Fastighetsrätt : Upplysningsplikt vid försäljning av fastighet

Örebro universitet Akademin för juridik, psykologi och socialt arbete D-uppsats

HT-2008

Fastighetsrätt

Upplysningsplikt vid försäljning av fastighet

Handledare: Författare:

Sammanfattning

Syftet med uppsatsen är att utröna om det finns omständigheter som medför att säljare av fast egendom blir skyldig att upplysa köparen om fel i fastigheten. Min frågeställning är således om säljare av fastighet har någon upplysningsplikt. I uppsatsen har jag använt traditionell rättsdogmatisk metod.

En fastighet kan vara behäftad med två huvudtyper av fel, konkreta fel och abstrakta fel. Ett konkret fel föreligger om fastigheten avviker från en mellan parterna avtalad standard. Om avtalet inte innehåller några uppgifter om fastighetens standard men avviker från vad köparen haft anledning att räkna med vid köpet föreligger ett abstrakt fel. Det finns tre olika typer av abstrakta fel, rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel. För att köparen ska ha rätt att åberopa ett fel och göra en påföljd gällande krävs att felet är relevant. De konkreta felen är relevanta i sig, just i egenskap av att vara konkreta. Utgångspunkten när det gäller de faktiska felen är att köparen har så kallad undersökningsplikt och vid rättsliga fel och rådighetsfel skyddas köparens goda tro. Säljaren kan begränsa sitt felansvar genom friskrivning.

Säljare har ingen lagstadgad upplysningsplikt. Säljare har dock upplysningsplikt vid så kallade totala påföljdsfriskrivningar och vid rättsliga fel och rådighetsfel. När det gäller de faktiska felen är säljarens upplysningsplikt en omdiskuterad fråga. Frågan har berörts i fyra stycken rättsfall. I två av rättsfallen ålades säljaren upplysningsplikt och i två av fallen inte. Den viktigaste skillnaden jag kan se mellan rättsfallen är att två handlar om fel utanför fastighetens gräns medan de två andra handlar om fel inom fastigheten. Det är främst ett av rättsfallen som skapat debatt. I det rättsfallet ålades säljaren upplysningsplikt för ett upptäckbart fel utom fastigheten bland annat på grund av att säljaren kände till felet och borde ha förstått att uppgiften hade kunnat vara avgörande för köparens beslut om han skulle köpa fastigheten eller inte. I doktrinen sägs allt från att den domen är mycket välskriven till att domen är helt felaktig och endast kan anses ha ett begränsat prejudikatvärde. Omständigheter som har kritiserats i doktrinen är att HD ålagt säljare upplysningsplikt då felet varit lätt för köparen att upptäcka. Vidare kritiseras HD för att ha tagit den upplysningsplikt som stadgas i köplagen för säljare av lös egendom som intäkt för att ålägga säljare av fast egendom upplysningsplikt. Kritik har även riktats mot att HD valde att tillämpa felreglerna i 4 kap JB och inte reglerna om ogiltighet i avtalslagen. Den aktuella domen har dock även försvarats.

Innehållsförteckning

Förkortningar... 5

1 Inledning... 6

1.1 Bakgrund... 6

1.2 Syfte och problemformulering ... 6

1.3 Avgränsning ... 6

1.4 Metod och material ... 7

1.5 Disposition... 7 2 Fel i fastighet ... 8 2.1 Olika feltyper ... 8 2.2 Konkreta fel ... 8 2.3 Abstrakta fel ... 9 2.3.1 Rättsliga fel ... 10 2.3.2 Rådighetsfel... 10 2.3.3 Faktiska fel... 11 3 Felets relevans ... 13 3.1 Relevansbedömning ... 13 3.2 Köparens undersökningsplikt ... 13 3.3 God tro ... 16 3.4 Friskrivning ... 16 3.5 Säljarens upplysningsplikt ... 17

4 Rättsfall som behandlar säljares upplysningsplikt ... 20

4.1 Allmänt ... 20

4.2 NJA 1981 s 815 (husbocksfallet) ... 20

4.3 NJA 1981 s 894 (rondellfallet) ... 21

4.4 NJA 1985 s. 274 (fuktskadefallet) ... 22

4.5 NJA 2007 s 86 (motorcrossfallet) ... 23

5 Säljarens upplysningsplikt - en omdiskuterad fråga ... 26

5.1 Motorcrossfallet - en dom som skapat debatt... 26

5.2 Fel utanför fastighetens gräns ... 27

5.3 Säljarens upplysningsplikt kontra köparens undersökningsplikt ... 27

5.4 Upplysningsplikt och undersökningsplikt i JB kontra KöpL ... 29

5.5 Ogiltighet enligt 33 § AvtL ... 32

5.6 Avslutande kommentarer ... 33

6 Analys och slutsats ... 36

6.1 Upplysningsplikt enligt lag och förarbeten... 36

6.2 Rättspraxis ... 37

6.3 Doktrin ... 39

6.3.1 Fel utanför fastighetens gräns ... 39

6.3.2 Säljares upplysningsplikt kontra köparens undersökningsplikt ... 39

6.3.3 Upplysningsplikt och undersökningsplikt i JB kontra KöpL ... 41

6.3.4 Ogiltighet enligt 33 § AvtL ... 42

6.4 Slutsats... 43

Källförteckning... 45

Författningar ... 45

Offentligt tryck ... 45

Litteratur och juridiska tidskrifter ... 45

Förkortningar

AvtL Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område

HD Högsta domstolen

JB Jordabalken (1970:994)

JT Juridisk tidsskrift

KöpL Köplagen (1990:931)

NJA Nytt juridiskt arkiv del 1

1

Inledning

Bakgrund

Att köpa en fastighet är troligen för de allra flesta en stor affär, kanske den ekonomiskt mest betydelsefulla man gör i livet. Det kan väl därför sägas vara av stor vikt att fastigheten motsvarar köparens förväntningar. Om fastigheten är behäftad med fel som köparen anser att säljaren ska ansvara för är det inte ovanligt att en tvist om detta uppstår mellan parterna. Kontraktsbrottsreglerna återfinns i 4 kap jordabalken 1970:994 (JB). Där stadgas relativt utförligt vilka krav som ställs på köparen för att han ska ha rätt att åberopa ett fel och göra en påföljd gällande. Köparen har tillskrivits ett stort ansvar genom att han inte får åberopa en fysisk brist i fastigheten som han borde ha upptäckt vid en undersökning, köparen har så kallad undersökningsplikt. En intressant fråga är då om säljaren har någon motsvarande skyldighet att upplysa köparen om fel i fastigheten. Om säljaren har någon upplysningsplikt är en fråga som har aktualiserats och även blivit omdiskuterad i och med en HD-dom från 2007.1

Syfte och problemformulering

Syftet med denna uppsats är att utröna om det finns omständigheter som medför att säljare av fast egendom blir skyldig att upplysa köparen om fel i fastigheten och om säljaren kan bli ansvarig för felet just på grund av att han inte upplyst köparen om det.

Har säljare av fastighet någon upplysningsplikt?

Avgränsning

Det är endast vid fel i fastighet som frågan om säljares upplysningsplikt kan aktualiseras. Jag kommer därför endast att beröra dessa fel i min uppsats och inte några andra typer av kontraktsbrott som annars kan bli aktuella vid fastighetsköp. Vidare kommer jag endast att beröra det ansvar som säljare respektive köpare har för fel i fastighet. Således kommer inte någon annans ansvar att beröras, såsom mäklares eller besiktningsmans ansvar. Jag har valt att fokusera på reglerna som gäller när en privatperson köper en privatbostadsfastighet av en annan privatperson. Jag kommer därför inte beröra de regler som gäller om en eller båda parter är näringsidkare och inte heller vad som gäller om fastigheten utgör näringsfastighet.

1

1.4 Metod och material

I uppsatsen har jag använt traditionell rättsdogmatisk metod. Jag har således gjort en analys av de traditionella rättskällorna. Då säljaren inte har någon direkt lagstadgad upplysningsplikt har jag, för att få klarhet i lagstiftarens syn på saken, vänt mig till förarbetena till JB. Frågan har dock främst berörts i rättspraxis vilket innebär att studier av rättsfall har varit av största vikt för uppsatsen. Då lagstiftarens roll är tämligen tillbakadragen har jag, för att få en mer nyanserad bild av frågan, vänt mig till doktrinen. Doktrinen utgör ett viktigt komplement till rättsfallen då frågan om säljares upplysningsplikt är omdiskuterad och då den debatt som råder har sin utgångspunkt i rättspraxis.

