God standard, hög kvalitet
och låg hyra
– Slutrapport från Melin Förvaltnings AB om
uppförande av bostäder i kv. Saftstationen 3A
i Ängelholm
Boverket maj 2004
– Slutrapport från Melin Förvaltnings AB om
uppförande av bostäder i kv. Saftstationen 3A
i Ängelholm
Upplaga: 2 Antal: 1 000
Tryck: AB Danagårds Grafiska, Ödeshög 2004 ISBN: 91-7147-813-2
Sökord: totalentreprenad, hyresrätter, byggprocessen, aktörer, samverkan, produktionskostnader, upphandling, projekt, projektbeskrivning, Melin Förvaltnings AB, Peab, Ängelholm
Diarienummer: 509-1589/2003 Layout: Fermo AB, Ronneby Foto: Pontus Möller
Publikationen kan beställas från:
Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50
Fax: 0455-819 27
E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: www.boverket.se
Förord
En viktig utgångspunkt i arbetet att kort- och långsiktigt sänka bygg-och boendekostnaderna är att lära sig att skilja på begreppen pris och kostnad. Det kostar i princip inte mer att bygga ett bostadshus i Stockholm, Malmö eller Göteborg än i t.ex. Värnamo, Eslöv eller Flen om man jämför hus med samma standard och utformning. Löner, transportkostnader, materialpriser m.m. varierar visserligen i olika delar av landet, men inte så mycket att det kan förklara pris-skillnader på flera tusen kronor per kvadratmeter uthyrningsbar area i lägenheterna. Att kvadratmeterpriset i Stockholm och andra tillväxtområden är så mycket högre beror på att byggföretagen i dessa områden kunnat ta ut ett betydligt högre pris, eftersom det funnits kunder som varit villiga att betala mer för en bostad i rätt läge.
Goda exempel från hela landet visar att det är fullt möjligt att bygga väl utformade och långsiktigt hållbara bostäder till entreprenad-priser som är väsentligt lägre än som anses möjligt i de delar av landet där efterfrågan är störst. Genom att bl.a. välja kraftigt delad entreprenad, där varje entreprenör svarar för sin del av entreprena-den direkt gentemot beställaren, har kraftigt sänkta byggkostnader uppnåtts i projekt i bl.a. Karlskrona, Linköping och Gårdsten. I flera projekt, bl.a. i Ängelholm, Malmö och Karlshamn, har det å andra sidan visat sig möjligt att bygga nya, väl utformade och långsiktigt hållbara bostäder med hyresnivåer mellan 915 och 940 kr/m2 BOA
per år, även med traditionell totalentreprenad. Det finns således inget som styrker att den ena entreprenadformen generellt sätt är att föredra före den andra. I det enskilda projektet är val av rätt entreprenadform snarare ett av flera medel för sänkta entreprenad-kostnader. Gemensamt för de olika projekten är istället en kunnig och stark beställarorganisation som ställt upp tidiga och tydliga krav för projektens genomförande.
I denna rapport beskrivs hur det privata bostadsbolaget Melin Förvaltning i Ängelholm, med stark beställarkompetens genomfört en planerings- och upphandlingsprocess baserad på tidig samverkan och tydliga beställarkrav. Målet har varit att i kv. Saftstationen 3A i Ängelholm, i en förhandlad totalentreprenad, uppföra 64 bostads-lägenheter, med en hyresnivå som inte skall överstiga 925 kr/m2 BOA
per år.
För uppgifterna i rapporten svarar, om inget annat särskilt anges, Melin Förvaltnings AB. Rapporten har sammanställts av Juri Lutz och Eva Gabrielsson för Byggkostnadsforums räkning. Även Richard
Pettersson Melin Förvaltnings AB, Bratislav Marjanovic Peab AB, Pontus Möller, Dag Thulin, Thomas Mauritzon från Möller Arkitekter
och Elisabet Weber, stadsarkitekt Ängelholms kommun har medver-kat i rapportarbetet.
Karlskrona maj 2004
Sonny Modig
Innehåll
Bakgrund och läsanvisning ... 7
Sammanfattning ... 9
Projektbeskrivning ... 11
Lokalisering med historik ... 11
Planeringsprocessen ... 13
Byggherrens arbete ... 13
Arkitektens arbete ... 14
Stadsarkitektkontorets arbete ... 20
Totalentreprenörens arbete ... 23
Faktorer som påverkar entreprenadkostnad ... 27
Resultat av genomförd projektplanering ... 27
Produktionsprocessen ... 29
Förberedelser ... 29
Detaljprojektering ... 31
Slutresultatet ... 37
Intervjuer med några nyckelpersoner ... 39
Bilaga 1 ... 41
Bakgrund och läsanvisning
Bygg- och boendekostnader har sedan mitten av 1990-talet stått i fo-kus. Många försök har gjorts för att komma till rätta med de ständiga kostnadsstegringarna som drabbat bostadsbyggandet. Boverkets Byggkostnadsforum (BKF) som efterträdde Byggkostnadsdelega-tionen, fick till uppgift att bl.a. aktivt stödja bra hyresrättsprojekt i nyproduktionen. Projekt som visar låga bygg- och boende-kostnader samt uppfyller mål för hållbart byggande i ett livscykel-perspektiv kan få utvecklingsstöd för merkostnader vid planering och utvärdering.
Kv. Saftstationen 3A har bedömts svara mot dessa krav och har nu utvärderats. Resultatet dokumenteras i form av denna slutrapport som delvis bygger på en tidigare publicerad delrapport.
Kv. Saftstationen 3A har vid upphandling uppvisat goda förutsätt-ningar för att uppnå bra slutresultat. Mediaintresset har varit stort kring det nu pågående projektet. Många byggherrar har besökt Melins och tagit del av informationen kring projektet. Resultatet vi-sar att även de stora rikstäckande byggföretagen kan genomföra pro-jekt i totalentreprenad och till priser som är acceptabla. Detta kräver dock en aktiv och ”synlig” beställare. I samverkan med en bra arki-tekt, van att tolka såväl beställarens, entreprenörers och myndighe-ters krav och behov, kan en kvalitetsprodukt uppnås till rimligt pris. Detta projekt ingår i den serie pilotprojekt som stöds av Boverkets Byggkostnadsforum och utgör tillsammans med andra ”de goda exemplen” som kan utgöra förebild för intresserade byggherrar. Rapporterna utges i form av Boverkets publikationer och kan beställas via Boverkets hemsida.
Rapporten kommer att spegla de viktigaste aktörernas beskrivning-ar av projektbeskrivning-arbetet sett utifrån sin roll som aktör samt resultatet av den gemensamma processen.
Denna rapport är slutrapporten för projektet. Den första delen – delrapporten, som omfattade processen fram till och med upphand-lingen samt redovisning av resultatet i form av slutkostnadsprognos, har tidigare publicerats och har inarbetats i denna slutrapport.
Denna rapport omfattar resultatet av hela projektet från planering till genomförande och det faktiska resultatet.
Sammanfattning
Samverkan i byggprocessen är nödvändig för att ett projekt skall ge ett bra resultat. Kv. Saftstationen 3A är ett bra exempel på detta. Pro-jektet har tydligt visat effekten av en tydlig och kompetent byggherre som kan ställa krav och utifrån sin centrala position styra projektet mot de mål som uppställts. Byggherrens starka ställning och resul-tatinriktat arbete i kombination med respekt för andra aktörers professionalitet har därför starkt bidragit till resultatet. Den valda entreprenadformen – totalentreprenad – har av många på senare tid ifrågasatts som den mest ekonomiska formen. Projektet visar emel-lertid att det går att genomföra hyresrättsprojekt i denna form under vissa förutsättningar. Det krävs en stark och ”synlig” beställare med långsiktiga intressen för att lyckas. Det krävs också att övriga aktörer samverkar mot ett i förväg gemensamt uppställt mål.
Melin Förvaltnings AB har som privat företag möjlighet att använ-da sig av direktupphandling efter förhandlingsupphandling. Genom successiva kalkylavstämningar har Melins upphandlat entreprenad-företaget Peab AB som totalentreprenör på ett för båda parter accep-terat pris. Tillsammans med sina låga byggherrekostnader har bruttoproduktionskostnaden stannat vid 13 932 kr per kvadratmeter BOA för lägenheterna exklusive avdrag för investerings- och eko-bidrag. Upphandlingen gjordes redan 2002 och indexet sattes då till 0.
Hyresuttag blev 925 kr per kvadratmeter och år vilket är lågt med tanke på bostädernas höga kvalité. Inflyttning startade i oktober 2003 och avslutades vid årsskiftet 2003/2004.
Rapporten speglar de viktigaste aktörernas beskrivningar av pro-jektarbetet sett utifrån sin roll som aktör samt resultatet av den gemensamma processen.
