Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 238 Real Estate Development and Financial Services Magisternivå, 30 hp Financial Services
Författare: Handledare:
Emma Angser
Stockholm 2013 Hans Lind
Ägande av hyresbostäder i Sverige
Marknadstrender under perioden 2006 – 2012
2
Master of Science thesis
Title: Ownership of Rental Housing in Sweden –
Market trends during 2006-2012
Author: Emma Angser
Department: Department of Real Estate and Construction
Management
Master Thesis number: 238
Supervisor: Hans Lind
Keywords: Rental property, rental apartments, investment
strategy, municipality-owned companies, privately owned companies
Abstract
Background
The ownership of rental housing in Sweden has shifted during the last decade. Municipality-owned companies have for a long time been the dominating owner and still are. However, municipality-owned property companies have started to sell rental properties to a larger extent today than before. At the same time, it as been reported that privately owned companies have become more frequent buyers of rental housing.
In connection to the last year’s changes in ownership, a new phenomenon has been noted on the Swedish housing market. Privately owned companies have bought residential properties only to sell those properties at a higher price soon after, in order to make a quick profit. These short-term owners have ignored the need for long-term maintenance, which creates problems connected to deferred maintenance and rental apartments in poor condition.
Method
This report is made through data collection and case studies. The data is statistics on
completed property transactions that has been collected by DTZ during the years 2006-2012. Case studies are made through interviews with investors on the housing market and SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, and through questionnaires sent to investors, municipality-owned property companies and property services companies.
Delimitation
The report has been delimited to focus on pure residential transactions within Sweden. The selection of participants for interviews and questionnaires is based on the number of completed transactions during the years 2006-2012.
Result and conclusions
Municipality-owned companies sell rental properties to a greater extent than before. At the same time, privately owned companies have become increasingly common as a buyer of rental housing. The strategies which investment decisions are based on differ between different companies, depending on the form of ownership. However, it cannot be concluded that the entry of privately owned companies on the market is the single cause of the noted problems of deferred maintenance.
3
Examensarbete
Titel: Ägande av hyresbostäder i Sverige –
Marknadstrender under perioden 2006-2012
Författare: Emma Angser
Institution: Institutionen för Fastigheter och Byggande
Examensarbete nummer: 238
Handledare: Hans Lind
Nyckelord: Hyresbostadsfastighet, hyresrätt,
investeringsstrategier, motiv, kommunala bolag, privatägda bolag
Sammanfattning
Bakgrund
Ägarskapet av hyresbostäder har skiftat under den senaste tioårsperioden. Allmännyttiga bolag har under lång tid varit dominerande som ägare på hyresbostadsmarknaden och är så än idag. Emellertid har kommunalt ägda bostadsbolag börjat sälja hyresbostäder i större
utsträckning än tidigare. Det har samtidigt rapporterats om att privatägda bolag har blivit en mer frekvent köpare av hyresbostäder.
I samband med senaste årens förändringar i ägarskap har ett nytt fenomen noterats. Privatägda bolag har köpt bostadsfastigheter enkom för att snart därpå sälja dem dyrare, i syfte att på kort tid realisera vinst. Dessa kortsiktiga ägare har ignorerat behovet av långsiktiga
underhållsåtgärder, vilket skapar problem i form av eftersatt underhåll och hyresrätter i dåligt skick.
Metod
Studien genomförs dels genom datainsamling, dels genom empirisk studie. Data som används är statistik över genomförda fastighetstransaktioner som har samlats in av DTZ under åren 2006-2012. Empirisk studie görs genom intervjuer med investerare på bostadsmarknaden och SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, samt genom enkäter som sänds till
fastighetsbolag, kommunala bostadsbolag och konsultbolag. Avgränsning
Rapporten har avgränsats till att fokusera på renodlade bostadstransaktioner inom Sverige. Urval av aktörer för intervjuer och enkäter baseras främst på antalet genomförda transaktioner under åren 2006-2012.
Resultat och slutsats
Kommunalt ägda bolag säljer hyresbostadsfastigheter i större omfattning idag än tidigare. Samtidigt har privatägda bolag blivit allt vanligare som köpare av hyresbostäder. Motiven bakom beslut om förvärv och avyttring skiljer sig åt mellan de olika bolagen beroende på ägarform. Dock kan det inte fastställas att inträdet av privatägda bolag på marknaden skulle vara den enskilt största orsaken till de problem rörande eftersatt underhåll som har noterats under det senaste årtiondet.
4
Förord
Detta examensarbete är författat under vårterminen 2013 som en avslutande del av masterprogrammet Real Estate Development and Financial Services vid Institutionen för Fastigheter och Byggande på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm.
Jag skulle vilja tacka min handledare, professor Hans Lind, för hans medverkande och aktivt deltagande i processen att utföra denna rapport.
Jag vill även tacka de företagsrepresentanter som har ställt upp på intervjuer och svarat på enkäter, vilket har gjort denna studie möjlig. Slutligen vill jag tacka DTZ för tillhandahållande av transaktionsdata.
Stockholm, 2013 Emma Angser
5
Innehållsförteckning
1. INLEDNING 7 1.1 Bakgrund 7 1.2 Syfte 8 1.3 Metod 9 1.3.1 Val av metod 9 1.3.2 Forskningsdesign 9 1.3.3 Insamling av data 9 1.3.4 Empirisk studie 10 1.4 Avgränsning 10 1.5 Disposition 1112. TEORI OCH HYPOTESER 12
2.1 Sveriges bostadsmarknad 12
2.1.1 Sveriges bostadsbestånd 12
2.1.2 Upplåtelseformer 12
2.1.3 Ägarskap av hyresbostäder i Sverige – observerade trender på marknaden 13
2.2 Skillnaden mellan privata och kommunala aktörer 15
2.3 Investeringsstrategier 16 2.3.1 Investeringsstrategi 16 2.3.2 Normativ beslutsmodell 16 2.3.3 Portföljteori 17 2.3.4 Fastighetsvärde 18 2.3.5 Värderingsmetoder 18
2.4 Motiv bakom fastighetsinvesteringar 19
2.4.1 Motiv bakom fastighetsaffärer 19
2.4.2 Motiv bakom köp av hyresbostäder 19
2.4.3 Hur motiv skiljer sig åt mellan olika typer av investerare 19
2.5 Förvaltning 21
2.5.1 Förvaltning av hyresbostäder 21
2.5.2 Flera fall av bristfällig förvaltning 21
3. BESKRIVNING AV TRANSAKTIONSDATA 22
3.1 Kategorisering av investerare 22
3.2 Transaktionsdata 2006-2012 23
3.2.1 Sammanställning av gjorda bostadstransaktioner under perioden 2006-2012 23 3.2.2 Sammanställning av gjorda bostadstransaktioner med fokus på köparen 23 3.2.3 Sammanställning av gjorda bostadstransaktioner med fokus på säljaren 23
3.2.4 Resultat 33
3.3 Urval av frekventa aktörer på bostadsmarknaden 34
6
4.1 Empirisk studie - Investerare 35
4.1.1 Syfte 35
4.1.2 Urval 35
4.1.3 Resultat 35
4.2 Empirisk studie - Kommunala bolag 37
4.2.1 Syfte 37
4.2.2 Urval 37
4.2.3 Resultat av enkätstudie 37
4.2.4 Resultat av intervju 38
4.3 Empirisk studie - Konsultbolag 39
4.3.1 Syfte 39 4.3.2 Urval 39 4.3.3 Resultat 39 5. ANALYS 41 6. SLUTSATS 47 LITTERATURFÖRTECKNING 48 Publicerade källor 48 Elektroniska källor 49 Intervjuer 51 Statistik 51
7
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Fastighetsmarknaden förändras ständigt och är präglad av stora svängningar, vilket gör att den alltid är ett hett ämne för diskussion, både i privata och offentliga sammanhang.
Sverige har fler än 9 miljoner invånare och ungefär 4,5 miljoner bostadslägenheter enligt Boverkets uppskattning av det totala beståndet 2010. Mer än en tredjedel av Sveriges
bostadslägenheter utgörs av hyreslägenheter1, vilket betyder att en stor del av befolkningen är beroende av den här typen av boendeform.
Enligt Boverket har ägarskapet av hyresbostäder skiftat under de senaste 5-10 åren. Allmännyttiga bolag har under många år varit dominerande som ägare på
hyresbostadsmarknaden och är så än idag. Emellertid har kommunalägda bostadsbolag börjat sälja hyreslägenheter i större grad än tidigare. Bostadsrättsföreningar har under flera år varit en stor aktör på marknaden, där de köpt upp hyresbostäder i syfte att omvandla till
bostadsrätter. De senaste åren har dock rapporter pekat på att fler och fler privata aktörer köper hyresbostäder, inte nödvändigtvis för omvandling2.
