Institutionen för ekonomi
T
itel:
Studie av varnade fastighetsmäklare 2005-2007
- Vilka och varför?
Författare: Synnöve Jemt & Dennis Wasberg
Kurspoäng: 15 högskolepoäng
Kursnivå: Kandidatkurs (C-nivå)
Examensarbete
i ämnet företagsekonomi
– inriktning mot fastighetsekonomi
1. INLEDNING ... 6 1.1 BAKGRUND ... 6 1.2 PROBLEMFORMULERING ... 7 1.3 SYFTE ... 8 1.4 AVGRÄNSNING ... 8 1.5 BEGREPPSFÖRKLARING ... 8 2. METOD ... 9 2.1 VALAVÄMNE ... 9 2.2 KVANTITATIVMETOD ... 9 2.3 BORTFALL ... 11 2.4 HANDLEDNING ... 11 2.5 TEORIAVSNITT ... 12 2.6 EMPIRIAVSNITT ... 12 2.7 TROVÄRDIGHET ... 13 3. TEORI ... 15 3.1 FASTIGHETSMÄKLARNÄMNDENSHISTORIA ... 15 3.2 FASTIGHETSMÄKLARNÄMNDENIDAG ... 17 3.3 FASTIGHETSMÄKLARLAGEN ... 18 4. EMPIRI ... 19 4.1 GRUNDFÖRVARNINGARNA ... 19 4.1.1 Kontraktsskrivningen ... 19 4.1.2 Objektsbeskrivning ... 19 4.1.3 Ekonomiska svårigheter ... 20 4.1.4 Uppdragsavtal ... 21 4.1.5 Självinträde ... 21 4.1.6 Identitetskontroll ... 22
4.1.7 Budgivning och Lockpriser ... 23
4.1.8 Provision ... 24 4.1.9 Boendekostnadskalkyl ... 24 4.1.10 Övrigt ... 24 4.1.11 Sammanfattning av varningskategorierna ... 26 4.2 AVREGISTRERINGAR ... 26 4.3 GEOGRAFISKSPRIDNING ... 27
4.3.1 Jämförelse med Stockholm ... 29
4.4 ÅLDERSFÖRDELNING ... 31
4.5 SKILLNADERMELLANMÄNOCHKVINNOR ... 32
4.6 VARNINGARIFÖRHÅLLANDETILLANTALANMÄLNINGAR ... 33
5. ANALYS ... 34
5.1 VARFÖRBLIRMÄKLAREVARNADE? ... 34
5.1.1 Fusk, slarv, dåliga rutiner eller okunskap...? ... 35
5.1.2 En samlad bild ... 36
5.2 VILKAMÄKLAREÄRDETSOMFÅRVARNINGARNA? ... 37
5.2.1 Regionala skillnader ... 37
5.2.2 Ålder ... 38
5.2.3 Män och kvinnor ... 39
5.2.4 Varningar i förhållande till antal anmälningar ... 39
6. SLUTSATSER ... 40
7. YTTERLIGARE REFLEKTIONER AV STUDIEN ... 41
7.1 ALLMÄNNAREFLEKTIONER ... 41
7.2 VIDAREFORSKNING ... 41
8. KÄLLFÖRTECKNING ... 43
8.1 LITTERATUR ... 43
8.2 RAPPORTER ... 43
8.3 INTERNET ... 43
Abstract
Titel: Studie över varnade fastighetsmäklare 2005-2007. - Vilka och varför? Nivå: C/D- uppsats i ämnet företagsekonomi
Författare: Dennis Wasberg och Synnöve Jemt Handledare: Tommy Gerdemark
Datum: 2008-05-27
Syfte: Med detta arbete vill vi fylla de tomrum som finns beträffande vilka fastighetsmäklare som blir varnade samt varför varningar till mäklare utdelas. Vi vill även att denna undersökning blir en grund för vidare forskning inom ämnet samt att arbetet ska fungera som en informationskälla för människor i fastighetsmäklarbranschen.
Metod: Vi har genomfört en totalundersökning av de 137 beslut om varningar och avregistreringar som Fastighetsmäklarnämnden avgjort mellan 2005-2007. Dessutom har vi förstärkt undersökningen med en telefon- och en e-mailintervju med en jurist respektive utbildningsansvarig verksamma på Fastighetsmäklarnämnden.
Resultat & slutsats: Vilka blir varnade och på vilka underlag delas dessa varningar ut? Det vi har kommit fram till är att den vanligaste grunden för varningar oftast är knutna till olika fel som mäklaren utför vid kontraktsskrivningen. Det följs av fel i samband med objektsbeskrivningar och boendekostnadskalkyler med mera. Sammantaget grundar sig varningarna i första hand på okunskap, i andra hand på slarv och i tredje hand på fusk och bristande moral. Vidare har undersökningen visat att bilden av att mäklarna i Stockholm missköter sig mest, delvis är felaktig. Det förekom ett stort antal varningar och avregistreringar i Stockholm men då dessa slogs ut på antalet verksamma mäklare, visade det sig istället att mäklarna i Götaland var de som i störst utsträckning blev varnade. I Norrland är det minst förekommande. Vi har även sett att kvinnor blir varnade mindre utsträckning än män. Gällande ålder ser vi en tendens att yngre mäklare som är födda 1971 eller senare får färre varningar än sina äldre kollegor.
Förslag till fortsatt forskning: Genusperspektivet – Är kvinnor noggrannare och har högre moral – varför? Hur ser mäklarna på sitt eget jobb när det gäller tidspress, stress och att gena i kurvorna? Intervjua varnade mäklare angående deras syn på Fastighetsmäklarnämnden?
Uppsatsens bidrag: Denna uppsats belyser Fastighetsmäklarnämndens beslutsfattanden avseende varningar för åren 2005-2007. Genom denna studie har vi visat allmänheten och andra intressenter hur varningarna fördelades mellan olika grupper av mäklare samt vad de bakomliggande orsakerna till besluten är.
Nyckelord: Fastighetsmäklare, Mäklare, Fastighetsmäklarnämnden, Varning, Avregistrering, Tillsyn, Fastighetsmäklarlagen, God fastighetsmäklarsed.
Abstract
Title: An assignment about warned and estate agents 2005-2007 – Who and why? Level: Final assignment for Bachelor Degree in Business Administration
Author: Dennis Wasberg och Synnöve Jemt Supervisor: Tommy Gerdemark
Date: 2008-05-27
Aim: The purpose for this assignment is to fill out the present lack of knowledge about which estate agents who get warned and the causes. We also want this essay to become a useful source for further research.
Method: We’ve carried out a survey of all 137 decisions that led to a warning or deregistering by The Swedish board of estate agents. As a compliment we have also completed the assignment by making some interviews by both phone and e-mail.
Result & Conclusions: Who gets warned and what are the reasons for these warnings. Our result shows that the most common reason for a warning is mistakes related to the contract and purchase agreement. A conclusion is that the warnings are based on lack of knowledge, negligence and lack of moral. The assignment also shows that the estate agents in Stockholm do not get warned more often than in the rest of Sweden. Götaland topped this statistics and Norrland had the lowest number of warned estate agents. Women get warned less than men and estate agents born in 1971 and later get warned less than their older colleagues.
Suggestions for future research: Are women more accurate and got higher moral than their male colleagues – why? How do estate agents experience their situation according to lack of time and stress – does it effect the quality of their work? Interview estate agent agents about what they think about The Swedish board of estate agents and their work.
Contribution of the thesis: This assignment illustrate The Swedish board of supervision decisions about warnings from 2005-2007. Thru this study we have presented new
information about how the warnings are divided between estate agents and the underlying causes.
Key words: The Swedish board of supervision of estate agents, Estate agent, Supervision, Warning, Deregister, Codes of practice, Estate Agents Act.
1. Inledning
Fastighetsmäklarna fifflar och anmälningarna ökar lavinartat; detta skulle kunna vara två vanliga rubriker om mäklarbranschen i media. Vad är sanningen bakom dessa rubriker, hur står det egentligen till med mäklarnas moral? Är det ett storstadsproblem skapat av hård konkurrens, snabba affärer och höga provisioner eller ser det lika ut i hela landet? Är det okunskap, kanske är de nya högskoleutbildade mäklarna lösningarna på detta problem? I detta inledande kapitel av denna uppsats presenterar vi bakgrunden till vår undersökning, dess syfte och frågeställning.