1.5 Disposition

Uppsatsen inleds med en redogörelse för vilka olika typer av fel en fastighet kan vara behäftad med (kap 2). Därefter behandlas relevansbedömningen, det vill säga vilka omständigheter som har betydelse för om ett fel anses vara relevant eller inte (kap 3). Det är vid relevansbedömningen som frågan om säljares upplysningsplikt aktualiseras. I kapitlet därefter följer en redogörelse för de rättsfall som behandlar frågan om säljares upplysnings-plikt (kap 4). Då rättspraxis har stor betydelse för min frågeställning och då jag återkommer till den många gånger i uppsatsen har jag av praktiska skäl valt att lägga referaten i ett eget kapitel. Det gör, enligt min mening, det lättare för läsaren att återvända till dem vid behov. I nästkommande kapitel följer en redogörelse av vad som sägs om säljares upplysningsplikt i doktrinen (kap 5). Att frågan där är omdiskuterad har lett till att detta kapitel är relativt omfattande. Uppsatsen avslutas med analys och slutsats (kap 6). Här har jag fångat upp den utveckling som ägt rum beträffande säljares upplysningsplikt och gjort en ansats att reda ut vad den resulterat i, det vill säga hur rättsläget ser ut idag. Då rättsutvecklingen mött kritik i doktrinen har jag även försökt utröna vad denna kritik kan ha för betydelse. Detta kapitel innehåller även en redogörelse för mina egna tankar och synpunkter på utvecklingen. För att underlätta för läsaren har jag i analysen (i möjligaste mån) använt mig av samma rubriker som jag använt mig av tidigare i uppsatsen när det gäller säljares upplysningsplikt.

2

Fel i fastighet

2.1 Olika feltyper

Reglerna om fel i fastighet återfinns i 4 kap JB. För att kunna avgöra om en fastighet är behäftad med fel måste det först fastställas vilken standard köparen har rätt att kräva att fastigheten har vid köpet. Om fastigheten avviker från den standard som köparen har rätt att kräva föreligger ett fel i köprättslig mening. Det finns två huvudtyper av fel, konkreta fel och abstrakta fel. Utgångspunkten för bedömningen, vilken standard köparen har rätt att kräva, är beroende av vilken av dessa feltyper felet är att hänföra till.2

2.2 Konkreta fel

I första hand fastställs den standard som köparen har rätt att kräva att fastigheten har vid köpet genom en konkret bedömning med utgångspunkt i parternas avtal. En avvikelse från en, på detta sätt, fastställd standard benämns konkret fel.3 De konkreta felen stadgas i 4 kap 19 § 1 st JB som har följande lydelse

”Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet […] tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet.”

Då denna typ av fel kallas för ”konkreta fel” benämns logiskt sett den avtalade standarden för ”konkret standard”. Konkret standard fastställs alltså med utgångspunkt i vad som följer av avtalet. Med ”avtalet” menas dock inte enbart det som uttryckligen avtalats mellan säljaren och köparen utan den konkreta standarden fastställs med utgångspunkt i vad som kallas för ”avtalet i vid bemärkelse”.4 Denna benämning avser att omfatta alla uppgifter som säljaren givit köparen om fastigheten och som köparen tagit intryck av. Det rör sig således om allt från uppgifter säljaren lämnat i köpekontraktet, i en annons eller fastighetsbeskrivning, till muntliga uppgifter som säljaren lämnat under förhandlingar eller vid visning av fastigheten.5

Det klaraste fallet av konkret standard är då säljaren har lämnat en uttrycklig garanti. Säljaren kan till exempel garantera att dricksvattnet på fastigheten är tjänligt.6 Ett annat exempel på

2

Grauers, Fastighetsköp, uppl. 18, 2008, s 132 f.

3 Grauers, Fastighetsköp, s 137. 4 Prop. 1970:20 del A s 209 f. 5 Grauers, Fastighetsköp, s 144. 6 Jfr NJA 1978 s 301.

konkret standard är då säljaren lämnat en så kallad enuntiation. Med enuntiationer menas att säljaren lämnar preciserade uppgifter om fastigheten utan att för den skull uttryckligen garantera något eller uttryckligen åta sig ansvar för att uppgifterna är riktiga. Om vi återigen tar exemplet med dricksvattnet skulle ett exempel på en enuntiation kunna vara att säljaren uttalar att han aldrig märkt av några problem med dricksvattnet. Med ett sådant uttalande har säljaren inte garanterat att dricksvattnet är tjänligt men uppgiften kan ändå anses vara ägnad att inge tillit.7 Det är lättare att avgöra vad som utgör en garanti respektive inte än att göra samma bedömning beträffande enuntiationer. Vad som anses utgöra en enuntiation får avgöras från fall till fall. Det är omständigheterna i det enskilda fallet som avgör. Både garantier och enuntiationer utgör dock utfästelser i lagens mening. Om en fastighet avviker från en utfästelse har köparen rätt att åberopa ytterligare en påföljd, skadestånd, vilket framgår av 4 kap 19 § 1 st andra meningen JB. Det är viktigt att skilja garantier och enuntiationer från säljarens egna åsikter. Att säljaren till exempel uttalar att han tycker att dricksvattnet smakar gott kan inte ses som någon form av utfästelse. Detta på grund av att ett sådant uttalande handlar om vad säljaren själv tycker och säger således ingenting om huruvida dricksvattnet är tjänligt eller inte.8

2.3 Abstrakta fel

Som ovan nämnts fastställs den standard en köpare har rätt att kräva att fastigheten har vid köpet i första hand genom en konkret bedömning med utgångspunkt i parternas avtal. Om avtalet inte innehåller några uppgifter om fastighetens standard får det på ett mer objektivt sätt fastställas vad köparen har rätt att kräva i detta avseende. En så kallad abstrakt standard får fastställas.9 En fastighet anses avvika från en sådan abstrakt standard om den avviker från vad köparen med hänsyn till omständigheterna får anses ha haft anledning att räkna med vid köpet. Utgångspunkten för denna bedömning är att försöka fastställa vad en ”genomsnittlig” köpare ”normalt” ska kunna förvänta sig av fastigheten. Man måste här ta hänsyn till både typiska köparintressen och typiska säljarintressen.10 Grauers väljer att prata om ”normal standard” vilket är ett begrepp som jag finner logiskt i sammanhanget och därför väljer att använda mig av. En avvikelse från en sålunda abstrakt fastställd standard kan kallas för abstrakt fel.11 7 Grauers, Fastighetsköp, s 146 f. 8 Grauers, Fastighetsköp, s 148. 9 Grauers, Fastighetsköp, s 132 ff. 10 Prop. 1989/90:77 s 38 f. 11 Grauers, Fastighetsköp, s 138.

De abstrakta felen är många och av så varierande slag att de omöjligt skulle kunna behandlas i en lagregel på samma sätt som de konkreta felen. Det finns tre typer av abstrakta fel, rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel, och de återfinns i en rad olika stadganden i 4 kap JB.12

2.3.1 Rättsliga fel

Ett rättsligt fel innebär att köparens möjligheter att rättsligt förfoga över fastigheten är begränsade. Denna typ av fel lagstadgas i 4 kap 15-17 samt 21 och 24 §§ JB och omfattar bestående lagfartshinder (15 §), situationen att säljaren inte är rätt ägare (21 §) eller att säljaren säljer till mer än en köpare (24 §). Vidare föreligger ett rättsligt fel om fastigheten är belastad av panträtter (16 §) eller andra rättigheter utöver vad som förutsatts vid köpet (17 § 1 st) samt om säljaren inte lämnat kvar sådana föremål som enligt 2 kap JB ingår i köpet, så kallade tillbehör (17 § 2 st). Beträffande dessa fel är det inte några större svårigheter att fastställa vad som utgör normal standard. Normal standard i fråga om till exempel lagfart är att köparen ska kunna få full lagfart. Det får inte finnas några bestående lagfartshinder som beror på säljaren.13 Samma princip gäller för de övriga rättsliga felen, som till exempel att normal standard i fråga om äganderätten är att säljaren är rätt ägare14 och i fråga om säljarens förfogande över fastigheten att säljaren bara ska sälja fastigheten till en köpare.15

2.3.2 Rådighetsfel

Rådighetsfel stadgas i 4 kap 18 § JB och tar sikte på köparens möjligheter att använda (råda över) fastigheten. Normal standard när det gäller möjligheten att använda fastigheten är att användningen inte är underkastad andra begränsningar än sådana som följer av lag. Anledningen till att rådighetsinskränkningar som följer av lag inte anses utgöra rådighetsfel är att sådana begränsningar anses så generella att det förutsätts att var och en känner till dem.16 Ett rådighetsfel föreligger om en offentlig myndighets beslut hindrar köparen från att använda fastigheten som förutsatt.17 Med ”offentlig myndighets beslut” avses ett beslut som gäller den aktuella fastigheten eller möjligtvis den grupp av fastigheter som fastigheten ingår i.18 Exempel på beslut, som avses med regeln, är byggnadsnämnds beslut att byggnad ska rivas på grund av att bygglov saknas. Exempel på beslut som däremot inte omfattas av regeln är 12 Grauers, Fastighetsköp, s 160. 13 Grauers, Fastighetsköp, s 161. 14 Grauers, Fastighetsköp, s 179. 15 Grauers, Fastighetsköp, s 182. 16 Grauers, Fastighetsköp, s 183 f. 17 Grauers, Fastighetsköp, s 143. 18

planbeslut. Sådana beslut är ofta så allmänt hållna och gäller ett så stort antal fastigheter att de inte faller under 4 kap 18 § JB. En viktig sak att påpeka är att beslutet måste föreligga vid köpet. Om beslutet fattas efter köpet utgör det således inte ett rådighetsfel.19