Projektbeskrivning
Lokalisering med historik
Sockerbruksområdet ligger rakt över ån från Ängelholms centrum. Området har fått sitt namn efter den Sockerfabrik som anlades i slu-tet av 1800-talet. Kring sockerfabriken växte även andra verksam-heter upp under 1900-talet. Här fanns bland annat trävarufirma med tryckimpregneringsanläggning, åkerirörelse med egen drivmedels
-anläggning, skrotaffär, lokalförening med silos för utsäde med flera mindre rörelser. Alla dessa verksamheter har avvecklats efter 1950 och efterlämnade tomma lokaler samt ett stort behov av sanering i både byggnader samt av mark. Se vidare under Stadsarkitektens arbete.
Detta har föranlett omfattande markundersökningar. Sanering av rivningsmaterial och av mark har skett i nära kontakt med kommu-nens miljö- och hälsoskyddsnämnd.
Sockerbruket blir bostadsområde
Sedan nedläggningen av sockerbruket har stora delar av området legat outnyttjade och varit något av skamfläck i Ängelholms centrala delar. Under årens lopp har det funnits olika förslag till byggnation men ingen av dessa har förverkligats av olika skäl.
Stilleståndet bröts när Gösta Melin, en av markägarna insåg områ-dets potential. Melin inbjöd 1998 ett antal arkitekter till en arkitekt-tävlan för byggnationen inom Sockerbruket 4. Efter utvärdering stod Möller Arkitekters förslag med mottot Runde Torn som vinnande förslag. Genom realiserandet av detta projekt var isen bruten för fortsatt exploatering.
Runde Torn
Runde Torn i kvarteret Sockerbruket 4 kom att visa vägen framåt för hela Sockerbruksområdet. Runde Torn har en unik placering i sta-den. Här möter staden parken och stadsvillorna längs med Havs-badsvägen. Det runda tornet i sju våningar markerar begynnelsen på något nytt – det nya Sockerbruket. På båda sidor tornet finns bostadshus i 3–4 våningar placerade. Dessa bildar stomme åt en
gård som öppnar sig mot sydväst. Inne på gården finner man också två parkvillor med lägenheter.
Fakta kring Runde Torn
Runde Tornprojektet upphandlades 1999 som en totalentreprenad med Peab AB som totalentreprenör. Riktlinjer vid upphandlingen var att hyresnivån ej fick överstiga 875 kr/m2 och att kvaliteten på
material skulle hålla en angiven nivå. Produktionen påbörjades under våren 1999 och hyreslägenheterna skulle vara klara för inflytt-ning i maj år 2000. Lägenhetsfördelning: 18 st. 1-rumslägenheter ca 36 m2 26 st. 2-rumslägenheter ca 60 m2 36 st. 3-rumslägenheter ca 72 m2 10 st. 4-rumslägenheter ca 97 m2 1 st. tornlägenhet i 2 plan ca 126 m2
Totalt 5 668 m2 BOA i lägenheter.
Totalt 114 m2 LOA i lokaler.
Total produktionskostnad 76 000 000 kr. Motsvarande ca 13 000 kr/m2 (BOA+LOA).
Hyresnivå vid inflyttning 875 kr/m2.
Saftstationen
Ett halvt år efter att Runde Torn var klart beslöt Melin under hösten 2000 att inleda arbetet med kv. Saftstationen 3A. Erfarenheter från Runde Torn återanvändes. Denna rapport handlar om det projektet.
Planeringsprocessen
En nyckel till detta framgångsrika bostadsprojekt är arbetsformen mellan aktörerna och mellan byggherren och kommunen. Den upp-arbetades i många Ängelholmsprojekt under 1990-talet. Byggherren Melin hade själv nyligen provat den för Runde Torn. Arbetsformen framhålls som väsentlig av samtliga aktörer.
Byggherrens arbete
Projektets genomförande
Runde Torn stod klart för inflyttning den 1 maj år 2000. Byggherrens tankar på att fortsätta med kv. Saftstationen tog form i slutet av år 2000. Möller Arkitekter gjorde de första skisserna i mars 2001. Övriga konsulter kom först in i bilden när detaljprojekteringen tog fart i augusti 2002.
Kontakt med Peab togs i mars 2000 i direkt anslutning till att de för-sta skisserna var klara. Därefter påbörjades diskussioner med kom-munen som inledde arbetet med detaljplanen i augusti 2001. Planen antogs av kommunfullmäktige 2002-06-24.
Bygglovsansökan lämnades formellt in 2002-06-04 och bygglovet beviljades 2002-07-30. Under juni 2002 var Melin och Peab överens och rivning samt visst byggnadsarbete kunde påbörjas under denna månad. Den egentliga produktionen kom först igång under septem-ber 2002.
Skriftligt avtal mellan parterna tecknades i september 2002. Projek-tet kommer att stå klart den 1 november 2003-10-03.
Upphandling av totalentreprenaden
Arbetet fram till byggstart har bedrivits med följande målsättningar:
• Förhandlingsupphandlad totalentreprenad med möjlighet att styra val av underentreprenörer samt materialval.
• Entreprenadgaranti under fem år.
• Att den totala produktionskostnaden skall vara kopplad till en angiven hyresnivå.
• Kvaliteter i byggandet skall vara kopplat till referensanläggning samt kompletterande kvalitetsmål.
• Att bedriva mark- och planfrågor parallellt med övrigt planeringsarbete.
En ytterligare grundläggande förutsättning i planeringsskedet har varit att välja begränsat antal material. Utvalda material skall ha långvarigt kända egenskaper och som fungerar väl i kombination med varandra.
För att kunna bedriva detta arbete har en arbetsgrupp tillsatts i tidigt skede. Arbetsgruppen har bestått av byggherre, arkitekt, entreprenör och kommun.
Fakta om byggherren – Melin Förvaltnings AB
Melin Förvaltnings AB bildades i mars 1982 och ägs av familjen Melin och med Gösta Melin som drivande kraft. Målsättningen för bolaget är att förvärva, förädla och förvalta hyresfastigheter inom Ängelholms kommuns centrala delar. Bolaget och dess dotterbolag äger och förvaltar idag mer än 650 lägenheter och ca 20 000 m2
loka-ler. Åldersstrukturen på fastigheterna spänner från 1900-talets bör-jan och fram till idag. Omsättningen uppgår till ca 50 miljoner kronor.
Melin Förvaltnings AB har idag 15 heltidsanställda personer som svarar för det administrativa arbetet samt för ett väl utbyggt fastig-hetsunderhåll. Av dessa är två direkt inbegripna i nyproduktionen. Gösta Melin, 81 år fyllda, övergick i april 2003 till att vara arbetande styrelseordförande. Som ny vd har Richard Petersson anställts. Genom en långsiktig och klok markpolitik har bolaget genom köp och byten förvärvat centrala fastigheter för nyproduktion. Under åren 1990–2003 har bolaget producerat 180 lägenheter i nyproduk-tion. För tillvaratagande av kulturella värden och fastigheters ur-sprungliga prägel vid renovering erhöll Gösta Melin kommunens kulturpris 1989. Ängelholm ligger i en tillväxtregion och det råder en ständig brist på bostäder. Detta och Sockerbrukets centrala läge har inneburit att uthyrning av de aktuella lägenheterna kunnat ske utan särskild marknadsföring och i god tid före projektens färdigställande.
Arkitektens arbete
Planeringen av kv. Saftstationen har skett efter en modell som etabl-erats under en rad större bostadsprojekt i Ängelholm. Peab köpte under byggkrisen i början på 1990-talet en centralt placerad f.d. industritomt utmed Rönneå. Det var kvarteret Wigral. Peab kontak-tade Ängelholmshem och Möller Arkitekter i syfte att få igång ett bostadsprojekt.
Ängelholmshem satte upp en fast, låg hyresnivå vilket gav en fast byggkostnad. Möller Arkitekter hade tidigare vunnit en arkitekt-tävling för platsen och fick i uppdrag att modifiera förslaget så att man skulle kunna uppfylla kraven. Ängelholmshem hade även ett tidigare bostadsprojekt som man ville ha som referens. Möller Arki-tekter fann dock att det projektet inte alls innehöll de kvalitéer som ett attraktivt boende på en av stadens bästa lägen borde innehålla.
Arbetsformer
En dialog mellan Peab, Ängelholmshem, kommunen och Möller Arkitekter sattes igång för att hitta en framkomlig väg. Byggandet skulle vara rationellt och bostäderna yteffektiva samtidigt som en varierad och tilltalande boendemiljö med god estetik skulle åstad-kommas. Eftersom detta var mitt i byggkrisen och Ängelholm
behövde nya bostäder så hjälptes alla parter åt för att hitta lösningar. Byggherre, entreprenör, konsulter, politiker och tjänstemän resone-rade sig fram till var man kunde hitta billigare lösningar. Samverkan och en ömsesidig respekt för respektive parts kunnande visade sig vara en bra modell att jobba efter.
Det första kvarteret på Wigraltomten stod färdigt 1994. 1996 följde Wigral 2, 1998 Wigral 3 med Skånehus som beställare, år 2000 Socker-bruket 4 (Runde Torn) för Melin Förvaltnings AB och 2001–2002
kv. Saftstationen 2A+B för Ängelholmshem. Förhållanden och förut-sättningar har skiftat men arbetssättet har varit likartat i alla projek-ten. Samma projektgrupp har alltså arbetat tillsammans i 10 år för tre olika byggherrar. Inräknat kv. Saftstationen 3A har det uppförts ca 600 nya bostäder i centrala Ängelholm med denna arbetsmodell under 1993 –2003 då bostadsproduktionen i övriga landet gått på sparlåga.
