Vad anses som en kritisk punkt där
skadeståndsskyldighet enligt principen culpa in
contrahendo aktualiseras?
What is Considered a Critical Point Where Liability
for Damages According to the Principle Culpa in
Contrahendo is Triggered?
Bella Forsberg och Jenny LarssonFastighetsvetenskap Kandidatnivå 15 Högskolepoäng VT 2021
Innehållsförteckning
1. Inledning 6
1.1 Bakgrund 6
1.2 Syfte och frågeställning 7
1.3 Avgränsningar 7
1.4 Metod och material 8
1.5 Disposition 10
2. Culpa in contrahendo 12
2.1 Allmänt om culpa in contrahendo 12
2.2 Culpa in contrahendo i doktrinen 13
3. Rättsprincipen culpa in contrahendo i rättspraxis 16
3.1 Läkarmottagningen 16
3.2 Butikslokalen 17
3.3 Mejerifastigheten 18
3.4 Avtalsbindning vid successivt undertecknande 19
3.5 Handpenningavtalet 22
4. Respondenternas uppfattning av rättsprincipen 24
4.1 Fördelning av respondenter 24
4.2 Inbokad kontraktsskrivning 24
4.3 Köparen beslutar sig för att inte fullfölja affären vid kontraktsskrivningen 26
4.3 Säljaren accepterat köparens bud 27
4.4 Säljaren undertecknar inte köpekontrakt 28
4.5 Köparen undertecknar inte köpekontrakt 30
5. Analys och diskussion 32
Sammanfattning
Mycket kan gå fel när en part, i ett sent skede, väljer att hoppa av avtalsförhandlingarna i samband med ett bostadsköp eller en bostadsförsäljning. I svensk rätt är fastighetsköpet ett formalavtal vilket innebär att inget är bindande förrän formkraven är uppfyllda. Detta möjliggör att en part illojalt kan föra avtalsförhandlingar utan avsikt att ingå avtal, medan motparten ådrar sig kostnader som senare visar sig utan mening.
I denna uppsats undersöks rättsfiguren culpa in contrahendo som innebär att en part som av oaktsamhet orsakat en skada för motparten i anknytning till avtalsförhandlingarna, kan komma att bli ersättningsskyldig för den inträffade skadan. Inte nog med att det krävs ett oaktsamt agerande för att ett prekontraktuellt ansvar skall aktualiseras ställs det även krav, utifrån rättspraxis och doktrin, på att avtalsförhandlingarna uppnått en kritisk punkt där lojalitetsplikten träder in.
Syftet med denna uppsats är att försöka bringa klarhet i vad som kan betraktas som en kritisk punkt där ett skadeståndsansvar enligt principen om culpa in contrahendo blir gällande. Studien är främst baserad på en rättsvetenskaplig metod, som komplement har också en kvantitativ metod applicerats i form av en enkätundersökning. Utifrån rättspraxis har det kunnat fastställas att en kritisk punkt går att jämföra med de situationer där parterna undertecknat ett föravtal. Resultatet från enkätundersökningen visar att den kritiska punkten möjligen har sitt inträdande i samband med att en av parterna undertecknar köpekontraktet. Viktigt att understryka är att respondenternas svar inte kan betraktas som gällande rätt.
Nyckelord: Culpa in contrahendo, kritisk punkt, prekontraktuellt, skadeståndsansvar,
Abstract
A lot of things can go wrong when a part, at a late stage, exits during contract negotiations in connection with property conveyances. In Swedish law, the property purchase is a formal agreement, which means that nothing becomes binding until the formal requirements are met. This allows a part to disloyally negotiate agreements without intending to enter a contract, while the other part incurs costs that later prove meaningless.
This essay investigates the legal figure culpa in contrahendo, which means that a part whose negligence causes an injury to the counterpart in connection with the contract negotiations may be liable for the damage. Not only is negligent behaviour required for a pre-contractual liability to be triggered, but there is also requirement, based on case law and jurisprudence, that the contract negotiations have reached a critical point where the duty of loyalty enters.
The purpose of this essay is to try to clarify what can be considered a critical point where liability for damages according to the principle of culpa in contrahendo becomes valid. The study is mainly based on a legal method. As a complement, a quantitative method in the form of a study has been applied. Based on case law, it has been possible to establish that a critical point can be compared with the situations where the parties have signed a preliminary agreement. The results from the survey show that the critical point may have arisen when one of the parties signed the contract. It is important to emphasize that the respondent’s answers cannot be regarded as applicable law.
Keyword: Culpa in contrahendo, critical point, pre-contractual, liability for damages, property
Förkortningar
A.a. Anfört arbete
BRL Bostadsrättslagen (1991:614)
HD Högsta domstolen
JB Jordabalken (1970:994)
NJA Nytt Juridiskt Arkiv
RH Rättsfall från Hovrätterna
SkstL Skadeståndslagen (1972:207)
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Är det verkligen korrekt att man i sista stund kan besluta sig för att hoppa av en avtalsförhandling utan risk för ansvar gentemot motparten, trots att man exempelvis har en inbokad kontraktsskrivning? Som de flesta säkert känner till, förekommer en risk att bli skadeståndsskyldig mot sin motpart efter det att ett bindande avtal kommit till stånd. Men vad sker egentligen i de situationer skada uppstår före ett påskrivet köpekontrakt? Kan man hållas ansvarig och i sådana fall, efter vilken punkt?
I oktober 1974 fastslog Högsta domstolen i NJA 1974 s. 526 att säljaren var berättigad till ett visst skadestånd när köparen meddelade att han inte längre hade för avsikt att köpa den fastighet som han tidigare betalat en handpenning på. Säljaren hade skriftligt kvitterat handpenningen där den senare tänkta köpeskillingen även framgick. I parternas handpenningavtal fanns ingen bestämmelse om att handpenningen skulle betraktas som förverkad i det fall bindande avtal senare inte uppstår. Trots detta ansåg Högsta domstolen att handpenningsavtalet fick anses innebära att handpenningen skulle vara förverkad vid underlåtenhet att infria löftet.
I svensk rätt är fastighetsköpet ett formalavtal vilket innebär att det inte blir bindande förrän formkraven i 4:1 JB respektive 6:4 BRL är uppfyllda.1 För bindande avtal vad gäller en
fastighet krävs det att köpehandlingen är skriftlig och undertecknad av parterna, att det finns en s.k. överlåtelseförklaring, att avtalet innehåller en uppgift gällande köpeskilling samt fastighetsbeteckning. Vid bostadsrätter ska det liksom vid fastigheter finnas ett skriftligt avtal som undertecknas av köpare och säljare, information om köpeskilling men det ska även framgå vilken lägenhet överlåtelsen avser.
Innan förekomsten av ett bindande avtal är parterna fria att när som helst frånträda avtalsförhandlingen och normalt sett finns ingen generell skyldighet att ersätta motparten för skador som uppstår före det att ett avtal är undertecknat. Huvudregeln är därav att man som part ådrar sig kostnader på egen risk.2 Högsta domstolen gjorde dock ett obiter dictum i
samband med NJA 2012 s. 1095 där en princip vid namn culpa in contrahendo, dvs. oaktsamhet vid avtalsslut introducerades. Principen innebär att en part som av oaktsamhet orsakat en skada
1 Jingryd, O., Culpa in contrahendo vid uteblivet fastighetsköp - en problematisering, JT 2018–19 s. 91. 2 Jingryd, O., a.a.
för motparten i anknytning till avtalsförhandlingarna kan komma att bli ersättningsskyldig för den inträffade skadan.3 Inte nog med att det krävs ett oaktsamt agerande för att ett
prekontraktuellt ansvar skall aktualiseras ställs det även krav, utifrån rättspraxis och doktrin, på att avtalsförhandlingarna uppnått en kritisk punkt där lojalitetsplikten träder in. Jingryd diskuterar i sin artikel huruvida en inbokad kontraktsskrivning skall anses som en kritisk punkt eller inte, men någon vidare slutsats har inte kunnat fastställas.