Olika typer av aktörer har olika målsättningar gällande förvaltning av fastigheter. Även bland privata fastighetsägare finns olika riktlinjer när det kommer till långsiktig förvaltning av byggnader3. Det har noterats tendenser hos vissa privata bostadsbolag de senaste åren att ignorera behovet av förvaltning och reparationer – detta i stor grad kopplat till kortsiktigt ägande och snabba skiften i ägarskap4.
Det har visat sig finnas problem med misskötsel av förvaltning, eller att man ignorerar förvaltningsbehovet helt och hållet, som kan kopplas till kortsiktiga ägare. Fastighetsägare, i dessa fall privata ägare, har använt fastigheter som handelsvaror i syfte att på kort tid realisera vinst och därför ignorerat behovet av långsiktiga underhållsåtgärder5.
Det finns ett behov att vidare undersöka vilka typer av köpare som finns på dagens marknad för hyresbostäder i Sverige, för att ta reda på vilka förändringar som har skett på marknaden och hur potentiella ”nya” aktörer agerar när de investerar. Om det finns en ny trend på hyresbostadsmarknaden som leder till att hyreshus blir föremål för kortsiktiga ägarstrukturer och detta i sin tur kan leda till att långsiktig förvaltning blir åsidosatt, finns ytterligare behov att erhålla mer kunskap om detta fenomen för att framöver kunna hantera potentiella problem
1 Boverket, 2011 2 Boverket, 2011 3 Blomé, 2012
4 Lind och Blomé, 2012 5 Blomé, 2012
8 relaterade till den kortsiktiga förvaltningen. Detta är framför allt viktigt för den stora delen av befolkningen som bor i hyresrätt, eftersom hyresgästerna är de som främst drabbas av den standard som blir resultatet av nedsatt underhåll.
1.2 Syfte
Det huvudsakliga syftet med denna uppsats är att undersöka trender relaterade till aktörer som agerat köpare på hyresbostadsmarknaden i Sverige, mellan åren 2006 och 2012. Målet är att ta reda på vilka olika typer av köpare som har varit aktiva på den aktuella marknaden under dessa år och hur mönster har ändrats över perioden.
Syftet är att ta reda på vilka som i högst grad köper hyresbostadsfastigheter – är det
kommunala bolag, bostadsrättsföreningar, privata aktörer eller övriga typer av investerare? Relevant i sammanhanget är även kommunala bolags försäljning av hyresbostadsfastigheter – om försäljningen har ökat och, om så är fallet, varför detta sker.
Avsikten är att även ta reda på mer om köparnas olika motiv till investeringarna. Om det finns en trend som pekar på att fler privatägda aktörer köper hyresbostäder än kommunalt ägda bolag och bostadsrättsföreningar är det nödvändigt att ta reda på mer om vilka dessa privata aktörer är och vad deras målsättning är med ägarskapet. Intentionen är att undersöka varför hyresbostäderna köps av aktuella aktörer, alltså vad motiven till köpen är. Det är även av intresse att utreda hur lång investeringshorisont aktörerna vanligtvis arbetar efter och vad de har för vision angående förvaltningen av bostäderna.
Frågeställningar:
1. Vilka typer av aktörer har köpt hyresbostadsfastigheter under perioden 2006-2012? 2. Vilka är mest aktiva på marknaden; vilka trender har setts och ses idag?
a. Är det privata investerare, offentliga sådana eller bostadsrättsföreningar? 3. Har de kommunala bolagens försäljning av hyresbostadsfastigheter ökat under de
senaste åren?
a. Om så är fallet, varför ökar försäljningen?
b. Vad har kommunala bolag för motiv till denna typ av försäljningar? 4. Bland de mest aktiva aktörerna på köpsidan:
9 b. Vad har de för strategier och investeringshorisont?
Utifrån genomgång av teori har fyra hypoteser formulerats:
1. Försäljningarna från allmännyttan (kommunalt ägda bostadsbolag) av hyresbostadsfastigheter har ökat.
2. Privatägda bolag har under senare år blivit de mest frekventa köparna av hyresbostadsfastigheter.
3. Motiven bakom investeringar skiljer sig åt mellan privata och kommunala bolag. 4. Problem med förvaltning kopplat till kortsiktigt ägande är ett resultat av fler privata
fastighetsägare på bostadsmarknaden. 1.3 Metod
1.3.1 Val av metod
Studien kommer att genomföras genom att dels samla in data, dels genomföra en empirisk studie. Data som samlas in är främst statistik över genomförda transaktioner, som presenterar vilka fastigheter som har sålts och vilka aktörer som var inblandade i affärerna. Den empiriska studien kommer att göras på två sätt; genom intervjuer och en enkätundersökning. Intervjuer kommer att göras med större och mindre investerare på bostadsmarknaden och SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. Enkätundersökningen kommer att göras i flera steg. En enkät kommer att sändas till fastighetsägare/investerare, en enkät kommer att sändas till kommunalt ägda bostadsbolag och en enkät kommer att rikta sig till konsultbolag.
Slutligen kommer analys att göras av statistiken och den egna studien, för att därigenom identifiera eventuella mönster och trender på hyresbostadsmarknaden.
1.3.2 Forskningsdesign
Denna studie resulterar i en rapport som beskriver och analyserar tidigare och nuvarande trender på den svenska bostadsmarknaden gällande vilka typer av investerare som är aktiva och vilka motiv som ligger bakom deras förvärv och avyttringar.
1.3.3 Insamling av data
Insamling av data rör sammanställning av statistik. Detta innefattar att studera statistik över transaktioner av bostadsfastigheter som har gjorts under perioden 2006-2012.
Transaktionsdata som används har samlats in av konsultbolaget DTZ. Statistiken används för att visa vilka typer av investerare som har köpt respektive sålt hyresbostadsfastigheter, för att identifiera trender på marknaden. Framför allt transaktioner som har skett nyligen kommer att
10 vara av intresse angående nuvarande frekventa aktörer på marknaden. För att dra slutsatser från statistiken angående frekventa typer av aktörer, kommer köparna och säljarna att kategoriseras beroende på verksamhet.
För vidare information om bostadsmarknaden kommer rapporter från Boverket att användas, tillsammans med andra publikationer som rör ämnet.
För att få information om investerarnas olika motiv, i syfte att kategorisera dem, kommer deras officiella strategier att studeras.
1.3.4 Empirisk studie
Flera studier kommer att genomföras, genom intervjuer med utvalda investerare och SABO samt genom enkäter som riktar sig till fastighetsbolag, kommunala bolag respektive
konsultbolag.
Intervjuerna sker i syfte att få mer direkt information, från representanter från företag, om investerarnas motiv och målsättning när de investerar i hyresbostäder. Urvalet av investerare kommer att baseras på aktörernas aktivitet på marknaden, för att på så sätt kunna använda specifika fall i analysen och koppla frågorna till faktiska genomförda investeringar.
Enkätstudierna genomförs delvis i syfte att erhålla svar från flera investerare än vad som är möjligt genom en intervjustudie. Dessutom sänds en enkät till flertalet konsultbolag för att erhålla deras syn på nuvarande läge på bostadsmarknaden; vilka aktörer som anses vara mest aktiva och vad som framkommit som motiv till genomförda bostadsaffärer.
1.4 Avgränsning
Avgränsning görs i den kvantitativa undersökningen av statistiken. Enbart statistik från en konsultfirma kommer att användas, nämligen DTZ. Transaktioner av fastigheter där bostäder är huvudsaklig användning kommer att användas. Fastigheter där användningen till huvudsak är annat område, men även bostäder ingår, kommer inte att finnas med i urvalet. Enbart transaktioner inom Sverige kommer att undersökas.
För att exemplifiera särskilda aktörer som har varit aktiva på marknaden kommer de mest frekventa investerarna inom varje kategori köpare att väljas ut. Urvalet görs beroende på antal gjorda investeringar.
Valet av aktörer att intervjua kommer främst att baseras på antalet genomförda transaktioner under åren 2006-2012. Det kommer också att baseras på hur mycket dessa har synts i media samt självfallet tillgänglighet (om de ställer upp på intervju).
11 Enkäter sänds ut till cirka 20 fastighetsbolag, 30 kommunala bolag respektive åtta
konsultbolag.