1.1 Bakgrund
Fastighetsmäklare är ett yrke som engagerar och berör. Nyhetsvärdet är högt och i media blandas positiva artiklar med svarta rubriker. Dels målas mäklare ut som ett drömyrke, det talas om hur mycket pengar det går att tjäna, vilket tryck det är på högskoleutbildningarna och stigande priser. Den andra sidan av yrket är misstro mot mäklarkåren. Många artiklar i media handlar om att mäklare missköter sig och fuskar, att det sätts lockpriser, arrangeras fejkade budgivningar, att det utbildas för många mäklare som har svårt att få jobb och att branschen är på väg in i kris.
För att få verka som Fastighetsmäklare idag krävs det en registrering. Idag är det Fastighetsmäklarnämnden som sköter registreringen samt tillsynen av hur mäklarna sköter sina uppdrag. Vid misstankar om att en mäklare brutit mot god fastighetsmäklarsed eller mot konkreta paragrafer i Fastighetsmäklarlagen gör Fastighetsmäklarnämnden en undersökning. Utifrån utredningen tilldelas när det krävs en varning eller i allvarligare fall avregistrering av mäklare.
Att ämnet fastighetsmäklare berör vanliga människor i så hög omfattning är inte konstigt då bostadsaffärerna ofta är en privatpersons största affär i livet. Genomsnittspriset på en villa under år 2007 var 1 867 000 kr.1 Med så stora pengar är det viktigt att allt går rätt till och att
människor har förtroende för mäklarna. Utvecklingen pekar dock åt motsatt håll. Under 2007 ökade antalet anmälningar till Fastighetsmäklarnämnden med 36 % jämfört med föregående år.2 Samtidigt bör det påpekas att någon trend inte går att se när det gäller antalet varnade och
avregistrerade mäklare.3
För att komma åt problemen presenterades bland annat förslag till en ny Fastighetsmäklarlag den 29 januari 2008. Inget är klart än men den väntas bland annat innehålla nya regler kring budgivning och krav på utsatt marknadspris i annonser för att undvika lockpriser. Sverige är dock ett stort land och marknaden varierar kraftigt mellan städer och regioner. Sverker Thorslund på konsumentverket illustrerar det på följande sätt: ”Det går inte att ha några lockpriser i Hedemora”4
1 http://www.maklarstatistik.se/press.htm
2 http://www.dn.se/DNet/jsp/polopoly.jsp?d=678&a=730168 3 Telefonintervju med Annika Ahlberg – Fastighetsmäklarnämnden.
4http://www.realtid.se/ArticlePages/200701/31/20070131113803_Realtid173/20070131113803_Realtid173.
Inom branschen diskuteras det att kraven på två års högskoleutbildning höjer statusen på yrket och att de nyexaminerade mäklarna har bättre moral än vissa av dagens.5 Enligt 1984 års lag
om fastighetsmäklare var utbildningskravet lågt satt och det skulle dröja ända till 1996 då kraven för att förmedla fastigheter skärptes till yrkespraktik och godkända prov hos Fastighetsmäklarnämnden eller två terminers utbildning på fastighetsmäklarprogrammet i Gävle. 1999 skärptes kraven ytterligare till minst två års utbildning vid universitet eller högskola samt 10 veckors praktik. Sedan dess har kraven skärpts ytterligare genom ändrade krav vad gäller de juridiska kunskaperna.
Hur står det då till, leder den akademiska utbildningen till högre moral och mindre fusk? Är misstron och fusket ett storstadsproblem? I en rapport från Mäklarsamfundet visas en sammanställning över hur många objekt en mäklare i snitt har tillgång till i olika län. Siffrorna visar tydligt att ju fler mäklare det finns i varje län, desto färre objekt per mäklare finns att tillgå.6 Detta gör att konkurrensen om objekten är hårdare i storstäderna, något som kanske
kan leda till att mäklarmoralen sviktar, samtidigt som klimatet och konkurrensen blir lugnare ju mindre städerna är och att mäklarna där vårdar sitt rykte bättre.7
Kanske pressar tuff konkurrens och snabba affärer mäklarna till att tulla lite på reglerna? Enligt en undersökning har människor i storstäderna lägre förtroende för mäklarna, samtidigt som förtroendet är högst bland dem som nyligen varit i kontakt med mäklare8. Kanske media
ger en orättvis bild som påverkar vad folk tror och tycker om mäklarna. Kanske är det de äldre mäklarna i Stockholm som sköter sitt arbete allra bäst trots att de gällande föreställningarna visar motsatsen.
1.2 Problemformulering
Anmälningarna mot mäklarna har ökat drastiskt de senaste åren. Fokus i media är ofta marknaden i Stockholm som vi upplever ger bilden utåt av hela mäklarbranschen. Det talas om lockpriser, fejkade budgivningar och allmän misstro. En anledning till att anmälningarna ökar sägs vara att medvetenheten kring Fastighetsmäklarnämnden och viljan att anmäla har ökat genom det stora mediala intresset. Trots att antalet anmälningar mot mäklare ökat de senaste åren har ändå antalet varnade och avregistrerade mäklare legat på en relativt jämn nivå. Vad ligger då bakom de fall där mäklare verkligen blivit varnade och går det utifrån statistik att utläsa tendenser om vilka som blir varnade och vad som ligger till grund för varningarna? Blir vissa kategorier varnade oftare och skiljer det sig mellan olika regioner i Sverige? Utifrån dessa vida frågor är vår frågeställning enligt följande:
Huvudfråga:
• Vilka orsaker ligger till grund för varningarna och avregistreringarna åren 2005-2007 och vilka fastighetsmäklare är det som blir varnade?
Delfrågor:
• Finns det regionala skillnader eller är varningarna jämt spridda över hela landet?
• Går det att se några tendenser gällande ålder?
• Är det skillnad mellan män och kvinnor?
5 http://www.gd.se/Article.jsp?article=88986
6 Konkurrens, utveckling och förändring – Rapport om den svenska fastighetsmarknaden Mäklarsamfundet s.22 7 Fastighetsmäklare i storstad kontra småstad – Uppsats av Anette Andersson
1.3 Syfte
Vårt syfte med denna studie är att bidra med kunskap om eventuella tendenser och mönster angående varnade och avregistrerade mäklare. Därmed hoppas vi fylla en lucka i den nuvarande kunskapen om fällda mäklare och orsakerna. Vår förhoppning är även att detta arbete skall utgöra en grund och inspiration till vidare forskning inom ämnet.
1.4 Avgränsning
I vår undersökning har vi valt att enbart undersöka de tillsynsärenden som Fastighetsmäklarnämnden behandlat och som därav resulterat i en varning eller avregistrering år 2005-2007. De övriga anmälningarna kommer inte att behandlas i detta arbete. Ur studien framgår inte om ett beslut om varning överklagats eller om påföljden ändrats genom prövning i förvaltningsdomstol. För ytterligare uppgifter om sådana förhållanden hänvisas till Fastighetsmäklarnämndens kansli. Studien är avgränsad till att endast se tendenser samt vad tillsynsärendena bygger på och därför har vi uteslutit en djupare presentation av teorier varför mäklare blir varnade.
1.5 Begreppsförklaring
Mäklare – Registrerade fastighetsmäklare
Fastighetsmäklarnämnden – Tillsynsmyndighet för mäklare
Tillsynsärende – När ett fall prövas av Fastighetsmäklarnämndens tillsynsnämnd.
Beslut – I vår undersökning de beslut tillsynsnämnden tilldelat varning eller avregistrerat en mäklare.
2. Metod
I detta avsnitt vill vi ge läsaren en bild av vilket tillvägagångssätt vi använt oss av. Vi vill steg för steg visa hur underlaget för teorin, empirin och analysen är upplagt för att öka dess trovärdighet.
2.1 Val av ämne
Att komma fram till ett ämne att skriva om har för oss inte varit speciellt svårt. Från början hade vi inte alls för avsikt att skriva en c-uppsats tillsammans men då vi båda var inne på samma ämnesområde, det vill säga Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden, föll det sig naturligt att vi skrev examensarbetet ihop. Att vi fungerar bra ihop och har samma målsättning med arbetet har gjort detta möjligt. Vi ser det båda som en fördel och tillgång att arbeta tillsammans då man även kan motivera och hjälpa varandra, då vissa moment i ett examensarbete kan uppfattas som tungt. Även att kunna diskutera och bolla idéer med varandra ser vi som en styrka med att vara två personer under en sådan här undersökning. Vi hade båda på varsitt håll intresserat oss för Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden och kände att vi ville fördjupa oss inom detta. En av oss hade till en början tänkt basera examensarbetet på anmälningarna och försöka se tendenser inom detta, och den andre ville endast se till de tillsynsärenden som resulterat i varningar och avregistreringar. Efter att ha vägt för- och nackdelar med dessa ärenden beslöt vi oss för att avgränsa arbetet till endast varningar och avregistreringar.
