Hyrköp av fast egendom
– ett giltigt förvärv av fastighet?
En studie av hyrköpets innebörd och rättsverkningar
Magisteruppsats inom fastighetsrätt
Författare: Wibeke Sorling
Handledare: Åsa Skoglund
Magisteruppsats inom fastighetsrätt
Titel: Hyrköp av fast egendom – ett giltigt förvärv av fastighet? En studie av hyrköpets innebörd och rättsverkningar
Författare: Wibeke Sorling
Handledare: Åsa Skoglund
Datum: 2009-12-17
Ämnesord Hyrköp, förvärv av fast egendom, formkrav, Jordabalken, optioner, avtalsvillkor, leasing av fast egendom, culpa in contrahendo
Sammanfattning
Hyrköp av fast egendom är en relativt ny företeelse på fastighetsmarknaden. Hyrköpet innebär att en hyresgäst träffar hyresavtal med ett bostadsbolag som erbjuder en hyrköpsmodell och avtalet kombineras med en optionsrätt. Optionsrätten innebär att hyresgästen, ”hyrköparen”, ges en rätt att inom optionstiden förvärva fastigheten i fråga.
Sedan länge har fastighetsrätten i Sverige varit kringgärdat av formkrav. Formkravets primära syfte har varit att inte belasta köpare och säljare mer än nödvändigt men tvinga parterna till att reglera vissa minimikrav för att ett giltigt fastighetsförvärv skall komma till stånd. Bakgrunden till reglerna utgörs av att det från allmän synpunkt är angeläget att avtal inte förbinds med villkor, som medför osäkerhet och oreda i äganderättsförhållanden. Det fastighetsrättsliga formkravet har medfört att utfästelser om framtida försäljning av fast egendom sedan länge varit ogiltiga i svensk rätt. Vad gäller hyrköpet innebär den optionsrätt som avtalas i samband med hyresavtalet att bostadsbolaget gör en utfästelse om framtida försäljning. Eftersom sådana utfästelser generellt anses ogiltiga utreder denna uppsats rättsverkningarna av att sådan utfästelse de facto avtalas vid ett hyrköp. Författaren ställer sig sålunda frågan huruvida hyrköpet kan ges någon rättslig relevans, om inte inom fastighetsrätten men inom andra rättsområden som aktualiseras av hyrköpet? Bakgrunden till att författaren velat utredda nämnda frågeställning utgörs av att hyrköpet tillsynes ställer förfördelad part vid en tvist utan tillämpliga regelverk för utrönandet av en specifik rättsverkan. Författaren har sålunda velat utreda gällande rätt för hyrköpet utifrån ett ”tvisteperspektiv” för att påvisa den reella situation avtalsparterna står inför vid ett hyrköp.
En empiri har genomförts för att låta bostadsbolag som erbjuder hyrköp belysa de anledningar till att hyrköpsmodeller lanseras och hur lanseringen till dags dato fungerat.
Författarens omfattande rättsutredning av fastighetsrätt, optionsrätt, avtalsrätt och skadeståndsrätt har tillsammans med empirin lett fram till författarens slutsatser kring hyrköpet. Författaren anser att det krävs en översyn av gällande fastighetsrätt från lagstiftarens sida. I avvaktan på lagstiftarens respons bör vidare fastighetsbolag och privatpersoner, i framtiden avstå ifrån att tillämpa modellen då hyrköpet rättsligt utgör ett i hög grad osäkert fastighetsförvärv.
Förord
Ett första spörsmål värt att beröra är att ämnesvalet för uppsatsen berör såväl juridiska som praktiska frågeställningar. Det kan sålunda konstateras att ämnesvalet givit författaren extra drivkraft vad gäller den utredning som uppsatsen erfordrat.
En del av denna drivkraft har haft grund i den uppmuntran och det stöd som författaren erhållit från sin handledare. Författaren vill därför först och främst tacka sin handledare Åsa Skoglund. Med sin gedigna kunskap och sin erfarenheter av det praktiska rättslivet har hennes synpunkter och kommentarer stimulerat en omfattande källforskning och en väl genomarbetad uppsats med djupgående analyser av den avtalsrättsliga aspekten av fastighetsmarknadens senast affärsmodell ”hyrköp av fast egendom”.
Författaren vill även framföra ett hjärtligt tack till AB Stångåstaden och Örebrofastigheter AB som deltagit i den empiri som författaren utfört. Deras medverkan har tillfört utredningen praktiska perspektiv och medfört intressant samt värdefull substans till uppsatsen.
Författaren vill slutligen tacka Elin Stom och Camilla Windirsch för goda råd och hjälp vid de opponeringstillfällen som skett under hösten 2009.
Jönköping December 2009
Innehåll
1
Inledning ... 1
1.1 Bakgrund ... 1
1.2 Syfte ... 3
1.3 Metod och material ... 3
1.3.1 Metod och hantering av material ... 3
1.3.2 Metodproblem ... 5
1.3.3 Empiri ... 7
1.3.4 Motivering av valet för uppsatsens uppbyggnad ... 8
1.4 Avgränsningar ... 9
1.5 Disposition ... 11
2
Modellen hyrköp av fast egendom ... 13
2.1 Hyrköpets beståndsdelar ... 13
2.1.1 En hyresrätt ... 13
2.1.2 Ett optionsavtal ... 13
2.1.3 Ett förvärv av fastighet ... 13
2.2 En metaforisk jämförelse av fastighetsköp och hyrköp... 14
2.3 Sammanfattande kommentarer ... 14
3
Förvärv av fast egendom ... 16
3.1 Inledning ... 16
3.2 Det grundläggande formkravet ... 16
3.3 Villkorade fastighetsköp ... 18
3.4 Äganderättsövergången och lagfartens betydelse ... 20
3.5 Utfästelser om framtida försäljning av fast egendom... 21
3.6 Rättsverkan av ogiltiga fastighetsköp och handpenningavtalets funktion ... 22
4
Optionsavtalet vid hyrköp ... 24
4.1 Inledning ... 24
4.2 Optionsavtalet – en jämförelse med köp och hyra ... 25
4.3 Optionsavtal i praxis och praktiken i fastighetsrättsliga samt hyresrättsliga sammanhang ... 26
4.4 En jämförelse mellan optioner å ena sidan och föravtal och ”letters of intent” å andra sidan i doktrin ... 28
5
Avtalsrättsliga regler som aktualiseras av hyrköpet ... 30
5.1 Inledning ... 30
5.2 Ogiltighetsreglerna innebörd ... 30
5.2.1 Svek, ocker och rättshandling som strider mot tro och heder ... 31
5.2.2 Generalklausulen i 36 § AvtL ... 33
5.2.3 Oskäliga avtalsvillkor i konsumentförhållanden ... 35
5.2.4 Oskäliga avtalsvillkor mellan näringsidkare ... 37
5.2.5 Kort om tolkningsprinciper vid tillämpning avtalsvillkorslagarna ... 37
5.3 Ogiltighetsreglernas och avtalsvillkorslagarnas förhållande till JB ... 38
6
Förutsättningsläran ... 40
6.1 Inledning ... 40
6.2 Förutsättningsläran som rättsprincip ... 41
6.3 Förutsättningslärans förhållande till JB ... 42
6.4 Kort om förutsättningslärans relation till optionsavtal ... 43
6.5 Förutsättningslärans relation till avtalsrättsliga ogiltighetsregler ... 44
7
Rätt till skadestånd vid uteblivet köp ... 47
7.1 Inledning ... 47
7.2 Ren förmögenhetsskada i svensk skadeståndsrätt ... 47
7.3 Skadeståndsrättslig princip som kan åberopas för ren förmögenhetsskada ... 49
7.3.1 Klandervärt beteende vid ingående av avtal ... 49
7.3.2 Vad kan ersättas vid klandervärt beteende vid ingående av avtal ... 50
7.4 Några ytterligare spörsmål om skadestånd i fastighetsrätten ... 51
8
Den fortsatta framställningen i relation till empiri
och analys ... 54
8.1 Inledning ... 54
8.2 Problematiken kring hyrköpet ... 54
9
Empiri ... 55
9.1 Inledning ... 55 9.2 Örebrobostäder AB ... 55 9.3 AB Stångåstaden ... 5610
Analys ... 57
10.1 Definition av hyrköpsmodellen ... 5710.2 Hyrköp kontra fastighetsförvärv enligt JB ... 57
10.2.1Formkravets innebörd för hyrköpet ... 58
10.2.2Möjlighet till skadestånd enligt JB ... 60
10.2.3Slutsatser kring hyrköpets rättsliga relevans i relation till JB ... 62
