB
Värdeförändring: värderingen inför 2008 års bokslut resulterade i en förändring på -1 262,0 Mkr. Påverkande faktor: ”Med vald strategi avseende fastighetsbestånd och finanspolicy är Castellums möjlighet att påverka dessa icke kassaflödespåverkande värderingsposter ytterst begränsad. Prissättningen på tillgångar och räntor blir allt mer internationell. Sedan några år tillbaka påverkar dock dessa poster resultaträkningen, vilket medför att Castellum redovisar ett resultat efter värdeförändringar och skatt på – 663 miljoner kronor - det sämsta någonsin.” (s. 4)
”Fastighetsvärden går upp och ner. Efter att ha gått upp med 3,7 miljarder kronor sedan 2004 gick de ner med 1,3 miljarder kronor under 2008. Det är uppenbart att svängningarna förstärkts av att det tidigare varit relativt lätt att få finansiering, medan det för tillfället i finanskrisens spår är betydligt svårare.”(s. 4)
”Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter – 1 262 Mkr (920), motsvarande – 0,4 %. Av detta kan merparten, ca – 1 400 Mkr, hänföras till ökat avkastningskrav om 0,4 % -enheter under året, och resterande till genomförda investeringar och ett något förbättrat kassaflöde.” (s. 70)
Favoriseringsordning: ” Förvaltningsresultatet, d v s årets resultat exklusive värdeförändringar och skatt uppgick till 973 Mkr (924), motsvarande 5,93 kr (5,63) per aktie. För bättring en som uppgick till 5 %, är främst en effekt av förbättrat driftsöverskott i förvaltningen och genomförda investeringar, men har begränsats av högre räntekostnader.” (s. 70)
”Med vald strategi avseende fastighetsbestånd och finanspolicy är Castellums möjlighet att påverka dessa icke kassaflödespåverkande värderingsposter ytterst begränsad. Prissättningen på tillgångar och räntor blir allt mer internationell. Sedan några år tillbaka påverkar dock dessa poster resultaträkningen, vilket medför att Castellum redovisar ett resultat efter värdeförändringar och skatt på – 663 miljoner kronor - det sämsta någonsin.” (s. 4)
Catena AB
Värdeförändring: 2008 års värdering resulterade i en värdeförändring på -256,0 Mkr.
Påverkande faktorer: ”De negativa värdeförändringarna avsåg i huvudsak nedskrivning på grund av det osäkra marknadsläget och höjda avkastningskrav.” (s.38)
Favoriseringsordning: ”Trots god avkastning på gjorda investeringar på 128 Mkr påverkas vårt resultat negativt vid en värdering av fastighetsbeståndet. Detta har värderats ned med cirka tio procent under året.” (s.4)
”Vi klarade den inledande finanskrisen och lågkonjunkturen på ett förväntansfullt sätt, även om det självfallet haft en negativ inverkan på värdet av vårt fastighetsbestånd.”(s. 4)
Corem Property Group AB
20 Påverkande faktorer: hittade varken interna eller externa faktorer till denna post.
Favoriseringsordning: ”Årets förvaltningsresultat, det vill säga resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 135 mkr (7), motsvarande 5,06 kr per aktie (0,27).” (s. 46)
”Årets resultat efter skatt justerat för effekterna av orealiserade värdeförändringar på derivat och fastigheter uppgick till 198 mkr (115), vilket motsvarar 7,43 kronor per aktie (4,43).” (s. 46)
Dagon AB
Värdeförändring: värdeförändringarna för år 2008 uppgick till -215,1 Mkr
Påverkande faktorer: ”Samtidigt kan jag konstatera att den finansiella oron och kraftigt försvagade konjunkturen har skapat osäkerhet på fastighetsmarknaden. Fastigheter har tappat i värde vilket för Dagons del medför en orealiserad värdeminskning på fastighetsbeståndet, vilken inte påverkar kassaflödet men försämrar det redovisade resultatet.” (s. 4)
Favoriseringsordning: ” Samtidigt kan jag konstatera att den finansiella oron och kraftigt försvagade konjunkturen har skapat osäkerhet på fastighetsmarknaden. Fastigheter har tappat i värde vilket för Dagons del medför en orealiserad värdeminskning på fastighetsbeståndet, vilken inte påverkar kassaflödet men försämrar det redovisade resultatet.” (s. 4)
”För 2008 redovisar Dagon ett resultat efter skatt på -14,3 miljoner kronor. Som framgått har detta resultat belastats med orealiserade värdeminskningar på vårt fastighetsbestånd till följd av den finansiella orons inverkan på fastighetsmarknaden.” (s. 4)
”Jag är därför särskilt nöjd över att vårt förvaltningsresultat, det vill säga resultat före skatt, exklusive orealiserade värdeminskningar, blev bättre än året innan.” (s. 4)
Diös Fastigheter AB
Värdeförändring: resultatet av 2008 års värdering blev en värdeförändring på- 223,4 Mkr.
Påverkande faktorer: ”Diös resultat visar att bolaget på ett bra sätt har hanterat den löpande verksamheten, men att den finansiella oron, påverkade resultatet med orealiserade värdeförändringar på våra fastigheter och derivat.” (s. 6)
Favoriseringsordning: ” Ökade finansieringskostnader medförde att förvaltningsresultatet blev 94,4 Mkr. Resultatet belastas dock med orealiserade värdeförändringar i fastigheter med -223,4 Mkr samt orealiserade värdeförändringar i derivat med 46,6 Mkr. Resultat efter skatt uppgår därmed till -138,2 Mkr. Diös resultat visar att bolaget på ett bra sätt har hanterat den löpande verksamheten, men att den finansiella oron, påverkade resultatet med orealiserade värdeförändringar på våra fastigheter och derivat.” (s. 6)
Fabege AB
Värdeförändring: värderade 2008 till verkligt värde vilket resulterade i en värdeförändring på -1 402,0 Mkr.