Frågan som ska utredas är vad som kan anses som en kritisk punkt där ett prekontraktuellt skadeståndsansvar aktualiseras. Problem förknippade till detta område är att det inte förrän formkraven uppfylls som det uppstår ett bindande avtal. Detta möjliggör att en part illojalt kan föra avtalsförhandlingar utan avsikt att ingå avtal, medan motparten ådrar sig kostnader som senare visar sig utan mening. Trots tidigare forskning kring ämnet råder det fortfarande en stor ovisshet kring vilken utsträckning principen culpa in contrahendo blir aktuell i samband med uteblivna fastighetsköp.4 Framförallt kvarstår fortfarande problemet gällande vid vilken kritisk
punkt culpa in contrahendo faktiskt inträder.
1.2 Syfte och frågeställning
Uppsatsens syfte är att utreda och diskutera vid vilken kritisk punkt skadeståndsskyldighet enligt principen culpa in contrahendo aktualiseras. I studien har en rättslig analys och en enkätundersökning utförts. Den rättsvetenskapliga metoden ligger som grund för uppsatsen, medan enkätundersökningen genomförs i syfte att ge näring till den rättspolitiska diskussionen. Genom att utreda den ovisshet som föreligger blir det tydligare för både köpare och säljare att känna till vid vilken tidpunkt de riskerar att bli skadeståndsskyldiga, innan det att bindande avtal ingåtts.
Frågeställningen för arbetet är följande:
➢ Vad anses som en kritisk punkt?
1.3 Avgränsningar
Studien är endast avsedd att fokusera på svensk gällande rätt rörande principen culpa in contrahendo. Viktigt att påpeka är att studien enbart kommer att behandla de situationer där ett
3 Jingryd, O., a.a. samt NJA 2012 s. 1095 p. 20. 4 Jingryd, O., a.a.
överlåtelseavtal aldrig kommit till stånd. Det kan exempelvis vara de fall där den ena parten tar ett beslut om att dra sig ur affären i ett sent skede, trots att motparten haft en befogad anledning att förvänta sig ett bindande avtal. För att skadestånd enligt principen culpa in contrahendo ska bli aktuellt krävs att förhandlingarna nått en kritisk punkt efter vilken en viss lojalitetsplikt inträder men det måste även vara fråga om ett culpöst beteende. Uppsatsen kommer dock endast ta hänsyn till kravet vad gäller den kritiska punkten.
Då det förekommer ett begränsat antal rättskällor beträffande det aktuella ämnet kommer till största del rättsfall, doktrin samt resultatet från enkätundersökningen ligga till grund för uppsatsens slutsats. Gällande de enkäter som ska skickas ut så kommer dessa enbart rikta sig till de personer som har erfarenhet av att köpa eller sälja en bostadsrätt respektive fastighet. Personer som tidigare genomgått en transaktion på bostadsmarknaden anses mer relevanta för undersökningen än de som inte har tidigare erfarenheter, varför studien är avgränsad till tidigare säljare och köpare.
1.4 Metod och material
Uppsatsen är baserad på två metodologiska ansatser. Som grund för studien ligger en rättsvetenskaplig metod där rättskällor analyserats för att definiera gällande rätt. Som komplement till den rättsvetenskapliga metoden har även en kvantitativ metod applicerats, detta för att få en uppfattning om hur människor resonerar kring prekontraktuella relationer. Vid en rättsvetenskaplig metod tillämpas rättsregler på ett faktiskt förhållande.5 Underlaget för
uppsatsen är främst hämtad från doktrin samt rättspraxis. Högsta domstolens fall NJA 2012 s. 1095 är central för studien med hänseende till HD:s obiter dictum om principen culpa in contrahendo. Lagtexten har endast en betydande roll vid redogörelsen för formkravet vid fastigheter respektive bostadsrätter, närmare bestämt 4:1 JB och 6:4 BRL.
I studien förekommer hovrättsfallet RH 1996:154 som utgör ett orefererat rättsfall. Hovrättsfall har ett lägre prejudikatvärde än de fall som bedömts i högsta instans. Vi anser att rättsfallet har en betydelsefull vikt i undersökningen, varför vi valt att inkludera detta trots att det inte kan anses ha en alltför omfattande del i rättstillämpningen. Enligt Domstolsverkets riktlinjer är
5 Sandgren, C., Rättsvetenskap för uppsatsförfattare: ämne, material, metod och argumentation, 2:4 Uppl. Norstedts Juridik AB, Stockholm 2007, s. 38.
syftet med en publicering i RH att ge en bred och snabb information av betydande kvalitet om hovrätternas praxis. Det betonas särskilt
“att publicerade avgöranden inte bör tillmätas särskilt prejudikatvärde utan endast visar hur en viss fråga har bedömts av en hovrätt”.6
Anledningen till valet av en kvantitativ metod är för att få ett stort antal undersökningsenheter genom att samla in information. Med tanke på att det föreligger en begränsad mängd fakta inom det valda rättsområdet är målet med analysen att få en övergripande bild av majoritetens uppfattning ur ett bredare perspektiv. En kvantitativ metod omfattar olika tillvägagångssätt som sedan gör det möjligt att analysera uppgifter och siffror. Vid denna metod är enkätundersökningar det vanligaste.
En fördel med kvantitativa metoder är att de lämpar sig bäst när man vill mäta på bredden dvs. uppskatta hur utbredda olika beskrivna omständigheter och attityder är bland den gruppen man undersökt. Nackdelen med en kvantitativ metod jämfört mot en kvalitativ är att det ofta kan vara svårare att gå på djupet med en frågeställning.7 Forskare som ägnar sig åt kvantitativ
samhällsforskning är intresserade av vad många människor beslutar, tänker, väljer och gör. 8
För att besvara studiens syfte och frågeställning har empiri samlats in genom en enkätundersökning, se bilaga 1. Frågorna är baserade på situationer man kan tänkas hamna i under fastighetsköpsförhållanden, detta för att respondenterna utan svårigheter skulle kunna sätta sig in i det givna exemplet. Enkätundersökningen har ägt rum via Facebook samt LinkedIn och som tidigare nämnt under avsnitt 1.3 var denna endast riktad till personer som tidigare sålt och/eller köpt en bostad. Anledningen till valet av Facebook och LinkedIn är variationen av kunskap hos de människor som nyttjar dessa forum.
Enkäten utformades via hemsidan surveymonkey.com och publicerades sedan som en länk på Facebook och LinkedIn, i ett öppet inlägg. Respondenterna som deltog i undersökningen har tydligt informerats om att deltagandet var frivilligt och att svaren från undersökningen endast är avsedda att användas för studiens syfte. Alla medverkande var även anonyma i
6 Frennered, H., RH 25 år, SvJT 2006 s. 777.
7 Eliasson, A., Kvantitativ metod från början, 4:1 Uppl. Studentlitteratur AB, Lund 2018, s. 27–30. 8 Thrane, C., Kvantitativ metod, 1:1 Uppl. Studentlitteratur AB, Lund 2019, s. 13.
undersökningen. Under tiden hade respondenterna möjlighet att avsluta enkäten och dessa svar är inte medräknade i resultatet.
I samband med att enkäten publicerades på Facebook och LinkedIn framgick det att enkäten enbart var riktad till personer som tidigare köpt och/eller sålt en bostad. Första frågan i enkäten är även formulerad så att respondenterna kan kryssa i om de har erfarenheter från att ha sålt, köpt eller både sålt och köpt en bostad tidigare. Vi är dock medvetna om att det kan förekomma felaktiga svar där respondenterna utfört enkäten trots att de inte har tidigare erfarenheter av varken ett bostadsköp eller en bostadsförsäljning. Även vad gäller enkätens utformning finns en chans att svaren inte blivit helt korrekta. I respektive fråga förekommer olika exempel på nedlagda kostnader som skett i samband med förhandlingarna, vi är väl medvetna om att dessa kan ha förändrat svaren jämfört med om varje fråga istället bestod av ett och samma exempel. Viktigt att understryka är att enkätsvaren inte kan likställas med rättskällor, de kan därmed inte förklara vad som är gällande rätt. Snarare får man se respondenternas svar som ett komplement till den rättsvetenskapliga diskussionen. Det råder även en del oklarheter gällande vad respondenterna menar att svaren är, är det deras bedömning av vad som är gällande rätt, eller är det deras rättspolitiska åsikt om hur det borde vara? I uppsatsen har vi utgått från att respondenternas svar är baserade på deras rättspolitiska åsikt.