10.3 Optionsavtalets rättsverkan ... 63
10.4 Kan avtalet göras gällande på andra grunder? ... 66
10.4.1Avtalsrättsliga ogiltighetsreglers inverkan på villkoren för hyrköpet ... 66
10.4.2Avtalsvillkorslagarna inverkan på hyrköpet ... 68
10.4.3Slutsatser kring hyrköpets relevans i relation till ogiltighet och oskäliga avtalsvillkor... 70
10.5 Ett åberopande av förutsättningsläran ... 71
10.6 Skadeståndsanspråk för culpa in contrahendo ... 73
10.7 Avslutande synpunkter ... 76
11
Slutsats ... 78
Figurer
Figur 1 Fastighetsförvärv enligt JB ... 14
Figur 2 Hyrköp av fast egendom ... 14
Bilagor
Bilaga 1 Exempel på Hyrköpsavtal ... 86Bilaga 2 Frågor vid utförd empiri ... 87
Bilaga 3 Örebrobostäder AB:s enkätsvar ... 88
Bilaga 4 AB Stångåstadens enkätsvar ... 89
Bilaga 5 PEAB Bostads ”Prova Bo”-koncept ... 90
Förkortningslista
ABL Aktiebolagslag (2005:551)
AVLK Lag (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden AVLN Lag (1984:292) om avtalsvillkor mellan näringsidkare
AvtL Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område
BRL Bostadsrättslag (1991:614) BrB Brottsbalk (1962:700)
EEG Europeiska Ekonomiska Gemenskapen
HD Högsta Domstolen
JB Jordabalk (1970:994)
jmf. Jämför
JT Juridisk Tidskrift vid Stockholms universitet kap. Kapitel (i notapparat och vid lagtexthänvisning) KöpL Köplag (1990:931)
m.m. Med mera
N.b. Nota bene
NJA Nytt Juridiskt arkiv avdelning I NJA II Nytt Juridiskt arkiv avdelning II
p. Punkt Prop. Proposition RH Rättsfall från Hovrätterna s. Sida SkL Skadeståndslag (1972:207) st. Stycke
SOU Statens offentliga utredningar SvJT Svensk Juristtidning
1
Inledning
Kapitlet innehåller en beskrivning av det ämnesområde som uppsatsen behandlar och dess syfte. Vidare innehåller kapitlet en motivering av den metod som författaren tillämpat, vilka metodproblem som uppkommit och vilka avgränsningar som författaren har gjort. Kapitlet avslutas med vald disposition för den fortsatta framställningen.
1.1
Bakgrund
AB Stångåstaden (Stångåstaden), Linköping, ett kommunägt bostadsbolag lanserade 2009 ett nytt koncept avseende boendeformer, ett såkallat hyrköp.1 Stångåstaden framför på sin hemsida att fördelarna med förfarandet utgörs bland annat av att köparen ges möjlighet att ”provbo” och kan avvakta bättre kreditgivningstider på grund av rådande ränteläge. Stångåstadens modell innebär att köparen hyr en lägenhet,2 och erhåller en option för att köpa bostaden till ett förbestämt pris under optionstiden om sju år. Väljer köparen att inte förvärva bostaden bor köparen kvar enligt hyresrättsliga regler. Bolaget nämner vidare möjligheten att lösa ekonomiska svårigheter, att nyinflyttade kan bekanta sig med Linköping och att ”hyrköparna” får utrymme för förändringar av familjeförhållanden som fördelar. 3
Örebrobostäder AB (Öbo) lanserade 2004 en hyrköpsmodell som utgick från ”hyr först – köp sedan”,4
ett nybyggnadsprojekt där en intresseanmälan fick lämnas in och en fördelning gjordes efter de ”köpoäng” som tilldelats enligt Öbo:s ordinarie bostadskö. Modellen skulle ge de boende ”möjlighet att pröva både boendeform och ekonomisk betalningsförmåga, och ta hänsyn till olika förändringar i familjens liv under en längre tidsperiod, innan de avgörande besluten måste tas om ett eventuellt köp av den villa familjen redan lever i”.5
Under de senaste två åren har den svenska fastighetsmarknaden varit starkt påverkad av den rådande lågkonjunktur som Sverige befinner sig i. Det har medfört att bostadsbolag och kommuner försöker finna andra boendeformer än de traditionella hyresrätterna, bostadsrätterna och småhusen. De koncept som ovan beskrivits bygger på hyrköpsmodeller.6 Hyrköpet innebär att en hyresrätt sammankopplas med ett optionsavtal som innehåller en rätt att i framtiden förvärva fastigheten7. Hyrköpet är oreglerat i lag, det saknas tillämplig definition och dess rättsverkningar är inte klarlagda. Hyrköp av fast egendom är en relativt ny företeelse på bostadsmarknaden. Däremot är ett utnyttjande av optionsavtal vid olika typer av försäljningar av fast egendom ingen
1 http://www.stangastaden.se/sokledigt/hyrkop/Pages/Hyrk%C3%B6p.aspx.
2 Läsaren bör uppmärksamma att lägenheten kan utgöra småhus men då situationen rör en hyresrätt faller
bostaden under lägenhetsbegreppet.
3 http://www.stangastaden.se/sokledigt/hyrkop/Pages/Hyrk%C3%B6p.aspx. 4
Se bilaga 3.
5 Se bilaga 3.
6 Även PEAB Bostad har lanserat en liknande modell som de kallar ”Prova Bo”,
http://www2.peabbostad.se/data/CFil/3M4RAU22/1N3KCTQM_q70_mFile_cmNone.pdf. Se bilaga 5.
nyhet på fastighetsmarknaden. Regeringen tillsatte i slutet av 1980-talet en utredning avseende frågor gällande leasing av fast och lös egendom, som tog sig namnet leasingutredningen.8
I Sverige pågick fastighetsleasing i hög omfattning vilket utreddes i ett delbetänkande.9 Fastighetsleasing eller fastighetsrenting utnyttjades i första hand för att frigöra kapital i bolag och utgör vanligen en finansieringsform som innebär att bolag säljer fast egendom till ett annat bolag, vanligen dotterbolag, sedan leasas fastigheten tillbaka enligt ett hyresavtal med rätt att köpa tillbaka egendomen genom att förvärva andelarna i bolaget, inte den fasta egendomen i sig.10
Leasingutredningen uppmärksammade flertalet problem som kan uppstå vid fastighetsförsäljningar innehållande optionsavtal eftersom det traditionella fastighetsförvärvet reglerat i 4 kap. Jordbalken (1970:994) (JB) utgör ett avtal med tillhörande formkrav.11 Utredningen framförde att det fanns en osäkerhet kring optionsvillkor vid olika former av fastighetsleasing vilket innebar att tydliga lagregler erfordrades.12 Leasingutredningens slutbetänkande innehöll däremot inget förslag avseende en civilrättslig reglering av optioner vid fastighetsleasing. Någon lagreglering avseende optioner för fast egendom kom således inte till stånd.13
Optionsvillkor är således ingen nyhet på den svenska fastighetsmarknaden. Hyrköpet som en variant av boendeform innehåller ett liknande moment av optionsrätt till den fasta egendomen som fastighetsleasingen. Även om hyrköpets karaktär inte ämnar likna fastighetsleasingen innehåller båda modellerna problem vad gäller osäkerheten kring giltiga optionsvillkor. Hyrköpsmodellen är som nämnts en relativt ny företeelse och har sålunda inte tillämpats i vidare utsträckning. Att modellen kan komma att tillämpas i mer betydande omfattning är dock en risk värd att uppmärksamma. Framförallt då kommunala bostadsföretag till dags dato tillsynes är inställda på att det finns ett behov av modellen.
Hyrköpet kan vid första anblick te sig som ett försök att kringgå JB:s regler avseende fastighetsförvärv vilket innebär att flera olika rättsområden aktualiseras. Lagregler avseende fastighetsförvärv, hyresrätt, optionsrätt och även avtalsrättsliga regler blir tillämpliga, vilket skiljer sig från det traditionella fastighetsförvärvet enligt JB. Trots att hyrköp av fast egendom saknar direkt tillämplig lagstiftning och rättslig definition, används konceptet i Sverige idag, vilket kan komma att medföra stora olägenheter för ”hyrköparna” och de bolag som erbjuder konceptet.