Skissfasen
I samband med planeringen av etapp 2 på Sockerbruket gjorde Möller Arkitekter en dispositionsskiss till hela området. Tanken var att etapperna 2, 3 och 4 skulle bindas samman av en gångväg rakt igenom kvarteren och att små torgplatser skulle bildas i resp. kvar-ter. När etapp 2 var under uppförande fick vi i uppdrag av Ängel-holmshem och Melin Förvaltning gemensamt att skissa vidare på etapp 3. Önskemål fanns nu på en större vårdcentral i området, och parkeringsbehovet för de boende skulle delvis lösas under mark. Möller Arkitekter ritade ett förslag där de två byggherrarna fick var-sitt ”halvt” kvarter på ömse sida om gångstråket. Halvorna var öppna mot varandra och bildade på så sätt en stor gemensam gård. Invid den norra delen ritades en parkeringsyta med källargarage undertill. Vårdcentralen lades utmed Sockerbruksgatan i den södra delen. Det fanns två varianter till planlösning med 1 resp. 2 våningar. Region Skåne hade en egen arkitekt för att planera verksamhets-lokalerna och enplanslösningen valdes. Förslaget lämnades till kommunen, som upprättade en ny detaljplan efter det.
Melins valde att gå vidare med kalkylarbete och ritningar för den södra delen. Dock med en del ändrade förutsättningar.
Ängelholms-hem lade sin etapp på is och hade också nya idéer om hur den så småningom skall se ut. För att då skapa en ökad trygghetskänsla för de boende ville Melins sluta sin kvartershalva mot gångstråket.
Parkering under mark hade också visat sig vara för dyrt, och man hade dessutom vissa utformningsönskemål. Möller Arkitekter om-arbetade förslaget varefter bygglov söktes och erhölls sedan detalj-planen ändrats.
Det nya förslaget kostnadsberäknades och bedömdes fortfarande vara för dyrt varför ytterligare rationaliseringar och ändringsarbete vidtogs. Invändiga cykelförråd placerades ute i det fria, en tvättstuga togs bort, gemensamhetslokalen blev till uthyrningsbar lokal och en undercentral i källarplan flyttades upp så att ingen källarvåning kvarstod. Arbetshandlingar togs fram och bygget sattes igång. Så småningom kom önskemål om att få väggar och tak till cykelpar-keringen. Detta ritades om men visade sig sakna stöd i detaljplanen så att nytt bygglov måste sökas. Detta resulterade i ett cykelförråd på gården och ett i anslutning till soprum utanför gården.
Program
Byggherren hade med erfarenheter från sitt tidigare projekt på Sockerbruksområdet (Runde Torn, Sockerbruket 4) önskemål om en lägenhetsfördelning med tyngdpunkten på 2- och 3-rummare. Ett antal 4:or ansåg man sig också ha avsättning för men inte så många 1:or. Lägenhetsfördelningen blev till slut följande:
Lägenhetsfördelning i kv. Saftstationen 3A, Ängelholm
Lägenhetstyp Antal Andel Snittyta m2 Total Area, BOA m2
1 RoK 3 5 % 35,9 108
2 RoK 25 39 % 64,3 1 608
3 RoK 24 37 % 80,2 1 925
Övriga ytor i kv. Saftstationen 3A, Ängelholm
Typ Total Area, LOA m2
Vårdcentral 1 563
Lokaler 57
Trapphus, barnvagnsförråd,
städ, hissmaskin 681
Fläkt, el, soprum, UC, tvätt 215
Lägenhetsförråd inkl. gångar 535
Utnyttjandegrad 82 %
Utformning
Byggherren presenterade ett antal önskemål om husens utformning. De vill ha fasader som kräver minimalt underhåll och förordade gult tegel. Man vill också ha sadeltak och takutsprång som skyddar fasa-derna från nederbörd. Materialen skall vara gedigna. Lägenheterna ska ha kök som går att sluta till om de inte redan är slutna. Planlös-ningen av husen ska ge en hög utnyttjandegrad med så lite ytor som möjligt som inte går att hyra ut .
Från entreprenörens sida finns sedan de tidigare projekten utarbe-tat en rationell byggteknik. Det är platsgjuten betongstomme i bygg-naderna och långsidorna utföres som utfackningsväggar. Principer för bärning och dimensioner på väggar återanvänds i projekt efter projekt. Att utnyttja tomten med maximal byggyta är nödvändigt för att få ihop ekonomin liksom att trapphusen och hissarna måste minimeras till antalet.
Förutom att uppfylla regler och ovanstående önskemål ställer Möller Arkitekter också vissa krav på byggnaderna vi ska åstad-komma. Husen ska stå här länge och Möller Arkitekter måste kunna stå för utformningen. De ska naturligtvis vara estetiskt tilltalande, med en artikulerad fasad och en genomtänkt detaljering och de ska åldras med värdighet. Husen ska ha en egen identitet och göra de boende stolta över sitt område. Alla lägenheterna ska vara goda bo-städer och Möller Arkitekter vill gärna göra dem så luftiga och ljusa som möjligt. Stora balkonger är en annan kvalitet som vi vill att alla lägenheter ska ha.
Vårdcentral
Region Skåne hade en egen arkitekt, Björn O. Anderberg, till att pla-nera vårdcentralens ytor. Detta innebar ett kontinuerligt samarbete mellan oss arkitekter då Möller Arkitekter hade ansvaret för husens utformning. Schakt, bärning, fönster och dörrar i yttervägg måste samordnas liksom kommunikationsvägarna. Lägenheternas trapp-hus måste få komma ner och ut i bottenvåningen och kringgärdas
därmed av vårdcentralen. Personalutrymmena till vårdcentralen hamnade en våning upp i mittenhuset och nås invändigt av en separat trappa men tillgänglighetskraven uppnås med hjälp av hissen som finns i trapphuset till bostäderna.
Parkering
Parkeringsfrågan har varit en het potatis i alla bostadsprojekt i Äng-elholms centrum. Parkeringsplatser är utrymmeskrävande varför stora ytor av värdefull centrummark går åt. Att anlägga parkerings-källare har visat sig vara alltför kostsamt, det går inte att plocka ut de faktiska kostnaderna i hyra för p-platserna. I centrum är man inte lika beroende av bil och lägenhetsfördelningen med tyngdpunkten på relativt små lägenheter gör också att biltätheten bland de boende inte är så hög. Det är viktigt att parkeringsnormen stämmer överens med behovet på platsen.
En dialog har pågått med kommunen som efter en utredning av frågan bestämt sig för att sänka kravet till 0,9 bilplatser/lägenhet. Detta har kunnat uppnås genom att gatorna mellan kvarteren utfor-mats som parkeringsgator och genom att bygga fler carportar och bilplatser i anslutning till byggherrens intilliggande bostadsområde Sockerbruket 4.
Tillgänglighet
Ett av problemen vid utformning av bostäderna är de ständigt ökan-de tillgänglighetskraven. Boverkets byggregler innehåller allmänt hållna föreskrifter och råd om tillgänglighet men inga detaljkrav. Man hänvisar istället till mått enligt Svensk Standard. Handikapp-organisationen har gett ut en samling med kommentarer vid namn ”Bygg ikapp handikapp” som innehåller förklaringar och exempel till hur lösningar kan se ut men denna bok är inget lagkrav. Vissa konsulter som arbetar med tillgänglighetsfrågor tillämpar dess lös-ningar men andra gör egna tolklös-ningar som innebär högre krav. Det är därför svårt att veta vad som gäller just nu. Kommunerna är inte heller benägna att göra egna tolkningar eller bestämma sig för en viss nivå utan vill få in godkännanden från tillgänglighetskonsul-terna. Generellt sett har de skärpta kraven på tillgänglighet inne-burit att lägenhetsytan har vuxit de senaste åren.
Myndighetskontakter
Kommunen har hela tiden deltagit i planeringsprocessen. Man har haft synpunkter på utformningen vilka har tagits upp i dagordning-en. Man ville att vårdcentralen skulle vara i två plan för att få en mer urban karaktär på bebyggelsen utmed Sockerbruksgatan. Detta ville dock Region Skåne inte gå med på. Vidare hade kommunen syn-punkter på höjden på hus B vilket ledde till att detta sänktes från 7 våningar till 5 våningar.
Detaljplanen har skräddarsytts för projektet och bygglovsprocessen har skötts smidigt.
Styrande faktorer
Vid planering av ett bostadsprojekt är det viktigt att veta vilka fakto-rer som styr ekonomin i projektet. Var kan man skala av utan att det medför ett dåligt resultat? Vilka bitar kan man inte röra? Dessa frågor får olika svar beroende på vilken part som tillfrågas. Det är därför av yttersta vikt att man diskuterar frågorna i ett större forum, och att man är flexibel så att man kan hitta bra lösningar. Man måste akta sig för att pruta bort kvalitéer som skapar ett attraktivt boende. Exempel på viktiga faktorer med hänsyn till ekonomin:
• Minimalt antal trapphus i förhållande till antal lägenheter, utan att tappa kvalitéer i boendet (väderstreck, ljus, avstånd m.m.).