2.3.3 Faktiska fel

De faktiska felen tar främst sikte på fysiska avvikelser med vilket menas att fastigheten brister i någon fysisk egenskap. De flesta tvister som rör faktiska fel handlar om defekter i byggnad.20 Några exempel på sådana defekter är fukt- och mögelskador, en sprucken skorsten eller att dräneringen inte fungerar som den ska. De faktiska felen omfattar även fysiska brister i fastigheten i övrigt som till exempel felaktiga uppgifter om tomtstorleken eller att vatten- eller avloppsbrunnen inte fungerar som den ska. Även olägenheter utom fastigheten i form av trafikbuller och buller från en motorcrossbana har ansetts utgöra en brist i en för fastigheten fysisk egenskap21

De faktiska felen stadgas i 4 kap 19 § 1 st JB som har följande lydelse

”Om fastigheten […] annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida […].”

Lagtexten innehåller inte någon exemplifiering beträffande ”vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet”, vilket är ett medvetet val från lagstiftarens sida. Det ansågs inte nödvändigt eller ens önskvärt på grund av att inte vissa omständigheter skulle ges större tyngd än andra.22 Köparen ska, precis som beträffande de andra feltyperna, kunna utgå från att fastigheten har normal standard. Då de flesta fastigheter skiljer sig från varandra är det dock svårt att fastställa någon generell standard i fysiskt avseende. Vad som är normal standard varierar beroende på vilken typ av fastighet köpet gäller och för vilket ändamål den är avsedd att användas. Om fastigheten ska användas för jordbruk är det viktigt att jordmånen inte är dålig, vilket saknar betydelse om fastigheten ska bebyggas. Vidare är det viktigt att grunden under ytskiktet är fast om fastigheten ska bebyggas, vilket saknar betydelse om den inte ska 19 Grauers, Fastighetsköp, s 185. 20 Grauers, Fastighetsköp, s 197. 21

NJA 1981 s 894 och NJA 2007 s 86.

22

det. När det ska bedömas vad som utgör normal standard för en bostadsfastighet är det framför allt byggnadens ålder, byggnadsmaterialet och det allmänna underhållet som är intressant. Beträffande åldern kan som ett exempel tas en bostadsbyggnad som är omkring 170 år gammal och uppförd på så kallad torpargrund. För en sådan byggnad är det så vanligt med skador som uppkommit genom fuktpåverkan att en köpare har att räkna med att sådana fel kan föreligga.23 Beträffande det allmänna underhållet kan som ett exempel sägas att om dräneringen, som anses ha en funktionell livslängd på 20-25 år, inte fungerar på en tio år gammal byggnad, är det oftast att se som ett fel.24

Samtliga typer av abstrakta fel, det vill säga rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel, utgör just abstrakta fel endast då parterna inte avtalat något om fastighetens standard i dessa avseenden. Om det däremot framgår av avtalet att fastigheten exempelvis inte är belastad med panträtter, att inga inskränkningar i rådigheten föreligger eller att dräneringen fungerar som den ska och uppgiften är felaktig så utgör felet i stället ett konkret fel. Det går inte att dra någon klar och entydig gräns mellan de konkreta och de abstrakta felen. Vissa fel kan vara svåra att placera och kan hamna i någon form av gränszon mellan de båda feltyperna.25 Om fastigheten varken avviker från konkret eller abstrakt standard föreligger inte något fel. Om man däremot kan konstatera att ett fel föreligger måste en relevansbedömning göras.

23 RH 1997:22. 24 Grauers, Fastighetsköp, s 142. 25 Grauers, Fastighetsköp, s 138.

3 Felets

relevans

3.1 Relevansbedömning

För att köparen ska ha rätt att åberopa ett fel och göra en påföljd gällande räcker det inte med att ett fel föreligger, felet måste också vara relevant. Relevansbedömningen skiljer sig åt beroende på vilken feltyp felet är att hänföra till. De konkreta felen är relevanta i sig, just i egenskap av att vara konkreta. Utgångspunkten när det gäller de faktiska felen är att köparen har så kallad undersökningsplikt medan vid rättsliga fel och rådighetsfel skyddas köparens goda tro. Säljaren kan begränsa sitt ansvar genom friskrivning. Det är vid bedömningen av huruvida ett fel är relevant eller inte som frågan om säljarens upplysningsplikt aktualiseras.

3.2 Köparens undersökningsplikt

Om en tvist mellan köparen och säljaren rör ett faktiskt fel är utgångspunkten för huruvida felet är relevant eller inte köparens så kallade undersökningsplikt. Köparens undersöknings-plikt var från början en princip som växt fram i förarbetena till JB samt i rättspraxis. Principen ansågs dock vara så viktig att den, när JB ändrades år 1990, lagstadgades.26 När det gällde den lagtekniska utformningen ansågs det att både praktiska och principiella skäl talade för att regeln skulle utformas i nära anslutning till reglerna i Köplagen 1990:931 (KöpL) om undersökning av vara vid köp av lös egendom.27

Köparens undersökningsplikt stadgas i 4 kap 19 § 2 st JB som har följande lydelse

”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.”

I förarbetena till JB uttalas beträffande köpares undersökningsplikt att ”utgångspunkten är att fastigheten säljs sådan den är och att följaktligen köparen för att trygga sig får göra en undersökning av fastigheten före köpet”.28 Innebörden av detta är att fel som köparen, vid en med vederbörlig omsorg företagen undersökning av fastigheten, kunde upptäcka får han själv stå för. Köparen har då inte rätt att åberopa felet eller göra någon påföljd gällande.

26

Prop. 1989/90:77 s 39 f.

27

Av 20 § 1 st KöpL framgår att ”Köparen får inte såsom fel åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet”.

28

Undersökningsplikten innebär en ansvarsfördelning mellan köpare och säljare på så sätt att köparen själv får stå för sådana fel som är möjliga att upptäcka medan säljaren svarar för sådana fel som inte går att upptäcka, så kallade dolda fel.29

Köparen ska normalt sett inte behöva anlita någon sakkunnig för att undersöka fastigheten. Utgångspunkten är vad en normalt erfaren och på området bevandrad köpare kan upptäcka respektive inte upptäcka.30 Om felet som sådant går att se är det upptäckbart men även symtom på fel kan innebära att felet anses vara det. Alla utrymmen som är tillgängliga för undersökning omfattas av undersökningsplikten, även sådana som endast med svårighet kan åtkommas.31 I normalfallet behöver köparen inte göra några invändiga eller utvändiga ingrepp för att undersöka fastigheten. Den omständigheten att köparen kan se ett symtom på fel kan vara tillräckligt för att utöka dennes undersökningsplikt. Om köparen till exempel upptäcker en fuktfläck på en källarvägg tyder det på att vatten har trängt in. Om köparen frågar säljaren om det och denne inte kan ge någon bra förklaring måste köparen gå vidare med sin undersökning och undersöka närmare vad orsaken kan vara. Undersökningsplikten kan även utökas på grund av uppgifter från säljaren. Det gäller till exempel om säljaren särskilt pekar på eller upplyser om något, som indikerar att det kan finnas fel. Om säljaren exempelvis sagt att han haft vissa problem med avloppet är detta ett incitament för köparen att undersöka avloppet extra noga för att få klarhet i vad det av säljaren påvisade problemet kan bero på.32 Om det finns symtom på fel som köparen inte själv kan dra några slutsatser av kan han tvingas anlita en sakkunnig för att kunna fullgöra sin undersökningsplikt.33 För en köpare som vet med sig att han inte är särskild kunnig när det gäller byggnadskonstruktioner och allmänna byggnadsfunktioner kan det vara bra att redan från början anlita någon som är mer kunnig på området.34

Undersökningsplikten kan också reduceras på grund av säljarens uppgifter. Det gäller till exempel om säljaren lämnar ett lugnande besked på en av köparen ställd fråga. Om säljaren till exempel, på frågan ovan om fuktfläcken på källarväggen, svarar att han åtgärdat ett läckage bör köparen kunna nöja sig med detta och undersökningsplikten kan anses fullgjord i

29 Grauers, Fastighetsköp, s 142. 30 Prop. 1989/90:77 s 41. 31

I NJA 1980 s 555, som gällde röta i golvbjälklag, ansågs köparen skyldig att krypa in under en byggnad i ett visserligen svårtillgängligt men dock åtkomligt kryputrymme.