Bortfallet i den kvantitativa undersökningen består av de som inte har tidigare erfarenheter av ett bostadsköp eller en bostadsförsäljning. Det är möjligt att resultatet blivit något annorlunda med anledning av att dessa har uteslutits. I eventuell vidare forskning hade det varit intressant att inkludera dessa för att se om resultatet hade fått en annan utgång. Det är möjligt att deras åsikter är av relevans fastän de inte har några tidigare erfarenheter.
1.5 Disposition
I studiens andra kapitel presenteras rättsfiguren culpa in contrahendo. Kapitlet inkluderar en framställning av begreppet culpa in contrahendo men även dess ursprung och relevans. Under samma avsnitt sker också en presentation över vad tidigare forskning har åstadkommit rörande ämnet. I tredje kapitlet ställs principen på sin spets, då författarna presenterar ämnet genom ett flertal relevanta rättsfall. I uppsatsens fjärde kapitel sammanställs resultatet från den utförda enkätundersökningen. Vidare, i det femte kapitlet, sker en nyanserad analys och diskussion av det insamlade materialet. Sista kapitlet mynnar ut i en slutsats där författarna gör ett försök att
besvara vad som kan anses som en kritisk punkt där skadeståndsskyldighet enligt principen culpa in contrahendo aktualiseras. Kapitlet består av våra enskilda slutsatser till följd av några slutledande kommentarer.
2. Culpa in contrahendo
I följande avsnitt ska principen culpa in contrahendo redogöras. Det kommer ske en nyanserad beskrivning där författarna ger en inblick över principens relevans och ursprung. Vidare ges en överblick av vad tidigare forskning åstadkommit gällande culpa in contrahendo.
2.1 Allmänt om culpa in contrahendo
Culpa in contrahendo är en rättsprincip inom juridiken och definieras som vårdslöshet (culpa) vid avtalsslut (in contrahendo). Principen har sin uppkomst i tysk 1800-talsteori och efter dess acceptans i tysk rättspraxis har rättsprincipen spridit ut sig över det nordiska rättsområdet. Efter fastställandet av målet NJA 1963 s. 105, där ett vårdslöst agerande vid avtalsförhandlingar konstaterades med hänseende till den av oaktsamhet missvisande informationen som kommunicerats, har culpa in contrahendo blivit accepterat och existerar nu i svensk rätt.9
Begreppet culpa in contrahendo har ett tämligen obestämt innehåll.10 Det är inte heller utan
otydlighet som rättsprincipen kunnat förhålla sig till svensk rätt. Orsaken till varför principen haft svårt att appliceras i svensk rätt är inte lätt att fastställa.11 Att culpa in contrahendo inte
uttryckligen är reglerad i svensk lag samt att den svenska skadeståndsrätten inte uppmärksammats i doktrinen i samma utsträckning som i andra länder, kan dock utgöra två anledningar.12 Ansvaret vid förhandlingar som inte resulterar i ett bindande avtal baseras inte
på det uteblivna avtalet, utan antingen på utomkontraktuella grunder eller med hänseende till avtalsrättsliga förpliktelser som uppstått under avtalsförhandlingarna.
Det är viktigt att särskilja ansvar på avtalsrättslig grund, det vill säga inomkontraktuell, och ansvar på annan grund, det vill säga utomkontraktuell. Ett ansvar som kan uppstå på avtalsrättslig grund kan exempelvis innebära att parterna åtagit sig att uppträda på ett särskilt vis i samband med avtalsförhandlingarna. I de fall en part inte förpliktigat sig något specifikt åtagande kan ett ansvar ändå förekomma på en utomkontraktuell grund, förslagsvis genom att en av parterna vilseleder sin motpart vårdslöst eller avsiktligt vid förhandlingarna.
9 Kleineman, J., Skadeståndsgrundande uppträdande vid avtalsförhandlingar, JT 1991–92 s. 125–140. 10 Adlercreutz, A. & Gorton, L., Avtalsrätt 1, 13:e Uppl. Juristförlaget i Lund 2011 s. 119.
11 Kleineman, J., JT 1991–92 a.a.
12 Ramberg, J. & Ramberg, C., Allmän avtalsrätt, 10:e Uppl. Författarna och Wolters Kluwer Sverige AB 2016, s. 76; Kleineman, J., JT 1991–92 a.a.
Respektive part bär risken för att de kostnader som denne ådragit sig vid förhandlingarna blir utan mening i de fall motparten inte fullföljer förhandlingarna och avtal inte kommer till stånd. Parterna är emellertid skyldiga att föra förhandlingarna enligt god affärssed, vilket bland annat syftar till att man inte får vilseleda sin motpart till att ådra sig meningslösa förhandlingskostnader. Agerar man i strid mot god affärssed under förhandlingarna kan det resultera i ersättningsskyldighet. Rättsprincipen culpa in contrahendo kan i svensk rätt som utgångspunkt summeras enligt följande:
1. Vardera part är fri att ingå avtalsförhandlingar och bär inte något ansvar om förhandlingarna inte resulterar i att avtal sluts.
2. Den part som ingår, fortsätter eller avbryter avtalsförhandlingarna på ett illojalt sätt bär ansvar för den skada som denne orsakat sin motpart.
3. Det betraktas som illojalt av en part som ingår eller fortsätter förhandlingar utan intention att fullfölja avtalet med sin motpart.13
2.2 Culpa in contrahendo i doktrinen
Kleineman har i en av sina artiklar berört culpa in contrahendo där syftet var att
“pröva om den som bär ansvaret för formfel eller som nekar att infria en oförbindande utfästelse att ingå ett fastighetsköp, kan bli skadeståndsskyldig mot den som i förlitan på dessa uppgifter vidtar dispositioner som på grund av medkontrahentens ovilja att infria utfästelsen, lider en skada.”
Kleineman menar att ett prekontraktuellt skadeståndsansvar kan aktualiseras, dock förutsatt att vissa krav är uppfyllda. För att skadeståndsansvaret skall inträda nämner Kleineman att den strikta culpatröskeln skall ha passerats, men det krävs även att övriga ansvarsförutsättningar är uppnådda. Han framhåller även att det måste föreligga adekvat kausalitet mellan skadan och det oaktsamma beteendet, men den skadelidande måste även ha vidtagit skadebegränsande åtgärder. Kleineman poängterar att ett skadeståndsansvar inte föreligger i alla prekontraktuella relationer och inte heller i alla de fall en part utnyttjar situationen där det råder ogiltighet på grund av bristande fullgörelse av formkraven. Slutligen anför han att så länge formföreskrifterna är ett krav för bindande köp, bör parterna vara medvetna om att man inte
utan vidare kan vidta åtgärder i förtroende på motpartens sagda vilja att fullfölja den tänkta affären.14
Även Holm har belyst att en part som av vårdslöshet genererat en befogad men oriktig tillit hos motparten att bindande avtal ingåtts eller skall ingås, riskerar att bli ersättningsskyldig mot sin skadelidande motpart. Han skriver dock att skadestånd tidigare avvisats vid illojala ageranden med anledning av att ett sådant skadeståndsansvar riskerar att försumma formkravet. Holm redogör även för att det utifrån rättspraxis går att se att en köpare vid avsaknad av ett handpenningavtal kunnat dra sig ur fastighetsaffären utan risk att ersätta säljaren för skadan.15
Slutligen har även Jingryd kunnat konstatera att det kan utkrävas ett ansvar enligt principen culpa in contrahendo, i de fall en part inte fullföljer motpartens befogade förhoppningar att ingå bindande avtal. Han belyser dock att det förekommer svårigheter med att tillämpa ett sådant ansvar, speciellt vid fastighetsköp.
Jingryd presenterar ett par principiella invändningar som talar mot culpa in contrahendo vid uteblivna fastighetsköp, nämligen formkravet och den negativa avtalsfriheten. Vad gäller formkravet, har det påpekats att tillämpningen av culpa in contrahendo inte får medföra att dessa urholkas. Med avtalsfriheten syftar man inte enbart på den positiva rätten att ingå avtal på de villkor och med vem man önskar, utan också den negativa rätten att avvika att ingå avtal. Jingryd menar att lojalitetsplikten, som förefinns på andra sidan och därav talar för culpa in contrahendo, innebär att parterna bör agera lojalt.