• Undvik källare.
• Utnyttja vindar för lägenhetsförråd.
• Markparkering insprängd i miljön.
• Erfarenhetsåterföring, referensprojekt.
• Stor byggnadsvolym.
• Uppföljning på arbetsplatsen. Dialog med de som utför arbetet.
• Respektfullt samarbete mellan olika parter i planeringen.
• Industriellt tänkande. Fasader och tak kan utföras med stor variation bara man har ett effektivt byggsätt bakom.
• Ett attraktivt koncept. Vackra hus, ljusa och goda planlösningar och en stark identitet skapar populära områden. Det blir då lätt att hyra ut och man får längre kvarboende vilket ger billigare förvaltning.
Materialval
Kv. Saftstationen 3 har byggts med gedigna, traditionella material valda efter försiktighetsprincipen. Standarden är mycket god med golv i klinker och trä, tvättmaskin och torktumlare, trapphusdörrar i oljad ek, tegelfasader och generösa balkonger. En beskrivning av ut-och invändiga material finns i Bilaga 5.
Stadsarkitektkontorets arbete
Sockerbruksområdet, Ängelholms kommun
Bakgrund
Sockerbruket byggdes 1892 och var i drift till och med betkampanjen 1953. Fån 1934 degraderades fabriken till en råsaftstation. Efter ned-läggning stod området i flera år med sina gamla industribyggnader kvar. I många år pågick diskussionen kring om de gamla byggnader-na gick att använda till anbyggnader-nan verksamhet. Dock beviljades rivnings-lov för de flesta byggnader 1975.
Områdets oerhört centrala läge i staden, mittemellan järnvägs-stationen och centrum, gör det mycket lämpligt för bostäder. På sikt kommer det även bli intressant för en del handel, kontor med flera lämpliga bostadsnära verksamheter.
Kommunen upprättade 1990 ett översiktligt ”Program för Socker-bruksområdet” med avsikt att omvandla området från industri-område till bostadsindustri-område. Utifrån programmet anordnades en arkitekttävling som K-konsult vann med förslaget ”Bruksgårdar”. Förslaget genomfördes dock aldrig. Den bebyggelse som senare till-kommit inom området avviker i sin kvartersstruktur och med sina höga hushöjder från det ursprungliga programmet. I det vinnande förslaget ingick även en viss omläggning av gatorna i området, detta har vid senare planläggning valts bort.
För en del av Sockerbruksområdet (den del som idag benämns etapp 2) anordnades 1996 Ängelholmshem och Munka Ljungby-byggen parallella uppdrag mellan K-Konsult och Möller Arkitekter.
Den sistnämnde vann. Utifrån det förslaget upprättades en detalj-plan för den delen av området. Området bebyggdes dock inte vid den tidpunkten.
Den del som kom att bebyggas först blev området närmast cent-rum det s.k. ”Rundetornsområdet”, etapp 1, av Sockerbruksområ-det. För den delen togs en detaljplan fram år 1999 och därefter bevil-jades bygglov i enlighet med planen.
Etapp 2 byggdes året efter, år 2000. Byggnaderna inom den etap-pen överensstämde inte med detaljplanen avseende hushöjder och placering.
Detaljplaneprogram för Sockerbruksområdet
Kommunen ansåg efter etapp 2 att det fanns stora skäl att se över områdets struktur eftersom den bebyggelse som var på väg att växa upp inom området inte överensstämde med det ursprungliga pro-grammet och därför kunde inte fortsatt detaljplaneläggning stödja sig på detta. Ett detaljplaneprogram arbetades fram under 2001 med syftet att skapa förutsättningar för fortsatt exploatering av
Socker-bruksområdet för bostadsändamål, för vårdcentral samt ett huvud-stråk för gång och cykeltrafik mellan Nybron och stationsområdet.
Parkeringsnorm och exploateringstal var två frågor där exploa-törerna och kommunen stundtals hade delade meningar. Exploatö-rerna ville exploatera mer än kommunen och med färre parkerings-platser än vad kommunen ansåg var lämpligt. Kommunen ville ha parkering under mark medan exploatörerna ansåg detta ledde till en rejäl fördyring av projektet. Under detaljplaneprogramsarbetet togs en särskild parkeringsutredning fram för att tydliggöra parkerings-behovet i detta centrumnära läge. Parkeringsnormen stannade då på 0,9 platser per lägenhet. Översynen i övrigt gällde främst bebyg-gelsestruktur, trafikföring, gång och cykelstråk, parker m.m.
Kommunfullmäktige antog detaljplaneprogram för Sockerbruks-området 2001-06-25.
Detaljplan för Sockerbruket etapp 3
Arbetet med detaljplanen för Sockerbruket etapp 3 startade hösten 2001 parallellt med att arkitekten projekterade byggnaderna. Detalj-planen skräddarsyddes för projektet. Detta har i efterhand visat sig vara olyckligt eftersom alla funktioner inte var tillräckligt utredda i detta tidiga skede. Detaljplanen inrymmer därför inte den föränd-ringsbenägenhet som byggherren senare velat ha. Inom kvarteret har sopfrågan och cykelförvaringen fått förändrade lösningar än i de skisser som fanns under planskedet. Bostadsgårdarna försågs med prickad mark vilket senare visade sig olyckligt med tanke på de nya behov av byggnaderna inne på gårdarna. En lite mer generell plan-läggning hade varit önskvärd.
Kommunfullmäktige antog 2002-06-24 detaljplanen för etapp 3, ett år efter antagande av programmet. Det får anses vara en relativt snabb process som fungerat smidigt tack vare att kommunen, bygg-herren, arkitekten och entreprenören kontinuerligt träffats under hela processen. Från kommunens sida har mark- och exploaterings-chefen, planarkitekten och stadsarkitekten deltagit i arbetet.
Bygglov för Sockerbruket etapp 3
Sommaren 2002 lämnade byggnadsnämnden bygglov till byggnatio-nen på Sockerbruket etapp 3. Alla handlingar fanns inte framme till byggnadsnämndens sammanträde i juni utan nämnden delegerade välvilligt ärendet till stadsarkitekten att bevilja lov när ärendet var färdiggranskat och uppfyllde kraven i Plan- och bygglagen. Delege-ringen innebar därmed att kommunen inte fördröjde byggstarten mer än nödvändigt. Granskning av bygglovet underlättades av att kommunens tjänstemän funnits med under projekteringen av bygg-naderna. Vissa frågor förändrades dock under projekteringstiden. Bygglov beviljades 2002-07-30.
Projektet har varit angeläget för kommunen eftersom man är mån om att ha en kontinuerlig bostadsproduktion och har så haft under hela 1980- och 90-talet. Dessa projekt har därför prioriterats framför andra projekt.
Totalentreprenörens arbete
Så arbetade vi fram vårt anbud
Redan från starten på 1990-talet efter det att Peab förvärvade Wigral-fastigheten, en centralt placerad f.d. industritomt med syfte att få igång ett bostadsprojekt har samtliga projekt genomförts med Peabs modell för samverkansprojekt . Dessa ”förtroendeentreprenader” har gjorts med Melin Förvaltnings AB, Skånehus och Ängelholms-hem. Modellen bygger på ett utvecklat samarbete där beställare, entreprenör, arkitekt och kommun medverkar.
Denna typ av entreprenad bygger på att Peab genom nytänkande, kombinerat med gedigen yrkesskicklighet, skall göra kundens intresse till sitt. Detta har konkret medfört:
• Kortare projekttider, målet är att successivt reducera totala projekttiden.
• Lägre kapitalkostnader, målet är att successivt reducera totala projektkostnaden.
• Man ritar rätt från första gången. Aktiv ritningsgranskning från arbetsplatsen.
• Totalansvar, Peab övertar successivt hela ansvaret från projek-tering till färdigt projekt.
• I samverkan eftersträva att ömsesidigt med affärspartnern uppnå lönsamma relationer i samarbetsprojekt.
• Samarbetet skall vara till fördel för samtliga parter.
• Gemensamt utveckla nya tekniker och material.
Samverkan och en ömsesidig respekt för respektive parts kunnande har visat sig vara en bra modell att jobba efter. Det handlar om att använda sunt förnuft och att samarbeta. Det går utmärkt att jobba så här inom de regelverk vi har. Juridiskt är det en totalentreprenad med ABT 94 i botten. Peab har medverkat som rådgivare från star-ten. Detta har medfört att system, lösningar och material har valts i samförstånd med öppen kommunikation och gott samarbete. Detta sätt att jobba innebär att man har mer kontakt med varandra genom hela processen, löser problem gemensamt istället för att ägna mycket tid åt att diskutera vems felet är. Enbart arbetssättet räcker inte för att det skall bli bra resultat. Det handlar också om att tillsätta rätt människor i projektet. Detta synsätt har genomsyrat hela projektet Saftstationen 3A.