32 Grauers, Fastighetsköp, s 201. 33 Prop. 1989/90:77 s 41. 34 Grauers, Fastighetsköp, s 142.

det avseendet.35 Om säljaren lämnar en förklaring till ett felsymtom som ger ett intryck av att felet är bagatellartat, kan säljaren normalt inte åberopa bristande undersökning från köparens sida, om felet visar sig vara allvarligt.36 Om säljaren garanterat en viss fysisk egenskap, till exempel att dräneringen är nylagd och fungerar, behöver köparen inte undersöka just den egenskapen. I ett sådant fall föreligger en avtalad (konkret) standard beträffande dräneringen. Om dräneringen i ett sådant fall inte skulle fungera utgör felet således ett konkret fel och vid sådana fel faller undersökningsplikten i princip bort.37

Köparens undersökningsplikt bedöms på det sättet att domstolen i efterhand tar ställning till om felet varit möjligt att upptäcka av en tillräckligt kunnig lekman som gjort en tillräckligt noggrann undersökning. Det innebär att ansvarsfördelningen kan göras oavsett om köparen i det konkreta fallet har undersökt fastigheten eller inte. Det avgörande är vad som borde ha kunnat upptäckas respektive inte.38 Utgångspunkten för köparens undersökningsplikt är således objektiv. Subjektiva moment kan, som ovan nämnts, utöka eller reducera omfattningen av undersökningsplikten. Undersökningsplikten har dock normal omfattning då inget speciellt förekommit som motiverar att den utökas eller reduceras.39 Enligt förarbetena till JB kan inte några mer detaljerade regler om undersökningspliktens omfattning ställas upp. Detta på grund av att omständigheterna vid fastighetsköp är alltför olika och att undersökningsplikten kan variera beroende på vad som förekommer i samband med köpet och köpeförhandlingarna.40 Undersökningsplikten är mer omfattande vid köp av fast egendom än vid köp av lös egendom. Enligt 20 § KöpL saknar det upptäckbara felet relevans, bara om köparen rent faktiskt har undersökt köpeobjektet eller utan anledning låtit bli att undersöka, trots att säljaren uppmanat honom att göra det. Fastighetsköparen har däremot en absolut undersökningsplikt innebärande att han själv får stå för upptäckbara fel.41

Om felet inte är upptäckbart är det relevant. Det är således bara så kallade dolda fel som köparen kan åberopa mot säljaren. Felet är relevant just för att det inte kunnat upptäckas. Säljarens eventuella vetskap saknar däremot betydelse. Felet blir inte mer relevant för att

35 Grauers, Fastighetsköp, s 201. 36 Prop. 1989/90:77 s 41. 37 Grauers, Fastighetsköp, s 143. 38 Grauers, Fastighetsköp, s 200 f. 39 Grauers, Fastighetsköp, s 205. 40 Prop. 1989/90:77 s 41. 41 Grauers, Fastighetsköp, s 200.

säljaren känt till det och inte heller mindre relevant om säljaren inte känt till felet, det vill säga om säljaren varit i god tro.42

Som nämnts ovan faller i princip köparens undersökningsplikt bort vid konkreta fel, det vill säga om säljaren lämnat en garanti eller en enuntiation. Ett konkret fel är således relevant i sig. Om säljaren har garanterat något eller lämnat preciserade uppgifter om någon egenskap hos fastigheten ska köparen kunna räkna med att det förhåller sig så. Köparen ska till och med ha rätt att kräva att uppgiften stämmer. Om fastigheten inte stämmer överens med säljarens uppgift föreligger således ett relevant konkret fel som köparen har rätt att åberopa.43

3.3 God tro

För rättsliga fel och rådighetsfel gäller andra regler beträffande relevansbedömningen än vad som gäller för de faktiska felen. Ett rättsligt fel innebär att köparens möjligheter att förfoga över fastigheten är begränsade. När det gäller den typen av fel har köparen inte någon undersökningsplikt. Köparen ska kunna utgå från att det inte föreligger några andra inskränkningar i förfoganderätten utöver vad som framgår av köpekontraktet. För rättsliga fel gäller som huvudregel att felet är relevant om fastigheten besväras av en rättighet som köparen inte känt till och inte heller borde ha känt till. Köparen har således rätt att åberopa felet och göra en påföljd gällande om han är i god tro.44

Ett rådighetsfel består i att en myndighets beslut hindrar köparen från att använda fastigheten som förutsatt. Inte heller beträffande denna typ av fel har köparen undersökningsplikt. Köparen ska kunna utgå från full rådighet och köparens goda tro skyddas. Ett rådighetsfel är således, precis som ett rättsligt fel, relevant om köparen inte kände till eller inte borde ha känt till felet.45

3.4 Friskrivning

Säljaren kan begränsa sitt ansvar helt eller delvis genom friskrivning. Detta kan göras antingen genom egenskapsfriskrivning eller påföljdsfriskrivning. Med egenskapsfriskrivning menas att säljaren friskriver sig från ansvar beträffande en särskild egenskap, till exempel att han inte ansvarar för dricksvattnets kvalitet. Påföljdsfriskrivning innebär istället att säljaren 42 Grauers, Fastighetsköp, s 202. 43 Grauers, Fastighetsköp s 155. 44 Prop. 1989/90:77 s 38 f. 45 Prop. 1989/90:77 s 38 f.

reducerar eller utesluter tillämpliga påföljder, till exempel att köparen inte har rätt att häva köpet. Egenskapsfriskrivning är motsatsen till en garanti eller en enuntiation. Det rör sig om en konkretisering i för köparen negativ mening då köparen inte har rätt att kräva någon standard alls i det speciella avseendet. Man kan säga att felbegreppet genom denna typ av friskrivning görs snävare. I den mån friskrivningen gäller föreligger helt enkelt inte något fel i köprättslig mening. En påföljdsfriskrivning säger ingenting om fastighetens egenskaper utan tar sikte på påföljderna. Även om en sådan friskrivning finns kan fel i köprättslig mening föreligga, frågan är bara om det är relevant. Om samtliga påföljder har uteslutits är felet inte relevant. Om bara någon eller några påföljder uteslutits är felet relevant, men det kan bara leda till sådan påföljd som inte uteslutits genom avtalet. 46

Om säljaren vill begränsa sitt ansvar helt får friskrivningen inte vara för allmänt eller generellt utformad. Att fastigheten sälj i ”befintligt skick” godtas exempelvis inte.47 En formulering som däremot godtas är om köparen förklarar att han ”godtar fastighetens skick” och med bindande verkan ”avstår från alla anspråk” mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten.48 Eftersom klausulen inleds med att köparen godtar fastighetens skick, ligger det nära till hands att tolka klausulen så att den bara omfattar fastighetens fysiska egenskaper. När det talas om friskrivningar är det helt säkert oftast just köpeobjektets fysiska egenskaper som avses. Vill säljaren att friskrivningen ska gälla även rättsliga fel och rådighetsfel måste han nog uttryckligen ange detta i klausulen.49

3.5 Säljarens upplysningsplikt

Det framgår inte någonstans i 4 kap JB, att säljare av fastighet skulle ha någon upplysnings-plikt. Frågan är om en sådan skyldighet, trots att den inte är lagstadgad, ändå kan anses föreligga.

Beträffande konkreta fel har säljaren inte någon upplysningsplikt. Om säljaren valt att lämna en garanti eller en enuntiation ansvarar han för att uppgiften är riktig. Om den lämnade uppgiften, till exempel att dricksvattnet på fastigheten är tjänigt, är felaktig får säljaren således stå för felet. I det här fallet handlar det inte om att säljaren har haft någon skyldighet att upplysa köparen om att dricksvattnet inte är tjänligt utan att säljaren själv valt att informera 46 Grauers, Fastighetsköp, s 223 f. 47 Prop. 1970:20 del B 1 s 212. 48

NJA 1975 s 545 och NJA 1976 s 217.

49

köparen om att dricksvattnet är tjänligt. Vid egenskapsfriskrivningar, som är motsatsen till en garanti, har säljaren inte heller någon upplysningsplikt. Att säljaren avsäger sig allt ansvar för till exempel dricksvattnets kvalitet torde vara ett incitament för köparen att undersöka dricksvattnets kvalitet.

