J U R I D I C U M
Ägarlägenheter
Uthyrning, pantsättning och utmätning i en jämförelse med
bostadsrätter
Malin Nilsson
HT 2020
JU101A, Examensarbete inom juristprogrammet, 30 högskolepoäng Examinator: Erika Lunell
1
Sammanfattning
Efter ett decennium har ägarlägenheter fortfarande inte byggts enligt de prognoser som gjordes av lagstiftaren. Precis som bostadsrätten utgör ägarlägenheten en bostadslägenhet i ett flerbostadshus. Uppsatsen ämnar utreda skillnaderna mellan bostadsrätter och ägarlägenheter samt för- och nackdelar med ägarlägenheter. Uppsatsen ämnar också till att analysera varför ägarlägenheter infördes i svensk lagstiftning. Utredningen kommer främst att utreda
uthyrning, pantsättning samt utmätning. Den rättsdogmatiska samt rättsanalytiska metoden tillämpas vid besvarandet av frågeställningarna.
Bostadsrätter har funnits i Sverige sedan i slutet av 1800-talet och utgör idag majoriteten av bostadslägenheter. En bostadsrätt är lös egendom och regleras av BRL. Uthyrning av en bostadsrätt föregås av tillstånd från bostadsrättsförening eller hyresnämnd. Vid pantsättning träffas ett avtal mellan bostadsrättsinnehavare och panthavare samt att bostadsrättsföreningen underrättas om pantsättningen. Pantsättningen antecknas senare i lägenhetsförteckningen. Vid utmätning kan en bostadsrätt vara undantagen utmätning.
Ägarlägenheten är fast egendom och bildas genom tredimensionell fastighetsbildning. Ägarlägenheter omfattas av samma regelverk som annan fast egendom. En ägarlägenhet kan hyras ut fritt. Pantsättningsförfarandet utmärks av att ägarlägenhetsinnehavaren ansöker om inteckning och får sedan ett pantbrev som bevis på inskrivningen som kan pantsättas. En ägarlägenhet kan utmätas som annan fast egendom och omfattas inte av beneficiereglerna. Följande slutsatser dras av arbetet. Uthyrningsmöjligheten skiljer boendeformerna åt. Ägarlägenhetsinnehavaren behöver inte söka tillstånd för att hyra ut sin lägenhet. När det gäller pantsättning så finns samma möjlighet att pantsätta en ägarlägenhet och en bostadsrätt. Det är själva förfarandet som skiljer sig åt. Ägarlägenheten har ett säkrare registreringssystem där inskrivningsmyndigheten registrerar alla inteckningar. Vid utmätning skiljer sig
boendeformerna åt. En bostadsrätt kan vara undantagen utmätning genom beneficiereglerna i 5 kap. UB. En ägarlägenhet omfattas inte av dessa regler.
2
Förkortningar
AL Anläggningslag (1973:1149) BRL Bostadsrättslag (1991:614) Dir. Kommittédirektiv
EFL Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar FBL Fastighetsbildningslag (1970:988)
FRL Förmånsrättslag (1970:979) HD Högsta domstolen
JB Jordabalk (1970:994) MB Miljöbalk (1998:808) NJA Nytt juridiskt arkiv Prop. Proposition
SFL Lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter SOU Statens offentliga utredningar
SvJT Svensk Juristtidning
3
Innehållsförteckning
Sammanfattning ... 1
Förkortningar ... 2
1. Inledning... 5
1.1. Bakgrund till ämnet ... 5
1.2. Syfte och frågeställningar ... 6
1.3. Metod och material ... 7
1.4. Avgränsningar ... 8 1.5. Disposition ... 9 2. Bostadsrätter ... 10 2.1. Historisk översikt ... 10 2.2. Särdrag ... 11 2.3. Uthyrning ... 13
2.4. Pantsättning och utmätning... 15
2.4.1. Pantsättning... 15 2.4.2. Utmätning ... 18 3. Ägarlägenheter ... 21 3.1. Historisk översikt ... 21 3.2. Särdrag ... 23 3.2.1. Allmänt ... 23 3.2.2. Fastighetsbildning ... 24 3.2.3. Samfällighetsföreningen ... 26 3.2.4. Grannelagsrättsligt ... 27 3.3. Uthyrning ... 29
3.4. Pantsättning och utmätning... 30
3.4.1. Pantsättning... 30
3.4.2. Utmätning ... 31
3.5. Nyheter kring ägarlägenheter ... 33
4. Analys ... 36
4.1. Jämförelse ... 36
4.1.1. Allmänna förutsättningar ... 36
4.1.2. Uthyrning av egen bostad ... 37
4.1.3. Pantsättning... 39
4.1.4. Utmätning ... 40
4.2. För- och nackdelar med ägarlägenheter ... 41
4.2.1. Fördelar... 41
4 4.3. Varför infördes ägarlägenheter? ... 47 5. Avslutning ... 49 Källförteckning ... 51
5
1. Inledning
1.1.
Bakgrund till ämnet
Enligt 1 kap. 1 § jordabalken (1970:994) [JB] är fast egendom jord. Denna är sedan indelad i fastigheter. Traditionellt sätt avser begreppet fastighet ett fastighetsindelat markområde med avgränsning mot andra fastigheter med fastställda gränser på marken. År 2004 ändrades fastighetsbegreppet genom att reglerna om tredimensionell fastighetsbildning trädde i kraft.1
Reglerna gjorde det möjligt att bilda nya kategorier av fastigheter som tredimensionellt avgränsade fastigheter. Sådana fastigheter har fastställda gränser både i höjd- och djupled. Regelverket har skapat vissa möjligheter att bilda en helt ny typ av fastigheter av större anläggningar, exempelvis broar och byggnader.2 Av förvaltnings- och finansieringsskäl
ansågs det praktiskt att kunna dela upp byggnaderna och olika typer anläggningar för att var och en av delarna skulle kunna ägas och pantsättas som självständiga fastigheter.3
Åtskilliga gånger har lagstiftaren utrett frågan om ägarlägenheter.4 Några år efter att
tredimensionell fastighetsbildning infördes i Sverige ansåg lagstiftaren att det fanns ett behov av att överväga frågan om ägarlägenheter igen. Denna gång ansåg lagstiftaren att det fanns övertygande skäl till att införa lagregler om ägarlägenheter.5 I förarbetena till den lagstiftning
som reglerar ägarlägenheter framförde lagstiftaren bland annat att införandet av ägarlägenheter skulle öka mångfalden och valfriheten.6
1 maj 2009 infördes lagstiftning som reglerar ägarlägenheter.7 En ägarlägenhet är en
tredimensionell fastighet av särskilt slag. En ägarlägenhetsfastighet är avsedd att rymma endast en bostadslägenhet.8 Tidigare fanns rätten till enskilda lägenheter enbart genom någon
form av nyttjanderätt, vanligtvis bostadsrätt, kooperativ hyresrätt eller hyresrätt.9
Danmark och Norge har motsvarigheter till ägarlägenheter. Danmarks motsvarighet kallas ejerlejligheder och infördes år 1966. I Norge kallas ägarlägenhetens motsvarighet för eiersekjoner och infördes 1983. Både ejerlejligheder och eiersekjoner regleras i en särskild lag.10
En betydligt äldre boendeform är bostadsrätter. Ända sedan slutet av 1800-talet har
bostadsrätter varit en vanlig boendeform i Sverige.11 En vanlig missuppfattning idag är att du
äger din bostadsrätt.12 En bostadsrätt är en upplåtelse av en lägenhet till nyttjande mot
1 Prop. 2002/03:116. 2 Prop. 2008/09:91, s. 29f.
3 Julstad, Barbro, Sjödin, Eile, Tredimensionell fastighetsbildning, Norstedts Juridik, Stockholm, 2005, s. 12. 4 Se bl.a. SOU 1982:40, Bet. 1998/99: BoU7 samt SOU 2002:21. Se även prop. 2008/09:91 s. 33f.
5 Prop. 2008/09:91, s. 44. 6 Prop. 2008/09:91, s. 37.
7 SFS 2009:180 Lag om ändring i jordabalken. 8 Prop. 2008/09:91, s. 1.
9 Prop. 2008/09:91, s. 28.
10 Danmark: Lov om ejerlejligheder (nr 908 af 18 juni 2020) Norge: Lov om eiersekjoner (av den 16 juni 2017,
nr 65).
11 Grauers, Folke, Nyttjanderätt: Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, 14 uppl., Juristförlaget i Lund, Lund
2014, s. 193 [Grauers].
6 ersättning utan begränsning i tiden, enligt 1 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614) [BRL]. Medlemmarna i föreningen har ett s.k. indirekt ägande i fastigheten genom sitt medlemskap.13
Typiskt för bostadsrättsinstitutet är att medlemmarna själva deltar i föreningens verksamhet för att främja sina egna ekonomiska intressen. Detta ger således bostadsrätten en kooperativ prägel.14
I Sverige kan en bostad innehas på flera olika sätt; direkt ägande, indirekt ägande eller icke-ägande. Ett direkt ägande innebär ensam äganderätt. Indirekt ägande innebär att en juridisk person (exempelvis en förening) äger huset och boende i huset blir medlemmar i föreningen. Ett icke-ägande omfattar i praktiken hyresrätt och ibland arrende.15 Inom ramen för denna
uppsats är det direkta och indirekta ägandet av största intresse.