Arbetsgången fram till anbud
Beställaren initierar projektet och låter arkitekten utforma en första grovskiss. Därefter bildas en arbetsgrupp bestående utav beställare, entreprenör, arkitekt och kommun. Med utgångspunkt från den första skissen görs de första korrigeringarna så att en samlad bedömning görs ifall projektet kan realiseras.
Myndighetskrav analyseras, byggherrekrav för boende preciseras och de viktigaste ekonomiska fundament vävs in i projektet.
Totalentreprenören gör sin första entreprenadkalkyl och i vårt fall även byggherrens totalkalkyl. Genom att totalkalkylen är ett arbets-instrument för arbetsgruppen känner också varje part ett ansvar för helheten, inte enbart för sin egen del. Kommunen kan ju t.ex. förstå att projektet inte kan realiseras om parkeringskraven sätts för högt.
Därefter sker en bearbetning av projektet i flera steg. Olika rit-ningsförslag kostnadsberäknas och utvärderas gemensamt tills man funnit rätt kostnadsnivå. Peab fungerar här som bollplank och pris-sätter skisser kontinuerligt.
Ibland får Peab inta rollen som bromskloss. Detta innebär ingen som helst intressekonflikt, det är ju ett gemensamt mål att hålla nere kostnaderna. Rationaliseringar som bl.a. har gjorts är:
• Yteffektivisering (minskning av ytor som man ej kan ta hyra för).
• Cykelförråd flyttades ut på gården.
• Gemensamhetslokal togs bort till förmån för lägenhet och uthyrningsbar lokal.
• Teknikutrymmen flyttades från källarplan till bottenplan.
• Fönsterytor reducerades.
• Lägenhetsförråd placerades på oisolerade vindar.
• Husets form anpassades för produktionen.
I detta rationaliseringsarbete har platsorganisationen aktivt medver-kat från anbud till avslut, även hantverkarna har medvermedver-kat. Detta ligger i paritet med de mål som är framtagna av Peab hur en plats-organisation skall verka.
Förutom delaktighet har även platsorganisationen bidragit med:
• Framtagande av rambeskrivningar samt funktionsbeskrivningar.
• Aktivt medverkat i kalkylarbetet.
• Bidragit med erfarenheter från tidigare projekt på Sockerbruks-området. I princip har vi lyckats genomföra flertal projekt med bibehållen platsorganisation samt hantverksstyrka.
• Tidigare erfarenheter och utvärderingar har möjliggjort att sänka kostnaderna.
• Avstämningar av tidigare projekts nyckeltal har möjliggjort en sänkning av anbud.
• Utvärdering av UE-offerter.
Trots dessa rationaliseringar har vi bidragit till att skapa ändamåls-enliga, ekonomiska och effektiva lokallösningar med bästa möjliga gestaltningsmässiga och funktionella kvalitet inom den fastställda kostnadsramen. Peabs helhetssyn på kvalitet som omfattar såväl våra produkter som våra tjänster har kunnat innehållas.
Förutom nämnda orsaker till att hålla nere kostnaderna har även de långåriga relationerna med Melin Förvaltning samt Ängelholms-hem bidragit. Peab har hela tiden haft kännedom om önskade hyresnivåer samt byggherrekostnader vilket har medfört att rätt beslut har kunnat tas från första början. Stort intresse av beställaren under hela processen visar respekt för alla inblandade parter samt alla vet vem man bygger för.
Peab har även åt Melin Förvaltnings AB ansökt om statligt investe-ringsbidrag som bidrar till ekologisk hållbarhet vid bostadsbyg-gande. Detta har varit i linje med Peabs strävan att bygga för fram-tiden vilket innebär att man vill tillgodose kund och samhällsbehov genom att i samverkan skapa hus, anläggningar och infrastrukturer som bidrar till en hållbar utveckling. Detta bidrag har varit en bidra-gande faktor som möjliggjort igångkörandet av kv. Saftstationen 3A.
Förutsättningarna för att uppnå bra resultat i projekten kv. Saft-stationen har varit:
• En gemensam arbetsgrupp bestående av beställare, entreprenör, arkitekt och kommun. Här krävs ett ömsesidigt förtroende för varandras kompetens och lyhördhet för att finna de bästa lösningarna.
• Totalentreprenadformen där projektets kvalitet och totala
ekonomi kan säkerställas. Totalkalkylen gäller som arbetsredskap för samtliga parter. Utan godkänd totalekonomi blir det inget projekt.
• Ett totalt och uppslukande engagemang i varje led i bygg-processen.
Resultat av genomförd
projektplanering
Varför blev resultatet av entreprenadupphandlingen så förmånlig för beställaren? Vilka faktorer har bidragit till detta? Det är frågor som söker svar.
För att man i framtiden skall lyckas pressa priserna med bibehållen eller helst högre kvalitet krävs en förändrad projektprocess. Den tra-ditionella innehåller alltför många låsningar för att medge detta. Denna förändring måste initieras av byggherren och kräver stort mått på kompetens, mod och vilja. Men även de övriga aktörerna måste vara intresserade att spela med. Man kan slå fast att resultatet i fallet kv. Saftstationen inte grundades på skarp konkurrens i anbuds-skedet vilket man ibland vill göra gällande som en nödvändig förut-sättning. Konkurrensen här ersattes med andra faktorer som i vissa fall kan ge och har gett bättre resultat. Nedan nämns några av dem.
Faktorer som påverkar entreprenadkostnad
Tradition att bygga billigt och bra
Ängelholm är en kommun som oftast omnämns som den kommun där det byggs billigt och bra. Wigral-projekten (Ängelholmshem, Skånehus m.fl.) var på 1990-talet projekt omtalade som förebilder för effektivare byggande. Projekten blev mycket omtalade och debatte-rade av aktörer i byggsektorn och massmedia. Runde Torn var ett annat sådant objekt. Dessa kan nämnas som exempel, föregångare och förebild till kv. Saftstationen 3A. I samtliga fall var flertalet aktö-rer desamma och samarbetet kunde flyta lugnt och förutsägbart.
Att bryta en kedja av framgång och förväntningar försöker man som aktör att undvika. Om man som Peab AB har sitt huvudkontor i kommunen är man givetvis särskild omsorgsfull i sitt agerande.
Lokal anknytning
Aktörerna i projektet har lokal anknytning vilket med automatik medför att man vill göra sitt bästa. Ängelholm är ju ett ganska litet samhälle och parterna känner varandra sedan tidigare samarbete.
Bra kvalitetsförebilder
Runde Torn var en bra förebild för kvalitén men också för priset. Infordrande av anbud från underentreprenörerna underlättades genom att jämförelser fanns och kunde enkelt överföras till Saft-stationsprojektet. Kalkyleringsarbetet underlättades därmed väsentligt.
Beställaren är synlig och aktiv
Beställaren är synlig och deltar i projektet aktivt. Beslutsvägarna är korta. Ju närmare en beställare är det ekonomiska ansvaret och besluten dess större är möjligheterna att lyckas.
Större marknad
Entreprenören ser nya tänkbara projekt inom Sockerbruksområdet. Detta gör att man som entreprenör ser möjligheter till långsiktiga relationerna vilket medför ett mer omsorgsfullt agerande till förmån för beställaren.
Hur har man då lyckats hålla ekonomin i projektet i en jämförelse med Boverkets övriga pilotprojekt?
Produktionskostnader i kr per kvm BOA
Kostnadsposter Boverkets pilotprojekt Kv. Saftstationen 3A
1. Tomtkostnad 500–1 000 1 000 2. Avgifter 200–600 200 3. Entreprenadkostnad 7 000–10 000 10 335 4. Konsulter 300–800 —— 5. Allm. byggherrekostnader 300–600 500 6. Finansiella kostnader 200–400 300 7. Mervärdesskatt 2 000–3 000 1 865 Summa produktionskostnader 10 500–16 400 14 200
Projektets produktionskostnad 14 200 kr inklusive moms är en s.k. bruttoproduktionskostnad. Från detta belopp avgår investerings-och ekobidrag på tillsammans 1 830 kronor. Nettoproduktions-kostnad blir då 12 370 kr per kvm BOA.
Konsultkostnaderna i ovanstående tabell ingår under Entreprenad-kostnaderna. I den relativt höga tomtkostnaderna ingår sanerings-kostnad av marken med ca 200 kr per kvm BOA.
Det förtjänar att påpekas att jämförelsen görs här mellan kv. Saft-stationens slutkostnadsprognos och slutavstämning av genomförda projekt vilket inte är helt korrekt. I den planerade slutrapporten kommer dessa siffror att avstämmas mot det faktiska utfallet.
Produktionsprocessen
Förberedelser
Noggrann planering innan projektering och produktion startar är en grundläggande förutsättning för ett lyckat projekt.
”Peabs mål är att allt skall planeras och planläggas innan byggstart sker. Samtliga involverade i projektet måste komma med i ett tidigt skede, såväl egen personal som konsulter och framförallt hantverkare”.
Förberedelsearbetet syftar till att informera om och klarlägga pro-jektet för samtliga inblandade, att besluta om propro-jektets interna samt externa samverkansformer och att fördela de interna arbets-uppgifterna med ansvar och befogenheter. Förberedelsearbetet syf-tar även till att öka kunskap, förståelse och engagemang hos de som skall genomföra projektet.