En viktig anledning till ämnesvalet är att vi vill själva ska skaffa oss kunskaper för att förebygga situationer som leder till att vi själva hamnar i Fastighetsmäklarnämndens register över varnade och avregistrerade mäklare. Förhoppningsvis når arbetet även ut till fler och kan på så sätt även hjälpa till att öka kunskapen om varningarna och därmed även förebygga dessa.
2.2 Kvantitativ metod
Denna studie bygger på en kvantitativ metod då vi bland annat använt oss av statistiska bearbetnings- och analysmetoder9.
Idag förknippas oftast kvantitativa metoder med ett antal olika metoder för insamling av en viss utvald information. Genom denna information av exempelvis ett speciellt valt segment av befolkningen vid en viss tidpunkt, vill man sedan finna om och i hur stor utsträckning vissa variabler har samband med varandra. Vidare är en strukturerad observation en egenskap som vanligtvis förekommer i den kvantitativa metoden. Här registrerar forskaren de observationer denne gjort utifrån undersökningsunderlaget och placerar sedan in dem i ett på förhand gjort schema där informationen sedan kvantifieras. En kvantitativ metod är användbar då man vill förstå handlingar och företeelser sedda var för sig som helheter och i relation till det omkring dem. Kvantitativa studier så som kartläggningar et cetera kan öka möjligheterna till att förstå det som studeras och vi känner att detta hjälpt oss att finna tendenser bland de varnade och avregistrerade mäklare som vi valt att studera i vår totalundersökning. 10
9 Patel, R., Davidsson B., Forskningsmetodikens grunder - Att planera, genomföra och rapportera en
undersökning, 2003, Studentlitteratur. s. 90-91
Vi började med att beställa alla beslut från Fastighetsmäklarnämnden som resulterat i en varning eller avregistrering av mäklare från år 2005-2007. Totalt blev det 137 stycken beslut som vi sedan läst igenom och sammanställt. Denna sammanställning ledde till ett översiktligt schema som visade de vanligaste orsakerna till att mäklarna blivit varnade på grund av att de brutit mot Fastighetsmäklarlagen. Dessa 137 beslut fördelade sig på 128 varningar och 9 avregistreringar. När vi kategoriserat vad varningarna och avregistreringarna berott på har det i vissa fall berott på mer än en orsak. I dessa fall har vi valt att räkna med båda orsakerna, något som lett till att antalet varningsgrunder vuxit från 128 till 159. Vidare ville vi undersöka vilket år respektive mäklare blivit registrerad då vi ville se ett mönster och kunna läsa av om någon viss åldersgrupp var mer bristfällig i sitt agerande än andra och vad detta i så fall kunde bero på. Här uppkom dessvärre ett bortfall som vi vidare behandlar under avsnittet ”bortfall”. Geografisk spridning bland mäklarna fick vi fram genom att studera speciella listor som vi beställt från Fastighetsmäklarnämnden. Här kunde vi avläsa kommunkoderna för vardera tillsynsärende från år 2005-2007. Länskoderna sammanställde vi sedan till större områden och dessa fick representera Norrland (Gävleborgs län, Västernorrlands län, Jämtlands län, Västerbottens län och Norrbottens län), MellanSverige (Dalarna län, Västmanlands län, Örebro län, Värmlands län, Uppsala län och Södermanlands län), Stockholm (Stockholms län), Västra Götaland (Västra Götalands län), Götaland (Östergötlands län, Jönköpings län, Kronoborgs län, Kalmar län, Gotlands län, Blekinge län och Hallands län) och slutligen Skåne (Skåne län). Vidare räknade vi ut en procentsats som visade hur många procent varningarna och avregistreringarna representerade i varje område. För att denna procentsats skulle bli mer levande valde vi att sätta den i relation till Stockholms procentsats. Detta för att procentsatsen lättare skulle visa ett resultat som verkligen säger något om antalet, än om vi valt att låta procenten stå för sig själv. Vi har valt just Stockholm som utgångspunkt då mest fokus i media riktas mot denna stad och flest mäklare är verksamma där.11
Ytterligare fakta vi ville få fram var i vilken ålder de varnade och avregistrerade mäklarna befann sig i. För att kunna göra åldersintervall sökte vi upp varje berörd mäklare på Internetsidan birthday.se12 och av detta underlag uppstod så småningom ett åldersintervall där
vi senare kunde avläsa i vilket intervall bristerna hos mäklarna var som störst. Även här uppstod ett bortfall som vi vidare behandlar under avsnittet ”bortfall”.
Slutligen hade vi som mål att utifrån besluten redovisa hur många av dessa som var män respektive kvinnor. För att undvika ett snedvridet resultat på grund av att det finns fler manliga mäklare än kvinnliga har vi valt att räkna ut antal varningar utslaget på antalet verksamma manliga och kvinnliga mäklare13. Vidare ville vi undersöka hur dessa två grupper
förhåller sig till varandra. Då uppgift om antalet manliga och kvinnliga mäklare fanns redovisade i en rapport från år 2006 valde vi detta år som ett lämpligt medelår. Efter detta fick vi en mer rättvis bild av hur fördelningen såg ut. Det allra bästa hade naturligtvis varit om vi hade kunnat göra ett genomsnitt för alla tre åren men dessa uppgifter har vi inte fått fram.
11 Konkurrens, utveckling och förändring – Rapport om den svenska fastighetsmarkanden Mäklarsamfundet s. 9 12http://www.birthday.se 2008-04-15
2.3 Bortfall
Vid en så stor undersökning som detta med hela 137 stycken tillsynsärenden är det svårt att helt undvika bortfall. Ett bortfall är då forskaren inte får in tillräckligt med data från det underlag denne först tänkt sig14. Detta kan komma att ha betydelse för det slutliga resultat och
därför är det viktigt att vi under denna rubrik samt i resultatet redovisar vart bortfallen skedde samt att vi framför teorier om varför dessa bortfall uppstått. Detta för att öka trovärdigheten i vårt arbete. Vad som anses vara ett normalt bortfall är cirka 20 % av hela undersökningsunderlaget. Om bortfallet överstiger denna summa bör en analys kring detta bortfall göras för att undvika att resultatets trovärdighet undergrävs15.
Kategoriseringen av tillsynsärendena, könsfördelning samt den geografiska spridningen gick problemfritt, utan några bortfall. När vi kom till undersökningen av vilket år respektive mäklare blivit registrerad, vilken byrå, samt ålder för mäklarna, uppstod ett märkbart bortfall. Det grundar sig på att alla registrerade fastighetsmäklare inte finns med i Fastighetsmäklarnämndens sökbara register över registrerade mäklare. Varje enskild mäklare får välja om han eller hon ska vara möjlig att söka i Fastighetsmäklarnämndens Internetbaserade sökfunktion. Cirka 80 % av mäklarna har godkänt att bli publicerade offentligt.
När vi undersökte mäklarnas ålder på Internetsidan birthday.se16 uppstod här ett bortfall på 28
personer vilket motsvarar cirka 20 %. Detta då vissa av de berörda mäklarna hade ett för vanligt namn och bodde exempelvis i Stockholm. Det innebar att tillförlitligheten riskerade att bli bristfällig då vi inte kunde säkerställa att vi räknande med rätt person. Dessa tveksamma fall valde vi därför att räkna som bortfall.
2.4 Handledning
Handledningen är ett moment i uppsatsskrivandet som är väldigt viktig för att det skall flyta på och att styrningen av arbetet skall gå åt rätt håll. Trots förståelsen kring detta blev handledningen till en början en aning eftersläpande för vår del. Detta hade till stor del sin förklaring i att den ena av författarna till detta arbete redan hade fått handledning i ett tidigt stadium då insikten dök upp att denne ville skriva om just tillsynsärendena.
Handledaren hade då diskuterat och gett olika förslag om upplägg, informationssökning samt avgränsning av arbetet, så detta gjorde att vi båda kända oss säkra på hur arbetet skulle fortlöpa. Efter att tillsammans ha diskuterat och samlat tillräckligt med idéer och information kring hur vi tänkt lägga upp arbetet hade vi vårt första gemensamma handledningstillfälle. Fastighetsmäklarnämnden tar ut en viss summa för att arbeta att skriva ut och skicka ärendena. Vi diskuterade då bland annat hur finansieringen av tillsynsärendena skulle ske och om denna form av studie skulle vara möjligt att genomföra. Efter att ha fått klartecken av handledaren kände vi oss därefter färdiga att börja med studien på allvar.