Vidare nämner Jingryd att en sannolik slutsats utifrån doktrin och rättspraxis är att ett prekontraktuellt skadeståndsansvar kräver att förhandlingarna uppnått en kritisk punkt där lojalitetsplikten träder in. Den kritiska punkten måste även vara förutsägbar för skadevållaren. I artikeln har han diskuterat om en inbokad kontraktsskrivning är att betrakta som en kritisk punkt. Jingryd nämner dock att man som part inte kan utgå från att allt är klappat och klart, enbart med anledningen av att man har en kontraktsskrivning inbokad. Han poängterar också att man vid denna tidpunkt inte kan ta för givet att man riskfritt kan samla på sig kostnader i hopp om att motparten ersätter dessa. Jingryds slutsats är, trots detta, att en inbokad
14 Kleineman, J., Avtalsrättsliga formföreskrifter och allmänna skadeståndsrättsliga ansvarsprinciper, JT 1993– 94 s. 433–460.
kontraktsskrivning ändå kan anses vara en sannolik utgångspunkt där lojalitetsplikten träder in.16
3. Rättsprincipen culpa in contrahendo i rättspraxis
Under detta avsnitt kommer en presentation över hur rättsprincipen culpa in contrahendo avseende fastighetsköp tidigare har bedömts och applicerats i rättspraxis. Nedan kommer först de rättsfall där skadestånd inte dömts ut att redogöras, därefter ges ett exempel på ett rättsfall där skadestånd har utdömts enligt culpa in contrahendo.
3.1 Läkarmottagningen
I NJA 1973 s. 175 såg omständigheterna ut som så att säljaren (L.H) fick kontakt med en potentiell köpare (E.K) i samband med uppförandet av en villa. Köparen (E.K) arbetade som läkare och var intresserad av villan under förutsättning att säljaren (L.H) var villig att anpassa källardelen till en läkarmottagning. Säljaren (L.H) skickade ritningar med de preliminära ändringsförslagen vilket köparen (E.K) accepterade muntligt. Vissa ändringar skulle även utföras på övre plan. Parterna undertecknade inget avtal och ändringarna avseende byggnationen påbörjades omgående. Banken beviljade köparen (E.K) lån för köpet, hon sade upp sina befintliga hyreslägenheter och hon fick nyckel till den nya fastigheten.
Efter en tid meddelade köparen (E.K) att hon inte längre avsåg att fullfölja köpet varpå säljaren (L.H) konstaterade att det förelåg ett bindande köp med anledning av att ett muntligt avtal kommit till stånd. Han ansåg även att köparen (E.K) ådragit sig ett skadeståndsansvar för både agerandet och de utförda ändringsarbetena. Köparen (E.K) motsatte sig yrkandet och menade att det inte förelåg något bindande avtal mellan parterna eftersom de enbart fört en diskussion gällande möjliga lösningar. Högsta domstolen framförde att förhandlingarna parterna sinsemellan inte kan jämföras med ett bindande avtal eftersom formkraven bör uppfyllas för ett bindande fastighetsköp. Köparen (E.K) ansågs inte ha ådragit sig ett betalningsansvar genom löftet att köpa bostaden, varför hon inte tvingas ersätta säljaren (L.H) för kostnaderna. Kleineman har kommenterat rättsfallet och framför att målet från år 1973 ofta omtalas i de sammanhang där man uppmärksammar Högsta domstolens motvilja till principen culpa in contrahendo.17 Han anser också att det är i detta fall som principen tydligast ställs i förbindelse
med formföreskrifternas betydelse. Rättsfallet har åberopats som stöd för att ett prekontraktuellt skadeståndsansvar inte kan inträffa vid ett uteblivet fastighetsköp, dock anser Kleineman att det inte finns underlag för en sådan slutsats. Målet är förvisso svårtolkat då
Högsta domstolen enligt Kleineman verkar ha tagit ställning till huruvida det uppkommit någon annan slags förpliktelse vid sidan av fastighetsköpet, i detta fall ett entreprenadavtal. Han menar vidare att den viktigaste tolkningsfrågan av fallet enligt han själv är hur kärande formulerat sin talan samt att Högsta domstolen inte haft en konkret motivering till varför dennes talan ogillades. Detta har resulterat i att det är otydligt huruvida Högsta domstolen egentligen tog ställning till om ett ansvar enligt culpa in contrahendo kunde appliceras. Att tyda rättsfallet blir allt mer komplicerat då Högsta domstolen inte tagit hänsyn till om ett vårdslöst vilseledande existerat.
Avslutningsvis konstaterar Kleineman att rättsfallet påvisar en hög indikation på hur motstridiga Högsta domstolen varit att fastställa ett ansvar för culpa in contrahendo, men att vissa förhållanden möjliggör att principen kan åberopas. Detta i anknytning till ett vårdslöst vilseledande inför eller i koppling till ett fastighetsköp som inte fullföljs. Av fallet blir det däremot klargjort att rena affärsrisker beträffande en avsedd köparens intention inte kan göras gällande så att det medför att formkraven urholkas.
3.2 Butikslokalen
I rättsfallet NJA 1978 s. 147 behandlades tvisten som uppstått mellan en fastighetsägare (A) och en näringsidkare (M.T) efter det att parterna träffat ett projekteringsavtal avseende en butikslokal. Fastighetsägaren (A) yrkade vederlag av näringsidkaren (M.T) för de ändringsarbeten som denne utfört enligt det muntliga preliminära upplåtelseavtalet. Då uppgörelsen aldrig fullföljdes yrkade fastighetsägaren (A) skadestånd för de åtgärder som denne vidtagit med hänsyn till näringsidkarens (M.T) önskemål. Fastighetsägaren (A) påpekade att näringsidkaren (M.T) genom avtalet hade varit skyldig att bruka butikslokalen antingen genom att förvärva alternativt upplåta denna. Fastighetsägaren (A) yrkade även på att näringsidkaren (M.T) agerat oaktsamt med följd av att uppehålla de marknadsundersökningar som var nödvändiga för ett slutgiltigt besked inom loppet av en oacceptabel tidsfrist. Istället gav näringsidkaren (M.T) fastighetsägaren (A) en tillit om att ett bindande avtal skulle fullbordas.
Högsta domstolen ansåg att avtalet mellan parterna inte kunde ses som bindande då det var ytligt och inte alls detaljerat. De menade också att respektive part med hänsyn till projekteringsavtalet var förpliktad att agera med en viss lojalitetsplikt gentemot sin motpart. Dock konstaterade Högsta domstolen att näringsidkaren (M.T) inte försummat sin
lojalitetsplikt. Till sist påpekade Högsta domstolen att fastighetsägaren (A) själv skulle hållas ansvarig för det negativa intresset i förhandlingarna då denne haft möjlighet att skydda sina enskilda intressen under förhandlingstiden i en tillfredsställande utsträckning. Med anledning av detta dömde Högsta domstolen precis som i ovan rättsfall att käromålet skulle ogillas.
3.3 Mejerifastigheten
Fallet RH 1996:154 är nyskapande och preciserat vad gäller domstolens förfarande att se på villkoren för skadestånd i samband med fastighetsköp. Domstolens argumentation baseras på ett flertal av de rättsfall som tas upp i studien. Det är dock av relevans att belysa att bedömningen måste ske med en viss måttlighet eftersom målet är ett orefererat rättsfall med ett lägre prejudikatvärde.
Rättsfallet berör ett fastighetsförvärv där Norrmejerier påbörjade förhandlingar med NCC som skulle bygga fastigheter med butiker, bostäder etc. De skulle också svara för finansiärens avkastningskrav och förvalta byggnaderna åt Norrmejerier. Efter ett tag diskuterade NCC kring om de själva skulle förvärva fastigheterna då ingen lämplig finansiär gav sig tillkänna, varför de den 5 december år 1990 lade ett bud på 14 miljoner kronor. I samband med detta tog Norrmejerier kontakt med byggnadsföretaget BPA som garanterade att framföra ett bud senast den 28 december år 1990.
Den 27 december år 1990 ringde Norrmejerier till NCC för att säkerställa att anbudet på 14 miljoner kronor stod kvar, vilket de fick bekräftat. Norrmejerier ställde då krav på att ett kontrakt skulle upprättas under morgondagen för att köpet skulle genomföras. NCC accepterade kravet och utlovade att betala en del av köpeskillingen innan årsskiftet. Dagen därpå, den 28 december år 1990, fick Norrmejerier ett anbud från BPA på 11 miljoner kronor. Samma dag upprättades ett första avtal mellan Norrmejerier och NCC som undertecknades av parterna, det skedde också en transaktion på 100 000 kr till Norrmejerier. I detta skede utgav även NCC via telefon till Norrmejerier att han endast skulle ta upp saken med styrelsen och att det var av ren formalitet. Detta var något som aldrig hade kommit på tal tidigare och inte heller i samband med att originalavtalet som undertecknades den 10 januari år 1991.