Inför projektet har totalentreprenören Peab hållit ett antal möten som ett led i ovan beskrivna förberedelsearbete med för projekt-typen fastställda checklistor. Platschefen, arbetsledarna, entrepre-nadingenjörerna samt hantverkarna har varit närvarande vid dessa möten. Det har konstaterats att hantverkarnas medverkan varit av stor betydelse för det fortsatta planeringsarbetet.
Vid första mötet beslutades omfattningen av projektering och pro-duktionsplanering. De personer som kalkylerat, förhandlat och de som ska genomföra produktionsförberedelserna träffades och ut-bytte information.
Den arbetsorganisation som skall arbeta i projektet fastställdes. Detta dokumenterades i en organisationsplan. Valet av denna plats-organisationen har baserats på människor från tidigare genomförda och lyckade projekt på Saftstationsområdet i Ängelholm. På så vis har erfarenhetsåterföringen från tidigare projekt säkerställts.
Efter att organisationen fastställts genomfördes startmöte enligt en projektanpassad dagordning innehållande bl.a. entreprenadens för-utsättningar, samverkansformer, checklistor m.m. Syftet med detta startmöten är att undvika kostsamma misstag, att viktiga ärenden ej glöms bort samt för att underlätta delegering. Stort fokus har lagts kring de erfarenheter Peab dragit från tidigare projekt.
Vid Peabs startmöten genomgås kontraktskalkylen med samtliga. Det är viktigt att organisationen känner till innehållet eftersom den utgör ett underlag för framtagande av inköpsplan samt ökar kost-nadsmedvetenheten.
Inköpsplanen tidsätts så att den tidsmässigt blir följsam till pro-duktionstidplanen. Inköpsplanering skall minimera störningar på grund av sena eller uteblivna leveranser samt distribuera informa-tion om inköpen. På kv. Saftstainforma-tionen 3A har även hantverkarna medverkat i inköpsarbetet.
Erfarenheter har tagits från tidigare genomförda projekt har an-vänts vid framtagande av projektering- och produktionstidplaner. Tidplanen har anpassats efter önskemål från byggherre och med tanke på inflyttningstider då ju alla hyresgäster inte flyttar in sam-tidigt. Genom att låta hyresgästerna flytta in så tidigt som möjligt medför att intäkter till byggherren kan tidigareläggas.
Syftet med en produktionstidplan är också att på ett enkelt, lätt-överskådligt och effektivt sätt dokumentera produktionsplanering-ens aktiviteter, dess inbördes samband och tidsåtgång. Planen blir det verktyg som är styrande för hela produktionen. Störningar i pro-duktionen minimeras, merarbete undviks och kvalité i arbetet säkerställs.
Genom möten med byggherren och övriga i projektet inblandade aktörer skapas vid projektgenomgång ökade kunskaper om bygg-herrens krav och förväntningar. Detta skapar vidare ökad förståelse, engagemang och motivation för det förestående projektarbetet vilket är viktigt för slutresultatet. Projektgenomgången har även till syfte att behandla relationer mellan entreprenören och byggherren.
Peab har tillsammans med byggherren utvärderat tidigare konsul-ter samt UE utifrån
önskemål, kompetens och erfarenheter. För val av konsulter och UE har gemensamma mål och riktlinjer med lämp-liga krav har utarbetats.
Byggherrens fastig-hetsförvaltning har intervjuats av Peab avseende de brister som påträffats i tidigare projekt. Dessa inter-vjuer har protokollförts och varit en styrande för den fortsatta projek-teringen och plane-ringen.
Erforderliga myndig-hetskontakter har tagits av Peab respektive byggherren.
Detaljprojektering
I starten på projekteringsarbetet har referensprojekt studerats för att erhålla erfarenheter från tidigare projekt och i vilken grad dessa skall gälla och beaktas i den fortsatta projekteringen.
Projekteringstidplaner har utarbetats i samråd mellan Peab och konsulter. Styrande för utarbetande av projekteringstidplanen har varit att:
1. Minimera störningar på produktionen på grund av samtidig pågående projektering.
2. Undvika försenade arbetshandlingar.
3. Underlätta styrningar av projekteringsarbetet.
Rutiner för projekteringsarbetet har fastställts avseende besked, beslut, dokumentstyrning, granskning och godkännande.
Gränsdragningar mellan projektörer, teknik och mellan byggherren och nyttjaren har fastställts.
Riskbedömningar har gjorts av projektet med avseende på kvalitet, miljö- och arbetsmiljörisker.
Ett antal projekteringsmöten har hållits. Vid dessa möten har bl.a. följande behandlats:
1. Tider/tidplaner 2. Rapporter
3. Synpunkter från externa intressenter 4. Gällande handlingar
5. Referensprojekt 6. Projekteringsfrågor 7. Tekniska frågor 8. Myndighetsfrågor
9. Kvalitet – miljö – arbetsmiljöfrågor
Vid projekteringsmöten har Peab, konsulter, byggherre, byggherrens förvaltning samt nyttjare medverkat.
När projekteringen färdigställts har en avstämning gjorts av ej behandlade (klara) frågor. Dessa har lyfts över till byggmöten.
Organisation
Människornas engagemang i projektet har varit den faktor som främst har bidragit till att projektet Saftstationen blivit lyckat.
Bland de egenskaper hos medarbetarna som Peab efterfrågar är:
10. Högre krav än normalt på fackkunskaper och social förmåga. 11. Förmåga att lyssna och förstå andra parters situation.
12. Att kunna kommunicera sin mening och dela med sig av kunskap.
13. Nyfikenhet och vilja att ifrågasätta etablerade lösningar, vilja till lärande.
14. Engagemang. 15. Prestigelöshet.
16. Tålamod och uthållighet. 17. Sinne för humor.
Platschefen är nyckeln till ett lyckosamt genomfört projekt. I Peabs utveckling av verksamheten har produktionen tillförts nya verktyg som är tänkta att underlätta arbetet för platschefen. Samtidigt har det lagts på platschefen mer ansvar för att stärka platschefsrollen.
”För våra kunder är det viktigt att veta att platschefen är en person man kan prata med och som kan stå för det man kommit överens om”.
Medarbetarsamtal görs numera med samtliga Peabs medarbetare. Medarbetarsamtal är ett möte mellan arbetstagaren och dennes när-maste chef. Samtalet skall vara ett utvecklingsredskap, både för verksamheten och för individen. Satsningen på att utbilda samtliga medarbetare i arbetsberedningar har ökat engagemangen, ansvar och kunskap i de projekt som Peab medverkar i.
Redskapet är information, delaktighet, ärlighet, respekt och högt i tak som fått samtliga medverkande att verka för samma mål. Ett antal kick-off har anordnats i projekt med olika temasatsningar där utrymme ges till olika uttryck.
Byggstart
Etablering gjordes efter fastställd APD-plan.
Innan byggstart anordnades en gemensam samkväm av Peab dit samtliga i projektet medverkande bjöds in. Syftet var att skapa bra relationer mellan de olika yrkeskategorierna.
Oavsett entreprenadform eller ersättningsform kan man erfaren-hetsmässigt bedöma kostnader för avhjälpandet av fel inom bygg-sektorn till ca. 3-5 % av totala entreprenadkostnaderna.
De felkostnaderna som vanligen uppstår på byggen svara upp till ca. 70-80 % för ej optimerade och i vissa fall felaktiga tekniska lös-ningar samt ogenomtänkta materialval och genomföranden.
För att minimera dessa kostnader är det viktigt att samtliga aktörer vid genomförande av projekt genom egenkontroll med åtföljande dokumentering kontinuerligt kan redovisa rätt utförande samt att riskanalyser, arbetsberedningar och provningar i god tid har plane-rats och genomförts.
Peab har utfört arbetsberedningar på samtliga kvalitetskritiska arbeten samt större aktiviteter.
Arbetsledare har läst igenom handlingar. Därefter har genom-gång gjorts med hantverkare med fokus på ifall det finns bättre lösningar än de som föreslagits på ritningar och beskrivningar, metodval, materialval, maskiner, personalbehov, påverkan av UE, arbetsmiljö, rent bygge, kvalitet, miljö mm har diskuterats.
Liknande förfarande har avkrävts av samtliga medverkande UE i projektet Saftstationen.
Avstämningar
I anslutning till byggstarten hölls det första byggmötet.
Byggmöten har hållits var tredje vecka och vid dessa möten har bl.a. behandlats:
18. Tider/tidplaner 19. Ekonomi 20. Byggherrefrågor 21. Nyttjarefrågor
22. Synpunkter från externa intressenter 23. Gällande handlingar
24. Referensprojekt 25. Byggtekniska frågor 26. Tekniska frågor 27. Myndighetsfrågor
28. Kvalitet – miljö – arbetsmiljöfrågor 29. Övrigt
Vid varje byggmöte har ekonomiska avstämningar varit en stående punkt på dagordningen. Vid dessa avstämningar har utförlig redo-visning skett av ekonomiska avvikelser. Förutom byggmöten har även samordningsmöten hållits med Peab´s lagbas och samtliga ledande montörer.