Efter att ha gått igenom alla tillsynsärenden över varnade och avregistrerade mäklare och sammanställt dessa kände vi genast att vi behövde ventilera, diskutera och stämma av med vår handledare hur vi skulle presentera våra resultat på bästa möjliga sätt. Därav bokade vi in vårt andra möte och efter detta kändes det som om skrivandet på allvar tog fart.
14 Rubenowitz, S., – Utrednings och forskningsmetodik,Esselte Stadium AB 1980 s. 44
15 Patel, R., Davidsson B., Forskningsmetodikens grunder - Att planera, genomföra och rapportera en
undersökning, 2003, Studentlitteratur s. 110
Vid tredje tillfället visade vi upp vårt skrivna material där man kunde ana en början till ett upplägg för en c-uppsats. Vi fick feedback av vår handledare och kände att vi hade styrt vårt arbete åt rätt håll, samtidigt som vi fick inspiration till hur vi kunde arbeta vidare.
Under det fjärde mötet med handledaren resonerade vi kring en lämplig och intresseväckande titel till vår c-uppsats. Vi diskuterade vidare upplägget för den slutliga analysen och slutsatsen, samt huruvida dess upplägg och innehåll skulle presenteras på bästa sätt för läsaren.
Vid det femte och avslutande mötet kommenterade handledaren vår uppsats i helhet, dock med lite extra fokus på de sist skrivna delarna som var en del av teorin samt analysen och slutsatsen. Efter det fick vi ändra de saker han kommenterat samt fortsätta med korrekturläsning och olika detaljer för att bli helt färdiga inför opponeringen.
Vi tycker generellt att handledningen fungerat bra. Tiden för mötena har varierat och vid något tillfälle har ett möte varat i endast en halvtimme. Det har ändå varit givande och som en stor trygghet att känna att arbetet stämmer överens med handledarens förväntningar.
2.5 Teoriavsnitt
Detta arbete bygger på Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden och vi har inga direkta teorier om varför tillsynsärendena uppkommer. Vi har istället valt att försöka se tendenser och vad tillsynsärendena bygger på. Det var svårt att hitta användbar och lämplig teori till vår problemformulering och detta beror mycket på att den baseras på just tillsynsärenden.
Vi har istället valt att i teoriavsnittet skriva utifrån litteratur som berör mäklaryrket, Fastighetsmäklarnämnden samt Fastighetsmäklarlagen. Vi har uteslutit information från artiklar då vi fann vårt val av litteraturen som ett mer trovärdigt underlag och ej ansåg oss behöva ytterligare komplettering.
För att kunna se historiken kring ärendena har vi valt att i teoriavsnittet närmare presentera hur Fastighetsmäklarnämndens roll och dess historia sett ut men även anledningar till varför den ser ut som den gör idag. Till detta avsnitt har Zacharias bok ”Fastighetsmäklarlagen i praktisk tillämpning” varit till stor hjälp för att visa hur Fastighetsmäklarnämndens roll och uppkomst sett ut genom åren. Detta då Fastighetsmäklarnämnden och Fastighetsmäklarlagen utgör grunderna för besluten och därav vårt underlag för denna uppsats.
Vi har även använt oss av Mäklarsamfundets lärobok i fastighetsförmedling då vi haft denna i en tidigare kurs och tyckte att den utförligt beskriver Fastighetsmäklarnämndens arbete. Det finns ingen litteratur som behandlar just bakgrunden till tillsynsärendena men vi har funnit några böcker som berör ämnet. Bland annat blev vi rekommenderade att Magnus Melins bok ”Fastighetsmäklarlagen – en kommentar”, skulle vara till god användning och detta visade sig vara ett bra teoriunderlag. Den har tillsammans med Zacharias bok legat till grund för stora delar av vårt teoriavsnitt.
2.6 Empiriavsnitt
Denna studie bygger som vi tidigare nämnt på samtliga 137 stycken beslut som lett till någon åtgärd från Fastighetsmäklarnämnden mellan åren 2005-2007. För att klargöra och försöka finna
tendenser i resultatet har vi valt att i empiriavsnittet klargöra på ett klart och tydligt sätt de största kategorierna som mäklarna blev varnade/avregistrerade för.
I denna kategoriindelning presenteras en procentsats som representerar varje kategoris procent jämfört med det totala antalet varningar och avregistreringar. Vidare går vi in på vad dessa varningar kan grunda sig på och till sist under varje kategori visar vi vilket lagrum Fastighetsmäklarnämnden lutat sina beslut mot.
Vi har även uttalat en lättare slutsats kring varför dessa kategorier representerar så många av de varnade och avregistrerade mäklarna. Vi har dock valt att inte gå in på djupet, då detta vidare behandlas i analysen.
För att stärka arbetets trovärdighet valde vi att komplettera avsnittet om Fastighetsmäklarnämnden med en telefonintervju med Monica Poom, verksam jurist på Fastighetsmäklarnämnden. Av henne fick vi givande information, bland annat om hur arbetsgången går till vid ett tillsynsärende och hur Fastighetsmäklarnämnden är uppbyggd. Vi kunde genom denna intervju förstärka innehållet och ge avsnittet djupare information som var svårfunnen inom litteraturen och deras egna hemsida.
Vi valde även att göra en intervju via e-mail med Miika Wallin som arbetar som ansvarig utbildningschef på Fastighetsmäklarnämnden. Av henne fick vi kompletterande information som berörde fastighetsmäklarutbildningen och de anledningar till att utbildningen under upprepade tillfällen förlängts.
Övriga intervjuer är endast kortare frågor via e-mail eller telefon. Dessa är främst för att ta reda på hur många anställda mäklare de större kedjorna har.
2.7 Trovärdighet
Redan innan vi började skriva denna uppsats hade vi klart för oss att vi hade förutfattade meningar om mäklare och var de flesta mäklarna som blir varnade och avregistrerade är verksamma. Mycket beror på att vi studerar till mäklare och snart ska börja arbeta som det. Därav har vi lagt ned många timmar på diskussioner med arbetskamrater, vänner och bekanta och på så vis har det vuxit fram en bild och ett visst tankemönster som vi kan koppla till denna studie. Det gör att vi upplever ett starkt engagemang och stor nyfikenhet för denna studie vilket underlättar för oss som författare17. Det leder givetvis till att vi som författare kan ha blivit färgade, det vill säga
subjektiva och det kan givetvis påverka resultatet och hur vi vinklar arbetet. Dock är delar av arbetet en totalundersökning och därav baseras resultatet vi presenterar senare i arbetet på konkreta siffror och information som vi utläst av undersökningen. Det bör bidra till att det slutliga resultatet inte influeras av vårt eget synsätt utan ger en korrekt bild utifrån frågeställningen.
Då vi genomfört en totalundersökning för åren 2005-2007 har vi fått konkreta svar på vår huvudfråga och våra delfrågor. Då denna undersökning inkluderat alla tillsynsärenden som resulterat i en varning eller avregistrering finns inte så mycket utrymme kvar till att tyda och tolka detta. Vi har förhållit oss till fakta angående vilka mäklare som blir varnade och varför. Även våra delfrågor har blivit besvarade men här bör hänsyn tas till att ett visst bortfall uppstod. För att göra läsarna uppmärksamma på detta och därmed öka trovärdigheten har vi valt att löpande i texten kommentera och diskutera bortfallet och dess påverkan. Vi har även tagit hänsyn till bortfallet när vi dragit olika slutsatser. Stort bortfall gör att vi inte dragit för starka slutsatser utan mer kan ana olika mönster eller tendenser.
Resultaten av studien medförde att vi båda författare ändrade uppfattning under arbetets gång vad det gäller de varnade mäklarna samt Fastighetsmäklarnämndens beslutstaganden. Denna undersökning har givit oss mer kunskap som gör att vi nu ser vår problemformulering på ett annat sätt än vid arbetes början.
Vidare har vi delat in och kategoriserat tillsynsärendena i grupper. Detta för att belysa helheten i de olika besluten samt för att se tydliga tendenser och orsaker till varningarna och avregistreringarna. 18
Vad som bör understrykas är att vi i denna studie valt att bortse från huruvida mäklaren godtagit eller överklagat sin varning respektive avregistrering till Länsrätten. Därför vet vi inte om mäklaren fått igenom sin överklagan och att den avslagits.