1.5 Disposition
- Kapitel 2 kommer att behandla tidigare publicerat material om den svenska
fastighetsmarknaden, med fokus på hyresbostadsmarknaden. Rapporter från Boverket samt teorier och studier av framstående forskare kommer att redovisas. Kapitlet behandlar även olika investeringsstrategier och grundläggande fakta om
fastighetsförvaltning. Dessutom redovisas i detta kapitel skapade hypoteser som ligger till grund för vidare analys.
- Kapitel 3 kommer att utgöra en sammanställning av statistik över transaktioner samt beskriva kategoriseringen av olika typer av investerare på marknaden för
hyresbostäder.
- Kapitel 4 redovisar den empiriska studien med sammanställning av intervjuer och enkätundersökningar.
- Kapitel 6 utgör analysdel.
12
2. Teori och hypoteser
2.1 Sveriges bostadsmarknad
2.1.1 Sveriges bostadsbestånd
Enligt Statistiska Centralbyrån uppgick Sveriges befolkning till 9 551 781 invånare, 30 november 2012. Samtidigt innefattar det totala bostadsbeståndet, inklusive småhus och flerbostadshus, drygt 4 500 000 bostäder (4 524 292 stycken år 2011)6. Detta betyder att det finns ungefär 2 personer för varje bostad i Sverige.
2.1.2 Upplåtelseformer
Upplåtelseformen är sättet på vilket man förfogar över den bostad man brukar som boende. I Sverige delas bostäderna upp i huvudsakligen tre kategorier beroende på upplåtelseform; bostadsrätt, hyresrätt och äganderätt. En fjärde upplåtelseform finns, kooperativ hyresrätt, men är inte lika vanligt förekommande.
Bostadsrätt
Bostadsrättslägenheter är bostadslägenheter som upplåts med en särskild typ av ägande. Det är baserat på en förening (bostadsrättsförening, förkortat brf) med en tillsatt styrelse. Varje medlem i föreningen äger rätten att använda en enhet som boende, av de lägenheter som föreningen har i ägo. Medlemmarna har samtidigt andelsrätt i föreningen. Bostadsrätten kan köpas och säljas på den öppna bostadsmarknaden, men varje ny ägare måste godkännas av föreningen.
Hyresrätt
Hyresrätt innebär att den boende, hyresgästen, betalar en hyra för att temporärt få nyttja lägenheten som boende. Detta sker ofta specificerat till ett visst antal år eller tills vidare. Hyran betalas till hyresvärden, vilket är ägaren till lägenheten. Fastighetsägaren äger ofta en eller flera fastigheter med hyreslägenheter.
Äganderätt
Äganderätt fanns tidigare enbart i småhusform, också kallat egnahem. Numera finns även lägenheter med äganderätt, benämnda ägarlägenheter. Äganderätten innebär att du själv, oavsett om det gäller egnahem eller ägarlägenhet, äger din bostad. Äger du som individ en ägarlägenhet äger du inte bara rätten att bo i lägenheten som med en bostadsrätt, utan äger själva enheten och därmed en del av bostadshuset. För ägaren innebär detta flera friheter, såsom rätten att sälja, pantsätta eller hyra ut lägenheten utan att söka tillstånd, likt egnahem. Dock har ägarlägenheter, till skillnad från egnahem, del i en samfällighet som omfattar gemensamma faciliteter såsom fasad, tak och trapphus.
6 SCB, 2013
13
Kooperativ hyresrätt
Kooperativa hyresrätter kan liknas vid en blandning av en hyresrätt och en bostadsrätt. Det är en förening som äger fastigheten och lägenheterna, som sedan hyrs ut till medlemmar. Varje medlem betalar en avgift till föreningen vid inflyttning som återbetalas vid avflyttning. Medlemmarna får alltså hyra lägenheterna av föreningen, men måste lämna tillbaka dem vid flytt och kan därmed inte sälja lägenheten på öppna marknaden7.
Boverket beräknade Sveriges bostadsbestånd 2010 till ungefär 4,5 miljoner bostäder. Av dessa var 1,7 miljoner i form av hyresrätter, 1 miljon bostadsrätter och 1,8 miljoner äganderätter (som till största del utgjordes av villor).
Eftersom mer än en tredjedel av det svenska bostadsbeståndet utgörs av hyresrätter, är en stor del av landets 9,5 miljoner invånare beroende av den här typen av boende.
2.1.3 Ägarskap av hyresbostäder i Sverige – observerade trender på marknaden Bostadsmarknaden är under ständig förändring och en viktig del rör ägarskapet av
bostadsfastigheter. Ägarskapet av hyresbostäder i Sverige har genomgått flera förändringar under de senaste tio åren.
Enligt Boverkets rapport 2011:21 har allmännyttan, fastighetsbolag i kommunal ägo, ägt mer än hälften av Sveriges hyresrätter under lång tid. I början av 2000-talet ägde allmännyttan upp till 75 % av beståndet i vissa delar av Sverige, men detta har minskat något under de senaste åren. Av de 1,7 miljoner bostäder som uppläts som hyreslägenheter under 2010 var knappt 800 000 lägenheter ägda av kommuner, motsvarande cirka 47 %.
Försäljningen av hyresbostäder från allmännyttan har enligt Boverket ökat och en bidragande faktor skulle kunna vara de lagändringar som har skett under de senaste åren.
Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag
Fastighetsbolagen inom allmännyttan har under lång tid kunnat erbjuda bostäder till samtliga samhällsgrupper, oavsett socialekonomisk status. De allmännyttiga bolagen har kunnat främja bostadsförsörjningen, vilket är deras huvudsakliga ansvar, och lägga stor fokus på sociala frågor såsom segregation8. De kommunala bolagen har drivits utan vinstintresse sedan andra världskriget9 med väldigt låga avkastningskrav, om några överhuvudtaget10. Att allmännyttan upplåtit bostäder till alla sociala grupper, har varit en viktig del av det svenska
välfärdssamhället11.
I och med lagskiftet i början av 2011, har bolagen fått en annan ställning. 1 januari 2011 trädde en ny lag i kraft (2010:879) som innebär att definitionen av kommunala
7 Boverket, 2012 (3)
8 Boverket, 2011 9 Blomé, 2012 10 Boverket, 2011 11 Borg & Lind, 2006
14 bostadsaktiebolag måste förtydligas. I och med detta ställs nya krav på verksamheten om affärsmässighet12.
Att driva verksamheten affärsmässigt kräver att bolaget arbetar utifrån dess intäkter och ställer upp mål på viss avkastning och goda förvaltningsresultat. Det är viktigt att bolaget arbetar operativt och analyserar marknadsförhållanden13. Detta innebär att de kommunala bostadsföretagen numera måste arbeta utifrån särskilda avkastningskrav, i likhet med privata fastighetsbolag14.
Bolagen ska fortfarande ha som huvudsakligt syfte att främja bostadsförsörjningen och kunna erbjuda hyresgästerna inflytande, men samtidigt bedriva verksamheten affärsmässigt.
Lag (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag”
Kommunala bostadsbolag hade tidigare krav på sig från länsstyrelsen att begära tillstånd för att sälja de allmännyttiga bostadsbolagen. Detta tillståndskrav avskaffades 2007 och innebär att kommunala bolag kan sälja allmännyttiga lägenheter utan att begära tillstånd.
Mellan 2007 och 2010 såldes mellan 15 000 och 20 000 hyresrätter av kommunala bolag varje år, en ökning sedan innan tillståndskravet avskaffades. Dessa har sålts framför allt till
bostadsrättsföreningar och privata bostadsbolag15.
Hypotes 1: Försäljningarna från allmännyttan (kommunalt ägda bostadsbolag) av hyresbostadsfastigheter har ökat.
Generell ökning av försäljningar
Enligt Gunnar Blomé på Malmö Högskola har försäljningen av hyresrätter ökat generellt i hela Sverige, såväl från kommunala som från privata bolag16. Köparna har varit
huvudsakligen bostadsrättsföreningar och privatägda bostadsbolag17.
Ser man till allmännyttiga bostäder som har sålts till bostadsrättsföreningar, är det oftast bostäder som tillhör attraktiva lägen. Priset för hyresfastigheterna är ofta lågt i förhållande till det värde som bostäderna senare har i form av bostadsrätter. Därmed är det ofta en mycket bra affär för bostadsrättsföreningen att ombilda hyresrätter till bostadsrätter18.
I exempelvis Stockholm har man kunnat se en trend som innebär att hyresrätter i främst attraktiva lägen, ofta centralt belägna, har omvandlats till bostadsrätter. Snart efter
ombildningen väljer många bostadsrättsinnehavare att sälja sin andel på öppna marknaden, för att kapitalisera vinsten.