Fyra månader efter det att parterna undertecknade originalavtalet underrättar NCC att styrelsen avvisat ärendet. Norrmejerier yrkade skadestånd med anledning av förlusten eftersom de kände
sig berövade på potentialen att sälja fastigheten vid föregående årsskifte. De ansåg även att förlusten uppstått genom NCC:s vårdslösa agerande vid förhandlingarna.
Hovrätten påpekade att NCC inte agerat oaktsamt i samband med förhandlingarna varför ett skadeståndsansvar enligt 2 kap 4§ SkstL inte kunde fastställas. Detta med tanke på att han under förhandlingarna uppträtt på ett seriöst sätt för att få till en bindande affär, men också då han inte haft något tvivel om att kalkylerna inte skulle godkänna köpet. Vad gäller Hovrättens prövning kring om ett vårdslöst agerande i förhandlingar vid fastighetsköp kan resultera i ett skadeståndsansvar samt om NCC i sådana fall agerat på ett dylikt sätt, beror på problematiken om formföreskrifternas motstridighet till culpa in contrahendo. Hovrätten skriver i sin argumentation att syftet med formkraven är att parterna inte ska ta förhastade avgöranden utan att de ska få tillräckligt med tid till eftertanke. Samma syfte existerar inte i de fall bägge parter är kommersiella aktörer. Hovrätten bekräftar dock att ett oaktsamt agerande i anslutning till prekontraktuella relationer som inte slutar upp i ett fastighetsköp och samtidigt orsakar en skada för motparten, skall kunna bära ansvar enligt principen om culpa in contrahendo. I avgörandet kunde inte Hovrätten bevisa att NCC inte haft intention att fullfölja köpet, däremot hade NCC till Norrmejerier lämnat lugnande besked om sin befogenhet att underteckna avtalet. Hovrätten anmärkte även på den tidspress NCC hade för att ta ett välgrundat beslut. Skadan som Norrmejerier påstår föreligger, nämligen att de förlorat anbudet från byggnadsföretaget BPA, kan inte NCC hållas ansvariga för med tanke på att de inte hade vetskap om budet. Hovrätten menar slutligen att NCC inte kunnat förutspå att hans åtgärder skulle komma att resultera i en ekonomisk skada för Norrmejerier.
3.4 Avtalsbindning vid successivt undertecknande
Vid fastighetsöverlåtelser har det sedan länge existerat krav på att avtalet ska uppfylla de formkrav som föreskrivs i Jordabalken. I de fall parterna undertecknar formalavtalet samtidigt blir det tydligt vid vilken tidpunkt avtalsbundenhet inträder. I resterande fall, det vill säga i de fall där parterna inte har möjlighet att underteckna formalavtalet vid samma tillfälle, är rättsläget inte lika uppenbart.18
I fallet NJA 2012 s. 1095 undersökte Högsta domstolen huruvida en köpehandling skulle betraktas som utgiven så att avtalsbundenhet uppstått parterna emellan. Den 25 maj 2007
upprättades ett förlikningsavtal med anledning av en gränstvist mellan aktiebolaget S.J AB och dödsboet efter P.A. Innebörden av förlikningsavtalet var att parterna skulle byta mark, inför detta bildades även en ny fastighet där tanken var att dödsboet skulle förvärva fastigheten via ett framtida köpekontrakt.
Aktiebolagets ombud undertecknade köpekontraktet den 23 januari 2008 och skickade sedan avtalet vidare till dödsboet där dödsbodelägarna skrev under. Med hänsyn till att en av dödsbodelägarna var minderårig skickades köpekontraktet till förmyndaren för dennes godkännande. Handlingen lämnades sedan till överförmyndaren som godkände avtalet den 17 april 2008. Överförmyndaren behöll en kopia och skickade tillbaka originalhandlingen till dödsboet där den också kvarstod. Eftersom aktiebolaget S.J AB aldrig fick ta del av den undertecknade handlingen ansågs de sig inte bundna av avtalet, varför fastigheten den 20 oktober 2008 överläts till aktiebolagets ställföreträdare S.J, som även beviljades lagfart. Så snart dödsboet fick vetskap om överlåtelsen till ställföreträdaren väckte de talan om bättre rätt till fastigheten.
I målet behandlas inte principen culpa in contrahendo i omedelbar bemärkelse men fallet har ändå relevans i studien genom Högsta domstolens obiter dictum. Högsta domstolen förde vid sidan av målet, på eget initiativ, en diskussion kring lojalitetsplikten samt culpa in contrahendo. Frågan som berördes var huruvida
“allmänna principer om culpa in contrahendo kan leda till ett visst skadeståndsansvar för en part som inte agerar med tillbörlig lojalitet mot motparten, och det oberoende av om köpet kommer till fullföljande eller inte.”19
Högsta domstolen fastslog att ett löfte avseende en försäljning inte kan betraktas som bindande vid fastighetsköp. En part som inte fullföljer en sådan utfästelse kan därav inte ådra sig ett skadeståndsansvar, detta på grund av det positiva kontraktsintresset. En sådan rätt till ersättning skulle underminera formkravets syfte då löftesmottagaren hade försatts i en likgiltig situation som om ett bindande avtal hade uppstått.20 Högsta domstolen framförde dock att när parterna
har undertecknat ett handpenningavtal genom vilket köparen förpliktar sig att ersätta säljaren för dennes skada om köpet inte kommer till stånd, är förpliktelsen bindande för köparen.
19 NJA 2012 s. 1095 p. 16. 20 NJA 2012 s. 1095 p. 17.
Ersättningen gäller dock enbart till det negativa kontraktsintresset, det vill säga upp till handpenningens belopp.21
Med anledning av Högsta domstolens ovanstående resonemang leddes diskussionen vidare in på om culpa in contrahendo möjligtvis kan appliceras på prekontraktuella fastighetsköpsförhållanden, även när ett handpenningavtal inte upprättats. I rättspraxis finns inget tydligt incitament som stärker en sådan teori, trots detta avgjorde Högsta domstolen att
“De principer som har utvecklats för handpenningavtalen och motsvarande avtal får emellertid anses vila på grundtanken att ersättning enligt tillitsintresset ska kunna utgå i vissa fall när det är motiverat och inte innebär att de fastighetsrättsliga formkraven kringgås eller urholkas.”22
Mot den utpekade bakgrunden fann Högsta domstolen att det inte förekommer några hinder mot att lägga allmänna lojalitetshänsyn som underlag till ersättning enligt principen culpa in contrahendo. Möjligheten till ersättning borde enligt Högsta domstolen uppstå när
“en köpare av oaktsamhet skapat en befogad men i sak oriktig tillit hos säljaren om att ett bindande avtal om fastighetsköp har ingåtts eller kommer att ingås och har säljaren drabbats av kostnader eller annan skada därför att han har handlat på grundval av denna tillit, så bör det - beroende på närmare omständigheterna - kunna medföra en skyldighet att utge skadestånd enligt tillitsintresset. Motsvarande ansvar bör en säljare ha.”23
Anders Holm menar att målet NJA 2012 s. 1095 ändrar kurs i frågan rörande rättstillämpningen av culpa in contrahendo. I tidigare fall har skadestånd för mer eller mindre illojala beteenden vanligtvis avvisats med anledning av risken att formkravet urholkas. Holm belyser att rätten till ersättning för principen culpa in contrahendo, i samband med ofulländade fastighetsköp, inte har kunnat knytas an till konkreta exempel från Högsta domstolens praxis. Synen betraktande det prekontraktuella ansvaret i fråga om formalavtal har även kritiserats och berörts i doktrin. Det som bland annat kritiserats är att formkravet inte torde utnyttjas till att ge indirekt skydd för uppföranden som inte är åtråvärda. Holm hävdar att det istället handlar om att ta