Det faktum att bostadsrätten är en väletablerad boendeform har rimligtvis försvårat ägarlägenhetens entré på den svenska bostadsmarknaden. Det är först år 2020 som ägarlägenheter har börjat byggas i en större omfattning. År 2019 fanns det 1 328
ägarlägenheter i Sverige, enligt SCB.16 I juli 2020 fanns det 2 339 ägarlägenheter registrerade
i det svenska fastighetsregistret,17 vilket innebär en ökning med drygt 75 procent på ett år.
Med anledning av den markanta ökningen av ägarlägenheter det senaste året finns det skäl att granska boendeformen närmare. Inom ramen för granskningen ska även bostadsrätter utredas för att sedan jämföras med ägarlägenheter.
1.2.
Syfte och frågeställningar
Syftet med avhandlingen är att analysera vilka skillnader som finns mellan ägarlägenheter och bostadsrätter, samt deras för- och nackdelar utifrån ett ägarperspektiv respektive ett
borgenärsperspektiv. Utifrån valda perspektiv, det vill säga ägar- och borgenärsperspektiven, så är det mest intressant att se närmare på regleringen av uthyrning, pantsättning och
utmätning. Övriga boendeformer kommer inte att utredas, eftersom de saknar relevans för nedan angivna frågeställningar. Intresset för ägarlägenheter har fram tills nyligen varit svalt och därför syftar uppsatsen också till att besvara varför det ansågs finnas ett behov att införa ägarlägenheter på bostadsmarknaden. Uppsatsen syftar således till att besvara följande frågeställningar:
Vilka är skillnaderna mellan ägarlägenheter och bostadsrätter? Vilka är för- respektive nackdelarna med ägarlägenheter?
Varför infördes ägarlägenheter på den svenska bostadsmarknaden?
13 Grauers, s. 196. 14 SOU 1988:14, s. 82.
15 Victorin, Anders, Flodin, Jonny, Bostadsrätt – med en översikt över kooperativ hyresrätt, 4 uppl., Iustus Förlag
AB, Uppsala 2016, s. 15 [Victorin & Flodin].
16 Statistiska Centralbyrån, Fastighetsbeståndet, 2019-12-12, <
https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter- amne/boende-byggande-och-bebyggelse/fastighetstaxeringar/fastighetstaxeringar/pong/tabell-och-diagram/fastighetsbestandet/> (hämtad 2020-09-13).
7
1.3.
Metod och material
Uppsatsen kommer som utgångspunkt att tillämpa en rättsdogmatisk metod. Rättsdogmatiken beskrivs oftast som ett sätt att fastställa gällande rätt, vanligtvis med ledning av de vedertagna rättskällorna. Detta görs genom tolkning och fastställande av gällande rätt samt genom
systematisering av gällande rätt i form av regler, principer, samband m.m.18 Jan Kleineman
menar att den rättsdogmatiska metodens syfte är att rekonstruera en rättsregel eller bättre uttryckt, lösningen på ett rättsligt problem genom att rättsregeln appliceras på problemet.19
Nils Jareborg, likt Kleineman, beskriver också den rättsdogmatiska metoden som en rekonstruktion av rätten, där lagstiftaren stiftar lagar, domaren dömer och rättsdogmatikern skapar ett normativt system som ger ett syfte åt lagarna och domarna.20 Enligt Sandgren kan
Jareborgs syn på rättsdogmatiken tolkas på olika sätt. Det kan tolkas som att rätten en gång har konstruerats och att rättsvetenskapens uppgift skulle vara att konstruera om denna. Sandgren tror snarare att gällande rätt inte finns, utan att rättsdogmatikens uppgift är att konstruera rätten. Det innebär att gällande rätt kan vara en sak vid en tidpunkt och en annan vid en annan tidpunkt.21
Vad som beskrivs som en svaghet i den rättsdogmatiska metoden är att den har ett intresse för normerna, men inte hur dessa tillämpas i praktiken av exempelvis myndigheter eller
underrätter.22 Jareborg menar att rättsdogmatikens verklighet är rättssystemet som ett
normativt system, inte det som systemet resulterar i, i fråga om mänskligt handlande när dessa regler tillämpas av myndigheter och enskilda.23 Rättsdogmatiken kanske inte är en
vetenskaplig metod.24 Kleineman menar att det kanske snarare handlar om en analys med ett
vetenskapligt syfte. Rättsdogmatiken har däremot en sådan praktisk betydelse att kritiken saknar betydelse för dess tillämpning.25
Uppsatsen ägnar sig åt mer än att bara ’’konstruera’’ rätten och komma fram till gällande rätt. Bland annat kommer skillnader samt för- och nackdelar diskuteras i analysen. Den
rättsdogmatiska metoden kan därför inte anses vara tillräcklig för att kunna besvara ställda frågeställningar. Den rättsdogmatiska metoden kompletteras därför med den rättanalytiska metoden.
En rättanalytisk metod ger möjlighet till en friare och vidare analys av rätten. Ett rättanalytiskt synsätt uppfattar den rättsvetenskapliga argumentation som fri och i avsaknad av ’’rätt svar’’ eller ’’bäst svar’’. Detta skiljer sig från ett dogmatiskt synsätt, där utgångspunkten är att det finns ett rätt svar på varje juridiskt problem. Eftersom det rättanalytiska arbetet inte bara
18 Sandgren, Claes, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare, 4 uppl., Norstedts Juridik, Stockholm 2018, s. 49
[Sandgren].
19 Kleineman, Jan, Rättsdogmatisk metod, ur Korling, Fredric och Zamboni Mauro, Juridisk metodlära s. 21–45,
1 uppl., Studentlitteratur, Lund 2013, s. 21. [Kleineman]
20 Jareborg, Nils, Rättsdogmatik som vetenskap, Svensk Juristtidning 2004, s. 4ff. [Jareborg]. 21 Sandgren, s. 49.
22 Kleineman, s. 24. 23 Jareborg, s. 9. 24 Jareborg, s. 8. 25 Kleineman, s. 24.
8 syftar till att beskriva gällande rätt, utan även att analysera den, är det även en given uppgift att kritisera denna.26
Den rättsanalytiska metoden är också mer öppen för att väga in värderingar, exempelvis genom att analysera materialet utifrån grundläggande värderingar som rättssäkerhet.27
Metoden kan också användas för att analysera materialet utifrån ett visst perspektiv,28 vilket
är passande eftersom uppsatsen syftar till att analysera materialet utifrån ett ägarperspektiv samt ett borgenärsperspektiv.
Materialet som behandlas i uppsatsen utgår från de vedertagna rättskällorna, det vill säga lag och dess förarbeten, prejudikat samt doktrin.29 Bostadsrättsinstitutet diskuteras utifrån alla
rättskällor. Ägarlägenheter har inte behandlats lika utförligt i den juridiska litteraturen samt i domstol, vilket begränsar materialintaget något.
Vid en jämförelse av vilka källor som har använts i utredningen kan det konstateras att det finns en mängd juridisk litteratur som granskar bostadsrättens olika aspekter, medan ägarlägenheter mestadels behandlas i propositioner och utredningar. Trots att det gått 10 år sedan ägarlägenheter infördes har intresset inte bara varit svalt hos köpare, utan även i den juridiska litteraturen. Att enbart utgå från propositioner och utredningar ger en bra grund, men det är också en monoton källa med kortfattade resonemang och få perspektiv. Författare i den juridiska doktrinen kan bidra med, förutom fakta, utförligare resonemang och ge sitt
perspektiv på ett problem. Det gör bostadsrättskapitlet mer mångfacetterad i den aspekten. Den rättsanalytiska metoden möjliggör användning av mindre kvalificerade källor,
exempelvis myndighetspraxis och tidningsartiklar.30 Samtidigt kan det också vålla
urvalsproblem och påverkar även vilken slutsats som kan dras utifrån källorna.31 Eftersom det
inte finns samma mängd av kvalificerade rättskällor som behandlar ägarlägenheter, är syftet med användningen av mindre kvalificerade källor att komplettera rättskällorna och ge fler perspektiv på området. Slutsatser som dras av detta material beaktas med försiktighet.
1.4.
Avgränsningar
Inom ramen för uppsatsen diskuteras fastighetsrätt, panträtt och exekutionsrätt. Uppsatsen kommer inte att ta upp skatterättsliga aspekter för ovan angivna frågeställningar. Inom fastighetsrätt har vissa avgränsningar gjorts. Vissa delar av hyresrätten tas upp när uthyrning av bostadsrätt och ägarlägenhet avhandlas. Hyresrätter som nyttjanderätt behandlas inte utöver det. Andra nyttjanderätter som kooperativ hyresrätt, arrende och tomträtt diskuteras inte heller.
26 Sandgren, s. 50f.
27 Sandgren, Claes, Rättsanalytisk metod. En väg framåt? Ur Karnell, Gunnar, Kur, Annette, Nordell, Per Jonas,
Westman, Daniel, Axhamn, Johan, Carlsson, Stephan(red.), Liber Amicorum Jan Rosén, s. 721–730, Liber, Stockholm 2016, s. 725. [Sandgren i Liber Amicorum Jan Rosén]
28 Sandgren i Liber Amicorum Jan Rosén, s. 725. 29 Sandgren, s. 45.
30 Sandgren, s. 51. 31 Sandgren, s. 51.
9 Uppsatsen avhandlar främst frågor kring uthyrning, pantsättning och utmätning. Spörsmål kring köp och felansvar diskuteras inte.