12 Boverket, 2011
13 Borg & Lind, 2006 14 Blomé, 2012 15 Boverket, 2011 16 Blomé, 2012 17 Boverket, 2011 18 Blomé, 2012
15 Hyresrätter som är belägna i mindre attraktiva områden är samtidigt de som oftare sålts till privatägda bolag. Mellan 2003 och 2007 steg fastighetspriserna med mer än 50 procent. Privata fastighetsägare har därmed kunnat göra stora vinster på att köpa och sälja hyresfastigheter, inom likväl privat som offentligt bestånd, fram till prisnedgången som inträdde då lågkonjunkturen slog till 2008-200919.
Enligt Boverkets lägesrapport 2012 har den största delen av de sålda hyresrätterna fram till 2009-2010, nästan 70 procent, sålts till bostadsrättsföreningar. Sedan 2008 har fler och fler hyresrätter sålts till privata bolag istället för bostadsrättsföreningar och 2011 var andelen privata hyresvärdar större än föreningarna20.
Hypotes 2: Privatägda bolag har under senare år blivit de mest frekventa köparna av hyresbostadsfastigheter.
2.2 Skillnaden mellan privata och kommunala aktörer
En stor skillnad mellan privata och kommunala bostadsbolag är deras olika vinstsyften. Privata bolag drivs i syfte att generera finansiell vinst, medan kommunala bolag även har andra syften än rent ekonomiska. De allmännyttiga bolagen ska, bland andra saker, främja bostadsförsörjningen, bidra till att hyresgästerna får ökat inflytande och hålla nere
hyresnivåerna.
Den främsta skillnaden mellan de olika bostadsbolagen handlar om deras långsiktighet. Borg & Lind menar att allmännyttiga bolag har högre underhållskostnader för sina fastigheter än de privata bolagen. Detta beror på att allmännyttiga bolag vanligtvis har en längre
investeringshorisont, baserad på långsiktigt ägande, medan privata ägare inte är lika
långsiktiga i sitt ägande och därmed inte alltid prioriterar underhåll21. Flera privata aktörer har visat sig ha kortsiktiga strategier. Det är dock viktigt att poängtera att inte alla privatägda fastighetsbolag agerar likadant. De kan vara mer eller mindre långsiktiga och använda olika strategier för underhåll. En del privata bolag har maximal avkastning som huvudsaklig
målsättning, medan en del strävar efter god avkastning samtidigt som de har en långsiktig syn på investeringarna och prioriterar underhåll. En del privata bolag tar också samhällsansvar och visar intresse för sociala frågor22, vilket visar att detta inte är begränsat till enbart allmännyttiga bostadsbolag23.
19 Blomé, 2012
20 Boverket, 2012 (1) 21 Borg & Lind, 2006 22 Blomé, 2012
16 2.3 Investeringsstrategier
2.3.1 Investeringsstrategi
Fastigheter är unika, vilket betyder att varje enskild fastighet innebär en särskild nivå av risk. Fastighetsrisken beror av flera faktorer, såsom dess unika läge, dess storlek, tekniskt skick och hyresgästerna.
Fastighetsinvesterare har huvudsakligen en av två möjliga målsättningar med sina
investeringar. Antingen utgår man från att skapa tillväxt på lång sikt, genom en långsiktig taktik där man inte har ett direkt behov av att nyttja det investerade kapitalet under
investeringsperioden. Alternativet är att äga i enbart inkomstbringande syfte, vilket betyder att man äger kortsiktigt i behov av det kapital som genereras av investeringen på kort sikt. Med tillväxtstrategin äger man på lång sikt och återinvesterar eventuella kassaflöden, för att i slutändan sälja tillgången till ett högre värde än det initiala priset. Med inkomstsyfte finns istället behovet av att förvärva en tillgång som tidigt under investeringsperioden genererar höga kassaflöden som kan spenderas, för att kort därefter sälja tillgången vidare.
Investerare har olika tidshorisont som påverkar investeringsstrategin, men även olika preferenser för risktagande24.
2.3.2 Normativ beslutsmodell
Henneberry och Roberts (2007) har presenterat en normativ modell för att, genom olika steg, beskriva beslutsprocessen vid fastighetsinvesteringar. Den normativa modellen utgår från teorier om rationella aktörer, som förutsätter att investerare är rationella i sitt beslutsfattande och önskar maximera potentiell vinst. Modellen utgår från att investerare utfäster kapital i förväntan om framtida avkastning och förutsätter att aktörerna har den specialistkunskap som krävs, både om fastighetsmarknaden och om investeringsprocessen.
Genom att kombinera teorier och modeller från tidigare litteratur har författarna skapat en modell i tio steg. Värt att notera är att normativa modeller ofta beskriver hur beslutsfattande bör gå till snarare än hur det faktiskt går till i praktiken.
1. Beslutande om initial målsättning och beslutskriterier. Skapar en bred vision att utgå från.
2. Formulering av investeringsstrategi. Skapar mer detaljerade riktlinjer för investeraren om vilken typ av fastighet som eftersöks, i form av storlek, läge och risknivå. 3. Sökande efter fastigheter som skulle kunna vara lämpliga som investeringsobjekt i
förhållande till formulerad strategi.
4. Analys av marknadsförhållanden, inklusive ekonomiskt och politiskt klimat både på lokal och på nationell nivå.
24 Geltner & Miller et. al., 2007
17 5. Prognostisering av framtida avkastning för olika objekt, givet olika nivåer av risk.
Bedömning av vilket objekt som har potential att ge högst framtida avkastning. 6. Applicering av tidigare bestämda beslutskriterier.
7. Fastighetsobjekt ställs mot varandra i avgörandet om vilken/vilka fastigheter som bäst uppfyller tidigare uppställda krav.
8. Beslut om vilken/vilka fastigheter som är mest lämpade i förhållande till strategi, målsättning och kriterier. Urval av fastigheter sker i denna fas, genom att även inkludera den analys som gjorts av varje fastighet samt av marknadsförhållanden. 9. Färdigt urval av passande investering/investeringar leder till att ett enskilt objekt väljs
ut.
10. Förhandling och genomförande av affär25. 2.3.3 Portföljteori
Harry Markowitz utvecklade tekniker för portföljoptimering i sin artikel ”Portfolio Selection” som publicerades 1952. Utgångspunkten är att minska risken i en portfölj genom att sprida investeringarna till olika tillgångsslag och olika geografiska marknader, även kallat
diversifiering. Eftersom olika tillgångsslag eller tillgångar på olika geografiskt belägna
marknader inte rör sig identiskt, kan den totala risken i portföljen reduceras. Hur stor andel av risken som kan elimineras i portföljen beror på hur mycket de olika tillgångarna påverkas av samma risk. Tillgångarnas avkastning tenderar att röra sig i samma riktning för tillgångar som påverkas likartat av specifika mikro- eller makroekonomiska företeelser. För att mäta i hur stor grad de olika tillgångsslagen följer varandras utveckling kan man räkna ut korrelationstal. Korrelation mäts i intervallet 1 till 1. Talet 1 betyder perfekt positiv korrelation, medan talet -1 betyder perfekt negativ korrelation. Talet 0 betyder att det inte existerar någon korrelation mellan de olika tillgångsslagen. Genom att kombinera tillgångar som är negativt korrelerade, kan man reducera eller eliminera den totala risken i portföljen.
En effektiv portfölj är den portfölj som ger högsta möjliga avkastning relativt en given risknivå.
Avkastningskrav är förväntad avkastning som är nödvändig för att kompensera för den risk som investeringen innebär för den totala portföljen. Avkastningskravet beräknas genom att addera en riskpremie till den riskfria räntan. Storleken på riskpremien kan bestämmas utifrån den nya investeringens beta i förhållande till den effektiva portföljen, dvs. hur mycket
avkastningen på tillgången i fråga rör sig i förhållande till förändringar i portföljens totala avkastningsnivå.
Harry Markowitz teorier utvecklades senare till Capital Asset Pricing Model, CAPM, som beräknar förhållandet mellan risk och avkastning samt delar upp risken i systematisk
respektive icke systematisk risk. Modellen används för att räkna ut hur mycket av risken som inte kan elimineras genom diversifiering och därmed ger upphov till en viss riskpremie26.
25 Henneberry & Roberts, 2007 26 Berk & DeMarzo, 2007
18 2.3.4 Fastighetsvärde
Definitionen av värde
Det finns flera olika former av värde. Den mest använda formen är marknadsvärde, som har många olika definitioner. En internationellt accepterad definition av marknadsvärde är den som utvecklats av the International Valuation Standards Committee (IVSC), som lyder: ” The estimated amount for which a property should exchange in the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgably, prudently and without compulsion.”