8 SOU 1994:120, s. 17. 9 SOU 1991:81. 10 SOU 1991:81, s. 20. 11 SOU 1991:81, s. 20. 12 SOU 1991:81, s. 20 jämte s. 24.
13 För läsare som är intresserade av diskussionen kring fastighetsleasing och dess giltighet hänvisar
författaren till Bergström, L, Fastighetsleasing – en ny finansieringsform, Skrifter från Juridiska fakulteten i Uppsala nr 18, Nerep, E, Sale and leaseback av fast egendom – obligationsrättsligt, sakrättsligt och skatterättsligt giltighet, Svensk skattetidning 1989 s. 299 ff & Helander, B, Något om giltigheten av sale and lease back av fast egendom, JT 1989-90 s. 435 ff.
1.2
Syfte
Uppsatsens syfte utgörs av att definiera fenomenet hyrköp och att avgöra huruvida hyrköpet utgör ett giltigt fastighetsförvärv samt vilka rättsverkningar modellen aktualiserar genom att utreda och analysera gällande rätt utifrån befintliga rättskällor. Uppsatsen syftar även till att söka avgöra huruvida skadeståndsrättsliga regler kan tillämpas i det fall hyrköpet inte kan göras gällande.
1.3
Metod och material
1.3.1 Metod och hantering av material
Uppsatsen utgår i grunden från en rättsdogmatisk metod vilket innebär att juridikens rättskällor utreds efter deras dignitet.14 Vad gäller hyrköp av fast egendom är dess innebörd ej definierat i vare sig lagtext, förarbeten, praxis eller doktrin, men det torde utgöra en hybrid av en del hyresrätt, en andra del optionsrätt och en tredje del fastighetsförvärv.15 Detta har medfört att flera rättsområden har fått utredas för att ge hyrköpsfenomenet dess ram. Avsaknaden av direkt tillämplig lagstiftning har vid några tillfällen medfört att den rättskälla som tillerkänts högst dignitet efter lagtext varierat från den traditionella tillämpningen av rättsdogmatisk metod. En traditionell juridisk metod har sålunda sina begränsningar i relation till uppsatsens syfte. Den metod som tillämpats behöver således motiveras mer ingående.
Lagtext tillmäts störst betydelse i uppsatsen eftersom en analys och en strukturering av relevant lagtext ger uppsatsen dess ram. Eftersom området är oreglerat måste rättskällorna och deras inverkan eller eventuella inverkan på hyrköpet bedömas. Störst relevans har tillsynes JB och Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (AvtL). Även ändra förmögenhetsrättsliga regelverk, främst sådana hänförliga till skadeståndsrätten har tillämpats och har varit av stor betydelse för att påvisa en del av uppsatsens syfte, nämligen hyrköpets rättsverkningar. JB:s förarbeten har använts för att påvisa bakgrunden till den komplexa fastighetsrätten och anledningen till att formkraven är tvingande. Förarbeten inom andra rättsområden, främst förmögenhetsrätten, har i första hand använts för att föra fram rättspolitiska motiv till gällande rätt. För att påvisa värderingar av olika rättsregler har förarbetena studerats genom rättshistorisk och rättsjämförande studie, framförallt för att få en bild av de lösningar som tillämpats och huruvida de fungerat.16 Statens offentliga utredning avseende fastighetsleasing,17 har använts för att påvisa förekomsten av optionsavtal i samband med hyra och köp av fast egendom, låt vara att hyrköpet av fast egendom är en relativt ny företeelse på fastighetsmarknaden.
14
Lehrberg, B, Praktisk Juridisk Metod, s. 38.
15
Hyrköpet utgör inget kreditköp även om vid första anblick fenomenet synes innehålla några av kreditköpens kännetecken. Hyrköpet kan nämligen inte betraktas som en form av kreditköp eftersom hyrköpet innefattar fast egendom, se 3 § Konsumentkreditlag (1992:830), jmf prop. 1976/77:123, s. 158 och 1 § 1 st. och 2 § 1 st. Konsumentköplag (1990:932) samt prop. 1989/90:89, s. 59.
16 Lehrberg, B, Praktisk Juridisk Metod, s. 38. 17 SOU 1991:81.
De rättsfall som har använts belyser uppsatsens frågeställningar och har i vissa fall varit avgörande för utrönandet av en specifik rättsverkan. Varken Högsta Domstolen (HD) eller underinstanserna har avgjort ett fall som innefattat ett konkret hyrköp av fast egendom. Däremot har domstolarna avgjort fall som varit behjälpliga vid belysandet av hyrköpets innebörd. Rättsfallen behandlar således bland annat fastighetsrättsliga konsekvenser av villkorade fastighetsköp, utfästelser om framtida försäljning av fastighet och skadeståndsrättsliga samt avtalsrättsliga rättsprincipers relevans i praxis. Den doktrin som använts har mestadels utgjorts av rent fastighetsrättsliga verk. Övrig doktrin behandlar olika delar av förmögenhetsrätten. I många avseenden har doktrin givits högre rättskällevärde än vid en traditionell rättsdogmatisk metod på grund av avsaknaden av direkt tillämpliga rättsregler för hyrköpet. Författaren har löst detta genom en strävan efter att lyfta fram flera åsikter, för respektive emot olika spörsmål som hyrköpet aktualiserar. Vissa av författarna till den doktrin som använts är vidare väl erkända inom rättsvetenskaplig forskning, vilket medför att de kan tillmätas ett, i viss mån, högre rättskällevärde. Den doktrin som använts har rent åldersmässigt ett brett spann. Äldre doktrin tillmäts dock högt rättskällevärde främst eftersom både fastighetsrätten och den grundläggande förmögenhetsrätten har gamla anor. För området optionsrätt tillmäts 1984års Nordiska Juristmöte,18 avseende letters of intent viss betydelse för att på ett tydligt vis klargöra rättspolitiska åsikter som förts fram i doktrin avseende optionsbegreppet.19
Vad gäller artiklar har de använts med viss försiktighet för att undvika att uppsatsen på något sätt påverkas av artikelförfattarens eventuella subjektivitet. Användandet av artiklar faller inom ramen för rättsdogmatisk metod,20 men även om artikelförfattares åsikter medför att ett mycket brett område kan belysas ur ett rent teoretiskt perspektiv måste sådana åsikter granskas med ett kritiskt öga. Åsiktsbildning på det rättsvetenskapliga området kan vidare ligga till grund för rättspolitisk argumentation. Utgångspunkten för uppsatsen är således, givetvis, en solid teoretisk bas med en ändamålsbaserad strukturering av det källmaterial som använts. Ett sådant rättsvetenskapligt synsätt medför att rättsläget för hyrköp av fastighet har kunnat bedömas och systematiserats de lega lata. Utredningen kommer dock att visa att teorin, som i många andra fall, inte alltid sammanfaller med praktisk tillämpning vilket medför att det finns ett behov av en bedömning av rättsläget de lege ferenda. För utredningen tillmäts vidare handelsbruk och sedvänja ett någorlunda starkt rättskällevärde framförallt vad gäller framtida applicering av modellen vid kommunala nybyggnationer och boendealternativ.
Vidare, vad gäller den teoretiska grunden för uppsatsen, har denna fokuserats till hyrköpets giltighet. Författaren har således valt att inte presentera en allt för omfattande deskriptiv upprepning av gällande rätt avseende teoretiska grunder inom fastighetsrätt och förmögenhetsrätt. Författaren har undvikit detta för att inte betunga uppsatsen med material som är klarlagt och utrett av åtskilliga författare i flertalet verk. Författaren har
18 Forhandlingene ved Det 30. nordiske juristmøtet, Oslo 15.-17. August 1984.
19 Författaren vill påminna om att optionsavtal i andra sammanhang än fastighetsrättsliga och
hyresrättsliga har tydligare innebörd och betydelse, exempelvis inom börsrätten.
genom detta tillvägagångssätt fört fram relevanta frågeställningar för hyrköpet för att knyta an till avtalsrättsliga ogiltighetsregler, förutsättningsläran, och slutligen skadeståndsrätt senare i uppsatsen.
Författaren har för att läsaren tydligt skall kunna följa författarens resonemang valt att göra en metaforisk jämförelse av ett fastighetsförvärv enligt JB och ett fastighetsförvärv med hyrköpsmodellen.
Angående terminologin måste framföras att hyrköp ej utgör ett vedertaget juridiskt begrepp. Författaren vill även uppmärksamma att den terminologi avseende hyrköpsmodellen, ”...en hybrid av en del hyresrätt, en andra del optionsrätt och en tredje del fastighetsförvärv”, som används i uppsatsen är författarens egen definition. ”Hyrköpare” respektive ”hyrsäljare” används genomgående för att förklara partsrelationen vid ett hyrköp.