Innan 1930 års bostadsrättslag infördes fanns en annan typ av ekonomisk förening som erbjöd bostad utan begränsning i tid, s.k. bostadsföreningar. De bostadsföreningar som finns kvar och som inte har ombildats till en bostadsrättsförening faller inte under BRL.32
Bostadsföreningar behandlas enbart vid den historiska genomgången för bostadsrätter, men kommer inte att analyseras vidare utöver det.
När det gäller historiken kring ägarlägenheter har avhandlingen begränsats till relevanta utredningar på senare tid, med start från år 1975. Ägarlägenheter har diskuterats ännu tidigare, men anses inte vara relevant för denna utredning.
1.5.
Disposition
Uppsatsen har ett inledande kapitel där bakgrund, frågeställningar, metod och material, avgränsningar samt disposition tas upp. Detta med anledning av att fastställa de frågor som uppsatsen ska besvara samt ange uppsatsens ramar.
Det nästkommande kapitlet behandlar bostadsrätter. Här görs en historisk överblick av bostadsrättens tillkomst samt utveckling fram tills idag. I kapitlet diskuteras även bostadsrättens särdrag, uthyrning samt pantsättning och utmätning.
Efter kapitlet om bostadsrätter behandlas ägarlägenheter. Likt föregående kapitel redovisas relevant historik. Ägarlägenheters särdrag, möjlighet till uthyrning samt pantsättning och utmätning tas även upp här. Det andra och tredje kapitlet behandlar till stor del samma frågor. Detta för att kunna jämföra samma aspekter i analysen.
När bostadsrätter och ägarlägenheter har avhandlats var för sig analyseras dessa tillsammans. Inom ramen för analysen jämförs inledningsvis bostadsrätter med ägarlägenheter. Analysen går sedan över till att diskutera vilka för- och nackdelar det finns med ägarlägenheter. Slutligen besvaras frågan varför ägarlägenheter infördes på den svenska bostadsmarknaden. Uppsatsen kommer till sist att ha ett avslutande kapitel där uppsatsen kortfattat sammanfattas och frågeställningarna kort besvaras igen.
10
2. Bostadsrätter
2.1.
Historisk översikt
Under slutet av 1800-talet började bostadsrätter att bildas. Avsikten var då att undvika motsättningar mellan ägare och nyttjare. Eftersom hyressättningen på den tiden var fri kunde hyresvärdarna i större tätorter ta ut höga hyror, vilket ofta resulterade i att hyresgästerna slog sig samman och startade en ekonomisk förening (bostadsförening) och sköt till kapital i denna. Föreningen kunde på så sätt investera antingen genom att köpa en fastighet och bygga ett flerfamiljshus på denna eller köpa en hyresfastighet, ofta den som hyresgästerna bodde i vid tillfället.33 När den första lagstiftningen om ekonomiska föreningar blev till 1895 var ett
av syftena att ta hänsyn till bostadskooperationens intresse, vid sidan av producent- och konsumentkooperationerna. Upplåtelseformen var aldrig tänkt att vara en form av hyresrätt, utan snarare en form av indirekt äganderätt.34
Kostnaderna föreningen hade för räntor, reparation och underhåll fördelades mellan medlemmarna i relation till lägenhetens storlek. Detta resulterade i ett slags
’’självkostnadspris’’ för boendet, eftersom föreningen saknade ett vinstintresse. Förutom dessa självkostnader debiterade föreningen endast vissa belopp för att fondera framtida reparationer eller liknande.35
Under och efter första världskriget ökade bostadsföreningar kraftigt i antal. I slutet av 1920-talet fanns det ungefär 900 bostadsföreningar med över 20 000 medlemmar.36 Med tanke på
omfattningen och den ekonomiska betydelsen som bostadsföreningarna hade fått ansågs det nödvändigt med speciallagstiftning.37 År 1930 infördes den första bostadsrättslagen.38 Syftet
med 1930 års bostadsrättslag var att lösa vissa problem som lagstiftningen om ekonomiska föreningar inte hade anpassats för. Det handlade bland annat om att stifta lagar som reglerade nyttjanderätten mellan bostadsrättshavaren och föreningen.39
Innan 1930 års bostadsrättslag fanns ingen lagstiftning som reglerade besittningsrätten. För att reglera rätten till bostad i lag föreslog de sakkunniga införandet av en särskild nyttjanderätt till lägenhet som i sin tur skulle upplåtas till en medlem i en bostadsförening. En allmän grundprincip för en sådan besittningsrätt var att medlemmarna skulle ha samma fördelar som äganderätten med den inskränkning att föreningen har befogenhet att inskränka att ingripa mot medlemmar som missbrukar sin bostadsrätt. Förarbeten till 1930 års bostadsrättslag menar att den föreslagna besittningsrätten skiljer sig från andra nyttjanderätter eftersom den inte är underkastad en tidsbegränsning.40
33 Grauers, s. 193.
34 Bengtsson, Bertil, Hager, Richard, Victorin, Anders, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 9 uppl.,
Norstedts Juridik AB, Stockholm 2018 [Bengtsson m.fl.], s. 287.
35 Grauers, s. 193. 36 SOU 1928:16, s. 8. 37 SOU 1928:16, s. 22. 38 Lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar. 39 Bengtsson m.fl., s. 288. 40 Prop. 1930:65, s. 22f.
11 1930 års bostadsrättslag ersattes senare av 1971 års bostadsrättslag.41 Med hänsyn till de stora
förändringar som hade skett på bostadsrättsområdet efter 1930 års bostadsrättslag, påkallades en allmän översyn av regelverket. Utredningen skulle eftersträva en modernisering av
bestämmelserna och anpassas efter de dåvarande förhållandena.42
1971 års bostadsrättslag ersattes därefter av nuvarande BRL från 1991.43 Lagstiftningen
uppdaterades både språkligt och redaktionellt. Även flera sakliga nyheter tillkom, exempelvis kompletterades kravet på att en bostadsrättsförening minst ska ha fem medlemmar med bestämmelsen att i föreningsfastigheten måste finnas minst fem lägenheter som är avsedda att upplåtas med bostadsrätt.44
Den nuvarande bostadsrättslagen utgör företrädesvis bestämmelser om upplåtelseförhållandet och hänvisar annars till lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar [EFL], där inte specifika regler om föreningen och dess medlemmar har fordrats. Reglerna i BRL är tvingande om inte annat är särskilt angivet i stadgarna eller genom avtal med bostadsrättshavaren.45
2.2.
Särdrag
I 1 kap. 3 § BRL stipuleras det att en bostadsrätt endast får upplåtas till en medlem i
föreningen. Enligt 1 kap. 4 § BRL är en bostadsrätt en upplåtelse av en lägenhet till nyttjande mot ersättning och utan begränsning i tiden. Redan själva konstruktionen av bostadsrätten, att nyttjanderätten är utan begränsning i tid, ger bostadsrättshavaren ett besittningsskydd. Det medför att bostadsrättshavaren inte kan säga upp sin lägenhet, men kan fritt överlåta den.46
Det är viktigt att skydda bostadsrättshavaren i sin besittning. Bostadsrättshavaren kan bara tvingas avstå från sin bostadsrätt i speciellt allvarliga fall, enligt 7 kap. 18 § BRL. En bostadsrätt kan anses förverkad om bostadsrättshavaren är i dröjsmål med betalningen av insatsen, 7 kap. 18 § 1 BRL, eller om lägenheten upplåtes i andra hand utan behövligt
samtycke eller tillstånd, 7 kap. 18 § 2 BRL. En medlem kan alltså inte uteslutas ur föreningen, utan medlemskapet upphör genom att lägenheten förverkas.47
En bostadsrättsinnehavare är skyldig att när lägenheten används se till att omgivningen inte drabbas av allvarliga störningar, 7 kap. 9 § BRL. Nyttjanderätten till en bostadsrätt kan därför också förverkas om lägenheten vanvårdas eller vid allvarliga störningar som
bostadsrättsinnehavaren ansvarar för, 7 kap. 18 § 5 BRL.
En bostadsrättsförenings syfte är som nämnt ovan att upplåta lägenheter med bostadsrätt till dess medlemmar. Häri ligger det att bostadsrättsföreningen bildas för att förvärva och bedriva fastighetsförvaltning. Föreningens uppgift är att bevara det kapital som medlemmarna skjutit till så att detta inte går förlorat. Förvaltningen är både av teknisk och ekonomisk art. Dels ska
41 Bostadsrättslag (1971:479). 42 SOU 1969:4, s. 10. 43 Grauers, s. 194. 44 Prop. 1990/91:92, s. 1. 45 Bengtsson m.fl., s. 294. 46 Grauers, s. 196f. 47 Bengtsson m.fl., s. 291.
12 föreningen ansvara för att hålla huset i skick, dels ansvara för att tillräckliga medel flyter in för att täcka både löpande utgifter och utgifter till framtida behov.48
I 3 kap. 1 § BRL stadgas att en bostadsrättsförenings styrelse ska upprätta en ekonomisk plan innan bostadsrätter upplåtes till medlemmarna. Denna ska sedan registreras av Bolagsverket. Den ekonomiska planen ska innehålla upplysningar som är av betydelse för att kunna bedöma föreningens verksamhet. Planen ska sedan granskas av två sakkunniga intygsgivare, 3 kap. 2 § BRL. När en sådan plan är upprättad och registrerad hos Bolagsverket kan en
bostadsrättsförening upplåta lägenheter med bostadsrätt, 4 kap. 1 och 2 §§ BRL.