Detta är en objektiv definition som inte tar hänsyn till det subjektiva förhållandet mellan en investerare och en specifik investering. Värdet av en bestämd investering för en särskild investerare kallas istället ”Investment value” och baseras på individuella investeringskriterier.
Faktorer som påverkar en fastighets värde
Det finns fyra huvudsakliga faktorer som skapar värde i en fastighet. Den första faktorn är nyttan som fastigheten skapar, dvs. hur den kan tillfredställa ett behov. Alla fastigheter måste skapa nytta för hyresgäster, ägare samt egenanvändare. Bostadsfastigheter skapar nytta genom att tillfredställa behovet av att ha ett hem medan kommersiella fastigheter, generellt sett, skapar nytta genom att generera kassaflöden. Hur stor nyttan är och på vilket sätt detta påverkar fastighetsvärdet beror på fastighetens egenskaper såsom storlek, läge och skick. Den andra faktorn som skapar värde i en fastighet är utbudet i förhållande till efterfrågan. Om efterfrågan för en viss typ av fastigheter är konstant leder detta till ett högre värde ju mindre utbudet är.
Hur stor efterfrågan det finns från individer att förvärva fastigheten påverkar också värdet. Individer har efterfrågan som grundar sig i viljan att tillfredställa ett behov eller en önskan. Den fjärde faktorn är effektiv köpkraft. Fastighetsvärdet beror av förmågan hos en individ eller en grupp av individer att köpa tillgångar.
2.3.5 Värderingsmetoder
När fastighetsvärde ska bestämmas används främst tre olika metoder; ortsprismetoden, kassaflödesmetoden och direktavkastningsmetoden.
Ortsprismetoden innebär att den som värderar utvecklar sitt värdeutlåtande genom att
analysera transaktioner av liknande karaktär. Det är en metod där man drar slutsats om värdet på en utvald fastighet genom att se på jämförelseobjekt.
19 Kassaflödesmetoden är den metod som används mest frekvent av investerare. Analysen
lämpar sig för mönster av regelbundna eller icke regelbundna inkomstflöden. Värdet baseras på prognostiserade framtida inkomster som med hjälp av en analys av rådande
marknadsförhållanden kan omvandlas till ett värde.
Direktavkastningsmetoden omvandlar ett enda års förväntad inkomst till ett uppskattat värde. Detta görs i ett enda steg, genom att dividera förväntad inkomst med ett förutbestämt
direktavkastningskrav. Metoden används i hög grad vid värdering av fastigheter som har stabila kassaflöden och där det finns stort utbud av jämförelseobjekt.27
2.4 Motiv bakom fastighetsinvesteringar
2.4.1 Motiv bakom fastighetsaffärer
Det största individuella motivet bakom en fastighetsinvestering är att uppnå högsta möjliga avkastning i förhållande till given risk. Olika investerare har olika preferenser gällande risk, vilket leder till olika investeringsstrategier. Beroende på preferens för risk samt tillgång till kapital och erfarenhet skapar investeraren en särskild strategi. Val görs med avseende på typ av fastighet, på fastigheternas storlek, läge, byggnadsår och standard samt beroende av form av finansiering.
Fastigheter som investeringsobjekt präglas av mindre svängningar än exempelvis aktier och används med fördel för att diversifiera en portfölj28.
2.4.2 Motiv bakom köp av hyresbostäder
Direktavkastningen är generellt sett lägre för bostadsfastigheter än för kontors- och
handelsfastigheter. Detta beror på att hyresnivå och vakansgrad svänger mindre för bostäder än för lokaler, vilket innebär lägre risk för fastighetsägaren29. Fastighetsinvesterare med fokus på att minimera risker väljer oftare att investera i bostadsfastigheter, eftersom dessa klassas som lågriskobjekt. Avkastningen är relativt låg men präglas samtidigt av stabilitet och få svängningar, vilket är attraktivt framför allt vid lågkonjunktur30.
2.4.3 Hur motiv skiljer sig åt mellan olika typer av investerare
Alla bolag gör en investeringsbedömning för att avgöra om en investering skall genomföras eller inte, genom att bedöma lönsamhet, likviditetseffekter och risker. Alla bolag har olika angreppssätt, där man använder sig av någon särskild metod eller kalkyl för att beräkna
27 Appraisal of Real Estate, 2008 28 Geltner & Miller et. al., 2007 29 Lind, 2004
20 lönsamheten. Privata och kommunala bolag lägger olika vikt vid olika kriterier och sätter olika avkastningskrav vid investeringar31.
Beslutsprocessen inför ett fastighetsförvärv liknar på många sätt den vid avyttring. Som grund till beslutet finns ofta en långsiktig strategi, men i vissa fall en kortsiktig taktik. Förvärv tenderar dock oftare vara baserade på långsiktiga strategier, jämfört med försäljningar som i högre grad kan vara resultat av en kortsiktig taktik att realisera vinst eller få loss kapital32. Motiven till försäljning av hyresrätter skiljer sig åt mellan kommunala och privata
fastighetsbolag.
Enligt Boverket har kommuner som säljer hyresrätter angett att det vanligaste skälet till försäljning är för att få in nytt kapital som kan användas till underhåll och renoveringar av kvarvarande bestånd. Andra vanliga skäl är effektivisering av förvaltningen eller att fler ska få möjlighet att äga sin egen bostad. Att förbättra soliditeten inom det egna bolaget har också angetts som vanligt skäl33.
Privata fastighetsägare har angett som vanliga motiv till försäljning att renodla beståndet eller koncentrera beståndet geografiskt. Man önskar koncentrera beståndet för att det blir enklare ur förvaltningssynpunkt, och därmed billigare. En del vill omstrukturera beståndet för att ägna sig åt andra delar av fastighetsmarknaden, eventuellt för att dessa i dagsläget präglas av bättre förutsättningar. Likt kommunala bolag har man angett som ett av skälen till försäljning att man frigör kapital för att investera i en annan del av beståndet.
Man anger också det kortsiktiga skälet till försäljning, att man erhåller ett mycket bra pris om man säljer vid aktuell tidpunkt och därmed kapitaliserar vinst.
Slutligen angavs också att fastigheten i fråga varit problematisk, förvaltningsmässigt, och att man valt att sälja av den anledningen. Fastighetsägare som har haft som avsikt att inte sälja har ändå i vissa fall valt att göra detta, till följd av problem med exempelvis stökiga
hyresgäster eller stora reparationsbehov34.
Hypotes 3: Motiven bakom investeringar skiljer sig åt mellan privata och kommunala bolag.
31 Axelsson, Hall & Johansson, 2009 32 Tuvéne, 2005
33 Boverket, 2011 34 Hugosson, 2008
21 2.5 Förvaltning
2.5.1 Förvaltning av hyresbostäder
Bra bostäder och goda boendemiljöer är grundläggande kvaliteter som påverkar tillväxten och välfärden i en kommun35. Förvaltning av bostäder är kritisk för hyresrätternas skick och därigenom för hyresgästernas bostadssituation och leverne. Förvaltningen är i sin tur beroende av de långsiktiga mål och strategier som fastighetsägaren har. Dessa kan, som tidigare
nämnts, skilja sig åt mellan kommunala och privata bolag samt mellan olika privata aktörer36. Enligt Blomé (2012) har vissa privata fastighetsägare använt fastigheter som handelsvaror för att göra en snabb kapitalvinst och i sin kortsiktiga strategi ignorerat behovet av långsiktigt underhåll och reparationer37. Det har visat sig finnas problem med bristande förvaltning i samband med detta kortsiktiga ägande38.
2.5.2 Flera fall av bristfällig förvaltning
Det finns flera exempel som tydliggör problemet med bristfällig förvaltning kopplat till kortsiktiga ägarstrukturer.
Göteborgs kommunala bostadsbolag Poseidon sålde i slutet av 1990-talet en stor del av sitt bestånd till GE Capital Real Estate. Det förvärvande bolaget sålde relativt snabbt vidare beståndet till andra privata aktörer. Därefter har bostadsfastigheterna bytt ägare flera gånger under en period om tio år, vilket lett till undermåligt underhåll och låg grad av renovering och upprustning.
Vaxholms kommunala bostadsföretag sålde hela det allmännyttiga beståndet om 1 200 lägenheter under 1999. Lägenheterna har bytt ägare flera gånger sedan dess. Bland annat kunde Stena Fastigheter sälja beståndet för fyra gånger så mycket pengar som Vaxholm erhöll, endast 18 månader efter den ursprungliga försäljningen39.