3. Teori
Då denna studie granskar något som ej tidigare undersökts så blir detta kapitel inte riktigt som ett traditionellt teoriavsnitt med olika modeller och teorier från tidigare forskning. Istället gör vi en historisk bakgrund till fastighetsmäklaryrket och hur Fastighetsmäklarnämnden kommit till. Dessutom beskriver vi nämnden idag, vilken roll den har som bland annat tillsynsnämnd. Kapitlet avslutas med en kort sammanfattande beskrivning av Fastighetsmäklarlagen för att ge en ökad förståelse inför kommande kapitel.
3.1 Fastighetsmäklarnämndens historia
Fastighetsmäklare är ett yrke med mycket gamla anor. Redan under antiken fanns skrifter som visade på att det då fanns så kallade mellanmän eller förmedlare som kan liknas med mäklare. År 1720 tillkom i Sverige den första mäklarförordningen i vilken det ställdes krav på att yrkesutövarna skulle vara hederliga, opartiska och inte själva driva handel. Fortfarande i dag är detta tre egenskaper som skall uppfyllas av dagens registrerande mäklare. Denna förordning från 1720 ersattes 1853 av en ny förordning där bland annat arvodet reglerades. 19 år senare alltså 1872, skapades en myndighet som hade i uppgift att se till att författningen följdes. Det var i dessa tider, mot slutet av 1800-talet som det utkristalliserades till en enskild yrkesgrupp som förmedlade fast egendom. År 1893 tillkom ännu en ny förordning som skulle gälla ända fram till 1947.19
Med tiden höjdes röster för nya förändringar i lagen bland annat för vad som gällde tillsynsmyndigheten. Detta berodde till stor del på att lagen inte efterföljdes, varken av myndigheter eller av branschens aktörer. Med den bakgrunden bildades 1919 intresseorganisationen Mäklarsamfundet med målet att få till en ny och modern lagstiftning för endast mäklare. De började arbeta för en ny lag och allt fler ställde krav på ordentliga förändringar, framförallt när det gällde tillsynsverksamheten av mäklarna. Påtryckningarna mynnade ut i 1947 års kungörelse om auktorisation av fastighetsmäklare. Det bör däremot påpekas att såväl auktorisation och tillsyn var helt frivillig. För att få bli auktoriserad krävdes det dock vissa krav på utbildning, praktiskt erfarenhet, redbarhet, att den sökande inte var omyndig, inte försatt i konkurs samt krav på försäkring.
På 1970-talet ställdes ökade kraven på mäklarkåren som förutom att förmedla fastigheter, bostadsrätter eller andelar i bostadsföreningar även skulle ansvara för kringarbetet med exempelvis värdering, låneansökan, verka för övertagande av befintliga lån och ordna besiktning. Det var inte enbart dessa krav som ökade utan även riskerna för såväl säljare som köpare. Därför startades en kommitté för att utreda konsumenternas skydd och ställning i samband med bostadsöverlåtelser. Resultatet blev en kraftfull kritik och ledde fram till en ny lag för fastighetsmäklare som trädde i kraft den 1 juli 1984. Redan här höjdes röster om krav på högskoleutbildning och några motioner lades. Dessa röstades dock ner med motiveringen att det inte var utbildningsnivån utan brister i tillsynen som utgjorde problemen inom branschen. Det som däremot var nytt i lagen från 1984 var att varje fastighetsmäklare skulle vara registrerad hos länsstyrelsen. De krav som ställdes för registrering var att den sökande var myndig, ej försatt i konkurs och inte hade förvaltare. Dessutom krävdes en försäkring för att täcka krav på skadestånd, lämplig utbildning och att de som sökte registrering var lämpliga
som mäklare. Om en mäklare slutade uppfylla något av dessa krav kunde länsrätten med omedelbar verkan meddela om återkallelse av registreringen eller i mildare fall varna mäklaren. Det var alltså här systemet med varningar infördes. Civilrättsligt blev det tydligare i lagen vad en mäklare skulle utföra i ett uppdrag samt hur provisionen bestämdes. Till exempel blev det krav på objektsbeskrivningar och boendekostnadskalkyler.20
En fastighetsaffär är väldigt betydelsefull för de flesta privatpersoner, samtidigt som den dessutom ofta innebär omständigheter som är svåra för en privatperson att få grepp om. Syftet med lagstiftningen var just att ställa villkor och krav på fastighetsmäklarna för att enskilda ska kunna känna sig trygga när de anlitat en mäklare. Trots alla nyheter och skärpta krav var det ändå inte tillräckligt och nya reformer av lagen efterfrågades då det ansågs att lagen inte räckte till. Under 1980-talet handlade tvisterna nästan uteslutande om provisionen. Efter det övergick de till att bara handla om ytavvikelser för att sedan i mitten på 90-talet handla om boendekostnadskalkyler. Ur debatten utvecklades tre frågeställningar som grund för att sanera branschen. Det handlade om vilka krav som skulle ställas för att få vara mäklare, mäklarens roll och ställning gentemot uppdragsgivaren och dess motpart, samt tillsynen.21
Utifrån dessa tre frågeställningar skapades 1995 den nu gällande Fastighetsmäklarlagen som innehåller såväl näringsrättsliga regler om registrering och tillsyn som civilrättsliga regler om vad mäklarna ska göra för att fullgöra sitt uppdrag. Fokus i lagen ligger på ökat skydd för enskilda som anlitar fastighetsmäklare och den är tvingande till förmån för konsumenter. Kraven för registrering skärptes, bland annat måste den som söker ha för avsikt att vara verksam som mäklare samt ett utryckligt redbarhetsrekvisit för att fastställa den sökandes lämplighet. Nyheter inom de civilrättsliga reglerna var att mäklaren skall vara en opartisk mellanman, förbud mot självinträde samt förbud mot fastighetshandel.
Det var i och med den nya Fastighetsmäklarlagen som Fastighetsmäklarnämnden skapades, och från 1995 tog de över Länsstyrelsens ansvar för registrering och tillsyn av mäklare.22 För
att klara tillsynen rent praktiskt är fastighetsmäklarna skyldiga att låta nämnden granska akter, bokföring och övriga handlingar. Fastighetsmäklarnämnden är även ansvarig för att mäklarna har god utbildning för att klara av sina uppgifter, samt att det är straffbart att förmedla fast egendom utan att vara registrerad. Nämndens tre huvudsakliga uppgifter är att alla mäklare följer god mäklarsed, information om vad god fastighetsmäklarsed är samt att fastighetsmäklarna har god utbildning för sin uppgift.23
Enligt 1984 års lag om fastighetsmäklare var utbildningskravet lågt satt, endast Komvux, Statens skola för vuxna och liknande var tillräckligt för att få utöva mäkleri. Detta gällde även under Fastighetsmäklarnämndens första verksamhetsår som var 1995. Året därpå, det vill säga 1996, skärptes kraven till minst 160 timmars yrkespraktik och godkända prov hos Fastighetsmäklarnämnden eller två terminer genomgången utbildning inom det fastighetsmäklarprogram som tillhandahölls i Gävle . Härmed hade alltså en ettårig utbildning införts som krav.24
1998 utökades också utbildningskraven för fastighetsmäklare och det krävdes då 80 poäng på högskolenivå för registrering. Därmed hade alltså en tvåårig högskoleutbildning införts som krav. Utbildningskravet förändrades för att grundutbildningen skall vara så god som
20 Zacharias, C., Fastighetsmäklarlagen i praktisk tillämpning, 2001, Norsteds juridik AB s 18 21 Zacharias, C., Fastighetsmäklarlagen i praktisk tillämpning, 2001, Norsteds juridik AB s 22 22 Zacharias, C., Fastighetsmäklarlagen i praktisk tillämpning, 2001, Norsteds juridik AB s.23
23 Mäklarsamfundet, Lärobok i Fastighetsförmedling – ger en god insikt i förmedlingsuppdraget, 2006,
Mäklarsamfundet utbildning s. 10
möjligt, vilket skall garantera kunnigare mäklare och därmed tryggare konsumenter.25
3.2 Fastighetsmäklarnämnden idag
Fastighetsmäklarnämnden är alltså den myndighet som registrerar mäklare, utövar tillsyn och som ska sprida vad god fastighetsmäklarsed innebär. Den är en enrådighetsmyndighet som styrs av regeringen och får instruktioner om verksamheten genom förordningen 2007:1040. I den senaste uppdateringen från januari 2008 framgår bland annat att nämnden särskilt ska satsa på att på ett lättillgängligt sätt informera konsumenter om fastighetsmäklartjänsten och vad god mäklarsed är. God fastighetsmäklarsed är något som fastställs genom praxis och därför förändras kontinuerligt.