Under produktionen har gemensamt utvalda UE/leverantörer kon-taktats och fått anbudsförfrågan. Utifrån de inkomna svaren på an-budsförfrågan har anbuds- och leverantörsbedömning gjorts som bl.a. grundar sig på: referenser, förmåga att leverera produkter som svarar mot kraven, samarbetsförmåga, totalkostnad m.m. Efter av-stämning med byggherre har Peab valt UE/leverantör. Därefter har upphandling skett.
Planerad kontroll och provning enligt upprättat kontrollprogram har genomförts och resultaten har dokumenterats. Den som utfört arbetsmomentet har även utfört kontrollen. Detta förfarande möjlig-gör återföring till berörd personal om arbetet är riktigt eller felaktigt utfört och därmed öka engagemang och kompetens.
För att följa upp att interna och externa krav efterlevs samt för att säkerställa att verksamhetsledningssystemet fungerar, är ändamåls-enligt och tillämpas har Peab genomfört verksamhetsrevisioner.
Vid avslutande projektmöte med samtliga inblandade har Peab haft genomgång av checklistor som använts för att säkerställa kvali-tén. Dessa överlämnandet därefter till byggherren. Vid detta möte görs även planer för förbesiktningar, interna slutkontroller, funk-tionsprovningar, relationshandlingar, drift- och underhållsinstruk-tioner, kvalitetspärmar, CE-märkning m.m.
Besiktningar
Inför varje besiktning har Peab och övriga UE utfört en s.k. förning med besiktförningsgruppen i syfte att minimera antalet besikt-ningsanmärkningar. Vid slutbesiktningar har förutom ombuden även hantverkare medverkat för att minimera antalet kvarstående anmärkningar. Peab’s mål har varit att samtliga besiktningsanmärk-ningar skall vara åtgärdade innan hyresgäster flyttar in.
Avslutsmöte – utvärdering – erfarenhetsåterföring
I enlighet med Peabs skall-sats skall byggavslutsmöte hållas med byggherren.
”Byggavslutsmötet utförs för att vi skall få en utvärdering av byggherrens synpunkter på Peabs sätt att arbeta, med mål att vi därmed skall kunna utveckla både våra medarbetare och metoder. Mötet har även syfte att behandla relationer mellan Peab och kunden och till att skapa förtroende hos kunden för vårt sätt att arbeta. En fungerande erfarenhetsåterföring kan bara fungera om det finns en öppen och ärlig kommunikation”.
Vid byggavslutsmötet deltog samtliga medverkande aktörer som byggherren, arbetschefen, platschefen, lagbasar, konsulter samt större UE inkl. ledande montörer. Byggavslutsmötet har protokoll-förts och distribuerats till samtliga medverkande.
Peab´s sammanfattning av projektet
Som tidigare nämnts har människornas engagemang, från byggher-ren till hantverkabyggher-ren starkt bidragit till det lyckade resultatet. Kreativ samverkan har rått genom hela projektet. Förutsättningar för detta har varit att förtroende, kompetens, lojalitet, respekt, tolerans, lyhördhet för motpartens behov och pålitlighet har funnits mellan Peab och byggherren. Ovan beskriven samverkan är ett sätt att skapa bra relationer och arbetssätt som uppmuntrar till ett konstruktivt samarbete mellan olika parter och öppnare kontrakt med ökad flexi-bilitet. Med andra ord så har man har kunnat sitta på samma sida om bordet under hela projektet.
Tydliga och gemensamma mål har satts upp för att skapa ända-målsenliga, ekonomiska och effektiva bostäder.
Dessa mål har uppfyllts genom att:
1. Avsedda kvalitetsnivåer nåtts 2. Kostnader har hållits
3. Tidsramar har hållits
4. Öppen kommunikation har funnits
5. Gott samarbete med proaktivt agerande har fungerat
En mycket viktig faktor till det lyckade resultatet är byggherrens medverkan i en central roll i hela processen. Samtliga medverkande företags mål att uppnå ett rimligt ekonomiskt resultat har också uppnåtts.
Byggherrens sammanfattning av projektet
För att tillgodogöra sig de erfarenheter som erhållits vid produktion av kv. Saftstationen 3A anordnades ett byggavslutsmöte under mars 2004. Hyresgäster hade då bott i sina lägenheter under ca. 4 måna-der och finjustering av installationerna hade skett. Vid detta möte har representanter från alla parter i projekterings- och produktions-fasen samt förvaltningsorganisationen deltagit.
Följande temapunkter diskuterades:
1. Förhållningssätt/samarbete 2. Logistik på arbetsplatsen 3. Samordning/framdrift 4. Tider 5. Metodval 6. Systemval 7. Överlämnande/besiktning 8. Förvaltningsskedet
9. Vad blev bra/Vad kan vi ändra till det bättre
Samtliga var rörande överens om att kv. Saftstationen 3A har varit ett bra projekt där kunskaper och arbetsformer från tidigare projekt inom området tagits tillvara. Alla upplevde det genomförda projek-tet positivt i alla avseenden vilket återspeglats i det erhållna resul-tatet. Avslutsmötet gav utöver de positiva upplevelserna många värdefulla synpunkter som kan tillföras framtida projekt.
Slutresultatet
Sammanställning av slutkostnader vid produktion inom kv. Saftstationen 3 A i Ängelholm
Uthyrningsbar yta i lägenheter BOA 4 832 m2
Uthyrningsbar yta i lokaler LOA 1 620 m2
Totalt LOA + BOA 6 452 m2
Total produktionskostnad före avdrag med investeringsbidrag och Ekobidrag
Kostnadspost Kostnad bostäder Kostnad Kostnad/m2
och lokaler bostäder BOA
1. Tomtkostnader 6 683 000 kr 4 571 000 kr 946 kr 2. Avgifter 1 343 000 kr 920 000 kr 190 kr 3. Entreprenader 69 157 000 kr 47 303 000 kr 9 790 kr 4. Konsulter 615 000 kr 421 000 kr 87 kr 5. Byggherrekostnader 2 026 000 kr 1 386 000 kr 287 kr 6. Finansiella kostnader 904 000 kr 618 000 kr 128 kr 7. Mervärdesskatt 12 102 000 kr 12 102 000 kr 2 505 kr Summa produktionskostnad 92 830 000 kr 67 321 000 kr 13 932 kr Avgår investeringsbidrag 5 724 900 kr 5 724 900 kr ---Avgår Ekobidrag 3 125 000 kr 3 125 000 kr
---Nettokostnad efter bidrag 83 980 100 kr 58 471 100 kr 12 101 kr
Vid en jämförelse mellan slutkostnadsprognosen (jämför sid. 28) och slutkostnaden kan man kostatera att flertalet kostnadsposter sjunkit och produktionskostnaden i sin helhet blivit 268 kr lägre per kvm. BOA och år. Andra posterna som blivit lägre är byggherrens egna kostnader liksom de finansiella kostnaderna. Entreprenadkostnad-erna har sjunkit med så mycket som 545 kr (!) utan att ändningar skett i programmet eller kvalitén. Resultatet kan till stor del hänföras till den goda processen.
Intervjuer med några nyckelpersoner
Erfarenhetsåterföring ger ständiga förbättringar för varje projekt
Synpunkter som framkommit vid samtal med Peab´s platschef Beatrice Fredriksson
Beatrice Fredriksson har varit anställd på Peab i 6 år och arbetat med de projekt som genererats i utvecklingen kring Wigral-projektet (Ängelholmshem) och senare Runde Torn och nu även Socker-bruksområdet i form av kv. Saftstationen 3A. I denna kedja av bygg-projekt har erfarenheter från tidigare bygg-projekt hela tiden använts för att nå allt bättre resultat. Drivkraften tycks ha varit en aktiv bygg-herre i samverkan med en kompetent byggare som förstått nyttan av att lyssna på sin uppdragsgivare. Detta har i hög grad bidragit till att vidmakthålla och fördjupa de långvariga relation som genererat de goda resultaten.Som styrinstrument för logistiken används APD-plan. Även komradio används för att styra och informera om ankommande gods m.m.
Organisation
Platschefen svarar för administrationen av bygget. Vid starten av bygget fanns en extra arbetsledare som bl.a. svarade för inköp av material under ca. 6 månader. Som mest var arbetsstyrkan c:a 50 man av olika kategorier, UE inräknade. Arbetsledarna alternerade vid behov. All personal trä-betong-murare är anställda i Peab. De flesta Peab-anställda och UE är inne på sitt fjärde bygge tillsammans. Detta ger ett sammansvetsat gäng som vet vad som skall göras och hur.
Produktionsstyrning
Varje torsdag har genomgång hållits vid frukost. En representant från varje fackområde har medverkande. Tidplan stämdes av och problem diskuterades. Avvikelser mellan handlingar och byggplat-sen rapporterades även till projektörerna som ett led i erfarenhets-återföring. De självstyrande grupperna bestämde vid dagens slut om eventuellt merarbete. Detta handlingssätt stärker individens motiva-tion för sin del av arbetet.