1.3.2 Metodproblem
Eftersom forskningsuppgiften i första hand utgörs av att utreda rättsområdet och dess källmaterial på så sätt att giltigheten av ett hyrköp går att analysera medför detta vissa metodproblem. Ett av rättsområdets problem utgörs av att hyrköpsbegreppet i allmänhet och användningen av begreppet vid fastighetsköp i synnerhet, är relativt respektive helt oreglerat. Detta har dock författaren löst med en utarbetning av en terminologi som är lämplig i jämförelse med den praktiska tillämpningen av konceptet.21
Civilrätten är vad gäller lagstiftning inte fullständig eller heltäckande.22 Vidare utgör förmögenhetsrätten det område där lagstiftningen i högsta grad saknar allomfattande regler. Det finns däremot utförliga utfyllande regler och i vissa fall tvingande regler för vissa avtalstyper. Emellertid är flertalet frågor obesvarade vilket innebär att det, vid tillämpningen av en lagregel kan uppstå viss tvekan. I många fall innebär det att en teleologisk tolkning görs, ett fastställande med hänsyn till ändamålet med lagstiftningen i anknytning till i samhället accepterade värdeområden.23 Lagtolkning kan däremot vara influerad av andra faktorer så som sedvana eller handelsbruk.24 Författaren har tidigare framfört att handelsbruk och sedvänja tillmäts viss betydelse i uppsatsen. Exempelvis får framföras att AvtL stadgar att lagen endast skall gälla till efterrättelse då annat ej följer av handelsbruk och annan sedvänja.25 Författaren har därför tagit hänsyn till den praktiska tillämpningen av hyrköpsmodellen vid utrönandet av dess giltighet. Problemet med handelsbruk och sedvänja utgörs dock av att domstolar inte ha någon skyldighet att beakta dessa instrument.26 Detta bör läsaren ha i åtanke under läsningens gång.
Vidare bör framföras att avsaknaden av direkt tillämplig lagstiftning för hyrköpet medför att analogier erfordras, eftersom även då regler saknas eller då reglerna inte ger
21 En hybrid av en del hyresrätt, en andra del optionsrätt och en tredje del fastighetsförvärv. 22 Lehrberg, B, Praktisk Juridisk Metod, s. 152.
23 Peczenik, A, Juridikens metodproblem, s. 150. 24
Peczenik, A, Juridikens metodproblem, s. 136.
25 1 § 2 st. Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (AvtL). 26 Peczenik, A, Juridikens metodproblem, s. 137.
vägledning i en viss situation, finns det vanligen prejudikat eller lagregler som avgör samma fråga i andra sammanhang.27 En sådan metod medför dock svårigheter när det gäller bedömningen avseende hur pass lika de olika situationerna är. Vanligen brukar utgångspunkten vara att rättsföljden skall vara densamma. Är rättsföljden en annan bör analogier tillämpas restriktivt.28 För hyrköpet kan således detta medföra vissa problem då modellen i vissa fall kan sägas vara ett sätt att undvika jordabalkens formkrav. Huruvida formkravet enligt JB och hyrköpet har åtskilda rättsföljder måste därför bedömas.
Vad gäller tillämpningen av praxis får följande anföras. Prejudikat utgörs oftast men inte uteslutande av de avgöranden som når högsta instans.29 Det finns rent uppenbara rimlighetskäl för att domstolar skall följa prejudikat så som att det bidrar till lagtolkningsunifomitet och att domstolarna undviker att behöva pröva alla skäl för och emot en viss tolkning på nytt.30 I uppsatsen används några rättsfall från underinstanser. Det bör dock påpekas att avsaknaden av prejudikat från överinstans kan innebära att överinstans i framtiden kan komma att avgöra saken annorlunda. Läsaren bör ha även detta i åtanke då författaren för fram olika eventualiteter vid tvist angående hyrköp av fast egendom.
Ett metodproblem vad gäller doktrin utgörs av att informationssökningen har varit något slumpmässig. Eftersom hyrköpet till största del är oreglerat har materialet som legat till grund för uppsatsen fått systematiserats efter ett mera praktiskt tillvägagångssätt än ett metodteoretiskt. Utgångspunkten har sålunda varit att genom en studie av doktrin i läroboksformat söka utreda området för att på så vis låta användandet av doktrin smalna av och innefatta mer specificerad doktrin, så som avhandlingar. Sålunda måste det anföras att tillgången på material för uppsatsen kom att vara något begränsad, åtminstone vad gäller direkt tillämpliga regelverk, vilket förvisso medfört att författaren behövt genomföra en bred metod- och materialgranskning. Härvidlag synes som flera delar av den allmänna förmögenhetsrätten har störst relevans. Dessa områden har i uppsatsen belyst gråzoner och gett författaren en mer praktisk inriktning avseende tillämpningen av materialet.
Vad gäller förusättningsläran skulle uppsatsen förlora sitt syfte i en allt för bred diskussion avseende principens tillämpning.31 Författaren har således valt att presentera begreppet i enlighet med Lehrbergs framställning32 med endast ett begränsat antal synpunkter från i övrig doktrin framförda åsikter om principens inverkan på ogiltighet och dess tillämplighet i allmänhet. Att Lehrberg framställning givits så pass stort utrymme anses dock inte medföra några större metodproblem då dennes framställning får sägas inneha hög dignitet inom rättsvetenskaplig forskning.
27 Lehrberg, B, Praktisk Juridisk Metod, s. 154. 28 Lehrberg, B, Praktisk Juridisk Metod, s. 154. 29
Peczenik, A, Juridikens metodproblem, s. 121.
30 Peczenik, A, Juridikens metodproblem, s. 122.
31 Förutsättningsläran har nämligen inget generellt accepterat tillämpningsområde, se avsnitt 6.1. 32 Lehrberg, B, Förutsättningsläran: allmänna betingelser för möjligheten att frånträda rättshandlingar
1.3.3 Empiri
Traditionell juridisk metod är inte alltid ett ändamålsenligt instrument för en utredning som avser en problemställning som faller utanför gällande rätt.33 Ett lämpligt komplement till en traditionell juridisk analys utgörs av empiri. Empiri kan utföras med fokus på de rättsregler som ämnas studeras men kan även ha som utgångspunkt att belysa ”verkligheten”, sålunda undersöks exempelvis ett faktiskt förhållande eller en samhällsföreteelse. Sådan empiri och en analys av rättsregler går då med fördel hand i hand.34 Den empiri som utförts i denna forskningsuppgift har en deduktiv undersökningsansats,35 då en materialgranskning har skett i första hand och sedan har empiri använts för att utröna huruvida teori sammanfaller med praktik.36 Genom utförd empiri har författaren kunnat bedöma hyrköpet ur ett perspektiv som berör normbildning inom näringslivet, det vill säga genom handelsbruk och sedvänja. Empirin får således en högre dignitet eftersom rättsordningen erkänner handelsbruk och sedvänja som en självständig rättskälla.37 Författaren vill dock särskilt understryka att endast representanter från två bostadsbolag som lanserat hyrköpsmodellen deltar i denna empiri av mindre skala. Anledning till detta är för att en alltför omfattande empirisk studie faller utanför uppsatsens ram och utvalda bolag har haft varierande framgång med modellen vilket förefaller sig ge varierade svar. Vidare har andra tillfrågade bolag valt att inte ställa upp.
Författaren har efter materialgranskningen tagit beslutet att utföra en undersökning, i mindre skala, via Internet,38 där ett utformat frågeformulär bifogas ett e-brev till dem som deltar i undersökningen. En av fördelarna med ett frågeformulär utgörs av att de ger standardiserade svar då respondenterna får samma frågor, inga variationer av svar erhålls sålunda genom interpersonella faktorer.39 Hittills har ingen studie direkt visat att frågeformulär via Internet skulle ha någon förvrängande effekt på den information som erhålls från respondenterna.40 Emellertid kan frågeformulär medföra problem vad gäller snedvridna svar på så sätt att de utformade frågorna snarare speglar författarens än respondenternas synsätt på området som frågan rör. Författaren har därför valt att hålla frågorna så korta som möjligt, med en tydlig uppdelning. För empirins syfte, att föra fram anledningen till att hyrköpsmodellen lanserats, är denna undersökningsmodell
33 Sandgren, C, Om empiri och rättsvetenskap, del I, JT, s. 728. 34 Sandgren, C, Om empiri och rättsvetenskap, del I, JT, s. 1042. 35 Patel, R & Davidson, B, Forskningsmetodikens grunder, s. 23. 36
Induktiv undersökningsansats vilken är den andra tillgängliga metoden för en dylik undersökning, utgår däremot från det motsatta, där undersökningen sker i ett första skede och insamlad information ligger till grund för teoribildning, Patel, R & Davidson, B, Forskningsmetodikens grunder, s. 24.