På Fastighetsmäklarnämndens kansli arbetar 17 personer med bland annat registrering och handläggning av tillsynsärendena. Inom myndigheten finns även en disciplinnämnd som har till uppgift att avgöra vissa tillsynsärenden. Om någon konsument upplever att mäklaren inte lever upp till sina skyldigheter enligt Fastighetsmäklarlagen kan denne anmäla det till Fastighetsmäklarnämnden som sedan utreder frågan. Det är dock inte säkert att frågan tas upp i disciplinnämnden utan först utreds frågan av jurister som avgör om mäklaren i det aktuella fallet brutit mot Fastighetsmäklarlagen eller god fastighetsmäklarsed. Finns det fog för anmälan tas frågan upp av ställföreträdande myndighetschef som avgör om fallet skall avgöras i disciplinnämnden. Ett sådant beslut kallas kanslibeslut. Om inte, avskrivs anmälningen med ett enkelt påpekande om mäklarens arbete eller helt utan anmärkning. Disciplinnämndens roll är att avgöra huruvida disciplinära påföljder skall vidtas, det vill säga om varning eller avregistrering delas ut. När nämnden inte anser att någon av dessa påföljder krävs kan de stanna vid att endast kritisera mäklarens agerande. Annars kan de välja att utdela en varning för att påvisa att mäklaren har brutit mot fastighetsmäklarlagen. Detta i sig ger ingen faktisk påföljd mer än att det offentliggörs, något som kan skada mäklarens rykte. Vid upprepade varningar eller vid en grov företeelse kan detta leda till en avregistrering. Det finns inget bestämt antal varningar som automatiskt leder till avregistrering utan bedömningen görs från fall till fall. Avregistrering är detsamma som yrkesförbud. Överklagande av disciplinnämndens beslut sker i länsrätten i Stockholm, och vidare efter det kan förlorande part överklaga till Kammarrätten i Stockholm och Regeringsrätten, vilket dock kräver prövningstillstånd. En viktig notis är att Fastighetsmäklarnämnden inte avgör ekonomiska tvister om skadeståndsanspråk mot mäklare eller provisionstvister utan sådana tvister avgörs i allmänna reklamationsnämnden. Disciplinnämnden består av en ordförande, en vice ordförande, sex ledamöter och fem ersättare. Alla utses av regeringen. Både ordföranden och vice ordföranden är jurister med domarerfarenhet. Resterande ledamöter har olika bakgrund för att få en mix av erfarenheter och perspektiv. Ledamöter i nämnden är personer med bland annat följande titlar: fastighetsmäklare, bankdirektör, universitetsadjunkt, juridik kandidat och byggingenjör.
Vanligtvis grundar sig tillsynsärendena på anmälningar från allmänheten eller andra myndigheter. Det kan även bli aktuellt vid exempelvis skatterevisioner och myndigheter har skyldighet att anmäla när det kan vara aktuellt med varning eller återkallning av registreringen. Förutom detta kan även Fastighetsmäklarnämnden ta egna initiativ till granskning av mäklare, vilket kan ske via sökning via Internet, tidningsartiklar, inslag i radio och TV och avgöranden från allmänna reklamationsnämnden. Dessutom blir även alla
25 Mäklarsamfundet, Lärobok i Fastighetsförmedling – ger en god insikt i förmedlingsuppdraget, 2006,
mäklare någon gång under varje femårsperiod kontrollerade angående restförda skulder hos Kronofogdmyndigheten samt Rikspolisstyrelsen om eventuell brottslighet. Ibland vid pågående granskning gör nämnden även så kallad utvidgad granskning och väljer ut vissa förmedlingsuppdrag som den misstänkte mäklaren begärs skicka in. Däremot görs inga stickprov på enskilda akter utan att någon misstanke finns.
Fastighetsmäklarnämnden bestämmer periodvis olika områden och frågor som de granskar extra noga. Exempelvis har nämnden sedan 2006 beslutat om utvidgad granskning av hur mäklarna lever upp till kraven enligt penningtvättslagen samt så kallade lockpriser. Mellan 1 september 2007 och 31 mars har de även granskat budgivningsprocessen lite extra26. När de
bestämmer vad som ska kontrolleras extra noga utgår det främst från de anmälningar som inkommer till nämnden och följer olika tendenser som de tycker sig kunna se där.27
3.3 Fastighetsmäklarlagen
Den nuvarande lagen för mäklare är som vi nämnt tidigare från 1995 och heter Lag om Fastighetsmäklare 1995:400. Lagen består av tre olika delar; allmänna bestämmelser, näringsrättsliga regler samt civilrättsliga regler.
En fastighetsmäklare skall enligt Fastighetsmäklarlagen:
• utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och alltid iaktta god fastighetsmäklarsed. Både säljarens och köparens intressen skall tillvaratas.
• ge juridiska, ekonomiska och tekniska råd till både köpare och säljare i samband med försäljningen.
• medverka till att säljaren upplyser om eventuella fel och brister i fastigheten, samt att köparen undersöker fastigheten noga då denna har undersökningsplikt.
• kontrollerar vem som äger den aktuella fastigheten och vilka inteckningar, servitut eller anda rättigheter/skyldigheter som belastar den.
• hjälpa till att upprätta de handlingar som behövs vid en överlåtelse, exempelvis köpekontrakt, köpebrev och likvidavräkning.
• tillhandahålla skriftlig objektsbeskriving och göra en personlig boendekostnadskalkyl när köparen är konsument.
Om mäklaren bryter mot någon av ovanstående punkter han kan bli varnad eller få återkallad registrering av disciplinnämnden. Dessutom finns det fyra saker som en mäklare enligt lagen är förbjuden att göra, nämligen att:
• själv gå in som köpare eller sälja till någon närstående i en affär som mäklaren åtagit sig att förmedla. Gör mäklaren det måste denne omedelbart anmäla detta till Fastighetsmäklarnämnden och avsäga sig förmedlingsuppdraget.
• handla med fastigheter.
• ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet.
• företräda säljare eller köpare som ombud
Förutom mäklarlagen finns det även andra lagar som fastighetsmäklare måste följa. Exempel på sådana är Marknadsföringslagen, Bokföringslagen, Datalagen och Penningtvättslagen.28 26 http://www.fastighetsmaklarnamnden.se/tillsyn 15 maj -08
27Telefonintervju med Monica Poom - Jurist på Fastighetsmäklarnämnden. 08.05.15
Samt infoblad: http://www.fastighetsmaklarnamnden.se/pdf/fmn_faktablad_journalister.pdf
28 Mäklarsamfundet, Lärobok i Fastighetsförmedling – ger en god insikt i förmedlingsuppdraget, 2006,
4. Empiri
I följande kapitel presenterar vi resultaten från våra empiriska undersökningar. Vi börjar med en kategorisering av på vilken grund varningarna skett för att sedan gå vidare med våra övriga frågor om exempelvis ålder och geografisk spridning.
4.1 Grund för varningarna
Här har vi delat in de utdelade varningarna i tolv kategorier utifrån deras beslutsgrund och går igenom varje kategori för sig. Sammanlagt av de 128 varningsärenden blev det 159 olika fall. Som vi tidigare berättat beror den ökningen från 128 till 159 på att vissa varningar hänförs till flera olika orsaker. Vi börjar med den vanligaste orsaken och fortsätter sedan i fallande ordning ner till den tionde kategorin som vi kallar för övrigt. Då detta avsnitt i vårt empirikapitel bygger på en totalstudie av alla fall mellan åren 2005-2007 anser vi att det går att dra relativt säkra slutsatser om hur det sett ut de tre senaste åren och därför blir det intressant med procentsiffror. Dels har vi räknat ut hur stor andel varje kategori står för, men vi kommer även att ge mer konkreta exempel på vad varningarna berott på samt ta med vilka lagrum som nämnden lutar sina beslut mot.