21 NJA 2012 s. 1095 p. 18. 22 NJA 2012 s. 1095 p. 20. 23 NJA 2012 s. 1095 p. 21.
hänsyn till behovet att precisera skadeståndsrättsliga bedömningar, vilket bör kunna inträffa utan att formkravet urholkas.24
3.5 Handpenningavtalet
Målet NJA 1974 s. 526 rör en villaförsäljning där köparen (J.E) var intresserad av att köpa säljarens (S.G) villafastighet. Rättsfallet berör frågan om en handpenning anses förverkad fastän det inte framgick i handpenningavtalet att säljaren var berättigad att kvarhålla handpenningen i de fall köparen inte fullföljer köpet. Köparen (J.E) bevistade fastigheten vid ett flertal tillfällen tillsammans med sin fästmö, i samband med detta samtalade parterna om både boendekostnader och pris. Efter några dagar ringde säljaren (S.G) till köparen (J.E) för att berätta att ytterligare en spekulant visat intresse för fastigheten, varpå denne skulle lämna ett besked under kvällen. Under samma dag hörde säljaren (S.G) av sig till köparens (J.E) fästmö (S.S) och bestämde att fästmön (S.S) skulle betala en handpenning på 4000 kr för köparens (J.E) räkning. I samband med att handpenningen överlämnades den 8 juli 1971 undertecknade parterna en handling där kontantinsatsen, köpeskillingen samt den tänkta tillträdesdagen angavs.
Den 12 juli 1971 fick köparen (J.E) information från banken att boendekostnaderna skulle bli högre än de som parterna tidigare diskuterat, varför han nu beslutade sig för att häva köpet. Köparen (J.E) yrkade även på att handpenningen skulle betalas tillbaka till honom. Säljaren (S.G) åberopade att denne har rätt att kvarhålla handpenningen med anledning av att parterna träffat en överenskommelse. I andra hand yrkade hon att i de fall överenskommelsen inte kan ge rättsligt stöd för att hon ska kunna ha kvar handpenningen så menar säljaren (S.G) att hon ändå har rätt att behålla denna med hänsyn till den skada köparen (J.E) orsakat henne.
Högsta domstolen kunde fastställa att det inte skett någon överlåtelse av villafastigheten genom det handpenningavtal som parterna undertecknat. De menade att handpenningavtalet enbart hade som syfte att ge säljaren (S.G) en viss garanti för att ett köp skulle komma till stånd. I handpenningavtalet framgick inte att handpenningen skulle anses förverkad om köpet inte fullföljdes. Köparen (J.E) har inte heller kunnat styrka att säljaren (S.G) garanterat att betala tillbaka handpenningen till honom. Högsta domstolen påpekade även att ett löfte om att köpa en fastighet inte är bindande, varför den ena parten inte kan tvinga sin motpart att fullfölja
köpet med hänseende till det givna löftet. Vidare anger de att skadeståndsskyldighet inte kan bli aktuellt när ett sådant löfte inte uppfylls.
Samma utgångspunkt anses gälla för handpenningavtalet som parterna undertecknat, såvida det inte kan betraktas som underförstått att handpenningen anses förverkad om köpet inte fullbordas. Säljaren har alltså i detta fall rätt att kvarhålla en del av handpenningen, hur stor del bedöms genom de kostnader som säljaren ådragit sig genom handpenningavtalet men också om säljaren gått med förlust med anledning av parternas handpenningavtal. Högsta domstolen bedömde att säljaren (S.G) fick bevara 1500 kr och förpliktades att betala 2500 kr tillbaka till köparen (J.E).
Folke Grauers har gett sina synpunkter på rättsfallet NJA 1974 s. 526 i sin bok Fastighetsköp. Grauers hävdar att man baserat på rättsfallet NJA 1973 s. 175 kan utgå från att köparen fritt kan dra sig ur affären utan skadeståndsansvar, såvida parterna inte undertecknat ett handpenningavtal. Han anser vidare att målet NJA 1974 s. 526 inte ger något utslag för culpa in contrahendo och att principen bör bekännas som en självständig skadeståndsgrund. Grauers uttrycker att det inte känns rätt att en köpare utan att ha erlagt någon handpenning, kan undgå ett skadeståndsansvar trots att denne handlat illojalt vid förhandlingarna, samtidigt som en icke vårdslös köpare kan bli skadeståndsskyldig när denne erlagt en handpenning.25
4. Respondenternas uppfattning av rättsprincipen
I nedan avsnitt framförs den data som samlats in via enkätundersökningen. Kapitlet presenterar respondenternas svar, där man får en översikt på vad de betraktar som en möjlig kritisk punkt, men även ett mer preciserat resultat för att jämföra om de som sålt, köpt respektive både sålt och köpt har olika åsikter beträffande den kritiska punkten.
4.1 Fördelning av respondenter
Av figur 1 går att utläsa att 15% av de som besvarat enkäten någon gång har sålt en bostadsrätt/fastighet, 34% har någon gång köpt en bostadsrätt/fastighet och 51% har både sålt och köpt en bostadsrätt/fastighet. Majoriteten av respondenterna har alltså erfarenhet av att både sälja och köpa en bostad.
Figur 1. Cirkeldiagram över fördelning av respondenter
4.2 Inbokad kontraktsskrivning
I de fall säljaren väljer att gå vidare med en annan köpare, trots att man haft en inbokad kontraktsskrivning, menar 90% av respondenterna att man som köpare inte är skadeståndsberättigad. Enbart 10% av respondenterna anser motsatsen, det vill säga att köparen borde ha rätt till skadestånd av säljaren.
Figur 2. Cirkeldiagram över skadeståndsrätten vid en inbokad kontraktsskrivning
Studerar man närmare på vad de som sålt, köpt respektive både sålt och köpt anser kan man se att resultatet från både de som har erfarenhet av att enbart sälja och enbart köpa är snarlika. 82% av de som tidigare sålt respektive 83% av de som tidigare köpt anser att man som köpare inte har rätt till skadestånd i ovanstående fall. Enbart 18% av de som tidigare sålt respektive 17% av de som tidigare köpt menar istället att köparen har rätt till skadestånd.
Av de som har tidigare erfarenheter av att både sälja och köpa en bostad, anser 94% att köparen inte är skadeståndsberättigad medan 6% anser att köparen borde ha rätt till skadestånd av säljaren i ovan nämnda fall.
4.3 Köparen beslutar sig för att inte fullfölja affären vid
kontraktsskrivningen
I situationer där säljaren och köparen befinner sig på mäklarens kontor för kontraktsskrivning, men köparen hastigt beslutar sig för att inte fullfölja köpet, anser endast 28% av respondenterna att säljaren har rätt till skadestånd. Resterande 72% hävdar att säljaren inte har rätt till skadestånd från köparen.
Figur 4. Cirkeldiagram över skadeståndsrätten där köparen beslutar sig för att inte fullfölja affären vid kontraktsskrivningen
Av de respondenter som enbart sålt en bostadsrätt/fastighet tidigare, påstår 100% att säljaren inte är skadeståndsberättigad i ovan fall. Vad gäller de som har erfarenhet av att köpa respektive både sälja och köpa är resultaten något jämförbara. 63% av de som köpt respektive 69% av de som både sålt och köpt instämmer med de som enbart sålt och menar därav att säljaren inte har rätt till skadestånd. 37% av de som köpt respektive 31% av de som sålt och köpt hävdar istället att säljaren är skadeståndsberättigad.
Figur 5. Stapeldiagram över skadeståndsrätten där köparen beslutar sig för att inte fullfölja affären vid kontraktsskrivningen
4.3 Säljaren accepterat köparens bud
I de fall säljaren accepterat ett bud, men senare beslutar sig för att sälja bostaden till en annan budgivare anser 73% av respondenterna att köparen inte har rätt till skadestånd av säljaren, medan 27% menar att köparen har rätt till skadestånd.
Majoriteten av de som tidigare sålt en bostad, närmare bestämt 91%, anser att köparen inte har rätt till skadestånd från säljaren i ovanstående fall. Resterande 9% påstår att man som köpare borde vara skadeståndsberättigad. Av respondenterna som har erfarenhet av att endast köpa en bostadsrätt/fastighet, bedömer 54% att man som köpare inte har rätt till skadestånd medan 46% anser att köparen har rätt till skadestånd av säljaren.
Vad gäller de som både sålt och köpt en bostad tidigare hävdar 81% att köparen inte är skadeståndsberättigad av säljaren. Resterande 19% anser att köparen har rätt till skadestånd.