Vid påföljdsfriskrivningar däremot kan säljaren anses ha upplysningsplikt. Köparen har, som tidigare nämnts, undersökningsplikt beträffande faktiska fel vilket innebär att han själv får stå för upptäckbara fel. På motsvarande sätt innebär en upplysningsplikt, att säljaren om han underlåter att upplysa om ett för honom känt förhållande, riskerar att på något sätt bli ansvarig för detta just på grund av sin vetskap. Om säljaren gjort en total påföljdsfriskrivning är felet som utgångspunkt inte relevant. När det i rättspraxis50 slogs fast att en sådan friskrivning skulle gälla uttalade HD dock att säljaren inte kände till det dolda felet och att det därmed inte var fråga om ett svikligt förfarande eller därmed likartat förfarande. Det ”likartade förfarandet” syftar på upplysningsplikt. Om säljaren känt till det dolda felet skulle friskrivningen sakna verkan och säljaren skulle få stå för felet just därför att han kände till det. Säljaren skulle i ett sådant fall ha upplyst köparen om felet. 51

Även vid rättsliga fel och rådighetsfel har säljaren upplysningsplikt. Att köparen inte har någon undersökningsplikt beträffande dessa typer av fel innebär att säljaren måste upplysa om alla avvikelser från den abstrakta standarden, om inte köparen känner till dem av någon anledning.52 Som nämnts tidigare skyddas köparens goda tro när det gäller rättsliga fel och rådighetsfel. Det innebär att säljaren svarar för dessa typer av fel oberoende av om han känt till dem och kunnat upplysa köparen om dem eller inte. Säljaren kan dock, om han känner till felet, upplysa köparen om det och därigenom undgå ansvar.53 För rättsliga fel kan sägas att det i en del fall kan vara näst intill omöjligt för köparen att få kännedom om en rättighet som belastar fastigheten. Det kan till exempel vara fråga om ett muntligt avtal. Här gäller det alltså för säljaren att upplysa köparen om existensen av rättigheten.54

Utgångspunkten för bedömningen huruvida ett faktiskt fel är relevant är, som ovan nämnts, köparens undersökningsplikt. Köparen får således själv stå för upptäckbara fel medan säljaren svarar för dolda fel. Säljaren har således ingen lagstadgad upplysningsplikt beträffande de 50 NJA 1975 s 545. 51 Grauers, Fastighetsköp, s 227 f. 52

Victorin, A, Hager, R, Allmän fastighetsrätt, uppl. 5, 2008, s 116.

53

Victorin, A, Hager, R, Allmän fastighetsrätt, s 122.

54

faktiska felen. I förarbetena till JB sägs dock att då säljaren i princip bär risken för att fastigheten anses felaktig i fall då köparen inte bort upptäcka ett visst förhållande föreligger ett incitament för säljaren att lämna upplysningar om fastighetens skick. Detta därför att förhållanden som säljaren upplyst köparen om inte kan betraktas som dolda fel. Vidare sägs i förarbetena att det ”däremot inte finns någon generell upplysningsplikt för säljaren innebärande att han alltid skulle bli ansvarig för sådana fel som han kände till vid köpet och inte upplyste om som köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning av fastigheten”.55 Detta uttalande tar sikte på frågan om det med hänsyn till köparens undersökningsplikt föreligger ett sådant fel som får åberopas mot säljaren eller inte. Om det föreligger ett sådant fel kan säljarens vetskap om felet leda till att han blir skyldig att utge skadestånd till köparen därför att han inte upplyst köparen om felet. Att säjaren känner till ett fel men underlåter att upplysa köparen om det kan således ha betydelse vid bedömningen av om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt. Om ett förtigande av ett fel innefattar ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfarande har säljaren inte rätt att åberopa att köparen har eftersatt sin undersökningsplikt.56

Uttalandet, i förarbetena till JB57, att ”det inte finns någon generell upplysningsplikt för säljaren” ger inte något definitivt svar på vad som gäller i detta avseende beträffande de faktiska felen. En viktig fråga som uppkommer i och med detta är om frågan behandlats i rättstillämpningen och om rättspraxis således kan ge någon vägledning. Frågan om säljares upplysningsplikt vid faktiska fel har tagits upp till domstolsprövning i några fall, vilket jag återkommer till i nästa kapitel (kapitel 4).

55 Prop. 1989/90:77 s 61. 56 Prop. 1989/90:77 s 61. 57 Prop.1989/90:77.

4

Rättsfall som behandlar säljares upplysningsplikt

4.1 Allmänt

Frågan om säljares upplysningsplikt beträffande de faktiska felen har främst berörts i rättspraxis vilket gör den till en viktig källa. Det är främst ett av rättsfallen, motorcrossfallet58, som skapat debatt och lett till att säljares upplysningsplikt blivit en omdiskuterad fråga i doktrinen. Jag kommer nedan att redogöra för de för området relevanta rättsfallen för att sedan i nästa kapitel (kap 5) övergå till att behandla den debatt som råder i doktrinen.

4.2 NJA 1981 s 815 (husbocksfallet)

I juni 1977 köpte en person en fritidsfastighet av lantbruksnämnden i Stockholms län för 76 000 kronor. Omkring tre månader efter köpet upptäckte köparen att byggnaden var angripen av husbock och ville ha avdrag på köpeskillingen motsvarande kostnaden för att åtgärda skadorna. Köparen hade, innan köpet, deltagit på en visning av fastigheten och då inte upptäckt angrepp av skadeinsekter någonstans. Han hade heller inte frågat lantbruksnämndens närvarande representant om detta då han uppfattade det förhållandet att staten var säljare som en garanti för att sådana skador inte förelåg. Köparen menade att säljaren kände till insekts-angreppen och därför förfarit svikligt genom att inte underrätta honom om dem, eller i vart fall att fastigheten avvek från vad han med hänsyn till omständigheterna vid köpet hade anledning att räkna med.

Säljaren menade att fastigheten inte avvikit från vad köparen haft anledning att räkna med vid köpet och att köparen inte fullgjort sin undersökningsplikt. Säljaren menade att fastigheten var dåligt underhållen och i behov av en totalrenovering. Bortsett från renoveringsbehovet var dock fastigheten i normalt skick för sin ålder. Säljaren kände till att byggnaden tidigare varit utsatt för insektsangrepp i form av rödmyror men kände inte till det pågående husbocksangreppet. Säljaren påpekade dock att det var vanligt och känt att hus av denna typ och ålder som var belägna på motsvarande avstånd från kusten kunde angripas av husbock och andra insekter. Säljaren menade att köparen med anledning av detta borde ha undersökt byggnaden noggrant, exempelvis genom att låta sakkunnig besikta den.

58

HD fann det klart att husbocksangreppet bort kunnat upptäckas vid en någorlunda noggrann undersökning och att köparen genom att endast ytligt undersökt den inte fullgjort sin undersökningsplikt. Frågan var då om säljaren, på grund av något förhållande på dennes egen sida, förlorat rätten att åberopa att köparen brustit i sin undersökningsplikt. HD menade att det inte kunde anses styrkt att säljaren vid överlåtelsen kände till att byggnaden var utsatt för pågående husbocksangrepp. Säljaren borde visserligen, enligt HD, ha misstänkt att insekts-angrepp kunde pågå. Att inte upplysa om en sådan misstanke ansågs dock inte medföra att säljaren saknade rätt att åberopa att köparen eftersatt sin undersökningsplikt. Med anledning härav fann HD att varken uppsåtlig eller oaktsam underlåtenhet att lämna upplysning om ett känt förhållande kunde förebrås säljaren. Att staten stod som säljare till fastigheten föranledde ej annan bedömning. HD beslutade att köparen, då han brustit i sin undersökningsplikt, inte hade rätt till avdrag på köpeskillingen.

4.3 NJA 1981 s 894 (rondellfallet)

I maj 1975 köpte en person en fastighet för 535 000 kronor. Vid tidpunkten för köpet förelåg ett beslut om ändring av stadsplanen som bland annat innebar att en rondell skulle flyttas närmare fastigheten, avståndet skulle minskas från 20 meter till 3 meter. Beslutet fastställdes 1976 och verkställdes sedan året därefter. Köparen som inte känt till beslutet menade att det vid köpet hade förelegat en risk för att ändringen skulle komma till stånd och att denna risk borde anses utgöra fel enligt 4 kap JB. Då säljarna kände till beslutet och med hänsyn till de betydande olägenheter ändringen kunde komma att medföra för fastigheten menade köparen att säljarna varit pliktiga att upplysa henne om beslutet. Köparen yrkade avdrag på köpeskillingen med 60 000 kronor, motsvarande minskningen av fastighetens marknadsvärde.

Säljarna menade att risken för att stadsplanen skulle genomföras inte utgjorde fel i JB:s mening då ett sådant fel måste hänföra sig till fastigheten och dess egenskaper. De menade att det i stället rörde sig om en olägenhet som var att hänföra till miljöskydd och att köparen därför fick vända sig till kommunen. Om den åberopade risken skulle anses omfattas av JB:s felbegrepp anförde säljarna i första hand att köparen friskrivit säljarna från allt ansvar för fel och brister. I andra hand anförde säljarna att frågan om vägens förändring hade bragts på tal före köpet och att vägarbeten dessutom hade påbörjats. Säljarna menade att det ingick i köparens undersökningsplikt att skaffa den närmare kännedom om ändringen som hon bedömde nödvändig och genom att underlåta detta hade hon förlorat rätten att åberopa felreglerna i JB.