4.1.1 Kontraktsskrivningen
Den vanligaste orsaken till att mäklare blir varnade är olika sorts brister som kan hänföras till kontraktsskrivningen. Av de totalt 159 varningarna som vi undersökt handlar hela 46 stycken om just kontrakten. Det är nästan 29 % och står grovt räknat för en tredjedel av varningarna. Mer specifikt är det ofta olika sorters klausuler i kontrakten som Fastighetsmäklarnämnden anser är otydliga, ofullständiga eller motsägelsefulla. Exempelvis handlar det om att mäklaren ej verkat för att avtal om deposition träffats trots att kontraktet innehåller villkor, att köpeskillingen anges felaktigt eller total avsaknad av skriftliga avtal. Något som även bör nämnas lite extra är besiktnings och återgångsklausuler då brister i dessa återkommit i en rad varningsbeslut. Här beror varningarna i flera fall på att det saknas uppgift om under vilka förutsättningar köpet får hävas, saknad av uppgift om vem som ska bedöma reparationskostnader, avsaknad av tidsfrist med mera. Ett fall som sticker ut en aning är då en mäklare genom en fullmakt från köparna ställt sig på deras sida och förhandlat med säljarna om att ändra vissa villkor i kontraktet. Enligt 15 § paragrafen i Fastighetsmäklarlagen är det dock inte tillåtet för en mäklare att företräda vare sig köpare eller säljare som ombud, eftersom detta gör att mäklaren mister sin neutrala mellanmansställning. Övriga paragrafer som nämnden hänvisar till i Fastighetsmäklarlagen vid dessa fall är dels 12 § om god fastighetsmäklarsed samt 19 § som säger att mäklaren skall hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen, exempelvis kontrakt. Även 16 § används då det i den paragrafen står att mäklaren ska verka för att köparen låter besiktiga fastigheten före förvärvet.
4.1.2 Objektsbeskrivning
Efter fel i kontraktsskrivningen kommer fel och brister i objektsbeskrivningen när det gäller antal varningar. Under denna kategori blev 19 varnade. Dessa utgör cirka 12 % av de totala varningarna och gör att detta är en kategori som förkommer relativt ofta bland de varnade mäklarna. De vanligaste förekommande missarna är att mäklaren inte skrivit vem som är
säljare, ej haft uppgifter om pantsättning samt uppgett felaktiga areauppgifter. Andra orsaker till varningarna har varit att mäklaren för lättvinnligt trott på säljarens uppgifter, haft rätt uppgifter men utspritt i flera olika handlingar eller utlovat bygglov som inte funnits i verkligheten.
I Fastighetsmäklarlagen står det att fastighetsmäklaren skall sammanställa alla uppgifter som krävs för konsumenten i ett samlat dokument. Alla fakta som köpare har rätt till ska alltså finnas sammanställt i ett samlat dokument för att det ska vara tydligt och konsumentvänligt. De lagrum som disciplinnämnden hänvisat till i fallen som gäller objektsbeskrivningarna är 16-18 §. Enligt 16 § skall mäklaren i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare råd om fastigheten och andra förhållanden i samband med överlåtelsen. Mäklaren skall även verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen. Om mäklaren har anledning att misstänka någon felaktighet bör denna först granska riktigheten av uppgiften innan han vidarebefordrar dem29.
Enligt 17 § skall mäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Vidare beskriver 18 § att objektsbeskrivning även ska innehålla uppgifter om fastighetens benämning, taxeringsvärde, areal, byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Allt detta som föreskrivs fastigheter gäller även för bostadsrätter enligt 2 §.
De fel i objektsbeskrivningarna som mäklarna blivit fällda för är alltså ofta uttryckliga fel jämfört med vad som står i lagen och borde därför kunna undvikas med bättre rutiner, mindre slarv och ökad kunskap. Samtidigt skyller någon på dataprogrammet och att det inte överfört uppgifter om pantsättning som det brukar. Det gäller även att vara uppmärksam och inte köpa allt som säljarna uppger utan att ha ett kritiskt förhållningssätt och granska vissa viktiga uppgifter en extra gång. Ett lite speciellt fall handlade om skillnaden mellan bostadsföreningar och bostadsrättsföreningar. Här har Fastighetsmäklarnämnden slagit fast att skillnaden mellan dessa inte är något som är allmänt känt, varför det är viktigt att mäklare är extra tydliga i sin information till potentiella köpare och att korrekt benämning används. En orsak till att det är så viktigt är att banker ofta inte beviljar lån med lägenhet i bostadsförening som säkerhet.
4.1.3 Ekonomiska svårigheter
Ekonomiska svårigheter är ett vitt begrepp som inte säger så mycket vad det handlar om. Vi har dock ändå valt den rubriken då det är relativt stor spridning på varningarna som vi räknat in i denna kategori. Exempelvis handlar det om skulder, skattebrott eller att mäklare inte betalt årsavgiften till Fastighetsmäklarnämnden. Under de tre senaste åren är det sammanlagt 15 fall där mäklare blivit varnade för denna typ av företeelser, med andra ord nästan 10 procent av varningarna. Många avregistreringar har även skett i denna kategori men det återkommer vi till i kapitlet om avregistreringarna. Värt att notera är att cirka hälften av varningsbesluten gällande den här sortens varningar är från augusti till december 2007 så det har blivit betydligt vanligare på senare tid.
Enligt 8§ i Fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla en registrering om en fastighetsmäklare inte längre uppfyller kraven enligt 6§. Lagen säger alltså att mäklaren ska vara redbar och lämplig som mäklare, vilket en person som inte betalar sina skulder eller missköter sin ekonomi på andra sätt ej är30. Här gör dock nämnden en bedömning på hur
allvarligt en mäklare misskött sig innan de delar ut varning eller avregistrerar någon. Några
29 Enligt fastighetsmäklarlagens förarbeten, prop. 1983/84:16 s.37 30 Enligt fastighetsmäklarlagens förarbeten, prop. 1994/95:14 s.66-67
konkreta exempel på vad varningarna berott på är skuld hos kronofogdmyndigheten, bokföringsbrott och skattebrott. Här är olika sorters skattebrott den vanligaste orsaken. Någon har redovisat inköp av motorbåt på sitt bolag, några har underlåtit att redovisa mäklarprovisioner, inte redovisat förmånsbil, drivmedel med mera. En mäklare hade medverkat till upprättande av ett intyg för skattebefrielse vid transportköp, men gjort det felaktigt varför någon skattebefrielse inte beviljades. I alla fall där mäklarna blivit varnade för olika sorters skattebrott är det skatteverket som gjort anmälningarna till Fastighetsmäklarnämnden. När nämnden motiverar varningarna är det alltid med den ovan nämnda grunden att det är tveksamt om mäklare som hamnat i dessa situationer är redbar och lämplig att vara mäklare.
4.1.4 Uppdragsavtal
Uppdragsavtal eller förmedlingsuppdrag som det även kallas, är avtalet mellan mäklaren och säljaren som bekräftar att mäklaren får marknadsföra och förmedla fastigheten eller bostadsrätten åt uppdragsgivaren. Enligt 11 § skall uppdragsavtal upprättas skriftligen och det är personligt och gäller således bara för en mäklare. I vår studie är det 12 fall som lett till varning på grund av felaktigheter kring uppdragsavtalet. Räknat i procent står det för ungefär 7,5 % av fallen. Grunderna för varningarna varierar men avsaknad av skriftliga avtal är något som återkommit några gånger. Dels att skriftligt uppdragsavtal helt saknas, men även att mäklaren påbörjat förmedlingen av ett objekt innan någon uppdragsgivare skrivit på. En annan variant är att mäklaren hävdat andra saker än vad som stått i uppdragsavtalet och som därför inte är giltigt. Det finns även fall där flera mäklare har skrivit på samma uppdragsavtal, något som inte är giltigt då uppdragsavtalen är personliga. En mäklare hade sagt upp ett avtal i förtid med motiveringen att det inte gick att sälja objektet men det gick inte ihop med god fastighetsmäklarsed enligt disciplinnämnden. Ett lite speciellt fall angående uppdragsavtalet är ett beslut där varning tilldelats efter att det avslutats. Detta eftersom mäklaren vägrat säljaren avbryta förmedlingsuppdraget trots att mäklaren inte har någon rätt att kräva någon att fullfölja uppdraget. Dessutom vägrade hon att överlämna spekulantlistan med intresserade kunder. Båda dessa saker strider mot god fastighetsmäklarsed.