Malmös kommunala bostadsbolag Bunkeflobyggen sålde i mitten av 1990-talet sin andel av bostadsområdet Herrgården i Rosengård. Beståndet delades upp mellan privata bolag och områdets elva fastigheter köptes och såldes hela 48 gånger mellan 1990 och 2010, vilket ledde till minimerade underhållsinsatser40.
Hypotes 4: Problem med förvaltning kopplat till kortsiktigt ägande är ett resultat av fler privata fastighetsägare på bostadsmarknaden.
35 Boverket 2013 36 Boverket, 2012 (2) 37 Blomé, 2012 38 Lind & Blomé, 2012 39 Blomé, 2012 40 Lind & Blomé, 2012
22
3. Beskrivning av transaktionsdata
3.1 Kategorisering av investerare
Aktörer på fastighetsmarknaden kan delas in i kategorier på flera sätt. Följande kategorier har skapats utifrån investerarnas verksamhet och strategi. De är baserade på verksamhetens ägarförhållande, privat eller offentligt ägt, samt typ av verksamhet.
1. Privatägda fastighetsbolag (PB)
Privatägda fastighetsbolag är fastighetsbolag som ägs privat, i motsats till offentliga bolag som ägs av kommun, landsting eller staten. Bolagen drivs i vinstsyfte. Fastighetsbolag riktar in sig på ägande av fastigheter av ett slag eller flera slag. Förvaltningen sköts ibland internt, ibland externt.
2. Privata investerare (PP)
Privata investerare är privatpersoner som investerar sin egen förmögenhet, i detta fall i fastigheter. De äger fastigheter direkt eller indirekt via helägda bolag. Ofta äger dessa investerare relativt få fastigheter.
3. Övriga privata aktörer (P)
Andra privata aktörer såsom fonder, JV-bolag (Joint Venture) eller liknande strukturer. 4. Publika aktörer (N)
Publika bolag är bolag som är noterade på börsen. Publika aktiebolag kan sprida sina aktier till allmänheten och notera aktier på en marknadsplats, vanligtvis en aktiebörs. I denna kategori ingår även andra publika företagsformer, såsom publika fondbolag och liknande.
5. Offentliga bolag/myndigheter (O)
Offentliga bolag ägs av kommun, landsting eller staten. 6. Institutioner (I)
Institutioner är pensionsfonder, banker och försäkringsbolag. Det är fondförvaltande bolag som är vinstdrivande men bygger på privatpersoners egendom. Institutioner handlar med olika typer av tillgångar på uppdrag av ett stort antal enskilda investerare, som en
mellanhand.
7. Bostadsrättsföreningar (BRF)
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som äger fastigheter och upplåter lägenheter inom fastigheterna med bostadsrätt till föreningens medlemmar.
23 8. Övriga (Ö)
Övriga aktörer omfattar exempelvis bostadskooperationer (såsom HSB) och byggföretag såsom PEAB, NCC och Skanska. Det kan också röra företag vars verksamhet egentligen inte syftar till att investera i eller förvalta fastigheter.
3.2 Transaktionsdata 2006-2012
3.2.1 Sammanställning av gjorda bostadstransaktioner under perioden 2006-2012 Antalet transaktioner, 2006-2012
Källa: DTZ
Ovan presenteras totalt antal genomförda fastighetstransaktioner under perioden 2006-2012, fördelade per år samt indelade i bostadsförsäljningar och övriga transaktioner. Flest antal transaktioner genomfördes år 2011, då totalt antal fastighetstransaktioner uppgick till 637. Andelen bostadstransaktioner var som lägst under 2007, då 62 bostadstransaktioner genomfördes av totalt 363 fastighetstransaktioner, motsvarande 17%. Störst andel
bostadstransaktioner noterades under 2009, varvid 52%, alltså fler än hälften, av samtliga utförda transaktioner rörde bostadsfastigheter.
Antalet transaktioner har under perioden sammantaget ökat, från 272 stycken under 2006 till 486 stycken under 2012. Detta motsvarar en ökning om knappt 79%. Antalet
bostadstransaktioner har under samma period ökat med hela 182%, från 49 stycken under 2006 till 138 stycken under 2012. Antalet bostadstransaktioner var som högst under åren 2009-2010, då även andelen bostadstransaktioner i förhållande till samtliga transaktioner var som högst. Därefter har antalet affärer av bostadsfastigheter sjunkit, om än inte till nivåer som 2006-2007. Under 2012 var antalet bostadsaffärer 138, motsvarande 28% av det totala antalet fastighetstransaktioner.
24 3.2.2 Sammanställning av gjorda bostadstransaktioner med fokus på köparen
Antal transaktioner per köparkategori, 2006
Källa: DTZ
Under 2006 skedde 49 bostadsfastighetstransaktioner. I 10 av 49 genomförda affärer, motsvarande drygt 20%, var köparen en bostadsrättsförening. I åtta fall, motsvarande 16%, var publika bolag köpare, exempelvis JM AB. De två mest förekommande köparkategorierna var privata bolag och övriga privata aktörer, med 29% respektive 27% av totalt antal genomförda transaktioner. Bland privata bolag förekom Stena Fastigheter, Akelius och Sixtus vid ett flertal tillfällen. Bland övriga privata aktörer fanns exempelvis Acta och Sveafastigheter. Inte i någon av 2006 års genomförda affärer var köparen en institution eller ett offentligt ägt bolag.
25 Under 2007 skedde 62 bostadsfastighetstransaktioner, alltså en ökning med knappt 27% jämfört med föregående år. I 19 av 62 genomförda affärer var köparen en bostadsrättsföreningen, alltså i 31% av samtliga genomförda transaktioner. Den mest frekvent förekommande typen av köpare var privata bolag. Dessa stod för 27 av 62 affärer, motsvarande 44%. Bland privata bolag som köpte bostadsfastigheter under 2007 fanns Akelius, Heimstaden och Oscar Properties. I sju genomförda affärer, motsvarande 11%, var publika bolag på köpsidan. Dessa inkluderade exempelvis JM AB och Din Bostad.
Jämfört med föregående år hade andelen bostadsrättsföreningar ökat, men likaså andelen privata bolag. Privata bolag var den mest förekommande typen av köpare under såväl 2006 som 2007.
I likhet med 2006 består den minsta andelen av offentliga bolag, som inte varit köpare i någon affär under året.
Antal transaktioner per köparkategori, 2008
Källa: DTZ
Det skedde totalt 162 bostadsfastighetstransaktioner under 2008. Den uteslutande mest förekommande köparkategorin under året var bostadsrättsföreningar som stod för 101 av 162 transaktioner, motsvarande 62%. En annan relativt frekvent förekommande köparkategori är privata bolag, som stod för 31 av 162 genomförda affärer. Flera affärer involverade de privatägda bolagen Akelius, Primula och Credentia. I jämförelse med de två föregående åren är dock andelen privata bolag liten. Bostadsrättsföreningarna är nu istället den köparkategori som står för flest bostadsaffärer på fastighetsmarknaden.
Resterande kategorier har låg representation på marknaden. Andelen offentliga bolag har dock ökat från 0% tidigare år till 6% under 2008. Offentliga bolag stod som köpare i nio av årets 162 affärer. Bland bolagen fanns Stockholmshem, Familjebostäder och MKB Fastigheter.
26 Antal transaktioner per köparkategori, 2009
Källa: DTZ
Statistiken för år 2009 liknar den för föregående år. Bostadsrättsföreningar är återigen den vanligaste köparen av bostadsfastigheter, följt av privata bolag. Andelen affärer där köparen bestod av en bostadsrättsförening uppgick till 71%, medan andelen där köparen bestod av ett privat bolag uppgick till 13%. Det som skiljer år 2009 från föregående år är istället totalt antal genomförda transaktioner. Siffran uppgick för 2009 till 203, jämfört med 162 under 2008. Detta innebär en ökning om drygt 25%.
Antal transaktioner per köparkategori, 2010
Källa: DTZ Under 2010 skedde 235 bostadsfastighetstransaktioner, fler än under något av åren mellan 2006 och 2009. Ser man till kategorier av köpare liknar trenden den för 2008-2009, där
27 andelen köpare i form av bostadsrättsföreningar är störst följt av kategorin privata bolag. Av 235 transaktioner utgjordes köparen av en bostadsrättsförening i 114 fall, motsvarande 48%. I 50 affärer var köparen ett privatägt bolag, såsom Ikano och Hemfosa.