Då det av utredningen framgick att säljarna visat stor aktivitet för att hindra att den planerade ändringen av stadsplanen verkställdes fann HD det ostridigt att säljarna känt till beslutet. HD ansåg därför att säljarna borde ha förstått att risken för att beslutet skulle verkställas var av väsentlig betydelse för köparen. Vidare ansåg HD att säljarna saknade fog att anta att köparen kände till förhållandet. Vid köpeförhandlingarna hade säljarna enbart lämnat upplysningen att vägen utanför fastigheten skulle breddas och då det inte gav en ens tillnärmelsevis rättvisande bild av förändringarnas innebörd fann HD att upplysningen snarare var ägnad att minska köparens eventuella farhågor angående vägarbetets betydelse för fastigheten. HD fann att säljarna därmed utnyttjat köparens bristande kännedom om beslutet och därför inte hade rätt att invända att denne brustit i sin undersökningsplikt. Av samma skäl hade säljarna inte rätt att göra gällande att de friskrivit sig från allt ansvar för fel eller brister i fastigheten. HD beslutade att köparen, på grund av att fastigheten avvikit från vad denne haft anledning att räkna med vid köpet (faktiskt fel), var berättigad till yrkat avdrag på köpeskillingen.

4.4 NJA 1985 s 274 (fuktskadefallet)

I juni 1981 köpte en person en fastighet för 125 000 kronor. På grund av att fastigheten var behäftad med ett flertal fel och då reparationsbehovet var stort fick köparen köpa fastigheten för 50 000 kronor mindre än utropspriset. På hösten samma år som hon köpt fastigheten släppte halva innertaket i köket. När man undersökte taket ovanifrån, det vill säga golvet i rummet ovanför köket, fann man att delar av det var helt murket och att en bristfällig reparation gjorts som bidragit till att taket lossnat. Vid kontakt med säljaren uppgav denne att det var han själv som företagit reparationen. Köparen menade att säljaren förfarit svikligt då han inte upplyst om den undermåliga reparationen. Om förfarandet inte kunde anses svikligt menade köparen att felet utgjorde avsaknad av egenskap hos fastigheten som var att anse som tillförsäkrad eller i vart fall så saknade fastigheten en egenskap som köparen hade haft anledning att räkna med vid köpet. Köparen yrkade avdrag på köpeskillingen med 35 000, motsvarande reparationskostnaderna, samt skadestånd med 2 000 kronor för att hon inte kunde använda rummen förrän reparation utförts.

Säljaren menade i sin tur att golvet hade varit på tal vid köpet och att köparen var helt införstådd med att åtgärder behövde vidtas, något som köparen nekade till. Säljarens uppgift bekräftades dock av mäklaren som även uttalade att vem som helst kunde se att golvet var skadat. Säljaren uttalade att fastigheten var i mycket dåligt skick när han köpte den och att golvet i rummet ovanför köket var så murket att det fanns risk för att trampa igenom. För att

rummet skulle bli beboligt vidtog han en provisorisk lagning. Att lagningen var provisorisk syntes enligt honom då golvet var ojämnt och då det gungade när man gick på det.

HD fann det utrett att säljaren upplyst om att golvet var slut och därför behövde repareras. Vidare fann HD att det vid en besiktning måste ha framstått som uppenbart att golvet var allvarligt skadat. Med hänsyn till detta kom HD fram till att den omständigheten att säljaren inte upplyst om reparationen inte kunde medföra att han saknade rätt att åberopa att köparen brustit i sin undersökningsplikt. HD beslutade att köparen, då denne brustit i sin undersökningsplikt, varken hade rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller hade rätt till skadestånd.

4.5 NJA 2007 s 86 (motorcrossfallet)

I mars 2002 köpte en person tre fastigheter för sammanlagt 1 100 000 euro. Efter köpet upptäckte köparen att man på fastigheterna kunde höra buller från en motorcrossbana. Köparen yrkade att få häva köpet med hänvisning till att ljudet från motorcrossbanan utgjorde ett väsentligt fel och som alternativ grund åberopade han att köpeavtalet var ogiltigt. Han menade att omständigheterna vid köpet var sådana att det skulle strida mot tro och heder att med vetskap om dem åberopa köpeavtalet. Säljaren menade i sin tur att fastigheterna inte avvek från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Om fel ändå skulle anses föreligga menade säljaren att köparen brustit i sin undersökningsplikt medan han själv inte brustit i sin upplysningsplikt då störningen från motorcrossbanan inte var av sådant kvalificerat slag att han haft skyldighet att upplysa om den.

Som stöd för sin talan uppgav köparen att han frågat säljaren bland annat huruvida några vindkraftverk som var synliga från fastigheterna orsakade buller. Enligt köparen skulle säljaren då ha svarat att vindkraftverken orsakade buller men att ljudnivån aldrig var högre än vid det tillfället. Köparen menade att frågan borde ha föranlett säljaren att upplysa om bullret från motorcrossbanan men att han i stället gav lugnande besked rörande buller. HD fann det dock ovisst om denna replikväxling verkligen ägt rum. Köparen uppgav att han visserligen sett skyltar till motorbana och industriområde när han åkte till fastigheterna men att han, då avståndet mellan dessa anläggningar och fastigheterna var 300-400 meter fågelvägen och då det låg både en sjö och ett berg emellan, inte kunde tänka sig att dessa anläggningar kunde störa fastigheterna.

HD fann att bullret från motorcrossbanan var av den omfattningen att det utgjorde fel enligt 4 kap 19 § 1 st JB, ett så kallat faktiskt fel. Med hänvisning till rondellfallet59 konstaterade HD att köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § 2 st JB omfattade allt som köparen vill åberopa som fel, även störande inslag i en fastighets omgivning. HD fann att köparen utan nämnvärd svårighet hade kunnat upptäcka motorcrossbanan och även kommit till insikt om bullrets omfattning. HD menade därför att köparen normalt inte skulle kunna åberopa bullret som fel i fastighet men att frågan här var om säljarens kännedom om störningen kunde få betydelse. Av utredningen i målet framgick att säljaren påtalat för kommunen att bullret från motorcrossbanan var en stor olägenhet för de som bodde i området och att han försökt utverka ett förbud mot körning på kvällar och helger. HD fann det därför ostridigt att säljaren kände till störningen och frågan var då om den omständigheten att säljaren underlät att upplysa om den medförde att köparen hade rätt att åberopa störningen som ett fel, trots att han borde ha upptäckt den vid undersökning av fastigheterna. HD menade att frågan således gällde om säljarens vetskap om felet och underlåtenhet att upplysa köparen om det kunde ådra honom ett ansvar som inte skulle ha funnits om säljaren saknat kännedom om felet.

HD uttalade att det i specialmotiveringen till 1990 års ändring av 4 kap JB anförs att en säljare inte har någon generell upplysningsplikt innebärande att han alltid skulle bli ansvarig för sådana fel som han kände till och inte upplyste om och som köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning av fastigheten. Vidare konstaterade HD att det av motiveringen framgår att den omständigheten att säljaren känner till ett fel men underlåter att upplysa köparen om det dock inte alltid saknar betydelse vid bedömningen om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt. Om ett förtigande av ett fel innefattar ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfarande, har säljaren inte rätt att åberopa att köparen har eftersatt sin undersökningsplikt. Att köparen inte är bunden av ett köpeavtal som tillkommit genom svek eller liknande framgår av 30 § respektive 33 § Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (AvtL).

I sin bedömning tog HD hänsyn till vad som yttrats i tidigare mål angående frågan om hur säljarens vetskap om ett fel förhåller sig till köparens försummelse av sin undersökningsplikt. HD påpekade att utgången i fuktskadefallet60 hade kunnat bli den motsatta om säljaren inte hade lämnat någon relevant upplysning och/eller köparens förbiseende hade varit mindre

59

NJA 1981 s 894.

60

grovt. HD uttalade även att domskälen i rondellfallet kunde läsas så att det var en vilseledande uppgift som medförde att köparens undersökningsplikt upphävdes men att domskälen inte utesluter att målet skulle ha fått samma utgång om trafikomläggningen inte alls hade berörts mellan parterna. HD fann att det i praxis lämnats en öppning för att en köpare av fast egendom, trots bristande undersökning, skall få åberopa vissa fel som säljaren känt till, utan att förtigandet av felet måste kunna inordnas under 30 eller 33 § AvtL. HD tillade här att detta förhållande inte kunde anses ha ändrats genom 1990 års ändringar av JB.