Bostadsrättsföreningens medlemmar har inflytande i föreningen genom demokratiska regler. Besluten fattas däremot av föreningens organ, föreningsstämman eller styrelsen, och inte av enskilda medlemmar.49
I föreningsstämman, det högsta organet i en bostadsrättsförening, har alla medlemmar i föreningen rätt att medverka. Stämman kan fatta alla typer av beslut, men det finns även del frågor som stämman har ensam beslutanderätt i. Val av styrelse och revisor eller fastställande av balans- och resultaträkning är exempel på frågor som stämman har exklusiv
beslutskompetens i. Styrelsen i sin tur lyder under stämman och fastställer föreningsstämmans beslut. Styrelsen har också en utbredd rätt att fatta egna beslut. Styrelsen företräder
bostadsrättsföreningen utåt, genom ingående av avtal och företagande av rättshandlingar mot tredje man.50
Principiellt finns det ingen rätt för en bostadsrättshavare att återlämna sin bostadsrätt till föreningen. Meningen är att sedan bostadsrätten har upplåtits ska den i princip aldrig återgå till föreningen. Istället ska bostadsrätten överlåtas till en ny ägare.51 Bostadsrätten kan också
övergå till annan genom arv, bodelning eller liknande.52
Bostadsrättshavaren har en rätt att lämna tillbaka bostadsrätten utan att få insatsen tillbaka, men blir däremot fri från sina åtagande gentemot föreningen. När två år har gått från den första upplåtelsen kan bostadsrättshavaren avsäga sig sin bostadsrätt. Föreningen ska därefter överlåta bostadsrätten snarast eller besluta om bostadsrättens upphörande, se 4 kap. 11 § BRL och 6 kap. 11 § BRL. Syftet med bestämmelserna är som utgångspunkt att en
bostadsrättshavare ska bli fri från framtida förpliktelser.53
Att köpa en bostadsrätt är också förenat med en ekonomisk risk. Det kan exempelvis vara att bostadsrätten är köpt i ett läge där bostadsbrist och högkonjunktur råder och när bostadsrätten senare säljs gör säljaren en förlust. I mer extrema situationer där bostadsrätten är osäljbar har bostadsrättshavaren möjlighet att avsäga sig bostadsrätten, i enlighet med 4 kap. 11 § BRL. Föreningen får bostadsrätten och behåller insatsen.
48 Victorin & Flodin, s. 74. 49 Victorin & Flodin, s. 74. 50 Victorin & Flodin, s. 74f. 51 Bengtsson m.fl., s. 290. 52 Victorin & Flodin, s. 26. 53 Victorin & Flodin, s. 200.
13 En annan ekonomisk risk är att medlemmarna själva ansvarar för bostadsrättsföreningens ekonomi.54 Att skydda föreningens ekonomi är därför det viktigaste skyddet för den som äger
en bostadsrätt. Om en förening tvingas i likvidation eller behöva sälja fastigheten, upphör bostadsrätten.55 Enligt 7 kap. 33 § BRL övergår bostadsrätten då till en hyresrätt om den som
ägde bostadsrätten hade tillträtt lägenheten.
En fördel med bostadsrätt är enligt Grauers att den typiska konflikten mellan ägarintresse och nyttjanderättshavare knappast finns. Bostadsrättsföreningen, som äger fastigheten, upplåter bostadsrätterna till medlemmarna. Medlemmarna äger alltså inte sina lägenheter, men är ändå en indirekt ägare genom sitt medlemskap i föreningen. Då föreningen saknar ett vinstintresse bestäms de månadsvisa utgifterna efter de faktiska utgifterna som föreningen har.56
2.3.
Uthyrning
Enligt BRL finns det två typer av andrahandsuthyrning – total uthyrning av lägenheten eller uthyrning av en del av lägenheten, exempelvis till en inneboende. Till skillnad från
avtalsförhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren där BRL reglerar relationen mellan dessa, så är det ett hyresavtal som faller under 12 kap. JB som reglerar relationen mellan ägaren av bostadsrätten och andrahandshyresgästen. Bostadsrättshavaren anses då vara en hyresvärd och andrahandshyresgästen en hyresgäst.57
I 12 kap. 1 § 7 st. JB stadgas det att lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad
[privatuthyrningslagen] innehar särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostadslägenhet i särskilda fall. Privatuthyrningslagen tillämpas enligt 1 § när en person utanför en
näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål.
Privatuthyrningslagen ska ha företräde framför bestämmelserna i 12 kap. JB, vilka endast tillämpas om inte något annat har stadgats i privatuthyrningslagen, enligt 1 § 2 st.
privatuthyrningslagen. Enligt 2 § privatuthyrningslagen är lagen tvingande, om inget annat anges i lagen.
Syftet med privatuthyrningslagen är att motivera privatpersoner att hyra ut sin bostad istället för att låta den stå tom.58 Hyressättningen är mer fri än enligt bruksvärdesprincipen.59 Enligt 3
§ 3 st. privatuthyrningslagen har hyresgästen inget besittningsskydd. Detta för att hyresvärden ska känna trygghet i att kunna få tillbaka sin bostad.60 Innan privatuthyrningslagen trädde i
kraft kunde hyresgästen få besittningsskydd i vissa fall. Då gällde 12 kap. 45 § 1 JB som stipulerar att en hyresgäst kan få besittningsskydd om hyresförhållandet har pågått i en sammanhängande period av två år. 54 Grauers, s. 197. 55 Bengtsson m.fl., s. 291. 56 Grauers, s. 196. 57 Bengtsson m.fl., s. 223. 58 Grauers, s. 192.
59 1 12 kap. 55 § JB stadgas bruksvärdesprincipen, vilket gäller vid fastställande av hyrans storlek. Principen
innebär att för att en hyra ska anses som skälig får den inte vara påtagligt högre än andra lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.
14 När det gäller inneboende (delvis uthyrning av bostadsrätten) föreskrivs det i 7 kap. 8 § BRL att den som äger en bostadsrätt inte får inrymma utomstående personer i lägenheten om det medför men för föreningen eller annan medlem i föreningen. Ett eller flera rum kan alltså hyras ut i en bostadsrätt, utan att föreningen ska godkänna en sådan upplåtelse.
Förutsättningen är att bostadsrättshavaren fortfarande har kontroll över lägenheten. Det går inte att ställa upp krav på att ägaren av bostadsrätten själv bor i lägenheten, så länge denna fortfarande har tillträde till den och kan utöva tillsyn samt att andrahandshyresgästen inte förfogar över hela lägenheten.61
År 2003 förtydligades BRL genom lagändringar.62 Bland annat förtydligade lagstiftaren
skillnaden mellan total och delvis uthyrning av bostadsrätt. Lagstiftaren ansåg att det
avgörande för om en uthyrning ska anses vara total eller partiell var om bostadsrättshavaren har upplåtit lägenheten till annan för självständigt brukande eller inte.63
Ändringarna som trädde i kraft 2003 var i enlighet med den rättspraxis som hade utvecklats av Högsta domstolen [HD], särskilt i NJA 2001 s. 241 I och II. I det första fallet hade ägaren av bostadsrätten hyrt ut en del av sin lägenhet till en familjevän. Avtalet omfattade inte ett mindre sovrum där bostadsrättsinnehavarens möbler förvarades. Bostadsrättsinnehavaren hade aldrig bott i lägenheten och hyresgästen som bodde där hade disponerat resterande rum, inklusive badrum och kök. Bostadsrättsinnehavarens sambo tittade till lägenheten någon gång i månaden, efter att ha meddelat hyresgästen om detta. HD konstaterade att hyresgästen självständigt nyttjade lägenheten och att lägenheten skulle anses upplåten i sin helhet i enlighet med 7 kap. 10 § BRL före 2003 års ändring.
I det andra fallet (NJA 2001 s. 241 II) hade också ett rum undantagits, men den som ägde bostadsrätten sov över i lägenheten någon gång i månaden samt besökte den ett flertal gånger i veckan, för att exempelvis hämta post. Hyresgästen var inte alltid närvarande vid dessa besök. Den som ägde bostadsrätten nyttjade även badrum och kök vid sina besök. HD kom fram till att bostadsrättshavaren inte hade upplåtit hela lägenheten i BRL:s mening.
Hyresgästen hade därmed ingen självständighet till lägenheten.
Den som äger en bostadsrätt kan hyra ut hela lägenheten till en person (en ’’andrahands’’-hyresgäst) med förbehållet att personen måste godkännas av föreningen, i enlighet med 7 kap. 10 § BRL. Om bostadsrättsföreningen inte godkänner personen kan bostadsrättshavaren söka tillstånd av hyresnämnden, 7 kap. 11 § BRL.