En annan detalj som oftast skapar irritation är städproblematiken. I detta projekt städade varje kategori efter sig. För att minska felen har ansvaret för håltagningar lagts på installatörerna.
Sjukfrånvaron har varit låg på bygget. Arbetsplatsen har utsett en kontaktperson som följer upp sjukfrånvaron och följer upp sjuk-skrivningar genom hembesök eller telefonkontakt.
Var finns den framtida utvecklingspotentialen?
På en direkt fråga till platschefen blev svaret i korthet:
• Leveranser i tid
• Elektronisk attest (utveckling pågår inom Peab)
Personligt förtroende mellan parterna är grunden till förtroendeentreprenader
Samtal med arbetschefen Bratislav Marjanovic, Peab
Förtroendeentreprenader är ganska vanliga inom Peab, menar Bratislav Marjanovic. Förutsättning är att man personligen har för-troende för varandra. Samtidigt krävs en kompetent byggherre som är engagerad och medverkar i den samverkan från alla parter som är själva nyckeln till processen.
Det krävs vidare ”öppna böcker” för att ytterligare skapa förtro-ende. Andra viktiga ingredienser är hantverkarnas och UE:s viktiga roll. I detta bygge har merparten av personal och företag samarbetat i fyra tidigare projekt och därmed samlat erfarenheter som kommit väl till pass. Erfarenhetsåterföring är en mycket viktig framgångs-faktor.
Vilka delar av processen som är besvärligast?
Utan tvekan är installationsavsnitten besvärligast att hantera. Detta av flera skäl. Det kanske största skälet är brist på kompetens hos byggare avseende installationer. De flesta byggare saknar utbildning inom installationsområdet i en totalentreprenad försvåras. Detta är något som Peab arbetar för att förbättra. Konkurrensen i allmän mening är också begränsad och påverkar priserna.
Det finns en utvecklingspotential inom installationsområdet mot högre effektivitet. Men det kräver en ännu högre kompetens hos byggaren.
Det går att effektivisera byggandet ytterligare!
Samtal med Mats Paulson, VD Peab
Genom ständig och systematiserad erfarenhetsåterföring kan kun-skap återanvändas och utgöra en viktig faktor i utvecklingsarbetet att sänka kostnaderna. En annan viktig faktor är att det så kallade föreskrivande ledet, konsulterna kommer in tidigt i projektet och styrs till ett produktionsanpassat arbete. Deras roll är stor i inledning till planeringen och i projekteringsfasen. Gör man rätt från början blir oftast också slutresultatet bra.
Byggmaterialet har en stora roll i byggkostnaden menade Mats Paulson. Peab arbetar ständigt på att minska sina materialkostnader genom bl.a. utlandsköp. Detta är en utveckling som förväntas komma att öka om priserna och kostnaderna för anskaffning där-med blir lägre.
Aktörsförteckning
Byggherre
Melin Förvaltnings AB, Box 1189, 262 23 Ängelholm Tele: 0431–835 00 Fax: 0431–125 30
Gösta Melin (info@melinforvaltning.se)
Richard Petersson, mobil 070–618 35 14 (richard@melinforvaltning.se)
Byggledning
Byggledaren i Engelholm, KA Ådalsvägen 30, 262 65 Ängelholm Tele: 0431–205 80 Fax: 0431–203 75
Göran Persson, 070–609 05 80 (byggledaren@delta.telenordia.se)
Totalentreprenör
Peab Sverige AB, Grustagsgatan 37, 254 64 Helsingborg Tele: 042–25 10 00 Fax: 042–15 76 77
Anders Svensson (Regionchef ) mobil: 0733–37 42 00 (anders.svensson@peab.se)
Bratislav Marjanovic (Arbetschef ) mobil: 0733–37 43 02 (bratislav.marjanovic@peab.se)
Arbetsplats
Peab Sverige AB, Sockerbruksgatan 12, 62 63 Ängelholm Tele: 0431–184 92 Fax: 0431–831 982
Beatrice Fredriksson (Platschef ) 0733–37 43 39 (beatrice.fredriksson@peab.se)
Håkan Netteús (Inköp) 0733–37 42 89 (hakan.netteus@peab.se)
Arkitekt
Möller Arkitekter, V Kyrkogatan 15, 262 32 Ängelholm Tele: 0431–44 59 80 Fax: 0431–44 59 90
Pontus Möller (pontus@moller–arkitekter.se) Thomas Mauritzsson (skiss) 0431–44 59 91 (thomas@moller–arkitekter.se)
Magnus Norling (handläggare) 0431–44 59 93 (magnus@moller–arkitekter.se)
Arkitekt för vårdcentralen
Anderberg Konsultgruppen AB, Magnus Ericssonsgata 12, 254 37 Helsingborg
Tele: 042–21 40 30 Fax: 042–15 28 65
Björn O. Anderberg (bjorn.o.anderberg@telia.com)
Brukare
Primärvården Skåne, La Coursgatan 4, 252 31 Helsingborg Tele: 042–29 90 21 Fax: 042–29 90 90
Stellan Hardfors, 070-515 11 89
Konstruktör
Hans Nilsson AB, Storgatan 51 B, 262 32 Ängelholm Tele: 0431–821 90 Fax: 0431–838 10
Henrik Persson, 0431–821 91 (henrik.persson@hnilssonab.se)
Markprojektering
Peab, Grustagsgatan 37, 254 64 Helsingborg Tele: 042–25 10 00 Fax: 042–15 76 77
Bengt Eriksson, 070–600 58 73 (bengt.eriksson@peab.se )
Markprojektering, finplanering
Markplan, N:a Kustvägen 290, 263 92 Jonstorp Tele: 042–36 74 90 Fax: 042–36 74 98
Ingemar Eriksson, 070–542 39 95 (markplan.ab@telia.com)
Elprojektering
Konab Konsult AB, V Storgatan 9, 260 60 Kvidinge Tele: 0435–252 65 Fax: 0435–202 88
Ulf Karlsson, 0708–20 73 95 (ulf.carlsson@konab.euromail.se)
VVS-projektering
EVP, Florettgatan 29 C, 254 67 Helsingborg Tele: 042–27 08 60 Fax: 042–15 81 70
Joakim Persson, 0708–270 858 (joakim@energi–vvs–planering.se)
Elentreprenör
Prenad AB/EEAB EL, Box 1179, 262 23 Ängelholm Tele: 0431–41 72 00 Fax: 0431–41 72 01
Tore Selander, Håkan Mauritzon, 070–481 7112 (hakan.mauritzon@prenad.se)
Rörentreprenör
Bravida Syd AB, Box 220 58, 250 22 Helsingborg Tele: 042–16 76 62 Fax: 042–20 06 65
Stefan Johansson, 070–677 76 62 (stefan.johansson@bravida.se)
Ventilationsentreprenör
Bravida Syd AB, Box 220 58, 250 22 Helsingborg Tel: 042–16 76 50 Fax: 042–20 06 65
Hans Greve, 070-666 21 11 (hans.greve@bravida.se)
Markentreprenör
Peab, Verkstadsgatan 4, 262 71 Ängelholm Tele: 0431–892 68 Fax: 042–490 88 80
Nils B Jönsson, 0733–37 47 20 (nils.jonsson@peab.se)
Bjälklagsleverantör
Swerock, Box 27, 391 29 Kalmar
Tele: 0480–44 48 80 Fax: 0480–44 48 99 Yngve Tillback Karlsson, 0733-84 76 82 (yngve.tillback.karlsson@swerock.se)
Box 534, 371 23 Karlskrona
Tel: 0455-35 30 00. Fax: 0455-35 31 00 Webbplats: www.boverket.se
Boverket
bland annat ta fram, analysera och förmedla kunskap och erfaren-heter till berörda inom byggsektorn om faktorer som är av betydelse för att främja utvecklingen, öka effektiviteten och sänka kostnaderna inom i första hand bostadsbyggnadssektorn och därmed på sikt åstadkomma sänkta boendekostnader, har regeringen givit Boverket i uppdrag att inrätta ett Byggkostnadsforum.
Boverkets Byggkostnadsforum ska verka för en ökad effektivitet och lägre kostnader i byggande och boende genom att fungera som kunskaps- och idébank för byggherrar, kommuner, myndigheter och byggentreprenörer. Syftet är bland annat att förmedla kunskap om byggprojekt eller byggprocesser som leder till att man kan bygga billigt, utan att försämra kvalitén eller utrustningsstandarden.
Boverkets Byggkostnadsforum får bl.a. använda 20 miljoner kronor årligen för att stödja lämpliga pilotprojekt som på ett nytt sätt söker få ner boendekostnaderna vid nybyggnad av hyresbostäder samtidigt som projekten främjar ekologisk hållbarhet. Pengarna kan också användas för att i efterhand utvärdera, dokumentera och publicera kunskap om projekt som redan genomförts med motsvarande syfte och inriktning så att dessa kan fungera som goda exempel.
Information om Byggkostnadsforums arbete samt redovisning av goda exempel och information om de pilotprojekt som startats hit-tills kan hämtas på Byggkostnadsforums hemsida
www.byggkostnadsforum.se eller från Boverkets hemsida www.boverket.se.