HD fann det motiverat att begagnade fastigheter, om inget annat avtalats, i huvudsak säljs i befintligt skick och att det saknas skäl för att reglerna om vad som kan åberopas som fel vid överlåtelse av fast egendom ska vara strängare mot köparen än vad som gäller när lös egendom säljs i befintligt skick. Enligt 19 § 1 st 2 p KöpL ska en vara, även om den sålts i befintligt skick, anses som felaktig om säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper och användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet. HD menade att det inte finns något allmänt intresse av att en säljare ska kunna utnyttja köparens okunskap för att få till stånd ett köpeavtal eller uppnå ett pris som inte skulle ha varit möjligt om köparen hade haft fullständig information. Det anförda innebär enligt HD att det finns skäl för att en säljare av fast egendom, liksom en säljare av lös egendom i befintligt skick, i viss utsträckning bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som han känner till och som köparen bort upptäcka men förbisett.

Då köparen inte tog upp frågan om buller från motorcrossbanan måste, enligt HD:s mening, säljaren ha förstått att köparen inte kände till motorcrossbanans existens eller åtminstone inte kände till bullrets omfattning. Med hänsyn till den aktivitet säljaren själv lagt ner för att slippa bullret ansågs det att han måste ha förstått att bullret kunde vara avgörande för köparens beslut om han skulle köpa fastigheterna eller inte. Säljaren hade inte upplyst köparen om bullrets omfattning utan i stället utnyttjat dennes okunskap. HD fann att köparen därför hade rätt att åberopa felet trots att han borde ha upptäckt det. Då köpet avsåg en fritidsfastighet och då bullret var mycket omfattande fann HD att det måste anses ha utgjort ett väsentligt fel och att köparen därför hade rätt att häva köpet enligt 4 kap 19 § JB.

5

Säljarens upplysningsplikt - en omdiskuterad fråga

5.1 Motorcrossfallet - en dom som skapat debatt

Motorcrossfallet (NJA 2007 s 86) har skapat debatt i frågan om säljare av fastighet har någon upplysningsplikt och i så fall i vilken utsträckning. Torgny Håstad (Justitieråd och referent i målet) försvarar HD:s domslut, Ronny Henning (advokat) anser att domen är ovanligt välskriven medan Folke Grauers (professor i handelsrätt) har riktat stark kritik mot domen.

Grauers är, som sagt, mycket kritisk till HD:s dom i motorcrossfallet. Han är kritisk både till resultatet och det sätt HD kom fram till det.61 Att HD fann att säljaren skulle ha upplyst köparen om felet tolkar Grauers som att HD verkar vilja etablera en upplysningsplikt som går längre än att bara gälla rena fall av svek och förtigande som strider mot tro och heder.62 Grauers påpekar att det inte finns något uttryckligt stöd i lag eller förarbeten för en sådan allmän upplysningsplikt. Däremot menar han att det av både förarbeten och rättspraxis framgår en princip om upplysningsplikt som ett korrektiv då säljaren annars skulle vara fri från ansvar på grund av en generell friskrivning.63 Grauers poängterar att det inför ändringen av 4 kap JB, år 1990, gjordes ett klart uttalande att säljaren inte skulle anses ha en generell upplysningsplikt utan att endast svek och förtigande i strid mot tro och heder skulle kunna modifiera felansvaret då ett fel är upptäckbart. Grauers påpekar att HD i motorcrossfallet pläderar i strid med detta klara uttalande och gör det med dåligt underbyggda och delvis grundlösa argument för upplysningsplikt.64

Håstad är kritisk mot att Grauers menar att domen skulle innebära att en generell upplysningsplikt skulle ha införts. Håstad menar att den i rättsfallet fastslagna upplysningsplikten inte är generell utan endast gäller de där föreliggande omständigheterna och jämförbara fall. Håstad menar att det enligt HD finns skäl att säljare av fast egendom ”i viss utsträckning” bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som han känner till och som köparen bort upptäcka men förbisett.65 Grauers uttalar att han borde ha förtydligat att han med generell upplysningsplikt menade en upplysningsplikt vid sidan av förtigande som kan klassas som svek eller förfarande i strid mot tro och heder. Grauers påpekar att HD själv

61

Grauers, F, Upplysningsplikt vid fel i fastighet på diskutabla grunder, JT 2006/07 s 890.

62 Grauers JT 2006/07 s 890. 63 Grauers JT 2006/07 s 895. 64 Grauers JT 2006/07 s 905. 65

var angelägen om att markera att det rör sig om upplysningsplikt vid sidan av dessa båda fall. Grauers förnekar inte att HD, precis som Håstad anför, uttalar att upplysningsplikten ska gälla i viss utsträckning men menar att den ändå är generell i den mening som han redogjort för.66

5.2 Fel utanför fastighetens gräns

I motorcrossfallet slog HD fast att bullret från en motorcrossbana utgjorde fel enligt 4 kap 19 § 1 st JB. Att ett förhållande utanför fastighetens gräns kan utgöra fel i rättslig mening var ingen nyhet då det slagits fast i rondellfallet. Motorcrossfallet och rondellfallet har således tydliga likheter då båda fallen handlar om förhållanden utanför fastigheten. Grauers menar dock att en väsentlig skillnad föreligger mellan de båda rättsfallen. I rondellfallet beskrivs felet som att den förvärvade fastigheten efter köpslutet utsatts för opåräknade trafikstörningar. Grauers menar att fallet i första hand tycks ta sikte på att det inträtt en förändring till det sämre efter köpet som köparen inte haft anledning att räkna med. Rättsfallet ger, enligt Grauers, inte stöd för att själva existensen av trafiken på gatan skulle vara ett fel i rättslig mening utan att det är ökningen som uppkom efter köpet som utgör ett sådant fel. I motorcrossfallet däremot fanns olägenheterna redan vid köpet, det rörde sig således om en verksamhet med en redan etablerad bullernivå. Grauers finner att motorcrossdomen därför innebär en märkbar utvidgning av säljarens felansvar. Enligt Grauers hade det varit lämpligt att beröra denna skillnad närmare i domskälen men han tycker sig dock kunna konstatera att det inte är en förutsättning för felansvaret att störningarna från en redan etablerad verksamhet behöver ha ökat utan att det räcker med att den aktuella störningen är tillräckligt allvarlig redan vid köpet.67

5.3 Säljarens upplysningsplikt kontra köparens undersökningsplikt

HD slog fast att bullret i motorcrossfallet utgjorde fel enligt 4:19 1 st JB. HD ansåg att felet var lätt upptäckbart för köparen dock utan att ange varför. Säljaren blev dock ändå ansvarig med motiveringen att han inte upplyst köparen om felet.

I rondellfallet uttalade HD att köparen ska vidta rimliga åtgärder för att undersöka de förhållanden han åberopar. Undersökningsplikten blev dock aldrig belyst i det fallet eftersom, enligt Grauers, HD ansåg att säljaren, då han känt till felet men för köparen bagatelliserat frågan, inte hade rätt att åberopa att köparen brustit i sin undersökningsplikt. Grauers menar

66

Grauers, F, Upplysningsplikten vd fastighetsköp – än en gång, JT 2007/08 s 813.

67

att det här fallet inte ger stöd för att säljaren skulle ha upplysningsplikt. I stället är det så att HD förebrår säljaren för att ha gett en missvisande bild när han uttalade sig om vägbygget. Det rör sig således om vad Grauers vill kalla lugnande besked från säljarens sida som reducerar köparens undersökningsplikt.68

I motorcrossfallet uttalade HD att undersökningsplikten omfattar ”allt som köparen vill åberopa som fel”, i detta fall störande inslag från omgivningarna. HD fann att köparen ”utan nämnvärd svårighet” både kunnat upptäcka motorcrossbanan och kunnat ”komma till insikt om bullrets omfattning”. Grauers saknar att HD inte heller i detta fall går in närmare på innebörden av undersökningsplikten när det gäller fel utom fastigheten. Eftersom den vanliga undersökningsplikten enligt 4:19 JB gäller fastigheten som sådan, och då främst byggnader på denna, är Grauers kritisk till det faktum att HD inte ger något vägledande uttalande om vad undersökningsplikten går ut på när felet avser ett förhållande utanför fastighetens gräns. Han menar att HD hade ett utmärkt tillfälle att komplettera domen i rondellfallet. Frågor som hur stort geografiskt område som avses med ”omgivningar” och vad man måste göra för att anses ha fullgjort sin undersökningsplikt hade enligt Grauers varit intressanta att få svar på.69 Grauers själv anser att om det inte finns några indikationer att det finns störande verksamhet i fastighetens omgivningar, är det att gå för långt, om köparen som utgångspunkt ändå skulle behöva utforska en fastighets omgivningar. Finns det däremot sådana indikationer, tycker han att det ligger nära till hands att köparen undersöker omgivningarna närmare.70