Hyresnämnden undersöker i första ledet om bostadsrättshavaren har skäl för uthyrningen. Förarbetena anger att den som äger en bostadsrätt ska ha stor frihet att hyra ut lägenheten för att exempelvis flytta till en annan ort under en tid. Det avser situationer där
bostadsrättshavaren vill behålla bostadsrätten för att kunna komma tillbaka till den efter en tid. Kraven på bostadsrättshavaren att visa att hon eller han behöver bostadsrätten vid ett senare tillfälle kan sättas lågt. Det bör i allmänhet vara tillräckligt att det anförs ett rimligt
61 Victorin & Flodin, s. 232.
62 SFS 2003:31 Lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614). 63 Prop. 2002/03:12, s. 66.
15 behov, exempelvis studier på annan ort, vistelse utomlands, sammanbo med någon på prov eller vård av anhörig.64
I hyresnämndens utredning krävs det också att styrelsen inte har en befogad anledning att vägra samtycke. Invändningarna kan exempelvis beröra hyresgästens personliga
kvalifikationer, exempelvis om hyresgästen förväntas att uppträda störande. Exempel på en annan invändning är att föreningen kan ha s.k. åldersklausuler, vilket innebär att
bostadsrättsföreningen enbart erbjuder medlemskap till en person över en viss ålder.65
I regeringens budgetproposition för 2013 lades flera förslag fram i syfte att privatpersoners möjlighet att hyra ut sin bostad skulle öka och att villkoren skulle förbättras.66 Ett av förslagen
innebar att bedömningen av bostadsrättsinnehavarens skäl för att hyra ut sin lägenhet skulle bli mer generös. Om en bostadsrättsinnehavare vill upplåta sin lägenhet för att exempelvis bo på annan ort ska skälen som åberopas utan vidare godtas under förutsättning att det innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten.67 Förslaget som lades fram innebar också att en
bostadsrättsförening ska ha möjlighet att ta ut en särskild avgift av den medlem som upplåter sin lägenhet i andra hand.68 Ändringarna trädde i kraft den 1 juli 2014, se 7 kap. 11 och 14 §§
BRL.69
Trots en bostadsrättsinnehavares starka ställning när det gäller nyttjandet av lägenheten, ligger det inte i bostadsrättsföreningens intresse att någon annan än bostadsrättsinnehavaren bor i lägenheten. Många bostadsrättsinnehavare anser att de äger sin lägenhet, vilket medför en självklar tanke att lägenheten kan hyras ut i andra hand med en stor frihet.70
En bostadsrättsinnehavare som hyr ut sin lägenhet utan tillstånd riskerar att få sin bostadsrätt förverkad och säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning, 7 kap. 18 § 2 BRL. Det förutsätts att föreningen har uppmanat till att vidta rättelse utan dröjsmål, 7 kap. 20 § BRL. Om rättelse har skett får föreningen inte säga upp bostadsrätten, 7 kap. 21 § BRL. Om det har gått mer än två månader från det att bostadsrättsföreningen fick kunskap om andrahandsuthyrningen förlorar föreningen sin rätt att säga upp bostadsrätten. 7 kap. 21 § 2 st. BRL.
Vid olovlig andrahandsuthyrning kan bostadsrättshavaren vid uppsägning omedelbart söka om tillstånd för andrahandsuthyrning hos hyresnämnden. Uppsägningen får inte någon verkan om en sådan ansökan beviljas, 7 kap. 20 § BRL.71
2.4.
Pantsättning och utmätning
2.4.1. Pantsättning
Idag är många bostadsrätter så dyra att majoriteten av köparna inte kan förvärva bostadsrätten med enbart kontanta medel. Följaktligen tar köparen ett lån för att kunna betala
64 Prop. 2013/14:142, s. 21. 65 Prop. 2013/14:142, s. 22. 66 Prop. 2013/14:142, s. 11. 67 Prop. 2013/14:142, s. 13. 68 Prop. 2013/14:142, s. 15.
69 SFS 2014:336 Lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614). 70 Victorin & Flodin, s. 234.
16 köpeskillingen. Bostadsrätten fungerar då som säkerhet för lånet. En bostadsrätt är idag att jämföra med en säkerhet för en fordran.72 Syftet med pantsättningen är att borgenären ska
vara säker på att få betalt. Om gäldenären inte betalar ska borgenären kunna få till stånd en försäljning av panten och ur försäljningspriset få betalt för sin fordran.73
Panträtt i en bostadsrätt ger borgenären en särskild förmånsrätt vid en exekutiv försäljning, enligt 4 § 3 förmånsrättslagen (1970:979) [FRL]. Det innebär att panthavaren har bästa rätt till betalning, med undantag för bostadsrättsföreningens legala panträtt för obetalda avgifter enligt 7 kap. 16 a § BRL.74
En bostadsrätt är lös egendom och kan således inte intecknas på samma sätt som fastigheter. Bostadsrätter används dock som pantobjekt i stor omfattning.75 Lagen ställer inte upp några
formkrav för pantsättning av bostadsrätt,76 utan allmänna civilrättsliga regler om pantsättning
tillämpas.77 I praktiken förekommer enbart pantsättning i skriftlig form.78Avtalet blir
bindande mellan bostadsrättsinnehavaren och panthavaren genom att avtal skrivs.79
Förutom bundenheten mellan parterna, måste även ett sakrättsligt moment fullbordas för att få rättsverkan mot pantsättarens borgenärer och nya ägare av bostadsrätten. Pantsättningen sker genom att bostadsrättsföreningen underrättas av panthavaren att pantsättning har ägt rum, dvs. genom denuntiation. Föreningen ska sedan anteckna pantsättningen i lägenhetsförteckningen när en sådan underrättelse ägt rum, enligt 9 kap. 10 § BRL. Bostadsrättsinnehavaren får fortsätta använda bostadsrätten även efter det att den har blivit pantsatt. Det är alltså fråga om en s.k. hypotekarisk panträtt.80
I NJA 1971 s. 66 konstaterade HD att en bostadsrättsförvärvare inte får skydd mot
överlåtarens borgenärer förrän bostadsrättsföreningen har meddelats om överlåtelsen. Det avgörande sakrättsliga momentet är alltså denuntiationen, i analogi med 31 § lag (1936:81) om skuldebrev.
Denuntiationen lämnas med fördel genom att överlåtelsehandlingen lämnas till föreningen och att föreningen sedan gör en notering i lägenhetsförteckningen om förändringen med angivande av datum, 9 kap. 10 § 3 och 4 st. BRL. Det är dock inte själva anteckningen som är avgörande för det sakrättsliga momentet, utan denuntiationen i sig. Rimligen borde det räcka att förvärvaren kan visa att en denuntiation har lämnats till bostadsrättsföreningen.81
I 7 kap. 16 a § BRL stadgas att bostadsrättsföreningen har panträtt i bostadsrätten för sin fordran på sådana avgifter som anges i 7 kap. 14 § 1 st. BRL Avgifterna i 7 kap. 14 § 1 st. BRL avser den insats om betalas när bostadsrätten upplåts till köparen, den årsavgift för den löpande verksamhet samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift,
72 Bengtsson m.fl., s. 314. 73 Bengtsson m.fl., s. 315. 74 Victorin & Flodin, s. 211f. 75 SOU 2014:33, s. 118. 76 Bengtsson m.fl., s. 319. 77 Victorin & Flodin, s. 202. 78 Bengtsson m.fl., s. 319. 79 Victorin & Flodin, s. 202. 80 Victorin & Flodin s. 203. 81 Grauers, s. 230.
17 pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse. Vid utmätning eller konkurs har föreningen en panträtt som jämställs med handpanträtt, vilket innebär att sådan panträtt har företräde framför en panträtt som upplåtits av bostadsrättsinnehavaren, om inte annat är stadgat i 7 kap. 31 § BRL.
I 7 kap. 31 § BRL föreskrivs att en bostadsrättsförening som har denuntierats om pantsättning har särskilda skyldigheter. Föreningen ska underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren har obetalda avgifter till föreningen som överstiger vad som av årsavgiften belöper på en månad och om den som äger bostadsrätten dröjer mer än två veckor från förfallodagen. Enligt 7 kap. 31 § 2 st. 1 och 2 BRL har bostadsrättsföreningen inte företräde för sin fordran framför andra panthavare i fråga om de avgiftsbelopp som har förfallit till betalning under tiden som
föreningen varit försumliga samt den del av årsavgift som har förfallit till betalning närmast efter att underrättelsen gjorts. Om föreningen har underrättat panthavaren i tid är
företrädesrätten i sin helhet bevarad.82
Den som förvärvat en bostadsrätt utan kännedom om att den var pantsatt kan mot säljaren hävda att det finns ett rättsligt fel enligt 41 § köplagen (1990:931). Enligt 10 kap. 3 § 6 BRL är föreningen under straffansvar att föra lägenhetsförteckning. Den nya ägaren av en pantsatt bostadsrätt kan således också rikta skadeståndsanspråk mot föreningen.83 HD har i NJA 2019
s. 94 behandlat frågan om en bostadsrättsförening kan bli skadeståndsskyldig gentemot den som förvärvar en bostadsrätt om föreningen i ett utdrag ur lägenhetsförteckningen har lämnat ofullständiga uppgifter om bostadsrättens pantsättning.