37 Bernitz, U, Heuman, L, Leijonhufvud, M, Seipel, P, Warnling-Nerep, W, Vogel, H.H, Finna Rätt –
juristens källmaterial och arbetsmetoder, s. 150.
38 Denscombe, M, Forskningshandboken – för småskaliga forskningsprojekt inom
samhällsvetenskaperna, s. 27.
39 Denscombe, M, Forskningshandboken – för småskaliga forskningsprojekt inom
samhällsvetenskaperna, s. 226.
40 Denscombe, M, Forskningshandboken – för småskaliga forskningsprojekt inom
lämplig trots de få problem som den medför. Författaren har även för att stimulera svarsfrekvensen och för att respondenterna skall ge mer uttömmande svar, kontaktat dem personligen innan undersökningen.41 Vid utformandet av frågeformuläret har författaren tagit hänsyn till att frågorna skall ge författaren en möjlighet till en rimlig analys i relation till syftet med uppsatsen. Sålunda har författaren endast tagit med sådant som är av direkt relevans till syftet, något annat tillvägagångssätt vore kontraproduktivt.42
Att tillämpa på förhand upprättade frågor medför vissa metodproblem. Vissa frågor kan te sig vara av ledande karaktär eller rent av för byråkratiska för att ett rättvist svar skall kunna ges.43 Ett annat metodproblem utgörs av att respondenten kan sakna kunskap för att besvara vissa frågor.44 Författaren har vid tolkningen av respondenternas svar tagit hänsyn till dessa problem.
Frågorna utgör öppna frågor,45 men har begränsats på så sätt att ämnesområdet i fråga inte skall kräva uttömmande svar. Det medför förvisso att svaren får viss begränsad betydelse för analysen, men eftersom uppsatsens fokus ligger på hyrköpets giltighet och inte på en empirisk studie, faller en alltför omfattande undersökning utanför uppsatsens ram. En enkät med kvalitativ inriktning, har valts eftersom det förefaller vara bäst lämpat för uppsatsens syfte, framförallt förefaller sig en sådan inriktning medföra att författaren med lätthet kan identifiera samband mellan respondenternas svar,46 och deras relation till teorin som författaren fört fram i uppsatsen.
Tillförlitligheten till den information som insamlas måste vidare alltid granskas kritiskt.47 I förevarande fall är det viktigt att påpeka att de personer som intervjuas är direkt eller indirekt inblandade i lanseringen av hyrköpsmodellerna, vilket medför att svaren kan vara direkt subjektiva. Vad gäller validitet, medför subjektiviteten att svaren medför att trovärdiga slutsatser endast kan dras, i huvudsak, vad gäller anledningarna till och på vilket sätt de intervjuade bolagen introducerat hyrköpsmodellen.48
1.3.4 Motivering av valet för uppsatsens uppbyggnad
Vad gäller uppsatsens uppbyggnad måste följande förtydligas. Författaren har valt att presentera hyrköpet med utgångspunkt i lex specialis, JB, för att det sålunda skall vara klarlagt under den fortsatta läsningens gång vad som utgör ett giltigt fastighetsförvärv enligt JB. Då hyrköpet vid första anblick kan anses innehålla ett försök till att kringgå
41 Denscombe, M, Forskningshandboken – för småskaliga forskningsprojekt inom
samhällsvetenskaperna, s. 28.
42 Denscombe, M, Forskningshandboken – för småskaliga forskningsprojekt inom
samhällsvetenskaperna, s. 216.
43 Patel, R & Davidson, B, Forskningsmetodikens grunder, s. 74 f. 44 Bell, J, Introduktion till forskningsmetodik, s. 142.
45
Bell, J, Introduktion till forskningsmetodik, s.138.
46 Denscombe, M, Forskningshandboken – för småskaliga forskningsprojekt inom
samhällsvetenskaperna, s. 373 f.
47 Bell, J, Introduktion till forskningsmetodik, s. 117. 48 Bell, J, Introduktion till forskningsmetodik, s. 118.
JB:s regler utgör fastighetsrätten lämplig utgångspunkt för utredningen och följaktligen kommer området att behandlas genomgående i uppsatsen. Författaren presenterar sedan optionsavtalet, eftersom detta avtal reglerar rätten till att förvärva fastigheten i fråga. Sedan har författaren valt att presentera mer generell lagstiftning och rättsgrundsatser, för att kunna besvara uppsatsens syfte. I övrigt vill dock författaren påvisa den reella situation som ”hyrköparen” och ”hyrsäljaren” står inför, vilket innebär att läsaren skall kunna följa en rättsutredning avseende vad som kan inträffa då en tvist uppstår avseende hyrköpet. Därför presenteras en mer ingående studie angående tillämpliga sanktionsmöjligheter enligt skadeståndsrätten för att i analysen kunna påvisa hyrköpets rättsverkningar i det fall ett hyrköp skulle visa sig vara ogiltigt och inblandade parter lider skada därav.
1.4
Avgränsningar
Den generellt största avgränsningen utgörs av att hyrköpet endast utreds med avseende på en situation då parterna inte är överens. Att parterna själva kan upprätta köpeavtal och genomföra hyrköpet, då de är överens, bortses således ifrån.
Uppsatsen tar vidare sikte på en analys av huruvida avtal om framtida förvärv är giltiga och huruvida det föreligger några sanktionsmöjligheter för inblandade parter snarare än att uttömmande presentera de rättsverkningar som ett hyrköp eventuellt kan medföra. Äktenskapsrättsliga och samborättsliga frågeställningar utgör exempel på lämpliga avgränsningar. Då hyrköpet består av en del hyresrätt kan i det fall skilsmässa eller separation är för handen rätten till att sitta kvar i hyresrätten i en hyrköpssituation få konsekvenser värda att uppmärksammas. Dessa spörsmål behandlas däremot ej i uppsatsen.
Vidare kan hyrköpet medföra flertalet skatterättsliga problem vad gäller exempelvis renoveringar,49 då det kan uppkomma frågeställningar avseende äganderätten och således förfoganderätten över den fasta egendomen. Utöver detta finns det flera obligationsrättsliga frågeställningar och konsekvenser för ett hyrköp som författaren avgränsat utredningen ifrån eftersom det medför att studien blir för omfattande.
Sakrättsliga spörsmål berörs ej i någon större utsträckning än vad som är nödvändigt för att besvara uppsatsens syfte. Äganderättsövergången och lagfartsinstitutet belyses i det fastighetsrättsliga avsnittet för att påvisa dess koppling till formkravet. Författaren vill dock påpeka att flertalet sakrättsliga frågeställningar kan uppstå vid hyrköp, ett utredande av dessa konsekvenser är självfallet angeläget men faller utanför uppsatsen ram.
Författaren har således gjort flertalet avgränsningar avseende de konsekvenser som hyrköpet medför. Detsamma gäller eventuella fördelar som ett hyrköp skulle kunna medföra. Vid jämförelse med fastighetsleasing har detta institut flertalet redovisningsmässiga fördelar för näringsidkare,50 och således skulle det kunna anföras att hyrköpet medför liknande fördelar. Sådana eventuella fördelar diskuteras inte i någon utförligare mån förutom vad som framkommer ur genomförd empiri.
49 Exempelvis Ny- till- och ombyggnad enligt avdrag i 44 kap. 13-14 §§ inkomstskattelag (1999:1229)
vid försäljning av fast egendom.
Vad gäller hyresrätt och hyreslagen har följande avgränsningar gjorts. Även om hyrköpet innefattar en del hyresrätt har författaren valt att inte presentera hyresreglerna i 12 kap. JB. Hyresreglerna berörs endast i den mån det är nödvändigt för att påvisa eventuella slutsatser kring hyrköpets giltighet och dess rättsverkningar. Anledning till detta utgörs av följande resonemang. Hyresrätten som del av hyrköpet får anses utgöra det bakomliggande rättsförhållandet mellan ”hyrköpare” och ”hyrsäljare” och är således utgångspunkten. Ett hyresförhållande föreligger och således är 12 kap. JB direkt tillämpligt, vilket torde vara ostridigt. Författaren vill dock påminna om att delmomentet hyresrätt är en viktig del för förståelsen av hyrköp men den torde inte medföra några problem för hyrköpets giltighet. Därför har hyresrättslig praxis endast använts för att belysa frågeställningar i vissa kapitel.