Att ej upprätta skriftligt förmedlingsuppdrag eller börja marknadsföringen innan uppdraget är påskrivet kan inte vara någonting annat än slarv eller att mäklarna helt enkelt börjar gena i kurvorna för att sälja mer och snabbare. Viss okunskap verkar finnas trots att det känns som väldigt grundläggande saker att alla förmedlingsuppdrag är personliga och att det är ogiltigt att hävda annat än det som skriftligen står i avtalet. När det gäller mäklaren som blev varnad för att själv ha sagt upp förmedlingsuppdraget eftersom samarbetet inte fungerade är den spontana känslan att det känns lite märkligt. Förmodligen spelar vår bakgrund som mäklarstudenter in här och det är lättare att ta ställning på mäklarens sida men vi kan ändå tycka att mäklaren inte ska vara helt i handen på uppdragsgivaren trots att denne krånglar och inte samarbetar. Samtidigt är det en känslig fråga för det skulle vara svårt att ställa upp tydliga kriterier för när mäklaren har rätt att bryta avtalet utan att det alltid blir en tolkningsfråga.
4.1.5 Självinträde
Under denna rubrik är det inte bara bokstavligt självinträde som räknas utan här vi har även valt att ta med vad vi anser är fall med liknande problematik. Det kan vara att förmedla till närstående eller förmedling av bostadsrätter i föreningen där mäklaren själv är medlem. Andelen varningar, beräknat på 12 fall, som beror på ovan nämnda orsaker ligger på ungefär 7,5 %.
Vad som står i lagen om ovanstående nämnda fall är att Fastighetsmäklaren enligt 13 § inte får köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till närstående enligt 4 kap. 13 § i konkurslagen, exempelvis släkting i rätt upp eller nedstigande led. Om mäklaren eller någon närstående ändå förvärvar en fastighet som denne haft i uppdrag att förmedla ska mäklaren själv genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden. Grunden till detta förbud är 12 §, att det inte är förenligt med mäklaren som en neutral och opartisk mellanman. Dessutom ska, enligt 14 § andra stycket, mäklare inte ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet vilket blir fallet när denne förmedlar exempelvis bostadsrätter i sin egen förening där mäklaren dels kan ha särskild insyn i ekonomin och även ett eget ekonomiskt intresse kopplat till vem som blir medlem och liknande.
4.1.6 Identitetskontroll
Första varningen som vi noterade angående utebliven identitetskontroll delades ut den 12 december 2006. Sedan följde hela 8 stycken varningar med den grunden under 2007. Anledningen till det är troligen att Fastighetsmäklarnämnden bestämt att utföra en utvidgad kontroll av just hur mäklarna följer de åtaganden som krävs av dem enligt Penningtvättlagen. Sammanlagt är det 10 stycken varningar som berott på att mäklarna inte gjort identitetskontroll. Det utgör cirka 6 % av vårt totala urval på 159 varningsgrunder, dock med en stark övervikt på fall under 2007. I september 2007 gjorde även Fastighetsmäklarnämnden ett uttalande på sin sida där de tydliggjorde sin ståndpunkt i ämnet utifrån avgjorda fall31. En
fastighetsmäklare är från och med den 1 jan 2005, enligt 4 § och 2 § i lagen om åtgärder mot penningtvätt, skyldig att kontrollera identiteten hos en person som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren. Identitetskontrollen bör därför göras innan ett förmedlingsuppdrag tecknas. Om personen är känd för mäklaren behövs ingen identitetskontroll, det bör däremot påpekas att det inte räcker med att mäklaren känner till namnet på personen utan måste vara förvissad om att personen är den han utger sig för att vara. Exempel kan vara att mäklaren gjort affärer med personen tidigare och då kontrollerat personens identitet. När någon bedöms som ”känd” är det dock viktigt att det noteras. Mäklaren ska dessutom kontrollera köparens identitet om köpeskillingen uppgår till minst 15 000 euro och det bör ske vid undertecknandet av köpekontraktet.
Obligatorisk identitetskontroll för mäklare är alltså något som infördes i januari 2005. Det är något som skall göras men som det uppenbarligen slarvas med. Egna erfarenheter från praktik är att mäklarna upplevde det som just något nytt, lite jobbigt och nästan onödigt. Den bilden styrks även när vi läser igenom de fall i vår undersökning där mäklar blivit varnade för utebliven identitetskontroll. Vanligaste orsaken är att mäklaren missat att göra identitetskontroll av säljaren innan underskriften av uppdragsavtalet. I vissa fall har mäklaren gjort kontrollen vid kontraktsskrivningen men det är alltså för sent när det gäller säljaren. Även om vissa varningar beror på att köparnas identitet inte styrkts så tycker vi ändå att resultatet tyder på att det är vanligare att göra kontrollen av både köpare och säljare just vid kontraktsskrivningen. Bortförklaringar som att mäklaren kontrollerat säljarens identitet i exempelvis lägenhetsregister eller haft god kontakt med styrelsemedlemmar i en förering anses inte som giltiga. Det som kan konstateras är att disciplinnämnden ser allvarligt på dessa företeelser och att lagen är till för att följas. Rent krasst handlar det nog också om att inse att det är en viktig detalj och om att få in det som rutiner i arbetet.
4.1.7 Budgivning och Lockpriser
Angående budgivningen gjorde Fastighetsmäklarnämnden ett längre uttalande i december 2007. Där fastställs att budgivningen är ett av de viktigaste momenten i mäklartjänsten och då den är svår att kontrollera i efterhand har mäklaren här ett särskilt ansvar att se till så att den går rätt till. I det ingår exempelvis att mäklare för anteckningar över spekulanter och bud samt att mäklaren förmedlar alla bud till säljaren. Dessutom ska inte mäklare vara helt opartisk till buden utan vara vaken på signaler som kan vara till nackdel för säljaren, exempelvis oseriösa bud.32 I lagen är det 12 § som tillämpas i dessa fall. Den säger att en fastighetsmäklare skall
utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Däremot är inte budgivningen reglerad enligt lag. Fejkade bud och lockpriser är två företeelser som varit väldigt uppmärksammade i media. Det märks även i vår undersökning där till exempel tv-programmet Insiders avslöjanden lett till några varningar och även en mäklare i ett tv-program i kanal 5 blev fälld för just lockpriser och fejkade bud. I vår undersökning har vi som underrubriken antyder slagit ihop budgivning och lockpriser till en kategori. Sammanlagt berodde 9 varningar på detta, vilket blir knappt 6 %.
Med tanke på vilken fokus frågan har fått i media är vi förvånade att det är så få som blivit varnade för detta. Det bör i och för sig påpekas att när ord står mot ord så väljer nämnden oftast att fria och det är ofta svårt att bevisa något i dessa fall. Om man skulle granska antal anmälningar som kommer in till nämnden misstänker vi att liknande klagomål skulle utgöra en större andel.
Lockprisvarningarna i vår undersökning är egentligen bara två stycken. I det ena fallet värderade mäklaren en bostadsrätt till cirka 2 000 000 kronor. Därefter rustades den och mäklaren uppskattade att det skulle påverka priset med ungefär 500 000 kr, varefter utgångspriset ändå sattes till 1 950 000 kr och slutligen såldes den för 2 750 000 kr. I det andra fallet hade nämnden granskat 41 akter hos en mäklare och kom fram till att han systematiskt använt sig av så kallade lockpriser. Exempelvis hade priset stigit med över 40 % i sex fall och över 30 % i 12 fall.
Vad gäller budgivningarna är det vanligaste felet som begåtts att mäklaren inte framfört bud till säljaren. Orsaken eller bortförklarningarna varierar däremot. Från att budet höjdes med för liten intervall, att budet var för lågt för att säljaren skulle kunna acceptera det eller att mäklaren helt enkelt struntat i att framföra budet. Fejkade bud tas upp tre gånger, två av dessa genom avslöjande i tv-programmet Insider. Där menade en mäklare att det går att lägga in något bud för att få fart på budgivningen, med andra ord fejkade bud. Den andra mäklaren som blev varnad genom avslöjande av Insider fick varning för att hon inte tagit tillräckligt kraftfullt avstånd från fejkade bud eller svartmäkleri. Ett korrekt agerande i en sådan situation enligt nämnden är att ta avstånd från liknande förslag samt informera om gällande lagstiftning. Det tredje beslutet med lockpriser som tema tog upp ett fall där två kollegor hjälpte varandra och lade fejkade bud på varandras objekt.
Det finns även ett fall där mäklaren lovat några att få köpa ett hus då de vunnit budgivningen, utan att informera om att inget är klart förrän det skriftliga kravet är uppfyllt. Inget av detta är förenligt med god fastighetsmäklarsed enligt 12 § Fastighetsmäklarlagen. En mäklare har även blivit avregistrerad på grund av detta. Det tar vi upp särskilt under rubriken avregistreringar.