I NJA 2019 s. 94 hade en privatperson ingått ett avtal om förvärv av en bostadsrätt i en bostadsrättförening. I samband med konstraktskrivningen hade mäklaren begärt utdrag ur lägenhetsförteckningen avseende de pantsättningar som belastade bostadsrätten. Föreningens förvaltare överlämnade därefter ett utdrag ur lägenhetsförteckningen där fyra pantsättningar redovisades. Dessa fyra lån som pantsättningarna avsåg löstes vid tillträdesdagen. Nio år efter tillträdet visade det sig att det fanns ytterligare två pantsättningar för fordringar på säljarna av bostadsrätten för en summa på 1 200 000 kr. Köparen väckte därefter talan mot föreningen och yrkade att det skulle fastställas att föreningen var skadeståndsskyldig gentemot honom med anledning av de felaktiga uppgifterna som lämnats alternativt underlåtenhet att lämna korrekta uppgifter om de pantsättningar som belastade bostadsrätten.84
HD konstaterade att föreningen, genom att inte underrätta köparen om pantsättningarna samt att de sista två pantsättningarna inte funnits i lägenhetsförteckningen, har agerat vårdslöst. De felaktiga uppgifterna i lägenhetsförteckningen har i sin tur orsakat skada. HD slog fast att föreningen var skadeståndsskyldig gentemot privatpersonen.85
Det har uttryckts tvivel kring bostadsrätten som ett kreditobjekt, jämfört med fastigheter som exempelvis ett småhus.86 Detta eftersom registreringssystemet inte är helt säkert. Om en
bostadsrättsförening inte har antecknat i lägenhetsförteckningen att en pantsättning har gjorts,
82 Bengtsson m.fl., s. 318. 83 Victorin & Flodin, s. 203 not 5. 84 NJA 2019 s. 94, p. 3–5. 85 NJA 2019 s. 94, s. 37–39. 86 Bengtsson m.fl., s. 315.
18 kan det resultera i att den som förvärvar bostadsrätten inte är medveten om att det finns en pantsättning. Panträtten består nämligen oavhängigt anteckningen om panthavaren kan bevisa att föreningen har mottagit meddelande om pantsättningen.87
Reglerna om pantsättning har varit föremål för utredning under lång tid. I ett betänkande från 1998 föreslogs det att ett centralt och offentligt bostadsrättsregister skulle introduceras. Pantsättning av en bostadsrätt skulle ta efter det som gäller för fast egendom.88 År 2007 kom
ett nytt förslag om samma sak.89 Ingen av dessa förslag har resulterat i lagstiftning.
Den som förvärvar en pantsatt bostadsrätt är inte personligt betalningsansvarig för
pantfordran, om det inte avtalats med borgenären. Vanligtvis träffas en överenskommelse om att den nya ägaren blir personligt betalningsansvarig för pantfordran. Det är knappast möjligt att förvärva en bostadsrätt utan att ett sådant avtal träffas. Detta eftersom förvärvaren annars riskerar att förlora sin bostadsrätt om panthavaren (den tidigare bostadsrättsinnehavaren) inte sköter betalningen av skulden. Vid en vanlig försäljning av bostadsrätten kan köparen därför kräva att ta över de lån som belastar bostadsrätten mot att köpeskillingen sätts ner.90
2.4.2. Utmätning
Den som innehar en fordran mot en bostadsrättsinnehavare eller den som har panträtt i bostadsrätten kan kräva verkställighet av Kronofogdemyndigheten, efter det att fordran fastställts i en exekutionstitel, se 3 kap. utsökningsbalken (1981:774) [UB].91
Kronofogdemyndighetens verkställighet av betalningsskyldighet sker genom utmätning, 1 kap. 1 § UB. Ansökan om utmätning görs av en sökande. Sökandens motpart kallas gäldenär, 1 kap. 7 § UB.
Utmätning får inte ske av mer egendom än vad som är nödvändigt för att betala tillbaka sökandens fordran. Om den utmätta egendomen har ett större värde än fordran uppkommer ett överskott. Ett överskott ska redovisas till gäldenären.92
För att egendom ska kunna utmätas finns det vissa allmänna förutsättningar. Den ska tillhöra gäldenären, den får överlåtas och den ska ha ett förmögenhetsvärde.93 Vid utmätning av en
bostadsrätt har Kronofogdemyndigheten bevisbördan för att visa att lägenheten tillhör gäldenären, enligt 4 kap. 17 § UB.
En annan förutsättning för att utmätning ska ske är att det belopp som förväntas flyta in ger ett försvarligt överskott, efter avdrag för kostnader som uppstår efter utmätningen. Om det finns egendom hos gäldenären som bedöms ge ett överskott, ska Kronofogdemyndigheten i nästa steg avgöra vilken egendom som ska utmätas. Huvudregeln är att den egendom som vållar minst kostnad, olägenhet och förlust för gäldenären ska väljas först, enligt 4 kap. 3 § 2 st. UB.
87 Bengtsson m.fl., s. 315. 88 SOU 1998:80.
89 Ds 2007:12.
90 Bengtsson m.fl., s. 315f. 91 Victorin & Flodin, s. 216. 92 Victorin & Flodin, s. 217. 93 Victorin & Flodin, s. 217.
19 I 5 kap. UB stipuleras begränsningar i vad Kronofogdemyndigheten får utmäta, de s.k.
beneficiereglerna. En bostadsrätt som har förvärvats genom gåva är undantagen utmätning, enligt 5 kap. 5 § UB.
Vid en utmätning ska gäldenärens familjesituation beaktas, 5 kap. 2 § 1 st. UB. Till familj inkluderas make eller sambo och barn (även adoptivbarn), samt fosterbarn som varaktigt bor med gäldenären. Föräldrar, syskon och andra släktingar till gäldenären räknas oftast inte till gäldenärens familj.94
En person med funktionshinder eller allvarlig sjukdom har i allmänhet behov av ett större benficium än andra.95 Detta ska därför beaktas både beträffande gäldenären själv men också
om i fråga om andra familjemedlemmar, 5 kap. 2 § 2 st. UB. Invalidfordon eller andra liknande hjälpmedel som verkligen behövs av gäldenären eller av någon familjemedlem ska därför undantas från utmätning.96
I 5 kap. 13 § UB stipuleras en viktig begränsning av beneficiereglerna. Undantagen gäller inte mot den som har panträtt i egendomen. Om en bostadsrätt är pantsatt kan den alltid utmätas för den fordran som panthavaren innehar. Om bostadsrättsinnehavaren har pantsatt sin
bostadsrätt och utmätning blir aktuellt får denna lämna bostadsrätten. Bostadsrättsinnehavaren kan inte nyttja lägenheten som en hyresrätt eller disponera över den på något annat sätt.97
Kronofogdemyndigheten ska pröva bestämmelserna om utmätningsfrihet på eget initiativ. Förrättningsmannen behöver i regel inte göra en djupare utredning av sakförhållandena, utan kan utgå från det som omedelbart framgår samt den information som gäldenären lämnar eller exempelvis make/maka eller sambo.98
En bostadsrätt som används som stadigvarande bostad för gäldenären kan vara undantagen från utmätning, enligt 5 kap. 1 § 6 UB. Det har däremot ställts upp speciella begränsningar när det gäller utmätning av bostadsrätt. Utmätningsfrihet råder inte om bostadsrättsinnehavaren har åsidosatt otillbörlig hänsyn gentemot sina borgenärer. En sådan situation kan vara när en insolvent person förvärvar en bostadsrätt och på så sätt hindrar sina borgenärer att ta
utmätningsbara tillgångar i anspråk.99
Ett undantag från 5 kap. 1 § 6 UB är om det med beaktande av bostadsrättens värde och gäldenärens behov är oskäligt att bostadsrätten undantas utmätning. Förenklat innebär det att bostadsrätten inte kan utmätas om inte bostadsrättshavaren har förvärvat bostadsrätten för att kunna undanhålla utmätningsbara tillgångar eller om bostadsrätten är väldigt stor och dyr i förhållande till gäldenärens behov.100
Hur uttrycket ’’gäldenärens behov och bostadsrättens värde’’ ska tolkas har prövats många gånger av HD. I förarbetena har lagstiftaren inte ställt upp några allmänna normer. När det
94 Gregow, Torkel, Utsökningsrätt, 4 uppl., Norstedts juridik, Stockholm 2012, s. 126f. [Gregow]. 95 Gregow, s. 127.
96 Gregow, s. 127.
97 Victorin & Flodin s. 220. 98 Gregow, s. 125.
99 Gregow, s. 136.
20 gäller bostadsrättens värde ansåg lagstiftaren att vägledning kunde ges av de avgifter som tas ut i nyproducerade bostadsrätter. Om värdet inte överstiger vad som kan anses vara normalt för en lägenhet av den storlek och karaktär och som anses vara skäligt med hänsyn till gäldenärens behov, bör bostadsrätten i princip vara undantagen från utmätning.101
HD har i ett antal uppmärksammade fall tagit en annan ståndpunkt. I NJA 1987 s. 575 I utredde HD huruvida en persons bostadsrätt kunde vara föremål för utmätning. Personen var boende i Täby med sambo och två barn i en bostadsrätt med fyra rum och kök. Lägenhetens värde uppskattades till 275 000 kr. Bostadsrätten var pantsatt med höga belopp, men ingen utmätning begärdes för bostadsrätten. I fallet ansågs det troligt att ett överskott skulle kunna uppstå vid en exekutiv försäljning av bostadsrätten och i sådana fall skulle den
utmätningssökande fordringsägaren också kunna få betalt. Det faktum att bostadsrätten var pantsatt ansågs inte utgöra hinder för utmätning.