Fastighetsleasing har endast använts för att påvisa att optionsvillkor inte är nytt inom fastighetsrätten, eftersom sådana förfaranden snarare utgör återköpslöften vid säkerhetsöverlåtelser och således inte direkt påverkar utredningen av hyrköpets giltighet. Däremot får således anföras att giltigheten av säkerhetsöverlåtelser i likhet med hyrköpet innehar ett osäkert rättsläge eftersom lagstiftning saknas, låt vara att det finns uttalanden som tyder på att sådana överlåtelser skulle kunna godtas trots reglerna i JB.51
Den optionsrättsliga delen av uppsatsen utgår bara från den begreppsanalys som uppsatsen erfordrar. Optionsavtal presenteras således endast utifrån en avgränsning mot köp och hyra, dess tillämpning i praktiken och diskussion i doktrin avseende dess innebörd.
Vad gäller de avtalsrättsliga frågeställningar som uppsatsen behandlar har vissa avgränsningar fått göras för att inte betunga uppsatsen. Avsnittet om avtalsrättsliga ogiltighetsregler sammankopplas med fastighetsrätten, vilket innebär att de ogiltighetsregler som inte torde vara av större vikt för utrönandet av hyrköpets giltighet ej kommer att behandlas. En utredning avseende förklaringsmisstag och förvanskning,52skenavtal,53 samt situationer då handlingar inte vederbörligen utgivits,54 får anses falla utanför uppsatsens ram. Detsamma gäller tvång och råntvång.55
Vad gäller skadeståndsrätten behandlas främst ren förmögenhetsskada och skadeståndsrättsliga principer för att klargöra eventuell rätt till skadestånd i kontraktsliknande,56 förhållanden. Eventuella avtalsklausuler om att skadeståndsrätten inte skall tillämpas vid hyrköp, eventuella friskrivningar från ansvar och försäkringar
51 Se exempelvis SOU 1991:81, s. 126 och RH 1998:34. 52 32 § AvtL.
53 34 § AvtL. 54
35 § AvtL.
55 28-29 § § AvtL.
56 Angående kontraktsliknande förhållanden måste dock anföras att vad begreppet kontraktsliknande
förhållanden innefattar är i svensk rätt inte fullt klarlagt, framförallt när det gäller skadeståndsansvaret omfattning i prekontraktuella och postkontraktuella sammanhang. Författaren hänvisar därför till Kleineman, J, Ren förmögenhetsskada: särskilt vid vilseledande av annan än kontraktspart, för vidare diskussion och hänvisningar.
bortses ifrån. 57 Förutsättningslärans inverkan på skadestånd har diskuterats i doktrin men kommer inte att behandlas.58
Läsaren bör även uppmärksamma att författaren tydliggjort vissa avgränsningar löpande i notapparaten. Författaren har valt detta angreppssätt för att inte betunga förevarande avsnitt i inledningskapitlet, framförallt då läsaren torde bli förvirrad av att uttömmande avgränsningar presenteras. Vidare ter det sig lämpligt att föra fram, i not, sådana avgränsningar som läsaren ändock bör ta i beaktande då utredningen avseende hyrköpet är tämligen komplicerad.
1.5
Disposition
Uppsatsens fortsätta framställning följer en lämplig disposition i relation till uppsatsens syfte. För att tydliggöra problematiken kring hyrköp innehåller kapitel två en kort beskrivning av hyrköpet för att ge läsaren en inblick i denna hybrid av en del hyresrätt, en andra del optionsrätt och en tredje del fastighetsförvärv. Uppsatsens efterföljande kapitel följer dock inte den struktur som presenteras i kapitel två.
Uppsatsens tredje kapitel kommer att behandla fastighetsköpet med fokus på formkrav och villkorade fastighetsköp samt villkorens giltighet. Det fjärde kapitlet beskriver den optionsrätt, det som utmärker hyrköpet, som ligger till grund för ”hyrköparens” rätt att förvärva fastigheten. Kapitel tre och fyra utgör således den teoretiska bas som innehåller regelverk som torde kunna tillämpas vid hyrköp och en begreppsanalys samt en beskrivning av de två delmoment som utgör uppsatsens grundläggande syfte.
I det femte kapitlet redogörs för de avtalsrättsliga ogiltighetsregler som torde vara tillämpliga i en hyrköpssituation. Kapitlet ämnar utreda huruvida avtalslagens ogiltighetsregler skulle kunna avgöra hyrköpets giltighet.
Kapitel sex innehåller en alternativ lösning av hyrköpets eventuella giltighet med en tillämpning av förutsättningsläran. I kapitel fem och sex har således författaren presenterat de avtalsrättsliga regler och grundsatser som torde kunna avgöra eventuell giltighet av hyrköpets villkor vid sidan av fastighetsrätten.
Då uppsatsens syftar till att belysa eventuella sanktionsmöjligheter utreder det sjunde kapitlet skadeståndsrättsliga rättsgrundsatser utanför fastighetsrätten som torde kunna tillämpas och vissa tydliggöranden avseende skadestånd enligt JB.
Det åttonde kapitlet har författats endast för att tydliggöra problematiken kring hyrköpet för att läsaren skall kunna tillgodogöra sig empiri och analys på ett tydligt sätt. Kapitlet sammanfattar föregående kapitel med frågeställningar som läsaren bör ha i beaktande inför efterföljande kapitel.
57 För en utförlig utredning av skadeståndsrätten hänvisas till Hellner, J & Radetzki, M,
Skadeståndsrätten eller Bengtsson, B & Strömbäck, E, Skadeståndslagen: en kommentar.
58 Förutsättningsläran tillämpas vanligen avseende avtalsbundenhet och avgör huruvida ogiltighet kan
uppstå utanför AvtL:s bestämmelser, exempelvis då uppsåt inte kan påvisas. Som ovan framförts kan skadestånd utgå på rent kontraktsrättsliga grunder men även förutsättningsläran kan komma att ha viss inverkan avseende skadeståndsanspråk då Högsta domstolen (HD) i NJA 1985 s. 178 uttalade att avtalet i fråga var ogiltigt på grund av ”oaktsamt vilseledande”. Detta kan således vara ett komplement till culpa in contrahendo.
Kapitel nio innehåller den empiri som genomförts och efterföljande kapitel tio innehåller författarens sammanfattande analys av hyrköpets innebörd, giltighet och eventuella sanktionsmöjligheter i det fall hyrköpet ej kan göras gällande. I det avslutande kapitlet, det elfte, presenteras författarens slutsatser kring hyrköpet som giltigt förvärv av fastighet.
Uppsatsens disposition är således uppbyggd så att läsaren kan läsa fristående avsnitt angående olika rättsområden eller följa författarens tankegång från mer speciell lagstiftning till mer generell fram till kapitlet om sanktionsmöjligheter för att på så vis kunna följa rättsutredningen i analysen.
2
Modellen hyrköp av fast egendom
Detta kapitel ger läsaren en kort överblick av fenomenet hyrköp. Eftersom hyrköp torde utgöra en hybrid av en del hyresrätt, en andra del optionsrätt och en tredje del fastighetsförvärv kommer detta kapitel att beskriva de tre delmomenten för köpet. Kapitlet innehåller ingen teoretisk grund eller tillämpning av lagstiftning utan har författats enbart för läsarens förståelse av fenomenet. Uppsatsens fortsatta framställning presenteras inte enligt följande tågordning.
2.1
Hyrköpets beståndsdelar
Hyrköpet innehåller tre delmoment. Delmomenten kan ses som tre skilda rättsinstitut, tre olika typer av avtal helt skilda från varandra eller som tre sammanhängande avtal. Hyrköpet torde utgöra en hybrid av en del hyresrätt, en andra del optionsrätt och en tredje del fastighetsförvärv.59 I följande framställning kallas säljaren och köparen av fastigheten för ”hyrsäljare” respektive ”hyrköpare”.
2.1.1 En hyresrätt
Den initiala delen av hyrköpet utgör en hyresrätt. ”Hyrsäljaren” erbjuder ”hyrköparen” en bostad, exempelvis redan färdigställda småhus eller planerade nybyggnationer, som denne får hyra enligt hyresrättsliga bestämmelser.60 Det borde således vara ostridigt att hyresrätten består under hela hyrköpsförhållandet så länge både hyresgäst och hyresvärd uppfyller sina förpliktelser och hyresgästen väljer att bo kvar i hyresrätten.