Figur 7. Stapeldiagram över skadeståndsrätten där säljaren accepterat köparens bud
4.4 Säljaren undertecknar inte köpekontrakt
I situationer där köparen skrivit under kontraktet och säljaren skall underteckna köpekontraktet i efterhand men detta inte sker, visar figur 8 att 51% av respondenterna anser att köparen har rätt till skadestånd från säljaren. 49% av respondenterna menar istället att köparen inte har rätt till skadestånd.
Figur 8. Cirkeldiagram över skadeståndsrätten där säljaren inte undertecknar kontraktet
Respondenterna som tidigare sålt en bostad menar till största del, närmare 82%, att säljaren inte skall anses skadeståndsskyldig mot köparen i ovanstående fall. Resterande 18% anser att säljaren borde betraktas som skadeståndsskyldig. Av de som köpt en bostadsrätt/fastighet, hävdar 63% att köparen är skadeståndsberättigad medan 37% anser att köparen inte har rätt till skadestånd från säljaren. Vad gäller de som både sålt och köpt en bostad tidigare, påstår 53% att köparen har rätt till skadestånd av säljaren, övriga 47% hävdar att säljaren inte skall betraktas som skadeståndsskyldig.
4.5 Köparen undertecknar inte köpekontrakt
I samma fall som ovan, men säljaren har skrivit under kontraktet och köparen skall underteckna kontraktet i efterhand men ångrar sig. Här anser 66% av respondenterna att köparen är skadeståndsskyldig gentemot säljaren, medan 34% menar att så inte är fallet.
Figur 10. Cirkeldiagram över skadeståndsrätten där köparen inte undertecknar kontraktet
Gällande de som har tidigare erfarenheter från att sälja en bostad, bedömer 54% att köparen inte är skadeståndsskyldig, 46% menar istället motsatsen. Respondenterna som köpt en bostadsrätt/fastighet är relativt enade, då 75% påstår att säljaren har rätt till skadestånd av köparen. 25% instämmer med majoriteten av de som tidigare sålt och anser att köparen inte är skadeståndsskyldig gentemot säljaren. Till sist, anser 67% av de som både sålt och köpt att säljaren har rätt till skadestånd av köparen, medan 33% bedömer att så inte är fallet.
5. Analys och diskussion
I studien har vi behandlat rättsfiguren culpa in contrahendo, redogjort för ett flertal rättsfall samt utfört en enkätundersökning för att undersöka om vi kan dra en slutsats angående vad som betraktas som en kritisk punkt där ett prekontraktuellt skadeståndsansvar inträder.
Vad vi kan konstatera är att culpa in contrahendo figurerar i svensk rätt, inte minst av Högsta domstolens obiter dictum i samband med NJA 2012 s. 1095, dock är tillämpningen av principen fortfarande något diffust. Anledningen till problematiken med att tillämpa culpa in contrahendo vid uteblivna fastighetsköp är att det i juridiken bland annat föreligger principer med syfte att hindra att formkravet urholkas. Samtidigt existerar den negativa avtalsfriheten som talar för rätten att avböja att ingå avtal. Det råder ingen tvekan om att formkravet fyller en betydelsefull och central funktion och på samma gång förebygger förhastade beslut, emellertid anser vi att det känns oskäligt att formkraven kan skydda ett vårdslöst och svikligt agerande som orsakat skada i de sammanhang ett fastighetsköp aldrig kommer till stånd.
Genom att studera de i uppsatsen nämnda rättsfallen, kan man utläsa att ett prekontraktuellt skadeståndsansvar inte dömts ut i något av fallen förutom där parterna undertecknat ett föravtal, närmare bestämt NJA 1974 s. 526. En rimlig utgångspunkt baserat på rättspraxis torde därmed vara att den kritiska punkten inträder i samband med att ett föravtal undertecknas, exempelvis ett handpenningavtal. Innan förekomsten av ett sådant avtal borde man som part, utifrån NJA 1973 s. 175, när som helst kunna dra sig ur förhandlingarna utan skadeståndsansvar, vilket också Grauers uttalat.
Utifrån enkätundersökningen är det möjligt att tyda att en inbokad kontraktsskrivning, såsom Jingryd diskuterade i sin artikel, inte är att jämföra med en kritisk punkt. Majoriteten av respondenterna ansåg inte att ett prekontraktuellt skadeståndsansvar kan aktualiseras enbart med anledning av att två parter har en kontraktsskrivning inbokad. De flesta är förmodligen medvetna om att man vid denna tidpunkt inte utan risk kan ådra sig kostnader och förvänta sig att motparten ersätter dessa om affären inte fullbordas. Vidare borde respondenternas svar kunna tolkas som att de instämmer med Jingryds åsikt om att parterna inte kan uppfatta en inbokad kontraktsskrivning som att affären är avslutad.
Inte ens när säljare och köpare befinner sig på mäklarens kontor för att underteckna kontraktet och den ena parten ångrar sig på plats, bedömer respondenterna att den kritiska punkten är
nådd. Samma sak gäller när säljaren accepterat ett bud men ändå väljer att sälja bostaden till en annan spekulant. De som besvarat enkäten är eniga om att man som part inte bär ett prekontraktuellt skadeståndsansvar i dessa sammanhang. Det är svårt att ge en konkret förklaring till varför respondenterna inte anser att den kritiska punkten haft sitt inträdande i nämnda fall. En för oss rimlig förklaring torde vara att parterna inte vill känna sig bundna innan det att ett kontrakt ligger vid handen. Inkommer ett bud med förmånligare villkor skall det anses skäligt att godta detta samtidigt som det får betraktas som acceptabelt att inte underteckna kontraktet om man får kalla fötter vid kontraktsskrivningen.
Vad vi kan tolka som en tänkbar kritisk punkt, med hjälp av enkätundersökningen, är när en av parterna undertecknat köpekontraktet och motparten skall skriva under i efterhand och detta inte sker. Värt att tillägga är att respondenterna ansåg att det är mer uppenbart att den kritiska punkten nått sitt inträdande i de fall säljaren undertecknat kontraktet i förväg, snarare än när köparen skrivit under. Här uppkommer en intressant diskussion gällande om den kritiska punkten inträder vid olika tillfällen för säljaren respektive köparen.
Orsaken till varför respondenterna ser det som mer självklart att ett prekontraktuellt skadeståndsansvar föreligger i de fall säljaren undertecknat kontraktet i förväg är enligt oss svårt att besvara. En rimlig förklaring skulle kunna vara att respondenterna påverkats av exemplen i enkäten och därmed anser att en genomförd ommålning är mer ansträngande än att man sagt upp sitt hyreskontrakt. Någon ytterligare motivering är svår att ge då det naturliga för oss är att det föreligger en högre tilltro till att säljaren skriver på kontraktet om man som köpare redan undertecknat. Säljaren bör betraktas som den part som definitivt har en vilja och intention att fullfölja försäljningen. Det vi menar är att köparen, utifrån tidigare erfarenheter, oftast är den part som väljer att avböja förhandlingarna varför tilliten till denne inte bör bedömas lika stark.
Det är dock oklart hur Högsta domstolen hade bedömt frågan i praktiken. Hade HD ansett att den kritiska punkten haft sitt inträdande enbart för att säljaren skrivit på kontraktet? Ommålningen kan till viss del jämföras med NJA 1973 s. 175 där Högsta domstolen valde att inte fastställa ett prekontraktuellt skadeståndsansvar, trots utförda förändringsarbeten. Det är långt ifrån självklart att anta att Högsta domstolen hade bedömt motsatsen om säljaren i rättsfallet hade undertecknat ett köpekontrakt. Likväl har målet några år på nacken och det är inte omöjligt att rättsfallet skulle fått ett annat utfall om det prövats av HD idag. Kleineman nämner trots allt att det i NJA 1973 s. 175 förekommer brister vad gäller Högsta domstolens
ställningstagande. Detta då HD på ett otydligt sätt tagit ställning till huruvida ett prekontraktuellt ansvar enligt culpa in contrahendo kunde tillämpas. Han påpekar också att HD inte ens berört frågan om ett vårdslöst vilseledande existerat.