I fallet förklarade HD att det skulle anses stötande att bostadsrätter som var värda
hundratusentals kronor skulle undantas från utmätning. HD konstaterade att på grund av de senaste årens prisutveckling så kunde inte längre förarbetsuttalandena om utmätningsfrihet anses vara vägledande. HD hänvisade också till att ägda småhus inte var undantagna utmätning och konstaterade därefter att bostadsrätten inte var undantagen från utmätning. HD har sedan NJA 1987 s. 575 I prövat en serie av liknande fall. Det främsta ämnet som har tagits upp i dessa fall är vilket värde som ska motsvara en normal bostadsrätt. I NJA 1989 s. 409 fann HD att en allmän riktpunkt för skälighetsbedömningen borde vara att
utmätningsfrihet ska gälla för bostadsrätter som är avsedda för familjebostäder och vilkas värde i väsentlig mån inte överstiger 200 000 kr. Ett lägre gränsvärde applicerades på mindre bostadsrättslägenheter, enligt 1989 års fall.
I NJA 2004 s. 373 I behandlades samma frågeställning när det rörde en bostadsrätt på två rum och kök som hade ett värde på 265 000 kr. Då slog HD fast att det tidigare diskuterade
gränsvärdet på 200 000 kr i 1989 års fall motsvarade vid tiden för målet närmare 300 000 kr. HD fortsatte med att fastlägga att trots bostadsrätternas relativt stora prisstegring, fanns det inte tillräckliga skäl att från de allmänna riktpunkter som sattes upp i 1989 års fall. HD konstaterade vidare att utmätningsfrihet ska gälla för bostadsrätter som är avsedda för familjebostäder och vars värde inte i väsentlig mån överstiger 300 000 kr medan ett lägre gränsvärde ska tillämpas för mindre bostadsrättslägenheter.
I NJA 2004 s. 373 I fanns det inte särskilda skäl att undanta bostadsrätten från utmätning. HD konstaterade därmed att det var oskäligt att undanta bostadsrätten från utmätning. I NJA 2004 s 373 II bedömde HD att en bostadsrätt med fyra rum och kök med ett värde på 400 000 kr inte heller ska undantas utmätning.
21
3. Ägarlägenheter
3.1.
Historisk översikt
I Boende- och bostadsfinansieringsutredningens slutbetänkande från 1975 var en av frågorna huruvida det fanns en möjlighet för hyresgäster att kollektivt ta över ett hyreshus vid
ombyggnad. I samband med detta diskuterades även ägarlägenheter. Enligt utredningen var äganderätt till lägenhet oförenlig med svensk fastighetsrätt och tillsammans med riksdagens negativa inställning fastslog utredningarna att det inte fanns ett behov av att införa
ägarlägenheter.102
År 1982 utreddes de fastighetsrättsliga förutsättningarna återigen för att skapa en möjlighet att äga lägenheter i flerfamiljshus. På den tiden kunde inte en lägenhet i flerfamiljshus innehas med en till lägenheten begränsad äganderätt.103 Uppdraget att utreda möjligheten för
ägarlägenheter på den svenska bostadsmarknaden motiverades bland annat av att ett sådant system skulle leda till att ägaren får ett ökat ansvar för vården av sin bostad tillsammans med ett verkligt inflytande över den.104
I utredningen från 1982 diskuteras strukturen och lagstiftningstekniken. Begreppet fastighet i JB föreslogs ändras så att även en lägenhet i ett flerfamiljshus, en ägarlägenhet, skulle kunna utgöra en fastighet.105 Att inneha en äganderätt i en bostadslägenhet i ett flerbostadshus
ansågs inte vara lika enkel och entydig som att inneha en äganderätt till en villafastighet. En enskild lägenhet i ett flerbostadshus har ett nödvändigt och oberoende samband med
resterande delar av byggnaden. Regelverket kan alltså inte vara begränsat till att enbart reglera den enskilda lägenheten, utan måste även reglera relationen till annan egendom.106
I 1982 års utredning diskuterade också kring begreppen fast och lös egendom. Utredningen föreslog att en ägarlägenhet borde kunna ägas och nyttjas på samma sätt som fast egendom. Principen om att fast egendom ska individualiseras genom indelning i fastigheter skulle, enligt utredningen, gälla även för en byggnad som är fast egendom. En byggnad som är fast
egendom skulle alltså delas in i fastigheter – ägarlägenheter.107
Förslaget 1982 innebar att en byggnad genom ett konstitutivt beslut i rättsligt avseende skulle kunna delas från sitt samband med fastigheten. Beslutet innebär att byggnaden slutar vara tillbehör till den fastighet där den är uppförd och blir istället en självständig form av fast egendom. Det förutsatte i sin tur att den då gällande definition av fast egendom vidgades. Den dåvarande definitionen att fast egendom är jord skulle kompletteras med en bestämmelse om att även byggnad kunde vara fast egendom.108
102 SOU 1975:51, s. 319f. 103 SOU 1982:40, s. 55. 104 SOU 1982:40, s. 77f.
105 Brattström, Margareta, Läga – Lägenhet med äganderätt, Institutet för fastighetsrättslig forskning och Iustus
förlag AB, Uppsala 1999, s. 36 [Brattström].
106 SOU 1982:40, s. 83. 107 SOU 1982:40, s. 89f. 108 SOU 1982:40, s. 55f.
22 Remissinstanserna förespråkade ett förstärkt pantvärde på bostadsrätter istället för sådana ingripande förändringar i fastighetsrätten som ägarlägenheter skulle innebära. Hösten 1982 avlöstes den borgerliga regeringen mot en socialdemokratisk och utredningen resulterade aldrig i lagstiftning.109
År 2002 presenterades en ny utredning110 av ägarlägenheter. Förslaget till ägarlägenheter
innehöll två viktiga nyheter sedan föregående förslag. Dels förslaget om tredimensionellt fastighetsutnyttjande111 som presenterades 1996, dels att ägarlägenheter enbart ska bildas i
samband med nyproduktion.112 1996 års utredning innebar att utrymmen i byggnader ska
kunna bilda fastigheter och således kunna bilda självständiga rättsliga enheter. Förslaget från 1996 undantog dock enskilda lägenheter för bostadsändamål. Om undantaget skulle tas bort, möjliggjorde det för ett direkt ägande av bostadslägenheter.113
Förslaget från 2002 skulle enligt utredningen medföra att bostadsmarknaden tillfördes ännu en boendeform som kräver en kapitalinsats. Det skulle innebära att för den som har möjlighet att betala en sådan insats så skulle valfriheten öka.114 Våren 2004 gjorde den dåvarande
regeringen bedömningen att det inte borde införas lagstiftning kring ägarlägenheter. Detta eftersom regeringen hade svårt att se några påtagliga fördelar jämfört med en bostadsrätt. Regeringen ansåg vidare att det fanns en risk för ökad segregation och problem i samband med uthyrning i en större omfattning av ägarlägenheter. Tillsammans med att reglerna för tredimensionell fastighetsbildning nyligen trätt i kraft ansåg regeringen att det fanns goda anledningar att inte förändra lagstiftningen mer till dess att det fanns en uppfattning om hur den nya lagstiftningen tillämpades.115
Lagstiftning om ägarlägenheter trädde i kraft den 1 maj 2009.116 Begreppet fastighet ändrades
däremot i flera avseenden år 2004 när reglerna om tredimensionell fastighetsindelning trädde i kraft.117 Reglerna möjliggjorde att nya kategorier av fastigheter kunde bildas som var
tredimensionellt avgränsade. Den nya typen av fastigheter avgränsades genom fastställda gränser även i vertikalplanet (i höjd- och djupled).118
I förarbetena till nuvarande lagstiftning ansåg lagstiftaren att ägarlägenheter har flera fördelar. Främst framhölls det att ägarlägenheter skulle medföra en större mångfald av bostadsformer. Vidare skulle införandet av ägarlägenheter resultera i en ökad valfrihet och ökat individuellt inflytande för den boende.119
År 2012 beslutade regeringen att tillkalla en särskild utredning som hade till uppdrag att föreslå författningsändringar som behövs för att hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna
109 Brattström, s. 40. 110 SOU 2002:21. 111 SOU 1996:87. 112 SOU 2002:21, s. 13. 113 SOU 2002:21, s. 50f. 114 SOU 2002:21, s. 13. 115 Prop. 2003/04:115, s. 30ff.
116 SFS 2009:180 Lag om ändring i jordabalken. 117 Prop. 2002/03:116.
118 Prop. 2008/09:91, s. 30. 119 Prop. 2008/09:91, s. 44ff.
23 ombildas till ägarlägenheter.120 Utredningen kallas 2012 års ägarlägenhetsutredning och
publicerades 2014.121 En del av uppdraget var att följa upp den tidigare
ägarlägenhetsreformen.122
2012 års ägarlägenhetsutredning konstaterade att prognosen som gjordes vid införandet av ägarlägenheter (3 000–3 500 lägenheter per år) inte motsvarade verkligheten. Vid tidpunkten för utredningen fanns det 850 ägarlägenheter. Utredningen har på grund av detta funnit att underlaget för översynen av det befintliga regelverket har varit begränsat, precis som erfarenheterna dittills av ägarlägenheter.123
3.2.