2.1.2 Ett optionsavtal
I samband med avtalet om hyresrätt upprättas ett optionsavtal som innebär att ”hyrköparen” erhåller en rätt att inom en viss tidsrymd, exempelvis fem år, förvärva bostaden. Detta innebär att optionen medför att ”hyrköparen” kan ”köpa loss” den fasta egendomen, vilket i sin tur innebär att hyresförhållandet upphör. Tanken bakom optionen utgörs av att om ”hyrköparen” väljer att förvärva bostaden, ges denne full äganderätt till den fasta egendomen.61 Optionen i sig torde vidare kunna innehålla andra villkor om exempelvis köpeskillingens erläggande. 62
2.1.3 Ett förvärv av fastighet
Vid utövandet av optionen påbörjas ett förvärv av den fasta egendomen. Emellertid skulle avsikten likväl kunna vara att förvärvet av fastighet ligger ”latent” vilande under optionens tidsrymd. Avtalet i sig bör reglera, redan under hyresförhållandet, en rättighet till den fasta egendomen. Själva förvärvet av fastigheten är således beroende av
59 Eftersom det saknas lagstiftning på området och överhuvudtaget några regler avseende hyrköpet har
författaren utformat denna definition.
60 12 kap. Jordabalk (1970:994) (JB).
61 Detta tåls att jämföras med delmoment ett, då hyrköparen som hyresgäst endast är bosatt i en hyresrätt,
helt frikopplad från äganderätt till bostaden och den fasta egendomen.
62 I bilaga 1 finner läsaren ett fiktivt upprättat avtal om hyrköp som upprättats med hjälp av den empiri
optionen och utövandet av den rätt att köpa som följer därav. Då optionen utövas aktualiseras själva fastighetsförvärvet.
2.2
En metaforisk jämförelse av fastighetsköp och hyrköp
Skillnaderna mellan ett fastighetsförvärv enligt JB och ett förvärv enligt hyrköpsmodellen kan tydliggöras med följande metaforiska jämförelse. JB:s regler för fastighetsförvärv kan beskrivas stegvis enligt följande.
Figur 1 Fastighetsförvärv enligt JB
Hyrköpet innefattar även JB:s regler för fastighetsförvärvet, med reglerna aktualiseras först då optionsrätten utnyttjas. Följande figur beskriver hyrköpet.
Figur 1 Hyrköp av fast egendom
2.3
Sammanfattande kommentarer
Då det saknas tillämplig lagstiftning eller övriga tillämpliga rättskällor för hyrköpet har ovan nämnda presentation av hyrköpet gjorts med utgångspunkt i vad konceptet torde innebära i praktiken. Dess åsyftade innebörd bör således vara en vilja att låta
”hyrköparen” förvärva en fastighet men att detta skall kunna göras med en framtida rätt att utöva den rättighet som optionsavtalet medger. Som framhållits i bakgrunden till uppsatsen,63 genomförs hyrköpen för att köparen skall kunna ”provbo” i lugn och ro i avvaktan på bättre tider vad gäller finansiering av ett fastighetsköp. Vid studie av de bolag som lanserat modellerna framkommer att det är bostadsbolagen som tar den ekonomiska risken som hyresvärd under hyresförhållandet. Det innebär att eventuella renoveringar och dylikt som ”hyrköparen” utför under hyresförhållandet kommer denne till hands först vid köpet.64 Att ett hyresförhållande är utgångspunkten torde sålunda vara klarlagt. Huruvida hyrköpet överhuvudtaget är ett giltigt förvärv av fastighet och huruvida den av omvärlden åsyftade innebörden i realiteten kan göras gällande måste dock utredas.
Författaren ber läsaren ha i åtanke genom läsningens gång att utgångspunkten för uppsatsen utgör tvist avseende hyrköp. Läsaren skall således ta i beaktande att konsekvenserna av hyrköpet som kan komma att uppdagas vid tvist är de spörsmål som författaren besvarar i uppsatsen. En situation där ”hyrsäljaren” vägrar att fullföra hyrköpet eller någon av parterna vill tas sig ur avtalsförhållandet är sålunda av intresse.
63 Se avsnitt 1.1.
64 ”om du gör investeringar i bostaden kommer även de att komma dig till hands när du står som ägare”,
3
Förvärv av fast egendom
Då den alltjämt viktigaste delen av ett hyrköp består av ett fastighetsförvärv kommer detta kapitel att beröra de fastighetsrättsliga reglerna för fastighetsförvärv och framförallt formkrav och ogiltighet. Fastighetsrättens historia kommer kort att presenteras för att tydliggöra bakgrunden till de väletablerade reglerna avseende formkravet. Författaren vill genom detta upplägg ta avsteg i lex specialis så att läsaren kan följa den rättsutredning som uppsatsen ämnar föra fram avseende hyrköpets giltighet och rättsverkningar.
3.1
Inledning
Fastighetsrätten fyller olika funktioner i samhället och har samband med både ekonomi samt juridik där fastighetsrättens primära funktion utgörs av att klargöra ägandeförhållanden. 65 Att fastighetsrätten har stor ekonomisk betydelse i Sverige behöver inte särskilt understrykas, den mest betydelsefulla kreditformen utgörs av fastighetskredit.66
Vid utrönandet av hyrköpet och den del som avser fastighetsköp bör framföras att förvärv av fastighet sedan länge krävt att vissa formregler iakttas för att köpet skall vara giltigt.67 Fastighetsköpet var, innan införandet av JB kringgärdat av formföreskrifter som lagtekniskt var mycket stränga men som luckrades upp i praxis.68 I prop. 1970:20 med förslag om Jordabalk framfördes att motiven för formkraven vid förvärv av fastighet framförallt utgjordes av att fast egendom utgör ett särskilt viktigt förmögenhetsobjekt och att det var viktigt att fullt klarlägga en äganderättsövergång av egendomen.69 Vad gäller fastighetsköpets obligationsrättsliga karaktär innehåller sålunda JB ett flertal regler som är säregna för fastighetsköpet,70 bland annat de speciella reglerna avseende formkrav för giltiga fastighetsförvärv.
3.2
Det grundläggande formkravet
Fastighetsköpet utgör ett formalavtal, vilket innebär att det i lag har ställts upp formkrav för att avtalet skall vara giltigt.71 Formalavtalet har till följd att de allmänna reglerna om anbud och accept inom avtalsrätten inte är tillämpliga.72 Fastighetsförvärvet har i alla tider varit formbundet, i 1734års lag utgjordes kravet av att alla villkor för köpet skulle avfattas skriftligt.73 I prop. 1970:20 framfördes dock att även om formkravet medför att
65 Victorin, A & Hager, R, Allmän fastighetsrätt, s.15. 66 Victorin, A & Hager, R, Allmän fastighetsrätt, s. 14. 67
Prop. 1970:20, del B 1, s. 122 f jämte SOU 1947:38, s. 146 f.
68 Prop. 1970:20, del A, s. 207. 69 Prop. 1970:20, del B 1, s. 122 f. 70 Grauers, F, Fastighetsköp, s. 43. 71
4 kap. 1 § JB.
72 1 § 3 st. AvtL, se även avsnitt 6.3.
ett avtal om köp av fast egendom skall vara skriftligt och att muntliga avtal således är utan verkan, kan muntliga överenskommelser ej sägas vara betydelselösa.74 Vidare anfördes att på rent avtalsmässiga grunder kan muntliga sidoöverenskommelser komma att aktualisera ogiltighetsreglerna i AvtL eller förutsättningsläran.75
De formkrav som stipulerats för ett giltigt fastighetsförvärv utgörs av regler som inte belastar köpare och säljare mer än nödvändigt men som tvingar parterna till att reglera vissa minimikrav för att ett giltigt fastighetsförvärv skall komma till stånd.76 Ett bindande avtal skall åtminstone innehålla följande:
”Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpeskilling, är det tillräckligt att köpehandlingen innehåller en uppgift om gemensam köpeskilling.”77
Ett avtal som inte innehåller något eller några av nämnda minimikrav får till rättsföljd att avtalet och därmed köpet blir ogiltigt.78 Minimikraven utgör således klausuler som måste tas med för att över huvud taget ett köp skall ansetts ha kommit till stånd. Däremot krävs det att någon av parterna åberopar ett formfel för att köpet skall bli ogiltigt.