En kategori köpare som utgjort liten andel under tidigare år är institutioner. Under 2010 var institutioner köpare i 26 av 235 affärer, motsvarande 11%. Detta gör institutioner till den tredje mest frekventa typen av investerare under året. Exempel på köpare ur denna kategori är Första AP-fonden, Fjärde AP-fonden samt KPA Pension och Alecta.
Antal transaktioner per köparkategori, 2011
Källa: DTZ
För 2011 kan nya marknadstrender identifieras, där resultatet inte liknar tidigare års mönster. Den mest frekventa kategorin köpare för 2011 är privata bolag, som står för 43 av årets 145 affärer vilket motsvarar 30%. Att andelen privata aktörer är större än andelen
bostadsrättsföreningar har inte noterats sedan 2006-2007. Bostadsrättsföreningar har dock en näst intill lika stor andel som de privatägda bolagen, nämligen 28%.
Den tredje mest frekventa kategorin köpare för 2011 är publika bolag. Dessa aktörer står för 17 av 145 transaktioner, motsvarande 12%. Bland publika köpare återfanns Svenska
Bostadsfonden, Alm Equity och Balder. Andra vanligt förekommande kategorier under året var institutioner och privata investerare, med vardera 8% av totalt antal transaktioner. Likt 2006-2007 utgörs den minsta andelen köpare av offentliga bolag. Även övriga privata aktörer, såsom privata fondbolag, utgör en liten andel om endast 3%.
28 Antal transaktioner per köparkategori, 2012
Källa: DTZ
Statistiken för 2012 liknar den för 2011, dock är andelen privata bolag nu överlägset störst likt år 2007. De privatägda bolagen har en andel om 36%, till följd av 50 genomförda affärer av totalt 138 bostadstransaktioner för helåret 2012. Privata bolag som var involverade i flera affärer under året inkluderar Byggfast och Sigillet Fastighets AB.
Bostadsrättsföreningar stod för 26 affärer, motsvarande 19%, medan institutioner stod för 19 affärer, motsvarande 14%. Även publika bolag stod för en relativt stor andel, 10%, likt 2006-2007.
Av samtliga studerade år är 2012 det år där kategorin ”övrigt” har störst andel. Kategorin står för 15 av 138 genomförda affärer, vilket motsvarar 11%. Kategorin innefattar exempelvis HSB och Småa Hus.
29 3.2.3 Sammanställning av gjorda bostadstransaktioner med fokus på säljaren
Antal transaktioner per säljarkategori, 2006
Källa: DTZ
Under 2006 skedde 49 bostadsfastighetstransaktioner. I 30 av 49 genomförda affärer, motsvarande drygt 61%, var säljaren ett privatägt eller publikt bolag. I sju fall, motsvarande 14%, var övriga privata aktörer säljare. Säljaren var i 8% av fallen ett offentligt bolag, medan övriga aktörer stod för 10%.
De två minst förekommande typerna av aktörer var privatpersoner och institutioner, som stod som säljare i 2% respektive 4% av totalt antal transaktioner.
Antal transaktioner per säljarkategori, 2007
30 Under 2007 skedde 62 bostadsfastighetstransaktioner. I 39 av 62 genomförda affärer var säljaren ett privatägt eller ett publikt bolag, alltså i sammanlagt 62% av samtliga genomförda transaktioner. Den mest frekvent förekommande typen av säljare var privata bolag. Dessa stod för 22 av 62 affärer, motsvarande 35%. I sex genomförda affärer, motsvarande 10%, var säljaren en institution.
Jämfört med föregående år hade andelen offentliga bolag ökat något, från 8% till 11%. Samtidigt stod kategorin övrigt för 13%.
Mest sällsynt som säljare var övriga privata aktörer, såsom fondbolag, som stod för 0% av genomförda försäljningar. Även privatpersoner var sällsynta och agerade säljare i endast 3% av genomförda transaktioner.
Antal transaktioner per säljarkategori, 2008
Källa: DTZ
Det skedde totalt 162 bostadsfastighetstransaktioner under 2008. Den uteslutande mest förekommande säljarkategorin under året var offentliga bolag, som stod för 83 av 162 transaktioner motsvarande 51%. En annan relativt frekvent förekommande säljarkategori är privata bolag, som stod för 40 av 162 genomförda affärer. I jämförelse med de två föregående åren är dock andelen publika bolag liten.
Resterande kategorier har låg representation på marknaden. Privatpersoner och övriga privata aktörer stod för sammanlagt cirka 2% av affärerna, institutioner för 7% och övriga aktörer för 12%.
31 Antal transaktioner per säljarkategori, 2009
Källa: DTZ
Statistiken för år 2009 liknar den för föregående år. Offentliga bolag är återigen den vanligaste säljaren av bostadsfastigheter. Andelen affärer där säljaren bestod av ett offentligt bolag uppgick till 58% (117 stycken), medan andelen där säljaren bestod av ett privat bolag uppgick till 15%. Den tredje mest förekommande kategorin säljare är övriga aktörer, såsom byggbolag.
Publika bolag och institutioner stod som säljare i 5% respektive 4% av genomförda affärer. Antal transaktioner per säljarkategori, 2010
Källa: DTZ
Under 2010 skedde 235 bostadsfastighetstransaktioner, fler än under något av åren mellan 2006 och 2009. Ser man till kategorier av säljare liknar trenden den för 2008-2009, där andelen säljare i form av offentliga bolag är störst följt av kategorin privata bolag. Av 235
32 transaktioner utgjordes säljaren av ett offentligt bolag i 88 fall, motsvarande 37%. I 64 affärer var köparen ett privatägt bolag.
Resterande transaktioner är jämnt fördelade över resterande säljarkategorier. Privatpersoner och övriga privata aktörer stod vardera för 7% av genomförda affärer. Publika bolag har blivit vanligare som säljare under 2010 och stod för 9%. Insitutionella investerare stod som säljare i 6% av genomförda affärer och är därmed den minst förekommande säljarkategorin för året.
Antal transaktioner per säljarkategori, 2011
Källa: DTZ
För 2011 kan nya marknadstrender identifieras, där resultatet inte liknar tidigare års mönster. Den mest frekventa kategorin säljare för 2012 är privata bolag, som stod för 40 av årets 145 affärer vilket motsvarar 28%. Att andelen privata aktörer är större än andelen offentliga bolag har inte noterats sedan 2006-2007. Offentliga bolag har dock den näst största andelen,
nämligen 18%.
Den tredje mest frekventa kategorin säljare för 2011 är privatpersoner. Dessa aktörer stod för 25 av 145 transaktioner, motsvarande 17%. Andra vanligt förekommande kategorier under året var publika bolag och övriga aktörer, med 14% respektive 11% av totalt antal
transaktioner.
Likt statistiken för 2006 utgörs den minsta andelen säljare av övriga privata aktörer, om endast 3%.
33 Antal transaktioner per säljarkategori, 2012
Källa: DTZ
Statistiken för 2012 visar på en större spridning mellan samtliga aktörer. Privata bolag är dock överlägset den mest förekommande aktören på säljarsidan. De privatägda bolagen har en andel om 42%, till följd av 49 genomförda affärer av totalt 118 bostadstransaktioner för helåret 2012.
Offentliga bolag stod för 19 affärer, motsvarande 16%, medan publika bolag stod för 15 affärer, motsvarande 13%. Även privatpersoner stod för en relativt stor andel om 10%.
3.2.4 Resultat
De två mest förekommande typerna av köpare på bostadsmarknaden under perioden 2006-2012 var privata bolag och bostadsrättsföreningar. Det har genomförts knappt 1 000 transaktioner under den sju år långa perioden, varav 455 där köparen har varit en bostadsrättsförening och 241 där köparen har utgjorts av ett privatägt bolag.
Under perioden 2008-2010 var bostadsrättsföreningar dominerande på köpsidan, medan privata bolag utgjorde störst andel köpare under 2006-2007 samt 2011-2012.
Sammanfattningsvis var de mest förekommande typerna av säljare på bostadsmarknaden under perioden privata bolag och offentliga bolag. Säljaren var ett offentligt ägt bolag i 344 genomförda transaktioner, medan ett privatägt bolag stod som säljare i 260 affärer. Under perioden 2008-2010 var offentliga bolag dominerande på säljsidan, medan privata bolag utgjorde störst andel köpare under 2011-2012. Under åren 2006-2007 var säljaren mest frekvent ett privatägt eller publikt bolag. Ett offentligt ägt bolag var säljare i störst andel affärer under 2009 – i hela 58% av genomförda transaktioner.