Särdrag
3.2.1. Allmänt
Sedan 1 maj 2009 har det således funnits en boendeform i flerfamiljshus som ger samma handlingsfrihet som en villafastighet, ägarlägenheter. En ägarlägenhetsfastighet är en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet, enligt 1 kap. 1 § 1 st. 3 JB. En ägarlägenhet är en självständig fastighet och ska behandlas som en fastighet i jordabalkens mening. Det ska finnas lagfart på fastigheten, inteckning kan sökas och pantbrev kan begäras ut och därefter kan ägarlägenheten pantsättas. En
ägarlägenhetsinnehavare disponerar fritt över sin lägenhet när det gäller överlåtelse och uthyrning.124
Innan ägarlägenheter lagstadgades i Sverige kunde rätten till lägenheter i flerbostadshus enbart tryggas med någon form av nyttjanderätt, exempelvis bostadsrätt eller hyresrätt.125 I
förarbetena till lagstiftningen om ägarlägenheter föreslog regeringen att enskilda lägenheter i flerbostadshus skulle innehas med direkt äganderätt. Den direkta äganderätten beskrivs som en lägenhet med en exklusiv nyttjanderätt till en särskild lägenhet som är knuten till en ideell andel i en samägd flerbostadsfastighet.126
Enligt lagstiftaren innebär den direkta äganderätten att ägaren som utgångspunkt fritt kan disponera över lägenheten och att det kräver motiverade undantag att inskränka
förfoganderätten. En direkt äganderätt ger den som äger lägenheten ett starkt inflytande över sitt boende.127
I förarbetena till lagstiftningen kring ägarlägenheter diskuterades systemet med ekonomiska planer som finns vid upplåtelse av bostadsrätt.128 Utredningen ansåg inte att en motsvarighet
till bostadsrättens ekonomiska plan skulle införas, eftersom ekonomiska planer inte förväntades stärka den enskildes skydd vid köp av ägarlägenheter.129
120 Dir. 2012:44. 121 SOU 2014:33. 122 SOU 2014:33, s. 19. 123 SOU 2014:33, s. 361. 124 Grauers, s. 269. 125 Prop. 2008/09:91, s. 28. 126 Prop. 2008/09:91, s. 45f. 127 Prop. 2008/09:91, s. 46.
128 Se ovan 2.2. om ekonomiska planer. 129 Prop. 2008/09:91, s. 96.
24 I samband med 2012 års ägarlägenhetsutredning gjordes en utvärdering av
ägarlägenhetsreformen. Utredningen undersökte olika faktorer som skulle kunna förklara varför det hade bildats så lite ägarlägenheter. En av anledningarna som togs upp var att ägarlägenheter enbart kunde bildas vid nyproduktion. Byggföretagen uppgav att efterfrågan inte var stor. Andra anledningar som togs upp var att det fanns en osäkerhet hos banker och försäkringsbolag kring hur ägarlägenheter skulle hanteras. Det fanns även en osäkerhet kring fastighetsskötsel och förvaltning. Även att bostadsrätten är en utbredd och välkänd
boendeform räknades upp som en av anledningarna. Till sist nämndes också den höga prisbilden som ägarlägenheter har jämfört med en bostadsrätt.130
3.2.2. Fastighetsbildning
Vid alla typer av fastighetsbildning ska lantmäterimyndigheten ta hänsyn till och sammanväga diverse enskilda och allmänna intressen. I 3 kap. 1 § fastighetsbildningslagen (1970:988) [FBL] stadgas det att fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir varaktigt lämpad för sitt ändamål med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar. Särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till nödvändiga vägar.
När reglerna om tredimensionell fastighetsbildning infördes bedömdes det lämpligt och naturligt att även ny- och ombildning av tredimensionella fastigheter skulle omfattas av de sedvanliga formerna av fastighetsbildning. Detta resulterade i att 3 kap. 1 § FBL
kompletterades med ett tredje stycke som erinrar om tredimensionella fastigheters särskilda karaktär som ska beaktas vid tillämpningen av 3 kap. 1 § FBL.131 Det ansågs naturligt att
tillämpa denna bestämmelse även på ägarlägenhetsfastigheter.132
I 3 kap. 1 och 2 §§ FBL återfinns vissa allmänna regler om fastighetsbildning, så som att alla fastigheter efter fastighetsbildning exempelvis ska vara lämpliga för sina ändamål och att planlagda områden är i enlighet med gällande planer samt att avsikten med andra
markreglerande bestämmelser inte ska motverkas.133
När det kommer till tredimensionell fastighetsbildning finns vissa specifika villkor. Ett grundläggande villkor är att tredimensionell fastighetsbildning endast ske om det står klart att åtgärden är mer lämplig än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet, 3 kap. 1 § 3 st. FBL. Syftet med restriktiviteten är att tredimensionella fastigheter ska bildas i klart befogade fall och att tredimensionell fastighetsbildning ska vara ett komplement, men inte ett alternativ, till traditionell fastighetsbildning.134
Förutom de allmänna lämplighetsvillkoren gäller det att för en tredimensionell fastighet ska nybildas eller ombildas ytterligare lämplighetskrav, 3 kap. 1 a § FBL. Den tredimensionella fastigheten ska vara avsedd att rymma en byggnad eller annan anläggning, 3 kap. 1 a. § 1 FBL. Fastigheten ska tillförsäkras de rättigheter som behövs för att kunna användas på ett ändamålsenligt sätt 3 kap. 1 a § 2 FBL. 130 SOU 2014:33, s. 26. 131 Prop. 2002/03:116, s. 48f. 132 Prop. 2008/09:91, s. 49f. 133 Prop. 2008/09:91, s. 65. 134 Prop. 2002/03:116, 52f.
25 En tredimensionell fastighet bör endast nybildas eller ombildas om det står klart att åtgärden är motiverad men hänsyn till anläggningens konstruktion och användning samt att den är ägnad till en mer ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att säkerställa finansiering eller uppförandet av anläggningen, 3 kap. 1 a § 3a och b FBL. Till sist uppställs villkoret att om den tredimensionella fastigheten är avsedd för bostadsändamål ska den omfatta minst tre bostadslägenheter, 3 kap. 1 a § 4 FBL. Dessa två villkor tillämpas dock inte på
ägarlägenhetsfastigheter, 3 kap. 1 b § 2 st. FBL.
För ägarlägenheter, som ju är en särskild form av en tredimensionell fastighet, finns det utöver de generella reglerna för fastighetsbildning några särskilda villkor för
ägarlägenhetsfastigheter i 3 kap. 1 b § FBL. Där stadgas det att fastighetsbildning endast får ske om det står klart att utrymmet som ägarlägenhetsfastigheten ska omfatta inte inom åtta år före fastighetsbeslutet har använts som bostadslägenhet, 3 kap. 1 b § 1 st. 1 FBL.
Ägarlägenhetsfastigheten ska också ingå i en sammanhållen enhet om minst tre
ägarlägenhetsfastigheter, 3 kap. 1 b § 1 st. 2 FBL. Det är alltså inte möjligt att bilda en ensam fristående ägarlägenhetsfastighet.135
Begreppet sammanhållen enhet definieras inte i lagtexten. Enligt förarbetena ska
bedömningen av vad en sammanhållen enhet bestämmas mot bakgrund av omständigheterna i det enskilda fallet. Utgångspunkten är att fastigheterna inom enheten ska höra samman både fysiskt och rättsligt (exempelvis gemensamma rättigheter gentemot andra fastigheter). Syftet är att en sammanhållen enhet ska innehålla tre eller flera ägarlägenheter som i princip är åtskilda av en lägenhetsavskiljande samfälld egendom som varje fastighet har en del i.136
När det kommer till kravet på att lägenheterna ska ingå i en fysiskt sammanhållen enhet gjordes vissa vägledande uttalanden i propositionen, där en lämplig tumregel för
gränsdragningen ansågs vara att en ägarlägenhetsfastighets omfång utgjordes i princip av det enskilda lägenhetsutrymmet och ett ytskikt inom detta. I det flesta fall ansågs det lämpligt att utrymme för balkong eller uteplats också fördes till ägarlägenhetsfastigheten. Mer avlägsna utrymmen, exempelvis garage, bör inte ingå i den enskilda ägarlägenhetsfastigheten. En enskild lägenhetsägare bör istället kunna ges en rätt att nyttja exempelvis en garageplats även fast den utgör en del av en gemensamhetsanläggning.137
Det andra kravet som ska uppfyllas är att utrymmet som ska utgöra ägarlägenhetsfastigheten inte kan ha använts som bostadslägenhet under de senaste åtta åren före
fastighetsbildningsbeslutet. En ägarlägenhet kan idag främst bildas i samband med
nyproduktion.138 I samband med utredningen som föregick ägarlägenhetslagstiftningen riktade
flera remissinstanser omfattande kritik mot att ägarlägenheter endast kan bildas vid nyproduktion, eftersom det saknades tillräckliga skäl att begränsa ägarlägenheter till nyproduktion. På grund av den kritik som anfördes fann utredningen att det inte fanns skäl mot att ägarlägenheter skulle kunna inrättas i äldre industri- och kontorsbyggnader.
Lagstiftaren menade dock att det fanns en risk för ett kringgående av regelverket genom att
135 Grauers, s. 270.
136 Prop. 2008/09:91, s. 136. 137 Prop. 2008/09:91, s. 63. 138 Prop. 2008/09:91, s. 55.