I husbocksfallet uttalade HD att varken uppsåtlig eller oaktsam underlåtenhet att lämna upplysning om ett upptäckbart fel kan förebrås säljaren och i fuktskadefallet uttalade HD att säljaren inte var skyldig att upplysa om den bristfälliga reparationen då säljaren förklarat för köparen att golven var slut och att detta dessutom måste ha framstått som uppenbart. Säljaren hade således inte i något av dessa fall förlorat rätten att åberopa att köparen brustit i sin undersökningsplikt.71 Grauers anser att husbocksfallet är av stort intresse. Han poängterar att det, i det fallet, slogs fast att säljaren inte behöver upplysa köparen om en misstanke om fel när felet är upptäckbart och att säljaren således inte behöver följa upp en sådan misstanke och göra någon form av undersökning för köparens räkning.72 Vidare påpekar Grauers att HD, i 68 Grauers JT 2007/08 s 811 f. 69 Grauers JT 2007/08 s 812 f. 70 Grauers JT 2006/07 s 897 f. 71 Grauers JT 2006/07 s 892. 72 Grauers fastighetsköp s 231.

fuktskadefallet gick på den princip som gäller, det vill säga att relevansen avgjordes med hänsyn till köparens undersökningsplikt trots att säljaren kände till felet. Resultatet var enligt honom inte överraskande eftersom det inte rörde sig om ett svårupptäckbart fel.73 Grauers menar att den omständigheten att HD lämnade prövningstillstånd i fuktskadefallet, så att det därefter bara återstod att ta ställning till ett fel som är svårt att upptäcka, möjligen kunde tyda på att HD var beredd att slå fast att säljaren i sådana fall har upplysningsplikt, vilket enligt Grauers skulle vara ett rimligt steg att ta. Grauers anser att en upplysningsplikt, som i motsvarande mån skulle mildra undersökningsplikten, skulle kunna vara motiverad i gränszonen mellan dolda fel och svårupptäckbara fel. Detta som ett slags korrektion när det framstår som ursäktligt att köparen inte upptäckt felet och det skulle framstå som otillbörligt om säljaren trots sin vetskap undgick ansvar.74

5.4 Upplysningsplikt och undersökningsplikt i JB kontra KöpL

HD uttalade, i motorcrossfallet, att reglerna om vad som kan åberopas som fel vid överlåtelse av fast egendom inte bör vara strängare mot köparen än vad som gäller när lös egendom säljs i befintligt skick, något som Henning tycker sig kunna konstaterar att Håstad försvarar. Henning ställer sig dock frågan om inte fastighetsköparen nu i själva verket har en något starkare ställning än köparen av lös egendom.75

Henning anser att HD:s dom innebär att säljare av fastighet har fått en upplysningsplikt som liknar säljares upplysningsplikt vid försäljning av lös egendom.76 Av 20 § KöpL följer att om köparen undersöker varan eller uppmanas av säljaren att göra det men låter bli utan godtagbar anledning, får köparen inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren handlat i strid mot tro och heder. Henning menar att köpare av lös egendom sålunda inte har någon generell undersökningsplikt. Säljaren har en upplysningsplikt, som dock faller bort beträffande fel som köparen borde ha upptäckt om han undersökt eller, efter uppmaning, borde ha undersökt varan. Köpare av fast egendom har dock en principiell skyldighet att undersöka fastigheten före köpet då han inte får åberopa fel som är upptäckbara (4 kap 19 § 2 st JB). Säljarens uppmaning till köparen att undersöka fastigheten gör varken till 73 Grauers fastighetsköp s 232. 74 Grauers JT 2006/07 s 892. 75

Henning, R, HD och plikterna att upplysa och undersöka, JT 2007/08 s 518.

76

Av 19 § 1 st 2 p KöpL framgår att varan anses felaktig om ”säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet”.

eller från, plikten finns där i alla fall. Därvidlag har följaktligen fastighetsköparen som utgångspunkt en sämre sits än köparen av lös egendom enligt Henning. Han menar dock att situationen är annorlunda när upplysningsplikten väl aktualiseras. Visserligen kopplas upplysningsplikten beträffande både fast och lös egendom till fel som rör väsentliga förhållanden. Säljaren av lös egendom går dock fri i de fall köparen borde ha upptäckt felet, så länge som säljarens agerande inte strider mot tro och heder. Säljaren av fast egendom ansvarar redan vid den lägre graden av ohederlighet. Möjligen kan man därför, enligt Henning, tycka att HD borde ha lagt ribban för säljarens upplysningsplikt vid agerande som strider mot tro och heder. Men då skulle fastighetssäljare till skillnad från säljare av lös egendom kunna låta bli att upplysa köparen om ganska allvarliga fel som han känner till. Henning påpekar att vilket alternativ HD dock än hade valt så fungerar inte upplysnings-plikten i praktiken likadant för fast och lös egendom och att en asymmetri hade gått att undvika bara om HD gjort direkt våld på lagtexten.77

Det parti av motorcrossdomen som Grauers kritiserat mest är HD:s utläggning om att fastigheter säljs i befintligt skick och den jämförelse som görs med vad som gäller i fråga om lös egendom som säljs i befintligt skick. Grauers menar att det HD anför i domskälen beträffande detta är mycket svårsmält.78 Han menar att felbedömningen för fast och lös egendom bygger på samma utgångspunkt, det vill säga vad köparen har fog att förutsätta vid köpet. Undersökningsplikten vid fastighetsköp är absolut, det vill säga att felansvaret fördelas med hänsyn till om felet varit dolt respektive upptäckbart. Denna ansvarsfördelning gäller oavsett om köparen rent faktiskt undersökt fastigheten eller inte. Vid köp av lös egendom är undersökningsplikten däremot relativ, det vill säga att köparen får stå för upptäckbara fel bara om han rent faktiskt undersökt eller låtit bli trots uppmaning från säljaren. Grauers menar att regeln främst måste bli aktuell vid sådana distansköp där köparen inte har möjlighet att undersöka varan förrän han får den i sin besittning. Vid platsköp finns det däremot knappast någon anledning för köparen att inte undersöka köpeobjektet före köpet. När man ska jämföra regelsystemen ligger det därför enligt Grauers mening närmast till hands att jämföra fastighetsköpet med ett platsköp och att undersökningsplikten i de fallen får anses vara i

77

Henning JT 2007/08 s 518 f.

78

princip densamma.79 Hennings argument att fastighetsköparen behandlas strängare än köpare av lös egendom i detta avseende är därmed inte bärande enligt Grauers.80

Det som är av störst intresse är dock enligt Grauers vad som gäller då säljaren gjort en generell allmänt hållen friskrivning. Detta eftersom HD, enligt Grauers, lagt stor vikt vid vad som i denna del gäller i fråga om lös egendom (19 § 1 st 2 p KöpL) och åberopat detta som stöd för att fastighetssäljaren ska ha en upplysningsplikt. Grauers påpekar att säljare av lös egendom kan begränsa sitt felansvar genom att sälja varan med klausulen ”i befintligt skick”. Utgångspunkten är att ansvarsbegränsningen gäller men effekten av friskrivningen kan dock modifieras. Säljaren kan inte åberopa friskrivningen i fråga om ett väsentligt förhållande som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde ha räknat med att bli upplyst om. Grauers påpekar att det i fråga om fastighetsköp inte finns någon motsvarande lagregel men att samma princip framgår av rättspraxis (NJA 1975 s 545). Upplysningsplikten är således, enligt Grauers, i båda fallen motiverad av att man ska kunna bortse från säljarens friskrivning om säljaren kunnat upplysa om felet. I de delar säljaren varit i god tro gäller däremot friskrivningen.81

När HD tar säljarens upplysningsplikt enligt KöpL till intäkt för att även fastighetssäljaren ska ha en sådan plikt ställer HD enligt Henning i realiteten, trots att plikten i bägge fallen förutsätter någon slags väsentlighet, ett strängare krav på säljaren av fast egendom än på säljaren av lös egendom. Mot det kan man kanske rikta kritik menar Henning. Men enligt honom leder Grauers alternativ till mera egendomligheter och avhjälper inte tidigare nämnda asymmetri. Grauers tes att säljarens upplysningsplikt bara aktualiseras vid friskrivnings-klausuler är svår att förstå. Henning ställer sig frågan varför köparen ska ha en bättre sits om det i avtalet finns en friskrivningsklausul än om det inte finns en.82 Grauers anför mot detta uttalande att Henning uppenbarligen uppfattar Grauers tes så att säljaren genom att ha friskrivit sig skulle få en upplysningsplikt i fråga om alla fel. Grauers menar dock att det är för att begränsa effekten av friskrivningen som säljarens vetskap får betydelse. Han påpekar att köparen genom friskrivningen har en sämre sits och att denna förbättras av att säljaren inte

79 Grauers JT 2007/08 s 814 f. 80 Grauers JT 2007/08 s 817. 81 Grauers JT 2007/08 s 815. 82 Henning JT 2007/08 s 519 f.