34 3.3 Urval av frekventa aktörer på bostadsmarknaden
Nedan presenteras ett urval av frekventa köpare av bostadsfastigheter under perioden 2006-2012. Privatpersoner och bostadsrättsföreningar är exkluderade ur tabellen. För vidare beskrivning av utvalda investerare, se bilaga 1.
Köpare
Privatägda bolag Institutioner Publika bolag
Akelius Första AP-fonden JM AB
Heimstaden Fjärde AP-fonden Svenska Bostadsfonden
Ikano Rikshem Wallenstam
Stena Fastigheter Willhem Alm Equity
Oscar Properties Alecta Balder
Sixtus KPA Din Bostad
Hemfosa AFA Fastigheter
Hyresbostäder i Malmö AB AMF Fastigheter AB
Credentia Primula Svenska Hus Sigillet Byggfast
Övr. privata aktörer Offentliga bolag Övriga
Sveafastigheter Stockholmshem HSB
Riksbyggen Familjebostäder Småa Hus AB
Acta MKB Fastigheter Peab
Möller & Partners Sigtunahem Skanska
35
4. Empirisk studie
4.1 Empirisk studie - Investerare
4.1.1 Syfte
Studien som riktar sig till investerare har genomförts för att få en uppfattning om deras motiv och strategier rörande investeringar i hyresbostadsfastigheter. Ett antal intervjuer har gjorts i syfte att erhålla information direkt från företagsrepresentanter angående deras målsättning vid investeringar. Även en enkätstudie har genomförts för att erhålla fler svar än som var möjligt via intervju.
För att få en allmän uppfattning om de svarande inleddes undersökningen med frågor om storleken på deras respektive innehav och var i Sverige de vanligtvis investerar. Resterande frågor behandlade motiv till förvärv respektive avyttring, investeringshorisont och synen på förvaltning.
4.1.2 Urval
Valet av aktörer att intervjua baserades främst på antalet genomförda transaktioner under perioden 2006-2012. Intervjuer har genomförts med bolag som på ett eller annat sätt varit delaktiga i transaktioner under perioden. Enkäter har sänts ut till cirka 20 fastighetsbolag, också beroende på frekvent deltagande på transaktionsmarknaden.
Intervjuer har förts med följande personer: Anders Säfwenberg, Svenska Bostadsfonden Peter Ullmark, Akelius
Fredrik Årman, Heimstaden
Rebecka Hermansson, Sveafastigheter 4.1.3 Resultat
Av de 20 enkäter som har sänts ut har 6 svar erhållits, motsvarande en svarsfrekvens om 30%. Dessutom har fyra intervjuer genomförts, vilket resulterar i sammanlagt 10 svarande.
De investerare som har ställt upp i studien har ett fastighetsbestånd till ett värde om mellan 250 miljoner kronor och drygt 22 miljarder kronor. Antal bostadslägenheter i deras respektive innehav uppgår till mellan 2 500 och 22 000 lägenheter. Genomsnittligt innehav är beräknat till cirka 11 000 lägenheter.
Samtliga svaranden har angett som investeringsstrategi att bostäder är huvudsaklig sektor i fokus. Ungefär hälften anger att även handel ingår i strategin, medan en tredjedel också inkluderar kontor.
36 Majoriteten av de svarande anger som geografisk strategi Stockholm, Göteborg och Malmö. En tredjedel av de svarande investerar över hela Sverige, medan resterande enbart investerar från Mälardalen och nedåt i landet. De flesta fokuserar på storstadsregioner, en del på mindre eller medelstora städer. Det finns svar som tyder på att investeringar på mindre orter är beroende av framför allt pendlingsmöjligheter samt tillväxten på orten.
Gällande investeringshorisont anger mer än 50% att de vanligen investerar med en ursprunglig målsättning om att äga i mellan 5 och 15 år. Två svarande anger en
investeringshorisont på mer än 20 år. Endast en svarande anger en investeringshorisont på 0-2 år, men anger som förklaring att strategin avser utvecklingsprojekt med avyttring efter
färdigställande. Köper man bostadsfastigheter i utvecklingssyfte är horisonten generellt sett kortare.
Knappt hälften av de svarande anger att det är vanligt att man säljer tidigare än enligt ursprunglig investeringshorisont. Förklaringen är externa faktorer; främst att man blir
erbjuden ett bra pris. På frågan om det är vanligt att man säljer enkom till följd av att man blir erbjuden ett högt bud svarar två tredjedelar att detta är ett vanligt eller mycket vanligt
förekommande.
Angående storleken på investeringen verkar det vara väldigt varierande, men det som nämns som viktigt i sammanhanget är att inneha tillräcklig volym per ort för att kunna bygga upp en välfungerande och lönsam förvaltningsorganisation. Detta kan röra sig om mellan 500 och 1000 lägenheter inom en och samma ort. På frågan om prisnivå anges av flertalet att man söker en relativt hög avkastning, i vissa fall högre än dagens nivåer på många orter. Exempelvis Stockholm anges som för dyrt i dagsläget, av fler än en tillfrågad investerare. Många är dock villiga att betala ett högre pris om det finns utvecklingspotential, t ex potential att så småningom omvandla hyresrätterna till bostadsrätter.
Faktorer som anges som mest viktiga vid beslutsfattande inför förvärv av en bostadsfastighet är läget, priset och utvecklingspotentialen. Även geografisk spridning är viktig i
sammanhanget. Som oviktig faktor anges oftast sektorspridning. Förvaltningsbehovet och byggnadernas skick anges som viktigt eller mycket viktigt i ungefär lika många fall som det anges som oviktigt i sammanhanget. De investerare som anger att förvaltningsbehovet är viktigt kan delas in i två grupper; de som gärna avstår från fastigheter med hög
förvaltningsgrad respektive de som anser att förvaltningsbehov kan bidra till intressant utvecklingspotential och en potentiell framtida hyreshöjning. Flera anger att det är en prioriterad fråga att inte investera i fastigheter som präglas av eftersatt underhåll eller i fastigheter belägna i områden som klassas som tunga när det gäller löpande förvaltning och skötsel.
På frågor som rör köp av specifika fastigheter eller bestånd, som har kunnat ställas via intervjuer, framkommer att geografisk spridning är en viktig faktor. Flera har förvärvat fastigheter på orter där de redan är etablerade, för att man vill bygga på befintligt bestånd och
37 växa på den aktuella orten eller för att man redan känner orten och känner sig trygg med förväntad tillväxt. En del förvärv och avyttringar verkar vara tillfälligheter som har sin grund i någon extern faktor eller att man köper eller säljer ett bestånd för att det finns ett egentligt intresse att förvärva eller avyttra ett annat bestånd som ingår i någon form av paketlösning. På frågan om vilken typ av aktör som vanligtvis är säljare till bostadsfastigheter svarar 80% allmännyttiga bolag och publika bolag. Ungefär hälften svarar att även privata bolag är vanliga på säljsidan.
Faktorer som anges som mest viktiga inför avyttring av en bostadsfastighet är främst priset, men också att frigöra kapital, hög förvaltningsgrad och problem i beståndet. Angående det sistnämnda anger samtidigt flertalet investerare att de aldrig avyttrar enbart till följd av
problem i beståndet, utan att andra faktorer väger högre. Det är vanligt att en fastighet eller ett bestånd säljs tidigare än planerat till följd av ett högt bud. I övrigt görs löpande utvärdering under innehavsperioden för att avgöra när det är som mest lämpligt att sälja.
Mindre viktiga faktorer vid avyttring är, enligt de svarande, sektorspridning,
makroekonomiskt läge och strategiskifte inom organisationen. Det verkar inte särskilt vanligt att man väljer att sälja av bostadsfastigheter i förmån för en annan typ av fastigheter till följd av makroekonomisk utveckling.
4.2 Empirisk studie - Kommunala bolag
4.2.1 Syfte
Studien som riktar sig till kommunala bolag har genomförts för att få en uppfattning om deras motiv till försäljning av allmännyttiga hyresbostäder. Enkäter har sänts ut till kommunala bostadsbolag med frågor om motiv till försäljning, men även frågan om det har förekommit att man köpt tillbaka tidigare sålda objekt. Utöver enkätstudien har en intervju genomförts med SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. Intervjun har gjorts i syfte att erhålla information om de kommunala bolagens motiv från en tredje part samt få deras syn på ökningen av kommunala försäljningar.
4.2.2 Urval
Enkäter har sänts ut till 30 slumpvis utvalda kommunala bostadsbolag. Kommunerna är av olika storlek till yta och befolkningsmängd och är geografiskt spridda över hela landet. Intervju har förts med Sophia Mattsson-Linnala som är CFO på SABO.
4.2.3 Resultat av enkätstudie