Något anmärkningsvärt är att de som tidigare sålt en bostadsrätt/fastighet inte instämmer med de som tidigare köpt respektive både sålt och köpt. De som tidigare sålt anser att den kritiska punkten inte går att jämföra med de situationer där en part undertecknat köpekontraktet. Detta kan möjligtvis bero på att man som säljare har en mer intensiv kontakt med fastighetsmäklaren, än vad man har som köpare. Kontakten säljare och mäklare sinsemellan skulle kunna medföra att säljaren, på ett bättre sätt än köparen, förstår att inget är skrivet i sten förrän köpehandlingarna är undertecknade av samtliga parter. Värt att poängtera är dock, som tidigare nämnt under metodavsnittet, att tolkningen av enkätsvaren bör ske med en viss aktsamhet eftersom de inte kan jämföras med gällande rätt. Svaren utgör endast respondenternas rättspolitiska åsikt.
6. Slutsats
Högsta domstolen har accepterat principen culpa in contrahendo vid uteblivna fastighetsköp men de har samtidigt i ett flertal domar ogillat skadeståndsanspråk med denna princip som grund. Vi har i studien haft som syfte att redogöra för vad som kan anses som en kritisk punkt där ett prekontraktuellt skadeståndsansvar enligt principen om culpa in contrahendo aktualiseras. En slutsats som kan fastställas är att den kritiska punkten, enligt rättspraxis, kan utgöras av ett föravtal. Ett sådant föravtal kan exempelvis röra sig om ett handpenningavtal. En ny möjlig kritisk punkt, som vi fått bekräftat genom enkätundersökningen, är att den har nått sitt inträdande i samma sekund som en av parterna undertecknat köpekontraktet. Ska man som part underteckna ett köpekontrakt i efterhand och motparten redan skrivit under, innebär detta att man eventuellt bär en risk att bli ersättningsskyldig i de fall man agerat culpöst gentemot sin skadelidande motpart. Undersökningen visade även att risken för ett prekontraktuellt skadeståndsansvar är högre i de fall säljaren skrivit under kontraktet, än när köparen har undertecknat.
Avslutningsvis kan vi efter den genomförda studien konstatera att Högsta domstolen i de flesta fall ställer sig negativt till att döma ut ett skadeståndsansvar enligt culpa in contrahendo. Våra åsikter är att HD i rättspraxis har värnat om att formkravet inte skall urholkas i en allt för stor utsträckning. Det är underligt att ett culpöst agerande inte medfört ett skadeståndsansvar i samband med prekontraktuella fastighetsköpsförhållanden i fler av fallen. Vi anser att jurister bör uppmärksamma principen så att domstolarna blir mer benägna att döma ut skadestånd. Enligt vår mening torde vårdslösa ageranden i prekontraktuella relationer vara oacceptabla och man bör agera med respekt genom förhandlingarna. Helt klart är att tillämpningen av culpa in contrahendo behöver bli allt tydligare, men det krävs också att principen uppmärksammas så att begreppet får en ökad förståelse.
Källförteckning
Litteratur
Adlercreutz, A. & Gorton, L., Avtalsrätt 1, 13:e Uppl. Juristförlaget i Lund 2011 Eliasson, A., Kvantitativ metod från början, 4:1 Uppl. Studentlitteratur AB, Lund 2018 Grauers, F., Fastighetsköp, 21 Uppl. Lund 2016
Ramberg, J, & Ramberg, C., Allmän avtalsrätt, 10:e Uppl. Författarna och Wolters Kluwer Sverige AB 2016
Sandgren, C., Rättsvetenskap för uppsatsförfattare: ämne, material, metod och
argumentation, 2:4 Uppl. Norstedts Juridik AB, Stockholm 2007
Thrane, C., Kvantitativ metod, 1:1 Uppl. Studentlitteratur AB, Lund 2019
Rättsvetenskapliga tidskrifter
Frennered, H., RH 25 år, SvJT 2006 s. 777
Holm, A., Kalibrerade krav på bundenhet vid successivt undertecknande köpehandlingar, JT 2013–14 s. 149
Jingryd, O., Culpa in contrahendo vid uteblivet fastighetsköp - en problematisering, JT 2018– 19 s. 91
Kleineman, J., Avtalsrättsliga formföreskrifter och allmänna skadeståndsrättsliga
ansvarsprinciper, JT 1993–94 s. 433–460
Kleineman, J., Skadeståndsgrundande uppträdande vid avtalsförhandlingar, JT 1991–92 s. 125–140
Lagtext
Bostadsrättslagen (1991:614) Jordabalken (1970:994) Skadeståndslagen (1972:207)
Rättsfallsförteckning
Högsta domstolen
NJA 2012 s. 1092 Avtalsbindning vid successivt undertecknande NJA 1978 s. 147 Butikslokalen
NJA 1974 s. 526 Handpenningavtalet NJA 1973 s. 175 Läkarmottagningen
Hovrätterna
Bilaga 1
Enkätundersökning
Fråga 1
Kryssa i det alternativ nedan som stämmer in på dig. Om inget av alternativen stämmer in, vänligen avbryt enkäten för att vi ska kunna samla in så korrekta svar som möjligt. Tack! Jag har någon gång sålt en bostadsrätt/fastighet.
Jag har någon gång köpt en bostadsrätt/fastighet. Jag har både sålt och köpt en bostadsrätt/fastighet.
Fråga 2
Om två dagar har du en inbokad kontraktsskrivning på en bostad som du skall köpa. Plötsligt får du ett samtal från mäklaren som berättar att säljaren valt att gå vidare med en annan köpare i sista sekund.
Du har redan köpt en soffa till den nya bostaden. Anser du att du har rätt till skadestånd från säljaren i ovanstående fall?
Ja Nej
Fråga 3
Du befinner dig på mäklarens kontor för kontraktsskrivning av din bostad som du skall sälja. Du, mäklaren och köparen är närvarande. När mäklaren lägger fram kontrakten som skall undertecknas säger köparen hastigt att denne ångrat sig och inte längre vill fullfölja köpet. Du har åkt hem från ditt sommarställe på Västkusten till Stockholm enbart för att skriva kontrakt. Anser du att du har rätt till skadestånd från köparen i ovanstående fall?
Ja Nej
Fråga 4
Du har i tre dagar befunnit dig i en livlig budgivning avseende en bostad som du förälskat dig i. Mäklaren ringer dig med goda nyheter och berättar att säljaren valt att acceptera ditt bud och blir överlycklig. Mäklaren säger att han skall återkomma med en tid för kontraktsskrivning. Morgonen efter ringer mäklaren och förklarar att säljaren beslutat sig för att sälja bostaden till en annan budgivare.
Under samma eftermiddag som du fick reda på att säljaren accepterat ditt bud meddelande du din hyresvärd att du ville säga upp hyreskontraktet. Om tre månader står du utan bostad. Anser du att du har rätt till skadestånd av säljaren i ovanstående fall?
Ja Nej
Fråga 5
Du har precis varit på mäklarens kontor och skrivit på kontrakt avseende en bostad som du skall köpa. Säljaren kunde inte närvara på kontraktsskrivningen varför mäklaren nu postat kontraktet till säljaren så att denne kan underteckna. Det har varit en långdragen process och därför är du nu överlycklig över att äntligen ha hittat en bostad. Efter några dagar ringer mäklaren upp dig och säger att säljaren ångrat sig och inte vill underteckna kontraktet. Efter det att du varit på mäklarens kontor och skrivit på kontraktet meddelade du din hyresvärd att du ville säga upp hyreskontraktet. Om tre månader står du utan bostad. Anser du att du har rätt till skadestånd av säljaren i ovanstående fall?
Ja Nej
Fråga 6
Du har precis varit på mäklarens kontor och skrivit på kontrakt för din bostad som du skall sälja. Köparen kunde inte närvara på kontraktsskrivningen varför mäklaren nu postat kontraktet till köparen så att denne kan underteckna. Försäljningen har gått rätt trögt och därför är du nu
överlycklig över att äntligen ha hittat en köpare. Efter några dagar ringer mäklaren upp dig och säger att köparen ångrat sig och inte vill underteckna kontraktet.
Ett villkor för köparen i samband med köpet var att du innan tillträde skulle bekosta en ommålning av bostaden, vilket du accepterade. Vid denna tidpunkt är detta redan utfört. Anser du att du har rätt till skadestånd av köparen i ovanstående fall?
Ja Nej