Sedan länge torde ett av formkravets viktigaste syften vara att bestämma köpehandlingens innehåll med hänsyn till vad som krävs för att erhålla lagfart, vilket innebär att formkravet som underlag för lagfartsprövningen fyller en viktig funktion rent praktiskt vid fastighetsförvärv.79 Formkravet kan således sägas vara av särskild vikt som bevismedel eftersom besittning av fastighet inte har samma innebörd som vid köp av lös egendom. Det medför att den skriftliga köpehandlingen utgör ett bevis för avtalets tillkomst och innehåll. Vidare får anföras att formkravet även sägs bidra till avtalets precisering, då en skriftlig förklaring i regel är tydligare än en muntlig. Som en allmän fördel av formbundenhet brukar även anföras att formkrav fungerar som en garanti, då det torde medföra att överlåtelsen sker efter moget övervägande.80
Fastighetsköpet har sedan länge berott av den såkallade ömsesidighetsprincipen vilket, enligt dess bakomliggande syfte, har direkt inverkan för avtalsbundenhet.81 Principen innebär att ett bindande avtal om köp av fast egendom inte föreligger förrän båda parter undertecknat köpehandlingen. Så länge ena parten inte skrivit under köpehandlingen kan således den andra parten åberopa formfel. Ömsesidighetsprincipen beror således i
74 Prop. 1970:20, Del A, s. 209. 75
Prop. 1970:20, Del A, s. 209, se även avsnitt 5.3 & 6.3.
76 Grauers, F, Fastighetsköp, s. 30. 77 4 kap. 1 § 1 st. JB. 78 4 kap. 1 § 3 st. JB. 79 Vahlén, L, Fastighetsköp, s. 55. 80 Vahlén, L, Fastighetsköp, s. 56. 81 Grauers, F, Fastighetsköp, s. 49.
mångt och mycket av huruvida köpehandlingen har utgivits, i det fall parterna inte skrivit under vid samtida tillfälle vilket torde vara mest förekommande.82 I NJA 2000 s. 747 I och II ångrade sig ena parten vad gäller fastighetsköpet och ansågs sig inte vara bunden av avtalet. Den andra parten hävdade i första fallet att bundenhet uppkommit eftersom denne redan undertecknat och givit handlingarna till sin advokat. HD ansåg dock inte att överlämnandet till advokat medförde att handlingen var utgiven. I det andra fallet däremot, då den andra parten hade lämnat underskriven handling till den mäklare som förmedlade köpet, ansåg HD att handlingen var utgiven.83
Vad gäller bundenhet och ömsesidighetsprincipen vid kommersiella köp har det i doktrin vidare framförts att en viss bundenhet skulle kunna uppstå i det fall det finns flera ägare på säljar- och/eller köparsidan och en del av dessa skrivit under avseende de delar som undertecknad var fri att disponera över.84 I annat fall torde någon bundenhet inte kunna uppstå.
Ömsesidighetsprincipen har dock inte ansetts tillräckligt utredd,85 och dess inverkan på fastighetsköpet har varit både omdiskuterat och kritiserat.86 Motivet för principen har dock sedan länge ansetts vara att betydelsen av formkravet i sig och dess effektivitet skulle minska om anbud och utfästelser att köpa respektive sälja fastighet skulle vara giltiga.87 Det oaktat har principen starkt fotfäste i praxis och troligen har dess fortlevnad snarare grund i rättshistorik och rättspolitik än i det lagstadgade formalavtalet.88
3.3
Villkorade fastighetsköp
Vad gäller formkravet i JB har detta till viss mån begränsats genom att enbart gälla sådana avtalsklausuler som är av avgörande betydelse för avtalet.89 I JB återfinns således en uttömmande katalog av sådana villkor. Villkoren, som utgörs av återgångsvillkor, friskrivning från hemulansvar och klausuler som inskränker köparens förfoganderätt skall tas med i köpehandlingen,90 för att vara gällande.91 Vad gäller återgångsvillkor utgör de sådana villkor som medför att köpet av någon anledning skall kunna återgå. Härvid synes det tillåtet för parterna att göra återgångsvillkoret beroende av vilken omständighet som helst.92 Till återgångsvillkoret har däremot en tidsgräns om
82
Grauers, F, Fastighetsköp, s. 49 f.
83 För vidare diskussion kring rättsfallen hänvisar författaren den intresserade till Grauers, F,
Fastighetsköp, s. 50 f.
84 Prop. 1970:20 del B 1 s. 127 f, jämte Grauers, F, Fastighetsköp, s. 49.
85 Vahlén, L, Formkravet vid fastighetsköp, särskilt dess inverkan på regler om förutsättningar och fel, s.
73.
86 Kleineman, J, Principerna för bindande avtalslöften och frågan om formalavtalets ogiltighet, s. 43. 87 Vahlén, L, Formkravet vid fastighetsköp, s. 75.
88
Kleineman, J, Principerna för bindande avtalslöften och frågan om formalavtalets ogiltighet, s. 45.
89 Grauers, F, Fastighetsköp, s. 61.
90 Villkoren skall även tas med i köpebrev om parterna har valt att göra köpet beroende av två
köpehandlingar, se 4 kap. 6 § JB.
två år bifogats, vilket innebär att ett villkor som gäller längre än två år från den dag köpehandling upprättats medför att köpet, det vill säga hela avtalet, är ogiltigt.93
I propositionen till JB angavs som motiv för återgångsvillkoren och den uttömmande katalog av villkor som skall tas in i köpehandlingen att reglerna tar sikte på situationer då parterna genom avtalsklausuler vill hålla köpet svävande, det vill säga hålla det öppet över huruvida det skall bli bestående eller ej.94 Det anfördes vidare att sådana situationer kan utgöras av att köpet gjorts beroende av en framtida händelse eller att en part givits rätt att frånträda avtalet.95 De enda undantagen från tidsgränsen om två år utgörs av tre situationer,96 villkor som gäller betalning av köpeskillingen, fastighetsbildning och villkor som grundas på andra lagbestämmelser.97 Lagtexten behandlar således villkor som påverkar förvärvets fullbordan och bestånd. Uttrycket har en historisk bakgrund och tidigare ansågs formkravet medföra att endast förbehåll om köpets fullbordan kunde erhålla rättsverkan, medan villkor om återgång av köp inte tillerkändes någon rättsverkan.98 Denna särskiljning mellan klausulerna visade sig vara svår att upprätthålla i praxis och JB gör ingen skillnad mellan typ av klausul, rättsföljden är densamma oavsett om villkoret utformats som ett förbehåll om fullbordan eller bestånd. Tidsgränsen om två år har till syfte att klara upp otydligheter avseende förvärvet på ett tidigt stadium, då det inte gagnar köparen att dennes äganderätt förblir oklar under en längre tid. Köparens lagfartsansökan kommer vidare att förklaras vilande om förvärvet är beroende av villkor,99 vilket kan medföra flertalet olägenheter för denne.100
Villkor som gäller köpeskillingens erläggande kan däremot givas lång giltighet.101 Det leder emellertid till att köparen inte kan erhålla lagfart förrän villkoret fullgjorts.102 Det innebär att ett villkor som rör betalningens erläggande utgör ett undantagsfall, som saknar tidsgräns.103 Detta undantag avser dock inte alla slags åtaganden från köparens sida vad gäller köpeskillingen. Även beträffande förbehåll av denna art framfördes i förarbetena att det ”från allmän synpunkt är angeläget att avtal inte förbinds med villkor, som medför osäkerhet och oreda i äganderättsförhållandena”.104 Vad gäller 92 Grauers, F, Fastighetsköp, s. 61. 93 4 kap. 4 § JB. 94 Prop. 1970:20, del A, s. 212. 95 Prop. 1970:20, del A, s. 212. 96 4 kap. 4 § 2 st. JB.
97 Angående situationer som berör fastighetsbildning se exempelvis 4 kap. 7-9 § § JB och Grauers, F,
Fastighetsköp, s. 65. Vad gäller villkor som är beroende av andra bestämmelser i lag torde detta gälla sådana köp som är beroende av myndighetsbeslut, se Grauers, F, Fastighetsköp, s. 66.
98 Victorin A, & Hager, R, Allmän fastighetsrätt, s. 94 f. 99 20 kap. 7 § p. 14 JB.
100 Se avsnitt 3.4. 101
Prop. 1970:20, del B, s. 155.
102 Victorin, A & Hager, R, Allmän fastighetsrätt, s. 95. 103 4 kap. 4 § JB.
